商業(yè)街之深度剖析

商業(yè)街之深度剖析第一頁，共七十七頁，編輯于2023年，星期二商業(yè)街，作為城市化進程的產(chǎn)物，就好象名片一樣，是市容市貌中最繁華最絢麗的景觀，是一個城市最引人注目的寫真。

2第二頁，共七十七頁，編輯于2023年，星期二目錄初識商業(yè)街一典型案例二商業(yè)街實操三3第三頁，共七十七頁，編輯于2023年，星期二1初識商業(yè)街一什么是商業(yè)街商業(yè)街的特點、分類及發(fā)展模式4第四頁，共七十七頁，編輯于2023年，星期二從廣義上講，北京王府井商業(yè)街、上海南京路都屬于商業(yè)街，但事實上，它們都是由多個規(guī)模不同的購物中心、百貨大樓、體育用品商店、娛樂、餐飲等各類商業(yè)房地產(chǎn)組成。北京王府井南京湖南路上海南京路香港銅鑼灣成都春熙路廣州北京路廣義上的商業(yè)街5第五頁，共七十七頁，編輯于2023年，星期二世界上四大頂尖名牌的“朝圣地”：紐約第五街、巴黎香榭麗舍大道、倫敦牛津街和澳大利亞悉尼皮特街，云集著眾多名流和社交場所，擁有最多的頂尖名牌，如Chanel、Dior、Gucci、LV等，因而每天都吸引著大量品牌愛好者和觀光客前來“朝圣”。專業(yè)的數(shù)據(jù)公司對世界上名牌匯集的商業(yè)街做了一項調(diào)查，列出了全球租金最貴的前四條商業(yè)街。紐約第五街的商鋪以年租金每平方米7.4萬元人民幣名列第一，排名第二的是法國巴黎的香榭麗舍大道，每平方米年租金5.9萬元人民幣。這些街道歷史悠久、名店匯集、建筑卓越。在這些街道上，不凡的氣魄曾經(jīng)成就出經(jīng)典，無數(shù)的現(xiàn)代人又充盈著現(xiàn)代版的神話和故事。全球四大商業(yè)街紐約第五街巴黎香榭麗舍大道倫敦牛津街悉尼皮特街6第六頁，共七十七頁，編輯于2023年，星期二什么是商業(yè)街？商業(yè)街就是由眾多商店、餐飲店、服務(wù)店共同組成，按一定結(jié)構(gòu)比例規(guī)律排列的商業(yè)繁華街道，是城市商業(yè)的縮影和精華，是一種多功能、多業(yè)種、多業(yè)態(tài)的商業(yè)集合體。

7第七頁，共七十七頁，編輯于2023年，星期二商業(yè)街以平面形式按照街的形式布置的單層或多層商業(yè)房地產(chǎn)形式，其沿街兩側(cè)的鋪面及商業(yè)樓里面的鋪位都屬于商業(yè)街商鋪。商業(yè)街商鋪與商業(yè)街的發(fā)展緊密聯(lián)系，其經(jīng)營情況完全依賴于整個商業(yè)街的經(jīng)營狀況以及人氣，運營良好的商業(yè)街，其投資者大多數(shù)經(jīng)收益豐厚；運營不好的商業(yè)街，自然令投資商、商鋪租戶、商鋪經(jīng)營者都面臨損失。8第八頁，共七十七頁，編輯于2023年，星期二商業(yè)街的理想氣氛應(yīng)該是使人覺得親切、放松、平易近人、有人情味，使人有愉悅的消費心情，而不是單純的行走空間，人們在其中流連的過程本身也是一種體驗和休閑！

9第九頁，共七十七頁，編輯于2023年，星期二商業(yè)街的特點

名稱特點規(guī)模特點規(guī)劃設(shè)計特點商業(yè)街規(guī)模大小不一，和經(jīng)營的商品的類型有關(guān)。比如，經(jīng)營服裝的商業(yè)街和經(jīng)營建材的商業(yè)街其規(guī)?？赡軙休^大的差別。但商業(yè)街的規(guī)模必須體現(xiàn)市場需求和所經(jīng)營的商品適合的經(jīng)營規(guī)模。如果一個商業(yè)街盲目追求規(guī)模效應(yīng)，那么商業(yè)街將會面臨市場承接力不夠引發(fā)的經(jīng)營困境。沿街兩側(cè)布置商鋪，單層建筑居多；商業(yè)街可以是一條街，也可以是一條主街，多條副街；商業(yè)街的長度不能太長，超過600米，消費者就可能產(chǎn)生疲勞、厭倦的感覺。一個商業(yè)街項目到底如何進行規(guī)劃設(shè)計，如何把握規(guī)劃設(shè)計準則，對于開發(fā)商來講是一個重要的問題。專業(yè)商業(yè)街的名稱往往體現(xiàn)商業(yè)街所在的位置和所經(jīng)營的商品類型兩大要素。專業(yè)商業(yè)街會節(jié)省商鋪經(jīng)營者的市場成本，例如北京三里屯酒吧街，消費者從其名稱就可以得到他們所需要的信息，便于消費決策。10第十頁，共七十七頁，編輯于2023年，星期二專業(yè)商業(yè)街商鋪往往集中經(jīng)營某一類（種）商品，如建材商業(yè)街、汽車配件商業(yè)街、酒吧街、休閑娛樂街等；復(fù)合商業(yè)街商鋪對經(jīng)營的商品不加確定，經(jīng)營者可以按照自己的設(shè)想去隨意經(jīng)營，如北京西單商業(yè)街，北京宣武區(qū)的大都市街等。商業(yè)街的分類按照商業(yè)街經(jīng)營的商品是專業(yè)類別，還是不加確定的復(fù)合形式，可將商業(yè)街分為專業(yè)商業(yè)街和復(fù)合商業(yè)街。復(fù)合商業(yè)街專業(yè)類別專業(yè)商業(yè)街11第十一頁，共七十七頁，編輯于2023年，星期二商業(yè)街的分類按照商業(yè)街的建筑形式，也可將商業(yè)街分為單層商業(yè)街和多層商業(yè)街。單層商業(yè)街指采取單層建筑結(jié)構(gòu)的商業(yè)街，多層商業(yè)街商鋪自然指建筑形式為多層建筑的商業(yè)街。多層商業(yè)街建筑形式單層商業(yè)街12第十二頁，共七十七頁，編輯于2023年，星期二商業(yè)街的分類

另外也可以按商業(yè)街商鋪的劃分形式分為完全采取鋪位形式的商業(yè)街和采取鋪位、鋪面結(jié)合形式的商業(yè)街等。鋪位鋪面結(jié)合式商業(yè)街商鋪劃分純鋪面式商業(yè)街13第十三頁，共七十七頁，編輯于2023年，星期二現(xiàn)代商業(yè)街的功能從結(jié)構(gòu)上來說一般是綜合化的。過去以購物為主，現(xiàn)在則注重提供消費者所需要的綜合服務(wù)。比如，上海南京路商業(yè)街、北京王府井商業(yè)街，其綜合性都比較強。王府井商業(yè)街的新東安市場，建筑面積達到２２萬平方米，集購物、餐飲、娛樂、旅游、寫字樓多種功能于一體。其中地下一層的“生活園地”，突出生活情調(diào)，以食品、家用電器、生活用品為主。北區(qū)的仿古街市、老店、茶社等店面，給人以回歸歷史的感受。中華老字號食品一條街內(nèi)，特色食品薈萃，令人留連忘返。商業(yè)街發(fā)展模式１．綜合商業(yè)街模式14第十四頁，共七十七頁，編輯于2023年，星期二適應(yīng)消費者個性化、多樣化與差異化的要求，商業(yè)街最有競爭力的還是“特色”。1999年，上海市首次命名衡山路休閑娛樂街、威海路汽車配件街、福州路文化街、雁蕩路休閑街、上海老街等１０條市級商業(yè)特色街，在中國形成比較大的沖擊波。其實，多年來上海的商業(yè)街都在探索自己的經(jīng)營特色，形成了以四街包括南京路四城為中心的都市商業(yè)新格局。其中名牌商品薈萃的淮海路，最能體現(xiàn)上?，F(xiàn)代商業(yè)文化商品價格相對低廉的四川路，是許多國內(nèi)游客喜歡去的購物天地旅游小商品集中的西藏路，成了中外旅游購物中心，尤以銷售各類特色小商品而著名，等等。２．特色商業(yè)街模式商業(yè)街發(fā)展模式15第十五頁，共七十七頁，編輯于2023年，星期二

“扎堆”的概念是武漢商場提出的。基本意思是規(guī)模擴張，職能擴大（形成購物中心、價格中心、信息中心、休閑中心、旅游中心），產(chǎn)生向心力、凝聚力、輻射力效應(yīng)，達到商流、物流、客流、信息流的高度集中。目前，在武漢已經(jīng)有多種形式的“扎堆”商業(yè)街：一是“單體企業(yè)扎堆”，如武漢廣場、世界貿(mào)易中心和武漢商場購物中心，營業(yè)面積接近２０萬平方米。二是“群體企業(yè)扎堆”，如在武漢商場旁邊，又有協(xié)和廣場、游子鄉(xiāng)商廈、五洲商城以及大規(guī)模的展覽館改建工程。三是“跨區(qū)企業(yè)扎堆”，如民意廣場周邊10平方公里范圍內(nèi)集中了武商、武廣、利濟商場、上海商城、六渡橋、王府井、佳麗廣場、中心百貨等１０多家大型商場及燈具、家電等小型專業(yè)市場。３．“扎堆”商業(yè)街模式商業(yè)街發(fā)展模式16第十六頁，共七十七頁，編輯于2023年，星期二1999年9月20日，上海南京路步行街開街。在此前后，北京、廣州、武漢都建設(shè)了各具特色的步行街。它的核心是培養(yǎng)了人文環(huán)境，減少了交通干擾，使消費者購物時得到舒適、便利。但是，搞步行街不能“一窩蜂”。巴黎的香榭麗舍大街、奧斯曼大街和美國紐約第五大街，都不是步行街。４．步行街模式商業(yè)街發(fā)展模式17第十七頁，共七十七頁，編輯于2023年，星期二

“銷品茂”取自英文shoppingmall，俗稱“帶蓋子的商業(yè)街”，商城中除傳統(tǒng)的商品零售、餐飲外，還將容納電信、郵政、美發(fā)等第三產(chǎn)業(yè)中服務(wù)業(yè)的一切內(nèi)容，是一種集購物、餐飲、休閑、娛樂、文化等多功能于一體的大型購物中心。從1999年起，上海、武漢就開始建設(shè)“銷品茂”這種新業(yè)態(tài)。據(jù)了解，在“銷品茂”的故鄉(xiāng)——美國，也才剛剛創(chuàng)立幾年時間。毫無疑問，“銷品茂”是與世界市場接軌最快速的新興業(yè)態(tài)。５．“銷品茂”模式商業(yè)街發(fā)展模式18第十八頁，共七十七頁，編輯于2023年，星期二避免目的地路程的一覽無余，更要避免可見目的地而不得不繞行?？梢娔康牡臅r要遵從簡捷的原則。規(guī)劃的直角使用功能是不方便的。這個聚集包括購物，娛樂休閑和享受生活！入口廣場除了應(yīng)該烘托建筑的特色與氣勢，更應(yīng)該是一個適合人們停留的、開放的，水與綠地交融的公共休憩場所。商業(yè)街入口廣場設(shè)計原則19第十九頁，共七十七頁，編輯于2023年，星期二商業(yè)街的主要特點是因商業(yè)店鋪的集中而形成了室外購物、休閑、餐飲等功能空間，基于商業(yè)街的店鋪特色，決定了其設(shè)計的核心就是讓空間有用而舒適。根據(jù)調(diào)查，一般商業(yè)街的進深尺度，都控制在8－12m左右，而這又是針對兩側(cè)都是店鋪的商業(yè)街，在商業(yè)建筑前約19m寬的范圍內(nèi)，要滿足停車，行車，還有步行的功能，所以商業(yè)街前面的步行街尺度定為5m寬，又考慮到車行對人流的影響，利用豎向高差的變化將其劃分成兩個不同的空間。在根據(jù)建筑的軸線在相關(guān)節(jié)點上設(shè)置種植壇形成景觀序列，根據(jù)建筑的收放控制臺階的收放?？臻g分析20第二十頁，共七十七頁，編輯于2023年，星期二典型案例二上海新天地北京東方新天地重慶龍湖北城天街21第二十一頁，共七十七頁，編輯于2023年，星期二

項目概況

上海新天地物業(yè)地址上海盧灣區(qū)太倉路181弄占地面積30000平方米建筑面積60000平方米容積率1.8開發(fā)商香港瑞安集團開盤上海新天地于1999年初開工建設(shè)，第一期工程新天地廣場2000年6月全部建成，2001年9月對外營業(yè)。規(guī)劃顧問：本杰明?伍德（WoodandZapataInc.）建筑顧問新加坡日建設(shè)計事務(wù)所、上海同濟大學(xué)建筑設(shè)計研究院項目投資金額14億元22第二十二頁，共七十七頁，編輯于2023年，星期二區(qū)位：上海市淮海路中段南面，新天地太倉路的主入口離淮海路最繁榮的地區(qū)和地鐵出入口僅170米定位：由石庫門建筑與現(xiàn)代建筑組成的時尚休閑步行街；具上海歷史文化風(fēng)貌的都市旅游景點；上海文化旅游名片基本信息：建筑面積約6萬m2，從興業(yè)路可分為南、北兩里兩部分功能業(yè)態(tài)：餐飲、商業(yè)、娛樂、文化功能主題的休閑步行街，包括廣場表演及露天茶吧等特色設(shè)施湖濱路自忠路太平橋人工湖企業(yè)天地北里南里黃坡南路中共一大會址上海新天地項目介紹23第二十三頁，共七十七頁，編輯于2023年，星期二A太平橋人工湖綠地，占地4.4萬，水面面積1.2萬，已成為市中心景觀B新天地，占地3萬，建面6萬，分南、北里E瑞安集團總部大樓，區(qū)域的標志性建筑D企業(yè)天地，甲級寫字樓區(qū)，總建面50萬C翠湖天地，高級住宅小區(qū)，總建面68萬總體規(guī)劃上海新天地24第二十四頁，共七十七頁，編輯于2023年，星期二新天地現(xiàn)在的經(jīng)營定位是在開發(fā)過程中，在開發(fā)的不同階段，逐漸深化而最終確定的，這一深化的過程經(jīng)歷了三個階段：層層深化的定位使得“上海新天地”成功地穿上了時尚文化炫目的外衣，抓住了人們的眼球，脫穎而出。第一階段：綜合性時尚場所第二階段：都市旅游景點第三階段：順應(yīng)潮流與國際接軌第一階段由于認識上的局限性，主要強調(diào)綜合性，目標是作成上海第一個將餐飲、娛樂、購物和旅游、文化等等全部集中在一起的綜合性場所。這一目標的參照物是衡山路，衡山路以特色著稱，但是由很多不同的個體組成，沒有一個整體的投資者和管理者。對比之下，瑞安認為新天地應(yīng)該有一個明卻的吸引力。這一階段定位較淺，還沒能深刻挖掘利用石庫門的歷史價值，但至少明確了一個大方向，即做一個綜合性的商業(yè)場所。

瑞安的出發(fā)點是做綜合性的商業(yè)場所，后漸漸明確為做“SHOPPINGMALL”,要把新天地打造成一個平面的MALL。但是SHOPPINGMALL不同于SHOPPINGCENTER，不但要求綜合，更要求有明確的主題定位和獨特的魅力。石庫門與生俱來的獨特魅力，自然就為項目鎖定了一個理所當(dāng)然的主題，“都市旅游”。瑞安設(shè)想使上海新天地成為上海市中心具有歷史文化特色的都市旅游景點，希望來到上海的人，一定要來看看上海新天地，將上海新天地建成來上海必到之地。上海不僅僅是中國的上海，將來更會是國際的上海。石庫門的建筑本身也散發(fā)著一股西方的氣質(zhì)。這樣的選址讓新天地自誕生起就與國際緊密的聯(lián)系著。到了定位的第三階段，瑞安決定把新天地設(shè)計成為一個國際交流和聚會的地點，里面會有很多的活動，很多人在上海新天地聚會，比如二十幾年見面的朋友可以在這個地方聚會。層層深化的定位使得上海新天地成功地穿上了時尚文化眩目的外衣，抓住了人們的眼球，最終脫穎而出。深化深化規(guī)劃定位上海新天地25第二十五頁，共七十七頁，編輯于2023年，星期二業(yè)態(tài)商家占比餐飲類中式風(fēng)味8家49%日本及東南亞5家歐美風(fēng)味13家Tusion風(fēng)格3家咖啡店/茶居7家甜品店6家合計：45家零售/服裝類共32家34%藝術(shù)及文化類共5家5%酒吧娛樂類共11家12%上海歷史受過很多不同國家的文化影響，新天地希望能真正體現(xiàn)老上海的歷史原貌，營造出一個國際化的氣氛。因此在租戶的選擇方面以國際化為標準，例如法國、美國、德國、英國、意大利、日本等。在招商階段，新天地做了眾多深入調(diào)查，精心挑選對新天地感興趣的潛在目標商戶，進行深入了解，調(diào)查他們的經(jīng)營情況、出品和服務(wù)。對于餐飲商家，有關(guān)負責(zé)人還會親自去試菜，質(zhì)量符合要求才會開始具體談開展業(yè)務(wù)的相關(guān)事宜。新天地對挑選租戶制定了一套很嚴格的標準。要求租戶與新天地有相近的思維，結(jié)合有創(chuàng)意和特色的服務(wù)。很多商家在初期并不完全了解新天地的設(shè)計概念，為此，瑞安特地在建筑工地修建了一個樣板房，組織租戶參觀，了解設(shè)計理念，以逐漸磨合到理念一致或接近。這被認為是新天地市場推廣中的重要步驟。

商業(yè)業(yè)態(tài)上海新天地26第二十六頁，共七十七頁，編輯于2023年，星期二布局：源自歷史、圍繞理念、強化特色新天地分為南里和北里兩個部分。南里以現(xiàn)代建筑為主，石庫門舊建筑為輔。北部地塊以保留石庫門舊建筑為主，新舊對話，交相輝映。在南里和北里的分水嶺--興業(yè)路--是中共“一大”會址的所在地，沿街的石庫門建筑也將成為凝結(jié)歷史文化與藝術(shù)的城市風(fēng)景線。新天地中部的興業(yè)路為中國共產(chǎn)黨第一次代表大會（「一大」）會址所在，辟為步行街。高標準嚴要求挑選出來的實力組合，有機得分布在新天地的南北兩里。兩部分的業(yè)態(tài)招商都顧及到了國際交流和聚會的主題，招租的對象均是來自世界各地的知名品牌。在現(xiàn)有的98家租戶中，85％來自中國內(nèi)地以外的國家和地區(qū)。品種豐富多樣，消費者選擇余地大，可以有效的抓住目標客戶群的消費興趣。對應(yīng)都市旅游文化景點的主題，藝術(shù)文化類的商業(yè)業(yè)態(tài)所占比例也不小，恰當(dāng)比例的業(yè)態(tài)組合保證了主題得到最大化的實現(xiàn)。超前的經(jīng)營搭配，使得上海新天地成了全國時尚消費的“橋頭堡”，不僅吸引了上海的小資和居住上海的外籍人士，還吸引了國內(nèi)其它城市的時尚消費群。新天地南里廣場商業(yè)業(yè)態(tài)新天地北里廣場上海新天地27第二十七頁，共七十七頁，編輯于2023年，星期二A、北里業(yè)態(tài)組合北里由多幢石庫門老房子所組成，并結(jié)合了現(xiàn)代化的建筑、裝潢和設(shè)備，化身成多家高級消費場所及餐廳，菜式來自法國、美國、德國、英國、巴西、意大利、日本、臺灣和香港，充分展現(xiàn)了新天地的國際元素。新天地北里廣場四周鄰接精致典雅的名品店及餐廳酒吧。石庫門老房子與時尚的裝潢相結(jié)合，詮釋著新天地“新舊交融、中西合璧”的經(jīng)典理念，使北里廣場成為眾多媒體的焦點。同時，青磚鋪墊出的北里廣場還成為品牌設(shè)計師爭相展現(xiàn)自我的舞臺－－北里廣場占地250平方米，適合做時尚演出、主題展覽等活動。商業(yè)業(yè)態(tài)上海新天地28第二十八頁，共七十七頁，編輯于2023年，星期二B、南里業(yè)態(tài)組合南里建成了一座總樓面面積達25,000平方米的購物、娛樂、休閑中心，于2002年中正式開幕，這座充滿現(xiàn)代感的玻璃幕墻建筑物，進駐了各有特色的商戶，除來自世界各地的餐飲場所外，更包括了年輕人最愛的時裝專門店、時尚飾品店、美食廣場、電影院及極具規(guī)模的一站式健身中心，為本地和外地的消費者及游人提供了一個多元化和具品味的休閑娛樂熱點。南里中庭位于廣場上的購物中心的一層內(nèi)。寬敞明亮的空間，簡約淡雅的布局，配有良好的背景音響及空調(diào)設(shè)施。中庭占地面積625平方米，可容納700人左右。適合做大型時尚演出、產(chǎn)品展示、主題展覽、新聞發(fā)布等。南里部分除了來自世界各地的餐飲場所外，更包括了年輕人最愛的時裝專門店、時尚飾品店、美食廣場、電影院及極具規(guī)模的一站式健身中心，為本地和外地的消費者及游人提供了一個多元化和極具品位的休閑娛樂熱點。上海新天地29第二十九頁，共七十七頁，編輯于2023年，星期二N→S北里南里餐飲類49%零售服裝34%藝術(shù)文化5%酒吧娛樂12%新天地一號會所上海組合PAUL丹瑪鐘表店88酒店（五星級）新吉士酒樓印泰餐飲上海安梨家居飾品璐娜西餐廳酒吧奶酪美食店雷門九歌慧思創(chuàng)智上海錦江拉丁餐廳寶萊納餐廳上海灘凱博希餐廳夜上海意大利餐廳藏博堂吳誼工作室中共一大會址維納斯冰激凌店透明思考餐廳伯嘉利熱巧克力吧豐泉一茶一坐鍋德火鍋UME國際影城TheGLOSS貝納通瑪士高酷圣石藍鰭亭上海郵政博物館鴻禧茶居中央美術(shù)學(xué)院油畫廊上海國際訪問者中心采蝶軒百草傳奇餐廳真的好海鮮餐廳福林堂新一代樹德里上海革命歷史博物館籌備處雨田小藝瓊耳唯品雅木軒中共一大會址紀念館領(lǐng)票處逸居生活用品店上海三愛廣告公司里思南法風(fēng)情餐廳老第坊香啡繽梧桐餐廳新天地35號樓第三十頁，共七十七頁，編輯于2023年，星期二整個新天地60000平米，承租率100%，沒有一間空置。目前擁有業(yè)主80家左右，以下是抽樣調(diào)查的幾家情況：北里店名位置租金visage甜品咖啡店北里1號樓單元33.3美元/天/平米VABENEVaVaRoom意大利餐廳北里7號樓3.1美元/天/平米藏博堂北里9號樓單元23.2美元/天/平米璐娜西餐廳酒吧北里16號樓單元13.8美元/天/平米沙宣專業(yè)發(fā)廊北里16號樓單元23.6美元/天/平米上海錦江拉丁餐廳北里18號樓單元23.5美元/天/平米上海寶萊納餐廳新天地北里19,20,21號樓3.2美元/天/平米樂美頌法國歌舞餐廳北里23號樓單元13.8美元/天/平米雅木軒北里25號樓單元43.7美元/天/平米天泰泰國餐廳27號樓一樓單元12.8美元/天/平米平均租金3.4美元/天/平米商業(yè)租金上海新天地31第三十一頁，共七十七頁，編輯于2023年，星期二南里店名位置租金真的好海鮮餐廳南里1號樓3美元/天/平米福林堂南里1號樓1A3.6美元/天/平米中央美術(shù)學(xué)院油畫廊南里2號樓3.4美元/天/平米星際餐廳南里2號樓單元43.4美元/天/平米朝安東尼絲綢精品店南里5號樓105室3美元/天/平米樂園酒吧南里5號樓一樓單元53.5美元/天/平米落腳點東南亞風(fēng)味餐廳南里5號樓108座2.8美元/天/平米好地方酒吧6號樓一樓單元22.4美元/天/平米McCafe咖啡屋南里6,7號樓一樓單元283.6美元/天/平米哈根達斯南里6,7號樓一樓單元24美元/天/平米亞歷山大會館南里6,7號樓三樓2.5美元/天/平米翡翠酒家南里6,7號樓二樓單元12A,12B2.2美元/天/平米平均租金3.1美元/天/平米商業(yè)租金上海新天地32第三十二頁，共七十七頁，編輯于2023年，星期二上海新天地只租不賣，管理者與經(jīng)營者相分離，通過強大的招商運營能力，吸納國際頂級品牌入駐。新天地不僅對入駐品牌“含金量”要求苛刻，更要求商家每年提交一個自身的宣傳推廣計劃，而且月月都要有，這樣新天地幾乎天天都有推廣活動。租金節(jié)節(jié)攀升：2003年15美元/平米·月2007年25-35美元/平米·月……現(xiàn)有的98家租戶中，85%來自中國內(nèi)地以外的國家和地區(qū)。只租不賣，管理與經(jīng)營分離運營模式上海新天地33第三十三頁，共七十七頁，編輯于2023年，星期二上海新天地僅僅是太平橋地區(qū)改造項目的一部分，對羅康瑞而言，改造石庫門只不過是他的一樁生意。投資方意在與商鋪新天地相配套的住宅房地產(chǎn)的開發(fā)銷售。由于“新天地”的品牌效應(yīng)，帶動了周邊區(qū)域價值的提升：地價提升：從1999年的每平方米8000元～10000元，到2004年的每平方米20000元。房價攀升：上海新天地未建之前，周邊房價只有7000元；新天地在建之際，房價升至15000元；新天地建成，周邊房價已升至20000元；而到新天地商圈成熟之后，周邊房價已經(jīng)攀升至40000元。短短幾年，從建設(shè)初期到最終商圈成熟，上海新天地的房價盡升5倍以上。

以翠湖天地為例：2002年翠湖天地一期雅苑推向市場時，售價僅16000元/平方米左右。2006年二期御苑推出時，售價已達60000元/平方米左右，其中有三幢樓房以40000元/平方米左右的價格被整體收購。2008年的第三期嘉苑，售價又再次上漲，其中13萬元/平米的最高價較一期16000元/平方米的價格已上漲達8倍左右，歷時6年；即便是按目前的67000元/平方米的最低售價計算，其上漲幅度仍超過4倍。

商業(yè)先期提升區(qū)域價值盈利模式上海新天地34第三十四頁，共七十七頁，編輯于2023年，星期二項目內(nèi)容基本情況總占地面積52萬㎡，分四大功能區(qū)，以住宅、商貿(mào)、娛樂、辦公為主運作方式完全市場化運作改造主體由香港瑞安集團主導(dǎo)開發(fā)，涉及到拆遷改造的新天地部分，由股份公司協(xié)助拆遷并占有新天地項目3%的權(quán)益容積率變化原容積率1左右，改造后提升到3拆賠比采用現(xiàn)金補償，折算成拆賠比在1:1左右安置方式全部作價補償，原居民不返遷社會效益啟動項目成為上海新地標，明顯提升區(qū)域地位、完善區(qū)域功能經(jīng)濟效益采用先經(jīng)營后盈利的思路，通過啟動項目的成功經(jīng)營，使區(qū)域增值明顯，經(jīng)濟效益已從住宅、寫字樓的銷售中得到體現(xiàn)；開發(fā)商瑞安集團獲利頗豐，本來在香港公司還排名20幾名，如今揚眉吐氣，己經(jīng)躍居前10名了。綜合分析上海新天地35第三十五頁，共七十七頁，編輯于2023年，星期二湖心綠地商業(yè)寫字樓住宅規(guī)模時間開發(fā)步驟填補綠脈空缺，提升居住環(huán)境價值。羅康瑞以公益性質(zhì)的人工湖、綠地為代價從盧灣區(qū)政府拿到了太平橋地區(qū)土地01.1-01.600初02.9開街4.4萬平米6萬平米50萬平米68萬平米對項目價值抬升的貢獻回收投資，賺取利潤，實現(xiàn)項目溢價以建筑為載體傳承上海歷史文化風(fēng)貌中西交匯鑄就特色商業(yè)，帶動房地產(chǎn)地價提升節(jié)省后期營銷費用02.06發(fā)售20.12入住03.10建成地段成熟具備高端商務(wù)形成的條件淮海中路東段中央商務(wù)區(qū)的擴展進一步抬升后期住宅的投資價值最終把新天地拉進上海的核心文脈、地脈環(huán)境改造入手，商業(yè)提升區(qū)域價值；高檔住宅獲取溢價，區(qū)域成熟后，實現(xiàn)寫字樓價值最大化。能夠形成溢價的產(chǎn)品與較高市場風(fēng)險的產(chǎn)品后期開發(fā)開發(fā)模式總結(jié)上海新天地36第三十六頁，共七十七頁，編輯于2023年，星期二上海新天地成功的14個因素◆上海經(jīng)濟的持續(xù)增長：香港貿(mào)易發(fā)展局03年3月總結(jié)的報告說，上海和香港的生產(chǎn)總值（GDP）在過去十年的基礎(chǔ)上保持增長，到2015年上海的總額會超過香港，2020年上海的人均GDP也會超過香港。◆選址時，周邊有高檔居住區(qū)作為購買力、消費能力的支撐。◆歐美建筑存在的基礎(chǔ)。◆危舊房改造（歷史價值很高的石庫門建筑區(qū)）?！舭盐樟耸瘞扉T這一海派文化的精髓。◆建筑文化的保留與傳承?！衄F(xiàn)代化的內(nèi)部設(shè)施?！糁放频拇罅恳?、優(yōu)秀的主題店面。◆全新的體驗型商業(yè)形式：流行、休閑、時尚、藝術(shù)等概念的詮釋?！舫掷m(xù)推廣，整體公關(guān)，樹立起熱情、健康、活躍、時尚、有活力的形象?！舨捎弥形鹘Y(jié)合的方式把世界最好的品牌拿到上海，使經(jīng)營寓于文化中，所以得到上海本地人的認可。◆與城市背景、生活消費習(xí)慣緊密相連?！粢灾形魑幕娜诤蠟橘u點，開拓旅游市場。與外灘、城隍廟、玉佛寺、豫園、上海老街、東方明珠電視塔、人民廣場、金貿(mào)大廈、上海博物館等并列成為旅行社的固定推介景點和外地人到上海的必到之處?！艄芾碚吲c經(jīng)營者相分離的經(jīng)營模式：開發(fā)商沒有將建筑出售，而是留在自己的手里統(tǒng)一管理。物業(yè)所有者同時也是經(jīng)營者，完全可以控制街區(qū)未來的發(fā)展方向。（注，此做法可以變通的做法是，將物業(yè)出售給各個分散的業(yè)主，但是需要有合同保證業(yè)主需將物業(yè)委托給開發(fā)商統(tǒng)一經(jīng)營，以利于發(fā)展方向的控制，避免經(jīng)營業(yè)態(tài)過多造成的經(jīng)營風(fēng)格的混亂，以至于失去特色和目標客戶群的忠誠度）。上海新天地37第三十七頁，共七十七頁，編輯于2023年，星期二項目概況北京東方新天地項目地址京市東城區(qū)東長安街1號東方廣場，臨近王府井商業(yè)街定位集購物、餐飲、娛樂、文化功能主題的綜合性購物中心開盤時間1999年1月項目特色旅游地產(chǎn)，地鐵沿線建筑面積12萬平米車位1800個車位的室內(nèi)停車場開間面積40-2000平米概況包括6個主題購物區(qū)–繽紛新天地、都市新天地、庭苑新天地、寰宇新天地、活力新天地、尊萃時光別館，花壇以及音樂噴泉。38第三十八頁，共七十七頁，編輯于2023年，星期二項目介紹東方新天地1993年啟動，截至2010年8月，東方新天地擁有租戶逾200家，其中經(jīng)營面積在1000平米以上的主力店鋪超過12家。高端商品所占的比例越來越大，尤其在庭苑新天地、寰宇新天地這兩個區(qū)域，匯聚著世界各地的頂級品牌，如E.Zegna、Dunhill、Kenzo、PaulSmith、PalZileri、Givenchy等。北京東方新天地39第三十九頁，共七十七頁，編輯于2023年，星期二繽紛新天地臨近王府井商業(yè)街,裝飾風(fēng)格熱鬧而明快，主要商鋪有晨曦百貨、華潤超市、ESPRIT及精彩無限音像數(shù)碼廣場等。都市新天地強調(diào)大都市的繁華，吸引都市消費主力軍–青年人，主要經(jīng)營休閑品牌及珠寶飾品。整體色調(diào)為簡潔的銀灰色，擁恒信鉆石宮殿,以及知名品牌NE.TIGER、Tom、Tailor、Cerruti1881和寶姿1961等?？蛇M入美食街。庭苑新天地位于商場中部，與北京東方君悅大酒店相連。典雅的裝飾風(fēng)格，匯聚著世界各地的頂級品牌，如E.Zegna,Dunhill,Kenzo,PaulSmith,PalZileri,Givenchy,Burberry等。寰宇新天地集中了國際品牌的服裝服飾，另外還有飾品精品店，如琉璃工房、施華洛世奇等。部分商場裝修豪華尊貴，格調(diào)高雅時尚，聚集的國際品牌BallyMaxMara、Ports及Shiseido等?；盍π绿斓鼐o鄰東單北大街，擁有北京最大、種類最齊全的體育用品中心運動100，大眾汽車品味車苑、奧迪品味車苑汽車展示廳及東方新世紀影院、時尚基地等主力店，展示現(xiàn)代生活便利新元素。天空大道位于東方廣場平臺層，是連接商場東方新天地及商務(wù)區(qū)東方經(jīng)貿(mào)城的紐帶。入駐此區(qū)域的商戶有多家特色餐飲店鋪如東方寒室、家合私房菜、道樂、星巴克等。另有高級廚具店博德寶、頂級家俱店易簡極家、尼康陳列室等。主題購物區(qū)詳情繽紛新天地都市新天地庭苑新天地寰宇新天地活力新天地天空大道北京東方新天地40第四十頁，共七十七頁，編輯于2023年，星期二主要業(yè)態(tài)女士服裝店45個快餐店27個男士服裝店25個鐘表店17個皮鞋店12個咖啡店12個珠寶店11個餐廳11個飾品店8個帽店8個個人護理店9個眼鏡店6個銀行6個其他展廳5個影音店4個娛樂產(chǎn)品店4個ATM4個婚紗攝影店2個汽車展廳2個奧運產(chǎn)品專賣店1個沖洗店1個商學(xué)院1個洗衣店1個音像店1個商業(yè)業(yè)態(tài)配比北京東方新天地41第四十一頁，共七十七頁，編輯于2023年，星期二場地租金第一區(qū)繽紛新天地：130平方米場地費：4萬元/天（周六及周日）3萬元/天（周五）3萬元/天（周一及周四）第三區(qū)庭苑新天地：200平方米場地費：5萬元/天（周六及周日）4萬元/天（周五）2.5萬元/天（周一及周四）圍擋費：人民幣3600元/次第五區(qū)活力新天地：130平方米場地費：3萬元/天（周六及周日）2萬元/天（周五）1.5萬元/天（周一及周四）商鋪租金：260美元/月/平方米北京東方新天地42第四十二頁，共七十七頁，編輯于2023年，星期二消費者分析青年和中年消費者持平，高檔寫字樓職員為東方新天地消費中堅。據(jù)了解，開業(yè)第一年，東方新天地的本地消費者和游客的比例是50：50，第二年變?yōu)?5：25，第三年80：20，目前這種比例已經(jīng)穩(wěn)定下來。目前日客流量達10萬人次，節(jié)假日期間超過了20萬人次。北京東方新天地43第四十三頁，共七十七頁，編輯于2023年，星期二綜合分析

區(qū)位優(yōu)勢：西邊位于“金街”之稱的王府井大街，東邊是“銀街”東單北大街。

前瞻的規(guī)劃：項目從1993年啟動時即提出了“一站式”購物的模式，設(shè)計規(guī)劃超前。

業(yè)態(tài)豐富：東方新天地分為六大主題購物中心，滿足了各個消費層次的消費需求。

國際品牌加盟：E.Zegna,Dunhill,Kenzo,PaulSmith,PalZileri,Givenchy,Burberry等國際頂級品牌的加盟提升了商場的檔次。北京東方新天地44第四十四頁，共七十七頁，編輯于2023年，星期二項目概況龍湖北城天街項目地址金牛五塊石蓉北商貿(mào)大道(五塊石機電市場500米)定位集購物、休閑、餐飲、娛樂為一體的大型購物中心占地面積199800平方米建筑面積700000平方米開盤時間2003年11月1日商用面積14萬平方米，華聯(lián)超市及百貨4.5萬米；遠東百貨4.5萬米，2004年營業(yè)；好萊塢國際影城、米羅咖啡、金融街等。概況包含天街系大型商業(yè)、格調(diào)精裝公寓、龍湖旗艦soho產(chǎn)品星座系列等多種業(yè)態(tài)產(chǎn)品。45第四十五頁，共七十七頁，編輯于2023年，星期二項目介紹購物廣場建筑面積約為14萬平方米，集購物、休閑、餐飲、娛樂為一體。擁有3座休閑景觀廣場、2家大型生活超市、1家主力百貨，300余家國際一線潮流品牌專賣店、1個專業(yè)體育用品連鎖賣場、1座星級電影院、近千個泊車位的大型停車場。經(jīng)過8年時間的運營管理，北城天街已經(jīng)引進了遠東百貨、UME國際影院、星巴克、哈根達斯、BMWLifestyle、SISLEY、勞力士、帝舵、GUESS、MANGO、MINICOOPER、I.T等國際級知名品牌，成為了匯聚國際時尚潮流的聚集地。龍湖北城天街46第四十六頁，共七十七頁，編輯于2023年，星期二業(yè)態(tài)分布北城天街商業(yè)中心以一條開放式線型內(nèi)街為主線索，形成四大主題廣場，商業(yè)橫式涵蓋主力店、品牌店、專賣店等多種形式，形成了購物、觀光、餐飲、休閑、娛樂、電影等全方位一體化的ShoppingMall，彌補了江北城市公共空間不足、商業(yè)內(nèi)涵不足的現(xiàn)狀。A區(qū)B區(qū)潮流時尚服飾為主，輕便餐飲，運動專賣為輔。主力客群為年輕人，時尚為主。以品牌服飾為主，高樓層為電影院，大型餐飲。主力客群為高收入人群和商務(wù)人士。國際知名品牌服飾為主，高樓層以大型餐飲為主。主力客群為金領(lǐng)人士。每個區(qū)域分布有特色專賣店、美體美容等，吸引大量目標性消費者。精品百貨和精品超市。主力客群為三北地區(qū)高收入家庭。龍湖北城天街47第四十七頁，共七十七頁，編輯于2023年，星期二主要業(yè)態(tài)龍湖北城天街48第四十八頁，共七十七頁，編輯于2023年，星期二現(xiàn)有部分品牌龍湖北城天街49第四十九頁，共七十七頁，編輯于2023年，星期二綜合分析

商業(yè)規(guī)劃：天街模式避免了開敞式步行街導(dǎo)致的冬冷夏熱，風(fēng)雨無避的狀態(tài)。對老館的人流動線調(diào)整，形成四個主題廣場。

業(yè)態(tài)豐富：集大型購物商場、超市、餐飲、茶樓、咖啡館、酒吧、影院等集購物、休閑、娛樂一體。

循序漸進，逐年調(diào)整：借助龍湖住宅地產(chǎn)帶來的充足的資金與現(xiàn)流為基礎(chǔ)，持續(xù)的硬件改造及營銷推廣資金投入，提升商業(yè)的檔次。品牌商家加盟：星巴克、UME、北京華聯(lián)、遠東百貨、哈根達斯等著名品牌商家的入住，進一步讓北城天街的中心地位得以建立與鞏固。龍湖北城天街50第五十頁，共七十七頁，編輯于2023年，星期二從全國商業(yè)街發(fā)展的趨勢來看，商業(yè)街正在呈現(xiàn)出集購物街、餐飲街、休閑街、特色街、體驗街于一體“五街合一”的發(fā)展趨勢，正在呈現(xiàn)出與Shoppingmall等大型商業(yè)街、mall合一的趨勢，正在體現(xiàn)出商業(yè)、旅游、文化這樣“商旅文”一體化的發(fā)展趨勢，正在呈現(xiàn)出名街、名店、名品于一體“三名合一”的發(fā)展趨勢。衡量商業(yè)街是否成功的因素可以從四個方面來衡量：第一，是否具有高客流量。第二，是否具有高經(jīng)營額。第三，是否具有高回報率。第四，是否具有高知名度。小結(jié)51第五十一頁，共七十七頁，編輯于2023年，星期二商業(yè)街在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中的地位和作用

一般來講，以一條著名的品牌商業(yè)街為核心，往往會帶動整個區(qū)域成為一個城市的商業(yè)中心，商務(wù)中心，形象中心，展示中心，服務(wù)中心和社會活動中心。

商業(yè)街由于其本身的產(chǎn)權(quán)清晰、可分割銷售、客群廣、門檻低、銷售比例高等特點，有利于開發(fā)商現(xiàn)金回流。52第五十二頁，共七十七頁，編輯于2023年，星期二商業(yè)街實操三商業(yè)街產(chǎn)品形態(tài)的優(yōu)劣勢分析商業(yè)街的應(yīng)用——商業(yè)街形態(tài)適合什么樣的地產(chǎn)開發(fā)項目商業(yè)街在規(guī)劃設(shè)計中應(yīng)關(guān)注的問題商業(yè)街經(jīng)營策略及相應(yīng)環(huán)節(jié)要點解析53第五十三頁，共七十七頁，編輯于2023年，星期二商業(yè)地產(chǎn)的形式多樣，主要包括購物中心、大賣場、商業(yè)街、主題商場、城市綜合體、專業(yè)市場等，僅以購物中心為例與商業(yè)街做簡單對比：對比要素商業(yè)街購物中心商場設(shè)施規(guī)模商業(yè)街可以是一條街，也可以是一條主街、多條副街，商業(yè)街規(guī)模一般不大規(guī)模大，商業(yè)設(shè)施現(xiàn)代化業(yè)態(tài)種類包含購物、餐飲、休閑娛樂等多種業(yè)態(tài)包含購物、餐飲、休閑娛樂等多種業(yè)態(tài)，更為豐富，綜合性更強服務(wù)整合度各種服務(wù)內(nèi)容或項目較豐富，生活服務(wù)整合度高精神文化娛樂服務(wù)較為豐富，集購物、餐飲、娛樂休閑于一體，一站式消費銷售產(chǎn)權(quán)清晰，客群廣、門檻低，可分割銷售，銷售比例高不宜銷售運營管理受運營管理制約大，后期管理難度較大統(tǒng)一運營管理，利于管理土地利用率項目容積率不高，土地利用率較低項目容積率相對較高，土地利用率高用地成本考慮到土地利用率的因素，用地成本相對較高相對較低建設(shè)成本體量相對較小，物業(yè)條件要求較低，建設(shè)成本相對較低體量相對較大，物業(yè)條件要求較高，建設(shè)成本相對更高運營成本相對較低較高投資額度相對較小投資額相對較大商業(yè)街產(chǎn)品形態(tài)54第五十四頁，共七十七頁，編輯于2023年，星期二商業(yè)街產(chǎn)品形態(tài)優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢劣勢體量較小，商業(yè)街一般產(chǎn)權(quán)明晰，可分割銷售，利于開發(fā)商快速回籠資金；投資門檻低，目標客戶廣泛；物業(yè)得房率較高；商業(yè)運營費用相對較低；經(jīng)營相對靈活，有別于購物中心統(tǒng)一營業(yè)時間。后期的運營管理較難控制。55第五十五頁，共七十七頁，編輯于2023年，星期二商業(yè)街形態(tài)適合什么樣的開發(fā)項目？商業(yè)街最主要的特點——產(chǎn)權(quán)清晰，客群廣、門檻低，可分割銷售，銷售比例高。一般用于土地利用率較低、強調(diào)現(xiàn)金回流的地產(chǎn)項目，投資相對較小。56第五十六頁，共七十七頁，編輯于2023年，星期二商業(yè)街首先應(yīng)有明確的主題定位，定位需與自身情況和周邊環(huán)境相呼應(yīng)。通過合理的商業(yè)定位，滿足目標消費客群的消費需求。規(guī)劃設(shè)計要點準確定位57第五十七頁，共七十七頁，編輯于2023年，星期二商業(yè)業(yè)態(tài)的構(gòu)成、比例、分布是商業(yè)街設(shè)計的核心。處理好零售、餐飲、娛樂等業(yè)態(tài)的檔次和相互關(guān)系決定了商業(yè)街日后的發(fā)展趨勢。一般消費檔次越高、休閑氛圍越濃的商業(yè)街餐飲、娛樂的比重越高，有時甚至?xí)^50%。餐飲還要盡量靠近景觀最優(yōu)區(qū)域。豎向劃分盡量不用在商業(yè)的店鋪劃分上。零售業(yè)態(tài)主要規(guī)劃安排在一層或展示面較好的有利位置。餐飲、休閑娛樂業(yè)態(tài)屬于目的性消費，一般安排在樓上或相對較差的位置。規(guī)劃設(shè)計要點商業(yè)業(yè)態(tài)58第五十八頁，共七十七頁，編輯于2023年，星期二動線設(shè)計總體遵循多入口，少出口的原則；網(wǎng)狀商業(yè)街商業(yè)價值的均好性較好，但容易引起導(dǎo)向性的混亂，因此需要增加廣場和標志物加強引導(dǎo)；當(dāng)商業(yè)街的外部交通流向偏于一側(cè)時，為了不引起人流的原路折返，采用環(huán)形模式比較適宜。無論采用何種街道模式，其主街長度都要進行控制，一般300米長的商業(yè)街令人愉悅，超過500米就會令人感到疲勞和乏味；規(guī)劃人行動線的同時，還需合理設(shè)計車行動線；消費者自地下車庫至地上商業(yè)的動線也需要做到合理引導(dǎo)。規(guī)劃設(shè)計要點動線59第五十九頁，共七十七頁，編輯于2023年，星期二商業(yè)街的尺度應(yīng)該以客戶的步行活動為參照；客戶所關(guān)注的縱向范圍主要集中在建筑首層，對二層以上的感覺是非常不敏感的。而橫向關(guān)注范圍一般在20米之內(nèi)，超過20米寬的商業(yè)街，客戶很可能只關(guān)注街道一側(cè)的店鋪，不會在超20米寬的街道內(nèi)“之”字前行。從建筑高度與街道比例來看，街寬宜在樓高的1/2-1之間。街寬60第六十頁，共七十七頁，編輯于2023年，星期二建筑外觀造型的設(shè)計可以分為三個層面。第一層面是建筑的宏觀造型，也就是天際線。第二層面是人在中距離上對建筑的感知，也就是建筑外觀的中觀元素，包括建筑開窗與實墻面的虛實對比，立面橫豎線條的劃分等。第三層面則是人到建筑近前，與建筑直接接觸的微觀層面。因此，在商業(yè)街外部造型上著重第一、二層面的設(shè)計，而在商業(yè)街內(nèi)部要將第二、三層面做為設(shè)計重點。設(shè)計時應(yīng)有意識地尋求造型設(shè)計的多樣化，將不同風(fēng)格的建筑單元拼接在一起。此外，成熟的商鋪外觀設(shè)計還應(yīng)考慮改造外裝的可能，預(yù)留店名、招牌、廣告和其它飾物的位置。造型設(shè)計61第六十一頁，共七十七頁，編輯于2023年，星期二商業(yè)街越來越多地應(yīng)用軟性面材，例如蓬布遮陽、竹木外裝、懸掛旗幟和其它織物、招牌等飾件。這一趨勢使得建筑立面設(shè)計更趨近室內(nèi)裝修裝飾設(shè)計。這要求設(shè)計師不能停留在一般意義的設(shè)計深度上，必須以裝修的精度來做商業(yè)街立面設(shè)計。軟性面材62第六十二頁，共七十七頁，編輯于2023年，星期二商業(yè)街室外空間與氣氛的形成，還取決于景觀、小品等元素的運用，如室外餐飲座、涼亭等功能設(shè)施，花臺、噴泉、雕塑等，燈具、指示牌、電話亭等器材，燈籠、古董、道具等裝飾，鋪地、面磚、欄桿等面材。這些元素是商業(yè)街與人發(fā)生親密接觸的界面。若想使這一界面更具親和力，就需要從景觀、小品的角度深化商業(yè)街的設(shè)計。景觀小品63第六十三頁，共七十七頁，編輯于2023年，星期二優(yōu)秀的標識設(shè)計能大大提升商業(yè)街的品牌效應(yīng)和文化內(nèi)涵，強化客戶的視覺感受和行為體驗。它與商業(yè)街所要體現(xiàn)的主題相輔相成。同時，標識還能將功能性和趣味性融于一身，增加客戶的愉悅感。標識設(shè)計64第六十四頁，共七十七頁，編輯于2023年，星期二目前商鋪的銷售模式主要有直接銷售、帶租約銷售、返租約銷售等形式。根據(jù)商業(yè)項目的規(guī)模、位置、鋪位類型、經(jīng)營管理等各種因素的不同，開發(fā)商會采取不同的銷售模式。商業(yè)街經(jīng)營策略及相應(yīng)環(huán)節(jié)要點解析65第六十五頁，共七十七頁，編輯于2023年，星期二特點描述：直接銷售即開發(fā)商只銷售、出讓產(chǎn)權(quán)，不干涉項目后續(xù)經(jīng)營和管理，僅由物業(yè)管理部門進行日常的統(tǒng)一維護管理，這是舊有商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)普遍采用的經(jīng)營方式。優(yōu)勢分析：開發(fā)商可以進而實現(xiàn)短期套現(xiàn)，減輕資金壓力，并且無需承擔(dān)后期經(jīng)營的壓力和風(fēng)險。劣勢分析：產(chǎn)權(quán)被分割出售后，經(jīng)營權(quán)迅速分散，缺乏統(tǒng)一的招商和運營管理，存在較大經(jīng)營風(fēng)險，項目品質(zhì)難以提升，持續(xù)經(jīng)營能力欠缺，不利于開發(fā)商企業(yè)形象和品牌的塑造。模式一——直接銷售66第六十六頁，共七十七頁，編輯于2023年，星期二面積分割工程設(shè)計項目定位操作環(huán)節(jié)直接銷售模式下，開發(fā)商需制定出項目的整體定位，并從盡可能利于銷售的角度分割商鋪，分割的同時兼顧餐飲等業(yè)態(tài)的經(jīng)營面積要求及上下水、排煙、排污等工程要求；隨后制定銷售價格體系和銷售策略，實施產(chǎn)品銷售；銷售完成后，開發(fā)商無需考慮后期招商運營等問題。制定銷售策略實施銷售67第六十七頁，共七十七頁，編輯于2023年，星期二特點描述：返租銷售是指開發(fā)商在出售商鋪時與投資者約定，在出售后的一定年限內(nèi)，由開發(fā)商以代理出租的方式進行包租，或者直接承租經(jīng)營使用，包租期間或者承租期間的租金沖抵部分售價款或償付一定租金回報。根據(jù)包租或承租年限的長短，可分為長期包租和短期返租兩種方式，其中長期包租的年限往往根據(jù)大商家的承租年限，一般以十年、十五年為常見。優(yōu)勢分析：商業(yè)規(guī)劃與招商運營在返租期內(nèi)宜于統(tǒng)一；統(tǒng)一招商、統(tǒng)一運營有利于項目成長和品質(zhì)提升；銷售部分可以獲得較高的銷售價格，利于資金快速回籠；劣勢分析：返租情況下開發(fā)商獲得的租金與給小業(yè)主的銷售返點無法實現(xiàn)平衡；返租期后項目整體性難以保持。模式二——返租銷售68第六十八頁，共七十七頁，編輯于2023年，星期二制定銷售策略租金評估操作環(huán)節(jié)返租銷售模式下，開發(fā)商需預(yù)先對項目的租金水平實施評估，結(jié)合評估結(jié)果制定返租比例與年限；銷售完成后，開發(fā)商需進一步論證落實項目定位和業(yè)態(tài)組合，返租期內(nèi)負責(zé)項目招商和運營管理；返租期內(nèi)項