房地產(chǎn)開發(fā)項目的選擇與論證

房地產(chǎn)廣告策劃、營銷策劃、項目全程策劃，不一而足。但將其歸類、整理，大致可分為三種典型模式，這三種房地產(chǎn)策劃模式，基本可反映出房地產(chǎn)策劃的過去、現(xiàn)在和將來。1、概念策劃模式

2、賣點群策劃模式

3、等值策劃模式

4、房地產(chǎn)全程策劃的內(nèi)涵

（1）土地價值研判

（2）概念設(shè)計

（3）視覺設(shè)計

>（4）營銷策劃

（5）市場推廣、媒體組合

（6）工程質(zhì)量、成本、工期控制

（7）物業(yè)管理、售后服務(wù)

（8）品牌培植與運用房地產(chǎn)項目的選擇與論證──房地產(chǎn)項目發(fā)展策劃的內(nèi)容與方法一、對房地產(chǎn)項目選擇與論證認(rèn)識的誤區(qū)誤區(qū)一：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的簡單化、概念化誤區(qū)二：房地產(chǎn)后期營銷、廣告萬能化誤區(qū)三：房地產(chǎn)項目選擇與論證的形式化以上認(rèn)識的誤區(qū)，導(dǎo)致眾多開發(fā)企業(yè)不重視開發(fā)項目的前期選擇與論證，或?qū)⒃擁椆ぷ骱唵涡惺拢铐椖坎萋噬像R，以致項目市場目標(biāo)不表，定位不明，設(shè)計脫離市場或盲目跟風(fēng)，企業(yè)無一套系統(tǒng)的開發(fā)模式和資金營運計劃，在激烈的市場競爭中，這樣的項目是難以成功的。二、從房地產(chǎn)開發(fā)的基本特性認(rèn)識項目選擇與論證的重要性

1、房地產(chǎn)是一項高投資、高風(fēng)險、高回報的行業(yè)。

(1)房地產(chǎn)開發(fā)需要籌備大量的資金，投資各方須要了解項目的效益與風(fēng)險；

(2)由于開發(fā)周期長，開發(fā)者需要預(yù)計市場變化，開發(fā)條件變化所產(chǎn)生的風(fēng)險程度；

(3)開發(fā)商要衡量自身承受風(fēng)險的能力與限度。一項成功的地產(chǎn)發(fā)展項目，可以換來高額或穩(wěn)定的回報，但一個疏忽、些徽延誤，會令收益大打折扣，甚至傾家蕩產(chǎn)。

2、房地產(chǎn)項目開局的好壞是項目成敗的關(guān)鍵所在。

(1)房地產(chǎn)開發(fā)前期投資很大，一但項目選擇與論證不當(dāng)而投入了資金，則投資的失敗是無可挽回的。

(2)項目選址不當(dāng)，前期市場定位與建筑設(shè)計錯誤的項目建成后，如無特別的客觀條件的改變，任何營銷、策劃的高招都是難以挽救的。

3、房地產(chǎn)開發(fā)具有很強的地域性和產(chǎn)品差異性。

(1)一方水土養(yǎng)一方人，任何成功的開發(fā)經(jīng)驗都必須與當(dāng)?shù)氐拈_發(fā)條件與市場狀況相適應(yīng)；

(2)同一地塊不同時期，不同的開發(fā)方式會產(chǎn)生不同效果、不同效益，令房地產(chǎn)的發(fā)展是極具創(chuàng)意和面對市場挑戰(zhàn)的。因此，缺乏前期對項目市場與開發(fā)專業(yè)的研究論證工作，任何人都不能輕談對發(fā)展項目有勝的把握。

4、房地產(chǎn)開發(fā)具有很強的系統(tǒng)性和時序性。

房地產(chǎn)開發(fā)是一項涉及面廣、比較復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)活動，從實務(wù)上來講具有很強的操作程序。前期不做好全面的開發(fā)計劃工作，見步行步，會造成入手容易，實施難，是很多開發(fā)企業(yè)普遍遇到的問題，更是眾多項目工期一再延誤，成本低開高走，局面難以控制的主要原因。三、房地產(chǎn)開發(fā)項目選擇的概念和步驟

1、概念：項目選擇是對房地產(chǎn)開發(fā)項目就其開發(fā)價值進(jìn)行篩選、談判、論證和選定，是房地產(chǎn)開發(fā)投資成敗的關(guān)鍵。

2、項目選擇的步驟：

a、廣泛尋找投資項目

b、精心篩選投資項目

c、對重點項目進(jìn)行投資機(jī)會性研究（初步可行性研究）

d、項目投資談判

e、詳細(xì)可行性研究（發(fā)展策劃）

f、公司的決策與實施四、房地產(chǎn)開發(fā)項目的論證（可行性研究或發(fā)展策劃）

1、概念：房地產(chǎn)開發(fā)項目的論證是在項目投資決策之前或初步?jīng)Q策之后對擬開發(fā)的項目進(jìn)行全面、系統(tǒng)的研究和分析，運用已有的經(jīng)驗和專業(yè)的評價方法，尋找到項目較合理的市場目標(biāo)、市場定位及獲得土地最大效益的開發(fā)、營銷模式，得出一系列評價指標(biāo)值，以最終確定該項目是否可行的綜合研究。其研究成果應(yīng)對日后項目的實施操作具有較高的策劃指導(dǎo)作用。

2、項目論證的階段性

(1)項目投資開發(fā)的機(jī)會性論證指在規(guī)劃參數(shù)尚未獲得政府批準(zhǔn)的前提下，以經(jīng)驗為主，按照項目所在地區(qū)和市場一般條件以及常規(guī)性規(guī)劃指標(biāo)、開發(fā)成果指標(biāo)和項目的特點，就其開發(fā)的市場機(jī)會、開發(fā)條件、投資效果和可能出現(xiàn)的市場、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)問題進(jìn)行研究論證。

(2)項目投資開發(fā)的詳細(xì)論證指在規(guī)劃、開發(fā)的條件基本確定后，對項目所進(jìn)行的全面、深入、細(xì)致的分析研究工作。本論證不僅要解決投資的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)問題，還要確定開發(fā)、營銷的基本方向與模式。因此，從事該項工作所要求的房地產(chǎn)經(jīng)驗與專業(yè)的系統(tǒng)性必須更高和更為全面。

3、項目論證要解決的問題

(1)立項時的宏觀環(huán)境是怎樣的主要了解項目所在地區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、地理地貌，當(dāng)?shù)鼐用裆钐匦?、風(fēng)俗習(xí)慣及城市規(guī)劃、整體房地產(chǎn)狀況走勢、外來人口增長等因素。

(2)立項時的微觀環(huán)境是怎樣的了解企業(yè)的環(huán)境、開發(fā)經(jīng)營能力，競爭對手的狀況所在區(qū)域相關(guān)樓盤與典型樓盤的情況，項目的基本條件與建設(shè)條件、項目規(guī)劃建設(shè)要求，項目參與各方的狀況與優(yōu)勢。

(3)項目的市場定位分析包括市場細(xì)分，選擇目標(biāo)市場，市場定位三個方面，這是論證的重點，關(guān)鍵是要找到項目的發(fā)展方向，確定項目的在市場上的競爭地位。

(4)初步確定項目開發(fā)、營銷方式，提出建筑設(shè)計的要求及概念性的規(guī)劃設(shè)計方案投資建設(shè)成本的估算，從管理角度向項目開發(fā)提建議。

(5)項目開發(fā)分期與樓價的初步設(shè)定，項目投資與效益測定

(6)項目發(fā)展存在的問題、解決的可能性、項目的可操作性、投資與經(jīng)營的可行性。五、項目選擇與論證要注意的問題

1、營銷與規(guī)劃設(shè)計必須前期介入，強調(diào)市場為先導(dǎo)的同時又應(yīng)注意兩者相適應(yīng)。

2、項目定位以市場調(diào)查為依據(jù)，但關(guān)鍵在于對市場表象有質(zhì)的提升。

3、項目的客觀市場條件與研件因素是項目前期決策的基礎(chǔ)。

4、開發(fā)者的能力與素質(zhì)是決定項目后期成敗的關(guān)鍵。

5、既要借鑒成功項目的經(jīng)驗，又要從失敗的項目中尋找到教訓(xùn)。六、房地產(chǎn)項目發(fā)展策劃的工作理念簡介房地產(chǎn)項目發(fā)展策劃的工作理念

1、服務(wù)性質(zhì)：輔助決策

2、對客戶的適應(yīng)性：滿足需求→引導(dǎo)需求→發(fā)掘需求

3、服務(wù)的目標(biāo)：

(1)建立能夠達(dá)致利潤最大化的發(fā)展模式

(2)建立資金運用的最優(yōu)化策劃方案七、最佳的服務(wù)過程：全程參與（前期發(fā)展研究→過程參與→營銷培訓(xùn)與監(jiān)測）八、前期發(fā)展研究的主要服務(wù)模塊：

1、項目的區(qū)位價值評估；

2、項目地塊的開發(fā)價值評估；

3、重要宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的監(jiān)控與分析；

4、微觀房地產(chǎn)市場評估（主要細(xì)分市場和區(qū)域市場）；

5、項目SWOT分析與隱顯因素分析；

6、開發(fā)模式的選?。?xì)分市場的缺口分析，技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對比）；

7、市場定位（基于消費者搜索之上的營銷策劃方案）；

8、物業(yè)管理的要求；

9、規(guī)劃建筑設(shè)計方案的要求與評估；

10、成本效益分析；

11、風(fēng)險分析。九、為“全程參與”工作模式所進(jìn)行的必要準(zhǔn)備

1、信息的積累──基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的系統(tǒng)收集、整理與分析與經(jīng)驗的積累

★目的：建立快捷、靈敏的數(shù)據(jù)庫，降低營運成本★基礎(chǔ)信息的內(nèi)容：①新推樓盤監(jiān)控；②行業(yè)聚焦點監(jiān)控；③供求關(guān)系監(jiān)控；④工程技術(shù)信息；⑤其他基礎(chǔ)信息?！镄纬芍虚g信息產(chǎn)品：①對行業(yè)發(fā)展趨勢的觀點；②對行業(yè)聚焦點的評述；③區(qū)域市場分析；④特異性分析。★對信息服務(wù)的要求：主動、熱情、快速

2、人才的積累──人才的系統(tǒng)招聘與培訓(xùn)與專業(yè)的組合；★目的：提高服務(wù)質(zhì)量、形成行業(yè)差異

★人員的招聘條件：①良好的基礎(chǔ)素質(zhì)：分析力與創(chuàng)造力；②專業(yè)要求：規(guī)劃與建筑、市場研究與營銷、財會與數(shù)學(xué)分析等；③工作經(jīng)驗：豐富閱歷是創(chuàng)造力的源泉?！锶藛T培訓(xùn)：①基本技能培訓(xùn)：信息的收集、整理與分析方法、形成工作程序、進(jìn)行專業(yè)理論培訓(xùn)等；②“在戰(zhàn)爭中學(xué)習(xí)”?！锶藛T積累：公平、公開的激勵機(jī)制、逐步提高的福利待遇、均等的機(jī)會等?！锪己玫墓ぷ鞣諊荷线M(jìn)勤奮、主動熱情、嚴(yán)謹(jǐn)謙虛。

★專業(yè)部門的構(gòu)成：發(fā)展策劃部、建筑部、營銷策劃部、代理部、物業(yè)管理部、市場信息部、電腦部。

3、客戶的積累──檢驗策劃的成果和與客戶雙嬴

★目的：“養(yǎng)客”之道★工作方法：①求同存異；②盡量滿足其“不合理要求”；③曉之以利害；④強調(diào)“雙贏”的策略投資分析篇案例名稱：住宅投資分析與價值研判體系項目價值最大兌現(xiàn)與量化◆第一段：如何創(chuàng)建“投資分析報告”的目錄？一、項目概況

1、地理位置

2、主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

3、項目規(guī)劃

4、戶型指標(biāo)二、當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場走勢分析（一）當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場總體回顧與展望

1、’97回顧

2、’98展望

3、結(jié)論凳（二奮）當(dāng)皇地住邁宅市賀場走僅勢分罪析

饑1、狀供求譯關(guān)系

考2、弟價格涉走勢

鴨3、摧結(jié)論剝（三訂）所度在區(qū)佩域住吉宅市您場走嶺勢分維析

回1、讓回顧蟻與展芽望

摘2、雙市場爐特點

托3、慕結(jié)論蔬（四句）項擊目鄰謹(jǐn)近地稿段住敏宅市進(jìn)場分遍析

牙1、陽區(qū)位準(zhǔn)特點

登2、臣個盤稼素質(zhì)

漸3、象結(jié)論鬼三、香項目終土地括價值喜判斷呆及項足目地租塊優(yōu)侵劣勢者分析呀（一蟲）土騎地價飛值

可1、牙地理弄位置

賤2、正周邊筑景觀

乳3、屠環(huán)境波、污簽染

螺4、巖市政悉配套

傳5、壺鄰近隨樓盤閥素質(zhì)福（二愚）項跑目地揭塊優(yōu)坐劣勢救分析蝴（三降）結(jié)短論膚四、壺可提趁升價供值研偷判

壯1、攜類比標(biāo)土地蕩價值

柱2、齊規(guī)劃棟能力魂對于明土地銹價值拜的提然升

利3、頃單體懇設(shè)計

孟4、爽建筑批形式

長5、芒市場幫細(xì)分胞及客蠶戶定或位

海6、習(xí)項目醒現(xiàn)場味包裝

咬7、掠項目蕩營銷垮策劃

召8、妻物業(yè)座管理

總9、局結(jié)論花五、危項目河投資派估算買六、鼻財務(wù)斤評定崇七、辭敏感婦性分結(jié)析

暑1、煌盈虧貍平衡擇分析

瓶2、蕉成本泛變動們對利懷潤的蒜影響

跨3、何銷售找價格堤變動葛對利毒潤的快影響歷◆多第佛二段腥：如玩何進(jìn)高行項猶目的禍概況笛分析范？貪“均知已抓知彼傭”仆和朋“敘自知書之明發(fā)”套都是擦一個撕贏家恐不可倆缺少無的品停質(zhì)。蝶俗話選說：斤追鹿謝者不被見山欣。房勝地產(chǎn)粱經(jīng)營心者要豪既能集鉆進(jìn)央去，脆又可毀跳出嚷來。莫更何那況，呀最難泳認(rèn)清繼的面憐孔往撲往就唉是自駱己的棋。奶1、庭地理漫位置

呢地處遇南山敢區(qū)深穗南大私道以匙北，胡金麒剝麟路生立交掙橋交甜叉口陳的西上北側(cè)玩。飼2、杏主要爹經(jīng)濟(jì)險指標(biāo)

泡A、技用架地面決積：棟23值68猜9平磁米

愁B、藍(lán)占蜻地面牽積：桶46失05牧平米

眨C、語覆危蓋率寨：1如9.譽5%

茄D、癢摸地上幣總建播筑面嬸積：酬58惜96叉0平即米

序地下剪總建此筑面焦積：編46研17目平米

潤其中投：住粘宅：尼58孫16編0平曉米

伸紫蝶砍苑：嬌16顧69付5平殃米

萍金麟饒閣：刮21械60芹5平勸米

飛玉蟾伶樓：奶19慌86點0平車米

申配套蛇商業(yè)聞：欲80傷0平部米

箭防空絡(luò)地下夕室：感12故00栽平米

緊架空驕層：最34齡70陸平米

辦E、桌茅容積蔥率：饑2.千49

賭F、鴉綠忌化率威：3筐3%

云G、白建親筑密陪度：

紗H、蛇總屠戶數(shù)閱：5削65統(tǒng)戶

差I(lǐng)、網(wǎng)貌車位雷數(shù)：盞22雪1個

攏其中滋：地躁上車職位：暖41仇個

虜架空餓層及獄地下葛車位著：慌18賢0個

警J、沉自掏行車量位：腹11線20耽輛

蠶K、煮沫車位較占總串戶數(shù)冤比例摘：浪39菠.1訊%漏3、博項目禾規(guī)劃

哲從以杏下四同個方戴面分暴析：

可A、嶄衰小區(qū)運整體見風(fēng)格匠金麒顧麟花惕園的資總體氣規(guī)劃莊在于狗創(chuàng)建攪一個院回歸湖自然高、高貓尚、峽新穎響、別荷致而刮充滿喬文化賽情趣薪的社齊區(qū)。答在具餐體的辭小區(qū)典規(guī)劃扛上，辟本著鄭21成世紀(jì)揚居住目建筑毅人性擱化的哥原則脆，在擦整體熄規(guī)劃窯上突光出了斑以下失特點貝：

榨在總摔體布海局上拼，采梢取了劃“說一三托三葉”剛的布繼局格泊式，景即：襪·動一組潔林蔭待步行棍道，賭南北近貫穿姑全區(qū)蘿，延輕伸至貼公共號綠地孤。徐·車以三堂個建革筑組勁團(tuán)為俱核心徑，籃1區(qū)品的“乎玉蟾怪樓”楚，由謹(jǐn)四棟患13袖層住珠宅圍傅合而誤成；榮2區(qū)攜“紫亡鑫閣財”，尸由三疲棟T歡字形帶住宅貪聯(lián)體皆而成么；3廢區(qū)“巾紫蝶扔苑”紗，由曉三棟緩住宅扯以歐據(jù)式柱煎廊作戚弧形厭拼接伴而成程。

釀·頁對應(yīng)爺三個晚組團(tuán)束是三湯個主毫題各垮異的付環(huán)藝啞廣場姨。

忽B、木建顯筑風(fēng)呆格

魚順應(yīng)壟消費上者對慣人性旁化住硬宅的刻心理蒼需求桃，金振麒麟邁花園慈采用盲了新萬古典群歐陸王風(fēng)格千的建噸筑形氣式。腳·但在立友面造退型上棟，采奪用三民段式蛛設(shè)計喊，充更分運浩用豐蜂富的粘古典深建筑積符號萍和線喉腳；偷凸穿畢設(shè)計狹，豐編富室拳內(nèi)空變間；如綠色利玻璃萄配合拘白色謝鋁合步金窗毀，加累上外形墻的肝高級款涂料墳，使攤?cè)齻€由組團(tuán)吸色彩欲協(xié)調(diào)腿統(tǒng)一朱。病·從小區(qū)健輪廓棉設(shè)計猴上，港12坑-1吳8層圍住宅紫錯落貓有致貢，擺哀布有賠序，播三個矛組團(tuán)奴頂造救型豐問富，犬整個佛小區(qū)掛輪廓褲線豐攤富優(yōu)型美。

晨C、埋小遵區(qū)配搬套（漫略）

顧D、薦國小區(qū)廳環(huán)境涂小區(qū)逐充分獅發(fā)揮驢了建震筑環(huán)歇境概齒念設(shè)必計，繼大膽豬地通素過人瓶造豐嘴富小構(gòu)區(qū)景宇觀層鏟次，開以環(huán)清藝的色質(zhì)素困提升次小區(qū)牢品味疼和檔在次。冊整個葡小區(qū)啄以一埋組林齒蔭步賺行道帝貫穿訴，以獻(xiàn)三個矩主題師廣場奪配合羨三個頁建筑挎組團(tuán)昂，整系體內(nèi)拾外空貓間交嘩錯穿糟插，染一氣哈呵成應(yīng)。廣覺場、壽步行想道、對綠地深、小抓品等亭前后噴呼應(yīng)猜，渾或然一按體。于4、殘戶型虹指標(biāo)

底金麒懼麟花倦園戶序型設(shè)烘計經(jīng)轟典實怨用，株靈活撲多變隊。單毀體采怖用經(jīng)昂典平剩面，惱大廳涉小臥惰室，借明廁籌明廚巡；戶鳳內(nèi)可旱自由然分割酒，戶仿與戶扶之間理可自境由調(diào)術(shù)整。翅具體雀戶型腿上以行75嬸-1額05灘平米殊的兩落房、鼠三房抱為主饑，并思引入品大戶印型復(fù)購式房蜻作配否合。喚其戶語型比恐例如保下：

虎A、觸留按戶勵型分制戶型浩一壩室一予廳濟(jì)兩室展兩廳秩三刊室兩誘廳遷復(fù)式

吼套數(shù)柜8致9憐22央8蘆21析3懂35

葛比例愉1憂5.鉆8%思4碰0%塊3淘7.齒7%迷6而.5列%

蒜B、當(dāng)按鬼形式國分（貪略）

螺C、臘按對面積搞分（閃略）姑◆殲第肝三段銀：如嬸何對犬區(qū)域蜘市場貍走勢劍作出縫分析煙？枯房地量產(chǎn)項么目沒陸有試姨探可舌言，塌只有享看準(zhǔn)那了再排下手跟，不牽像打礎(chǔ)麻將杜，這馬把和膚不了巾推倒蹲了下鏟把接北著玩辰兒。肢以下理工作述是非欣做不疊可的倒。傳（一痛）當(dāng)裂地房旨地產(chǎn)浩市場苦總體毀回顧嫁與展曲望膊（二顏）當(dāng)愁地住蓋宅市捐場走謙勢分東析巨（三錘）項駱目所范在城育市區(qū)骨域住聞?wù)懈倛鲎呱蟿莘指G析券（四伐）項嶺目鄰蜜近地譜段住肚宅市項場分新析輕（一折）深記圳市可房地拔產(chǎn)市太場總低體回估顧與棗展望

垃1、弄19邀97落年回冤顧（背略）

碼2、諸19芝98昌年展廚望（很略）

蘋3、茅結(jié)論棄：

舟19薦97著年深萌圳市先房地華產(chǎn)市積場明丈顯升艘溫，鮮開始辭進(jìn)入拌新的平一輪賢發(fā)展砌周期際。

駐19較98矩年受期宏觀概經(jīng)濟(jì)補和政能府住共宅政冠策傾鎮(zhèn)斜的遙影響廳，深貸圳市鉗房地著產(chǎn)市齒場將竊繼續(xù)關(guān)保持承穩(wěn)定棒的發(fā)苦展，梢某些填刺激港政策包可能丙出臺角。避（二助）深諷圳市寇住宅健市場號走勢皇分析

廁1、補市場勢供求泥關(guān)系止（略瓜）

斯2、孟價格璃走勢嫁（略場）

夢3、流結(jié)論

鈴19吼97忠年深往圳市爸商品澡住宅申市場笑有效殺需求閉顯著矮增長徐，空登置率姥下降杜，供秘求壓津力減歉輕，梨整個樓發(fā)展吐趨勢液看好概。

糾商品雜住宅甩市場厭中，窄多層姓住宅糧仍然懲是主溝流。景反映蹈在市回場價抄格上勤，多猛層住基宅價柜格有趣較大拳幅度代的增伐長，撓而高桂層住樸宅價卻格增玻長幅塌度較銷小，脫部分怕區(qū)域秒甚至競有回隱落。餃（三險）南乳山區(qū)強住宅追市場枝走勢改分析

伸1、范回顧章與展零望（閑略）

池2、摘市場約特點疲：內(nèi)體部區(qū)借域市每場發(fā)除展的宏不平帽衡性

碰南山勿區(qū)商壽品住愿宅樓冊市場施具有漂顯著感的地仆域不呢平衡餐性特族征，域可以層將其訂劃分撐為以劈下五第個子激區(qū)域冰市場懼：

獨(1雙)肝區(qū)域儲一：閘北環(huán)調(diào)大道姨以北戲區(qū)域踢，主禿要為傷大型已政府異微利攝房和項福利敞房。顯該區(qū)鳳域位悶置較玻偏僻田，市男場地疑價低險，同小時商奉品樓暖價格尋也較要低。捐由于饒具微甜利房勁的特霸征，偶將來鉤基本霸的市變政設(shè)嶼施會鎖有配僑套。

增(2沈)牢區(qū)域迷二：渠北環(huán)顫大道旨以內(nèi)員，深油南大客道以蘇北，梳僑城哪西路慚以東蘇區(qū)域費。主鄰要為拒華僑既城和映沙河膀一帶歲。該曠區(qū)域誦是深據(jù)圳市頸第一講人文五景觀職概念好區(qū)域也，其忘市場辨地價裳較高港，商虹品樓罵檔次番和價均格也槐相應(yīng)斬較高圾。但造市政傍設(shè)施雙配套券不是扒很方字便。

漁(3莊)婦區(qū)域波三：細(xì)北環(huán)惑大道識以南辜，深塔南大摟道以輪北，僵僑城勤西路帝以西版區(qū)域刃。主帖要為窮南山犯舊城眉區(qū)和漏工業(yè)默園區(qū)脫。該點區(qū)域徐的主燃要住伶宅是劫南山饅舊城丸區(qū)的頂民房見，商盤品住氏宅較誘少，勸其它孝是工徑業(yè)廠撿房。舊該區(qū)眨市場煮地價榮較低違，周宏邊環(huán)裙境總謙體較氧雜亂到，市宮政配糞套較乳遠(yuǎn)。掛金麒暫麟花還園項災(zāi)目正殲位于視該區(qū)輩域。

巾(4樓)博區(qū)域除四：墳深南懶大道離以南鎖，內(nèi)雀環(huán)路壓以北銜區(qū)域繞。該設(shè)區(qū)域預(yù)為南濟(jì)山區(qū)雨商業(yè)亦文化含中心顏，市傻場地寶價中辮等，揚同時瓣商品咬樓價材格也阻適中預(yù)。隨炮著南慘山區(qū)球的市棍政規(guī)葡劃的捆實施別，該秧區(qū)域筋作為蔬南山銜區(qū)中沖心的次地位體將進(jìn)渣一步庸得到奮強化藝，在幻市政職設(shè)施孕方面抽也將燥越來薄越齊專全方收便。

凱(5但)界區(qū)域橋五：侵內(nèi)環(huán)熊路以伐南區(qū)街域，擊主要濟(jì)指蛇碎口、扔赤灣桃。該利區(qū)域購擁有濤豐富窄的海兆景和旱山景燥等自另然景蔥觀，困是南哭山區(qū)蓮高檔霜豪宅色的集砌中區(qū)倆域。轎但由沃于目神前位攝置離嶺深圳善中心值較遠(yuǎn)身，普貴通商式品住躺宅樓全的價徹位相毛對較叮低。

構(gòu)3、鍛結(jié)論

凡在深否圳市網(wǎng)房地敵產(chǎn)發(fā)蔽展的狀早中跡期、跳南山絡(luò)區(qū)由設(shè)于區(qū)路位因剪素，雙發(fā)展倍較羅障湖區(qū)幸、福叫田區(qū)汁滯后借，到級目前鐮，商斃品住科宅價度格要住比前熱者低掙能嬸0-碑40兼%。

融深圳揚市中奔心區(qū)站的西錢移，號南山暫區(qū)西真部建副設(shè)的塞加速驚，為屢南山鎮(zhèn)區(qū)的抵區(qū)位夸功能迷的進(jìn)為一步泰轉(zhuǎn)換船提供少了催摘化劑夕，同壽時為排南山蠶區(qū)房倚地產(chǎn)拖，尤翠其是尋商品租住宅妄市場岔提供偏了契音機(jī)。哀南山么區(qū)商妥品住對宅市汗場存胳在顯呼示的魔區(qū)域發(fā)不平脾衡性鼠，這絨種不批平衡筋性在咸短期柄內(nèi)仍守將存頌在，尤但隨速著南企山區(qū)拜西部死建設(shè)租的加隨快，敞以及銅發(fā)展回商的獲努力等，這脫種不病平衡爐性將旨日益軌縮小致。褲（四艇）金瞞麒麟紹項目圾鄰近程地段揪住宅訊市場宮分析

蜓1、詢區(qū)位某特點芒：如瞞上（標(biāo)三）付2.滾所述

純2、粉個盤繪素質(zhì)

死金麒異麟花校園項圣目所眨在區(qū)燒域商俗品住找宅不涂是很挽多，槳以下流是金凈麒麟塔花園木項目面鄰近速地段隸主要都樓盤狗的資貸料：

葛(1鍋)追佳鵬臉大廈

綢A、脈位哀置：鋤深南世大道百邊，兄在該動地塊儀的西鎮(zhèn)南方雷向。

沙B、突性搞質(zhì)：副高層歡集合谷型大舅廈，軟5層阿以上吃是住壞宅，席5層削以下住為商伍業(yè)用貝途。

飽C、堪酒價格冊：起未價睛50悟00其元/妻平方堂米（罵第5宣層價舞），漫每上帽升一犧層加單80倆元/脖平方液米。

柏其它糊（略乓）

嶼3、照結(jié)論

睛金麒側(cè)麟花膚園處斥于南搞山區(qū)拋由東沒向西特走向孔的一無個連蜻接地輛帶，巖是舊販城區(qū)門和工沈業(yè)區(qū)環(huán)共存襪的一鳴個住誠宅商繩品化抗程度驗不高測的區(qū)阻域，適因此萌在周費邊環(huán)超境和令市政定配套職方面尚暫時欄仍有參不足籌。鄰撐近商旅品住么宅較刊少，滿且缺陸乏高曲素質(zhì)債可比析樓盤暮，樓韻價普湯遍較況低。離◆造第榜四段敵：如快何進(jìn)蓄行項衛(wèi)目土殊地價學(xué)值判勇斷及薦地塊砍優(yōu)劣菊勢分設(shè)析？剛“督第一閥是地筍段，嚴(yán)第二添是地娃段，煮第三筐還是藥地段摔。蒜”打這是渴房地點產(chǎn)界饅的名矮言。銳于是伍便有返人拘熔泥于獻(xiàn)地段陷的好奇環(huán)。藍(lán)其實妄好壞碌只是縮相對腎的，琴關(guān)鍵傷是要氣弄明叛白：職這個趙項目語究竟日處于濕哪個束層次蕉？好疲與壞可是個億說法促，要疤緊的役是能漁否賺歉錢。寬（一她）土搬地價糊值英一個只項目素的土流地價孔值是瓣其多晌種因明素綜徹合作粥用的乏結(jié)果沈，項描目的收地理賓位置柱、環(huán)降境與搶污染風(fēng)情況脅、交諒?fù)l科件、病市政昌配套般、周執(zhí)邊景利觀以女及鄰頓近樓稱盤的關(guān)素質(zhì)隨等，狼共同寄決定邊了該誰項目奏的土鞋地價籠值。無金麒蒜麟花超園的芹土地離價值瓜各要廉素如翅下：

馳1、迅土地編性質(zhì)丑綜述謙：

蝴項目鐘面積您：約擠23慣68士9平罷方米斯，地飛形整柱體條場件較香完備骨，部至分用闖地上腸原有炊廠房塘建筑純，實峽際上幻滿足乞“七跳通”昏（即寨上水魚通、昂下水克通、煤路通條、電趴通、偏通訊讓通、剝煤氣滿通、答熱力元通）亮條件美；除渠規(guī)劃經(jīng)中二葡期工牙程部痕分有伍兩個殺大坑車之外繭，土擴(kuò)地絕鐘大部思分平展整。鹽總之向，地餅塊屬塘較理張想的淹建筑僻用地言。

淘2、升地塊娃周圍勿景觀

諷(1悶)宵自然哀景觀

套A、忍前方蛋景觀鍵（東逆方）

罪該方遞向上挨，因酬有一劉高壓存輸電塞線路袍沿麒頭麒路岔架設(shè)草，使抵得該諒方向與上的超無論湯近看怎或遠(yuǎn)托望的棒視線育都被文干擾徒。因兄此，昌該方煎向遠(yuǎn)境景雖牢有景左觀，桶但視怒線不變佳；滴近景喉雖林臥中有挽水，腐但其雀景卻轉(zhuǎn)被雜屈亂的姜棚戶嶺、散抬落的和廢物圾削弱璃。

撒B、它后方換景觀麻（西批方）

吸后方輔景觀桶，雖掏然因雷緊臨枯的幾桐個小冷區(qū)開找發(fā)未哭完成悔，近妥景尚爆為未啞知數(shù)飼；但呢遠(yuǎn)景含視線斯極佳晉；遠(yuǎn)泉處青鬧山輪疲廓清禽晰可蟻見。叫中部裳為高葉層建誰筑的準(zhǔn)彩色永，稍彎近處槽則為臥玉泉菊花圃匹；景廚色層尾次分可明，對就如乓青色貫的山汁景中蹈嵌進(jìn)郵彩色下的建革筑圖吹象，薦如視紫點在祝8層訂以上倍，還迷可看布到左辟后方亦（西鑰北方嚷）的敢中山擦公園秩的山刃景。

乳C、好左方編景觀宰（北做方）呀（略蜘）

州D、縫右方抱景觀府（南訓(xùn)方）逝（略勁）

堡(2紙)趴人文遍、歷殿史景營觀

控A、鄉(xiāng)人文駁、歷購史景稱觀（丑略）

滴B、震歷史融古跡戒，人廟文景貿(mào)觀（徹略）

久(3沸)鑄景觀壘綜述雖從地宏塊周偉圍環(huán)光臨的蟻景觀頑及遠(yuǎn)圖景視瞧野開至闊程厭度看屢，東西、南威、西巡、北網(wǎng)四個貸方向嗓景觀尤中只暑有西萬方景沿觀尚劣可，億東方單景觀功因視諸線被星高壓萌線阻采隔而串大打距折扣年；南聰方景裁觀視排線亦蹲受阻炊擋；捉北方籠景觀答不佳現(xiàn)（變握電站彈、工功廠）刺；總王之，脊地塊推周圍叨景觀糧應(yīng)屬蝕該地做塊的耕弱項密。但蘋因該仰地塊汪形狀結(jié)南北笛方向迅較長命，東捷西方緒向較煌窄，如故將江來可網(wǎng)以設(shè)處法通遙過環(huán)還藝設(shè)飽計來飽弱化淡南北昂方向婚上的粘不佳妨景觀補，消箭除此椒弱項墓。攤外部使景觀當(dāng)如青同青世嫁界、或世界立之窗鑒、動捉物園極等，晶直達(dá)膛交通磚極為旬方便滅；且蝕臨近玉有古帖縣衙阿、古鑄城堡倆等一宣批歷柱史古長跡，宵以及般宗教慎景觀搬──歡天主庸教堂瘡。這昆些外捷部景燙觀及姻其交屠通的飯便利稿程度絕應(yīng)屬矩該地蹤塊的頓優(yōu)勢練。

副3、織環(huán)境火、污使染情低況

透(1翠)仆水、篩空氣揀、土耍地污哀染情潑況：權(quán)地塊話周圍必因有豎工廠糞和一孔些無殃規(guī)劃寸的雜饅亂棚嚴(yán)戶，叉工廠滑的廢經(jīng)氣、勒廢水棟的排漢放，冰棚戶健區(qū)住肚戶亂亡拋的醋廢物速，使柱周圍堤的水印、空痕氣和蔽土地談都受率到一薦定程桃度的輔污染適。

糟(2拼)湊噪音巧污染蓋（略奴）

芬(3鈴)乳社會汪治安騰狀況釋（略皆）

爆4、炸地塊租周圍朝的交皂通條灘件

舟環(huán)臨川地塊鄭的公挽共交剛通極各為便運利，熊而且汽地塊軋緊鄰朋公交折干道吉，不遍存在忌亞交線通連均接問古題，籌更無政交通姜瓶頸玻限制開，因旺此該血地塊犧的交熊通條妙件極桑為優(yōu)媽越，混屬一耳優(yōu)勢祥條件懸。

竊5、暑配套詢設(shè)施

袖(1喘)槽菜市決場（癥略）

讀(2臟)旋商店帶、購鬼物中堪心（擱略）

弱(3猛)明小學(xué)障（略裹）

鉛(4患)賭中學(xué)艇（略時）

醉(5揚)兔醫(yī)院獲（略橡）

懸(6揚)課體育射娛樂鐵場所東（略半）

蕉(7妹)悲銀行例、郵存局、吊酒店猾（略色）

沾6、統(tǒng)近鄰去的周檢邊樓估盤情年況

帶見第吼三段枝（三擇）。炒（二勒）項績目地已塊的印優(yōu)劣拆勢分矩析

貿(mào)1、數(shù)地理寶條件業(yè)分析

辱就此厭地塊絡(luò)的客天觀地在理位何置及澆環(huán)境謙條件縱，按豐前面址所列男的諸峽項要約素及激簡要柔分析緞結(jié)論洗，和虛SW份OT姨分析雄法，慰列出示SW作OT宜坐標(biāo)勵圖如斬下：

構(gòu)S（患優(yōu)勢礦）丙W（榴劣勢?。?/p>

鏡“閥七能順”融+交戰(zhàn)通處景觀麻+拆士遷費

竟購物妥娛殃樂+蕉銀行冰、郵釘局

拾污染破O（臭機(jī)會漠）收T（禁威脅黎）

劑1、嶺掌握得“前程海”柔、“鴿玉泉宇”的毀詳細(xì)豆情況典，井直接鏈對手

淡在設(shè)胃計風(fēng)婦格、惰入市鬼機(jī)會勵等避判開對磨手；傲前海種花園

刻2、擁概念蒜、環(huán)冤藝設(shè)親計弱搜化景覺觀劣演勢、圾降低端玉底泉花捎園

挖噪音趟影響譯。噸從以夕上四基個象奸限中賴的因健素分灶布情寒況可氏以看樹出：躲地塊墳環(huán)臨福的幾以個主縫要條根件如龍交通懸、購玉物、準(zhǔn)醫(yī)療吹都非搞弱勢膠；地擾形地鏈貌亦腰無特射別的座劣勢媽；幾挖個劣紙勢因迫素（吼污染倉、景愈觀）翻都可藍(lán)經(jīng)過杜未來閉小區(qū)陪的合拒理規(guī)時劃和斯設(shè)計敗得到任不同吐程度純的改黎善。級因此幅該地強塊無償完全諒劣勢視。就述金麒奪麟項丈目的說開發(fā)練、投乏資而識言，貸未來號開發(fā)脾營銷魯工作欠，只購要注扯意威王脅（加T）昏因素愿，把弦握機(jī)減會（憶O）栗因素覆，那衰么，頸地塊兩的地漆理條釀件就存不會悶成為腸影響奪整個限小區(qū)值價值低的劣墻勢因討素。

吵2、則環(huán)臨錢競爭沾樓盤坐對比

曾從環(huán)趁臨地三塊的需7個金樓盤噸的地罪理位述置和叨樓盤矛性質(zhì)攜看，句該地內(nèi)區(qū)的晃多層今住宅民（最晶高8框?qū)樱┩浚瑑r常格均替不超聚過3夏50魯0元慰/平淡方米樹，與滔地塊繭直連畏的兩午樓盤應(yīng)售價闊最低們僅為宅22毛00淡元/賀平方儲米。幣（三副）結(jié)擠論怨從項止目地干塊性繪質(zhì)來偏看，倡金麒宮麟花鋤園地掛塊是盟較理援想的坑住宅孕建筑居用地坦。會根據(jù)謊SW壟OT鹽分析脖，該湊地塊駛在市利政配霜套、秒環(huán)境駁污染閉及區(qū)臣位位結(jié)置方戒面具眾有暫暈的劣筋勢，舒并考乘慮到餃地塊嗎直臨用麒麟膚立交地橋和混兩大娘交通粒主干顏道，茅且與程交通設(shè)主干萄道（討深南泰大道癥和麒燥麟道畜）之急間沒妥有足掃夠的說空間帆進(jìn)行潤環(huán)藝讓設(shè)計漸以屏汽蔽交咱通的交喧囂竄，故寫在此切塊地驅(qū)上難發(fā)以開孤發(fā)出毫豪華備住宅松區(qū)。壩周邊步高素三質(zhì)可盈比樓賠盤減夸少，因在建房樓盤籮售價房均偏化低。

股綜合久以上躍各項絮，比臣照地領(lǐng)塊周慢邊的鑼地產(chǎn)鈔開發(fā)得水平畫。金鞠麒麟通項目詞常規(guī)插類比臨土地鎮(zhèn)價值特在倘35閥00賄元/五平米干左右虜。若呢結(jié)合凈全程瑞策劃鑰，在牙小區(qū)尖規(guī)劃善、建兄筑風(fēng)狂格、乓營銷胃推廣乘等方挽面進(jìn)覆行綜酷合提痕升，增則項枕目單衫位平構(gòu)均價匪值可暈上升盲至5油00究0元舟以上完。娃◆女第翠五段純：海崖綿里斬的利擔(dān)潤：鋸如何勉進(jìn)行默可提與升價始值研循判？部潛在旦價值老兌現(xiàn)認(rèn)最大索化方霉為成毀功掉美食杰家評穗判廚噴師的佛水準(zhǔn)巖，常梯以嫌“戲家常退菜尊”男為依眼據(jù)。席珍禽危野味消不算耀數(shù)，最真把掩世界母上蘿歉卜白厚菜求“象做出旋來了付”災(zāi)，才蒙叫真浸功夫英。這是句話用的潛趣臺詞鹽是：賓從平愉凡中墾挖掘蝕不平貍凡，祖最大煙限度賊激活盆事物饒的潛這能，神才能盲形成綿真正盾的競盜爭力南。煉房地捷產(chǎn)項濫目的相可比奇性并冰不簡渾單在駁于價煎格和縫利潤壟。如急果聽累說那玉個發(fā)出展商晴將住匯宅樓盲賣出難了每服平方草3萬拘元的嶺天價女，也飼不必鋒急于波對其近欽佩月得五霜體投戲地。弄若項眾目本化身的染潛在壽價值粗是每娛平方以3.餅5萬漆元，膛那么瞎該發(fā)璃展商祥就并露非一責(zé)個高舞手了祖。

較相反念，假艘如某崖地段群公認(rèn)便只能示蓋出躲35唐00壓元每淺平方萄的房冒子，飲而你攝卻能傍做到義45怨00扎元每辮平方燙而且周賣得鉤不錯幟，才脹稱得啟上最播真正股成功崗。

悄那么叛，如找何最汁大提蓋升項抱目的惰價值鄉(xiāng)？如抗何進(jìn)掉行可正提升差價值樓的研過判？仿利潤屈就像濱是海材綿生境的水礦，只仰要愿拌意擠叛總是煉會有尤的。弟要想酸深入護(hù)挖掘擦房地敲產(chǎn)項逗目的絕潛在速價值寄，必插須補“善從頭顧壓擠晚每一宇個環(huán)盡節(jié)糕”或。如氣下：炮1、捐類比暖土地旋價值

令如上伙一節(jié)風(fēng)所述朝，從數(shù)相鄰粗地塊譜性質(zhì)腔、環(huán)疑境、自配套惜、交臣通、蠟景觀身等方票面綜感合判五斷，袖金麒糧麟地度塊的溉單位概建筑澆面積談類比爪價值療在孩35銳00納元左臨右。揭2、槳規(guī)劃其能力脫對土噴地價倚值的新提升

舅現(xiàn)有輕規(guī)劃捐思想撇的閃愛光之勻處：

助A、鑼凈化唉功能搜，將疊項目友規(guī)劃執(zhí)為純塊住宅烘。

朗B、府人車終分流露。

獄C、薄首層浩架空鞠，增體強視覽覺通墓透感灰。

拆D、旅通過處人造喜景觀物豐富俱小區(qū)伴景觀采層次稀。

礙E、峽以環(huán)恢芤的蟻質(zhì)素苦提升覆小區(qū)存品味抵和檔亂次。

豐綜合燙以上劇較為仔超前況的規(guī)姐劃要修點可自提升辰物業(yè)休價值肝50庫0-項10廟00行元。猜3、杯單體犬設(shè)計

密金麒脫麟花陸園常侍規(guī)小舒戶型帝的經(jīng)捏典設(shè)承計最獻(xiàn)大限圾度地駐滿足嘉了實蟻用、垃舒適職的功蛾能需友求，撲使每眼平方纖米均廉得到舊有效搭運用跡。復(fù)掏式大絨戶型杜設(shè)計叫則領(lǐng)且先市繩場，秋注重魔主人要空間辱的獨畢立和伏舒展伙，尊戲重隱丘私權(quán)它。其蟻價值傍提升鄉(xiāng)空間咽可在構(gòu)50躁0-費10景00濟(jì)元。并4、勺建筑梯形式

騰項目赴的建改筑形癢式包個括建暈筑風(fēng)村格、粱建筑改符號剛和建米筑色塔彩等稅，在田日益鞋成熟肺的商辜品住陣宅市邊場中熔，是栗物業(yè)貢市價丟值判糖斷的黎重要槽標(biāo)準(zhǔn)鞋之一徐，認(rèn)19杜97犯年深弓圳的雄熱點弦住宅法中百丑仕達(dá)傾花園能、東唉海愛籍地花告園、搖萬科熄城市水花園薄均在耐建筑偽風(fēng)格惠和立榴面色漫彩上每精雕飛細(xì)琢奸，取蛛得了扣高于詞同類俗物業(yè)磁10注00稱-2眠00鈔0元隱的單否位價湯值。

乒金麒杜麟花鏡園新零古典礙歐陸勢風(fēng)格毛的建抄筑形奉式設(shè)商計迎患合了急消費浴者對濫人性季化住泰宅的退心理民需求箏，在豎南山弟區(qū)該危地段開同類閘物業(yè)島中較鍬為突譜出，犁將提奧升紙50鞭0元素以上薦的相萌對單睬位價灣值。扁5、閉市場腐細(xì)分倒及客雞戶定尚位

今從項壇目鄰怠近樓介盤的位客戶披群情從況看考，沒果有任龍何一律個能挪具有球傾向怒性較被強的鴿，職材業(yè)層窗次單歸一的赴客戶及群。供究竟皺原因剩，有步以下代幾點脂原因斑：

的A、徐由于蘆此地紗的地招理位獸置，以仍然吩處在藥深圳仆市區(qū)接和蛇津口工俘業(yè)區(qū)以之間宗的“左軟肋考”。

扮B、殃兩頭聯(lián)都靠液不上嗽，地鎖價較仿低房僚屋成漿本低印，售討價低威。因廣此，叨這種蕉低價酬位的祖住宅妄覆蓋揪的潛曲在客途戶面袖就廣曲。只苗要收怖入水料平達(dá)氣到一丈定程上度，占即有寫能力虹購置用入住臘。這幸些價長位覆重蓋的縱社會綁層次夜越寬僑，往端往客翻戶群傻的社狗會成案分越立復(fù)雜葉，也菌就越客難以恐在職全業(yè)上廉區(qū)分舟他們慧，而語只能劍用其腸收入認(rèn)水平罵（中戲等收恒入，楚年收頌入5避-8保萬元地，即發(fā)有能行力購資房）注來界鞏定。

軟C、扇由南紐山區(qū)捎的人壇文地酒理條哭件決覽定：朽整個堅南山穿區(qū)大雷部分眼被規(guī)仙劃為贊高科拋技工漂業(yè)園香區(qū)，堵這就譽決定駝了該縫地區(qū)允的人職員的逃從業(yè)纖結(jié)構(gòu)恨的特顫殊性百，即克科研拖共員楊、企治業(yè)管冶理人每員和督普通腫的工鋸人、牛外資污方的名代表矩等。周在這住些企花業(yè)中刮，除港少數(shù)閣高級香管理估人員奮和外鐘方代暗表以舒外，淺絕大錢部分洋的普聾通職胡工和串中、愧低級葬的管黎理人度員，俊其收揭入水勵平均濃不足稱以支臨持購界買中間、高辯檔價怒位（欲50慨00餅-8柴00肥0元稿/平茫方米征）的援住宅叢。因滲此，腔中低大檔價遞位住街宅更鑒適合畫該地樓區(qū)的舟中高飛層企獸業(yè)人濫員和苦部分謹(jǐn)科研墓人員透。這苦就必弟然導(dǎo)滾致在近該區(qū)虎內(nèi)同瓜一收紙入水置平上是的各報行各虹業(yè)的跳人都耕可能倍購置希同樣荷的住絹房，宋使這居些小帖區(qū)的貧居民匪成分禽復(fù)雜將化。康同時羨，南的山區(qū)牢內(nèi)還貫有許收多當(dāng)未地村翻民，哄這些橡村民框因各偷種原囑因（薦如征貧地補創(chuàng)償、江多種脅經(jīng)營搶或股競票投朋資等滅）有營相當(dāng)竊的收駁入和冰積蓄犯，他享們完煤全有英能力頑在該誓地區(qū)萬選擇蒙適當(dāng)移的住商宅，皂這就修使這妥些小黃區(qū)居碗民的感成分櫻更加每復(fù)雜血。

恐總之彈，由期于各掠方面拐的因夢素制橡約，品金麒童麟花的園附薦近的頑房價資低，裂限制常了該催地區(qū)膏的住藍(lán)宅開弦發(fā)的違檔次深，住訴宅檔笛次不報高，術(shù)又必牲然導(dǎo)鑼致居事民成戚分復(fù)削雜。琴綜上美所述伯，對關(guān)金麒務(wù)麟花罩園主藏力客坡戶群屠的判屠斷，聯(lián)應(yīng)基悅于以忌下幾熱個基寨礎(chǔ)：

鋒A、謎中等彼收入氧的企脅業(yè)中枕，高胳級管趴理人跡員，輪部分桑政府脊機(jī)關(guān)續(xù)工作亡人員業(yè)（集繭體購象買）邁，這協(xié)些人震更趨魚向選憑擇于底中、眾小戶紐型（凍50免m2卸-9滔0m臉2）印。

嘴B、賢購房霞更注央意經(jīng)栽濟(jì)實直惠，世較少愧關(guān)注蚊“人做以群暮分”高而產(chǎn)獲生的鄰明顯設(shè)社會你階層曬界限呀（如燙“萬待科城禍?zhǔn)谢ㄑ詧@“鮮，被管多數(shù)腿人認(rèn)勢為是銅”成繼功人芹士“察的選頃擇）忽。

先C、膀小戶趟型面糞對的元住戶租，是抵第一議次購材房的韻客戶淚（從辭統(tǒng)計抹的幾希個臨售近樓錘盤看鞭小戶待占相找當(dāng)大溉的比究例，鑼近六五成）需。境6、葡項目策現(xiàn)場駕包裝完及平室面設(shè)頌計

蠻現(xiàn)場豆物業(yè)衫形象雷的好蹈壞主左要依紛賴視衰覺感諷官的省沖擊忌效果泡，最掏終體交現(xiàn)于風(fēng)項目疊現(xiàn)場樹包裝存和平燙面設(shè)拌計上錄。崗在本盡項目裝的操局作中悠，引亂入項鄰目竹VI鑄（項蜂目標(biāo)幻識、律工地檔圍板貓、營智銷中屬心等柱）至丑少每勿平方爪米可封以提紙升價衡值5的00同元以澡上。堵7、套項目倒?fàn)I銷存策劃

職營銷寇策劃統(tǒng)水平錄是決微定項列目價權(quán)值實粉現(xiàn)程睜度的釣重要棍因素晴，金孟麒麟鎮(zhèn)項目沿借助織于國餡企的闖營銷蝴策劃瘋經(jīng)驗敵和操油作能頸力，印通過煌強賣陡點的婚提示熄與推蠢廣，鍬可以狗使物袋業(yè)單子位價孔值提植升屋50屢0元位以上憂。緩8、槐物業(yè)啊管理

栗引入昂先進(jìn)斜的物張業(yè)管閥理思聚想和針管理稱體制擺，是陶建立哀名牌褲效應(yīng)浮的有悔效途府徑。俗物業(yè)感管理造的回3：腰1森1原閉理表輸明，拴如果堆小區(qū)渡物業(yè)杰管理末水平嶼差，哈其壞僚影響絞的傳調(diào)播面追將是購1：滔11虹。而偶好的山物業(yè)澆管理畏傳播賓面是健1：銹3。腎由此投，物木業(yè)管瘦理對護(hù)物業(yè)餓價值釋的提貞升有治著重灑要影寫響。題如萬何科物羽業(yè)對井項目潔的價掙值提豬升空系間在胃10罵00雹元以幻上。錦9、塌結(jié)論

液以上挪各因共素的濁兌現(xiàn)誰對于康金麒學(xué)麟項盜目價鐵值提妨升起耐著直玉接的否驅(qū)動已作用送，即底使以遲上每太一項劉只擠烈出狠20您元的舍潛在驢利潤弦，那稍么你染每平頌方就針可以兇多賺猴16絮0元晚，如律果在衡幾個搏主要府項目金上做校足功嗓夫，垮則可熔使每纏平方渾的價字值上斃升至伍50哪00或元以址上。路◆肌第轟六段聰：如崇何進(jìn)稻行項帽目投牛資估逮算？盼序號霜項鵲目尾總約投資段（萬鹽元）選單億位成壇本（宰萬元答）政備滿注

邁1基土地贊征用階及拆趕遷費革6犯99芬3.宰47梯1藝10波0

狼2慨前期朵工程爸費塌33麗0奮52

帆3壺建安骨工程擾費微1錢40統(tǒng)12零.3宣7屠22駐04

客4級前期管費用煎3秤50培5酷5

責(zé)5翻公共有配套削設(shè)施欠費盼33本0字51稅.9孔挎含網(wǎng)瓦球場堪、會畜所、壽環(huán)藝叉小品乖、保量安監(jiān)慣控等

僑6韻不可饒預(yù)見統(tǒng)費桂49栽0.畝1匠77越按走總成志本2蘿%計

療7級期間吸費用保2挺16敗1.庭62例3還40

哥管理棵費寺8芒0

繭財務(wù)永費用日6栽0紛按2話00回0萬哥元貸騰款,腥2年撲期限篩計

幫銷售修費用糟2居00

崖8悟土地嘴增值膏稅汗32騰7.尖42蛛5找1.亮5封按總瘡收入采的1旅%計返提

箱9披合計露2甲49柔94盛.9粥8孟39宇31喬.5佛◆裁第蝕七段濟(jì)：如威何進(jìn)敢行財廈務(wù)評拍定？貍1、醬利潤歡預(yù)測

蛋銷售意平均森價格介：凝46斬60是元/屑平方交米

蛋（入祥市價摟格：叢43億00藥元/綱平方樸米）

待（全渴部銷華售實焦現(xiàn)價闖格：每60積00賞元/疼平方枝米）

股單位晶成本追：剛39倉31雖.5挎元/箏平方衰米

舞可售戀面積知：名63城57章7平策方米

賓銷售聯(lián)收入謎：預(yù)29惰24盒5.巡42奪元

妥稅前捧利潤侄：部42捐50剃.4躍4元

繼稅前妻利潤閥率：境42泡50鐮.4誕4÷括24煉99插4.隙98次=1將7%板2、泳其他留（略糾）槐◆畫第床八段遭：如膠何進(jìn)爐行項仿目敏箭感性牛分析?。堪?、快盈虧蠶平衡濤點分涂析

巷盈虧爛平衡離分析齡預(yù)測并表草序號雨總紛投資?。ㄈf柴元）繡金辮額（桶萬元秧）

江1案土地醋費用號6隱99哄3.粉47

請2戒管理竊費膨50得8.稈62

期3仁配套路費數(shù)33快0

遲網(wǎng)球勸場笛7個0

畏綠化列小品個及環(huán)際藝巡1幣00

直會所址1欣00

哀保安建監(jiān)控沙及圍紗欄斜6吹0

江4塘固定櫻成本笨合計舟7恨93臺2.乞09

訪5謀單位誦固定尚成本待（元稍/平戶方米敘）絲12濾31段.9脹1

歡6含總變筆動成承本岸17糞06滲2.害89

霞7蔑單位圾變動拘成本飼（元舍/平晚方米壟）鋤26次83笑.8須1轉(zhuǎn)其中啄：

就A、接盈虧秀平衡嫌點（缺保本暮銷售鬼量）夏=固裙定成薦本÷籍（銷梯售單消價-凝單位恭變動悲成本農(nóng)）

釋=7蹦93找20驗90灘0÷讓（4恒60遭0-駐26夠83野.8即1）秤=4紡13凱95蘭.1禽1平等米

米B、僚保本冠銷售毫額=廟銷售冤單價萬×A滑=1恢90爽41榜.7洗5萬推元此2、厘成本閑變動州對利趴潤的蠅影響

蜜計劃渾平均攀成本叮為吉39嬌31戚.5獄元。今在銷身售景摧觀與飛銷售憤量不票變的除情況扎下，截單位蜓成本勵每增哪加1堂00酬元，薯即比東計劃該成本棄提高及2.脾54策%，纖則利略潤將提減少禁63釣5.泄77傘萬元渣，比峰計劃夸利潤虎降低墻14炊.5枯%。招即單裹位成細(xì)本每任增加魔1%饑，將暴導(dǎo)致祥利潤翼減少瞞5.杰71懷%。剛3、愉銷售附價格愧變動擇對利留潤的享影響

李計劃釀平均燈售價肥為惠46撓00角元，稍若平藥均售縫價降訂低1口00蝴元，崖即降飲低2矮.1某7%度，在勾成本千不變蔥的情蠅況下經(jīng)，利電潤將枕減少任63枯5.揚77張萬元伍，比拾計劃攤利潤謝降低煉14躍.5傾%。短即平萍均售林價每皮降低陜成本雪1%唇，將昆導(dǎo)致?lián)u利潤夕減少嗓6.蹈77言%。兆當(dāng)期殘市場晴需求杏的衡亦量神營銷殊主管秒通常泳得估繭計市猶場總渴需求局、區(qū)矮域市萬場需超求及透實際書銷售床額的追占有蘿率。寒一、鑒估計奧市場嫂總需題求農(nóng)市場星總需版求的碌定義楊為：晨產(chǎn)品成的市鞋場總慶需求墻指在牲特定稠的產(chǎn)繳業(yè)銷剛售力凱量組沈合與皮水平保，特真定時確期、愈特定炒地區(qū)允及特近定營熟銷環(huán)迅境的峽特定術(shù)顧客滾群的妻產(chǎn)品的購買弟總量糾。份即使副不支蝴出任葵何費養(yǎng)用來蔬刺激擺需求射也會講有的沙基本巧銷售止額，獲我們每稱為綢最低損市場逐需求江。當(dāng)困營銷漢支出膛高到矛某一遙水平駝時，舌已無備法刺關(guān)激需壘求水績平再畢上一砍層，鏡這就美是市耍場需旱求的慕上限漂，稱鑼為市遲場潛淡量?？厥袌雒軡摿啃∨c最災(zāi)低市科場需誕求的典差距爬，代斤表需曾求的仇營銷稍敏感賢性。剩二、框估計炊區(qū)域租市場煎需求宰所有猴的公梯司都宮需考的慮如陽何選恭擇最繞佳的茫市場漏區(qū)域準(zhǔn)，并鋤以最淺適當(dāng)漿的方嚷式將晌營銷暮預(yù)算誦分配疤到這追些區(qū)苦域，堡因此扮有必錯要估饑計各死個地槍區(qū)的僅市場洲潛量邀。沫（一遣）市假場累碼加法哀市場靈累加轉(zhuǎn)法必蚊須找忌出每迷一市噴場內(nèi)腔所有麗的潛挽在顧伸客，當(dāng)然后懂估計彼他們鼓可能愈的購廈買數(shù)螺量。辛（二茅）市步場因交素指掃數(shù)法反最普光遍的理方法斜是找憑出與念區(qū)域勒市場將潛量煎有關(guān)槽的市側(cè)場因尸素，攝綜合怎成一堂種加洋權(quán)指喂數(shù)，溉購買趕力指躁數(shù)就雨是其舞中的呆著名牌例子勸。衫三、裳估計祥實際弊銷售握額與弱市場袋占有洪率獻(xiàn)第三慮段：卵房地爹產(chǎn)項綿目可慢行性竭研究扶范本格商住腿項目外可行黎性研辜究報遮告目飄錄障1.響0項棗目的悅基本弦情況

昨1.氏1項茂目背勉景

僅1.再2項批目主球辦單訴位簡艙介

旨1.榴3主仙辦單披位之粱合作怒意向

袍1.虎4可蠢行性租研究糞的主念要技患術(shù)經(jīng)猛濟(jì)指答標(biāo)

乞2.公0項束目投粒資環(huán)榮境和扒市場聰研究

克2.粉1廣瑞州市內(nèi)概況踐及經(jīng)綿濟(jì)發(fā)祥展基狐本情驗況

嬸2.戰(zhàn)2廣嬸州市掩房地轉(zhuǎn)產(chǎn)發(fā)首展及粉市場析的基槽本概呼況

屋2.宋2.愈1房術(shù)地產(chǎn)幸開發(fā)叼企業(yè)機(jī)發(fā)展猶較快

崖2.帝2.腿2房持地產(chǎn)堪開發(fā)念工作擺量迅佛速增倚加

嘴2.還2.逃3商不品房濱的銷憂售量鬼不斷溪提高

嶄2.最2.幕4房生地產(chǎn)償開發(fā)振企業(yè)亞經(jīng)營次效益均顯著

茶2.賠2.重5對皂廣州猾房地迎產(chǎn)市附場的裂展望

載2.域3利產(chǎn)用外宵資開次發(fā)的姻法律室依據(jù)

奏2.噸4荔貢灣區(qū)厚一帶再高層蓮、多工層住用宅、貪商場杯的開剛發(fā)、咐出售駝、出書租經(jīng)這營情歡況

厲2.務(wù)4.撕1供漏應(yīng)情府況

襲2.概4.字2需雀求情脊況

賄2.塞4.貧3物毀業(yè)出兩租情楚況

竹2.良4.帆4對露荔灣裁區(qū)房婦地產(chǎn)療開發(fā)自的總狗體評婦價分迅析

機(jī)2.弓5對籃本項譜目開廟發(fā)的冒功能巧、規(guī)扒模、慈標(biāo)準(zhǔn)幣及營唱銷的滑建議

格3.呀0項繁目開請發(fā)及泳技術(shù)淹設(shè)計變方案補的分恭析

砍3.行1地板塊及貨周圍柳環(huán)境謊、建鄰設(shè)開劃發(fā)條躁件

螺3.燭1.桿1地弟理位尼置及劉道路圖交通

公3.非1.君2地捧形、牽地質(zhì)

雪3.尤1.選3附諒近商鈴業(yè)及謊生活化配套或，市言政基肉礎(chǔ)及仆公建組配套品設(shè)施

連3.訪1.賣4綜糠合評液述

裁3.液2地洞塊拆監(jiān)遷安丙置情戲況

律3.訪3干場地車三通寸一平接的安數(shù)排

貫4.領(lǐng)0項隊目開睜發(fā)建呼設(shè)及理經(jīng)營圖的組級織與首實施己計劃

弱5.較0項孔目投瑞資構(gòu)庸成、思總投出資估戒算、刮資金痕籌措噸計劃

癢5.河1基叛本參沫數(shù)

脅5.朵2土貝地成等本（冶以下心均為么人民鑒幣計技算）

腿5.舟3建鎮(zhèn)安工些程成卷本

圈5.盒4前蹦期費逃用

年5.巴5紅才線內(nèi)咸外工版程技恨工建口配套間費

生5.己6不怠可預(yù)禮見費

坡5.解7開叉發(fā)期計稅費

繩5.狗8資代金籌陽措計少劃及合財務(wù)餡費用

監(jiān)5.疤8.塊1資飯金籌賤措

享5.社8.貧2財牢務(wù)費旺用

予6.層0可扁行性要研究剛財務(wù)統(tǒng)數(shù)據(jù)場的選勺定和表預(yù)測

卻6.淹1售點樓收館入的臺測定

赴6.墊1.淡1住副宅銷冊售單已價的妻測定

盞6.茫1.喚2商砌鋪銷秤售單歉價的襪測定

衛(wèi)6.眠1.紐3單嬸位銷不售單慨價的拴測定

枝6.耐1.喉4建樹議銷卸售價

討6.客1.暈5實倍際銷林售總勸收入

厭6.任2大賽廈經(jīng)追營管蹲理費缺用收早入與擔(dān)支出

設(shè)6.很3經(jīng)漿營稅勺費及位所得乘稅的文繳交

杜6.姥4土歌地增隔值稅

歸6.剃5所樓得稅

狀7.采0項撤目經(jīng)粒濟(jì)效忍益分盯析

林7.恨1項厲目盈生利能秧力分腳析

扭7.贏1.慈1內(nèi)起部收亮益率件（I惰RR勇）

常7.偏1.袋2凈性現(xiàn)值竊（N趁PV貓）

城7.只1.陷3凈略現(xiàn)值撤率（確NP國VR帆）

愧7.石1.狠4投博資回激報率

跳7.煎2項芽目的腎不確屆定性鎖分析

征7.椅2.弱1項癥目盈礎(chǔ)虧平怒衡分廳析

擔(dān)7.投2.妹2項坑目敏開感性財分析

北7.塊2.壇3概珍率分靈析

挎8.見0可測行性哨研究援結(jié)論趕與建戒議

訊8.籠1項概目綜跳合經(jīng)蠅濟(jì)評吸價

演8.貫2有喇關(guān)說謝明及題建議

酒8.疤3項顛目主嗎要技鞠術(shù)經(jīng)者濟(jì)數(shù)蝴據(jù)、顆指標(biāo)沿綜合棄表

倍附表峽、附隔圖寄附表街一憑項目究綜合鵲收益恩表抖附表族二抱項休目動耗態(tài)綜睜合表

夕附表唐三亦項軟目投胳資利阿息估歇算表

給附表術(shù)四躺土秀地增陶值稅減計算意表

灰附表腔五勉項新目敏釣感性陵分析詢表

跳附表哀六立概率修分析振附圖率一懇項沫目盈木虧平筆衡分散析曲粉線

錫附圖罩二查項植目敏細(xì)感性陸分析烘圖

啟附錄

福1.盤0—岔2.裳3（睬略）傳2.趙4荔欺灣區(qū)奉一帶架高層閥、多百層住吳宅、句商場青的開狗發(fā)、打出售膊、出只租經(jīng)欠營情槽況

洞2.瘋4.黨1供饑應(yīng)情扶況奮19頸93雹、1燙99震4年法荔灣靜區(qū)商宵品房育供應(yīng)妙量統(tǒng)艘計表

榜單位開：平勸方米愧住宅叨商福場描寫字錘樓摟合計

潛93液年鈴?fù)瞥鲅┟娣e幸4筍25旅23很9霞16抓16旅60來0杯5攏86盾89約9

滋占當(dāng)鎖年推旬出比廣例宗7矮2.伏5%株2講7.北5%冶0下%貝10卻0%

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奶95閣年名總供服應(yīng)量陡5芹04姨90掩1且93吸54悼0仁62素00態(tài)9雷76飄04蔑59

禾所占怖比例脫6望6.吃4%慚2找5.逝4%護(hù)8乳.2鹽%猜10喘0%弓由此財可見朗，荔伙灣區(qū)悼商品女房的失開發(fā)稀以住銷宅開屋發(fā)為科主，餐原因慎在于叮受特偷定的狀地理霜環(huán)境故影響爹（該只區(qū)多母橫巷辟窄路部，民撒宅多采為儲2、澇3層茂的舊板式建儲筑物稿），杠城區(qū)楊規(guī)劃氣的整歉體性饑及商劑業(yè)發(fā)點展的蠟環(huán)境然與潛退質(zhì)不筒如東脈山、款越秀集、天尊河等博區(qū)，紀(jì)目前揚推出混的大叔型高濁級商船務(wù)樓御宇亦斧只有橡廣州旺及舊勸商店留的改弱造，裙大大座促進(jìn)航了該青區(qū)的青商業(yè)紡物業(yè)黑的開弱發(fā)。

汽以上屢供應(yīng)夫量的析統(tǒng)計瞧是根肯據(jù)政塞府以儉發(fā)預(yù)鵲售許嚼可證巾的數(shù)已據(jù)所選得，復(fù)故正糊待開篇發(fā)而而未領(lǐng)言預(yù)售竊證的氣項目崇或地志鐵上趣蓋物誕業(yè)等鏈潛在碧供應(yīng)沖量不榮在統(tǒng)玩計范垂圍內(nèi)維。據(jù)猾目前疏所知伶，舊盛項目瓜所在距地四峽周有智三個希地塊墓正待乎拆遷爭開發(fā)尿，東咽有置封業(yè)公框司，馬北有仙廣州慢市工掉程承舊包公列司和浙錦龍瘦公司蹈，西滴南面獵有荔艇灣區(qū)晶房管倚物業(yè)綠。房逐管局止負(fù)責(zé)診開發(fā)鑰一棟胡9層平住宅餃，總丑建筑粱面積堡達(dá)9具00堵0平勒方米瓶。另扶外，籌鄰近帆項目拿所在野地的暑地鐵抓沿線嫌上蓋鄭物業(yè)辦共4紐個，局總建柜筑面抄積達(dá)則46犧19張22偽平方撞米（退地鐵率上蓋肺物業(yè)州具體臟情況擊見表沈），筒但以驅(qū)上項隔目（央荔灣成區(qū)房薦管局飄開發(fā)岔的9羽層物仙業(yè)除畫外）鞏受舊靠城區(qū)珠拆遷紐困難英和地誕鐵的哈影響式，正疫式動羅工日抬期目釣前仍悼無法溜估計適，預(yù)再計還剖有很慕長一治段時贈間，看故在悼本項襪目的呼建設(shè)剃銷售來期間御，其突供應(yīng)細(xì)量對循項目戚的影冠響不度會太呼大，買對于浸潛在帥供應(yīng)許量的涂開發(fā)踐情況傷有待吉日后筋進(jìn)一題步跟名蹤。按地鐵蔬首期娃工程暑部分沿上蓋灑發(fā)展捎物業(yè)適情況樣一覽礦表誠序號牢地浙塊編梢號逮所在浮區(qū)農(nóng)地理怎位置梢用互地功譯能厲總建鉛筑面侄積（擦平方旗米）

盤1彼HR肌-2蠶荔貓灣區(qū)亭華旋貴路惱以西硬，寶答源路俯以南瀉，多鵝寶路繳以北邊公廊寓、閉商業(yè)招1藥07吼87尤4

核2玉HR糊-3蜻荔圈灣區(qū)減華辱貴路蒼以東錯，長酸壽西眉路以辭南庭公寓延、商禍業(yè)拌76形50件8

睬3客HR堵-4序荔奧灣區(qū)射華發(fā)貴路歡兩側(cè)姑，龍臭津中送路以震南，逆長壽舞西路雷以北胡鍵公寓匠、商順業(yè)、握寫字腥樓周2棄33拋65世6

戀4助HR美-5廣荔波灣區(qū)竟華作貴路夸以西攜，寶所源路扛以北咬公戰(zhàn)寓、陰商業(yè)耍、寫梯字樓哭4托38睛84害現(xiàn)時次荔灣弦區(qū)推艙出的棒多層綠物業(yè)詳一般苦規(guī)模伶不大蹈，總禮建筑舍面積短約毯60滾00蠻—7臣00批0平疲方米逮左右礙，多表以內(nèi)慧銷形赤式為答主，央占該臺區(qū)居泄住物蜓業(yè)推露出面父積的膝11秀%左昏右；鼠而高綁層所遷占比蔑例大圣大超柜于前木者，怠為8焰9%左，總鵲建筑滋面積勉一般思在2衣—4缺萬平凝方米律左右趙（荔獅灣廣花場除祝外）望，主蓮要集宣中分塑布在鳥繁華掙路段傻或交斥通主孔干線膛上，抓如下?lián)怕飞?、人號民北幫路、永光?fù)袋路等電路段余。至瓜19槐94推年8晶月，國該區(qū)燃推出壩的居攝住物基業(yè)中斥，內(nèi)頭銷占饅17啞.4蛇%，壯外銷資占8破2.木6%濕。分2.驕4.崇2需貧求情各況

容2.豈4.現(xiàn)2.伯1樓犁宇成執(zhí)交總困體情撇況及吐分析

黃從廣寄州市革有關(guān)攜部門禮資料盛可見期，螺19熔93尋年至宅19胸94鴿年8賞月荔翼灣區(qū)旅商品微房總棉供應(yīng)動量為年76嘩04襲59鴿平方題米，逃但據(jù)郵已有觀登記花成交想記錄丑表明櫻，至攀19惠94紀(jì)年8毫月止洞，該念區(qū)已鏡推出簡銷售修的樓債盤總總面積伯實際珍為4喪41堵25璃6平尚方米穿，故鞏本報擱告將龍以實呈際推梯出的非面積居總數(shù)弟作供溫應(yīng)量曾統(tǒng)計警數(shù)據(jù)階。據(jù)備資料將顯示收，至膠19煉94綱年8槳月，吊該區(qū)派商品越房總?cè)莩山荒沽繛榘?1緩23曾56執(zhí)平方久米，確占該杰區(qū)實堅際推鬧出可倘供銷征售面禿積的真48閥.1印%。寒其中罪內(nèi)銷扒成交則量占疾13混%，蓬外銷牽占8咐7%受。與拼廣州芝市其刃他舊回城區(qū)謊相比華（即鬼東山尤、越浸秀、替海珠輝區(qū)三字區(qū)）際，荔虜灣區(qū)藏的總豎成交率量最丑高。勤在成照交的獲商品業(yè)房中漲，住擇宅占棚大部滾分，梯比例鄰為7菌0.將2%芒。由站此可井見，孤未來羅幾年攪內(nèi)，銳住宅凝仍是柱該區(qū)貴最大釘?shù)男钁嵡蟆２?9照93扣年—彈19黑94偉年荔品灣區(qū)演商品室房銷粗售情四況

主單位欣：平砌方米午住宅究商磨場史寫字效樓昏合計

背93欲年巷成交嫂面積仙8括76方78呀2胡42奇0齒0搬90匪09箏8

仙占該蘇年總猴成交清9鍬7.膏3%恰2攀.7剩%籍0%晉1訴00姐%

鋼94弱年體成交緒面積晶6鋸14有1衣31劃06竭5混29迎77三7雪12衫22識58

碑占該明年總誓成交持量比逃例坊5患0.陡2%蓋2罪5.聞4%閥2烘4.賴4%貧1烈00購%

括95謀年朗總成驚交量壇1蛇49超09口4頂33紋48寨5依29響77黑7標(biāo)21書23競56

娘所占受比例名7窄0.睛2%呈1松5.個8%薪1很4%浙1劃00侵%昌由于設(shè)廣州洞市普綢遍存竄在商災(zāi)品房嗎交易送登記叼滯后說的情毫況，壽實際戴成交紹率往降往高賠于政宗府的指登記太數(shù)，珠通過敗對典氏型樓晨盤的磁調(diào)查濁可對軋商品趨房的嗓需求忌情況計有更忠深入蘋和較師準(zhǔn)確帥的了癢解。抱2.隸4.沿2.喂2樓賠盤調(diào)煩查范筍圍

嗎本報孔告調(diào)酒查該共區(qū)內(nèi)蕩8個俊高層劃及3愛個多萄層居獅住物腫業(yè)，博以其求為代映表分獵析荔聯(lián)灣區(qū)燕居住稀物業(yè)黨的銷旗售情乎況。即其中造8個鑰高層統(tǒng)居住疾物業(yè)秤總建魯筑面汁積為難50液萬平貌方米怠，占物荔灣弟區(qū)全知部高肉層居沉住物鞭業(yè)的養(yǎng)83孤.3商%。溉2.偷4.通2.付3樓牙盤銷水售情此況分加析

租在調(diào)報查的帆8個旬高層鉛居住析物業(yè)顯中，姥成交押情況艘較理抄想的朗當(dāng)數(shù)此西關(guān)組大廈麗、荔弊灣廣太場和螺安富治花園獲。（蓋見后莊表）

秧西關(guān)張大廈宵是荔嬌灣區(qū)覺首座朽推出鐮的高勇層居哭住物黎業(yè)，廁由于綁當(dāng)時訴僅此影一家門，市落場供榮少于緞求，耀所以克19證92類年5鴿月剛資推出經(jīng)時盡迫管均嫂價已調(diào)高達(dá)料每平餓方米躁70罰00劇港元靜，但充僅一仿年時醉間已幻全部州售完豎，現(xiàn)棵時二秩手市牲場住慢宅價附位每撿平方短米在兄港元翅85陪00倦—1瀉00巧00潑元之嘆間，暑比1耍99稱2年傾推出彩時價黨位上惹升了肌約2叢5%滔左右煩。

頁至于穴荔灣片廣場恩，占胡盡天滅時、體地利書、人站和，舍特別拍性較字大，我為一文般樓半盤所拼不能掙相比集，其脫一：煤該物存業(yè)地鋤處下尸九路抖商業(yè)塔中心淚區(qū)，成西面拴單邊濁臨街陜，距顫地鐵筐首期過工程結(jié)沿線翁長壽截路站洪步行內(nèi)僅需適幾分軟鐘；勁其二如：荔孝灣廣立場是衛(wèi)荔灣杜區(qū)規(guī)開模最逮大的爺大型協(xié)高層買居住后物業(yè)障，總巨建筑進(jìn)面積綿達(dá)也24捏萬平疼方米趟，同弦時也班是廣低州市蓄舊城響改造構(gòu)的典錄范，言受到銳政府刪有關(guān)壺部門燭的高繳度重漿視和魄廣大雨市民振的關(guān)比注、晴配合法，發(fā)旺展商駱耗資勺逾5暑億港汽元，界僅以回一年眉時間游就完珍成了燈所有訊拆遷掏工作畏；其戴三：束發(fā)展宮商非硬常注存重對稍樓盤脊的宣佩傳，揀每期衣推出舞均在看各大旁報刊尺（包框括香反港地如區(qū)）觀刊登描。宗2.看4.臺3物摘業(yè)出隸租情辨況（嗓略）裝2.驅(qū)4.驚4對愧荔灣象區(qū)房趣地產(chǎn)器開發(fā)魔的總敲體評痕價分部析

名（弦1）權(quán)供應(yīng)撥方面背，商禁品房牌的開鎖發(fā)以構(gòu)居住牽物業(yè)恨的開胃發(fā)為際主并運向高圓層發(fā)皺展。

慨（叮2）她需求澇方面送，住聞?wù)枵撉蟠筇в谏碳龢I(yè)用繭房需乞求。叨買家統(tǒng)香港叫、國衡內(nèi)人裹士各集半，錘自用印客多功，中賭小面阻積單柴元的憑銷路中較大樣。

醉（爆3）喬建議肚本地觀區(qū)之隔開發(fā)筒項目勉宜選以擇面贊向大槐眾的眉市場姜策略肝。通適過對膏附近逢樓宇擊的售麗價及魂銷售飽情況完進(jìn)行威比較梅分析婆，建敘議樓心宇現(xiàn)該時售尖價不濾宜過引高，示均價歡為每烏平方輝米8掀50低0—轎90哀00曠港元漂左右踢。商貨場首項層均拿價宜泰在每股平方網(wǎng)米2鋼10趣00纖—2浮50封00勵港元病左右漁（指捧整個襯商場酬已有偶基本他裝修寄和間殘隔）珍。費2.講5對嫂本項橡目開虧發(fā)的石功能小、規(guī)辱模、翁標(biāo)準(zhǔn)丟及營確銷的范建議

錦1.申文昌狠廣場甩位于雨廣州炊舊城歸區(qū)人煤口稠療密的削地段玉，生箱活配晶套設(shè)場施較漸為完沈善，趣鄰近限商業(yè)帳中心依區(qū)或燕主要堪商業(yè)棉繁華款街道創(chuàng)，至佛廣州酒首期列地鐵胸長壽槳路站覆步行花只需種五分隸鐘路做程，既是較盛理想踢的住撿宅開挽發(fā)地座點。膠從市叢場調(diào)柜查可影知其叉附近攻區(qū)域浩住宅扶以及席商業(yè)把物業(yè)俯的發(fā)舍展與棄廣州禍其他曉地區(qū)膠相比拒，是烏有較遭大市辨場潛笨力的煉。但版在實鍋際開叉發(fā)中糕仍需么要根葡據(jù)具暴體條鍬件加肌以分公析，戀以確悄定合領(lǐng)適的圖市場寶目標(biāo)衡及開護(hù)發(fā)營闖銷方貍式。

攝2.伍根據(jù)千市場遺調(diào)查呀報告冒顯示貫以及便項目很所在艙地點亞環(huán)境息條件撫等因補素，明文昌欄廣場慘地段腐是以盯居住刻為主燦的地書區(qū)，暑商業(yè)杏環(huán)境詢不佳爹。由逮于商字業(yè)物句業(yè)的夸發(fā)展慌在廣齊州受宮傳統(tǒng)講商業(yè)久消費簡地段渣、市壘民消醉費習(xí)護(hù)慣，澤以及刊市區(qū)女整體償規(guī)劃炎功能鴉的影傭響甚怪大，榴以目研前文費昌廣筋場改券造的鴿局部釋商業(yè)想環(huán)境反是難窩以形昂成城奸市商桶業(yè)中隔心的繞，過施大規(guī)廁模的灑以及儀過高是標(biāo)準(zhǔn)唱建設(shè)條商業(yè)嗽用房忌，容惜易造部成今擴(kuò)后在禮出售舞和出愉租上龍的困葛難。裝建議蕩商業(yè)午用房漲在3涌層以充下，唯標(biāo)準(zhǔn)留則以宰居住您區(qū)配伐套商謎業(yè)中蒸心較虛適宜感。

洋3.肌目前翠廣州怠市區(qū)虹及鄰圍近供失應(yīng)的碗高層震住宅刑大部戒分以耀高檔奶外銷明為主罰，荔桂灣區(qū)紅的出柴售樓均宇更溜為突絞出，采從成館交情耐況分滾析，勺該區(qū)板的外繞銷住恐宅成花交好仆于其獨它老淘城區(qū)禍。但罵由于套該區(qū)胞是廣幣州市剝舊城嚼改造脫的重已點地該區(qū)，肥鑒于老拆遷由成本售和城懂市規(guī)殼劃的診要求肢，今喇后該供區(qū)發(fā)按展主倍要是女高層琴住宅草為主鴨，隨嗎著供吳應(yīng)量箏的增矮長，侄目前盆較高蘋的外目銷率湖將會招逐步略回落罩，但辱是隨飽著廣夏州市軟拆遷并區(qū)域鬧的擴(kuò)竿大，榴本地鬼回遷伏需求蓮亦將貨加大咸，這鴨部分誦的市遍場將猴會增哥加，銳因此局文昌服廣場留住宅示的市逗場定占位可婦考慮循1/矮3外升銷，格2/嗓3內(nèi)退銷，曬在確隆定建瞧設(shè)標(biāo)奮準(zhǔn)與扯售價刪時應(yīng)遠(yuǎn)充分然考慮擊到這割一因杏素。拒內(nèi)銷曾房平解均售史價不那宜超狐過港季幣8讀50崇0元跨，外勁銷房疾不宜恐超過望港幣鋪92射00飽元，花商場驕（僅敢首層康）平侍均價沸應(yīng)為含港幣語23最00演0元擾左右矩?？紝討]到掀銷售鈴對象不的變運化，喉以及飼國內(nèi)聾用家逐承受公能力拾，設(shè)量計住抽宅單嗚元以稻40碗—5際0平棒方米灶為主降，并琴具有胖較高狹的實陷用率碎。

擋4.弓由于把近年原供應(yīng)預(yù)量增時大，灣把握似好銷鞠售的篇時機(jī)游和制爭定好察相應(yīng)典的銷無售策杜略是腫十分滾重要竟的。求首期躬銷售慶應(yīng)在腫結(jié)構(gòu)席出地蒸面，坑或完午成裙揉樓時欣推出畏，鑒住于現(xiàn)疤時樓棵花一潛次性撈付款猾的客般戶甚叨少，復(fù)分期棉付款繼以及視銀行修按揭癥對于致內(nèi)外猜銷來養(yǎng)說都儲是十孔分必鑄要的步。隨搜著競巨爭的查加劇渡，投及資者富對物騙業(yè)認(rèn)繼識的雜設(shè)計不合理蝕與否橋、質(zhì)咬量的鴨高低織、企謹(jǐn)業(yè)信耍譽以莊及售號樓前水后服拿務(wù)的陶好壞趁是十萄分重柳要的守，發(fā)花展商骨在開恨發(fā)過飽程中示應(yīng)注沉意好篇以上墨的工想作。

醉5.職隨著紹國內(nèi)淘房地嫁產(chǎn)大賓規(guī)模銀的開兆發(fā)，孩市場佳已趨跟平衡控，樓概價升田幅將鄰相應(yīng)榨減緩鍵。因轉(zhuǎn)此，趁開發(fā)如與營槳銷過避程中曲密切岔注重彈市場梁的變狠化，狗嚴(yán)格臥控制恭成本簽在今歪后將爺顯得耐尤其彎重要負(fù)，對采營銷以的影線響甚賠大。

序號鋸樓嬌盤名議稱隊裝修剝標(biāo)準(zhǔn)眉設(shè)吩備晚停車達(dá)位艘內(nèi)部局間隔司（平駛方米新）犧現(xiàn)時狀工程威進(jìn)度釘銷擇售面厚積（析平方辭米）撇銷翼售率性推而出日娛期賣交樓蛙日期驚最弊高價類HK務(wù)D/往M2流側(cè)最低寧價冷HK寒D/采M2飯現(xiàn)麥時平與均價權(quán)HK初D/裝M2迎一輩次性懸付款滾折后獅均價

存1妖荔灣族廣場累玻恒璃幕膀墻，批裙樓或高級獨花園竭巖地叛臺，聚住宅師內(nèi)柚令木地柴板，熔乳膠啄漆，培廚廁現(xiàn)瓷片交到頂薄肥進(jìn)口槳電梯她3臺從/座隸，電富腦監(jiān)級控報宿案系瓶統(tǒng)，缺商場碌中央梨空調(diào)解，進(jìn)弓口自鞏動扶見手梯叨48事部，萌住宅判配潔別具芳地下女層底趴部共帳50姑0多慰個車俘位，莫租金愿待定鬧住捐宅：筍80炕-8嶼9駕挖椿揉井量12置萬俯71修.6破%著93飄.1士9全5.振12末1冊18亭94爹9嘆24愈7量11貨00津0刊88默00

竄商場張：咸22堂-1奮70念1絡(luò)2萬雹3鑼0.磚8%目9墳3.姥9銀95姐.1荷2目81頌81搭0叮32茶65叢7豬56練57歡5鍛45阻26箭0

括2順惠城礙花園嚴(yán)玻煙璃幕擇墻，胖花崗勁巖地她臺，挨住宅投乳膠須漆，止廳房故柚木伶地板即，廚竿廁瓷尿片到趙天花敲，防勿滑彩直釉磚災(zāi)地面呈塔名廠甜快速陳電梯到，廚氧房配賓不銹這鋼洗珠滌盆遙及柜較，名勢廠高塵級潔騎具全逝套，姿商場壤采光羞頂界地摔下一版層停輸車場洞10最0個敢車位拴租售枕待定斥住咬宅：矩78迅-1怠57趁挖離椿井頌4黑16傘47垃6先0%棚9邊3.槽9仙96毛.6童1撫25眼75病8逗15椒2膏98共50鉗7饑28遮9

輸商場鹽：辭11脂-2盾03享0聯(lián)13杠60潤0魄80刷%派94隙.1育9偽6.阻6膜47煮20兄1義13妨15粘8頭22球12膚5撞17痕70霧0

移3曲安富執(zhí)花園燃外改墻玻鋼璃紙犬皮石遵彩釉星住宅針柚木穩(wěn)地板輸，高朽級瓷每磚到尊頂塵住：盆每座斃名廠消電梯使，配查進(jìn)口促衛(wèi)生且潔具聽，抽逗油煙單機(jī)，詳?shù)毓衩?、洗惱盆及忠吊柜鍵、煤參氣熱佛水爐謹(jǐn)，協(xié)卸助辦骨理開術(shù)ID饅D手再續(xù)俘-1援，-倦2層賭為地千下停井車場陶全部定出售脖，價病位待旁定毛住宅妥：7迫0-魔10攪0紅地面留5層尋3誓90織00穗8蛙2%翅9床3.傭1撐96竊.3語1擦20戰(zhàn)04棕9祖54概3匹95佳00杜8堂55崇0

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密4鋤金信志大廈絹外速墻彩風(fēng)色玻周璃馬妹賽克跡住宅翠內(nèi)洋挺什木棍地板糕，廚澤廁瓷袋片到晶頂，吉商場黑大理壘石地抖臺狀?。嚎妹麖S慶電梯南2部所，配尿高級秋潔具腥，廚低柜，管不銹唐鋼水埋盆，隸抽油場煙機(jī)雁-類1到圍-3轎層停頸車場怪全部爽用作狂出租玩，租拍價待驅(qū)定毀住宅馬：7囑0-打10急0玉地面鏡3層奇2處20恒00突3直8.點7%狂9轉(zhuǎn)3.耐12丘9爽6.港6皂92慘00懇8干30委0椒85納00關(guān)8辜50慎0

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勢5瓜西關(guān)共大廈延綱外墻姻天然葡石片覺彩釉拔，大馬理石生地板唐，住港宅耐材磨磚恰，彩祥釉磚歌地面介，墻冒身乳釋膠漆錫，廚冤廁瓷論片到讀頂住堂：名部廠電云梯勻8部像，進(jìn)椅口潔必具，逼不銹眨鋼廚句具，繳配排運氣扇誰沈住：闊名廠棵電梯巾8部賓，進(jìn)埋口潔貿(mào)具，品不銹尤鋼廚丟具，撞配排匙氣扇洲有清停車失場，梁租金材待定干住雞宅：陸71最-1某18夾現(xiàn)枕樓可惠交付羽使用腰2澆21匪69談1霞00衣%吳92纖.5家9有4.護(hù)12憶9錘28贊3竿68欄65剛8棒50羅0溉85們00

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浩商場?。翰粠Z賣繞3饒14惑0錦95花.1

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3.0項目開發(fā)及技術(shù)設(shè)計方案的分析（略）

3.1地塊及周圍環(huán)境、建設(shè)開發(fā)條件

3.1.1地利位置及道路交通

本項目位于廣州市荔灣區(qū)，東為文昌北臨街，南鄰耀華北約，西至荷溪三約直街，北接幸福西街。其中文昌北可通運輸車輛，能滿足項目施工需要；而耀華北約，幸福西街為兩條十五米規(guī)劃路貫穿，項目建成后將三面臨街。加上首期地鐵長壽西出口近在咫尺（從項目地點至前述地鐵出口，步行不超過五分鐘），將來交通會十分便利。但南面規(guī)劃路將小區(qū)分割，影響了項目的整體性，并會為將來的管理帶來不便。標(biāo)的影響，項目各項評價指標(biāo)對這兩種風(fēng)險因素的變化較為敏感，尤其是銷售價格因素。3.1.2地形、地質(zhì)（略）

3.1.3附近商業(yè)及生活配套，市政基礎(chǔ)及公建配套設(shè)施（略）

3.1.4綜合評述（略）3.2—7.1（略）7.2項目的不確定性分析

7.2.1項目盈虧平衡分析（略）

7.2.2項目敏感性分析（略）

7.2.3概率分析

根據(jù)市場調(diào)查結(jié)果及形勢預(yù)測，項目將來售價較基準(zhǔn)方案高的機(jī)會較小，而投資增加的機(jī)會較大。由此判斷，銷售價格、建設(shè)投資（兩者之間相互獨立）等不確定因素可能發(fā)生的變化及其發(fā)生的概率值見下表。較基準(zhǔn)方案變化+10%0-10%

銷售價格30%50%20%

建設(shè)投資40%50%10%不確定性因素變化的概率值貼取現(xiàn)率為15%，對本項目自有資金的凈現(xiàn)值進(jìn)行計算，可得凈現(xiàn)值得期望值為379萬港元，有機(jī)會出現(xiàn)赤字，故本項目有一定風(fēng)險，但虧本可能性較小。8.0可行性研究結(jié)論與建議（略）8.1項目綜合經(jīng)理評價

上述市場、投資和財務(wù)效益評估的結(jié)果說明，本項目作為住宅為主的項目是有較好市場前景的。項目所