房地產(chǎn)估價師之房地產(chǎn)案例與分析提升訓練提分A卷含答案

房地產(chǎn)估價師之房地產(chǎn)案例與分析提升訓練提分A卷含答案

單選題（共50題）1、以下關(guān)于單元測試敘述中，不正確的是()。A.側(cè)重于檢查模塊中的內(nèi)部處理邏輯和數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)B.一般用白盒測試技術(shù)C.強調(diào)檢查模塊的接口D.需要檢查全局和局部數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)【答案】D2、在面向?qū)ο蠓椒ㄖ校?請作答此空)定義了超類和子類的概念，子類在原有父類接口的前提下，用適合于自己要求的實現(xiàn)去置換父類中的相應(yīng)實現(xiàn)稱為()。A.繼承B.覆蓋C.封裝D.多態(tài)【答案】A3、以下關(guān)于C/C++程序變量的敘述中，錯誤的是（）。A.變量實際上是存儲位置的名字B.變量都具有類型屬性C.變量必須先聲明，然后才能引用D.除了賦值運算，其他運算都不能改變變量的值【答案】D4、CMM將軟件過程改進的進化步驟組織成5個成熟度等級，其中，在（），所有項目都采用根據(jù)實際情況修改后得到的標準軟件過程來開發(fā)和維護軟件。A.可重復級B.已定義級C.已管理級D.優(yōu)化級【答案】B5、從下列名詞中區(qū)分類和對象。其中，（）全部是類，（）全部是對象。A.電影、序列號為sw1987532的電影膠片、足球賽B.電影、足球賽、電影膠片C.影片“卡薩布蘭卡”、足球賽D.影片“卡薩布蘭卡”、序列號為sw1987532的電影膠片【答案】D6、設(shè)某系統(tǒng)由P1和P2兩個子系統(tǒng)組成，當且僅當兩個子系統(tǒng)都能正常工作時，該系統(tǒng)才能正常工作。若P1和P2的可靠性均為0.9，則該系統(tǒng)的可靠性是（）。A.0.1B.0.45C.0.81D.0.9【答案】C7、完成一個房地產(chǎn)估價項目需要經(jīng)歷若干環(huán)節(jié)和過程，不同的環(huán)節(jié)需要完成相應(yīng)的估價文書。A.坐落B.形狀C.場地平整情況D.登記時間【答案】D8、編寫C程序時通常為了提高可讀性而加入注釋，注釋并不參與程序的運行過程。通常，編譯程序在（29）階段就會刪除源程序中的注釋。A.詞法分析B.語法分析C.語義分析D.代碼優(yōu)化【答案】A9、估價對象為工業(yè)房地產(chǎn)，土地使用權(quán)性質(zhì)為劃撥，由于位于區(qū)級中心區(qū)，企業(yè)經(jīng)過裝修改造改為商業(yè)用房，自主經(jīng)營服裝生意。A.建筑品質(zhì)及內(nèi)部格局B.建筑層高C.集聚程度D.裝飾裝修【答案】C10、HTML頁面的“title主頁/title”代碼應(yīng)寫在（）標記內(nèi)。A.body/bodyB.head/headC.font/fontD.frame/frame【答案】B11、某項目計劃20天完成，花費4萬元。在項目開始后的前10天內(nèi)遇到了偶發(fā)事件，到第10天末進行中期檢查時，發(fā)現(xiàn)己花費2萬元，但只完成了40%的工作量。如果此后不發(fā)生偶發(fā)事件，則該項目將（63）。A.推遲2天完工，不需要增加費用B.推遲2天完工，需要增加費用4000元C.推遲5天完工，不需要增加費用D.推遲5天完工，需要增加費用1萬元【答案】B12、商品關(guān)系P（商品名，條形碼，產(chǎn)地，價格）中的（）屬性可以作為該關(guān)系的主鍵。查詢由“北京”生產(chǎn)的185升電冰箱的SQL語句應(yīng)該是：A.商品名B.條形碼C.產(chǎn)地D.價格【答案】B13、在軟件正式運行后，一般來說，()階段引入的錯誤需要的維護代價最高。A.需求分析B.概要設(shè)計C.詳細設(shè)計D.編碼【答案】A14、詞法分析的作用是識別源程序中的（）。A.字符串B.單詞C.標識符D.語句【答案】B15、在了解程序內(nèi)部結(jié)構(gòu)和流程后，通常采用（）驗證程序內(nèi)部邏輯是否符合設(shè)計要求，此時可使用（）技術(shù)設(shè)計測試案例。A.黑盒技術(shù)B.白盒測試C.等價類劃分D.邊界值分析【答案】B16、UML中關(guān)聯(lián)是一個結(jié)構(gòu)關(guān)系，描述了一組鏈。兩個類之間（47）A.不能有多個關(guān)聯(lián)B.可以有多個由不同角色標識的關(guān)聯(lián)C.必須有一個關(guān)聯(lián)D.多個關(guān)聯(lián)必須聚合成一個關(guān)聯(lián)【答案】B17、某軟件在應(yīng)用初期，運行在WindowsNT環(huán)境中?，F(xiàn)因某種原因，該軟件需要在UNIX環(huán)境中運行，而且必須完成相同的功能。為適應(yīng)這個要求，軟件本身需要進行修改，而所需修改的工作量取決于該軟件的（）。A.可擴充性B.可靠性C.復用性D.可移植性【答案】D18、網(wǎng)絡(luò)中某些用戶只能接收但不能發(fā)送Email，此時管理員應(yīng)檢查（）。A.Email服務(wù)器是否與網(wǎng)絡(luò)連通B.連接客戶端與Email服務(wù)器之間的路由器端口的訪問控制列表是否進行了denySMTP設(shè)置C.連接客戶端與Email服務(wù)器之間的路由器端口的訪問控制列表是否進行了denyany設(shè)置D.連接客戶端與Email服務(wù)器之間的路由器端口的訪問控制列表是否進行了denypop3設(shè)置【答案】B19、為提高××機場航油保障能力，保障擴建后的××機場航油供應(yīng)，中國航空××油料有限責任公司經(jīng)相關(guān)部門批準鋪設(shè)場外輸油管線。此輸油管線將在估價對象廠區(qū)內(nèi)設(shè)置定向鉆穿越入土點，在地下鋪設(shè)輸油管。根據(jù)《××市民用機場航空油料管線保護辦法》管線中心線兩側(cè)各5米為保護范圍。在航油管線保護范圍內(nèi)，需建造建筑物、構(gòu)筑物的，應(yīng)當在征得市空港辦的同意，按有關(guān)規(guī)定辦理審批手續(xù)。為了解相關(guān)的補償費用情況，便于管理部門制訂補償方案，故產(chǎn)生了本項目的評估。價值時點為2019年4月10日。A.倉儲用地土地減損價值、建（構(gòu)）筑物價值、設(shè)備及貨物搬遷費、經(jīng)營收益損失補償B.倉儲用地土地價值、10幢建筑物價值C.倉儲用地土地價值、10幢建筑物價值、倉儲用地的經(jīng)營收益D.倉儲用地土地減損價值、建（構(gòu)）筑物價值、設(shè)備及貨物搬遷費、停產(chǎn)停業(yè)損失補償【答案】D20、操作數(shù)“00000101”與“00000101”執(zhí)行邏輯（）操作后，運算結(jié)果“00000000”A.或B.與C.異或D.與非【答案】C21、房地產(chǎn)估價師一項實操性很強的業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)估價報告寫作，是房地產(chǎn)估價師必須熟練掌握的專業(yè)技能。能否成為一名合格的房地產(chǎn)估價師，達到執(zhí)業(yè)要求，估價報告的寫作能力，是必不可少的檢驗標準。A.句子簡潔，概括性強B.搭配得當C.邏輯嚴密D.用詞簡練、標準【答案】D22、商務(wù)辦公樓是指用于公司或企業(yè)從事各種業(yè)務(wù)經(jīng)營活動的建筑物及其附屬設(shè)施和相關(guān)場地。商務(wù)辦公房地產(chǎn)及其估價都有其特殊之處。A.集聚程度B.交通條件C.樓層D.租戶類型【答案】D23、房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)讓非常普遍，主要涉及單純土地的買賣、交換；土地及地上建筑物的整體買賣、交換；零星單套或多套商品房地產(chǎn)的買賣、交換、贈與等。A.從價值時點上看，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價多數(shù)是在轉(zhuǎn)讓前進行，價值時點在估價作業(yè)期之前B.從委托人和評估主體上講，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價可以委托社會上任何一家值得委托人信任的評估機構(gòu)評估C.從估價目的和要求上講，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓評估只是為了了解、掌握房地產(chǎn)交易行情而進行的評估D.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓評估的目的只是為了在進行房地產(chǎn)交易時有一個參考價格，它帶有一種咨詢性【答案】A24、繼承關(guān)系是父類和子類之間共享數(shù)據(jù)和方法的機制，子類都是父類的特例。當一個類只能有一個父類時，稱為(請作答此空)；當一個類有兩個或兩個以上的類作為父類時，稱為()。A.單重繼承B.多態(tài)C.混合繼承D.多重繼承【答案】A25、TheusualaddressforaWebsiteisthe（）pageaddress，althoughyoucanentertheaddressofanypageandhavethatpagesenttoyou.A.homeB.mainC.hostD.house【答案】A26、如果模塊A的三個處理都對同一數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)操作，則模塊A的內(nèi)聚類型是（49）。A.邏輯內(nèi)聚B.時間內(nèi)聚C.功能內(nèi)聚D.通信內(nèi)聚【答案】D27、在采用面向?qū)ο箝_發(fā)方法開發(fā)交通系統(tǒng)時，若將"汽車"與"交通工具"分別設(shè)計為類，則最適合描述"汽車"與"交通工具"之間的關(guān)系為()。A.繼承B.封裝C.多態(tài)D.重載【答案】A28、設(shè)一組語句需要在程序中多處出現(xiàn)，按照模塊獨立性原則，把這些語句放在一個模塊中，則該模塊的內(nèi)聚是()。A.邏輯內(nèi)聚B.瞬時內(nèi)聚C.偶然內(nèi)聚D.通信內(nèi)聚【答案】C29、旅館房地產(chǎn)有其自身特點，對旅館房地產(chǎn)進行估價時需結(jié)合自身特點選擇適宜的估價方法，進而進行分析、測算。A.旅館房地產(chǎn)一般較少在市場上轉(zhuǎn)讓，而旅館房地產(chǎn)一旦轉(zhuǎn)讓，一般是整體轉(zhuǎn)讓B.旅館房地產(chǎn)估價時，需要單獨估算旅館大堂等部分房地產(chǎn)的價值C.旅館房地產(chǎn)估價時應(yīng)根據(jù)其具有的不同功能及其經(jīng)營狀況.收益能力分別估價D.供求變化對酒店房地產(chǎn)的價格變動影響很大【答案】B30、商品關(guān)系P（商品名，條形碼，產(chǎn)地，價格）中的（）屬性可以作為該關(guān)系的主鍵。查詢由“北京”生產(chǎn)的185升電冰箱的SQL語句應(yīng)該是：A.SET價格=‘價格*1.05’B.SET價格=價格*1.05C.Modify價格=‘價格*1.05’D.Modify價格=價格*1.05【答案】B31、患兒男，7歲，智力正常，平素好動，注意力不集中，記憶力差，學習成績差，兼見躁擾不寧，脾氣暴躁，動輒出手打人，胸中煩熱，便秘尿赤，舌質(zhì)紅，苔黃膩，脈滑數(shù)。該患兒針灸治療宜首選的經(jīng)穴是A.任脈、手厥陰經(jīng)、手足少陰經(jīng)穴B.督脈、手足厥陰經(jīng)、手少陰經(jīng)穴C.任脈、手少陰、手足厥陰經(jīng)穴D.任脈、督脈、手少陰經(jīng)穴【答案】B32、在信息系統(tǒng)開發(fā)過程中，系統(tǒng)規(guī)范描述了（）。A.每一個系統(tǒng)功能的實現(xiàn)方案B.系統(tǒng)的功能和行為C.系統(tǒng)中使用的算法和數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)D.系統(tǒng)仿真需要的時間【答案】B33、下列關(guān)于面向?qū)ο蟪绦蛟O(shè)計的敘述，正確的是（）。A.對象是類的模板B.“封裝”就是生成類庫的標準C.一個類至少有一個實例D.一個類可以繼承其父類的屬性和方法【答案】D34、以下關(guān)于專業(yè)程序員知識和技能的敘述中，不正確的是()。A.了解編譯原理有助于快速根據(jù)編譯錯誤和警告信息修改代碼B.了解開發(fā)工具知識有助于直接用工具開發(fā)軟件而無須任何編程C.了解OS底層運行機制有助于快速找到運行時錯誤的問題根源D.了解網(wǎng)絡(luò)協(xié)議的原理有助于分析網(wǎng)絡(luò)在哪里可能出現(xiàn)了問題【答案】B35、軟件的易使用性反映了用戶學習、使用該軟件以及為程序準備輸入和解釋輸出所需的工作量。按照ISO/IEC9126軟件質(zhì)量度量模型定義，一個軟件的易使用性不包括（）。A.易理解性B.易操作性C.易改變性D.易學性【答案】C36、Telnet提供的服務(wù)是（）。A.遠程登錄B.電子郵件C.域名解析D.尋找路由【答案】A37、面向?qū)ο蟪绦蛟O(shè)計中，采用（）機制實現(xiàn)共享類中的方法和數(shù)據(jù)。A.公用調(diào)用B.封裝C.動態(tài)綁定D.繼承【答案】D38、在TCP/IP體系結(jié)構(gòu)中，（）協(xié)議實現(xiàn)IP地址到MAC地址的轉(zhuǎn)化。A.ARPB.RARPC.ICMPD.TCP【答案】A39、電子政務(wù)的應(yīng)用模式有3種，其中不包括（）。A.G2GB.B2BC.G2BD.G2C【答案】B40、隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，金融資本與房地產(chǎn)業(yè)資本結(jié)合的趨勢越來越明顯。銀行信貸資金已經(jīng)成為當前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動最主要的資金來源渠道。現(xiàn)甲房地產(chǎn)開發(fā)商擬向乙銀行申請貸款，乙銀行委托丙房地產(chǎn)估價機構(gòu)對甲提供的開發(fā)項目進行評估。A.綜合性B.科學性C.專業(yè)性D.特殊性【答案】B41、n個元素依次全部進入棧后，再陸續(xù)出棧并經(jīng)過一個隊列輸出。那么，（）。A.元素的出隊次序與進棧次序相同B.元素的出隊次序與進棧次序相反C.元素的進棧次序與進隊次序相同D.元素的出棧次序與出隊次序相反【答案】B42、不能作為類成員的是（）。A.自身類對象B.自身類對象的引用C.自身類對象的指針D.另一個類的對象【答案】A43、不同的對象收到同一消息可以進行不同的響應(yīng)，并且會產(chǎn)生完全不同的結(jié)果，這種現(xiàn)象稱為多態(tài)，其實現(xiàn)由()支持。多態(tài)分為多種，(請作答此空)多態(tài)是指同一個名字在不同上下文中可代表不同的含義。A.參數(shù)B.包含C.過載D.強制【答案】C44、房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)讓非常普遍，主要涉及單純土地的買賣、交換；土地及地上建筑物的整體買賣、交換；零星單套或多套商品房地產(chǎn)的買賣、交換、贈與等。A.成本法B.收益法C.基準地價修正法D.假設(shè)開發(fā)法【答案】D45、某質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門為檢測某企業(yè)生產(chǎn)的某個批次的化妝品含鉛量是否超標，通常宜采用（1）的方法。A.普查B.查有無合格證C.抽樣檢查D.查閱有關(guān)單據(jù)【答案】C46、標準化對象一般可分為兩大類：一類是標準化的具體對象，即需要制定標準的具體事物；另一類是（），即各種具體對象的總和所構(gòu)成的整體，通過它可以研究各種具體對象的共同屬性、本質(zhì)和普遍規(guī)律。A.標準化抽象對象B.標準化總體對象C.標準化虛擬對象D.標準化面向?qū)ο蟆敬鸢浮緽47、請從下列名詞中區(qū)分類和對象。其中，（）全部是類，（）全部是對象。A.電影、序列號為sw1987532的電影膠片、足球賽B.電影、足球賽、電影膠片C.影片“卡薩布蘭卡”、足球賽D.影片“卡薩布蘭卡”、序列號為sw1987532的電影膠片【答案】B48、詞法分析的作用是識別源程序中的（）。A.字符串B.單詞C.標識符D.語句【答案】B49、評價軟件詳細設(shè)計時不考慮()。A.可理解性，使最終用戶能理解詳細設(shè)計，并提出改進意見B.可擴展性，容易添加新的功能C.靈活性，使代碼修改能平穩(wěn)地進行D.可插入性，容易將一個模塊抽出去，將另一個有同樣接口的模塊加進來【答案】A50、某工廠為企業(yè)改制進行資產(chǎn)重組，委托估價機構(gòu)對其以劃撥取得的土地上建成的兩幢房屋進行估價。該工廠的房屋所有權(quán)證上記載著該兩幢房屋的用途均為工業(yè)。估價人員根據(jù)現(xiàn)場勘察的結(jié)果，發(fā)現(xiàn)該兩幢房屋中一幢為廠房，另一幢原為廠房，后自行改為辦公樓用于出租。A.根據(jù)房屋所有權(quán)證上記載的用途進行估價B.根據(jù)估價人員現(xiàn)場勘查結(jié)果的現(xiàn)狀用途進行估價C.根據(jù)企業(yè)改制、資產(chǎn)重組后該兩幢房屋擬確定的用途進行估價D.根據(jù)該兩幢房屋可以獲利最多的用途進行估價【答案】A大題（共10題）一、××置業(yè)公司部分房地產(chǎn)估價結(jié)果報告一、委托方××置業(yè)公司，法定代表人：×××；住所：××市××路××號。二、估價方××房地產(chǎn)估價事務(wù)所，法定代表人：×××；住所：××市××路××號，二級評估資質(zhì)。三、估價對象××置業(yè)公司一年前奉上級集團公司指示，兼并集團內(nèi)××工廠，獲得了該工廠的房地產(chǎn)。該房地產(chǎn)位于××市××路××號，四至范圍××××，總占地面積12000m2，土地級別為該市一級地二類區(qū)。經(jīng)上級集團公司批準，已將原有一棟7800m2建筑面積的臨街廠房改為超市，并拆除其余建筑物；新建一棟建筑面積18000m2的寫字樓，目前正在建設(shè)中。估價對象房地產(chǎn)為改建后的超市和在建寫字樓。四、估價目的為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值。五、估價時點經(jīng)委托人和估價機構(gòu)確認，估價時點為2004年6月30日。六、價值定義(略)七、估價依據(jù)(略)【答案】①缺少土地使用性質(zhì)、產(chǎn)權(quán)描述。②沒有說明房屋改變用途及重建是否經(jīng)政府有關(guān)部門批準。③超市應(yīng)優(yōu)先選用收益法估價。④估價結(jié)果中應(yīng)說明在建寫字樓單價。⑤收益年限的選取沒有說明原因或依據(jù)。⑥收益法只選擇一個參照物，客觀性不夠。⑦全年收益天數(shù)按300天計算錯誤。⑧確定報酬率不能只參照一個實例。⑨比準價格應(yīng)為收益價格。⑩應(yīng)該首選現(xiàn)金流量折現(xiàn)法進行計算。(11)未來發(fā)生的投資利息中應(yīng)包括在建工程投資的利息。(12)缺未來發(fā)生的利潤的計算。(13)缺開發(fā)商開發(fā)在建工程應(yīng)負擔的稅費，同時此項也應(yīng)計算利息。(14)缺附件的有關(guān)內(nèi)容。二、某城欲對該城市一建于20世紀50年代，整體外觀比較陳舊，基礎(chǔ)設(shè)備均已風化、起沙、剝落的建筑進行拆遷，該地非住宅面積為2995m2，該地位于市中心，二手住宅交易頻繁，本次評估范圍為住宅部分，本次拆遷是由《房屋拆遷許可證》證號為××規(guī)拆遷許字(2006)第××號文件許可。如何確定估價方法?【答案】《城市房屋拆遷估價指導意見》明確要求，拆遷房屋地產(chǎn)價值評估首選市場法，按此要求本次評估范圍內(nèi)住宅房地產(chǎn)采用市場法評估；而對于商業(yè)房地產(chǎn)，因類似物業(yè)市場交易活躍，可比實例難以調(diào)查知悉，故房地產(chǎn)采用收益法進行評估，房屋重置價格采用成本法進行評估。最終確定市場法、收益法和成本法進行評估。三、某房地產(chǎn)估價機構(gòu)接受委托評估A寫字樓的市場價值，注冊房地產(chǎn)估價師擬采用收益法作為其中一種估價方法。在進行實地查勘和市場調(diào)查時，發(fā)現(xiàn)相鄰的B寫字樓在周邊環(huán)境、交通條件、建筑規(guī)模、外觀形象等方面均與A寫字樓有很好的可比性，但該兩幢寫字樓的單位租金有較大差異。<1>、請問造成兩者差異較大的原因有哪些？<2>、在用比較法確定A寫字樓的市場租金時，如選取B寫字樓作為其中一個可比實例，那么應(yīng)當對B寫字樓的租金做哪些方面的處理？【答案】<1>、本題考查的是商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理。租金內(nèi)涵可能不同：比如一個是凈租金，一個是毛租金；租金單位可能不同，比如一個是建筑面積租金，一個是使用面積租金；可能一個是潛在毛租金（不包含租賃保證金或押金的利息收入等租金外收入），一個是潛在毛收入（包含租賃保證金或押金的利息收入等租金外收入）；是否包含物業(yè)服務(wù)費、電費、水費、空調(diào)費、電梯費等雜費；是合同租金（租約租金）還是市場租金。<2>、本題考查的是商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理。應(yīng)當對B寫字樓統(tǒng)一租金內(nèi)涵。將B寫字樓租金內(nèi)涵調(diào)整到A寫字樓租金內(nèi)涵上，具體調(diào)整內(nèi)容有：如是否有租約，是否有押金或租賃保證金的利息收入等租金外收入，可出租面積比率、出租方式、租金交納方式、租金項目中哪些是應(yīng)當扣除的費用，如物業(yè)服務(wù)費、維修費、管理費、保險費、房地產(chǎn)稅金等。四、李某于2014年7月預(yù)購了一幢別墅（總售價為120萬元），并先后向開發(fā)商支付了114萬元。該別墅于2015年7月30日竣工后，李某付清了剩余的購房款，但對原裝修不滿意，拆除了部分原裝修設(shè)施，進行了重新裝修，又花費了40萬元。2015年9月為籌集資金，作其他投資，欲以該別墅向銀行抵押貸款，并于2015年9月10日委托估價機構(gòu)進行估價。此時同類型（指重新裝修前）別墅的正常市場售價為130萬，李某希望評估價值為2015年9月同類型別墅的正常市場售價加上該別墅的重新裝修費用，即170萬元。現(xiàn)估價人員掌握的資料有：（1）李某與開發(fā)商于2015年7月30簽訂的正式合同原件；（2）李某的購房發(fā)票；（3）商品房預(yù)售許可證復印件；（4）其他市場資料。問：1.上述資料用于抵押估價是否齊全2.估價人員可否承諾按170萬元進行估價3.可否按2015年9月的同類型別墅的正常市場售價加上該別墅的重新裝修費用確定評估值為什么【答案】1.上述資料用于抵押估價尚不齊全；比如缺李某裝修花費的證明、拆除裝修部分的成本等。2.房地產(chǎn)估價人員不能承諾按170萬元進行估價；估價機構(gòu)應(yīng)按照獨立、客觀、公證的原則進行估價，不能為了承攬業(yè)務(wù)而迎合估價委托人的要求，使估價結(jié)果畸高或畸低。3.不能按2015年9月同類型別墅的正常市場售價加上該別墅的重新裝修費用來確定評估值，因為重新裝修時會破壞原有裝修，并使原有裝修價值受損，所以裝修后的房地產(chǎn)價值并不等于簡單的成本相加，應(yīng)按別墅裝修后的社會平均成本進行估價才是科學合理的。五、因城市建設(shè)需要，張某的住宅被征收。張某委托甲房地產(chǎn)估價機構(gòu)對自己的房屋及室內(nèi)裝飾裝修的價值進行了評估。張某對估價報告中房屋部分的評估結(jié)果沒有異議，但認為室內(nèi)裝飾裝修評估結(jié)果僅為15萬元被嚴重低估，理由是他3年前裝修連同購置家具的實際費用超過30萬元，為此向甲房地產(chǎn)估價機構(gòu)申請復核評估。<1>、如果甲房地產(chǎn)估價機構(gòu)復核后認為該房屋室內(nèi)裝飾裝修的評估結(jié)果并無差錯，你認為可以從哪些方面對張某的疑問進行解釋和說明？<2>、一般而言，評估房屋室內(nèi)裝飾裝修價值主要適宜采用哪種估價方法？請簡要說明采用該種方法評估的主要步驟。<3>、一般而言，房屋征收估價的影響因素有哪些？【答案】1.本題考查的是房屋征收評估的相關(guān)規(guī)定。一是30萬元包含家具費用，而15萬元僅是室內(nèi)裝飾裝修費用；二是3年前的裝飾裝修是有折舊的，而且折舊率較高；三是3年前裝飾裝修價格與現(xiàn)在裝修的重新購建價格是不同的，如裝修材料、人工費、機械費等有變化，不能以3年前價格作為現(xiàn)在價值時點評估的重新購建價格。2.本題考查的是房屋征收估價方法和結(jié)果確定。成本法。主要步驟：（1）弄清該房屋室內(nèi)裝飾裝修的材料種類、規(guī)格、工程量，搜集相關(guān)資料；（2）用預(yù)算方式測算估價對象的重新購建價格；（3）測算估價對象的折舊；（4）求取估價對象的價值。3.本題考查的是房屋征收估價的相關(guān)規(guī)定。根據(jù)《國有土地上房屋征收評估辦法》，被征收房屋價值評估應(yīng)當考慮被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等影響被征收房屋價值的因素，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。六、（）makescomputersabletodojobswhichtillnow,onlyhumanbrainscando.【答案】人工智能能夠讓計算機做那些現(xiàn)在只有人類大腦才可以做的一些工作。A人工智能B大數(shù)據(jù)C云計算D物聯(lián)網(wǎng)七、房地產(chǎn)抵押估價報告估價報告編號：××估字[2015]第××號估價項目名稱：××房地產(chǎn)在建工程抵押價值評估估價委托人：××房地產(chǎn)開發(fā)有限公司房地產(chǎn)估價機構(gòu)：××房地產(chǎn)估價有限責任公司注冊房地產(chǎn)估價師：×××（注冊號××）、×××（注冊號××）估價作業(yè)日期：2015年6月14日至2015年6月19日致估價委托人函（略）目錄（略）估價師聲明（略）估價假設(shè)和限制條件（略）××房地產(chǎn)在建工程抵押估價結(jié)果報告一、估價委托人【答案】本題考查的是房地產(chǎn)估價報告示例。1.封面中“估價作業(yè)日期”，應(yīng)為估價報告出具日期；2.結(jié)果報告中估價對象的概況內(nèi)容不全（缺少區(qū)位狀況的描述）；3.價值類型的表述不符合《城市房地產(chǎn)抵押估價指導意見》的要求；4.“估價原則”缺少謹慎原則；5.結(jié)果報告中估價結(jié)果缺少單價；6.結(jié)果報告中缺少市場價值、法定優(yōu)先受償款的披露；7.結(jié)果報告缺少風險提示；8.技術(shù)報告假設(shè)開發(fā)法選擇“業(yè)主自行開發(fā)前提”錯誤，應(yīng)選擇“被迫轉(zhuǎn)讓前提”；9.假設(shè)開發(fā)法的計算公式缺少銷售稅費扣除項；10.收益法測算建成后房地產(chǎn)價值時缺少選擇公式的理由（未說明未來收益是否變化）；11.收益法測算建成后房地產(chǎn)價值時計算凈收益時不應(yīng)該計算年折舊費用；12.假設(shè)開發(fā)法中確定續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價值的年房產(chǎn)稅計算錯誤；13.收益法測算建成后房地產(chǎn)價值時收益年限的確定錯誤；八、指出并改正下面估價報告片斷中的錯誤有一磚混結(jié)構(gòu)的住宅，于2001年1月10日竣工投入使用，建筑面積93.88m2。該住宅原為福利商品房，于2008年1月10日補足地價和配套費，全部為業(yè)主自用，由于可比實例較少，擬采用成本法評估該住宅于2016年1月10日的市場價格。計算公式如下：房地產(chǎn)價格＝土地重新取得成本＋建筑物重置總價－建筑物折舊1.土地重新取得成本的計算。根據(jù)土地價格管理部門提供的價格資料，估價對象所占用土地70年使用期限的樓面地價為280元/m2，現(xiàn)時與估價對象建筑物類似的建筑物樓面地價為260元/m2，則土地重新取得成本為：土地重新取得成本=樓面地價×建筑面積=280×93.88=26286.4（元）2.建筑物重置總價的計算。房產(chǎn)管理部門2014年1月1日公布的《房屋重置價格標準》中磚混結(jié)構(gòu)房屋的重置單價為3200元/m2，房產(chǎn)管理部門2015年1月1日公布的《房屋重置價格標準》中磚混結(jié)構(gòu)房屋的重置單價為3500元/m2，房產(chǎn)管理部門2016年1月1日公布的《房屋重置價格標準》中磚混結(jié)構(gòu)房屋的重置單價為4000元/m2。則估價對象建筑物重置總價為：建筑物重置總價=重置單價×建筑面積=3500×93.88=328580（元）3.建筑物折舊的計算。建筑物折舊采用成新折扣法進行計算，其計算公式為:建筑物折舊＝建筑物重置總價×（1－成新率）其中，建筑物成新率由房屋完損等級判定人員和房地產(chǎn)估價師現(xiàn)場評定，確定該建筑物為完好房、七成新。則建筑物折舊額為：建筑物折舊=328580×（1-70%）=98574（元）4.估價對象價格的計算。估價對象房地產(chǎn)價格為：房地產(chǎn)總價=26286.4+328580－98574=256292.4（元）【答案】1.土地重新取得成本計算錯誤，土地重新取得成本應(yīng)為:土地重新取得成本=樓面地價×建筑面積=260×93.88=24408.8（元）；2.建筑物重置總價計算錯誤，應(yīng)使用16年公布的重置單價，估價對象建筑物重置總價為：建筑物重置總價=重置單價×建筑面積=4000×93.88=375220（元）；3.判定建筑物成新時，“建筑物為完好房、七成新”有誤，應(yīng)將完好房改為基本完好房。九、1、指出并改正下列房地產(chǎn)估價文書的錯誤致估價委托人函××公司：受貴公司委托，我們對位于××市××路××號16樓辦公房地產(chǎn)的抵押價值進行了評估。估價目的是：為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值。經(jīng)過實地查勘和市場調(diào)查，遵照《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、國家標準《房地產(chǎn)估價規(guī)范》、《房地產(chǎn)抵押估價指導意見》等法律法規(guī)和技術(shù)標準，遵循獨立、客觀、公正、合法、謹慎的原則，注冊房地產(chǎn)估價師運用收益法和比較法進行了分析、測算和判斷，確定16樓辦公房地產(chǎn)市場價值為￥28627990萬元（人民幣貳仟捌佰陸拾貳萬七仟玖百玖拾元整），21357元/㎡，估價對象的抵押價值為￥25638775萬元（人民幣貳仟伍佰陸拾叁萬捌仟七百七拾伍元整），19127元/m2。報告使用人在使用本報告之前須對報告全文，特別是“估價假設(shè)和限制條件”認真閱讀，以免使用不當，造成損失！估價的詳細結(jié)果、過程及有關(guān)說明，請見附后的《估價結(jié)果報告》、《估價技術(shù)報告》?！痢练康禺a(chǎn)評估有限公司法定代表人：×××二〇一二年四月十九日【答案】錯誤1：缺價值時點，致估價委托人函中應(yīng)寫明價值時點。錯誤2：估價結(jié)果應(yīng)該披露三個價值，只披露了兩個，價值不同，必有法