我國房地產(chǎn)宏觀金融風(fēng)險(xiǎn)

我國房地產(chǎn)宏觀金融風(fēng)險(xiǎn)研究內(nèi)容提要：本文通過對(duì)房地產(chǎn)業(yè)中資金循環(huán)的三個(gè)環(huán)節(jié)以及影響房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的宏觀經(jīng)濟(jì)因素和制度因素的分析，研究了存在于我國房地產(chǎn)業(yè)中的宏觀金融風(fēng)險(xiǎn)。通過與國際經(jīng)驗(yàn)的比較，發(fā)現(xiàn)存在于我國房地產(chǎn)業(yè)中的宏觀金融風(fēng)險(xiǎn)主要集中在開發(fā)企業(yè)環(huán)節(jié)，但是仍處于比較合理的范圍內(nèi)；宏觀經(jīng)濟(jì)的繁榮帶動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的本輪上升；制度因素對(duì)房地產(chǎn)宏觀金融風(fēng)險(xiǎn)影響較大。從供給和需求兩個(gè)層面的分析發(fā)現(xiàn)，存在著對(duì)房地產(chǎn)業(yè)金融風(fēng)險(xiǎn)的誤讀，對(duì)此需要進(jìn)行客觀評(píng)價(jià)。最后提出了從制度建設(shè)方面防范房地產(chǎn)宏觀金融風(fēng)險(xiǎn)的建議。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)宏觀金融風(fēng)險(xiǎn)，消費(fèi)者，開發(fā)企業(yè)，金融機(jī)構(gòu)，宏觀經(jīng)濟(jì)因素，制度因素房地產(chǎn)業(yè)中的金融風(fēng)險(xiǎn)可以從微觀角度和宏觀角度進(jìn)行分析。宏觀風(fēng)險(xiǎn)是指從宏觀角度衡量的存在于購房者整體、開發(fā)企業(yè)整體和金融機(jī)構(gòu)整體中的由于未來不確定性所產(chǎn)生的總量風(fēng)險(xiǎn)。本研究從分析房地產(chǎn)業(yè)的資金循環(huán)過程和結(jié)構(gòu)人手，同時(shí)分析影響房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的宏觀經(jīng)濟(jì)因素和制度層面的因素，討論存在于我國房地產(chǎn)業(yè)中的宏觀金融風(fēng)險(xiǎn)及其防范。一、我國的房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)：三個(gè)環(huán)節(jié)的考量房地產(chǎn)業(yè)中的金融風(fēng)險(xiǎn)主要來源于三個(gè)環(huán)節(jié)：購房者環(huán)節(jié)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)環(huán)節(jié)和為房地產(chǎn)業(yè)提供貸款的金融機(jī)構(gòu)環(huán)節(jié)。在這三個(gè)環(huán)節(jié)中，購房者是最終支付來源，開發(fā)企業(yè)是房地產(chǎn)業(yè)資金循環(huán)的中心環(huán)節(jié)，金融機(jī)構(gòu)環(huán)節(jié)是整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)金融風(fēng)險(xiǎn)的最終承擔(dān)者。(一)購房者環(huán)節(jié)引致的房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)1.房價(jià)收入比房價(jià)收入比是衡量購房者環(huán)節(jié)當(dāng)期風(fēng)險(xiǎn)的重要指標(biāo)。按照聯(lián)合國人居署的定義，房價(jià)收入比是住房的自由市場價(jià)格的中位數(shù)(或平均數(shù))和家庭年收入的中位數(shù)(或平均數(shù))之間的比值。它是衡量居民收入能否支付當(dāng)前住宅價(jià)格的指標(biāo)。由于房地產(chǎn)業(yè)的屬地化特征和各國經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的差異，各國的房價(jià)收入比差異很大；即使一個(gè)國家或城市的房價(jià)收入比，在時(shí)間維度上也有較大的差異。聯(lián)合國2001年世界發(fā)展指標(biāo)給出了按家庭收入進(jìn)行分組的96個(gè)國家的房價(jià)收入比。在家庭收入處于1000—1999美元的組別內(nèi)，房價(jià)收入比的最大值是28，最小值是3.4，中位數(shù)為6.9，平均數(shù)為9.7。我國城鎮(zhèn)居民2003和2004年的家庭人均可支配收入為8472.2元和9421.61元；這個(gè)數(shù)字按當(dāng)年價(jià)格換算為美元?jiǎng)t分別為1023.2美元和1137.9美元。因此，我國大致處于1000—1999美元的組別。我國分省區(qū)按中位數(shù)計(jì)算的2003和2004年房價(jià)收入比分別為3.25和3.41，均遠(yuǎn)低于同等人均CDP下的國際水平6.9。但需要警惕的是，2004年已有部分省市超過國際水平6.9，如北京(1598)、上海(7.301)；有些城市房價(jià)收入比增長過快，如上海、浙江等地。2.個(gè)人信貸余額與GDP的比率我們使用個(gè)人信貸余額與GDP的比率衡量居民住房債務(wù)大小，并以此判斷宏觀金融風(fēng)險(xiǎn)的高低。從我國個(gè)人住房信貸的總量指標(biāo)上分析，自1998年以來，個(gè)人住房信貸發(fā)展迅猛，在1999和2000年，年增長率高達(dá)218.6%和148.72%；雖然此后有所回落，在2003年和2004年也分別達(dá)到了42.46%和35.15%。我國個(gè)人住房信貸總額占GDP的比例雖然增長很快，但到2034年也只有11。72%；與我們選取的美國、德國、法國、英國四國相比，比例很低，遠(yuǎn)低于這四國中最低年份的16%(法國，1984年)。通過對(duì)房價(jià)收入比、個(gè)人住宅債務(wù)在GDP中的占比的國際比較，購房者環(huán)節(jié)引致的房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。仍然處于合理的范圍。(二)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)環(huán)節(jié)引致的房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)子走判斷積房地晌產(chǎn)開娃發(fā)企美業(yè)環(huán)冶節(jié)引繼致的曲房地撕產(chǎn)金溜融風(fēng)綿險(xiǎn)我鹿們使儲(chǔ)用三感個(gè)指叉標(biāo)：體衡量北財(cái)務(wù)共杠桿麥指標(biāo)量的自瞎有資架金比帳率、故衡量抓總體穴償債摩指標(biāo)守的資奸產(chǎn)負(fù)繼債率緒和衡溫量短奪期償獨(dú)債能學(xué)力的停流動(dòng)綁比率替等。單渴1.住自有花資金變比率抄諸判斷葡房地?fù)u產(chǎn)開襯發(fā)企遼業(yè)環(huán)佳節(jié)存誦在的鋪金融落風(fēng)險(xiǎn)基，首睬先要聚分析僚房地慕產(chǎn)開胸發(fā)企逃業(yè)本此身的要資金腔來源油結(jié)構(gòu)稱。在通國際夠金融孩和財(cái)遺務(wù)慣夢(mèng)例中轉(zhuǎn)，自慮有資分金的宮比率貪是衡次量風(fēng)嫁險(xiǎn)的訊重要干指標(biāo)在(財(cái)挑務(wù)杠拼桿率握)。膝本文敗將自她有資澤金定惠義為習(xí)：自耽有資流金：皺國家漏預(yù)算軟內(nèi)資主金+炒企事喬業(yè)單警位自抱有資襪金+嘉外商遲直接賴投資毀。按析照這境個(gè)定小義，論本文星對(duì)自腹有資秒金占桂開發(fā)說企業(yè)捕全部搖資金呈來源榆的比辯例的鄭測算滴顯示事：我效國房摸地產(chǎn)朗開發(fā)獲企業(yè)授的自獅有資六金比癢例有幕了很術(shù)大提閘高，萄20退34輛年以尾來一職直高病于中撒國人堪民銀邁行(宿12陜1文睛件)吳30兩%的攏標(biāo)準(zhǔn)薦。燦棗2.忌資產(chǎn)絨負(fù)債習(xí)率和鏡流動(dòng)另比率鵝泉房地鐮產(chǎn)開鄭發(fā)企惱業(yè)的返償債托能力爹是指匠企業(yè)墳用其唇資產(chǎn)演償還窯債務(wù)皮的能法力，舒是衡良量企終業(yè)抵蹦御金機(jī)融風(fēng)烈險(xiǎn)的給重要渴指標(biāo)午。資歸產(chǎn)負(fù)作債率趨反映極總資集產(chǎn)中托有多以少是并通過肥負(fù)債算籌集熄的，踢是衡巨量企抹業(yè)負(fù)差債水衰平及竟風(fēng)險(xiǎn)逗程度拍的重顫要判光斷標(biāo)棍準(zhǔn)。幼從房齊地產(chǎn)蘆開發(fā)圖企業(yè)駛的資陪產(chǎn)負(fù)董債率鄰分析棍，我深國全柏部房元地產(chǎn)悠企業(yè)刊的資溜產(chǎn)負(fù)藍(lán)債率壩從1柄99壩7年痕到2斜00睛3年災(zāi)一直衰維持忙在7彩5%禮左右插，2廢03欣0年驅(qū)為7究5.以6%喊，2拘00冤1年他為7瓦5%恥，2飲00歌2年奶為7踐4.勞9%礎(chǔ)，2搶00僅3年貍為7法5.頁8%摩。從胸我國泛上市纖房地惡產(chǎn)企赴業(yè)的絮資產(chǎn)者負(fù)債盲率分凡析，蔬中國梳房地金產(chǎn)上桂市公籃司1勿0強(qiáng)呈在2騎0)梢2、勁20警03妄、2叨03追4年漂的資妖產(chǎn)負(fù)玩?zhèn)蚀似骄ぶ狄桓痹诰?5尺%—殃58敬%之黎間。債飛衡量徑開發(fā)芳企業(yè)絮短期突償債運(yùn)能力園的指掙標(biāo)主幅要是夠流動(dòng)概比率比。流泛動(dòng)比跌率是圈流動(dòng)蹲資產(chǎn)腹除以貢流動(dòng)泊負(fù)債碰的比毯值，編反映構(gòu)企業(yè)爭的短征期償舌債能使力。釣流動(dòng)材資產(chǎn)肅越多紀(jì)，短隆期債敞務(wù)越美少，榴則償害債能爪力越劑強(qiáng)，牌金融欠風(fēng)險(xiǎn)琴就越命小。伸一般即認(rèn)為猶流動(dòng)蛾比率桌應(yīng)在壘2：敵1以落上。記我們壩選取狀20扛05此年中竭國房仁地產(chǎn)猶上市園公司忠10伸強(qiáng)q川)在就20書02區(qū)、2列00璃3、愁20明04拘年的揉流動(dòng)干比率組和速掏動(dòng)比蹈率進(jìn)槽行分棍析。欣從我揮國十躬大房蝕地產(chǎn)狼上市僑公司辦的流咳動(dòng)比極率分糧析，堂20注04卵、2避00傍3、廢20吵02庸年的驚平均直值在爪1.絹5-售1.泉9之出間，講雖然瞧略小割于經(jīng)烈驗(yàn)值甚2，旬但是釋，考費(fèi)慮到戒房地元產(chǎn)業(yè)儀的存部貨主鐵要是顫房產(chǎn)頸和地任產(chǎn)等寫不動(dòng)懸產(chǎn)；勤不會(huì)波在短壤期內(nèi)說貶損駁，還稱是能顧夠接錯(cuò)受的鵲。序譯從國某際經(jīng)肌驗(yàn)看鋼，由曠于各賓國房卵地產(chǎn)鋸金融送結(jié)構(gòu)婚不同光，房甲地產(chǎn)蜂開發(fā)照企業(yè)假的資淹產(chǎn)負(fù)商債率議有很群大的講差異胸。香氣港和消歐洲撈的企線業(yè)資線產(chǎn)負(fù)蜂債率糟較低剝，而鐵日本胃和美篩國的悔企業(yè)霧資產(chǎn)魯負(fù)債抬率較犧高，鮮但除全了美悶國之求外，椅各國摸上市伍公司警資產(chǎn)溉負(fù)債完率較隙為穩(wěn)堪定。癥我們就選取津的美捐國三許家上歲市房老地產(chǎn)葬公司棒20襯02治、2撒00胖3和袖20征04榨三年死的平榨均資企產(chǎn)負(fù)銜債率鋼分別命為6艷1+料53思%、爸57落.6傷2%艱和4到3.登83褲%；魯日本促三家板上市瞧房地變產(chǎn)公櫻司2挽00氣2、誤20傅03覆和2重00篩4三綢年的借平均絞資產(chǎn)義負(fù)債速率分碼別為掏81百.3劇9%皂、8蹄0.篩74敲%和姜80趨.1守1%談；香殊港三摟家上境市房芽地產(chǎn)蛇公司耳20嚴(yán)02備、2敘00咽3和哭2(際X)享4三慣年的國平均往資產(chǎn)恥負(fù)債大率分歲別為潮20尊.2云8%鞏、1續(xù)7.世82洗%和艙17班.4爬1%濾；歐織洲三齊家上刺市房譜地產(chǎn)栽公司轉(zhuǎn)20愚02備、2趁00趁3和澆20屬04秤三年殃的平拼均資歡產(chǎn)負(fù)馳債率微分別舉為4設(shè)0.曾76蹤%、撐42潔.3敵4%華和4考1，惑62倒%。趴我國痰10續(xù)大上醫(yī)市房幼地產(chǎn)撞公司勿的資劍產(chǎn)負(fù)晃債率涼平均煎值低埋于日泳本的稼數(shù)據(jù)冊(cè)，但儉高于擋美國污和歐曠洲，說特別掘是香久港的庭數(shù)據(jù)招。娛刃我國嫌房地趣產(chǎn)企散業(yè)整度體資公產(chǎn)負(fù)曲債率悄較高輪，但粗上市纖公司劑的資翠產(chǎn)負(fù)燈債率折和流笨動(dòng)比廈率適號(hào)中，敏從國誼際比恥較來臂看仍聰處于錢中游碑。這諷說明巴能夠征獲得爪上市朱融資篩渠道須的企孤業(yè)能泄有效蓄地改潛善財(cái)欺務(wù)結(jié)顏構(gòu)，均降低予金融婚風(fēng)險(xiǎn)濁。晨心就整晨體房巴地產(chǎn)狗企業(yè)巖而言他，存烤在著魔一定腐的金峽融風(fēng)引險(xiǎn)，季但這厚種風(fēng)飄險(xiǎn)更慎多的顛是因仇為缺家乏改仗善企娘業(yè)融凡資渠材道的膚制度黑導(dǎo)致石的。局房地區(qū)產(chǎn)企厘業(yè)是娘金融慘風(fēng)險(xiǎn)以傳遞交的中列心環(huán)碼節(jié)，付因此瞞，必憂須加輪快制窗度建阻設(shè)，評(píng)以降污低風(fēng)間險(xiǎn)積克累，豬積極圈分散針風(fēng)險(xiǎn)袋。屬舞(三疾)金醋融機(jī)黃構(gòu)環(huán)技節(jié)存礦在的遷房地簽產(chǎn)金慮融風(fēng)所險(xiǎn)拉雷金融跳機(jī)構(gòu)仿是所次有房蹤地產(chǎn)門金融謀風(fēng)險(xiǎn)府的最被終承構(gòu)擔(dān)者駁。金畏融機(jī)秩構(gòu)環(huán)腔節(jié)的愿風(fēng)險(xiǎn)浩的大斷小主叼要表決現(xiàn)在跟向房區(qū)地產(chǎn)禽業(yè)中錦投放離的貸在款數(shù)館量和獨(dú)質(zhì)量你。數(shù)萄量指脂標(biāo)我毀們用斯房地選產(chǎn)貸啟款余忍額占多全部掩貸款漁余額域的比滴例、旗商業(yè)筋銀行難房地集產(chǎn)貸撿款比扣率來越衡量罪；而達(dá)質(zhì)量丹指標(biāo)攏則使忍用不決良貸抄款比倡率來色考察烏。棚拴從時(shí)剃間序侵列數(shù)般據(jù)分軌析，吸我國枯房地五產(chǎn)信苦貸的祖增長臺(tái)非常伸迅速登。到胸20姻04的年，恥房地鴿產(chǎn)信瑞貸余亦額占突全部典貸款治余額鄭的比塊例為駕13角.4紫2%叛，房暮地產(chǎn)是信貸榜余額帶占金規(guī)融機(jī)桐構(gòu)中繼長期杠貸款拌的比敞例達(dá)溫到了按29引.8撈6%貪，將棗近3散0%怖。從呈其他稅國家培的經(jīng)因驗(yàn)看同，多代數(shù)發(fā)煉達(dá)國閃家的太房地遠(yuǎn)產(chǎn)信癢貸占櫻金融裹機(jī)構(gòu)懶信貸譽(yù)的比只例在滿30膀%-柏50水%之傭間；鑒19制92玉年，腳在我睛們考賽察的啄10羞個(gè)國肺家和健地區(qū)匠中，色最大詠值為利54檢%，氧最小篩值為卷30憑%。鐘從一恥個(gè)國藥家的從時(shí)間啟序列文數(shù)據(jù)諸看，斯在一舌些國堂家這瞞個(gè)比上例的胃變化醋較大攪，例順如加勝拿大初，從箱30墾%上耐升為已51堵%；響但大告多數(shù)區(qū)國家大和地致區(qū)的蛋變化丑不大逼，例填如法旗國；端德國辮、挪貝威、乖香港歇，都典維持職在某該一水泄平附盤近?？付紡姆可禺a(chǎn)啄貸款賴余額家占全洽部信攻貸余歐額的風(fēng)比例絹分析饑，我彈國的蔽這個(gè)錦比例漠相比黨于發(fā)完達(dá)國擴(kuò)家和柜地區(qū)儉較低桃，在算田9蜓8年軍只有背2.瞞84圾%，鼓到2婆00扔4年壁底也鄰只有彎13運(yùn).4薯2%寨，遠(yuǎn)除遠(yuǎn)低避于。潮30鄉(xiāng)%-任50村%的娛國際旨經(jīng)驗(yàn)舊值。拜河2.烤商業(yè)蛾銀行本的房似地產(chǎn)池貸款獅比較田在美常國，符房地于產(chǎn)信暴貸仍拔是商督業(yè)銀秧行主雄要的極業(yè)務(wù)盼領(lǐng)域簡。從染商業(yè)屑銀行問貸款劑結(jié)構(gòu)梁看，炊商業(yè)甜銀行異房地集產(chǎn)貸勺款比胃率日勾益增蓬大，刃19寇60魯年僅罰僅是而24窯%，危19傲80緣年代嬌是2票9%局，1附99批0年挎代是承40昨%，吧20您00墳?zāi)晔菄?2吸%，辮近年耐來迅些速攀艦升，咳到2恩00良4年栗已達(dá)病到5鄭2%飛。9妙0年兆代以蛋來，初房地付產(chǎn)信化貸已霉超過菊工商謙業(yè)貸掀款成宵為商兼業(yè)銀情行的例第一舅大信抹貸。懷相比釀較而懂言，奴在我鎖國從蹤單個(gè)買銀行午對(duì)房島地產(chǎn)咬業(yè)的武貸款恥情況政分析肢，三叼家上摔市銀側(cè)行(綿招商鑒銀行爸、浦夾東發(fā)餓展銀彼行、始民生觸銀行能)2捎00董4年乘的房獄地產(chǎn)報(bào)開發(fā)院貸款辰占全你部貸訪款余恰額的暫比例諒并不泳是很智高，寨最高漫的浦犯發(fā)和晌民生踢銀行范只有我11掌%左胡右；兼即使席將房價(jià)地產(chǎn)船開發(fā)宅信貸通與個(gè)哈人信查貸加?jì)鹂?，植占全赤部信越貸余當(dāng)額的贈(zèng)比例供也只央維持腸在2撇0%梳左右衣。四惱大國繪有商久業(yè)銀鍬行對(duì)較房地捏產(chǎn)業(yè)策的全矛部貸慌款占興銀行娘全部觸貸款杰的比嗽例比根三家矮股份納制上脾市銀吸行的蝴比例侄還要帥低。齒20捧04枝年，爐四家貿(mào)國有慣商業(yè)址銀行封對(duì)房早地產(chǎn)山業(yè)貸吊款的厭平均的比例楊為1疫8；削7%誘，其杰中建餓設(shè)銀搞行最洋高，尼達(dá)到磚了2眉5.肌7%浸，這臉與建核設(shè)銀閥行的寶主營酷業(yè)務(wù)裙有關(guān)紡。從模七家量銀行爛的總廟平均尖分析墻，全按部房醒地產(chǎn)侄業(yè)貸即款占死銀行拴全部勉貸款耽的比環(huán)例為覽19湖.6來2%撲，個(gè)喘人住培房貸蹲款為團(tuán)11扶.9猛5%誘，而居開發(fā)如企業(yè)湯貸款筐所占拴份額吐最低礎(chǔ)，僅站為7瞎.6墾7%糟。從陳七家廚銀行淺的總春平均突看，潔全部每房地弱產(chǎn)業(yè)忘貸款悠占銀旦行全管部貸攪款的杯比例墓為1玉9.經(jīng)62瞞%，睛個(gè)人廁住房疫貸款襲為1膀1.責(zé)75鋸%，將而開塞發(fā)企盈業(yè)貸?？钏_占份芳額最悟低，盯僅為縣7.殺67冬%。臣與美兩國商離業(yè)銀礙行該矩比率貓相比練，相界差較旋遠(yuǎn)。護(hù)能3.內(nèi)房地掃產(chǎn)信歉貸的傘資產(chǎn)橡質(zhì)量性比較宅供四家剩國有波商業(yè)爭銀行鹿對(duì)房凝地產(chǎn)湊業(yè)的仇貸款鏈有如生下特商征。桂首先排，全守部貸鴉款的辮平均翠不良每率較堪低，雪從2票00霸4年尸底到肌20掃05要年第犁一季品度末援一直戀維持慨在4該.5瓜%-援4.杰6%椅之間跡；遠(yuǎn)份遠(yuǎn)低蘿于四俘大銀偶行全蝦部貸網(wǎng)款的嬌不良雞比率定13帖.6貍9%博；房成地產(chǎn)厭貸款禁的質(zhì)瓣量要知好于箱其他患行業(yè)殊貸款膊的平松均水限平(雖圖1草)。疤其次蝴，銀部行房介地產(chǎn)蠢風(fēng)險(xiǎn)父取決御于商麗業(yè)銀芒行的滅營運(yùn)動(dòng)水平續(xù)，而功非房寬地產(chǎn)唱業(yè)的鈴系統(tǒng)主性風(fēng)威險(xiǎn)。鼠各個(gè)迅銀行敲房地窮產(chǎn)的套貸款響質(zhì)量耐分布他差異集明顯優(yōu)，并鄉(xiāng)與各瓶個(gè)銀醫(yī)行整剩體貸傭款的廚質(zhì)量軌水平楚正相偽關(guān)。泡往往遣某銀吩行全饞部貸輔款的練不良悉比率奔高，要它的欄房地蔥產(chǎn)貸霧款的秩不良逝比率都也高醫(yī)；這剪說明還商業(yè)悔銀行御的房鍋貸風(fēng)榮險(xiǎn)取跪決于補(bǔ)自身益的營漆運(yùn)能怠力而蛙非房砌地產(chǎn)坊業(yè)的前金融垮風(fēng)險(xiǎn)恭。務(wù)護(hù)從數(shù)重量分錘析，影我國張商業(yè)園銀行銀和整低體金消融機(jī)誤構(gòu)對(duì)晃房地宋產(chǎn)業(yè)朝的貸免款，劉占商躬業(yè)銀拾行和更全部講金融限機(jī)構(gòu)胞貸款愛的比纖例與頸國際鞋經(jīng)驗(yàn)鴿相比康非常滲低；貓從貸童款質(zhì)慣量分掉析，狹房地仗產(chǎn)貸嶼款不現(xiàn)良貸炸款率均低，駐質(zhì)量康遠(yuǎn)高習(xí)于平朝均水年平。覺因此灰，在宏金融濱機(jī)構(gòu)榨環(huán)節(jié)沈存在圖的金保融風(fēng)天險(xiǎn)比逝較小卵。叛析二、依房地雨產(chǎn)金莊融風(fēng)閉險(xiǎn)的覺宏觀衰經(jīng)濟(jì)談因素腸與制腿度因綠素辟揉(一陰)宏客觀經(jīng)原濟(jì)因免素號(hào)孝1.納經(jīng)濟(jì)跟周期列因素盾種房地屢產(chǎn)業(yè)膠與宏巷觀經(jīng)茄濟(jì)的假波動(dòng)些密切化相關(guān)泳。但壓在不誼同國藍(lán)家或狐地區(qū)釣、甚冊(cè)至在偷不同析時(shí)段敢內(nèi)，剩房地園產(chǎn)周辦期與島宏觀頓經(jīng)濟(jì)濃周期貫的關(guān)慎系表礎(chǔ)現(xiàn)得掘較為墊復(fù)雜丙。從橡15島個(gè)工史業(yè)國盈家產(chǎn)鵲出缺尺口與決實(shí)際零房地標(biāo)產(chǎn)價(jià)論格的芒變化口趨勢株比較領(lǐng)來看眠，一嫂些國底家的在房地循產(chǎn)周冷期領(lǐng)煌先于鉤宏觀絲經(jīng)濟(jì)傾周期以，如虎美國粱、英稅國、押加拿雁大、聚日本蝦、澳月大利攀亞等勤；而肝另一晚些國硬家的侮房地遭產(chǎn)周三期落求后于曠宏觀膜經(jīng)濟(jì)槐周期寺，如拿法國修、丹軟麥和謊西班菊牙；須還有舟些國科家在巧一段毯時(shí)期語領(lǐng)先暫，而奇在另明一段默時(shí)期充則成汁為滯輔后指扣標(biāo)(糠1M芒F，撫20聲00聰p,哭75仗)。病但不穗管是揉領(lǐng)先僻還是君后，宰房地沿產(chǎn)業(yè)淺周期唱與宏蛾觀經(jīng)翻濟(jì)周居期在拜運(yùn)行岡軌跡戰(zhàn)上密色切相約關(guān)。穴切從我流國宏螺觀經(jīng)久濟(jì)周來期和范房地剪產(chǎn)業(yè)峰發(fā)展哪周期零的數(shù)因據(jù)分指析，默在上光一輪傘房地葵產(chǎn)業(yè)喚周期捕中，唉19辮93防年的語宏觀續(xù)緊縮災(zāi)導(dǎo)致蝕了房蠻地產(chǎn)考業(yè)1桑99贊4年據(jù)后投搜資增雜長率情大幅餅回落話，直巖到1蹈99塵8年貌后才托逐步喚復(fù)蘇慈，2助00洪1年本發(fā)生茅小幅愈波動(dòng)烈后繼糧續(xù)保舌持快舞速增譯長。睜房地埋產(chǎn)投俯資率繭隨著也宏觀蹄經(jīng)濟(jì)年的繁合榮在胡20奮02追年開脖始加育速。搶19蔥98酬年住竟房制正度改精革后炸，房碰地產(chǎn)紗投資繪在制奧度變耀遷的葡影響坐下迅被速增爆長，換配合天了宏思觀經(jīng)怪濟(jì)的朵復(fù)蘇魚，并總較好所地完喬成了姓擴(kuò)大蠟內(nèi)需劇的經(jīng)噴濟(jì)政練策，血而在符20來01駁年宏構(gòu)觀經(jīng)虧濟(jì)已籌經(jīng)進(jìn)眾入了遭自主戀增長畫的良臨性循用環(huán)，饑開始干加速鉆增長掙，而煤房地猾產(chǎn)投德資增籌長率狹在2拋00顏1年患開始賀下降葵，直懼到2辟00戴2年趕才有霧所恢板復(fù)?？粡臅r(shí)賓間序懲列看唉，房聲地產(chǎn)似投資適的加靠速增威長明濁顯滯爽后宏命觀經(jīng)錘濟(jì)1撐年，納所以再本輪書的宏怖觀經(jīng)種濟(jì)的室繁榮在帶動(dòng)滑了房饞地產(chǎn)渾業(yè)的謝繁榮派。勵(lì)類2.濁匯率臘因素斤霧在當(dāng)榆前我已國的功宏觀寸經(jīng)濟(jì)歉變量評(píng)中，覽與房震地產(chǎn)割金融掌風(fēng)險(xiǎn)惜關(guān)系飛較為痛密切塑的是丑匯率州的變壓動(dòng)。懼匯率創(chuàng)的變旋化主通要影捆響房踢地產(chǎn)琴業(yè)中從的外擋商投待資。利’對(duì)厚于房為地產(chǎn)愿金融廁風(fēng)險(xiǎn)陷而言撥，在貝人民交幣升桶值預(yù)牙期的港條件尚下，竄外國崗資本騎為追心求匯淹率將漆來的絲升值址收益淡，會(huì)羽進(jìn)入北國內(nèi)泰；如融果這做種資收本流漠動(dòng)中盡短期替的熱日錢比提率過烘高，縱會(huì)對(duì)馳房地晌產(chǎn)金瑞融風(fēng)香險(xiǎn)產(chǎn)瞎生影趟響。民從我鋪國房朋地產(chǎn)進(jìn)開發(fā)青企業(yè)當(dāng)?shù)馁Y枯金來愚源結(jié)盼構(gòu)進(jìn)則行分炸析，葉外資壇所占網(wǎng)的比蠶重不諒是很潤大，揪而且溉處于胸下降迎后回團(tuán)穩(wěn)的戴態(tài)勢兄。到殲20吊34修年外訴資比場重為李1.遠(yuǎn)33刪%，女到2取00制5年紐5月鑒，利湊用外柜資額鵝只占頃全部眨資金從來源次的1緩.0條4%模，而團(tuán)外商鉆直接苗投資灣占房以地產(chǎn)搭業(yè)利醒用外言資額虹的比幼例高何達(dá)4寨9.浙85瞞%；賠這個(gè)歐比例度在2蘋00往4年旺5月亞和2靈00各4年干12怎月份道別為恩57恩.7陡8%徐和6蘭2.碼49交%。跌中國荒人民饑銀行是20慣05覺年7酒月使侍人民棟幣對(duì)襪美元鈔升值睬約2殼%，全升值性幅度橫低于專市場談的預(yù)冶期，設(shè)國外蕩的資犁金流黨入國躍內(nèi)以賭期獲索得投晃機(jī)收衫益的奮可能麻性較光大；峰但由西于數(shù)仿額較傍小，牧即使謀在人和民幣忙升值秧預(yù)期捏下，鍋仍不窗會(huì)造煤成房錦地產(chǎn)黑金融帥風(fēng)險(xiǎn)細(xì)水平開的急撤劇上灶升。超但在距沿海映一些賣發(fā)達(dá)借城市御的房攜地產(chǎn)窗業(yè)，慢外資先的影扭響可劉能比君較大統(tǒng)。據(jù)刮人民桑銀行局上海曬分行奏統(tǒng)計(jì)滿，2純00掛4年糟1—誰11噴月，蘋境外話資金統(tǒng)流人羞上海前房地謊產(chǎn)市剖場的差總量比超過啄22蹄2億銳元，砍較2誠00賭3年浩增長驗(yàn)13航，5恩%，連其中哭用于旬房地規(guī)產(chǎn)開墊發(fā)的革約1圓50污億元請(qǐng)，占是全年規(guī)房地星產(chǎn)開捷發(fā)總間額的鍋12日.8徒%；胞用于疫購房素的外彈資約砌70棒億元嘗。境罩外資答金購芒房集障中于棕別墅鳥、公委寓等艙高價(jià)摘位商劇品房櫻(中哭國人圖民銀仍行房左地產(chǎn)向金融瓜分析獄小組它，2妙00盾5)索。從殖東部端大城佳市的買情況粱看，云這種陸趨勢惱值得飯注意許，要馳密切恰注意忠國際亮資本透的流戚向，票防止揭房地葬產(chǎn)金懲融風(fēng)書險(xiǎn)的嘗積累孝和增亦大。矩望(二夫)制羞度因脂素牧核目前含我國子與房逆地產(chǎn)吵金融功有關(guān)秤的法既律法絲規(guī)仍才存在亦部分餅缺失嘆現(xiàn)象夜，不勒適應(yīng)廚房地盲產(chǎn)金群融快者速發(fā)星展的貞需要銷；特壯別是貴房地岸產(chǎn)金行融風(fēng)殼險(xiǎn)的損防范瀉方面筑，對(duì)伐房地晉產(chǎn)金易融市峽場的秒監(jiān)管胡和調(diào)卸控機(jī)志制還純不完夾善，常職能路不明得確。敢目前美，我津國除愿《商放業(yè)銀監(jiān)行法皇》中買有關(guān)些銀行飾設(shè)立巾和資摸金運(yùn)且用的船規(guī)定敘外，慘還沒勇有專馳門的責(zé)房地降產(chǎn)金竄融監(jiān)嬸管框常架，六亦未口建立最起房泛地產(chǎn)沒金融哨監(jiān)測每預(yù)警梨系統(tǒng)響，房攀地產(chǎn)愁金融濾的有懶關(guān)規(guī)加范也船有待姓于進(jìn)微一步滋制定涂。‘釀其次判是抵泥押制選度不溝完善獸。抵葬押制然度對(duì)素債權(quán)摸具有州保全齡功能錢，它浪通過膽賦予浙抵押旁權(quán)人痛對(duì)債鐘務(wù)人槍抵押蒜財(cái)產(chǎn)腸擁有桑優(yōu)先襯求償奔權(quán)，制保證耍債權(quán)閑的收恐回。鞏20丑34信年1詞1月?lián)]，最寶高人撫民法晨院頒遞布了躬《關(guān)揉于人航民法欄院民總事執(zhí)忽行中濫查封述、扣吼押、販凍結(jié)徹財(cái)產(chǎn)萌的規(guī)隔定》鈔，第魚六條存規(guī)定立“對(duì)林被執(zhí)復(fù)行人發(fā)及其師所扶撇養(yǎng)家亭庭生炊活所汪必需用的居里住房另屋，違人民藍(lán)法院井可以摟查封刺，但矩不得青拍賣跟、變削賣或墨者抵峰債。雜”這洞一司骨法解畝釋是懶為了培保護(hù)想公民搶的最忌低居樣住條食件。努但是珍，由戴于司從法解至釋中漂對(duì)“涉生活冊(cè)必需視住房存”界統(tǒng)定的終模糊猾，增炸加了轉(zhuǎn)貸款橡人在娃還款擊過程殖中惡贊意拖資欠的泊可能揪，銀思行貸件款風(fēng)閑險(xiǎn)由緞此加企大。俘高院瞇的新芳司法銹解釋庭“事中實(shí)上股剝奪刮和取悉消了韻債權(quán)怒人變頭賣債鼓務(wù)人奶的財(cái)知產(chǎn)的依權(quán)利浙”(萍汪利博娜，共20肉05江)。盞這種拼不恰永當(dāng)?shù)难ǜ笎蹖m主義械曾導(dǎo)銷致韓累國企寨業(yè)的梯債務(wù)幣軟約逃束，違進(jìn)而惠導(dǎo)致狹金融走危機(jī)耳，而轎我們浪在加俘強(qiáng)企軌業(yè)債吉?jiǎng)?wù)硬獄約束漠的同電時(shí)，問也要蘭防止恐步人興居民主債務(wù)凝軟約騰束的能誤區(qū)患。莫公三、壯房地密產(chǎn)金沖融風(fēng)專險(xiǎn)：儀客觀魚評(píng)價(jià)農(nóng)，制稀度防燭范蓄夢(mèng)(一偉)供炊需層裕面的廢兩個(gè)匆誤讀替影響虛著對(duì)魯房地炒產(chǎn)金牌融風(fēng)芬險(xiǎn)的鹿客觀模評(píng)價(jià)俊未從整遣體上處考察上，我傲國的勒房地忍產(chǎn)金卷融風(fēng)稼險(xiǎn)并梳不高屑，但根社會(huì)棗上卻游對(duì)此王有著雙較大桿的誤檢解，內(nèi)而這沿種誤鋤解也額影響卸著房盾地產(chǎn)武金融常政策屢。中吹國房念地產(chǎn)篩業(yè)的觀迅速屆發(fā)展臣一直枕受益直于房均地產(chǎn)袖金融檢的積乞極支銀持，勉但2然00攪3年投后，嫁這種要支持溫力度歌卻有遷所減箱弱。貸階1.唉供給面層面驢：對(duì)絹統(tǒng)計(jì)市口徑習(xí)的忽賠略導(dǎo)猛致對(duì)炕房地蟲產(chǎn)投再資高厲速增謹(jǐn)長和壺開發(fā)兇貸款適增長麻的誤角讀殼趴對(duì)房塘地產(chǎn)色投資做高速過增長簡的誤靈讀導(dǎo)暑致對(duì)完支持涉房地揉產(chǎn)投殲資的再開發(fā)敵信貸顯高速播增長絮的誤研讀。補(bǔ)現(xiàn)在撤社會(huì)務(wù)上普紛遍將況固定峽資產(chǎn)燃統(tǒng)計(jì)視中“螺房地根產(chǎn)(制業(yè).外)開捎發(fā)投境資”飲增長蘭速度更誤認(rèn)放為是燥全社映會(huì)房萬地產(chǎn)殖投資膽增長僑速度甩；并票認(rèn)為朽這個(gè)誰“超敘常規(guī)軍”增乓長速木度造股成了奇全社墻會(huì)投鑼資過攔熱，崇從而禿發(fā)出后“房農(nóng)地產(chǎn)夸增長通過熱鎖”的爺批評(píng)肺聲?？线@是粱一個(gè)嫌很大準(zhǔn)的誤幅讀(腦程選融，2束00鋤5)馳。事羨實(shí)上孟，大無量房派地產(chǎn)濤投資負(fù)“淹姥沒”案在各飽行各洲業(yè)的哪基本蜻建設(shè)筋投資問、更率新改手造投巨資、僵城鎮(zhèn)患集體筐投資瓣以及松城鄉(xiāng)蛛個(gè)人幼投資村統(tǒng)計(jì)敬中；窗，容辦易為鼓人忘費(fèi)記或駱忽略睛。而希這種彩忘記示或忽未略影悼響著汽人們機(jī)對(duì)房粱地產(chǎn)撤業(yè)發(fā)剝展的光判斷劈。1待99桐8—掩20惜03梳年，燙我國閉城鎮(zhèn)洽住宅禮投資布年均敲增長醬速度拜：為裁13循i1蔥%(北低于侵全社莖會(huì)固渾定資食產(chǎn)投繁資增劍長速貸度)敲；而奏其中梅的“拒房地修產(chǎn)開集發(fā)”毀住宅管投資蘇年均快增長腥速度火為2壘6.酷6%駱，房興地產(chǎn)生企業(yè)世開發(fā)蓄信貸擱年均志增長爆達(dá)到俗25指%，儉對(duì)房拿地產(chǎn)售投資渴起著慮積極偵的支伯持作店用。癥20步04祥年房體地產(chǎn)屢開發(fā)岔住宅啊投資糊占城隔鎮(zhèn)住竹宅投微資的糠比重扮繼續(xù)拖上升河，達(dá)遇到8板0.裹3%撇；2趨00受5年光1～族10曬月，械房地宣產(chǎn)開響發(fā)住閃宅投棕資占麻城鎮(zhèn)電住宅扛投資這的比議重為側(cè)81膝.9籠3%漠。1動(dòng)99魔8—溉20縣04榴年我稿國城較鎮(zhèn)住那宅投霜資年激增長猜速度劍為1匪6.理9%科，其宣中房盾地產(chǎn)丸開發(fā)馳住宅采投資休年均膝增長妥速度撓為2技7.綠2%臺(tái)。2炭00關(guān)4年紅城鎮(zhèn)際住宅奪投資陸增速謹(jǐn)為2造7.淺7%紗，房鼠地產(chǎn)喬開發(fā)凳住宅激投資攝增長劍了3驚0.竊4%躁。唱墾20六03局年之控前，巾房地哪產(chǎn)投魄資的抄“超無常規(guī)謀”增去長源鼓自其孫對(duì)傳折統(tǒng)住盲宅建鞋設(shè)方魔式的莖替代屆，即景以市立場化閑、產(chǎn)嘆業(yè)化嘩的生塌產(chǎn)方幕式，振替代嗚業(yè)主填自建饅的方在式，儀而房樣地產(chǎn)狗開發(fā)著信貸瘡的高逃速增材長也協(xié)正是除對(duì)這斤種市沿場化粱產(chǎn)業(yè)沒化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