浙江某安居房工程項目可行性研究報告

XX安居房工程項目可行性研究報告PAGE -PAGE45-目錄TOC\o"1-3"一、總論 21．項目概述 22．項目的社會經(jīng)濟意義、目前的進展情況 23.實施項目的優(yōu)勢和風險 34.項目計劃目標 65.主要技術(shù)經(jīng)濟指標對比 7二、企業(yè)情況 81.企業(yè)基本情況 82.企業(yè)人員及開發(fā)能力論述 83.企業(yè)財務(wù)經(jīng)濟狀況 104．企業(yè)管理情況 115．企業(yè)發(fā)展思路 12三、項目的技術(shù)可行性和成熟性分析 131、項目的技術(shù)創(chuàng)新性論述 132．項目的成熟性和可靠性論述 15四、項目產(chǎn)品市場調(diào)查與競爭能力預(yù)測 161、本項目產(chǎn)品的主要用途 162、本產(chǎn)品國內(nèi)及本地區(qū)的主要生產(chǎn)廠家及研制開發(fā)情況 173、本產(chǎn)品的國內(nèi)外市場競爭能力及替代進口或出口的可能性 174本產(chǎn)品市場占有份額及近期內(nèi)市場占有率的增長情況 18五、項目實施方案 181．項目開發(fā)計劃： 182．技術(shù)方案 193．生產(chǎn)方案 204．營銷方案 20六、投資預(yù)算與資金籌措 231.投資預(yù)算 232.新增資金的籌措 243.新增資金使用計劃： 25七、經(jīng)濟、社會效益分析 261.產(chǎn)品成本分析 262.產(chǎn)品單位售價與盈利預(yù)測 263．項目投資評價 26八、項目可行性研究報告編制說明 271．可行性報告編制單位情況 272．可行性報告編制者情況 27第一章總論一、項目背景 （一）項目名稱：XXXX安居房工程項目（二）承辦單位：浙江XX濱河實業(yè)有限公司（三）項目可研報告編制依據(jù)1、湖州市建設(shè)局《湖州市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》2、XX縣建設(shè)局《XXXX安居房工程設(shè)計要求》附規(guī)劃紅線圖3、《XXXX安居房工程規(guī)劃及建筑設(shè)計》4、XX縣建設(shè)局《關(guān)于XXXX安居房工程設(shè)計方案項目規(guī)劃例會審批意見書》5、項目可研報告編制委托書6、《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版）7、《投資項目可行性研究指南》8、現(xiàn)行有關(guān)的建設(shè)法規(guī)、規(guī)范二、項目概況（一）建設(shè)要求本項目旨在將XXXX安居房工程建設(shè)成為廿一世紀現(xiàn)代人文住宅社區(qū)，提升小區(qū)品味。充分利用周邊資源，營造一個環(huán)境優(yōu)美，建筑典雅，商住相宜，管理便捷的現(xiàn)代化的高品質(zhì)住宅小區(qū)，并體現(xiàn)“親、善、美”的和諧宗旨。創(chuàng)建新型居住空間環(huán)境，實現(xiàn)住宅日照、朝向、通風、景觀的均好性，提供便捷合理的人車分流交通系統(tǒng)。（二）建設(shè)范圍XXXX安居房工程位于XX環(huán)境優(yōu)美的城北地塊，西邊鄰接護城河，北部為風鈴綠洲住宅項目，南部臨近XX縣人民醫(yī)院，東側(cè)為國際金座城市綜合空間開發(fā)。地塊周邊自然景觀資源豐富。項目規(guī)劃總用地面積為約4.8公頃，分三期實施。（三）建設(shè)內(nèi)容本項目建設(shè)內(nèi)容分為4~5層安置房住宅和商品房住宅。安置房住宅共計300戶；商品房住宅共計280戶，其中多層商品房40戶，高層商品房240戶。住宅層高2.9米，多層住宅建筑高度小于20米，高層建筑高度在60米以內(nèi)，建筑底層設(shè)置架空自行車停車庫。并集中設(shè)置地下機動車停車庫存，半地下機動車停車庫。同時建設(shè)相應(yīng)的基礎(chǔ)設(shè)施工程、景觀綠化工程以及其他公共配套設(shè)施。（四）建設(shè)規(guī)模項目規(guī)劃總用地面積48017.5平方米，其中一期用地面積16160.3平方米，二期用地面積17027.5平方米，三期用地面積14829.7平方米。項目總建筑面積93228.6平方米，其中高層住宅面積33289.6平方米，多層住宅面積35635.2平方米，配套及公建建筑面積8372平方米，地下建筑面積12005.2平方米，半地下建筑面積3926.6平方米。（五）主要建設(shè)條件本項目建設(shè)符合XX縣城市總體規(guī)劃要求，區(qū)域內(nèi)供水、供電、通訊等配套設(shè)施在規(guī)劃中都能妥善解決，基本具備項目建設(shè)的條件。（六）項目投入總資金、資金籌措及使用計劃1、項目投入總資金項目開發(fā)總投資（不含貸款利息）共30138萬元，其中土地成本10080萬元，建安工程費15173萬元，前期工程費659萬元，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費825萬元，公共配套建設(shè)費20萬元，其他費用560萬元，開發(fā)期稅費1236萬元，管理費用150萬元，不可預(yù)見費1435萬元。2、資金籌措計劃本項目資金來源有二個渠道：一是自有資金；二是銀行貸款。3、資金使用計劃投入計劃如下，自有資金1.2138億全部用于投資；商請銀行五年期貸款1.8億元。（七）主要技術(shù)經(jīng)濟指標表1-1主要技術(shù)經(jīng)濟指標項目單位數(shù)量規(guī)劃總用地面積m248017.5總建筑面積m293228.6地上建筑面積m277296.8地下建筑面積m212005.2半地下建筑面積m23926.6住宅建筑面積m268924.8其中高層住宅m233289.6多層住宅m235635.2配套及公建建筑面積m28372其中沿街商業(yè)建筑面積m27469.4物業(yè)管理用房面積m2456社區(qū)服務(wù)用房面積m2446.6容積率m21.61建筑占地面積m211487.3建筑密度%23.9綠地率%30.1總戶數(shù)戶580其中安置房戶數(shù)戶300商品房戶數(shù)戶280停車數(shù)個402其中地下停車個297半地下停車個105三、主要結(jié)論與建議（一）主要結(jié)論本項目系安居房建設(shè)項目，雖不直接產(chǎn)生經(jīng)濟效益，但是項目的社會效益比較明顯，維護了XX的社會穩(wěn)定，為經(jīng)濟發(fā)展提供空間，改善了城市面貌，提高中低收入居民的生活環(huán)境和生活質(zhì)量。同時，該項目還會衍生一定的經(jīng)濟效益，進一步加快投資的步伐，推動了城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，促進房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。因此，項目建設(shè)的綜合效益顯著。（二）建議建議在工程建設(shè)中建立權(quán)責分明、制約有效的機制，更有效地控制項目的投資、工期、質(zhì)量，使投資的效益最大化，以提高項目開發(fā)建設(shè)的總效益。期間嚴格按照公開、公正、公平原則實行招投標，并加強過程管理，明確權(quán)責。第二章項目建設(shè)背景及必要性一、項目建設(shè)背景XX地處長江三角洲杭嘉湖平原，位于浙江省最北端，與蘇、皖兩省接壤。東鄰上海、西連安徽，南望杭州，北接寧錫常。處于長江三角洲的地理中心，全縣面積1430平方公里，轄10鎮(zhèn)6鄉(xiāng)和1個省級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，現(xiàn)有人口62萬，XX山清水秀，氣候濕潤，有“魚米之鄉(xiāng)”、“文化之邦”、“絲綢之府”美稱。是長江三角洲經(jīng)濟區(qū)迅速崛起的新興城市。近年來，XX縣在新一輪跨越式發(fā)展中突飛猛進，國民經(jīng)濟保持穩(wěn)定增長，綜合實力進一步增強，按照建設(shè)山水園林型現(xiàn)代化新興城市的目標，XX縣正努力打造“中國人居環(huán)境獎”、“全國生態(tài)縣”、“省級示范文明城市”、“國家園林縣城”、“國際花園城市”等五張名片，并已榮獲全省“小康縣”、國家級科技先進縣、全國綜合實力“百強縣”、“省級示范文明城市”、“國家園林縣城”、“國際花園城市”等稱號。工業(yè)經(jīng)濟提速增效，運行質(zhì)量得到改善，以技術(shù)改造和新產(chǎn)品開發(fā)為抓手，建材、輕紡等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)得到改造，機械電子、生物醫(yī)藥等新興產(chǎn)業(yè)快速崛起，技術(shù)含量高、附加值大的高新技術(shù)產(chǎn)品發(fā)展較快；XX實施了大力發(fā)展高效農(nóng)業(yè)，走農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營的農(nóng)業(yè)經(jīng)濟振興戰(zhàn)略，著力調(diào)整糧經(jīng)比例，大力推進效益農(nóng)業(yè)發(fā)展，壯大了糧油、蔬菜、瓜果、禽獸、特種水產(chǎn)和花卉苗木等六大農(nóng)業(yè)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)規(guī)模，形成規(guī)?；霓r(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)基地，同時農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營初具成效；XX縣還以區(qū)位和交通條件為依托，積極拓展第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展領(lǐng)域，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展加快，旅游、房地產(chǎn)、社區(qū)服務(wù)業(yè)發(fā)展勢頭良好，金融保險、郵電通訊、信息咨詢、交通運輸業(yè)穩(wěn)步發(fā)展，以五大市場為重點的商貿(mào)物流中心初具規(guī)模。2009年全縣實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）240億元，2009年全縣完成財政總收入33.89億元，比2008年增長10%；完成地方財政收入18.47億元，比2008年增長13.3%；全年完成固定資產(chǎn)投資157.56億元；社會消費品零售總額91.15億元?？梢?，XX以科學發(fā)展為主題，結(jié)構(gòu)調(diào)整為主線，擴大開放為主調(diào)，堅持發(fā)展為第一要務(wù)，已真正步入一個高速、穩(wěn)定的良性發(fā)展期。XX縣經(jīng)濟及財政的快速增長，加快了城市化進程，縣城城區(qū)作為向外拓展空間的第一著力點，更是掀起大建設(shè)大開發(fā)的熱潮。在縣委、縣政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下、按照“人民城市人民建”的方針，經(jīng)過多年的建設(shè)發(fā)展，城市的基礎(chǔ)設(shè)施基本齊全，城市的服務(wù)功能不斷完善。特別是改革開放二十多年來，城市建設(shè)步入快車道?？h委、縣政府堅持以人為本，提出了創(chuàng)建園林化城市的目標，使城市環(huán)境更加美好。同時大膽改革城建投資體制和管理體制，引入經(jīng)營城市理念，突破了城建資金瓶頸束縛，加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度，有力地拉動了全縣經(jīng)濟增長。在加快城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的同時，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)穩(wěn)步有序發(fā)展。城市美化、綠化、亮化、凈化取得顯著成果，園林化城市初具規(guī)范。XX縣居民普遍感到城市天空藍了，馬路寬了，環(huán)境美了，生活更舒適了。為進一步完善城市住宅供應(yīng)體系，滿足中低收入家庭需要，改善中低收入家庭的住房條件，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，加快實施安居房建設(shè)工程勢在必行。XXXX安居房工程位于明珠路以西、龍山大道以南的XX環(huán)境優(yōu)美的城北地塊，西邊鄰接護城河，北部為風鈴綠洲住宅項目，南部臨近XX縣人民醫(yī)院，東側(cè)為國際金座城市綜合空間開發(fā)。二、項目建設(shè)必要性（一）本項目建設(shè)對于加快XX城區(qū)建設(shè)，推進XX跨越式發(fā)展意義重大。推進XX大建設(shè)、打造現(xiàn)代化城市，是縣委、縣政府順應(yīng)經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律，推進XX崛起作出的重大決策。為了繼續(xù)強力推進“大發(fā)展、大建設(shè)、大環(huán)境”，經(jīng)濟適用房無疑是最大的前提，誰先把社會保障性質(zhì)住宅工作做好、做到位，誰將率先搶得建設(shè)先機，贏得發(fā)展主動?？梢姡?jīng)濟適用房建設(shè)工作在城市建設(shè)中的先行作用日益明顯，一是保障了城市總體規(guī)劃和建設(shè)項目的順利實施，使市區(qū)的建成面積不斷擴大；二是為住房困難的低收入家庭提供社會保障性質(zhì)的住宅，使其能安居樂業(yè)，促進社會和諧穩(wěn)定；三是促進了房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的健康發(fā)展。本項目是XX現(xiàn)代化城市建設(shè)的重要組成部分，也是XX向城西擴展、發(fā)展的主陣地。如果不抓緊做好經(jīng)濟適用房工作，必將錯失加快建設(shè)發(fā)展的良機，喪失新一輪區(qū)域競爭的主動權(quán)。而且，經(jīng)濟適用房工作宜快不宜慢，時間拖得越長，風險就越大，付出的成本就越高。從這個意義上說，抓好經(jīng)濟適用房工作，就是抓機遇、抓發(fā)展、抓融入，因此，在思想上、行動上都不能有絲毫的懈怠，一定要以快速推進的工作成效，把機遇轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實。（二）本項目的建設(shè)是提升城區(qū)形象、改善城市環(huán)境的迫切需要。XX縣的經(jīng)濟是新興城市經(jīng)濟，而城市的發(fā)展往往取決于良好的城市環(huán)境，環(huán)境出形象、出效益、出生產(chǎn)力已成為人們的共識。XX近幾年的快速發(fā)展，無不得益于城市基礎(chǔ)設(shè)施的改善、環(huán)境形象的提升。通過建設(shè)經(jīng)濟適用房，使住房困難的低收入家庭“居者有其屋”確保人民安居樂業(yè)，維護社會安定團結(jié)。本著對人民負責的態(tài)度，站在XX長遠發(fā)展大局的高度，本著對民眾負責的態(tài)度，加快經(jīng)濟適用房建設(shè)，以住房困難的低收入家庭居住條件的改善，進而提升XX縣雉城鎮(zhèn)環(huán)境吸引力，贏得新一輪發(fā)展機遇已迫在睫。本項目以長水港沿河綠帶為景觀核心，營造點、線、面的不同形態(tài)景觀水景，通過幾何形與自然形的組合并與廣場、綠地相結(jié)合營造通透靈秀的人文景觀。而且小區(qū)綠地并不僅為小區(qū)內(nèi)住戶所有，將輻射向城市，與城市共享，成為XX縣又一道亮麗的風景線。本項目建筑形態(tài)簡潔、明快，采用平屋頂設(shè)計，將生動的建筑符號與現(xiàn)代形體相結(jié)合。注重建筑材質(zhì)及色彩的呼應(yīng)，喚起人們心中對親切、優(yōu)雅、悠閑生活的回歸感，在喧囂、激烈、多變的現(xiàn)代都市中，營造人們企盼已久的家。（三）本項目的建設(shè)是維護社會穩(wěn)定的需要。經(jīng)濟適用房工作不僅關(guān)系到城市建設(shè)是否可以順利進行和城市是否可持續(xù)發(fā)展的問題，而且還涉及低收入家庭的切身利益和社會的穩(wěn)定問題。對此，XX縣委、縣政府對經(jīng)濟適用房工作給予高度重視，將經(jīng)濟適用房管理工作納入重要議事日程，全縣經(jīng)濟適用房工作已納入了法制化、規(guī)范化、科學化及管理有序的運行軌道。近年來，XX縣不斷加快經(jīng)濟適用房建設(shè)步伐，但仍存在經(jīng)濟適用房的建設(shè)速度跟不上低收入家庭要求改善住房條件的現(xiàn)象，建成并投入使用的經(jīng)濟適用房還不能完全滿足低收入家庭的需要，在一定程度上影響了社會安定。為此XX縣委、縣政府極力加快經(jīng)濟適用房建設(shè)進度。進一步創(chuàng)新和發(fā)展經(jīng)濟適用房建設(shè)模式，積極推行經(jīng)濟適用房建設(shè)市場化運作，采取切實可行的辦法和措施，鼓勵和引導(dǎo)實力強、信譽好的開發(fā)建設(shè)單位參與經(jīng)濟適用房建設(shè)，切實解決資金瓶頸問題。本項目的建設(shè)順應(yīng)XX縣經(jīng)濟適用房建設(shè)發(fā)展思路，所有新建經(jīng)濟適用房全部出售給住房困難的中低收入家庭，開發(fā)建設(shè)的宗旨就是最大限度地滿足住房困難的中低收入家庭的住房條件，加快工程建設(shè)，努力把經(jīng)濟適用房建設(shè)成為群眾滿意的“精品工程”，力爭讓中低收入家庭早日住上經(jīng)濟適用房。（四）本項目的建設(shè)是以民為本、造福于民的體現(xiàn)。以民為本，想群眾之所想，急群眾之所急，造群眾之所福，這是獲得群眾支持的唯一途徑。XX縣根據(jù)國家和浙江省有關(guān)規(guī)定，以“高起點規(guī)劃、高水平設(shè)計、高標準建設(shè)、高效能管理”為要求，讓中低收入家庭從中感受到了新舊變化，生活質(zhì)量明顯提高，成為政府建立經(jīng)濟適用房制度的最大受益者。對于群眾來說，經(jīng)濟適用房的建設(shè)一方面將優(yōu)化發(fā)展環(huán)境，提供越來越多的就業(yè)機會；另一方面，新的經(jīng)濟適用房小區(qū)建設(shè)將極大地改善中低收入家庭的居住條件和生活質(zhì)量，因建設(shè)經(jīng)濟適用房而取得的發(fā)展成果必將在最大范圍、最大程度上惠及百姓。

具體到本項目的建設(shè)，還將充分利用城市水面周邊環(huán)境資源，營造一個環(huán)境優(yōu)美、建筑典雅、商住相宜、管理便捷的現(xiàn)代化的高品質(zhì)住宅小區(qū)，并體現(xiàn)本安居房小區(qū)“親、善、美”的和諧宗旨。因此，抓好本項目經(jīng)濟適用房建設(shè)工作，既是落實XX縣委、縣政府關(guān)于加快解決中低收入家庭住房問題的具體舉措，又是維護群眾利益、促進XX發(fā)展的現(xiàn)實需要?？梢?，本項目的建設(shè)是十分迫切和必要的。第三章建設(shè)單位概況浙江XX濱河實業(yè)有限公司成立于2009年5月，注冊資本80000萬元。由XX城市建設(shè)有限公司與XX縣城市建設(shè)發(fā)展總公司共同出資組建而成，公司地址XX縣雉城鎮(zhèn)金陵中路257號，主要經(jīng)營范圍是：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、旅游資源開發(fā)、城市建筑物等項目。浙江XX濱河實業(yè)有限公司自成立以來，就選擇了一條對環(huán)境、資源、生態(tài)充分保護利用的可持續(xù)發(fā)展的開發(fā)模式和發(fā)展道路，積極倡導(dǎo)“花園中建城市”、“規(guī)劃就是財富”、“環(huán)境就是優(yōu)勢”等現(xiàn)代發(fā)展理念。公司建立了現(xiàn)代化企業(yè)管理模式，采取直線職能機構(gòu)管理方式，構(gòu)筑了一個精簡高效的組織框架。初步擁有一支分工專業(yè)、高度合作的優(yōu)秀員工隊伍，保證了公司的專業(yè)水準和創(chuàng)新能力。雖然成立時間不長，但已開始致力于企業(yè)文化建設(shè)，強調(diào)以物質(zhì)文化為基礎(chǔ)、制度文化為關(guān)鍵、精神文化為核心。營造獨特的居住文化是該公司房屋開發(fā)的原則。建筑有其獨特的語言，但意義不在建筑本身，更多的則是一種文化的體現(xiàn)。一個定位準確、獨具特色的樓盤往往具有濃厚的居住文化氛圍，它給業(yè)主提供的不僅是一個容身的居所，更是一種生活方式，甚至能體現(xiàn)業(yè)主自身的一種價值取向。該公司倡導(dǎo)“與時俱進、超越自我”的企業(yè)精神，與時俱進是時代提出的要求，沒有最好只有更好，沒有停頓只有前進。超越自我是企業(yè)精神的核心與靈魂，超越意味著永不滿足，只有不斷地超越自己、超越過去、超越今天才能超越別人，才能謀求明天的發(fā)展。這是企業(yè)長遠發(fā)展所需的實踐精神，是企業(yè)員工的精神紐帶、心理依存、行為導(dǎo)向和實踐哲學，是實現(xiàn)企業(yè)根本目標的動力。公司將秉承“與時俱進超越自我”的企業(yè)精神，高瞻遠矚，緊抓市場脈搏，規(guī)劃企業(yè)發(fā)展藍圖。該公司以開拓創(chuàng)新、誠信經(jīng)營為經(jīng)營方針。當今時代是競爭時代、信息時代、創(chuàng)新時代，企業(yè)要發(fā)展，決不能因循守舊，固步自封，在思想上、觀念上、管理上、技術(shù)上、產(chǎn)品上都要有所創(chuàng)新。市場經(jīng)濟是法制經(jīng)濟，是信譽經(jīng)濟，必須遵紀守法，遵守社會公德，遵守職業(yè)道德，重合同、守信用。企業(yè)在開發(fā)房產(chǎn)的背后實際上是在經(jīng)營自己的信譽，誠信是企業(yè)巨大的重要無形資產(chǎn)。因此，該公司始終堅持經(jīng)濟效益、社會效益、生態(tài)效益三兼顧的前提，發(fā)揚團結(jié)、奉獻、求實、創(chuàng)新的精神，實現(xiàn)規(guī)劃高標準，全力為城市人民營造綠色生態(tài)家園；堅持建設(shè)高質(zhì)量，全力為客戶建造滿意放心房；貫徹服務(wù)高效益，全力為消費者提供既優(yōu)質(zhì)高效、又便捷周到的售前售中售后服務(wù)的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目。第四章建設(shè)規(guī)模一、建設(shè)規(guī)模依據(jù)與原則（一）建設(shè)規(guī)模依據(jù)根據(jù)XX縣政府關(guān)于對經(jīng)濟適用房開發(fā)建設(shè)構(gòu)思和該區(qū)域經(jīng)濟適用房現(xiàn)狀及住房困難的中低收入家庭對用房的實際需求，按照國家、浙江省關(guān)于經(jīng)濟適用房的現(xiàn)行政策和有關(guān)規(guī)定，參照目前省內(nèi)類似經(jīng)濟適用房規(guī)模，研究確定本項目規(guī)模。（二）建設(shè)規(guī)?；驹竸t堅持適度發(fā)展，加快建設(shè)，不斷完善的愿則。從經(jīng)濟適用房實際需要出發(fā)，利用現(xiàn)有的建設(shè)條件和優(yōu)勢。力求使本項目在規(guī)模上，既滿足當前需要又兼顧今后發(fā)展，在標準上，既符合我國國情又適應(yīng)人民群眾不斷增長的生活消費水平。堅持經(jīng)濟適用房市場化的原則。按照產(chǎn)業(yè)化思想和市場經(jīng)濟規(guī)律建設(shè)經(jīng)濟適用房，應(yīng)充分體現(xiàn)多元化服務(wù)及多種形式的建筑規(guī)模的合理配比，達到社會效益和經(jīng)濟效益的統(tǒng)一。堅持經(jīng)濟適用房建設(shè)規(guī)范化的原則。本項目應(yīng)按照國家、浙江省關(guān)于經(jīng)濟適用房的有關(guān)政策、要求和基本標準建設(shè)，以中低收入家庭的需要。（三）建設(shè)規(guī)模本項目所建安居房，將分為三期開發(fā)：1、一期用地面積16160.3平方米，二期用地面積17027.5平方米，三期用地面積14829.7平方米。2、項目總建筑面積93228.6平方米，其中高層住宅面積33289.6平方米，多層住宅面積35635.2平方米，配套及公建建筑面積8372平方米，地下建筑面積12005.2平方米，半地下建筑面積3926.6平方米。3、項目4~5層安置房住宅300戶，多層商品房40戶，高層商品房240戶。第五章項目選址及建設(shè)條件一、項目選址本項目位于XX環(huán)境優(yōu)美的城北地塊，西邊鄰接護城河，北部為風鈴綠洲住宅項目，南部臨近XX縣人民醫(yī)院，東側(cè)為國際金座城市綜合空間開發(fā)。地塊周邊自然景觀資源豐富。項目規(guī)劃總用地面積為約4.8公頃，分三期實施。二、項目建設(shè)條件（一）自然環(huán)境1、地形XX位居浙北低山丘陵向太湖西岸平原過渡的地區(qū)，三面環(huán)山，一面靠湖（太湖），是杭嘉湖平原的一部分。全縣東西長53公里，南北長52公里，境內(nèi)海拔較低，地勢呈西北和南部高，中間和東部低平的特征。本項目范圍內(nèi)地形總體平坦。2、氣候XX屬中緯度亞熱帶季風氣候區(qū)，氣候溫暖濕潤，雨量充沛，四季分明。年平均降雨量1266.7mm，日降雨量超過10mm的年平均天數(shù)為41天，每年4～9月降水比較集中，為852mm，其中5～6月為霉雨期，8～9月為臺風雨期。8級臺風年平均一次，風速大于14m/s，最大風速26m/s。3、水文XX東瀕太湖，縣域主干河流均發(fā)源于西部山區(qū)，由西向東，分別由干流和婁港流入太湖。北部干流水系有合溪新港、XX港、泗安塘等31條澗港，全長417.4公里，流域面積約1735平方公里；南部水系有西苕溪等5條港，全長59公里，流域面積約2275平方公里。XX多年平均年降水量為1309毫米，多年平均年徑流深為500～700毫米。境內(nèi)河流的水文特征主要受季節(jié)雨量分布不均的影響，洪枯期分明。歷史最高洪水位（1999年）6.30m（吳淞），XX港最高洪水位為5.57m。（二）社會經(jīng)濟條件1、社會經(jīng)濟全面發(fā)展。近年來，XX經(jīng)濟快速發(fā)展，人民生活水平不斷提高，社會事業(yè)全面進步。2009年XX縣實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值240億元，人均GDP5500美元，財政總收入33.89億元，其中地方財政收入18.47億元。XX縣先后獲得全國衛(wèi)生縣城、全國文化先進縣、全國科技進步先進縣、省文明城市、省園林城市、省教育強縣、雙擁模范縣、國家園林縣城、國際花園城市等稱號。2、交通優(yōu)勢得天獨厚。杭寧、申蘇浙皖兩條高速公路和104、318兩條國道穿境而過；宣杭、新長、長牛三條鐵路橫貫東西；被譽為“東方萊茵河”的長湖申航線發(fā)端于此、直達上海。XX距上海、杭州、南京、寧波、蘇州等長三角地區(qū)城市均在200公里以內(nèi)。3、城市建設(shè)突飛猛進。近年來，XX縣按照“拉開框架、增強功能、改善環(huán)境、提升品位”的思路，積極實施“東擴南進、北延西控、中間完善”的城市發(fā)展戰(zhàn)略，堅持高起點規(guī)劃、高標準建設(shè)、高效能管理，城市建設(shè)取得突破性進展。在《XX城市總體規(guī)劃》的指導(dǎo)下，相繼編制了《中心城區(qū)城市設(shè)計》、《XX城市綠地系統(tǒng)規(guī)劃》等一批專項規(guī)劃，形成了科學合理的城鄉(xiāng)規(guī)劃體系?！笆晃濉逼陂gXX城市建設(shè)投資力度空前，城市發(fā)展空間有序拓展，城區(qū)每年以近3平方公里的速度擴張，一座設(shè)施完善、環(huán)境優(yōu)美、經(jīng)濟發(fā)達的山水園林型現(xiàn)代化新興城市已雄姿態(tài)初現(xiàn)。4、文化底蘊深厚悠久。茶圣陸羽撰寫了曠世巨作《茶經(jīng)》，XX因此成為茶文化發(fā)祥地；XX也是陳朝開國皇帝陳霸先的故鄉(xiāng)，仙山顯圣寺、水口壽圣寺聞名海內(nèi)外，史稱“帝鄉(xiāng)佛國”。XX資源廣博，物產(chǎn)豐饒，金釘子、古銀杏、揚子鱷三大自然瑰寶聞名中外，素有“魚米之鄉(xiāng)、絲綢之府、建材之庫、中國銀杏之鄉(xiāng)”的美稱。5、城市品位不斷提升。XX縣大力開展生態(tài)環(huán)境建設(shè)，進一步美化、綠化、亮化城市，以山水園林景觀凸現(xiàn)城市特色，先后建成了齊山植物公園、臺基山遺址公園、和睦塘公園等，城市綠地率、綠化覆蓋率、人均公共綠地三大指標均有提高。堅持高水準設(shè)計城市街景，一批優(yōu)秀設(shè)計、精品建筑相繼出現(xiàn)，城市品位不斷提高。（三）市政基礎(chǔ)設(shè)施根據(jù)市政規(guī)劃，本地塊內(nèi)設(shè)城市加壓給水泵站，電信、網(wǎng)通、有線電視機房等公用設(shè)施，配套齊全。因此，有較為成熟的基礎(chǔ)條件，有水資源條件等景觀基礎(chǔ)，有利于建設(shè)人性化的居住空間和功能復(fù)合的城市發(fā)展區(qū)。第六章項目建設(shè)內(nèi)容及建設(shè)方案一、建設(shè)內(nèi)容本項目建設(shè)內(nèi)容分為4~5層安置房住宅和商品房住宅。安置房住宅共計300戶；商品房住宅共計280戶，其中多層商品房40戶，高層商品房240戶。住宅層高2.9米，多層住宅建筑高度小于20米，高層建筑高度在60米以內(nèi)，建筑底層設(shè)置架空自行車停車庫。并集中設(shè)置地下機動車停車庫存，半地下機動車停車庫。同時建設(shè)相應(yīng)的基礎(chǔ)設(shè)施工程、景觀綠化工程以及其他公共配套設(shè)施。二、規(guī)劃設(shè)計技術(shù)指標項目單位數(shù)量規(guī)劃總用地面積m248017.5總建筑面積m293228.6地上建筑面積m277296.8地下建筑面積m212005.2半地下建筑面積m23926.6住宅建筑面積m268924.8其中高層住宅m233289.6多層住宅m235635.2配套及公建建筑面積m28372其中沿街商業(yè)建筑面積m27469.4物業(yè)管理用房面積m2456社區(qū)服務(wù)用房面積m2446.6容積率m21.61建筑占地面積m211487.3建筑密度%23.9綠地率%30.1總戶數(shù)戶580其中安置房戶數(shù)戶300商品房戶數(shù)戶280停車數(shù)個402其中地下停車個297半地下停車個105三、規(guī)劃布局與建筑總體設(shè)計(一)整體布局根據(jù)城市設(shè)計定位及總體構(gòu)思，本規(guī)劃西北、東北側(cè)為城市護城河及綠化景觀帶，東側(cè)為明珠路。沿護城河及西南側(cè)臨近人民醫(yī)院布置多層建筑，通過建筑間位置變化，形成豐富優(yōu)美的城市天際線，并將城市景觀資源更好的引入到小區(qū)內(nèi)。沿明珠路布置高層商住樓，形成富于變化的城市界面。流線組織上強調(diào)人車分流，強調(diào)小區(qū)的安靜、和諧、人性化。配套物管用房，根據(jù)要求，結(jié)合住宅設(shè)置在小區(qū)中心底層，另外，獨立設(shè)置服務(wù)用房，便于整體管理。出入口考慮到南太湖總部經(jīng)濟園的規(guī)劃設(shè)計以及原有米西村道路，結(jié)合分期實施條件，綜合設(shè)計，用一條回環(huán)式主要道路將建筑串聯(lián)起來，充分考慮地塊同城市道路的聯(lián)系，方便出行。設(shè)計了點式樓和架空層，使周邊自然景觀能滲透到小區(qū)內(nèi)部。(二)交通組織通過基地、人流、交通分析，我們將地塊的小區(qū)主次入口設(shè)在東側(cè)，由明珠路城市道路導(dǎo)入，一期實施道路考慮同米西村原有道路相接。小區(qū)內(nèi)部由寬6米的人車混行道路相連接，形成回環(huán)式交叉路網(wǎng)體系。地塊內(nèi)部道路系統(tǒng)簡潔、高效，服務(wù)區(qū)域均衡。結(jié)合主要出入口路段設(shè)置地下車庫出入口。板式建筑間通過基面抬升形成半地下機動車停車庫。通過建筑架空層設(shè)置自行車停車庫。在建筑之間形成連續(xù)的步行通道，使得小區(qū)內(nèi)部形成環(huán)形獨立步行交通系統(tǒng)，實現(xiàn)理想的人車分離系統(tǒng)。(三)綠化系統(tǒng)由于基地的用地狀況較為緊張，而周邊的景觀資源較好，本規(guī)劃以充分利用周邊景觀資源為最大出發(fā)點。內(nèi)部景觀以周邊水體為景觀核心，通過對水體及沿河綠化帶園林化設(shè)計，形成開敞空間，將護城河景觀資源充分引入到小區(qū)內(nèi)部及城市之中。在整體基礎(chǔ)上，著意強調(diào)組團環(huán)境的塑造，將集中綠地融合到每個庭院環(huán)境中，達到“均好性”，繼而營造出一個和諧可親、充滿詩情畫意的人居環(huán)境。通過半地下車庫的基面抬升，形成立體景觀綠化。集中綠地沿小區(qū)環(huán)線展開，動靜結(jié)合，與住宅相互映襯。宅間綠地的布置很大程度上實現(xiàn)了自然－居住－工作－交流－娛樂的和諧，與中心綠地相呼應(yīng)，創(chuàng)造了宜人多趣的空間環(huán)境。綠化種植充分發(fā)揮植物造景，達到一定意境?；赝鈬暮笸诵纬芍苓吘G帶，以樹林、灌木、草坪組合的綠帶為住區(qū)提供良好的周邊綠化屏障。四、建筑設(shè)計(一)平面設(shè)計根據(jù)規(guī)劃條件要求及考慮到使用者接受度，本小區(qū)主要布置4—5層安置房住宅、18層商品房住宅?？紤]居住人群的多元性及特殊性，分別針對不同人群設(shè)計了不同的戶型。不同類型的戶型，均遵循朝向、景向、高得房率、高經(jīng)濟性和實用空間的原則。（1）．安置房戶型：總計300戶。60㎡戶型40戶，80㎡戶型40戶，100㎡戶型110戶，120㎡戶型110戶為主，設(shè)置4—5層多層住宅，戶型設(shè)計上強調(diào)廚房和陽臺的設(shè)計，小戶型設(shè)計緊湊，功能分區(qū)合理，最大限度的提高空間使用率。（2）．商品房戶型：總計280戶。其中多層商品房40戶，高層商品房240戶。以市場經(jīng)典的戶型為主，品種豐富，以家庭結(jié)構(gòu)單元進行戶型設(shè)計。戶型設(shè)計均采用全明設(shè)計，自然采光通風良好，以點式高層形式布置在小區(qū)中。(二)豎向設(shè)計住宅的層高為2.9米，多層住宅的建筑高度小于20米，高層建筑高度控制在60米以內(nèi)。建筑底層設(shè)置架空自行車停車庫。并集中設(shè)置地下機動車停車庫，半地下機動車停車庫。(三)立面設(shè)計在總平面布置基礎(chǔ)上，建筑造型力求簡潔、大氣，強調(diào)建筑的體量穿插關(guān)系，在風格上，追求創(chuàng)新的同時，又不失住宅建筑的穩(wěn)重及親和力。在建筑細節(jié)上，精心推敲梁柱、墻面、窗、屋頂?shù)募毠?jié)構(gòu)成。從整體建筑造型出發(fā)，設(shè)計合適的開窗、實墻比例，并以陽臺為靈活造型元素，再結(jié)合線腳、窗臺、收邊、屋頂?shù)燃毠?jié)元素，力求整體造型細節(jié)豐富，又不失整體比例的協(xié)調(diào)。在建筑材料應(yīng)用上，方案一以暖灰色調(diào)為主，以白色面磚、玻璃和木色百葉為主，體現(xiàn)簡潔的設(shè)計風格。沿街商住同住宅小區(qū)造型統(tǒng)一，形成整體的城市形象。方案二以冷灰色面磚、玻璃和碳灰色鋁制百葉為主。色彩以灰色調(diào)為主，體現(xiàn)住宅建筑的莊重典雅的氣氛。五、施工組織與工程管理（一）工程材料供應(yīng)與質(zhì)量控制本工程所需建設(shè)材料主要為水泥、鋼筋、碎石、塘渣、片塊石、黃沙、粉煤灰、瀝青、石灰等。為保證工程質(zhì)量，今后工程實施過程中應(yīng)嚴格控制原材料的質(zhì)量，施工單位采購的材料、半成品、購配件，須采用大中型廠家生產(chǎn)的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，符合施工圖紙和有關(guān)標準、規(guī)范的要求，并有相關(guān)的產(chǎn)品合格證明及相應(yīng)的檢測數(shù)據(jù)，其產(chǎn)品品牌、產(chǎn)地、質(zhì)量均須發(fā)包方和監(jiān)理簽證認可，在使用前應(yīng)按發(fā)包方和監(jiān)理要求進行檢驗或試驗，不合格的不得使用。各種砼的配合比在施工前由材料檢測中心實配，并取得報告。各種工程試驗按照驗收規(guī)范要求抽檢。對鋼筋、預(yù)應(yīng)力鋼絞線、錨具等按照相關(guān)的質(zhì)量標準進行嚴格檢驗，不得有裂縫、傷痕、銹蝕或變形等。（二）工程施工與管理本項目從監(jiān)理單位、施工單位的選擇均實施招投標制度，以公開招標的方式選擇報價合理，能夠滿足建設(shè)工期及質(zhì)量，安全有保證，技術(shù)力量和管理水平符合要求以及資信業(yè)績好的單位。施工時應(yīng)與建筑、結(jié)構(gòu)、水、電、暖通等各專業(yè)施工和安裝企業(yè)密切配合，做好各種預(yù)埋件和預(yù)留洞的施工，確保位置準確、表面平整、連接牢固且無遺漏，嚴禁事后敲鑿。施工過程中施工單位必須嚴格按施工圖紙、國家現(xiàn)行有關(guān)標準和規(guī)范、工程質(zhì)量檢驗評定統(tǒng)一標準等文件及雙方確認的施工組織設(shè)計，精心施工、記錄、檢驗，通過健全質(zhì)量保證體系和檢查制度，嚴格把好每道工序的質(zhì)量關(guān)，以確保全部工程達到良好以上質(zhì)量。施工過程中施工單位還應(yīng)保證文明、安全、協(xié)調(diào)施工，采取嚴格的安全防護措施，并符合市政、市容、交通等要求。第七章節(jié)能節(jié)水措施一、節(jié)能 為貫徹國家頒布的《節(jié)能法》，同時保持能源、環(huán)境與經(jīng)濟的協(xié)調(diào)發(fā)展，本項目將采取具體措施，合理利用和節(jié)能能源，主要有：總體布局上除符合規(guī)劃要求外，變配電盡量靠近負荷中心，以減少能量損耗，同時選用節(jié)能安全型的電力變壓器及配電設(shè)施。選用國家推薦的節(jié)能型產(chǎn)品和設(shè)備，選用節(jié)能的照明器材，以達到最大的節(jié)能效果，同時盡量降低峰值負荷和縮短運行時間，起到最大節(jié)能效果。二、節(jié)水創(chuàng)建節(jié)水型城鎮(zhèn)，做到“三同時、四到位”，即建設(shè)項目的主體工程與節(jié)水措施的同設(shè)計、同時施工、同時投入使用；取水單位必須做到用水計劃到位、節(jié)水目標到位、節(jié)水措施到位、節(jié)水制度到位；采取有措施，降低管網(wǎng)漏損率；積極推廣節(jié)水型工藝、設(shè)備，降低單位耗水率；科學制定各類用水定額，實行計劃用水；積極推廣節(jié)水型用水器具。綠化、道路清洗及其他沖洗用水均采用二級處理后的污水，以節(jié)約用水。第八章環(huán)境保護、衛(wèi)生、消防本項目環(huán)境污染主要來自于施工期間所產(chǎn)生的塵土、噪聲、建筑與生活垃圾，必須對其加以治理。一、環(huán)境保護標準按照國家環(huán)境保護的有關(guān)規(guī)定，本項目主要采用如下標準：《開發(fā)建設(shè)項目水土保持方案技術(shù)規(guī)范》（SL204-98）《水土保持綜合治理技術(shù)規(guī)范》（GB/T16453-1996）《污水綜合排放標準》（GB8978—1996）《地表水環(huán)境質(zhì)量標準》（GB3838-2002）《環(huán)境空氣質(zhì)量標準》（GB3095－1996）《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標準》（GB3096－1993）《大氣污染物綜合排放標準》（GB16297-1996）《城市公共廁所規(guī)劃和設(shè)計標準》（GJJ14-87）《鍋爐大氣污染物排放標準》（GWPB3-1999）《建筑施工場界噪聲標準》（GB12523-90）其他有關(guān)標準二、污染因素分析（一）項目建設(shè)對環(huán)境影響空氣污染：建筑材料裝卸、運輸、使用及堆放等環(huán)節(jié)和攪拌作業(yè)中的施工揚塵，運輸機動車排放尾氣是空氣污染的主要原因。噪聲污染：打樁、混凝土振搗、施工機械、運輸車輛噪聲等。廢水及固廢污染：施工隊伍生活污水排放、泥漿廢水、建筑垃圾、建筑中棄土、廢建材、生活垃圾等。（二）項目營運期對環(huán)境的影響廢水：主要為生活廢水，包括廁所污水和盥洗污水等。所含污染物有COD、BOD5、大腸桿菌等。廢氣：主要為機動車行駛排放的汽車尾氣和車輛停泊產(chǎn)生的汽車尾氣，其中排放量較大的有CO、THC、NOX三項。固體廢棄物：主要是生活垃圾，有果皮、果殼、飲料罐、包裝袋等。噪聲：主要為設(shè)備噪聲，包括水泵、發(fā)電機、排風機等設(shè)備噪聲。三、施工期間環(huán)境污染防治措施本項目應(yīng)嚴格按照XX縣有關(guān)規(guī)定進行文明施工，落實具體的安全文明施工措施。施工期間將產(chǎn)生塵土、噪聲、建筑與生活垃圾等污染，并可能產(chǎn)生一定的水土流失，必須對其加以治理。（一）施工揚塵施工中的揚塵來自露天堆場和裸露場地的風力揚塵以及車輛行駛中的動力揚塵。施工期間必須進行灑水抑塵，每天灑水4~5次，可使揚塵量減少70%左右，揚塵造成的TSP污染距離可縮小到20~50m。施工車輛在進入施工場地后，需減速行駛，以減少施工場地揚塵，建議行駛速度不大于5km/hr。施工現(xiàn)場應(yīng)采用防護網(wǎng)罩、圍墻，減少揚塵對周圍環(huán)境的影響，同時又可保護周圍的安全。為了減少施工揚塵，保持施工場地、進出道路以及施工車輛的清潔。避免大風天氣作業(yè)

，應(yīng)避免在風天氣進行水泥、黃沙等的裝卸作業(yè)，對水泥類物資盡可能不要露天堆放，即使必須露天堆放，也要注意加蓋防雨布，減少大風造成的施工揚塵。（二）施工噪聲施工期產(chǎn)生的噪聲具有階段性、臨時性和不固定性。主要分為機械噪聲、施工作業(yè)噪聲和施工車輛噪聲，其中影響較大的為機械噪聲，主要來自挖土機、打樁、混凝土攪拌機及裝卸、切割等，在多臺機械同時作業(yè)時，噪聲疊加，對周邊將會產(chǎn)生一定的影響。施工期盡可能選用機械噪聲較低的設(shè)備，各機械設(shè)備的動力噪聲源聲級一般在85dB以上，白天與夜間的噪聲級均應(yīng)達到《建筑施工場界噪聲限值》(GB12523-90)的標準。在施工過程中，除搶修、搶險作業(yè)和因生產(chǎn)工藝上要求或特殊要求必須連續(xù)作業(yè)外，一般不得在夜間進行產(chǎn)生環(huán)境噪聲污染的施工作業(yè)。（三）施工污水建設(shè)期間污水來源主要為大量淤泥的工地污水、生活污水等。工地污水含有大量的淤泥，若直接就近排入河道會使河道淤積，造成清理困難；生活污水含有大量的殘渣及有機物，將會影響排水系統(tǒng)及水體?；A(chǔ)設(shè)施中的泥漿廢水，應(yīng)經(jīng)沉淀后排放入道路中的雨水接納井。為防止在施工過程中的水土流失造成對周圍水體的影響在工地周圍要開挖排水溝；不得在河溝、道路、雨水管口附近堆土；地基工程應(yīng)盡可能避開雨季；及時平整場地，減少工地坡度。施工由于建材的堆放、管理不當，遇暴雨時將被沖刷進入水體，必須對堆場采取防沖刷措施，減少施工物質(zhì)的流失。（四）建筑與生活垃圾項目施工期間產(chǎn)生的表層土、墻體廢渣等建筑垃圾，可用作為填土，妥善處理，不隨意拋棄、轉(zhuǎn)移和擴散而污染環(huán)境，制造新的“垃圾堆場”。施工人員日常生活垃圾應(yīng)收集至指定的垃圾箱，由環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一處理。嚴格執(zhí)行環(huán)保建設(shè)項目“三同時”制度，項目建成后，污染防治設(shè)施須經(jīng)環(huán)保部門驗收合格后方可正式投入使用。三、消防工程本著“預(yù)防為主，防治結(jié)合”的原則，城市消防安全布局和消防站、消防給水、消防通道、消防通訊等公共消防設(shè)施，將與城市其他基礎(chǔ)設(shè)施統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一設(shè)計，同步建設(shè)。依據(jù)《中華人民共和國消防法》、《建筑設(shè)計防火規(guī)范》、《消防站建筑設(shè)計標準》、《城市消防站布局與技術(shù)裝備標準》、《城市消防規(guī)劃建設(shè)管理規(guī)定》等規(guī)范制定規(guī)劃。按照有關(guān)規(guī)定設(shè)置火災(zāi)報警和消防通訊指揮系統(tǒng)。各類公共設(shè)施應(yīng)規(guī)劃建設(shè)相應(yīng)消防設(shè)施。嚴格消防管理，加強消防監(jiān)督、消防教育和消防宣傳，增強消防意識。 第九章項目實施進度項目進度計劃包括前期準備階段和實施階段。以項目建議書的批準為起點，將可研編制一直到項目建成列入項目進度計劃中。具體劃分為：可行性研究編制及審批階段、初步設(shè)計編制及審批、施工圖設(shè)計階段；施工階段及竣工驗收準備幾個階段。項目建設(shè)工期初步考慮為36個月。實施進度安排如下：1、前期工作3個月包括項目建議書及可研報告的報批、投資批復(fù)、初步設(shè)計的報批、施工圖設(shè)計、工程招投標。2、項目施工33個月完成本項目住宅及附屬配套設(shè)施建設(shè)，完成竣工驗收。表9-1項目實施進度表序號工作階段2010年2011年2012年123412341前期工作項目建議書及可研報告的報批、投資批復(fù)、初步設(shè)計的報批、施工圖設(shè)計、工程招投標。2建安施工完成本項目住宅及附屬配套設(shè)施建設(shè)，竣工驗收。第十章項目投資估算與資金籌措一、投資估算（一）投資估算范圍本項目建設(shè)實施區(qū)域內(nèi)的住宅建安工程，基礎(chǔ)設(shè)施工程及其它附屬設(shè)施工程的建設(shè)費用。（二）投資估算說明1、《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版）國家發(fā)展與改革委員會、建設(shè)部，2006年7月2、建安工程投資估算采用類似工程估算指標。3、浙江省建筑工程預(yù)算定額（2003年）4、全國統(tǒng)一安裝工程預(yù)算定額浙江省常用項目單位估價匯總表（2003年）5、全國統(tǒng)一施工機械臺班費用定額浙江省單位估價表（2003年）6、浙江省建筑安裝材料預(yù)算價格（2003年）7、浙江省建筑安裝工程費用定額（2003年）8、浙江省現(xiàn)行的有關(guān)取費標準及文件規(guī)定9、勘察設(shè)計費按工程費用的2%估算10、建設(shè)管理費按工程費用的2%估算11、建設(shè)監(jiān)理費按工程費用的2%估算12、本項目不可預(yù)見費按5%估算。（三）投資估算明細1、開發(fā)成本（1）、土地成本土地成本按公開掛牌出讓價140萬元/畝估算。項目占地面積72畝，土地費用為140萬元/畝×72畝=10080萬元。（2）、建筑安裝成本2、項目總建筑面積93228.6平方米，其中高層住宅面積33289.6平方米，多層住宅面積35635.2平方米，配套及公建建筑面積8372平方米，地下建筑面積12005.2平方米，半地下建筑面積3926.6平方米。建安成本為15173萬元。（3）、前期工程費用前期工程費主要包括開發(fā)項目前期規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、水文、地質(zhì)勘測等階段的費用支出。表10-1前期工程費用匯總序號項目計算依據(jù)金額（萬元）1建設(shè)管理費15173×2%3032可行性研究費計價格[1999]1283號文503勘察設(shè)計費15173×2%3034日照分析費用估35合計659（4）、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費是指建筑物2米以外和項目用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路等工程的費用，主要包括供水、供電、供氣、排污、道路、路燈、環(huán)衛(wèi)設(shè)施的建設(shè)費用。表10-2基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用表序號項目計算依據(jù)金額（萬元）1室外工程715其中：道路廣場150（元/平方米）×9941（平方米）其中含路燈雨、污、給水管道工程149室外管線30元/平方米×93228（平方米）280綠化工程70元/平方米×26589（平方米）186景觀水系估算1002管道煤氣估算503電信工程估算604合計825（5）、公共配套設(shè)施建設(shè)費公共配套設(shè)施建設(shè)費是指居住小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非營利性的公共配套設(shè)施（又稱公建設(shè)施）的建設(shè)費用。表10-3公共配套設(shè)施建設(shè)費用表序號項目單價（元/平方米）工程量（平方米）金額（萬元）1物業(yè)管理45621092會所446.6250113合計20（6）、其他費用其他費用主要包括臨時用地費和臨時建設(shè)費、工程造價咨詢費、總承包管理費、合同公證費、施工執(zhí)照費、工程質(zhì)量監(jiān)督費、工程監(jiān)理費、竣工圖編制費、工程保險費等。表10-4其他費用表序號項目計算依據(jù)金額（萬元）1場地準備及臨時設(shè)施費15173×0.8%1212勞動安全衛(wèi)生評價費15173×0.03%43環(huán)境評價費估算64建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督費0.9元/平方米×93228平方米85工程保險費15173×0.3%456工程監(jiān)理費15173×2%3037合同公證費、施工執(zhí)照費、防雷檢測費、節(jié)能檢測費竣工圖編制費估算258工程造價咨詢費15173×0.2%309施工圖審查費2元/平方米×93228平方米1810合計560（7）、開發(fā)期稅費開發(fā)期稅費是指項目所負擔的與房地產(chǎn)投資有關(guān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費用。主要包括土地使用稅、白蟻防治費、散裝水泥專項資金、墻改費、分散建設(shè)市政費等。表10-5開發(fā)期稅費序號項目計算依據(jù)金額（萬元）1土地使用稅2元/平方米×11487平方米22城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費100元/平方米×93228平方米9323白蟻防治費1.5元/平方米×93228平方米144散裝水泥押金1.5元/噸×32000噸55新型墻體材料專向資金8元/平方米×93228平方米746高校教育基金10元/平方米×93228平方米937供電貼費住宅按4KVA/戶，500元/KVA，共580戶1168合計1236（8）、開發(fā)間接費本項目將不設(shè)立現(xiàn)場機構(gòu)，由開發(fā)企業(yè)定期或者不定期派人員到開發(fā)現(xiàn)場組織開發(fā)建設(shè)活動時，所發(fā)生的費用直接計入開發(fā)費用的管理費用中。（9）管理費用管理費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)項目的開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各種費用。本項目編制定員10人，每人工資福利按8萬元/年估算，年管理費用為150萬元。（10）、不可預(yù)見費不可預(yù)見費按（1）-（9）項合計的5%進行估算，即：（10080+15173+659+825+20+560+1236+150）×5%=28703×5%=1435萬元（11）、開發(fā)成本開發(fā)成本為（1）-（10）項的總和，即：28703+1435=30138（萬元）（四）投資成本費用估算匯總對于開發(fā)銷售房地產(chǎn)項目的投資估算，由于無生產(chǎn)經(jīng)營期，故不需要進行流動資金估算，其投資估算（主要是建設(shè)投資估算）如下表所示：表10-6投資成本費用估算匯總序號成本項目金額（萬元）開發(fā)成本（元/平方米）多層住宅高層住宅配套地下室半地下室1土地成本10080108110811081108110812建安工程費15173138015201350285019503前期工程費65971717171714基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費82588888888885公共配套設(shè)施費20222226其他費用56060606060607開發(fā)期稅費12361331331331331338管理費用15016161616169不可預(yù)見費143515415415415415410投資總額合計3013829853125295544553555第十一章融資方案本項目資金來源有二個渠道：一是自有資金；二是銀行貸款。投入計劃如下，自有資金1.2138億全部用于投資；商請銀行五年期貸款1.8億元。項目開發(fā)總投資（不含貸款利息）共30138萬元，按照自有資金的比例，自有資金占總投資的40%，約12138萬元作為項目資本金；商請銀行五年期貸款18000萬元，采取二次放貸二年進行還貸。貸款利息按銀行五年期利率8%進行估算。具體見下表：表11-1投資計劃與資金籌措表單位：萬元序號項目合計建設(shè)期2010年2011年2012年1總投資32659124589866103351.1建設(shè)投資3013812138900090001.2建設(shè)期利息252132086613352資金籌措3013812138900090002.1自有資金121384138400040002.2借款18000800050005000第十二章還貸來源分析一、還貸能力分析該項目的還款來源為安居房銷售收入與土地出讓金返還所得。12.1安居房銷售收入與銷售計劃1、安居房銷售收入安置部分建筑面積為30835㎡，其中有30%即9250㎡是面向無房戶銷售的，價格為850元/㎡，另70%銷售價為550元/㎡，安置面積部分可獲銷售收入1973萬元。超面積部分建筑面積為45559㎡，按照市場價銷售，根據(jù)工程所處位置、周圍環(huán)境條件、XX縣房地產(chǎn)市場的趨勢以及XX縣拆遷安置房有關(guān)建設(shè)標準預(yù)測，多層按5800元/㎡銷售，小高層按5500元/㎡銷售，沿街商鋪按20000元/㎡銷售,超面積部分可獲銷售收入36032萬元。地下停車位與半地下停車位全部出售，每個車位按8萬/個銷售，可獲得銷售收入3216萬元。該安居房可獲得總銷售收入41221萬元。2、銷售進度計劃本項目計劃用三年時間完成安置及銷售，計劃2011年出售30%房源，2012年出售50%房源，2013年出售20%房源。地下車位分二年完成銷售，2012年銷售70%，2013年銷售30%。收入估算如下表所示：營業(yè)收入估算表表12-1項目2011年2012年2013年多層住宅可銷售面積(m2)10690178187127營業(yè)收入（萬元高層住宅可銷售面積(m2)9987166456658營業(yè)收入（萬元）549391553662沿街商鋪可銷售面積(m2)224037351494營業(yè)收入（萬元）448074702988車位出售出售車位（個）0281121營業(yè)收入（萬元）02248968合計可售住宅面積(m2)229173819815279營業(yè)收入（萬元）11400212528569該項目為五年期貸款，通過計算分析，截止至2013年，售房所得總收入為41221萬元，可安排專項資金用于償還銀行借款18000萬元及利息。12.2土地出讓金返還該項目的土地出讓金為10080萬元，按照規(guī)定，土地出讓金返還率為95%，即9576萬元可返還，2013年和2014年分別返還5000萬元及4576萬元。二、還貸計劃2013年起開始還貸，2013年先行償還貸款8000萬元，還貸來源為2011年及2012年的房屋銷售收入；2014