投資商怎樣開發(fā)旅游項目

投資商怎樣開發(fā)旅游項目一、旅游投資的特點與理念旅游項目投資，與其他產業(yè)的投資有較大的產業(yè)差異，這是由旅游產業(yè)及旅游產品的特殊性決定的。1、旅游產品及產業(yè)的特殊性旅游產業(yè)及旅游產品的特殊性概括為五方面：第一，主要資源的政府所有

具備獨特性的自然資源與歷史文化資源，已經由風景名勝區(qū)、自然保護區(qū)、國家森林公園、國家地質公園及文物保護單位等模式，全部納入了國家的法律保護，資產歸國家所有。更為重要的是，在法律上，風景名勝資源和文物保護單位的經營權，是不可轉讓的。因此，旅游資源中最重要的資源，不能進入市場流通。我們稱之為旅游產業(yè)投資的“資源限制”。第二，資源保護與旅游開發(fā)的矛盾

生態(tài)保護與文化文物保護，是對不可再生資源的保護，是可持續(xù)發(fā)展的基礎。因此，旅游開發(fā)不能破壞生態(tài)與文物，這是一個不可動搖的基點。

問題并不是不保護生態(tài)與文物，而是在保護基礎上的開發(fā)，因為受到體制、部門利益、保守理念的制約，都借用了“保護”之名來抗拒合理的開發(fā)利用，特別是由社會投資參與的開發(fā)。第三，旅游目的地的區(qū)域性與旅游項目的區(qū)域依賴性

目的地一般不可能由單一企業(yè)獨立開發(fā)，而單一項目必須依賴于整個目的地系統(tǒng)開展營銷與經營。目的地是區(qū)域復合系統(tǒng)，必須由政府進行協(xié)調統(tǒng)籌；即使開發(fā)商進行區(qū)域旅游整體開發(fā)，仍然需要政府的直接參與和協(xié)調統(tǒng)籌；目的地系統(tǒng)中包括了多行業(yè)的要素組合，多環(huán)節(jié)的企業(yè)互動，其市場機理與整體戰(zhàn)略構架推進，沒有政府的強有力運作，是實現(xiàn)不了的。

旅游項目，無論是景區(qū)、賓館、還是其他類型的項目，都是目的地系統(tǒng)中的一部分，企業(yè)不可能超越目的地去開展運作，也不可能代替目的地進行營銷推廣，只能在目的地系統(tǒng)內部形成市場合作結構，借助目的地整體營銷，開拓項目的市場。這樣，旅游項目投資，就形成了對區(qū)域的整體運作的深度依賴，這有時成為有利因素，但更多的時候是不利因素，因為自主運作的空間太小，企業(yè)發(fā)展受到限制。第四，跨行業(yè)的綜合復雜性

旅游不是一個單一行業(yè)，我曾經將旅游相關行業(yè)劃分為八類十三個：

1）游憩行業(yè)：包括景區(qū)、公園、娛樂區(qū)、游樂區(qū)、主題公園、體育園區(qū)、康療區(qū)、旅游商業(yè)區(qū)等的經營管理和運作的行業(yè)；

2）接待行業(yè)：賓館、飯店、餐飲、會議、展覽等。

3）營銷行業(yè)：旅行商務行業(yè)、旅游媒介廣告行業(yè)。主要是旅游營銷渠道方面，包括旅游文件、旅游廣告等等相關的方面；

4）交通行業(yè)：公路客運、鐵路客運、航運、水運等。

5）建設行業(yè)：園林綠化、生態(tài)恢復、古建、藝術裝飾等建筑行業(yè)。

6）生產行業(yè)：車船交通工具生產、游樂設施生產、土特產品加工、旅游工藝加工、飯店用品生產。

7）商業(yè)行業(yè)：旅游購物商業(yè)、購物休閑商業(yè)等。

8）旅游智業(yè)：規(guī)劃、策劃、管理、投融資、景觀設計等咨詢行業(yè)。第五，多環(huán)節(jié)配合的服務消費特性

出游過程需要媒介、旅行社、運輸、賓館、餐飲、景區(qū)、商業(yè)、娛樂多個環(huán)節(jié)系統(tǒng)緊密配合，形成全游程消費的服務整合，是一個多環(huán)節(jié)服務鏈。游客對旅游的評價，不是僅僅局限于景觀本身，而是對整個服務鏈的評價。因此，旅游產品的營銷與業(yè)績，相互依賴非常強，需要服務鏈各個環(huán)節(jié)的提升與質量保障。對于旅游項目投資，對其他環(huán)節(jié)的服務依賴，成為無法自主控制的重要風險。第六，異地預先銷售與本地現(xiàn)場消費的結構

“異地預先銷售”，是指游客購買旅游產品，一般都會通過旅行社進行預定，并且，游客在客源地購買，在目的地進行游憩時，才實現(xiàn)了產品的消費，也才真正實現(xiàn)了產品的銷售。

這是旅游產品最重要的特點，這一客源地與目的地之間的時空差異，決定了旅游產品營銷與經營的模式，與其他產業(yè)的產品有了巨大的差別。

當然，有一部分游客也將當場購買，當場消費，比如景區(qū)的自助游客，本地化游客等。但大多數(shù)游客采用預購模式。第七，資源的獨特性不等于產品的獨特性

旅游的資源（包括自然與文化資源）越獨特，其價值越大，吸引力越大。但是資源不等于產品，真正構成游客吸引力的，是產品的吸引力。在這個結構里，資源如何轉化為產品，是旅游產品設計的關鍵。

很多投資商不明白產品吸引力與資源吸引力的差別，以為只要有好的吸引物資源，修修路、建一個賓館，就可以達到經營目標了。這種錯誤的認識，是因為對游客出游心理、游客旅游需求的結構不了解造成的。

作為旅游產品，最重要的不僅僅是吸引物本身，還必須形成全面滿足游程時間內旅游生活的綜合需求，滿足游憩過程的審美與快樂過程延伸預組合的需要。這包括在某一個產品消費的游憩過程內部，也包括整個完整游程區(qū)段。第八，市場需求具有多樣性，同時隨時代而變化

游客對旅游產品的需求，具有非常多樣化的細分。我們把出游活動，都叫做旅游，而實際上，出游的目的差異很大；人群有多少種，差異就有多大；在同一游程中，不同的游客，也有著完全不同的需求。希望一個旅游產品滿足多樣化市場的需求，這對產品提出了很高的開發(fā)要求。

另一方面，市場的需求，隨時間的推移，有著非常大的變化。特別是中國社會，處于快速致富的過程之中，生活水平、時尚趨勢、文化開放都快速變化，因此，游客需求也在快速轉換之中。這對產品的游憩方式及市場定位，都提出了不斷調整提升的要求。第九，自助化趨勢與深度服務化趨勢同時并存

游客中卻出現(xiàn)了兩種差異很大的消費趨勢：一種是自助旅游的趨勢，一種是服務深度化要求的趨勢。自助者，喜歡自主決定游憩過程，對于深度的精細的服務，不會過多的要求，相反，他們會自己尋找新的游樂，從社會與自然的豐富性中得到需求的滿足。

另外一種趨勢，就是對服務深度化和精細化的要求。這種趨勢，要求旅游服務更加符合游客的多樣化需要，服務水平、服務方式、服務過程達到更高的水準。這兩中趨勢，在旅行社產品中，表現(xiàn)為自助與豪華游，在飯店中表現(xiàn)為經濟型連鎖與高星級。第十，可進入性門檻與可持續(xù)性要求都越來越高

容易開發(fā)的景區(qū)，基本上被開發(fā)了，留下的資源獨特的項目，一般都在交通不便的地區(qū)，可進入性很差，必須進行大規(guī)模的交通道路投資，才能夠達到觀賞的目標，這就是進入性的門檻。

對于游樂項目也是同樣，大量的游樂、娛樂、休閑項目在各個大城市的周圍已經很多，投資一項休閑游樂項目，如果沒有獨特性，沒有規(guī)模，沒有完善的配套設施，就很難打開市場。這就大大提升了項目的進入門檻。

另一方面，由于競爭加劇，游客可選擇的項目太多，一個項目如果三年不變，就會成為陳舊的產品，很快就門可羅雀了。因此，持續(xù)經營的壓力很大，要求對產品不斷進行更新。2、旅游投資的主要特征投資旅游，與投資工業(yè)、能源、高科技、房地產等有很大的區(qū)別，這是由旅游產業(yè)和旅游產品的特殊性決定的?？傮w來看，旅游投資有五大特征：第一，高投入與持續(xù)回報的投入產出特征

旅游從原來的低門檻逐漸發(fā)展到目前的中高門檻，預計未來旅游投資的門檻會進一步提高。門檻的提高，是由于進入性投資的加大，競爭加劇及競爭環(huán)境的國際化。

對于旅游項目而言，高額度的資本投入，并不能產生快速的回收，因為旅游是一個持續(xù)回報的長效投資產業(yè)。這對于中國的民營資本來說，非常難于接受，因為他們已經適應了快速投資，快速回收的短平快投資理念。

旅游投資，涉及項目的綜合性、復雜性、服務性，由于旅游產品的創(chuàng)意空間很大，因此，結合資本投入力度、回報率要求等投資商自身因素，就形成了旅游商業(yè)模式上的巨大差異，這也就是我們在旅游整個投資中間強調的杠桿運作方法的原因，試圖用幾千萬資金去搬動幾個億的杠桿。

我們在旅游營運策劃中，提出了“五重杠桿運作模式”，其目的，就是突破高投入與慢回報之間的矛盾。五重杠桿包括政策杠桿、規(guī)劃杠桿、營銷杠桿、土地杠桿、融資杠桿。運用杠桿，旅游項目投資可以達到低投入高回報的效果。嚴第二帆，旅搜游產伸業(yè)鏈階整合謠與多羨產業(yè)胡整合連特征

揮旅炮游項錦目投州資，冊已經赴脫離脫單一派項目須投資唯的時位代，繩越來島越多趁的投嗎資商察，著叨眼于能區(qū)域法整體酸投資豎，力棚求整委合旅黃游產權業(yè)鏈梢，整帥合多蝶元產皺業(yè)，田尋求速綜合再收益包的最瘦大化央。這標是旅姥游投攤資發(fā)壽展的浮趨勢牲，也融正在斬成為污旅游艙投資貨的特蜘征。

芬由前豬述的解八大序類別織行業(yè)靠，基姻本形各成了澆產業(yè)藏鏈。

珍幣旅游陳產業(yè)匆鏈的均延伸膽，與塌城市煎景觀像、房夾地產階、小瓣城鎮(zhèn)蛾、休溫閑娛知樂等必等深圖度結冒合，畜產生攏了一國個整芒體的雜、互蠢動的多結構冰，一至個大熄的構峽造—習—我還們稱厭之為旦“泛茅旅游肥產業(yè)塊”。

武豐一是膛與旅借游直襪接相突關的慣產業(yè)說：賓蜻館酒炒店業(yè)障、餐止館業(yè)抓、運榨輸業(yè)磨、文賞化業(yè)妨、娛敵樂業(yè)押、體魯育業(yè)余、保倘健美母容療米養(yǎng)業(yè)地、博瘋彩業(yè)持、會離展業(yè)接、生吉態(tài)與廢觀光棉農業(yè)碰、加桃工工五業(yè)、奇技術坐產業(yè)橫；二膜是綜能合提櫻升的持產業(yè)倚：旅究游與岸其相徹關聯(lián)枯的目賺的地悅的結鍛構導財致了界旅游刑整合亂而形智成的臥相關購結構極，其匪中第轎一是搶旅游匙房地瞧產業(yè)覺，以梅度假妥結構靈為依陷托，窗第二病居所悠和第結三居付所等封所體葉現(xiàn)的東旅游鎮(zhèn)度假哈酒店襯、旅菊游公邊寓、涌別墅廁區(qū)等陶等形賓態(tài)，乎將旅方游與行房地體產相碰結合懶的旅霜游房獅地產刃業(yè)；邊第二比種是餃城市恐游憩斯型商落業(yè)，蝶如步起行街真、S才HO緊PP暮IN鹽G危MA錄LL功、中形央游轉憩區(qū)拋（典帥型的積如上直海的庸新天泉地、幼北京省的三月里屯私、什呆剎海刷等）資是城規(guī)市休映閑的家核心乘區(qū)及侵旅游光小城會鎮(zhèn)，尊這就癥把旅揪游的臉產業(yè)燥鏈與旦城市爭經營蔥、城耗市運立營結刷合在追一起完，也息就是際把旅鞠游和繼城市欲名片活的打悄造、漸城市賊旅游誠、城猜市周譯邊旅埋游、號景區(qū)摟旅游夢結合夸在一島起，強形成起整個促以旅薪游產施業(yè)為刊依托牢的城巴市經岔營的件理念想。臭褲第三錄，旅明游資急源的的資本畝化流蝦通存賽在法格律制叨約

破核旅游歡資本革，最灑基本護的是賓風景版資源傻與文魄化資準源。攻但是箭，這討些最季好的愿資源精，因老為《刪風景歸名勝耳區(qū)管厘理條庸例》舟和《志文物保保護脖法》創(chuàng)，已肥經成繞為不盤可轉霜讓的范資產蕉，其雷經營晨權，精也不噸允許切流通脅。這葬就是項我們團所說政的“雁旅游巧資本需流通央的法掀律制替約”慌或“媽旅游籮資源歌資本內化的要障礙快”。

邪檢如果耗沒有敵將風持景與筐文化日資源稈資本孟流通冶化，鍵銀行講的抵斗押貸掏款等攪行為勢就沒婦有法壤律依份據(jù)。蠅而作木為資妖本投酸資、書作為述入股氧的依好據(jù)就顧沒有斥法律波依據(jù)秘。作湖為一孔個產隆業(yè)而倍言，鄉(xiāng)最基昌本的栗資本攪確認晌都缺節(jié)少法殃律依用據(jù)，鞠這個壁產業(yè)居就是證法律膛投資駛環(huán)境證不健構全。

濁雷這就疫造成氏企業(yè)績上市笛的障需礙、她旅游拒企業(yè)怕與民漢營資滋金合疤作的坐障礙礙。在秩市場斬趨勢濤下，馳應該倚對經恒營權煉放開車流通括，這龍一流正通的衰經營壁權，惱完全釋可以稱成為爽旅游膜資本裹，實錦現(xiàn)資戚本應陵有的讓效應免，包劫括作嘴為出亞資的際本金貍、融急資的宣抵押傷、上俯市的熟權益箭、流臺通的莫要素協(xié)等等志。

岔學在旅頑游資諷源經喬營權互上，譜我們韻可以撥細分彎為四父項權倚益：

質掩管理傻權：焰進行換經營耐管理蘇的權松力；

竄銹門票凳收益慮權：席經營克收益處的核壺心利遣益；

碰杰開發(fā)害權與規(guī)招商努權：積即按插照規(guī)剃劃進員行自捏主開侵發(fā)或統(tǒng)招商筋開發(fā)端的權噸力。圣爽3、紐旅游堆投資野理念軌尼１）利四先彩定律酒理念

牌欺第一犁，先骨進行味產品勢策劃屠，再惑編制備規(guī)劃扇，而味非先陳規(guī)劃叼后策數(shù)劃；

攝充第二勾，先黎通過剪規(guī)劃云，再賽獲取片建設煎用地聯(lián)，進漿而建態(tài)設；郊而非祝盲目暴建設輕，或捉搞四杯邊工添程；

拼亡第三胃，先眨簽定涉旅游役特許森經營馳權，刪再鎖筐定核盈心地悄塊，世進而藥獲得填相關大資源岸權益賊；以堆區(qū)域夏旅游點資源冬鎖定普為前崗提，池核心邪地塊倦為關讓鍵；

箭辦第四級，先抖設計義商業(yè)版模式舉（運惜作模塘式）穿，再悟投入畜資金范；以香明確仁的投齡資評嗎價為躺前提攪，極顏其清律晰的脈把握尸投資劇運作最思路到，找臺準盈蹈利點繩和運莖作方已式狠縱下功璃夫。州忠２）次杠桿榜運作心理念

君秤我們潮在旅建游營扛運策槽劃中寫，提適出了豎“五泥重杠思桿運貝作模疑式”擾，其芹目的撫，就潮是突粗破高權投入蹲與慢澤回報猴之間寄的矛舒盾。

噸螞規(guī)劃核杠桿肅：庭通過慮旅游姑總體覽規(guī)劃迎修編伴，編叢制詳窩細規(guī)爆劃，皮把項聚目在桌國際救、全犯國、矛區(qū)域衫的定揭位大礙大提猶高，修通過諸協(xié)調促好的森高規(guī)廚格評煙審會論議，拖可以備進行榮大規(guī)德模的洽炒作少，產誦生出賠巨大辱的影根響，闊為融員資、滾招商歡、旅唯游營騰銷、唱土地慣升值首提供敬巨大污的支麻持；扮

巡惑政策葵杠桿饒：而旅游卻為政議府提關供了秀一個償極好冰的政殃治操黑作平麻臺—懸—以感綠色赴GD貨P矮政績尊觀為林指導艦，調賀整城兼鄉(xiāng)產惠業(yè)結逢構，遙形成鉆新時毅代下斤經濟乖發(fā)展乖的新廚思路陣、新池理念誼；通鬧過政昨績策鍬劃，探形成建以旅顆游開蕩發(fā)為鏈依托退進行贏政績賣打造棋的具攏體方償案，捎最大吃程度姻的影疤響地怪方黨飽委與柄政府妄，形糟成黨孔委與摘政府炮全力討支持患旅游養(yǎng)開發(fā)領的決標定，同從而彎要求無政府桃給予亡旅游差開發(fā)封的最齒大優(yōu)慚惠條女件（廣低價善資產期收購菌、稅帽費減死免、石申請窯扶持解資金用等）助；

碼雀營銷萍杠桿藏：卸造勢挪炒作耳、全援面進懇行景削區(qū)管焦理提征升和替科學少營銷桃，形南成現(xiàn)輝金收拉入的片高速燭增長綠，一隆方面印改善嶼經營會業(yè)績蝦，另盆一方升面，張給銀惹行融充資，賣土地漢價值墳提升決，投饑資商界追捧迫提供杰堅實艷的證禾據(jù)；發(fā)以營膽銷造召成的華人氣躁旺、釘收入陰提升遍、效項益好緣的形竭象，束可以如很好砌的實養(yǎng)質性幅的撬創(chuàng)動融羅資和就招商亡引資址；

鼠齊土地橋杠桿辯：僑以低叉價獲村取的妹景區(qū)廉周邊部土地作為核言心資緩產，芹通過閑以上煌三重拐杠桿剃的運妨作，疤實現(xiàn)財土地守的大影幅升堪值，抵以商雖業(yè)房來產、性旅游首房產供等方豐式，黨實現(xiàn)竄最大漆的資雨產收暫益；

夕響融資首杠桿驕：償融資甩和招脆商引鋤資，雪是運壘作本理項目匙最重漂要的若杠桿突；該乳杠桿陜關鍵塌是依則托收勞購兼懂并、致政府厘優(yōu)惠粱、低蓮價獲橡取大聞量資聞產，薦以前黎述三灣重杠煉桿為疑手段抗，產嚴生資槐產大蔽幅升減值的側市場淺評價視，以舞現(xiàn)金巖流量惠增長采的事奧實，購支持風對融新資及省招商絨引資能項目殃未來刪收益夕的美步麗包態(tài)裝，赴從而窮實現(xiàn)乎大規(guī)信模融公資，湊高價玉出讓奇資產幻的目聞的。

陸所３）毒產業(yè)鼓整合藏鏈的爛理念

傾追以泛糕旅游溉產業(yè)短為依奇托，睬進行父產業(yè)元鏈延趕伸的妄整合專運作次，是破旅游榮項目養(yǎng)運作缺的重遲要理提念。袋所謂謹泛旅元游產顆業(yè)，辟是指奸超出較觀光臉、休菜閑、泥度假石等傳耐統(tǒng)旅涉游概檔念的搖更加丑泛化腳的旅濟游產編業(yè)概料念，扶其內凡容還籍包括差會展懂、運疾動、你康體漏、娛暫樂等址等，梨產業(yè)故鏈連粱接到食餐飲捕、運肺輸、難酒店勞、商亭業(yè)、控農業(yè)藥等等嬌。

矮斤泛旅誤游產恨業(yè)具御有極沙大的動區(qū)域斧聚集課和經否濟帶刊動作買用，飲往往沃會帶完動一襲個區(qū)剛域的屆城市簡化進風程，閑形成逝游憩故區(qū)、俯度假丈區(qū)、哄會展雹區(qū)、贈娛樂挎區(qū)、享步行握街區(qū)摔、購編物游貼憩區(qū)譯、及沈旅游塊小城吉鎮(zhèn)等雙等，因推動糠區(qū)域石型旅裂游房合地產滅和商嫁業(yè)房辨地產封發(fā)展呢。因矛此，徐泛旅宋游產鴨業(yè)被妙廣泛仆用作充為提英升城搜市功家能，錦推動經城市記經營標的有查效手沾段。襪二、撤旅游倡項目輝開發(fā)截模式吳與流辯程估湯開發(fā)有旅游獸項目洗，就六是開專發(fā)旅羽游產缸品，怠即通捉過創(chuàng)床意策脊劃、窯規(guī)劃隆、建報設、爽人力涂資源采配置陜、服曠務管鄉(xiāng)理、地營銷已推廣庸，形司成旅節(jié)游產豬品的鼓運作炮經營渡。

物脂目前聚國內舌的旅德游產董業(yè)中胃存在怪著一均個最春大的倍問題眼，就專是產心品的系全面鴿過時毛。因頸此，刻我們膠稱現(xiàn)司期的塵旅游諒產業(yè)退為“怖一個則產品摧全面均過時撤的朝猶陽產欄業(yè)”臘。

迅晉提到胸產品姻的過岸時問紫題，庭必然艙涉及苦到游琴憩方姜式更甩新?lián)Q暑代的終問題凍。游僚憩方瞞式更丑新在雨九十守年代絹以后盒發(fā)展宜特別籍快，并目前系正處撐在從哈傳統(tǒng)炕觀光鍋型向齊休閑漸度假潔型過宗渡的夾中間尾階段擦。人克們對椅于好舍玩與鞋不好業(yè)玩、味怎么前個玩畢法、填怎么猾個娛咐樂法漿、怎青么個支休閑芒法已也經有臂了一殲種非直常高鑼的要稱求，棉已經嚇產生旨出完皆全多堂樣化掏的需宋求。泥稍1、改旅游款資源果開發(fā)裳的歷愈史

隸岔旅游棋項目軋開發(fā)另，可旅以從嚼旅游致資源魄開發(fā)蝕的歷叉史過與程中鼓，找瘋到進更化的剛印記餓：

扒然１）的原始甜資源占利用頭期：盯80盾-9啄0年棍，圈備起來贏收門昏票與以初步錯接待副；

側字２）戴資源濕開發(fā)單起步逼期：洋90受-9膠5年檢，基吼礎設塞施建影設與際觀賞區(qū)旅游帽；

蛛菌３）然資源束開發(fā)俱轉軌身期：租95釘-0笑8年虹，觀睬賞旅衣游全舍面開芹發(fā)與徐游樂堪休閑蠅產品稿形成乓；

說毛４）櫻資源拉深度解挖掘勸期：壤20衡04勒-2典01蒜5年燃，情莫境設德計與摟體驗赤旅游義；

饞黑５）悔后資灑源開族發(fā)期天：棚20脫15捧-、慮休閑彼度假鉛與生肺活方特式。

騎漆旅游鋸的發(fā)鐮展，挽形成衛(wèi)了從懸原始涉資源仁直接況利用噴，到叔與資凍源之鬧間越馳來越險遠的葬關系績。越滋來越勺多的佩人為掏思路滿和人片性化覺的理秘念化潛的東巨西，襖成為市旅游島發(fā)展攪的重仁要方衰向。偏2、過旅游戚項目夫開發(fā)叢模式

咳怒旅游懶項目芽開發(fā)袖的內泉容和震模式嘆很多險，小睡可以詠小到篩一個是游樂躬設施擔；大流可以鼠大到伐一個態(tài)片區(qū)礎、大跪到一凱個城屬市，葬一個板旅游變目的像地整睛體。啊只要怠有一愛個主畏題可皆以持西續(xù)性諷地開損發(fā)運絕作，剛我們郵都可潑以把捉它看被作一商個項句目來澇進行城。我桐們從淡不同吳角度耗大致療用七彈個類多別來拜劃分報旅游難開發(fā)過的模襖式，欣只做摔為開摔發(fā)的送初步密分類憂：

潮么１）告自發(fā)訂與自稈主

絡拋自發(fā)舟開發(fā)榴模式姿：自申行策閃劃、片管理蹄處、擁投資犁商，勁比如喉說一郊些農昂家樂絮項目致；

鉤銜自主池開發(fā)駱模式夸：專植業(yè)策拔劃、偽管理膏處、海投資堤商，葛自主可的開蹄發(fā)相遷對有腹策劃墾和規(guī)唐劃。

嗽芒２）尚主動請與被擾動

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賭幣３）燥開發(fā)邪區(qū)域奮結構

神悠單一哭項目別開發(fā)雞模式獄；

僵亞成片鍋整體掃開發(fā)齒模式秤；

鏡殼目的圣地整詢體開撕發(fā)模柜式；

伯拘４）疼開發(fā)予投入嚷時序

裕粱滾動悠開發(fā)煎模式敵：持睜續(xù)小掘資金仁投入穗開發(fā)失；

訊昌分期斃開發(fā)隨模式霧：階撞段性梢投資挎開發(fā)樣；

奮斗一次先性完逆成開灶發(fā)模危式：智先開嗽發(fā)完牲成再號開放膨；

芹故５）灘產業(yè)武多元呼性

考亂單一壽開發(fā)炕模式甜：單肉一產交業(yè)的須產品畢項目伶；

店鍬綜合棗開發(fā)玻模式衫：多還種產費業(yè)結斥合，僻復合紡產品歡結構扎；

嘴半６）己土地襯利用富性質

均香游憩芳區(qū)開和發(fā)模慘式；

疤務旅游努房地圖產開瘦發(fā)模翼式；

球納旅游知城鎮(zhèn)昌開發(fā)除模式體；

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削標近郊腔型項浮目開滑發(fā)模欄式；

姐倦遠郊至型項享目開飾發(fā)模威式；

神獻區(qū)域萍型項疫目開剝發(fā)模惜式；

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倘吊國際容型項荒目開頓發(fā)模縣式；具器3、擴旅游樸項目澤開發(fā)慕的前你期工重作流蛇程

宮際近年腔來，宇旅游碰項目粒投資幅開發(fā)煙形成僑了熱框潮，輝大量伸民營傲企業(yè)橡進入撲旅游貿業(yè)，迎但對午于如忌何規(guī)蹄范高殖效的爭進行呢投資風與開族發(fā)，猾大多貌數(shù)企儀業(yè)沒穗有遵男循旅紹游產垂業(yè)的課規(guī)律籃，甚很至出艷現(xiàn)了堆“邊桃規(guī)劃寺、邊憂報批謊、邊替建設麻、邊迅開放侮”的監(jiān)“四次邊現(xiàn)譽象”壩。

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吧盟旅游頭開發(fā)字的三勤階段佳五期靠：蹄吉１）失投資未決策

字寫投資逐商對抵一項孔旅游腎資源飽或項洞目感閱興趣財，到捏決定誼進行負旅游經投資役，需朗要一憶個投蘭資決蘇策的川過程聾，這撿一過嬌程中惑，最挖重要黎的是撐對旅尾游資意源的蜘評價揉、及殼對旅紙游項底目開廚發(fā)價渡值的暫評價惱。投玉資商探在與嘆旅游誘資源辮控制鋪方簽涂訂合蜂同前棵，可窯以聘天請陷旅游集投資惜專家?guī)?，通放過初歪步的籃資源嫩、市乳場、想交通老、環(huán)什境、螞政策甲考察餓之后巴，提劫交一退份《蝶旅游忙項目沈投資杰預睬可行肆性研哲究泊報告?zhèn)坊螂U《旅修游項傘目投綱資價由值評蹈價報落告》默，以怠作為渣決策某依據(jù)蓄。２）合同簽定

旅游項目開發(fā)，一般都涉及到風景名勝區(qū)、自然保護區(qū)、重點文物保護單位、森林公園、地質公園、甚至世界自然與文化遺產。對于這些資源，都有完全不適應市場經濟發(fā)展要求的、非產業(yè)化的法律法規(guī)，對旅游投資商十分不利。旅游特許經營權是投資商必須合法控制的核心，其中包括門票收益權、項目開發(fā)與招商權、核心土地購買權等幾個方面。如何簽訂合同，并要求政府負責配套設施建設（特別是交通、水電等），是非常需要經驗和技術的。

合同簽訂的同時，需劃定紅線，確定項目的開發(fā)用地和建設用地。

３）架構管理

合同簽定后，應立即著手組建開發(fā)管理團隊，并建立開發(fā)運作的管理構架與管理制度。

開發(fā)管理，應包括前期工作、建設管理、開業(yè)運營三方面。這三方面是完全不同的工作，不可能由同一批人全部順序完成。因此，應著眼于人力資源培養(yǎng)，設立前期工作部、工程管理部、景區(qū)管理部三個業(yè)務部門。他們的職能分別為：

前期工作部：負責項目開工建設前的準備工作。主要工作內容：委托旅游投資顧問公司進行市場調研；委托旅游產品策劃機構進行產品策劃；委托規(guī)劃設計單位對工程項目進行規(guī)劃設計；編撰文件向政府相關部門報批、向社會招商等。

魚嘉工程袍管理央部：銹以項每目經倚理為熄首的逼工程恨管部欣，負透責建因設準制備工盤作和刑工程拘施工鞏期間莫的管回理工央作，賓保證撓工程狹按設類計要創(chuàng)求和仔合同都要求衣完成榴。

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優(yōu)布４）疑產品截策劃猾（項雄目設悶計）倍及項格目運小作策葵劃

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爹道為了合與國首債申誼請、捷政府添資金舒申請雞、銀暗行融領資、琴戰(zhàn)略桃投資禽人及嚷子項測目投掉資人玩招商殊引資掉等方熔面的惰工作庸全面蠻配合逼，應倚編制莖《旅買游項匪目建家設控可行本性研借究蝶報告凈》。

籍嘴５榆）規(guī)獻劃、怪設計

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份濁６）煎政府扇審批足事項憤辦理食推進

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嘉賢７）蛛資金果運作葉與招送商引線資

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訪獅８）怖建設鎖準備讀與工昂程建荷設

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旬項９）校開業(yè)冊運作

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乒批開業(yè)太還有喝一個陷極為驅重要顆的方擾面，筋就是定營銷秘。建蕩立營豎銷隊挖伍是窗基礎憤，理渾清渠殃道、愉展開冬品牌數(shù)推廣責、開教展活杜動促下銷等瞇等，還以達叔到一頌炮打竊響的籌目標價，是朽開業(yè)永營銷需的重槳點。肺旅游挪景點訪在開圾業(yè)后溜的1顧-3嫌個月巖進入庫正式親運營濤階段資。正殼式開腎業(yè)營載運一共年以炭上的稻旅游柄景區(qū)舊點，嫂可以怖向當聽地旅碰游主細管部禽門申鎖請景得區(qū)等葡級評痰定。三、旅游項目設計旅游項目設計＝游憩方式設計＋景觀設計＋商業(yè)模式設計＋開發(fā)流程設計旅游商業(yè)運作策劃＝神奇創(chuàng)意魔力＋現(xiàn)實操作流程＋科學要素配置旅游項目設計：以資源和可進入性為基礎，以市場為定位為目標，設計旅游項目及開發(fā)運作流程。內容包括四部分：游憩方式設計、景觀設計、商業(yè)模式設計及開發(fā)流程設計。

游憩方式設計——旅游六要素配置策劃、游憩功能結構設計、布局結構設計、觀賞方式與觀賞線路設計、游樂設施選型與游樂內容策劃、故事編撰與情境化場景布置設計、體驗模式策劃、特色餐飲策劃、特色住宿策劃、特色紀念品策劃與設計等等。

景觀設計——標志性建筑策劃與設計、植物造景與園林景觀設計、功能建筑景觀設計、建筑造景與建筑景觀設計、品牌形象及道路引導標識系統(tǒng)設計。

商業(yè)模式設計——賣點策劃與分析、收入點設置、收入結構設計、營銷模式設計、品牌策劃、渠道策劃、傳播策劃、促銷策劃、崗位設置、管理模式設計、管理團對設計、人力資源開發(fā)策劃、投資估算、財務預測、投資分期策劃、融資策劃、開發(fā)流程策劃、杠桿運用策劃、商業(yè)模式整合等等。

旅游商業(yè)運作策劃：就是運用智慧經驗與專業(yè)技術，通過策劃、規(guī)劃、設計、咨詢、包裝等手段，對旅游產業(yè)的總體戰(zhàn)略、開發(fā)、建設、投資、融資、營銷、管理等各個環(huán)節(jié)，進行整合與細化，形成行動計劃或操作方案，達到收入模式清晰，投資回報明確，行動計劃實際，管理流程簡單的效果。1、項目設計的八大理念１）在產業(yè)鏈聯(lián)動中尋找解決方案

旅游已經由傳統(tǒng)狹義的觀賞游覽接待行業(yè)，演化為具有經濟、社會、文化和環(huán)境等多種功能的“大旅游”產業(yè)格局，覆蓋面寬，影響力大，綜合效益和關聯(lián)效益非常突出。

我們強調綜合聯(lián)動的旅游產業(yè)觀，堅持對旅游產業(yè)鏈上的每個環(huán)節(jié)進行整合思考，系統(tǒng)配置各種要素節(jié)點關系，實現(xiàn)真正意義上的產業(yè)內部無縫對接。

通過旅游的運作和延展，提升城市空間功能規(guī)劃的傳統(tǒng)理念，打造城市品牌形象，形成城市特色風貌，聚集城市人氣，開拓旅游小城鎮(zhèn)建設新模式，帶動第三產業(yè)發(fā)展，解決就業(yè)，貢獻稅收和GDP；同時，推進三農問題解決，實現(xiàn)離土不離鄉(xiāng)，無污染地取代鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的部分功能；提升農業(yè)產品結構，消化農村剩余勞動力、減輕農民進城的壓力，解決農村生活環(huán)境，提高農民收入；最終形成城鄉(xiāng)兩極共生融合、平衡協(xié)調和可持續(xù)發(fā)展的經濟格局。

２）用實證的科學手段，深度研究細分市場

旅游市場調研必須依靠實證的科學方法，對客源地結構、游客結構差異、游客需求差異、服務要求差異、游客購買行為、游客消費行為、時間安排、消費能力、旅游組織方式等等進行定性定量相結合的實證研究。

旅游市場研究，要求以細分的實證的數(shù)據(jù)為依托，研究市場構成的各個環(huán)節(jié)要素，開發(fā)了旅游市場專門技術，建立了規(guī)范的旅游市場預測技術——綠維創(chuàng)景游客市場預測模型。

３）以人為本，設計游憩模式

旅游資源的優(yōu)勢不等于市場的優(yōu)勢，關鍵落到產品的打造上。產品吸引力半徑多大，則市場輻射半徑就有多大。產品吸引核的打造，最重要的是對游客旅游產品購買心理與游憩感受的深度理解。人本主義方法論，是游憩方式設計的靈魂。

現(xiàn)在的生活已經不缺乏功能，旅游者需要的是一種感覺，一種觸動視覺、聽覺、味覺、觸覺、心靈與肉體娛樂的精神感召與刺激。以人為本，設計出互動體驗、親和吸引、情境感悟、個性娛樂的旅游產品，形成旅游項目的市場核心競爭力，是項目設計追求并執(zhí)行的原則和目標。

４）追求獨創(chuàng)奇異，形成獨特性賣點

化平淡為輝煌，化腐朽為神奇，語不驚人誓不休，景不震撼不出手。

說到底旅游者尋求的就是獨特奇異，以差異化為基礎的創(chuàng)意聯(lián)想，一旦達到獨特性之時，吸引核形成了，獨特性賣點就產生了，產品吸引力才得以形成。

項目設計應該拒絕平庸。沒有獨特奇異的創(chuàng)意，決不提交給客戶。

以無窮智慧，推動想象力和創(chuàng)造力，在旅游悟性和超前意識引導下，展開激情創(chuàng)意，就能形成出奇制勝的市場賣點和商業(yè)感召力。

５）深度挖掘地脈文脈人脈，用情境化體驗化娛樂化設計產品

資源的價值，來源于地質地貌、生態(tài)環(huán)境，來源于歷史文化、民俗文化，也來源于現(xiàn)實的人脈關系、往來結構。深度挖掘一個區(qū)域的積淀，挖掘現(xiàn)實中紛繁現(xiàn)象背后的商機，才能把資源的本體價值充分的顯現(xiàn)出來。只有結合市場需求，才能把本體價值顯露為商業(yè)價值。

資源價值的體現(xiàn)，必須形成可消費、可遠程傳播銷售的產品。最受游客歡迎的游憩方式，是情境化、體驗式、娛樂化的產品。因此，用故事、用情感意境展示景觀、用娛樂化手段包裝項目，都是旅游設計最有效的技術手段。

６）遵循“品牌整合營銷傳播技術”，創(chuàng)新旅游營銷

經過多年研究，我們總結出旅游目的地“以品牌為核心的整合營銷傳播技術模式”，有效的運用于旅游景區(qū)及旅游目的地的營銷實踐之中。

旅游是預賣產品、過程化產品和服務消費產品,營銷是旅游業(yè)發(fā)展的催化劑。旅游營銷，有其特殊的規(guī)律。以品牌構建為核心，品牌傳播為主線，促銷活動為骨架，通過對產品調整提升、管理流程再造、服務培訓升級、分銷渠道運用、價格戰(zhàn)略實施等各方面因素的全面整合，形成營銷立體推進。

７）遵循產業(yè)特性，再造管理流程，實現(xiàn)效率提升

旅游景區(qū)管理，從國有事業(yè)單位逐步走向市場化、民營化，需要有科學的流程與規(guī)范。中國景區(qū)管理，正在進入一個流程再造的新時期！

項目設計應該特別重視旅游開發(fā)與經營中管理流程的科學設計，只有遵循好的流程進行管理，才可能形成良性的旅游運作。我們在實戰(zhàn)中形成的“旅游項目開發(fā)流程”、“旅游景區(qū)管理流程”，以被證明具有較高的效率和實用操作性。

８）以投資商和銀行為導向，包裝產品，實現(xiàn)融資

資源再好，不轉化為產品也沒用；產品再好，不包裝也無法融資。無論是政府進行招商引資，還是企業(yè)融資，對產品的包裝，具有特別重要的意義。俗話說：三分長相，七分打扮。

問題在于如何打扮。項目設計機構應該對投資商及銀行等資金資本擁有者非常了解，堅持以投資商和銀行的思維方式及理念為前提，以他們的需求為導向，進行產品的招商及融資包裝。綠維創(chuàng)景發(fā)展的旅游項目市場預測模型、游憩方式策劃、收入模式策劃、商業(yè)模式策劃、開發(fā)流程管理、經營流程管理、品牌整合營銷傳播、旅游可行性研究規(guī)范等技術和模型，對投資商及銀行具有特別大的親和力，是目前國內最先進的旅游項目招商融資包裝技術。我們把項目設計，看成為旅游專業(yè)設計與商業(yè)運作策劃的全新整合，把“投資－收益”理念和“投資－收益”結構貫穿全部的策劃，貫穿執(zhí)行計劃，這樣，“投資－收益”就由一個完整的運作計劃落地到具體的運作步驟中來了。2、項目設計的步驟進行項目設計，首先必須研究資源與市場，研究項目區(qū)域的環(huán)境與現(xiàn)狀；在此基礎上，對項目進行定位分析，確定項目的主題、市場、目標、戰(zhàn)略等等；與此同時，開展創(chuàng)意策劃，設計游憩方式、游線結構，形成子項目或分項目；結合核心吸引物與游憩方式，進行要素的配置，遵循規(guī)劃的思想，進行空間布局，規(guī)劃土地利用與控制，形成功能布局；在創(chuàng)意與布局相對明確之后，設計項目的收入模式，形成現(xiàn)金收入的基本構架；此時，設計進入經濟技術分析階段，對項目進行投資估算，開展社會經濟效益評估。

項目設計的過程，有兩個特點：

第一，四類思維過程的交織與整合：整個設計過程，是一個游憩主題與方式創(chuàng)意成型的過程，是一個景觀創(chuàng)造與設計的過程，又是一個規(guī)劃思路形成的過程，同時還是一個商業(yè)運作思路策劃的過程。這四類完全不同的思維過程，在同一個項目的設計中交織展開，互補互聯(lián)，最后，通過整合，形成一體化的內容。

第二，循環(huán)互動，交叉遞進：項目設計雖然從資源調查和環(huán)境分析開始，但專家一旦啟動項目，實際上對于資源、市場、環(huán)境、創(chuàng)意、產品、景觀設計、營銷、投資估算、收入模式設計等等，不是按部就班的推進設計，而是循環(huán)互動，交叉遞進的。創(chuàng)意往往會很快的形成，并且有很多的創(chuàng)意，但是，可能所有的創(chuàng)意都沒有可行性，或者達不到獨特性吸引力的要求，或者與方方面面其他因素不能相互配合。我們一般會使用試錯的方法，以不同的主題進行整合，力求形成整體方案的突破。創(chuàng)意與整合的過程，是一個非常艱難的過程，一旦突破，項目就有了靈魂，項目設計的技術性工作就比較好做了。下面，我們將項目設計分成幾個方面來細述：1）資源評價與資源挖掘

資源是旅游項目開發(fā)的基礎，一般包括自然資源、歷史文化資源兩個方面，我們也從地脈、文脈、人脈三個角度，進行資源的挖掘。

從投資的角度，我們將資源區(qū)分為本體價值與開發(fā)價值。本體價值是資源固有的價值基礎，開發(fā)價值，則是從開發(fā)收益的角度，對資源價值的一種評價，這樣的評價，對于開發(fā)商投資，具有很大的意義。

本體價值評價與挖掘

這是一種基于資源基礎的簡單評價，是不賦予創(chuàng)意想像的判斷。

第一，景觀觀賞價值：視覺觀賞的審美評價；

第二，科學價值：知識性與科學思想及發(fā)展中的價值；

第三，文化價值：多元性與豐富性的文化存在價值；

第四，游樂價值：資源本身的趣味性，游客進入過程中的情趣；

第五，康療價值：對人體的健康作用；

第六，體驗價值：進入過程的參與性及其情趣。

開發(fā)價值評價與挖掘

這是一個主觀評價與深度挖掘的過程，與本體評價的尊重原始基礎有較大的思路差異，是深度的研判與創(chuàng)造性挖掘的過程。

第一，資源定位、獨特性及其吸引力評價：對資源在全球、全國、區(qū)域中具有獨特性或唯一性的評價；對其獨特吸引力與整體吸引力的評價；這需要橫向進行比較，并對資源方方面面的吸引力進行綜合評估，是一種系統(tǒng)的評價過程；這是開發(fā)資源的前提，所謂挖掘，則是對資源特性的審美發(fā)現(xiàn)，尋找提升本體價值的可能性；

第二，可進入性與進入條件評價：旅游項目的可進入性評價是投資的前提之一，進入條件影響項目對游客的吸引力，投資成本，游客游憩成本；進入條件包括進入目的地的距離、時間消耗、交通工具及其舒適性、交通成本四個因素，首先是大交通關系，即目的地與客源地之間的距離、交通方式、時間消耗、成本，其次是接待中心與景點之間的距離、交通方式、時間消耗、成本，最后還包括景區(qū)內部的距離、交通方式、時間消耗、成本；投資商在這三個層面都必須進行評價，并對交通由誰投資作出初步判斷；

第三，基礎設施條件及投入評價：基礎條件評價，實際上屬于現(xiàn)狀評價，是對項目的水、能源、環(huán)保、通訊及接待配套基礎的評價，涉及投資的規(guī)模；

第四，展示條件與觀賞條件評價：有好的景觀吸引物，我們要進一步研究大尺度、中尺度、近尺度及進入性觀賞的條件，景觀與文化的展示條件；這些條件，決定了游憩產品本身的投資；

第五，游樂、康療與體驗條件評價：資源的挖掘，需要分析在游樂、康體、養(yǎng)生、治療、深度體驗方面的支持與條件；比如氧吧、生態(tài)養(yǎng)生、溫泉療養(yǎng)、中藥材等等，民俗體驗的基礎等等，越有延展性，資源價值越高；

第六，產品現(xiàn)狀評價：產品現(xiàn)狀，是投資前必須進行系統(tǒng)評價的內容，其中，游憩模式、市場現(xiàn)狀、管理現(xiàn)狀、基礎設施現(xiàn)狀等的基礎與問題，應該分析透徹。

案例：對劍門關景區(qū)的資源評價劍門關景區(qū)，開發(fā)已經二○年了，在九十年代初，曾經有過輝煌的歷史。進入二一世紀，其產品單一性的缺陷顯現(xiàn)出來。雖然品牌很大，但吸引力明顯不足，口碑相傳——“沒什么看頭”。1、資源分析：1)劍門關，擁有國際一流的旅游資源，是自然和文化雙重奇觀。

自然奇觀——百里劍山屏障。

文化奇觀——翠云廊、劍門關。

劍門關、翠云廊景區(qū)，既有深厚的歷史文化資源，又有豐富的自然資源。其中，文化資源已經得到了一定程度的認識，并被定位為山岳型歷史文化亞類。

經過初步考察，我們認為，對該景區(qū)的文化資源和自然資源的評價，都不到位。

就文化資源而言，該景區(qū)包含了劍門關隘、劍門軍戰(zhàn)、三國、巴蜀與全國、蜀道難、古驛道、古兵道、古棧道、古閣道、古代護道、古今文人名人賞贊、宗教、民俗等多方面的歷史文化積淀。目前，景區(qū)僅僅初步展現(xiàn)了以劍門關隘為中心的顯性文化及少量三國文化，且歷史文化未能形成產品形態(tài)；《總體規(guī)劃》中對歷史文化資源有一定概括，但未能將歷史文化資源進行提煉和展開，僅停留于已有的依存和傳說，更未按產品開發(fā)的需要進行細致策劃；因此，《總規(guī)》將景區(qū)定位為山岳型歷史文化亞類，卻缺少歷史文化方面高度總結和具體顯性的支撐內容。

就自然資源而言，該景區(qū)擁有世界奇觀水準的景觀，但卻不被專家游客所發(fā)現(xiàn)，是一個巨大的遺憾。

從五指山到劍山，峰峰似刀、直刺蒼穹、綿延百里、貫穿東西，朝北為懸崖峭壁、朝南為緩坡，一順排開，鋒指北方，形成一道自然奇觀——百里劍山屏障。

劍山所處位置，形成了蜀國天然屏障；劍門關開一口，提供了溝通動脈；關隘置軍，“一夫當關、萬夫莫開”；于是，自然與人文歷史相交融，鑄就了今日劍門關的獨特地位。

我們用“劍山百峰刺天穹，峭壁千姿迎北風；雄奇劍門一道關，一夫當關莫能敵?！眮砀爬?。

這就是世界奇觀，世界自然與歷史文化雙重奇觀！

翠云廊同樣是世界奇觀！

翠云廊具有專有性的絕品旅游資源：千年古柏聳立石道兩邊，浪漫的時空回響通過簌簌的古風傳遞著悠遠的信息。這種集品味生態(tài)、登高、玩味歷史與一體的旅游資源正是亟需大力開發(fā)的，彌足珍貴。

2)劍門關、翠云廊景區(qū)資源具有獨一性和壟斷性。

3)劍門關、翠云廊景區(qū)資源具有極大的可觀賞性。

4)劍門關、翠云廊景區(qū)歷史文化資源的顯現(xiàn)性不足，但故事性強，可表現(xiàn)基礎好。

5)劍門關、翠云廊景區(qū)可開發(fā)資源十分豐富，可進入性較好，開發(fā)難度不大。2、觀賞景觀定位：1)劍門關、翠云廊景區(qū)，集山岳峽谷自然奇觀與古代邊關戰(zhàn)史、交通道路文明奇觀于一身，為國際一流旅游資源。

2)山岳峽谷奇觀：百里劍山屏障、峰叢景觀（百峰朝宗、百鋒迎敵、劍門七十二峰）、奇峰景觀、地殼運動見證（單斜山、劍門關礫巖）、峽谷（裂隙峽谷、水蝕巖溶峽谷與穿洞、劍門關、小劍門關、后關門、金牛峽等）、峭壁陡崖造型等等。

3)歷史文化奇觀：中國古代交通道路文明的活化石（綠色長城——300里翠云廊大尺度觀賞、柏樹千姿、護路史詩，古道文明——古棧道、古閣道、古兵道、古驛道、古官道、攔馬墻等）、劍門關雄姿（古關雄姿，典故意境——一夫當關、萬夫莫開、蜀道難、名人題贊）、邊關戰(zhàn)史（正面強攻無勝史、戰(zhàn)史故事、戰(zhàn)陣演繹、勝家奇技、紅軍解放軍奪關故事等）、三國蜀魏戰(zhàn)史（諸葛亮建關、姜維戰(zhàn)鐘會、姜維忠義故事與祭奠、）。

4)自然生態(tài)景觀：翠屏峰、劍山茶園、柏樹林、湖泊等。3、產品診斷：

目前的劍門關、翠云廊景區(qū)，總體概括，開發(fā)程度低，開發(fā)內容不足，基礎設施較差，文化表現(xiàn)粗陋，產品陳舊。僅開發(fā)了關樓、營盤嘴、石筍峰、大小穿洞、梁山寺、翠屏峰、經黃洞、翠屏湖、翠云廊等景點，內容單一（主要是關樓和營盤嘴），歷史文化粗淺（簡單的對聯(lián)、石刻、雕像），觀景位太少，觀景方式簡單（步行近觀與中尺度鳥瞰），未形成移步換景與對比驚奇的觀景結構，缺少趣味性、參與性和體驗感，精彩游程太短（關樓到小穿洞），單調游程過長（小穿洞到山頂），游步道局促且過陡，不適于大眾游客，安全保障不足，缺少精致造景和園林綠化，廁所及衛(wèi)生條件較差，休憩點安排不足，條件較差，仿古建筑太粗陋（后關門、梁山寺），建筑符號運用不到位（關樓、鐘會顧壘），索道位置欠佳；游客容量受限太大，存在安全隱患。目標定位

目標定位，將給投資人一個理想的愿景。是投資人運作項目的動力。

目標定位，將決定將項目獨特吸引力提升到何種程度，才可以具備實現(xiàn)目標的基礎。這對策劃人在資源挖掘、市場開發(fā)、創(chuàng)意突破、產品整合方面，提出了挑戰(zhàn)。

目標定位，要求設計出達到目標可行的運作路徑。這是項目設計的內在邏輯的要求，也是投資人最重要的要求。

目標是一個體系，包括定性與定量兩個方面。

項目在怎樣的區(qū)域范圍，達到怎樣的程度，就是目標。一般目標定位，應該明確項目在影響范圍內的獨特程度、排位、知名度、游客人數(shù)等等指標?？驮词袌龆ㄎ?/p>

市場定位，可以按照傳統(tǒng)方式，分為基礎市場、主體市場、機會市場；也可以按照細分結構，形成重要性、營銷時序、區(qū)域劃分、類別劃分四維構造的綜合形態(tài)。功能定位

旅游項目，可以圍繞六要素進行細分展開，結合游憩方式，構建系統(tǒng)的綜合功能結構。

例如，吃住行游購娛等要素大功能；觀光、探險、休閑