房地產(chǎn)經(jīng)濟學（經(jīng)濟學分支學科）

房地產(chǎn)經(jīng)濟學（經(jīng)濟學分支學科）經(jīng)濟學分支學科01理論體系研究對象和方法主要特點應用參考價值目錄030204基本信息房地產(chǎn)經(jīng)濟學是房地產(chǎn)經(jīng)濟運行過程的理論化和系統(tǒng)化，以揭示和反映房地產(chǎn)經(jīng)濟運行規(guī)律為宗旨，是應用經(jīng)濟學的一個分支學科門類。房地產(chǎn)業(yè)是一個獨立的大產(chǎn)業(yè)，是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)鏈中重要的一環(huán)，所以房地產(chǎn)經(jīng)濟學的基本學科定位應該屬于產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟學范疇，歸屬于部門經(jīng)濟學。理論體系地租理論區(qū)位理論房價理論理論體系地租理論

地租是指土地使用者租用土地所付的租金。地租理論是研究存在地租時的經(jīng)濟規(guī)律的理論?，F(xiàn)代地租理論與古典地租理論的觀點基本相同。以李嘉圖、穆勒等為代表古典地租理論認為，地租產(chǎn)生的原因，是不同等級土地生產(chǎn)的商品產(chǎn)量存在差異。優(yōu)等地上的級差地租等于土地上的商品帶來的收入與成本之差。例如，肥沃的土地小麥產(chǎn)量1000公斤/畝，貧瘠的土地小麥產(chǎn)量500公斤/畝。肥沃土地、貧瘠土地生產(chǎn)小麥的成本都是500元/畝。小麥價格由貧瘠土地生產(chǎn)成本決定，為1元/公斤。從而，肥沃土地產(chǎn)生利潤為1000元/畝-500元/畝=500元/畝這500元將變成肥沃土地的地租。房價理論房價理論研究的房屋價格形成和變動規(guī)律的理論，房價理論的重點，是城市房價理論。當前城市房價理論包括房價基本理論、特征價格理論和收益模型理論。房價基本理論房價基本理論奠基人是華人經(jīng)濟學家，《亞洲經(jīng)濟評論》主編汪林海。房價基本理論中，住房的有用性指消費者對住房的大小、裝修、地段等各種因素的綜合評價，在價格相同的情況下，消費者購買住房時，盡可能選擇有用性高的住房。劣等住房是指建在最差的地段上的住房，一般情況下，劣等住房就是城市邊緣的住房。汪林海認為，房產(chǎn)市場完全競爭時，城市中某套住房的價格受到三個因素的影響：該套住房的有用性，城市邊緣住房（劣等住房）的有用性，城市邊緣住房（劣等住房）的生產(chǎn)成本。城市中某套住房的價格P與該套住房有用性U成正比，與城市邊緣的住房的有用性U0成反比，與城市邊緣的住房的生產(chǎn)成本C0成正比。

房價基本理論用一個公式來表示，就是：公式上式中，P為某套住房的價格，U為該套住房的有用性，U0為劣等住房（城市邊緣的住房）的有用性，C0為城市邊緣的住房的生產(chǎn)成本。區(qū)位理論區(qū)位理論是揭示人的活動空間以及活動空間之間的聯(lián)系的理論。歷史上的區(qū)位理論包括農(nóng)業(yè)區(qū)位理論、工業(yè)區(qū)位理論、中心理論等。農(nóng)業(yè)區(qū)位理論農(nóng)業(yè)區(qū)位理論的奠基人是德國經(jīng)濟學家馮·杜能，他于1826年完成了農(nóng)業(yè)區(qū)位論專著——《孤立國對農(nóng)業(yè)和國民經(jīng)濟之關系》（簡稱《孤立國》），是世界上第一部關于區(qū)位理論的古典名著。

杜能“孤立國”假設：只有一個城市，且位于中心。城市是農(nóng)產(chǎn)品的唯一銷售市場，而農(nóng)村則靠該城市供給工業(yè)品。杜能認為：某個經(jīng)營者是否能在單位面積土地上獲得最大利潤（P），將由農(nóng)業(yè)生產(chǎn)成本（E）、農(nóng)產(chǎn)品的市場價格（V）和把農(nóng)產(chǎn)品從產(chǎn)地運到市場的費用（T）三個因素所決定，它們之間的變化關系可用公式表示為：P=V－（E+T）工業(yè)區(qū)位理論業(yè)區(qū)位理論的奠基人是德國經(jīng)濟學家阿爾申爾德·韋伯。其理論的核心就是通過對運輸、勞力及集聚因素相互作用的分析和計算，找出工業(yè)產(chǎn)品的生產(chǎn)成本最低點，作為配置工業(yè)企業(yè)的理想?yún)^(qū)位。韋伯認為，其他因素暫不考慮、僅考慮運輸時，工廠企業(yè)自然應選擇在原料和成品二者的總運費為最小的地方。中心地理論中心地理論是由德國著名的地理學家克里斯塔勒提出的?？死锼顾照J為，大城市的商服設施和商品種類向高級發(fā)展，多而全；中等規(guī)模的城市具有中高級或僅能維持中級水平，服務項目少而不齊全；一般城鎮(zhèn)（縣城、建制鎮(zhèn)）只有基本生活性商服，水平很低，種類更少。主要特點主要特點然而房地產(chǎn)經(jīng)濟學又是多學科的交匯，具有交叉學科的性質(zhì)。主要表現(xiàn)有：(1)房地產(chǎn)經(jīng)濟(學)與城市經(jīng)濟(學)的交叉重疊，城市土地利用與內(nèi)部空間結(jié)構(gòu)、城市住房、城市經(jīng)營中的土地經(jīng)營等都與房地產(chǎn)經(jīng)濟(學)有交叉重疊；(2)與資源經(jīng)濟學的交叉重疊。資源經(jīng)濟學主要研究土地開發(fā)利用和土地資源合理配置，而這些同樣是房地產(chǎn)經(jīng)濟學的研究重點；(3)與生態(tài)經(jīng)濟學的交叉重疊，房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展理論與生態(tài)經(jīng)濟學的生態(tài)平衡理論的一致性；(4)房地產(chǎn)金融有第二金融之稱，從而把房地產(chǎn)經(jīng)濟學與金融學緊密聯(lián)系起來；(5)房地產(chǎn)經(jīng)濟學與理論經(jīng)濟學的關系，這不僅表現(xiàn)在房地產(chǎn)經(jīng)濟學要受理論經(jīng)濟學的指導，同時還表現(xiàn)在土地制度、價值理論、地租理論等同屬理論經(jīng)濟學和房地產(chǎn)經(jīng)濟學研究的永恒主題等等。研究對象和方法研究對象和方法關于房地產(chǎn)經(jīng)濟學的研究對象學界論述不少，主要觀點有：1．“城市房地產(chǎn)經(jīng)濟學的研究對象，是城市房地產(chǎn)經(jīng)濟的運動及所體現(xiàn)的經(jīng)濟關系”：2．“房地產(chǎn)經(jīng)濟學的研究對象就是整個社會房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟運動的客觀規(guī)律”。3．認為房地產(chǎn)經(jīng)濟學“主要研究社會主義市場經(jīng)濟條件下房地產(chǎn)經(jīng)濟的實踐活動及其所體現(xiàn)的人與人之間的經(jīng)濟關系”：4．認為“房地產(chǎn)經(jīng)濟學是一門研究房地產(chǎn)運動規(guī)律及其表現(xiàn)形式的科學”，“也是一門研究房地產(chǎn)資源配置效率的科學”。前三種觀點的表述基本是從我國傳統(tǒng)政治經(jīng)濟學的研究對象移植過來的。長期以來在學術界有一種占統(tǒng)治地位的觀點，認為馬克思主義政治經(jīng)濟學的研究對象是生產(chǎn)關系或經(jīng)濟關系及其運動規(guī)律；西方經(jīng)濟學的研究對象是資源配置，并且把二者完全對立起來。其根據(jù)之一是馬克思曾在著作中多處說過，“政治經(jīng)濟學，從最廣的意義上說，是研究人類社會中支配物質(zhì)生活資料的生產(chǎn)和交換的規(guī)律的科學”；“經(jīng)濟學所研究的不是物，而是人與人之間的關系”，或類似的話。根據(jù)之二是西方學者對經(jīng)濟學的定義，即“經(jīng)濟學是研究人和社會如何進行選擇，來使用可以有其他用途的稀缺的資源以便生產(chǎn)各種商品，并在現(xiàn)在或?qū)戆焉唐贩峙浣o社會的各個成員或集團以供消費之用”。還有的西方學者說，經(jīng)濟學是“研究人們?nèi)绾畏峙渌麄冇邢薜馁Y源來滿足人們的需要的科學”。應用參考價值應用參考價值房地產(chǎn)經(jīng)濟學是房地產(chǎn)經(jīng)濟活動的理論化系統(tǒng)化，它不僅可以供教學用，供理論研究工作者參考，同時對實際工作者，尤其是主管領導者和決策者有重要的學習應用參考價值。這主要有以下幾方面：(1)房地產(chǎn)經(jīng)濟學是一個多層次的理論結(jié)構(gòu)體系，并且是多學科交叉，學習應用時要從多角度多層面來把握，立體地分析房地產(chǎn)經(jīng)濟運行實際，規(guī)避風險，作出科學合理的判斷和決策，這樣可以避免或少出失誤。(2)房地產(chǎn)經(jīng)濟學除了具有經(jīng)濟學的一般原理特征外，還有自己明顯的特點。如房地產(chǎn)發(fā)展倒U曲線理論，即經(jīng)濟起飛國家初始階段房地產(chǎn)發(fā)展建設，隨著國際經(jīng)濟的進一步發(fā)展，房地產(chǎn)發(fā)展速度，逐漸與國民經(jīng)濟發(fā)展同速，甚至低于國民經(jīng)濟發(fā)展速度，其發(fā)展運行軌跡呈倒U型。又如住宅市場發(fā)展三個階段的理論，即以生存需求為主，改善需求為輔的初級階段；生存需求和改善需求并重的第二階段或中級階段；以改善需求為主，生存需求為輔的成熟階段：還有房和地產(chǎn)權(quán)耦合的特點等：掌握這些很重要，可以取得出其不意的效果。(3)房地產(chǎn)經(jīng)濟學是以房地產(chǎn)市場體系(如上圖)為依托，因此，學習和運用房地產(chǎn)經(jīng)濟學要有全局觀點，總觀整個房地產(chǎn)市場體系，分析判斷其中的薄弱環(huán)節(jié)，并找出相應的對策。對主管部門來說，有利于合理配