武漢金地太陽城地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略報(bào)告

謹(jǐn)呈：武漢金地房地產(chǎn)開發(fā)公司金地·太陽城價(jià)格策略【金地·太陽城銷售執(zhí)行報(bào)告之二】武漢德思勤房地產(chǎn)顧問2003年5月22日目錄TOC\o"1-2"\h\z\u目錄2第一章實(shí)收均價(jià)確定前提條件5第二章片區(qū)市場(chǎng)現(xiàn)狀7一、片區(qū)市場(chǎng)綜述7井二、赤在售站項(xiàng)目侮情況暴8蒼三、隔潛在咐大盤言10解第三豪章灑對(duì)比韻樓盤漸選擇脅比較米11巖一、訪競(jìng)爭(zhēng)撲樓盤壩選擇牌原則爛11拳二、穴競(jìng)爭(zhēng)贈(zèng)樓盤條概況監(jiān)11亡第四唉章杜實(shí)收梨均價(jià)線的初劫步合續(xù)成膝15嘗一、歲價(jià)格訓(xùn)表制節(jié)定方耀法體哭系挽15高二、雀影響撥樓盤喝綜合價(jià)品質(zhì)骨因素捏及權(quán)賄重河16溪三、逐厘定督售價(jià)啄的因心素閉18另四、京項(xiàng)目臟因素蔑定級(jí)盯公式物18測(cè)五、憂可比國(guó)項(xiàng)目庭綜合完因素貿(mào)量化娘統(tǒng)計(jì)謀表士19輛六、鞭樓盤瞎綜合得素質(zhì)榴統(tǒng)計(jì)訓(xùn)表深20巴第五座章謙價(jià)格凳策略鉤22求第六通章該付款癢方式美與綜漲合折困扣率唇23逮一、貴付款丟方式禍23煎二、攝優(yōu)惠沫額度肺24閃第七治章薄項(xiàng)目忘均價(jià)齡實(shí)現(xiàn)餐25因一、暫項(xiàng)目鞋均價(jià)奏25惠二、薄項(xiàng)目寄實(shí)收被均價(jià)碧區(qū)間脊25套三、董實(shí)收訂均價(jià)堵22處00盈元穗/刃平方劍米必沸備條不件彈25板附件任一臟27鑄附件邪二費(fèi)34鉤武漢粉金地讀房地駱產(chǎn)開右發(fā)公餅司：賞盈承衡蒙信華任，演我司泥現(xiàn)提欺交金鐘地蔽·責(zé)太陽薯城的財(cái)價(jià)格紛策略菠，本蜻方案舍實(shí)收他均價(jià)扭的制源定是勵(lì)基于禁目前喜總體嘆市場(chǎng)稀狀況胸、周擔(dān)邊競(jìng)裕爭(zhēng)樓拘盤的明價(jià)格牢水平關(guān)，以玩及本霜項(xiàng)目蛾有關(guān)歐的特警點(diǎn)。典希望魔通過菌雙方閉的努土力，匪完善搭本方森案，校最終廊達(dá)成啄目標(biāo)等。版專此欣奉達(dá)隱！順煉頌商籮祺！細(xì)說雹質(zhì)雷賣減頑消可衡辟皆忘斑野壤武梳漢德攪思勤寧房地肥產(chǎn)顧劈問有向限公沉司畢第一蛇章端贊實(shí)收炮均價(jià)濕確定輕前提彼條件俱本方陽案實(shí)吸收均蠟價(jià)制銜定基隨于以白下前偶提條屢件：削目前芝周邊及市場(chǎng)棒綜合遭狀況定周邊晶主要咐競(jìng)爭(zhēng)至樓盤賤現(xiàn)時(shí)三價(jià)格利水平寨周邊癥大盤川入市恰時(shí)間借及價(jià)話格策瓣略預(yù)脈測(cè)簡(jiǎn)項(xiàng)目池公開臭銷售塵條件計(jì)及項(xiàng)插目特叉點(diǎn)的行展示株樣板畜房裝膀修到玩位縫社區(qū)阿入口洲、中失心園柿林展員示到嚇位渡外圍爪導(dǎo)示濕系統(tǒng)技到位斜正式析營(yíng)銷盒中心誓包裝撿到位茫會(huì)所私、超獨(dú)市等蔽社區(qū)并配套畢展示弱到位雜暖氣邊、游甘泳池緞、學(xué)藏校等瞎基礎(chǔ)及配套漠到位腸影響擾銷售籠重要撫因素事經(jīng)多湯次市卡場(chǎng)銷蕩售的盛實(shí)際幕檢驗(yàn)艦，銷睡售價(jià)償格、塵廣告隊(duì)投入揀、現(xiàn)晉場(chǎng)包占裝、繞銷售晶速度傻要求右與銷獵售率液之間旨存在批非常厚密切沙的關(guān)衫系，劣會(huì)對(duì)盡實(shí)際羊銷售老結(jié)果讓（價(jià)降格、包銷售更率）葉產(chǎn)生蘋重要洋的影作響。若第二歲章兄筒片區(qū)增市場(chǎng)辦現(xiàn)狀稅片區(qū)箏市場(chǎng)笨綜述召光谷睡位于飲武漢扶市東艘湖高挺新開杯發(fā)區(qū)綁，該吩區(qū)域股交通悶便利什、社榜區(qū)配侮套相釘對(duì)完默善、砌周邊爸高校邪及高霜科技面企業(yè)魔林立溪，人圓文氛絞圍濃盞郁；攪片區(qū)屯樓盤繪主要四分布技于雄秤楚大本街、繪珞瑜暖路以件及關(guān)愚山一焦路沿洲線（倆詳細(xì)惕的區(qū)堤域市伶場(chǎng)分屬析已耍經(jīng)提旋交，繁暫不蔑多述景）；棚目前末，光監(jiān)谷片新區(qū)開錘發(fā)項(xiàng)威目綜凈合素的質(zhì)普振遍較婆低，客但同行時(shí)存獵在大鐮量潛協(xié)在高籍品質(zhì)閱、大回規(guī)模本即將袍開發(fā)籌的項(xiàng)尤目（苦例如腎：萬哨科城刮市花雖園、傳保利葉花園維等）蜓；躍市場(chǎng)鈔競(jìng)爭(zhēng)習(xí)日益隆激烈匙，據(jù)諷市場(chǎng)方預(yù)測(cè)克，2酬00尊3年叢以后葉，片稱區(qū)市孤場(chǎng)每泳年將賭會(huì)有種20繁－2殖5萬壽平方當(dāng)米住因宅供育大于辜求（職詳細(xì)膚資料默已經(jīng)忙在前貞期提搭供）險(xiǎn)；逐據(jù)市浪場(chǎng)調(diào)襖查分賽析，脅由于垮片區(qū)境市場(chǎng)繩行業(yè)鮮分布掩特征森（高頁校、摧傳統(tǒng)滔企業(yè)假、高蘿科技繳企業(yè)避等）戰(zhàn)，片是區(qū)市涌場(chǎng)相謹(jǐn)對(duì)獨(dú)肥立（朝其他覺片區(qū)育客戶飛很少苦到本壞片區(qū)擋購(gòu)房積，本冤片區(qū)篇居民貌也很滔少到范其他縣片區(qū)徹購(gòu)房謊）。屠在售按項(xiàng)目暗情況登項(xiàng)目龍名稱甩項(xiàng)目筍規(guī)模余在推脖期數(shù)蠢項(xiàng)目晉標(biāo)價(jià)慎均價(jià)閑（元乖/㎡掘）香按揭增折扣情銷售經(jīng)時(shí)間雖學(xué)府洲佳園杜18黃萬㎡閃3中多層呈：2喚00憲0、緣小高薪層2至50樣5趙96礙12楚個(gè)月盲金梭變花園殖7萬巡㎡毫2今21搏00堤無描10薯個(gè)月璃華樂刊花園贈(zèng)8.捐8萬慎㎡莖1鐘多層拆：2熟15碎0、津小高金層：膛25猜50躍95園12畜個(gè)月宰虹景燈豪庭竄4.莖8萬掙㎡仆1罷29笨00既98瓶8個(gè)汽月駝光谷堆智慧已城伯13弊萬㎡建2予普通甘：2怨05肝0、頑花園凍洋房扔：2桿30聞0抱98姑10蠢個(gè)月悠華城卡新都禾15申萬㎡鈴2轟多層姜：2討08蒸0殼98興12雷個(gè)月孤曙光潮佳園只20分萬㎡蕉2匯16副80撒98溪7個(gè)懸月胃山水艘華庭傾3.遵9萬挽㎡飽1佛17遮00符6個(gè)蔥月冰東林笛外廬撈12哄萬㎡耗2平18僚00捉97鹿8個(gè)答月層明珠龍花園雞3.罪8萬帖㎡此1始18志50羅3個(gè)刑月得尚文方創(chuàng)業(yè)墳城唉7.窯4萬多㎡狠2吳21唐00銀98號(hào)12破個(gè)月則文豪挺苑飄2.紫64盼萬㎡蝦1夫18瘋00洪6個(gè)息月慰名都協(xié)花園讀68蠻萬㎡邊1寬29梳00胃99待18爺個(gè)月信在售錘項(xiàng)目癥分析虧：歐學(xué)府激佳園崇（多云層）森、尚紋文創(chuàng)湊業(yè)城更、當(dāng)眠代光凡谷智挨慧城房（普革通多貿(mào)層）饅均價(jià)簡(jiǎn)均在痛19也00三―犧21險(xiǎn)00棄之間揪，銷來售率弓均在詠70搏％以責(zé)上，澤情況貿(mào)比較糞理想隙；檔明珠莊花園摘、當(dāng)奧代曙鄰光家史園、駛山水揚(yáng)華庭節(jié)、東齡林外俱廬等蒜均價(jià)套在1從90鐮0元悅以下倚的項(xiàng)好目，煤檔次鄭和品北質(zhì)感釣較低委，銷健售率申在5方0％坑以下智；飽虹景質(zhì)豪庭瘋、名月都花春園等泰均價(jià)彎在2巡60精0元撐以上周的高淋端項(xiàng)旗目，確銷售首率在臂50挨％以宮下。接潛在呈大慢盤宜項(xiàng)目蟲名稱段規(guī)?？款A(yù)計(jì)筒開發(fā)君周期南（年容）鞭預(yù)計(jì)光入市市價(jià)格?。ㄔ?㎡寶）撫保利塘花園碧38漸萬平守米（將建面油）著3－匆4慣23嗽00著左右箏萬科拜.城丘市花轉(zhuǎn)園歉50生0畝竊（占堪地面糖積）浪3－廳4結(jié)24朗00涂-2槍50毯0字臥龍錢地產(chǎn)銳16灣0畝裝（占友地面戲積）沈2－譽(yù)3當(dāng)不詳孟美好溝愿景堂15粗萬平鋤方米絹（建氏筑面轎積）欲2－蔬3覽不詳眠漢盛訂22計(jì)平米柔（預(yù)耕估建茫面）姻3－普4監(jiān)不詳染長(zhǎng)城劉建設(shè)鋼50既0畝拜（占到地面葉積）舞3－觸4貿(mào)不詳這當(dāng)代香10幼00虹畝（滋占地迷面積核）軟5－催6匙20槳00甘元以緞下竟海興山（嘉仗興園漫）膨50落0畝插（占削地面癥積）蘿3－軟4膛不詳寄中州坦30芝0畝綁（占園地面奇積）惹3－絮4型不詳?shù)募磳⒖姑媸朗牡臐摳Z在競(jìng)沫爭(zhēng)項(xiàng)鍛目分償析：吼在以釣上項(xiàng)移目中跳，最控具競(jìng)核爭(zhēng)威消脅的釋萬科煎城市端花園融、保降利花騰園項(xiàng)耕目在乳今年著下半很年入昆市。性相對(duì)顆本項(xiàng)拳目，浪這兩員個(gè)項(xiàng)船目在善產(chǎn)品弱設(shè)計(jì)障、開臘發(fā)經(jīng)洽驗(yàn)等椅方面設(shè)是擁略有明低顯優(yōu)棵勢(shì)的死；渡據(jù)了觸解萬損科城翻市花灑園、油保利罰花園鞭等項(xiàng)寸目可右能會(huì)巨采取鐮的低赤價(jià)入耕市價(jià)眼格策積略將把對(duì)太溪陽城棋項(xiàng)目頂存在順較大陪影響仰。藏第三拖章傘圈對(duì)比毀樓盤估選擇庸比較哈一、爐競(jìng)爭(zhēng)鍵樓盤川選擇醉原則偶競(jìng)爭(zhēng)牢樓盤斗是指宇與同意類或示同質(zhì)維樓盤愉比較肚，爭(zhēng)繡取相版同類闖型顧背客購(gòu)戲買物轎業(yè)所燭消費(fèi)慚資金感的項(xiàng)嫩目，敢比較楚房地污產(chǎn)項(xiàng)槽目競(jìng)伏爭(zhēng)對(duì)硬手的銜基本止原則蔑如下郵：途同地永域片形區(qū)競(jìng)造爭(zhēng)卡同品逮質(zhì)競(jìng)翅爭(zhēng)責(zé)同定磨位競(jìng)醒爭(zhēng)（野戶型射和客滑戶的淋定位教一致繭）猴同概炭念競(jìng)棵爭(zhēng)（領(lǐng)主要親賣點(diǎn)箭的推王廣）拒同客領(lǐng)戶源勉競(jìng)爭(zhēng)蜻以上轟方面迫的競(jìng)濾爭(zhēng)在鴨實(shí)際斧情況共中是旗重疊班、組洗合的劫，而歇不是滲單一椅的比感較，耗將它訂們的恒價(jià)格垮和銷椒售情懼況進(jìn)跡行分醬析，伐對(duì)于來確定港金地誦.太吧陽城殃的價(jià)悔格和匯銷售眠策略就具有額借鑒朱意義沿。猛二、當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)攤樓盤嘩概況杜根據(jù)行以上掃原則洪，結(jié)瓜合本趕項(xiàng)目版具體醋情況坊，我和司選穿擇下烘列七懇個(gè)有薯參考肺意義雪樓盤少進(jìn)行形調(diào)查愛比較帽，以葵確定咬出本線盤的假實(shí)收殲均價(jià)躺：神學(xué)植府佳喪園丘位于神洪山借區(qū)光抗華路益（武姜漢城開建學(xué)乞院對(duì)仍面）獸，在方推期尼數(shù)為哭第三眾期，爽總建脂筑面康積1諸8萬蕉㎡墓，分踩四期衛(wèi)開發(fā)刻，抵主力蓮戶型偽以仗11握0－款14秤0㎡叮的三豐房為政主；吼多層皂起價(jià)桌18躍00督元/件㎡，插均價(jià)謹(jǐn)19伸00險(xiǎn)元/賠㎡，猜小高嚴(yán)層均脂價(jià)2耀50孤0元滾/㎡昂，物殿業(yè)管屆理費(fèi)乎多層佛：0腎.8光元/拉㎡月白，小銹高層社1.算2元妥/㎡頓月。凳20魄00搏年開野始發(fā)典售，哀多層耗銷售寄率在屠95捕％左枕右，毅現(xiàn)在茂銷售煩為三令期小煌高層且，銷奪售率段在5御0％父左右際。購(gòu)濟(jì)買客爐戶絕泄大多燭數(shù)為耐周邊障高校浙老師達(dá)和高液新開魯發(fā)區(qū)炒企業(yè)酒員工亡。拖多層凱銷售攀較好烤，小恒高層叼銷售豈較緩瞇慢，鏡主要眼原因食是小構(gòu)高層兼價(jià)格威偏高死、社住區(qū)配公套較秒差、辮生活割極不誤方便麥。緣現(xiàn)在核銷售同的房浪號(hào)付刪款折惰扣為忠標(biāo)準(zhǔn)鉆按揭陡98襲折，完另外撤享受雨送裝滿修、彼額外冰折扣罰等優(yōu)奏惠。抽當(dāng)雹代光狡谷智曾慧城濁位于也雄楚桂大街哈，距托本項(xiàng)撥目距發(fā)離較哪近，圣20草01填年底華開始遇發(fā)售橡，以漂兩房復(fù)和三細(xì)房為夾主，歐普通源多層逼價(jià)格播在2傘00守0元需/嗎㎡奴左右稅，花具園洋遼房?jī)r(jià)毀格在蓮23瘦00紀(jì)元左會(huì)右，條物業(yè)購(gòu)管理幕費(fèi)0聯(lián).5烏元/書㎡月虧。射該項(xiàng)橡目普鄰?fù)ǘ嗵韺觾r(jià)慣格適潔中，嗚銷售甩較好蝦（7恩0％設(shè)－8肝0％江），素花園劫洋房撓銷售學(xué)較緩朱慢（賄30毒％）廳，主棍要原救因?yàn)檩旐?xiàng)目壤綠化奏較好領(lǐng)，但煮園林泊景觀壩設(shè)計(jì)杯一般督，無姐社區(qū)病配套懸，周仰邊環(huán)走境一使般，爽在片頂區(qū)屬嘉于中虛等偏顯下檔枝次項(xiàng)改目，價(jià)很難櫻消化落中高陶端客態(tài)戶。斗華樂哪花園漁位于晌珞瑜財(cái)路、堆關(guān)山導(dǎo)二路姿交匯驢處，竟總建湊筑面桑積8休.8草萬㎡邪，多熄層均摟價(jià)2蹤15襖0元籠/㎡顯，小娘高層基均價(jià)癥25組00向元/獎(jiǎng)㎡，方主力溜戶型漆為二規(guī)房和掩三房圈；艇20們02厭年8前月份腿開始糞銷售截，銷渣售情勤況一舍般（艦多層蓮銷售鞋率在中60塑％，切小高咬層銷弓售率段在3棕0％壽），筋項(xiàng)目葬自身該配套裂較少膛，主繩要客寧戶為誼周邊貿(mào)高校抱老師盾和傳外統(tǒng)企是業(yè)中新層以采上管突理人份員；嗓該項(xiàng)跡目在施項(xiàng)目幕推廣賤上比勉較薄驗(yàn)弱，貓項(xiàng)目寧知名鴉度比胃較低徑，現(xiàn)淋有客觸戶大播多數(shù)塔為周暮邊高文校老辜師和途傳統(tǒng)秤企業(yè)肝單位幕員工布；闖現(xiàn)在動(dòng)銷售謠房號(hào)吼享受攤標(biāo)準(zhǔn)炒按揭劫為9算6折在（相攀對(duì)片接區(qū)市溝場(chǎng)其你他項(xiàng)布目比敲較，設(shè)折扣憤比較浮大）凳。減華城逢新都廁位于肢雄楚認(rèn)大街唉上（掏武漢萍化工避學(xué)院幕旁邊凳）總薪建筑調(diào)面積兔18事萬平陡米，稼多層罷均價(jià)射20緞80份元/悉㎡，拾主力昌戶型界為三癥房。白獲芝20撐01看年開灰始銷戴售，雞目前籌銷售廊二期灣，多桃層銷晉售情互況較叮好，扇主力性客戶摧為周壽邊高惜校老品師、冰中學(xué)妨老師同、周簡(jiǎn)邊居喪民以蓋及部站分兵“艇個(gè)體坡戶嗓”室。粥尚文粱創(chuàng)業(yè)么城逐位于爪雄楚踏大街維上，旺總建贈(zèng)筑面演積7狂.4葵萬平散米，尼多層厘均價(jià)暑21帖00里元/南㎡，壞主力抖戶型僵為兩敗房、犬三房渴。獎(jiǎng)巖2傾00妖2年怪上半仔年開盯始銷喘售，趣目前吩銷售商二期圓，多宇層銷娘售情累況較忠好，暖項(xiàng)目屬自身們環(huán)境侍、工夏程進(jìn)過度展稈示到剩位，絲主力尾客戶膚為周業(yè)邊高鳴校老粥師和皆周邊叫中等悉專業(yè)習(xí)學(xué)校滴老師緩以及喚部分燙商業(yè)蕉人士精。脊名都報(bào)花園動(dòng)位于糞雄楚身大街畢上，呆總建椒筑面寧積6屬4萬坑平米茫，均裝價(jià)2飾90客0元塘/疾㎡，毀主力匙戶型定為兩皂房、瓣三房蛇。膚些2斤00寄1年逐10碌月開勤始銷凱售，惹目前鳴銷售亮一期店，雖別項(xiàng)目抖自身侄環(huán)境帝、工納程展足示較鄉(xiāng)好，軟但銷刑售情攤況一訪般，情主要屋原因確為價(jià)萬格偏翠高，缺社區(qū)緩配套斧不完痕善，圖生活秩不便山利，論主力等客戶簡(jiǎn)為周良邊高渡校老壘師和濫商業(yè)扮人士斬。四金梭找花園呢位于棚關(guān)山焦二路完，總挽建筑兇面積箏7萬違平米辜，均鳴價(jià)2竹15佳0元冷/星㎡，匠主力改戶型各為兩利房、厘三房鐘?；陼?測(cè)00宿1年壯開始神銷售勾，目煩前銷檔售二定期，馳項(xiàng)目團(tuán)自身孕環(huán)境惹、工四程進(jìn)左度展轉(zhuǎn)示一火般，棵銷售洞氛圍低一般辟，銷是售周窗期較瞇長(zhǎng)，喊主力導(dǎo)客戶死為周兄邊高曠校老厲師和開商業(yè)攻人士劈。浪從以傲上七古個(gè)樓搬盤來橋看，票項(xiàng)目液規(guī)模翠、戶聞型、你面積閑、景播觀、歇配套躲資源紐和目袖標(biāo)客響戶等應(yīng)方面嚷與本赤項(xiàng)目膜有著闖一定撓的相腸之處矛。四價(jià)格鉛是檢腰驗(yàn)市差場(chǎng)反酒映的酸重要王指標(biāo)喉之一街，當(dāng)也市場(chǎng)與不接梨受發(fā)蒙售價(jià)膠格，誓勢(shì)必朝要對(duì)余價(jià)格前策略艙進(jìn)行她調(diào)整伶，以希迎合溜市場(chǎng)廚需求鵝。同海時(shí)，判在項(xiàng)博目的輔形象略包裝首和現(xiàn)觸場(chǎng)品品質(zhì)的留展示貸方面付進(jìn)行搬高品話質(zhì)展督示，賣予以低客戶嚇的購(gòu)斗買欲睛望和驅(qū)置業(yè)橡信心倦，能燒緩解叼銷售幫阻力窄。筋在入侍市策純略和戲價(jià)格稻調(diào)整酷方面比，通乏過適咳宜的埋入市解價(jià)格役、優(yōu)柴惠折父扣、奉房號(hào)盲銷控虛，引秤導(dǎo)整毛個(gè)項(xiàng)衣目的窮銷售煎進(jìn)程沙，在虧短時(shí)敗間內(nèi)滲形成滿市場(chǎng)躲熱銷狹局面催，避塔免在煮銷售碑過程冰中因滅價(jià)格肉下滑碼而影敏響樓允盤整辭體形廈象，慰影響親已購(gòu)貞買客遵戶的敗信心現(xiàn)，更庸影響震潛在樸客戶蠅的購(gòu)栗買決殼心。滋第四末章傾內(nèi)實(shí)收釋均價(jià)帶的初墳步合駛成比較指標(biāo)因素與權(quán)重確定比較指標(biāo)因素與權(quán)重確定徐價(jià)格搬表制摩定方三法體匪系競(jìng)爭(zhēng)樓盤參考價(jià)格折算價(jià)格折算率競(jìng)爭(zhēng)樓盤價(jià)格鉆×絹＝競(jìng)爭(zhēng)樓盤參考價(jià)格折算價(jià)格折算率競(jìng)爭(zhēng)樓盤價(jià)格價(jià)目表均價(jià)∑權(quán)重價(jià)目表均價(jià)∑權(quán)重××實(shí)收均價(jià)綜合折扣率優(yōu)惠折扣率付款折扣率＋＝實(shí)收均價(jià)綜合折扣率優(yōu)惠折扣率付款折扣率各棟均價(jià)價(jià)目表均價(jià)各棟均價(jià)價(jià)目表均價(jià)價(jià)目表樓層差價(jià)目表樓層差朝向差各棟調(diào)向差朝向差各棟調(diào)向差晃二、荷影響匹樓盤愉綜合慧品質(zhì)己因素某及權(quán)強(qiáng)重到由于悅影響估樓盤烘綜合牌品質(zhì)穿的因察素很條多，憤不可蔥能都搞被選形擇為遷樓盤狼的定翁級(jí)因捏素，俱只有肆在進(jìn)棕行了洞重要幟性排污序和狡差異右性選弦擇后和確定幕的因第素，算方能徹確定尤為樓戒盤定串級(jí)因朝素。襪根據(jù)殖經(jīng)驗(yàn)索判斷鎮(zhèn)及客蓄戶市申場(chǎng)調(diào)蔽查信萍息反仰饋，硬我們辯篩選塘出如厘下1炕0個(gè)尋因素嗓：織位置瓜：即客地段貴，購(gòu)醉買物枝業(yè)的陡重要循選擇翅要素自；欺交通消：與姓交通員主干虜?shù)赖钠烷g距艙，可少選擇傷之交己通工或具的乞多元初性，金人員其出入贊的快言捷度嫁；障綜合張配套戰(zhàn)：社墾區(qū)配惱套（現(xiàn)生活保配套時(shí)、商驅(qū)業(yè)配銳套、男金融結(jié)機(jī)構(gòu)騾、教蓄育文俊化設(shè)增施等期）；雙樓宇失配套豈（暖倒氣、灶中空尾玻璃德、會(huì)熊所、奸停車滋位等攝配套筒）的聯(lián)完善險(xiǎn)程度表；淘整體炕規(guī)劃徹：建絞筑物撒間距勺是否底足夠訂，以躍保證茂用戶掛的舒臣適度畢和開屈敞度斥，是浪否實(shí)覺行人芬車分輛流等尾；揀戶型質(zhì)：平籍面布段置是京否實(shí)害用、疤方正尚，實(shí)埋用率皆高低渠，采甘光通貢風(fēng)、略景觀匪等；屢建筑帳外觀饑：外榴部建扣筑風(fēng)策格具您備高旦檔物搖業(yè)的刑特點(diǎn)音，精蓄致大革氣；姿內(nèi)外忙部環(huán)晶境：伏周邊罰環(huán)境破景觀枕價(jià)值賀、社未區(qū)氛閑圍、贊人文季氣候鑰；肉物業(yè)令管理韻：成絮熟、袍專業(yè)說物業(yè)團(tuán)管理仆公司叼的介驕入可帥以提絹升物唱業(yè)形灣象及斤促進(jìn)豎物業(yè)倡增值節(jié)；裹整合悉推廣輛：通僻過整腳合推氣廣，赴項(xiàng)目組在市出場(chǎng)中堆形成歲的知感名度腳和美抄譽(yù)度旁；燦發(fā)展鼻商知趁名度逝：發(fā)狐展商叮的社舊會(huì)認(rèn)碼同度包和實(shí)億力背杯景；賴此外漂，整鎮(zhèn)體市離場(chǎng)的崗供求本狀況衛(wèi)、租眉售水婆平、燙目標(biāo)擾客戶抄的心現(xiàn)理價(jià)受格水柴平以些及銷疼售策坐劃的炕策略豪把握逼和銷覽售控級(jí)制等掌，都顛是影年響物口業(yè)價(jià)狐值最桶終實(shí)怎現(xiàn)的遙重要哀前提達(dá)要素端。嚇每一賀因素臟權(quán)重黑（權(quán)室重越囑大，埋重要梢性及捉影響匹程度誘越高孩）標(biāo)蔽準(zhǔn)依蹄次如滲下：俱樓盤滾綜合茂品質(zhì)寶評(píng)價(jià)精指標(biāo)鞏權(quán)重繡表渴按百范分制滔進(jìn)行精評(píng)分偵，分蟲值越淹大樓村盤等陳級(jí)越顆高。卸三、蹤厘定氣售價(jià)罷的因余素禿1、淋銷售職臨近專階段者的市儀場(chǎng)環(huán)籠境；錢2、客周邊晨樓盤機(jī)及同飾質(zhì)樓鑒盤的顫供應(yīng)糾和銷填售狀剝況；啄3、途樓盤劇自身隱客觀防條件稠：地賠理位押置、特質(zhì)素六、工樸程進(jìn)僵度彼4、餓銷售扇戰(zhàn)略跨及銷批售進(jìn)勁度安乎排：謙銷售淚進(jìn)度宇安排湯；宣亮傳推木廣強(qiáng)津度；毒5、泛客戶府取向嗓：首謹(jǐn)期、墻月供站、總寬價(jià)、快按揭翁成數(shù)搜、朝竊向、侵大小回、用途途；青6、躺發(fā)展胳商的丙營(yíng)銷膊目標(biāo)猾。偏四、紅項(xiàng)目掀因素界定級(jí)仔公式祝我們逢認(rèn)為朵：正甜常市樸場(chǎng)環(huán)匙境下永，樓柄盤素濱質(zhì)與哀價(jià)格燙成正騰比例鳴變化富，因堤此，風(fēng)在進(jìn)喪行市傍場(chǎng)調(diào)弱研的派基礎(chǔ)末上，談通過岡大量賠的定悶性對(duì)咱比，浸可以勇用市及場(chǎng)比綱較法閑確定鉗某一乳項(xiàng)目遣的價(jià)宜格，嚷從而濫將樓壩盤定梳價(jià)上痕升到莊定量漏確定贊的高股度，帳具有悼一定層的科薦學(xué)性幕。張樓盤唯的綜廉合因鬧素評(píng)督分公略式如毒下：挽P=嚴(yán)Σ騙wi跨Fi遣=W予1F部1+照W2忍F2腎+某……牽+W堡nF掌n拿式中執(zhí)P炒——逢總分載（諸賢因素醉在片挖區(qū)內(nèi)姨各樓淚盤優(yōu)塔劣的蕉綜合選反映亮）分n殃——喪樓盤指定級(jí)襯因素喘的總饞和拍wi惰——嗚權(quán)重剖（某輕定級(jí)獲因素頓對(duì)樓偽盤優(yōu)進(jìn)劣的陜影響穿度）數(shù)Fi砌——富分值攜（某喬定級(jí)骨因素槳對(duì)片弊區(qū)內(nèi)攻樓盤愿定級(jí)劈的評(píng)炊分）線五、欄可比何項(xiàng)目牌綜合串因素并量化蕉統(tǒng)計(jì)傅表嘴1、炮比較維方法獅選擇英以波“扯第三狗者炮”旦作為巡標(biāo)準(zhǔn)敵進(jìn)行并比較囑：適椒用于錫片區(qū)氧市場(chǎng)啦成熟肉，片霸區(qū)產(chǎn)紛品形湊式及蘭產(chǎn)品縱檔次辯差別餐不大稅的情哭況下斷使用巧；憲以項(xiàng)屯目自蔬身作須為標(biāo)偽準(zhǔn)進(jìn)呢行比炮較：歇適用閉于片娛區(qū)市屯場(chǎng)不交夠成回熟，趣片區(qū)撓產(chǎn)品資差異剩較大淚的情雅況下采使用遞；愉太陽風(fēng)城項(xiàng)蚊目的語游泳覺池、卵集中部供暖羨、網(wǎng)秘球場(chǎng)烏的設(shè)母施在拜片區(qū)咳其他端產(chǎn)品發(fā)中很與難或挺較少裂找尋彼適宜伴的參毀照物圖進(jìn)行做比較難，故竟我司士選擇判以太慣陽城虛相關(guān)柿因素績(jī)的水嶄平作典為評(píng)信價(jià)標(biāo)垃準(zhǔn)，紙待評(píng)鼻價(jià)項(xiàng)苦目均涼與本鬧項(xiàng)目服進(jìn)行到比較洋，從韻而保抵證評(píng)豈價(jià)結(jié)招果準(zhǔn)是確度難相對(duì)欣更高弄。鍬2、難各項(xiàng)梁目綜棋合素拐質(zhì)評(píng)礎(chǔ)價(jià)統(tǒng)丈計(jì)表王詳細(xì)地評(píng)價(jià)厚結(jié)果爺表，冰請(qǐng)參益見本怕報(bào)告拉附件忙一。衛(wèi)六、昏樓盤孫綜合蠟素質(zhì)舅統(tǒng)計(jì)肆表許原始僑數(shù)據(jù)醬計(jì)算嶺欄摟序號(hào)鴉樓盤辰名稱膊樓盤姥得分味（庸X塌）內(nèi)樓價(jià)朵（躬Y逆）桃X*能X火Y*構(gòu)Y社X*駱Y賀1勻華樂匆花園圣89尚.2核2繭21怨50緩79倆60君.2萬1方46支22討50規(guī)0場(chǎng)19盞18妻23懲2子尚文甚創(chuàng)業(yè)梨城忘86鴿.1茅9隱21躲00待74么28贈(zèng).7綁2余44漿10且00灰0矮18湯09裕99虎3間華城事新都織92亂.9到9妨20驗(yàn)80否86射47個(gè).1擊4惡43剪26鼻40喜0蒸19第34甲19禮.2可4密明都芽花園汪10車1.解47銀29鐮00撫10嬸29削6.勵(lì)16蟻84攪10掀00伐0緒29鳥42練63溜5鏡金梭今花園精86惜.0臘2時(shí)21竟50首73順99京.4換4筐46拌22場(chǎng)50污0魚18索49場(chǎng)43坦6去當(dāng)代膝光谷垮智慧懂城潑90吩.2殊3叨21且00千81豈41住.4丟5用44筋10筋00押0踏18與94炒83災(zāi)7宜學(xué)府斤佳園熊92粗.4擔(dān)9叼19捐00烤85鑒54渣.4悲36朝10什00騰0嫁17申57歪31蘆合計(jì)悟63養(yǎng)8.促61壓15肅38偉0駁58碑42疫7.壟52真34銜41做14獅00元14穩(wěn)10五66駝1搏樓價(jià)球與樓涌盤得職分因帳素滿度足多釣元線拾性回盟歸分省析關(guān)卡系。伏在一深般情字況下?lián)?，一梅元線山性回隊(duì)歸分劇析已錘能達(dá)迷到定課價(jià)準(zhǔn)平確度農(nóng)需要咸。所勺要建議立的睡一元屬線性蛇回歸烈方程雷為：銜Y=螺A+甚BX顧代入軍上述謙七個(gè)稼參考蕩項(xiàng)目晉的相旁關(guān)綜胖合品捉質(zhì)及坊對(duì)應(yīng)樓價(jià)格慶數(shù)據(jù)箏，獲賠得如粱下函右數(shù)結(jié)腳果：夏Y=敘-1閘92渴0.執(zhí)74輝+4鵲5.競(jìng)14小X范其中聰Y為廉樓盤業(yè)均價(jià)筒，X夜為樓派盤綜援合得彈分。喚另據(jù)鮮相關(guān)權(quán)分析鋤，金隔地.兄太陽殘城綜謠合得宏分為未92棉.2喝8（購(gòu)詳細(xì)煌評(píng)價(jià)擺過程啟請(qǐng)參捕見本側(cè)報(bào)告養(yǎng)附件輝二）辣，脆則本待項(xiàng)目探一期班第一夢(mèng)部分冰（1控-7白號(hào)樓詳）最把終綜君合均鬼價(jià)為否：縱Y=扔-1鼻92牽0.類74停+4眠5.點(diǎn)14把*9漂2.耕28石=2狼24古5元凈/平璃方米容即：驕項(xiàng)目?jī)?cè)一期束第一剝部分停（1會(huì)-7觀號(hào)樓吸）最帆終劫綜合快標(biāo)價(jià)檢均價(jià)夠?yàn)?習(xí)24斑5元腸/平毅方米癢第五走章尸功價(jià)格辣策略防本樓濃盤的寇銷售社目標(biāo)三是加警快銷帽售速膛度，息降低凱銷售跌風(fēng)險(xiǎn)盾及成喜本，詠保證鍬發(fā)展響商的謝利潤(rùn)必，促址進(jìn)發(fā)濾展商罰品牌蠟和項(xiàng)評(píng)目品脖牌共礙同提倒升因偽此鑒暴于上戚述原恐因，粱本項(xiàng)博目的往價(jià)格蹦策略班為：氣扎實(shí)訪準(zhǔn)備帶、充煩分造股勢(shì)、籮穩(wěn)步非入市支；護(hù)采取級(jí)低開短高走減的整肌體策鎮(zhèn)略，您以開綿盤期軋較低名價(jià)格寨吸引熊市場(chǎng)擺注意墾力；屯結(jié)合迅項(xiàng)目您整體泛形象屋展示柱和綜盒合素隨質(zhì)的器逐步趕提升倒，項(xiàng)爺目的肉實(shí)收毫均價(jià)霉分階恒段逐燕步提暗升；夠根據(jù)鄉(xiāng)階段地性的什銷售條狀況仁開展遙促銷甚、優(yōu)屈惠活攜動(dòng)保燒證穩(wěn)坑定的拆銷售餡率；仆第六袋章梢編付款影方式映與綜賠合折攀扣率苗價(jià)格滅表價(jià)浮格及獵折扣尤率考暴慮不墊應(yīng)過挨高，煎給人遼以實(shí)褲價(jià)的很感覺邊，且圣在開劫盤時(shí)虧可以錦給客業(yè)戶價(jià)雪格不贊高但來是還織另有找優(yōu)惠債的滿巷足感問，以潛實(shí)現(xiàn)判較好鮮的開雷局。奉一、儉付款督方式鹿一次寒性付串款9幅7折出（根浙據(jù)市坦場(chǎng)其因他項(xiàng)喝目付竄款情蠻況綜刪合結(jié)魔果，旱約占舅銷售敗比例完的1榮0%勒）門付1愉萬元虎定金薪，簽膊署認(rèn)暗購(gòu)書安；朋10朋天內(nèi)胃付總刮樓款主的3成0%稼（含您定金先）；倒30質(zhì)天內(nèi)高付總診樓款惹的7計(jì)0%灶，簽振署正劍式《鄙房地嚴(yán)產(chǎn)買獻(xiàn)賣合唯同》始。駛標(biāo)準(zhǔn)粘銀行基按揭紋付款床（3生成首鄙期，叛7成漫按揭嘩）績(jī)98掛折（納約占匠銷售牲比例饞90攝%）乘付1朋萬元他定金掉，簽伴署認(rèn)敲購(gòu)書展；聰7天會(huì)內(nèi)付楊總樓缺款的紋30記%（立含定欺金）質(zhì)，簽室署正逝式《模房地閱產(chǎn)買妖賣合掀同》楚；奮總樓現(xiàn)款的斃70兵%接芬辦理棚按揭昆通知柜后辦煮理按撐揭手爹續(xù)。盾根據(jù)階上述再付款迫方式羽及折冰扣率紙得出竿付款戴折扣幟率為班：0對(duì).9在7*艙10猶%+罩0.持98頸*9旗0%邊=0晨.9航79盜二、準(zhǔn)優(yōu)惠懶額度搶估算訂認(rèn)購(gòu)丹期優(yōu)顯惠比蓄例約些為總沿銷售舍面積狡的估傅算開突盤前稼期認(rèn)夠購(gòu)及鄙開盤到日促后銷優(yōu)賓惠比陷例約蔑為總克銷售鴨面積氏的3公0%柄，其業(yè)中2亂5%烏優(yōu)惠拐額朋度為項(xiàng)3%如，5界%優(yōu)停惠額托度為吊2%燈；卷開盤律日促摸銷優(yōu)凡惠比煙例約艇為總?cè)ヤN售百面積膛的1撲0％兄，優(yōu)合惠額盡度為艙2％學(xué)發(fā)展糞商優(yōu)蹦惠比泄例約喚為總店銷售襲面積截的5果％，揚(yáng)優(yōu)惠行額度稿為2兩％歡十一仁黃金脾周、氣房交閑會(huì)期迎間促寶銷優(yōu)拾惠比館例約偵為總塔銷售匯面積罰的2璃0%摩，優(yōu)關(guān)惠額醉度為賞2%由；迎估算丹尾盤晝促銷兩優(yōu)惠他比例維為總礎(chǔ)銷售勞面積探的1首0％謙，其虎中1姨0%任優(yōu)惠撇額度椅為2甜%；罰根據(jù)夢(mèng)上述作付款爆方式易及折傘扣率千得出聲付款賴折扣形