房地產(chǎn)估價案例與試題

2004年湖南省房地產(chǎn)估價師考前培訓班《房地產(chǎn)估價案例與分析》模擬試卷一、問答題(共3題，每題10分)(一)B公司于1998年通過招標方式獲得一塊用途為商業(yè)用地的國有土地使用權，1998年5月開始施工、預計竣工時間為2001年5月。工程于1999年7月因資金原因停建。建筑物為高層建筑，共18層，第1～4層為裙樓，用途為商業(yè)用房，5~18層為塔樓，用途為辦公用房，該建筑停工時主體己達12層，2001年5月該公司尋找到合作伙伴、委托房地產(chǎn)評估事務所對該綜合樓進行評估，核定其現(xiàn)狀價值，為合作提供依據(jù)。

請說出(1)評估該綜合樓的技術路線；

(2)應搜集、審核哪些資料?

(二)相鄰房地產(chǎn)合并，其價值往往會升高，各自的增值額應如何分配?

(三)S開發(fā)商欲參加一經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)招標出讓地塊的投標報價。該出讓地塊規(guī)定用途為高級賓館、酒店、高級公寓。為獲得該地塊，作為代理S開發(fā)商投標的估價人員，你認為應采用何種估價方法，要做哪些具體工作?

二、單項選擇題(共2大題，4小題，每大題10分。每小題的備選答案中只有一個最符合題意，請將這個答案對應的字母填在各小題相應的括號內(nèi)。)

(一)某市政府需要征用一塊土地建一個商服中心，該塊土地使用證上記載，土地的用途為農(nóng)用地，根據(jù)估價人員實地考察，該塊土地上巳建有磚廠等附屬設施。商服中心于2003年3月開工，現(xiàn)正在建設當中，估計2004年12月完成。

(1)征地補償費應按(

)用途予以計算。

A．農(nóng)用地

B．商業(yè)用地

C．工業(yè)用地

D．當?shù)卣贫ǖ臉藴?/p>

（2)要估價屆時的售價，估價對象的狀況和房地產(chǎn)市場情況應選擇(

)。

A．估價對象的狀況和房地產(chǎn)市場情況均為2004年12月。

B．估價對象的狀況為現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場情況為2004年12月。

C．估價對象的狀況為2003年3月，房地產(chǎn)市場情況為2004年12月。灘

乘

D買．估航價對損象的喊狀況局和房悲地產(chǎn)嬌市場宣情況響均為呆20飾03變年3滅月。建

洪

(薄二)滋甲公肆司于霜19慕80則年通文過劃哪撥方特式取耍得一葵塊土陶地，壟并在香其上悼建設方一棟濤辦公拿樓。臉19不97戶年底播公司扇已將搞該辦令公樓貍出租竊給乙禿公司況，租僻期至薪20殘02棋年底令。2暈00黎0年甚底甲鏈公司離由于周資金艱緊張績將此植房地貌產(chǎn)到證銀行搬抵押槳貸款憶。貸控款期伴限兩蹤年。晨

灣

(位1)型此房續(xù)地產(chǎn)才的抵獄押價線格為鞠(警

饅

)吐。議

滲

A必．建撫筑物廟價格舌加土門地的賓現(xiàn)時炊價格梅

框

B賊．土姜地的器現(xiàn)時闊價格大加建必筑物符的現(xiàn)狗值扣紅除應晴交納旺的土逃地出掏讓金誓

礦

C燃．建押筑物扔的價燙值樓

航

D枯．等曾于房溜地產(chǎn)拜重置燒價減落去建斯筑物羽的折碼舊費紹

駐

(消2)沙此房扛地產(chǎn)芽的建講筑物疲價值承(欄

驢

)椅。異

沫

A共．等腹于重披置價順減去拔可修旦復部喊分的齊修復蓬費用老

災

B獸．等民于重歡置價說減去凍物質(zhì)答上的滾、功姻能上之的、耽經(jīng)濟陳上的刺折舊晃

慕

C趨．等璃于重伸置價認減去獻耐用斥年限路計算女的折腸舊額惜

杠

D簽．等貨于重嘗置價扮減去劇根據(jù)沖建筑允物的寺建成絲時間臺、維欣護保商養(yǎng)、康使用朽情況莖，以桐及宗泥地周肆邊踐

巷

狀螞況，乏最后踏確定待折舊玻額。沖

嶺

(偵3)背出租詢租約翠限制杠對評怎估的堂抵押怕價格朗的影洲響為細(歉

轉(zhuǎn)

)近。轉(zhuǎn)A．伙無影后響洲

扎

辭

格

旅

詳

B雪.踩

對歲象的大價格接C．衣估價匹對象盼的價歉格繡

塌

D洲．影榮響滿三、株指錯療題芝(下余列估緣價結綁果報魄告和蘋估價疲技術皇報告豐中存?zhèn)冊诙嘌盘庡e擱誤，綁請指帶明其奮中的榜13繭處。漂將錯驕誤內(nèi)素容寫拔在答耀題處茅的序溜號后灑面的獸空格丘處，梢每個牛錯誤果對應吩一個修序號三，未沾將錯文誤內(nèi)綿容寫倦在序質(zhì)號后慚面的聞空格塑處的飄不計坡分。右每指僑明一綢處錯耍誤得終3分步，本腳題全懂對的綿得4底0分株)廁某居扁住房著地產(chǎn)稱估價怨報告率封面顯及目杠錄(船略)箱致委茂托方槳函(茂略)誠估價睜師聲穩(wěn)明(稀略)洋估價林的假優(yōu)設和啄限制花條件嫂(略暈)扒某居丹住房融地產(chǎn)策估價隨結果訂報告芹

憤

一孟、委賓托方激：田毛X雷X留

臺

二稈、估驅(qū)價方碑：x著x些房地攏產(chǎn)評宮估有灣限責讓任公蛙司貴

禾

三肢、估尿價對輪象：致田X磚X展擁有居的x估x碧市五樣四西拜路3朱5號應4—尚1—許30暢1號組住宅送(包緩括生團地)婆

諒

四羞、估銹價目周的：教房地廣產(chǎn)抵科押貸倚款丙

豎

五艙、估錢價時雨點：扮20塞01畫年5救月2肥3日新

間

六舞、估姿價依駁據(jù)：龍(略怠)冠

貓

七世、估鎮(zhèn)價原肚則：花(略堵)喘

屑

八衫、采比用的杠估價冤方法扛

蕩

本跡估價遭采用擾比較陰法、清成本咳法綜漿合評神估。叛

調(diào)

九醉、估興價結縱果：霞20束01噴年5毅月2擔3日廈估價放對象衫評估芒值為復人民鄭幣4四56餐00勁0元炒，大潔寫：武肆拾普伍萬斜元整糟。依

購

十鏟、估拆價人匪員：辱(略蜻)腸

茂

十引一、賺應用役時效亡：本寶評估來報告豆使用序期為寫三年花。眉

旦

孩

幼

紙

濫

絲

貝

側

澇

蓋

等

鐵

殖

傷

插

喝

毯

殃

閑

托

曠x置x房題地產(chǎn)兄估價赤有限話責任忍公司蒜20帳01書年5懂月2森3日秧某居須住房野地產(chǎn)討估價呢技術捷報告乎一、縣個別皆因素擋分析們估價殖對象摧位于鳳x住傅宅小舟區(qū)，響建筑抵物為針七層則磚混仰結構端。小題區(qū)建卸成于迷19額99返年，虜為歐粗式建桐筑，緣外形杰典雅迅，色甘彩明壞麗，繳建筑遲質(zhì)量瓜完好轟，院扣內(nèi)設漏有自星行車秀棚及肯個人貴車庫薯，樓悼內(nèi)設紡有電包梯。鋤估價橫對象亮4－簡1－題30狗1號盯是位紗于建掠筑物胞內(nèi)的靜一套什單元嗽住宅仔，位老于首步層，匪室內(nèi)績錯層宴結構凱，有榴室內(nèi)醒樓梯駐相連竄，建劃筑面討積2姻22沖．9伴5名平方岡米。蜂樓上忍為一迎室兩湖廳，啦設有儀一封辟閉南瞎陽臺貓，一換衛(wèi)生滔間(島設有類浴缸忙、蹲伯便器從、漱匹洗池終)。稱室內(nèi)酒均為小立線脆雕花倘玻璃憑門，效設有燙燈池鈴并以紫全木璃勾邊托。其堡中，違客廳靠全瓷岡地磚冊鋪面遲，設遵有木托質(zhì)書怒架，擺客廳拋與南越陽臺快間設壁有雙宏層門秧(內(nèi)仙層為革立線敲雕花已玻璃桑門)攀，并哄設有而木質(zhì)本落地默推拉鐵長窗助；過暴廳全低瓷地趣磚鋪耳面，得立線豐雕花綁玻璃論吊頂催，并借設有脊壁柜諷，大雙客廳晚與過限廳間四設有惠立線北雕花罷椎拉花門，倚并有轎室內(nèi)釀樓梯姻通往酷樓下狼；臥尖室木依地板券鋪面隙，木酒包暖康；衛(wèi)秋生間車、洗善漱間懶均為譜全瓷上地磚謝，壁韻磚到運頂；碧南陽進臺鋁個合金大封閉騙。樓烘梯為街大理季石鋪歇面，澡鐵藝得扶手崖，樓立梯斜刪頂以棍立線園雕花傻玻璃厭裝飾班。樓蔑下兩堤室一市廳，印獨立途廚房站，并仍設兩唯個封類閉北喊陽臺箱(一超大一跑小)責，一擇衛(wèi)生腹間。爬其中伙，客擋廳全丹瓷地階磚鋪丑面，蟲北側追設有熊立線床雕花依推拉洲門通粗往北昆陽臺落，東譽側設握有立競線雕撫花通恢往臥蜓室；索兩室旨均為挖木地滔板。粥水電遣照設獎施齊質(zhì)全，舞設有干暖氣四、煤病氣、義有線邁電視扎系統(tǒng)紫，2辟4h戒熱水耳。室雞內(nèi)一濱般抹掉灰，遺外設丘普通熊防盜賀門，爐并設奉有單喪元對菠講系蛛統(tǒng)。單被評顏估對群象于瘡20興00更年初踏投入河使用米，并蕩取得沫房產(chǎn)途所有帥權證耐及土雖地使診用權頸證。念

學

二絡、區(qū)酸域因懶素分借析：礙

愈休估價牽對象槽位于泄x手x市陷五四內(nèi)西路眨35鼓號4忍—1輸—3初01名號。儲其所旬在的輕建筑吐群為允19支99朱年底冬新建少的復

住知宅小價區(qū)，夜門前盼有6宗路、塔10辭4路直、1供1路票、1質(zhì)05嫩路、燭30懸7路尿等公旺交車似經(jīng)過雹，交乒通便吩利。鑄小區(qū)津與x鳳x迅市競阻秀公語園一秋墻之蘭隔，奇環(huán)境西幽靜??；此甘外，饑小區(qū)圣距x漲x野市高備新技割術開群發(fā)區(qū)胸、燕漢趙大出酒店泊、轟

時稈代商圾廈、敏人民黎廣場男、市法政府乓等均延不遠會。小而區(qū)附犧近商專業(yè)、碰服務廈業(yè)也紡較為者繁華廟，這繁些都拾為居朝民從

購婆物、巧餐飲知、休袍閑、誘娛樂嬸等提抵供了友便利垃。樸

脖

三孝、市丸場背婚景分驅(qū)析(蘿略)笛

丑

四攻、最納高最創(chuàng)佳使腰用分遺析(焰略)蓋

算

五月、估希價方屢法選油用：跨根據(jù)尤估價定對象謎的具明體情跌況和徑估價證目的友，本五報告鬼采用炒比較歡法、圾假設趴開發(fā)還法分竹別進良行估劃價。嚷

聾

六淺、估僑價測瞧算過反程活

押

1憐．比病較法狐將估區(qū)價對喉象與嚼較近痛期內(nèi)達發(fā)生駛交易促的類芳似實園例加睬以比齡較對濤照，畫對已冷發(fā)生謀了交匠易的赴類似止實例滲的已駐知價守格加霜以修私正，群得出鑰最可日能實贏現(xiàn)的銅合理嗚價格漸。晨

律

(積1)皂比較允實例置確定慢

磁

比窩較實長例A矩坐落倘在x給x里市五偶四西莖路3選5號服的4也－2洞－4環(huán)01楊號房柏產(chǎn)，蹤建于魂19秋99勞年．予為七戰(zhàn)層磚橡混結噴構，賠房主叢金x由x證。實濕例A篇是位生于建雄筑物露內(nèi)的前一套垮單元險住宅業(yè)，位雞于第漠四層嘗，室姻內(nèi)錯蛋層結驕構，因有室籠內(nèi)樓行梯相東連，掛建筑瞇面積料22慮2.產(chǎn)95堪平甜方米肅。其井中，剃樓上攏為一跌室兩度廳，切設有跑一封貴閉南新陽臺效、一頭衛(wèi)生并間(鈴設有寇浴缸滴、蹲寧便器姻、漱比洗池但)；凳樓下響一室看一廳響，獨加立廚哭房．敵并設對兩個瓜封閉紛北陽攤臺(臉一大新一小并)，奪一衛(wèi)農(nóng)生間牲；水閉衛(wèi)電想照設疑施齊猛全，促設有步暖氣丹、煤臟氣、善有線博電視據(jù)系統(tǒng)姥，2踐4h蹤熱水南。室疊內(nèi)一寬般抹慈灰。勇4－批18夫號車儉庫建賓筑面某積1綠8.譯91敏平方慧米，肝位于遮樓下醉院內(nèi)社。該妨房產(chǎn)竟為私書有房勺產(chǎn)。廉

晉

比衡較實連例B席坐落泳在X濃X市摘五四柏西路嗎35扎號的直2－線1－斥50適2號梅房產(chǎn)寄建于廉19也99展年，潤為七購層磚歡混結熄構，季房主史張x巴x肉。實翼例B蝶是位智于建跌筑物掘內(nèi)的勺一套僵單元扶住宅粉，位茫于頂脂層，屠室內(nèi)軌三層傅錯層懶結構號，有戒室內(nèi)巾樓梯鄰相連薯，建稅筑面推積3引43串.5在9平傾方米炎。其我中，特首層央，一蘆室一徹廳、全一衛(wèi)難生間獵、一撓北陽桿臺；極二層或為一聾室一示廳、陳設有往一封剩閉南尖陽臺歲、一懷衛(wèi)生隊間(俯設有筑浴缸王、蹲眠便器軟、漱卻洗池闊)、停一廚盲房；什三層比兩室犬

累一廳太、一餃北陽木臺、位一衛(wèi)援生間嫌；室姓內(nèi)水跳衛(wèi)電喚照設意施齊勞全，賄設有傾暖氣陽、煤唐氣、爐有線柄電視沉系統(tǒng)血，2拳4h加熱水忘。室掃內(nèi)高永檔裝適修：手客廳龍輕鋼漢龍骨賊紙面反石膏耳板吊厘頂，趟并設拔燈池傭，墻縮壁乳椒膠漆希裝飾駛，設武有電旗視墻旬，地慎面拋漂光大協(xié)理石仔鋪面脹；臥尿室設遮有燈坡池，挺地面行鋪有重實木嘴地板不，墻沉壁乳柿膠漆智裝飾爛，其纖中一坊間設嶺自隔氏斷閣食樓一渣個；鳴餐廳戚、廚萬房、貸衛(wèi)生捐間、湊南北濾陽臺標地面悅均鋪候有全畢瓷地捎磚，桐墻壁酸壁磚天到頂呈；客社廳與戰(zhàn)陽臺流間設陡有木墨質(zhì)雙臘開門羞，冰抵花玻隆璃裝跡飾。將室內(nèi)舟樓梯催均為嘴鐵藝架扶手奉、實映木板帝鋪面風；室邊內(nèi)門脂為實斃木門券。樓激下附蹲有1場8.揀91俱平叔方米乏車庫邀一個垃。樓桶上附白有5異0磁平方巖米室澡外陽果臺一泥個。等該房槳產(chǎn)為斥私有贈房產(chǎn)梨。宏

刻

比型較實散例C桶坐落苗在x界x摔市五型四西秤路3算5號儀的1倉—1啦—3霜01溝號房剃產(chǎn)建樂于1四99畫9年環(huán)，為僻七層胸磚混鉤結構蕩。房嘉主掩

王憐x石x。霉實例踩c是猴位于跪建筑急物內(nèi)光的一稅套單藥元住矮宅，拔位于到第三雞層，貼室內(nèi)懂錯層愛結構完，有午室內(nèi)役樓梯蜘相連遲，建筒筑面荷積2軍21倆．3撇8平涉方米蹤。其梯中，懶樓上中為一尸室兩域廳，棕設有育一封沾閉南連陽臺赤，一樸衛(wèi)生環(huán)間(胳設有汽浴缸閃、蹲民便器泛、漱桐洗池嗚)；摩樓下裳兩室幸一廳削，獨鑰立廚穩(wěn)房，帖并設如一封顯閉北詠陽臺陣，一幣衛(wèi)生與間；痛整棟攪住房處水衛(wèi)勇電照蹲設施峰齊全腐，設綁有暖茫氣、腰煤氣霉、有繩線電姜視系論統(tǒng)，汽24信h熱溝水。蜜估價肥對象恰室內(nèi)蔑裝修雖豪華餡：樓量上小舉客廳友磨砂候吊頂秘，并奔設燈摸池，詞地面尋鋪設磨全瓷海地磚逃，木榴包門廚與大昏客廳文相連通，大執(zhí)客廳舟石膏拼吊頂消、設考有大及型燈亮池，神墻壁邀刷有冠高檔拌印花悔壁紙兔，設井有木悔質(zhì)電林視墻黃，地簡面鋪播設高乏檔大序理石戶方磚欲．木源質(zhì)推竊拉門東、雙摟層推幣拉窗旋；樓身上臥介室全秩木壁鴨櫥，敬全瓷繞地磚哲，室答內(nèi)刷建有高域檔壁鐘紙，北南陽溪臺全懇瓷壁節(jié)磚、寇鋁合竄金窗岔，窗寇外是梳競秀園公園衣人工港湖湖寸景；消鐵藝胡扶手堆木質(zhì)斷樓梯傭通向布樓下帽餐廳促；餐殊廳設挖有磨烘砂燈秘池，帥全瓷儉地磚家鋪地攪，北味陽臺恭與南督陽臺袋裝飾橫相同襲，樓庸上臥著室與輕樓下傷裝飾借相似嗓；廚狂房與準洗手州間均誓全瓷害壁磚萄到頂務。該項房產(chǎn)茅為私膀有房變產(chǎn)。祝考慮塞到上禁述三宗例所妖屬權爭益狀回況與混估價稿對象忌相同址，可到比實歉例的延結構獎、地奇理位漠置、棚使用耐功毒

能饞、交會易日腎期與坊估價你對象糊接近雜，四與者具嚷有較喉強的桐相同果性和呈可比舅性，粒故選途此三楊案例展作為日比較軌案策

例愁。詳前見表豈一：表一蔬案例晉項目司比較微實例援A（串金X陶X）貨比較丑實例咐B（景張X星X）世比較狹實例剪C（終王X秘X）圾評估膽標的萍物（砍田X冬X）降1、襯交易史日期貓20斯01畝.4煮.2醒32脖00俯1.某1.咐22疏20賓01耀.3擺.2帳72竄00辛1.至5.腿22晴2、顛建造旅日期心19鬼99握19接99暈19律99率19冷99殼3、嫂地段漁等級挨二類呢二級閑二類劫一級除二類捏二級嗎二類膛二級溜4、炒結構蘋磚混率磚混軟磚混孕磚混差5、仿用途廳住宅優(yōu)住宅躁住宅薯住宅來6、散保養(yǎng)卷好好秤好好朋7、歡交通罷便利科便利葉便利素便利須8、乖所在適層數(shù)烏第四拋層第鄭五層恥第三浮層第浴三層僅9、革建筑回面積靠22艙2.幅95趁M2筑34料3.叫59鴨M2侍22味1.楚38遷M2徒22尺2.恥95弱M2音10暫、單律價1愿75捷0元虧/M宿21只80夢0元脫/M鄉(xiāng)22助50嗚0元順/M最2的

倦

(葛2)姻估價撕計算矩：損

架

①瘋交易廉情況蛇修正壇：理

紋

評呀估標無的物塵與比似較實酷例A和、B哨、C董的交要易形糧式相午同，枝無需肅進行千修正捐?？缮醣葘嵨美氖澜灰渍闆r醉修正攝率如鼠下：亮

特

實甘例A饒＝1赤00訂／1拔00租

結

蛙實例杜B=銹10丟0／砌10斜0暢

確

實株例C袖＝1痛00使/1淺00贈

枕

②鉛交易緊日期傷修正錦：嘆

隙

2妨00剩1年喉1月祝至2浩00剪1年捆5月乘，X未X市均各商糟業(yè)用森房價攪格每桶月在水前一條月基舉礎上資上漲費0.怕5%尚，器故各扔宗可被比實拜例的催交易世日期助修正減率如鎖下：騾

蠢

實大例A啟＝1花00角

冠(1暮十0閣.5類％)菌／1行00恩=1風00季.5金／1革00移實例讓B＝麥10吸0纖

(診1十纏0.渠5％招×4劍)/諒10煉0=鎖10鳳2／勝10至0節(jié)

還

實型例C蓮＝1篩00陸

兔(1汽十0系.5搬％×骨2)夾/1閥00旱=1堆01博／1之00弊

合

①已區(qū)域優(yōu)因素軟修正熊；撞

勤

實紀例A存、c丑位于省x血x市怨五四歡路3床5號呈佳輝剃小區(qū)異，B井位于土x建x市蛋五四拖路2姜0號擾競秀柔小區(qū)毒，故躍各宗憑可比頂實例京的區(qū)每域因藍素修盤正率樓如下圈：懲

成

實妻例A帝=1紡00遭／1境00知

禿

感實例排B=截10霉0/威98嚴

療

蛙實例的C=薯10嫂0／粥10戚0械

運

①宴個別駐因素球修正?。夯\

恒

實企例A形、B蜂、c鵝物業(yè)狡管理堆相同舒，建畢筑日柔期、景建筑私結構松及內(nèi)致部設苦施相挽似，康所處紫層數(shù)盤及內(nèi)倦部裝舍飾各到異，預故各釣宗可墓比實缸例的編個別眾因素忙修正柜率如逼下：勢

溉

實軟例A勸=9叼4／歐10息0滔

饅

實栽例B兩=9干7／底10依0港

獸

實搭例C揚=1趙35格/l翅00骨

釣

(導3)芳價格煎計算醉：成

屯

根扇據(jù)上程述各盆項修伍正，糖列表理如下述：表二批比較基實例座交易狗價格輔交易懲情況曲修賞正砍交易傻日期植修腥正捏區(qū)域頂因素喇修蓄正黎個別綠因素哥修剩正氧比準到價格昨A1徒75障0元務/M斥21羅00石/1續(xù)00吧10昨0.壤5/賤10零01役00彈/1夠00裕10宗0/梯94秋18利71育.0膀1摔B1艦80筒0元逐/M瞞21拾00身/1岔00苗10泥2/理10奪01某00享/1條00司10控0/丸97湯18抄92帶.7晨8見C2啞50蹦0元益/M化21糞00芳/1嘩00僅10孩1/鍬10妖01努00配/1冠00歷10頌0/巴13韻51拔87皆0.卷37賭利用參直接富比較噴法公蓄式：項

逢

會

陡

圾

貢

植

芽

蔥

貼

侄

善

幕

緣

園交易咱情況翁

糾

雹交易婆日期月

雄

緣區(qū)域智因素玩

嚇

烘?zhèn)€別鳥因素站

綿

井

駛

規(guī)

恐

煙

具

錄

牙

冰

息

婆

血

性修銀

固

正痕

顫

繩修布

倆

正鐮

拴

數(shù)修膜

腔

正脆

斗

帝修鉆

購

正磨

襲

估包價對挽象房宇地產(chǎn)傲的價籌格土

×成（泥

）攤/1倉00杠×女（澤

）路/1滋00寶

題×1責00悟/（霸

書）×頃10劃0/掉(肯

扮)擺

克

＝居可比砌實例租交易足價格迅利用續(xù)簡單冤算術細平均逃法求怕評估濤標的及物的轎房地紋產(chǎn)單沸價為搖：賄

賀

(夫18賄71鐮.0矩1十常18波92豐.7巖8十男18絞70科.3洽7)直/3疼＝艦1造87哲8.含05態(tài)(元逢／平譜方米語)嬌用比命較法妹測算同得出榮評估段標的斜房地嬸產(chǎn)的粥總價榮值為磁：沒

綠

1屯87集8.跳05閥×2壩22峰.9稅5微＝4碼18溪71壟1(蛋元)象2．甩成本飼法聞估價速測算超過程亦：扒該房股產(chǎn)1置99劣9年溪購入瑞價為夠：1答85陜0元五／平肺方米供

切

掌

悔

潮

悉

鬧

苦

削

號

隸

立18貓50瓦×2鎖22虧.9決5晌平方忠米=狹41陷24唉58萄(元決)桃產(chǎn)權偷手續(xù)掀及各丙項收騙費：惕41鉤24旅58厲×晨59黎6＝任20煉62映3(拖元)泊利息視：(丟41獸24起58彼+2粉06飾23勢)×初3虜．7笛％＝根16根02熱4(乖元)尊投入岡裝修賢：7材00害00朋元昌扣除箏一年犧折舊廚：7凡00捏00齒×3盯0％周＝2癢10診00墳(元城)制

灰

4津12屋45制8十繭20潑62磚3+雨16古02缸4+若(7有00晉00蝕—2灰10回00木)＝馬49表81壽05丙(元狗)礦

產(chǎn)

根析據(jù)成不本法景得出籮評估稻標的原房地高產(chǎn)的御價值融為：火49僵81激05懷元?；j

夢

七稠、評撥估結拒果：榨

瞇

采利用比傍較法役得出里的評杯估標黨的房訊地產(chǎn)川的價朵值為濾41炊87自11疼元。毛

殲

采甘用成冶本法小得出仍的評菜估標炕的房旬地產(chǎn)辮的價蛾值為責：4慶98薯10認5元茅。形

露

對翼以上遞述兩倉種方往法得晚出的暢結論偉取中億間值伴即：腦

搜(4磨18家71笛1+秀49午81嶄05僻)/錦2＝玉45耽84揚08脫為此運次評裙估結扇果。悲

籃

故從此次器評估晃最后紀結果句為：爛45蠻80土00機元。稿

宿

搬

恭

而

業(yè)

份

砍

囑

掩

由

隊

刃

憑

龜

銅

添

柄

x湊x窩房地啊產(chǎn)評扯估有丘限責翻任公禍司閣

門

豎

銳

頌

勤

復

秀

派

遭

壽

斯

秒

谷

仿

針

嘗

浴

欲

大

2辦00獨1年件5月食23稠日艇四、壯指出記并改乎正下諸面估傭價報疊告片紋斷中逼的錯捐誤栗(本壟題l睛0分憶。不連得在敲試題藝上改帥，在篩答題謊處指窩出錯種處并襯改正蹈。錯團處不水超過東4個直，后意面應呼用前擁面的眠錯誤伐計算瞎結果著導致牽的錯怕誤不磁再算鏈作錯誤誤。您如將祖正確略的內(nèi)堆容改撒錯，捏則每林改錯偷一處崗倒扣柜2.成5分色。本涌題最源多扣辭至零獅分。站)丸某住鑼宅開歡發(fā)項容目土課地使中用年柜限為躺19反98癥年5眉月1經(jīng)日至陡20覆68箏年4尤月3弟0日退，規(guī)墾劃建烤筑面惡積1然50槳00僅平方考米，距預計失售價扒20罰00牢元/聽平方塌米。貫該項汪目于響19默98虧年9撓月1徑日開腿工，脈原定志工期群12糠個月益，建侵筑費邀為1蔬00悲0元突／平無方米申，管使理費算為建羨筑費重的5攤％，纖建筑汁費與公相應籮管理屢費投池入時蔬間為頌：開防工后熔前兩總個季嫩度分鉆別為捏20驅(qū)％，臟后兩弊個季損度分沸別為拐30牲％。男假定把在每謎個季尸度中誓間投屑入，呈年利跟率6六％，供銷售筒稅率孟和銷檔售費捆用分慚別為久售價筑的6史％和槳3％卻，二嘩季度新結束臉時開麻發(fā)商膝擬將睜項目抄轉(zhuǎn)讓近。受囑讓方孟委托譯估算旅該項磁目1挎99葬9年填3月丑1日粘的價貌格。手采用篩假設寄開發(fā)富法估柱價。長預計方項目餡在完音工時郵全部秤售出張，投三資利康潤率矩取2延0％顛，季喬度利尊率為碼

獻1.站6％目。該昆項目啊在1舍99岔9年禁3月鴿1日尺的價餡格為曾P，庭估算牲如下竊：辛

過

(儀1)薯計算姥開發(fā)做完成車后的傳價值濟

哪

2均00攻0×怎15銳00親0／假(1克十1逃.6憤％)蘿2=冒29頂06艘.2棄56撞(萬方元)哭

綠

(顆2)勞計算短建筑翻費奏

節(jié)

1促00策0×襪15蘆00窮0×牙30特％／醋(1觀十1巖.6秀％)如0.冶5+苦10具00撐×1榮50鳴00去×3干0％暈／(奴1十奉1.瞇6％喚)1役.5質(zhì)

博

＝袋44爽6.球44關3+西43烏9.拍41犯2禁

冠

＝果88任5.浩85蘆5(福萬元盒)太

擠

(竟3)析計算羽管理微費罵

桂

8浙85傘.8筋55單×5長％／劈(1珠十1灑.6稱％)儉1.升5=側43融.2捏51先(萬懂元)質(zhì)

所

(乏4)虹計算擦銷售鈔稅費排

請

2侄90司6.遣25獵6×廁(6彩％十禮3％車)／華（l云+1歇.6詠％）鳥2=碌25缺3.橡39扣0(歇萬元厭)倘

勵

(菜5)夠計算飄利潤吉牧

寫

(屠P+死88攤5.客85邁5+浩43征.2血5l氧+2殘53請.3丈90說)×歌20俗％＝竄0.尋2P擱+2顆36退.4歪99聽（萬攜元)飾

嗽

(及6)梢計算第項目陷價格穴

苦

P稅＝開謠發(fā)完籌成后摘的價每值—步建筑映費—怖管理民費—呆銷售員稅費侍—利伸潤保

抖

＝憐29皺06溝.2姜56壺-8普85促.8計55困-4決3.果25秒1-敏25騎3.械39孩0-東0.損2P踢-2右36收.4患99聯(lián)

縮

P災＝1薪23臟9.錦38怖4(慎萬元慘)躍房地規(guī)產(chǎn)估轉(zhuǎn)價案斗例與臭分析瘡》模僻擬試住卷鐘參考絹答案證

引

一倒、問迷答題進

勞

(斯一)跳（1渾）①悶成本遭法：耽土地說的重弦新購雄置成刊本，談建筑宰物已剝完成約部分都的重默新建初造成是本，幣加上沃利息返、利憶潤及怪相關戲稅費覆等。冷

恒

諸

躍

佩

思

②本假設閃開發(fā)救法；秩通過毛比較涂法等絹方法編預測公續(xù)建竊完成調(diào)后的暫房地痕價值涌，扣不除尚榜需投貢入的描建造詳成本氧、專菠業(yè)費罪用、梢利息管、利影潤等蓮。絮

辮

呈

允

(狡2)夢

這①《物國有獎土地磚使用歸權證見》。宣

姥

孩

鍛

童

警

②筆《建亞設用謙地規(guī)遙劃許郊可證鄙》。恭

糠

準

絹

已

銅

③李《建址設工智程規(guī)套劃許勞可證棗》。衣④《瞇土地腔使用搭權出勿讓合澤同》債及交述納土賢地使住用權尾出讓島金憑免證。名

裳

養(yǎng)

炭

果

唱

⑤懇《施斥工許困可證漿》。捉

紛

淚

麗

⑥傘施工融圖紙炮、施蠻工圖診預算籌、施據(jù)工合夾同。棄

糊

奮

俱

藏

恭

⑦脂已完傻工部法分的撿工程選質(zhì)量師狀況端證明樣和已星完成猛工程青量證填明。挪

融

(撤二)拘增值擾額分斯配有駕三種皇方法需：A?。杂昂喜⒓鼻案骱磷缘哪瓎蝺r窗為基唇礎進亮行分頸配；辱B．焦以合辨并前學各自但的面蟲積為扁基礎巾進行偉分配年；C宿．以護合并秀前各滾自總題價值觀為基頌礎進璃行分窩配。做三種利方法蛙的計毫算結黨果根參據(jù)影爸響程既度大超小不求同，慢取加葛權平享均值雙可得零出增詞值分索配率斃，其北中第鍵一種裂方法化的計背算結哲果應份占較務大的叔權重斗比例須。革

軍

(蠅三)卻首先謹對土副地的鞏基本笛情況珠如土餅地的鍵規(guī)劃辟條件墾、用除途、快面積須等作倍全面赤的了聰解。繡其次吃，迅

通州過對根市場摩情況沙調(diào)查陽，對坑當?shù)厥罡呒壗鹳e館斜、酒別店、改高級橋公寓趣的供政求趨覽勢進殼行預去測，吹進而好對投段資違

項蔽目做倒出決之策。鞏然后炕，利志用假芬設開棵發(fā)法艙確定站估價慨對象租地塊夜的投留標報飽價。溪

周

二津、選犬擇題尸

夠

(比一)公(1溉)A壽

士

終(2炒)A箏

戒

(稈二)夜(1內(nèi))B飼

豈

德(2蚊)B魂

局

施(3轉(zhuǎn))A命

儉

三犯、指帥錯題責

結（1畢）估扛價對混象描攀述過案于簡粒單?；?/p>

緣

(鵲2)圈

歐無估沒價作左業(yè)日扮期。計

什

(囑3)息

六沒有府土地晃使用物權年費限。譽

果

(根4)菊

鄉(xiāng)無價塵值定鞭義。居

庭

(渾5)勢

公估價楚結果觸應為乳人民洋幣肆剪拾伍斧萬陸蒼仟元岔整而康不是物肆拾忍伍萬南元整晚。虹

爭

(寄6)摘

觀估價貪報告包應用莫的有辜效期請不應守為三場年。啊估價沾報告閱應用頂?shù)挠胁硇诨首酝攴宄晒勒n價報千告日慶起原巧則上來規(guī)定哀為一浮年，孝但在邁市場序狀況烏變化咱很大眉的場私合，疼估價念報告敏應用腦的有躬效期惱一般籍不超朽過半著年(霉見《瞇房地母產(chǎn)估抬價