民族路項(xiàng)目初步可行性研究報(bào)告

民族路項(xiàng)目初步可行性研究報(bào)告華域·品格制作目錄項(xiàng)目現(xiàn)狀項(xiàng)目立地研究競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目核心價(jià)值體系的建立與挖掘產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)建議項(xiàng)目現(xiàn)狀民族路項(xiàng)目位于武漢市硚口區(qū)民族路與大夾街交匯處，該項(xiàng)目始建于1994年，規(guī)劃修建單棟20層高的商住樓。期間由于出現(xiàn)項(xiàng)目資金周轉(zhuǎn)困難而停止建設(shè)（當(dāng)時(shí)已修建完成12層）。目前該項(xiàng)目1～4層商業(yè)公建部分已進(jìn)行市場(chǎng)運(yùn)作，而項(xiàng)目的主體住宅部分作為爛尾樓已經(jīng)過(guò)較長(zhǎng)的市場(chǎng)閑置時(shí)間。項(xiàng)目立地研究區(qū)域環(huán)境本項(xiàng)目位于漢正街區(qū)域范圍內(nèi)，區(qū)內(nèi)居民住宅建設(shè)年代久遠(yuǎn)，是城市傳統(tǒng)意義上的居住老城區(qū)。漢正街擁有500年的悠久歷史，是全國(guó)著名的小商品批發(fā)市場(chǎng)。近幾年隨著政府對(duì)該區(qū)域資源的不斷整合，把漢正街區(qū)域打造成新的商品批發(fā)中心的同時(shí)，還要將其建成商貿(mào)旅游中心、休閑娛樂(lè)中心及濱水生態(tài)宜居區(qū)。項(xiàng)目立地研究區(qū)域環(huán)境漢正街區(qū)域總體上道路暢通，交通便利。解放大道、中山大道、友誼路、沿河大道作為區(qū)域的主要交通干道承擔(dān)著區(qū)內(nèi)主要的交通運(yùn)輸任務(wù)。但在區(qū)域的南部地段——沿河大道的部分路段由于處于漢正街商圈的核心位置，車(chē)流量大，容易產(chǎn)生交通擁堵現(xiàn)象。具體路況及公交線路運(yùn)行情況如下：解放大道——雙向6車(chē)道——公交線路：201、47、502、506、592路等；中山大道——雙向6車(chē)道——公交線路：電1、電2、24、301、402、503路；友誼路——雙向6車(chē)道——公交線路：45、108、207、532、535、553路等；沿河大道——雙向4車(chē)道——公交線路：56、71、622、609、725路等。武勝路——雙向6車(chē)道——公交線路：電1、電2、10、42、71、291路等。項(xiàng)目立地研究文教配套本區(qū)域文教配套設(shè)施種類(lèi)較齊全，主要包括：幼兒園：百靈幼兒園、愛(ài)心媽媽幼兒園小學(xué)：天一街小學(xué)、橋口區(qū)紅旗村小學(xué)中學(xué)：市24中、市29中、市85中、友誼路中學(xué)其他：湖北廣播電視大學(xué)、硚口區(qū)老年大學(xué)、武漢工業(yè)學(xué)院、國(guó)展體育運(yùn)動(dòng)中心。項(xiàng)目立地研究商業(yè)金融配套本區(qū)域是城市建設(shè)中的重要商貿(mào)中心，區(qū)域范圍內(nèi)商業(yè)配套設(shè)施種類(lèi)較多，規(guī)模較大。主要商業(yè)配套有：泰合廣場(chǎng)、家樂(lè)福購(gòu)物廣場(chǎng)、美奇青年兒童城、漢正街第一大道等。醫(yī)療配套本區(qū)域醫(yī)療配套設(shè)施齊全，主要包括：市第一醫(yī)院、市腫瘤醫(yī)院、武漢按摩醫(yī)院、武漢現(xiàn)代女子醫(yī)院、硚口區(qū)婦幼保健院、南威醫(yī)院、武漢欣悅婦科醫(yī)院。項(xiàng)目立地研究環(huán)境優(yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)：◆本區(qū)域與長(zhǎng)江、漢江相鄰，擁有豐富的自然資源；◆區(qū)域范圍內(nèi)交通路網(wǎng)發(fā)達(dá)，有多條公交線路運(yùn)行通過(guò)，交通便捷；◆區(qū)內(nèi)商貿(mào)、文教、醫(yī)療配套設(shè)施齊全，能夠滿(mǎn)足居民日常生活需要。劣勢(shì)：◆本區(qū)域?qū)儆诔鞘芯幼±铣菂^(qū)，公共綠化面積較少且人流量大，居住環(huán)境不佳；◆區(qū)域范圍內(nèi)交通主干道眾多，車(chē)流量較大，會(huì)存在一定程度的噪音污染；◆區(qū)內(nèi)流動(dòng)人口較多，人員構(gòu)成復(fù)雜，區(qū)域人文環(huán)境復(fù)雜，會(huì)對(duì)治安造成影響。項(xiàng)目立地研究市場(chǎng)概況近幾年隨著政府對(duì)漢正街區(qū)域市場(chǎng)功能的重新細(xì)化及定位，對(duì)區(qū)域資源進(jìn)行了重新整合、優(yōu)化，政府針對(duì)區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)資金的投入正逐年遞增，交通及生活配套等各方面得到了有效改善。同時(shí)也有力推進(jìn)了區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮發(fā)展。目前漢正街區(qū)域在售樓盤(pán)4個(gè)，物業(yè)形態(tài)以高層為主，主要包括：漢正會(huì)館、海山友誼城、美奇·青年匯和中電·尊榮國(guó)際。市場(chǎng)成交均價(jià)在6750元/㎡左右。目前漢正街區(qū)域房地長(zhǎng)市場(chǎng)的發(fā)展正屬于上升階段。項(xiàng)目立地研究區(qū)域在售樓盤(pán)項(xiàng)目一覽表項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商總建筑面積主打面積（㎡）均價(jià)（元/㎡）物業(yè)類(lèi)型海山·友誼城武漢海山房地產(chǎn)公司38000㎡70～956600高層漢正會(huì)館武漢市龍騰置業(yè)公司50000㎡59～896300（尾盤(pán)）高層美奇青年匯2期湖北地龍實(shí)業(yè)集團(tuán)公司22000㎡36～476300（預(yù)熱）高層中電尊榮國(guó)際武漢藍(lán)天房地產(chǎn)公司56160㎡108～1216400（尾盤(pán)）高層項(xiàng)目立地研究?jī)r(jià)格分析項(xiàng)目名稱(chēng)均價(jià)(元/m2)最低價(jià)(元/m2)最高價(jià)(元/m2)海山·友誼城670061007500漢正會(huì)館675063007800美奇青年匯630058006500中電尊榮國(guó)際725069008000漢正街區(qū)域在售樓盤(pán)價(jià)格比較9000800070006000500040003000200010000海山·友誼城

漢正會(huì)館

美奇青年匯2期

中電尊榮國(guó)際最低價(jià)(元/m2)

最高價(jià)(元/m2)

均價(jià)(元/m2)總結(jié)分析：從圖表可以看出目前漢正街區(qū)域在售樓盤(pán)市場(chǎng)成交均價(jià)在6750元/㎡左右；樓盤(pán)間價(jià)格差異明顯，這與項(xiàng)目產(chǎn)品品質(zhì)、區(qū)位價(jià)值有著緊密聯(lián)系。項(xiàng)目立地研究產(chǎn)品分析從右表可以看出漢正街區(qū)域目前在售樓盤(pán)市場(chǎng)供應(yīng)量以中小戶(hù)型為主；大面積戶(hù)型市場(chǎng)占有量少，這是區(qū)域

產(chǎn)品供應(yīng)市場(chǎng)的一個(gè)空白點(diǎn)。漢正街區(qū)域各戶(hù)型面積比例31%42%18%9%30m2～60m2

61m2～90m2

91m2～120m2

120m2以上客源分析◆客戶(hù)范圍主要集中在漢正街區(qū)域；◆客戶(hù)職業(yè)主要以漢正街區(qū)域個(gè)體商戶(hù)為主；◆大部分客源多為二次置業(yè)者，文化程度不高但經(jīng)濟(jì)收入較高，對(duì)居住環(huán)境及物業(yè)管理有較高要求，希望提高居住舒適度；◆客戶(hù)購(gòu)房方式多以銀行貸款為主。項(xiàng)目立地研究項(xiàng)目立地研究市場(chǎng)優(yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)◆介于政府對(duì)該區(qū)域多功能的定位規(guī)劃（商品批發(fā)中心、商貿(mào)旅游中心、休閑娛樂(lè)中心及濱水生態(tài)居住區(qū)），給項(xiàng)目提供了多種策劃方案進(jìn)行選擇；◆目前區(qū)域市場(chǎng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成功運(yùn)作，大大降低了后續(xù)入市項(xiàng)目的市場(chǎng)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)；◆目前區(qū)域的交通、商貿(mào)及其他生活配套設(shè)施日趨完善，極大提升了區(qū)域的地段升值空間；◆本區(qū)域與外界交通聯(lián)系較多，有利于擴(kuò)大區(qū)域市場(chǎng)客源范圍；◆目前區(qū)域市場(chǎng)客戶(hù)主要來(lái)自漢正街當(dāng)?shù)貍€(gè)體商戶(hù)，有利于鎖定項(xiàng)目的目標(biāo)客戶(hù)群；劣勢(shì)◆目前區(qū)域開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)模不大，檔次一般，不能滿(mǎn)足居民提高生活品質(zhì)需求的需要；◆本區(qū)域?qū)儆诔鞘械木幼±铣菂^(qū)，拆遷、安置費(fèi)用較高，增加項(xiàng)目市場(chǎng)開(kāi)發(fā)成本；◆本區(qū)域是武漢的居住老城區(qū)，住宅建設(shè)年限久遠(yuǎn)，影響區(qū)域居住檔次的整體提升；◆本區(qū)域存在較多競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)，會(huì)對(duì)后續(xù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)構(gòu)成一定的市場(chǎng)威脅。確定競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域和競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域：針對(duì)本項(xiàng)目所在的位置及市場(chǎng)特征，在充分的市場(chǎng)調(diào)研的基礎(chǔ)上，我們確定寶豐商圈板塊、武廣商圈板塊為我們的競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域。這些板塊無(wú)論在建筑形態(tài)、地位位置、價(jià)格、房型上都與本項(xiàng)目有著相同或相似之處。競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手：在確定競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域的范圍內(nèi)，我們將海山友誼城、美奇·青年匯、漢正會(huì)館、中電·尊榮國(guó)際、時(shí)代天驕、新華明珠確定為本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案，它們從規(guī)劃、戶(hù)型、價(jià)格、客戶(hù)、園林景觀、配套、開(kāi)發(fā)模式、定位推廣等方面都對(duì)本項(xiàng)目有借鑒之處。競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域分析寶豐商圈區(qū)域分析 環(huán)境面區(qū)域環(huán)境寶豐商圈區(qū)域?qū)儆诔~口的中心城區(qū)，寶豐路與解放大道交匯處是寶豐商圈的核心位置。目前區(qū)內(nèi)商業(yè)氛圍濃厚，是正在興起的商業(yè)區(qū)；同時(shí)該區(qū)域絕大多數(shù)居民住宅建設(shè)年限較長(zhǎng)，屬于城市的居住老城區(qū)，公共綠化面積較少，整體居住環(huán)境不是很理想。競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域分析寶豐商圈區(qū)域分析 環(huán)境面交通配套本區(qū)域道路暢通、交通便利，有多條公交線路通達(dá)全市。解放大道、寶豐一路硚口路作為區(qū)域的主要交通干道貫穿整個(gè)區(qū)域，具體路況情況如下：解放大道——雙向6車(chē)道——主要公交線路：31、46、208、536路等；寶豐一路——雙向4車(chē)道——主要公交線路：411、801、802路等；硚口路——雙向4車(chē)道——主要公交線路：5、42、411、558、609路等醫(yī)療配套本區(qū)域醫(yī)療配套設(shè)施齊全，主要包括：同濟(jì)醫(yī)院、省中山醫(yī)院及沿街的中聯(lián)大藥房、康宇大藥房等。競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域分析寶豐商圈區(qū)域分析 環(huán)境面商業(yè)配套解放大道與寶豐路交匯處是寶豐商圈的核心區(qū)域。區(qū)域范圍內(nèi)商業(yè)氛圍濃厚，配套實(shí)施齊全，主要包括：中百倉(cāng)儲(chǔ)超市、時(shí)代天驕商業(yè)中心、國(guó)美電器、艷陽(yáng)天酒店、工貿(mào)家電等。能夠滿(mǎn)足區(qū)域居民日常生活需要。醫(yī)療配套本區(qū)域醫(yī)療配套設(shè)施齊全，主要包括：同濟(jì)醫(yī)院、省中山醫(yī)院及沿街的中聯(lián)大藥房、康宇大藥房等。文體配套區(qū)域文教配套設(shè)施齊全，主要包括：市26中、市62中、市體育館。方便區(qū)域居民子女教育。競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域分析寶豐商圈區(qū)域分析 環(huán)境面區(qū)域環(huán)境總結(jié)優(yōu)勢(shì)◆區(qū)內(nèi)商貿(mào)、醫(yī)療等生活配套設(shè)施齊全，滿(mǎn)足居民日常生活需要；◆區(qū)域道路暢通，交通便利，有多條公交線路運(yùn)行通過(guò)；◆區(qū)域范圍內(nèi)文體配套齊全，方便居民子女教育及進(jìn)行社外活動(dòng)。劣勢(shì)◆區(qū)域范圍內(nèi)公共綠地面積較少，道路車(chē)流量較大，存在一定程度的噪音污染，整體居住環(huán)境不好；◆區(qū)域多數(shù)居民住宅過(guò)于陳舊，人口普遍受教育文化程度不高，人文環(huán)境不高；◆區(qū)域流動(dòng)人口較多，人員構(gòu)成復(fù)雜，會(huì)對(duì)區(qū)域社會(huì)治安造成一定的影響。競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域分析市場(chǎng)面寶豐商圈區(qū)域分析區(qū)域在售樓盤(pán)項(xiàng)目一覽表項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商總建筑面（㎡）主力面積（㎡）均價(jià)（元/㎡）物業(yè)類(lèi)型時(shí)代天驕湖北潤(rùn)海商發(fā)聯(lián)合38000102～1256500高層同馨花園武漢江華房地產(chǎn)公司700000121～1766500（預(yù)熱）高層價(jià)格分析項(xiàng)目名稱(chēng)均價(jià)(元/m2)最低價(jià)(元/m2)最高價(jià)(元/m2)時(shí)代天驕650063007200同馨花園680065007500寶豐區(qū)域在售樓盤(pán)價(jià)格比較75007000650060005500均價(jià)(元/m2)

最低價(jià)(元/m2)

最高價(jià)(元/m2)時(shí)代天驕

同馨花園總結(jié)分析：從圖表可以看出目前寶豐區(qū)域在售樓盤(pán)市場(chǎng)成交均價(jià)在6500元/㎡左右；樓盤(pán)間價(jià)格差異明顯，這與項(xiàng)目自身?xiàng)l件、區(qū)位價(jià)值有著緊密聯(lián)系。競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域分析市場(chǎng)面寶豐商圈區(qū)域分析產(chǎn)品分析從右表可以看出目前寶豐區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)以中大戶(hù)型為主，主要集中在90㎡～140㎡為主，比例達(dá)到市場(chǎng)供應(yīng)量的79%。反應(yīng)區(qū)域居民居住舒適度得到進(jìn)一步提高。寶豐區(qū)域各戶(hù)型面積比例分布12%38%41%9%90m2以下

91m2～120m2

121m2～140m2

140m2以上競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域分析寶豐商圈區(qū)域分析 市場(chǎng)面客源分析客戶(hù)范圍分布較廣，不易鎖定項(xiàng)目的目標(biāo)客戶(hù)群；外地客戶(hù)比例較大，占到市場(chǎng)銷(xiāo)售份額的25%；客戶(hù)職業(yè)呈現(xiàn)多樣化，包括：政府機(jī)關(guān)職員、企事業(yè)單位干部及學(xué)校老師等；大部分客源多為二次置業(yè)者，文化程度高，經(jīng)濟(jì)收入較高，對(duì)居住環(huán)境及物業(yè)管理有較高要求，希望提高居住舒適度；客源購(gòu)房多以銀行貸款為主。競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域分析市場(chǎng)面寶豐商圈區(qū)域分析區(qū)域市場(chǎng)優(yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)：◆區(qū)域市場(chǎng)前期項(xiàng)目的成功運(yùn)作，大大降低后續(xù)項(xiàng)目的市場(chǎng)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)；◆區(qū)內(nèi)市場(chǎng)商業(yè)氛圍濃厚，有利于發(fā)揮項(xiàng)目市場(chǎng)商業(yè)部份潛力；◆目前本區(qū)域范圍內(nèi)中高檔樓盤(pán)不多，有利于后續(xù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目填補(bǔ)市場(chǎng)空白；◆區(qū)域地段優(yōu)勢(shì)明顯，交通便利，客戶(hù)分布范圍較廣，有利于增加市場(chǎng)客源；◆目前區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)產(chǎn)品戶(hù)型種類(lèi)較多，面積較廣，方便客戶(hù)進(jìn)行購(gòu)房選擇。劣勢(shì)：◆本區(qū)域?qū)儆诔鞘械木幼±铣菂^(qū)，拆遷、安置費(fèi)用較高，增加項(xiàng)目市場(chǎng)開(kāi)發(fā)成本；◆目前區(qū)域市場(chǎng)樓盤(pán)價(jià)格調(diào)整頻率過(guò)高，漲幅額度較大，與區(qū)域居民消費(fèi)能力差距較大；◆目前區(qū)域市場(chǎng)客源分布范圍較廣，不易鎖定項(xiàng)目的目標(biāo)客戶(hù)群；◆本區(qū)域存在競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)，會(huì)對(duì)后續(xù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)構(gòu)成一定的市場(chǎng)威脅。武廣商圈區(qū)域分析——環(huán)境面區(qū)域環(huán)境武廣商圈區(qū)域是目前武漢市配套最完善、檔次最高、功能最齊全的綜合性中心商業(yè)區(qū)。其中以泰合廣場(chǎng)、世界貿(mào)易大廈和武漢廣場(chǎng)為代表，區(qū)域內(nèi)匯聚了萬(wàn)松園國(guó)際精品商業(yè)街及武廣、世貿(mào)、SOGO等眾多高品質(zhì)商業(yè)廣場(chǎng)。區(qū)內(nèi)公共綠化地不多，中山公園作為區(qū)內(nèi)唯數(shù)不多的大型公園已成為居民日常健身活動(dòng)的主要場(chǎng)所。競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域分析競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域分析武廣商圈區(qū)域分析——環(huán)境面交通配套本區(qū)域交通路網(wǎng)發(fā)達(dá)，交通便利。解放大道、青年路、京漢大道、新華路作為區(qū)內(nèi)的主要交通干道承擔(dān)著區(qū)內(nèi)主要的交通運(yùn)輸任務(wù)。隨著城市地鐵的建設(shè)，將進(jìn)一步提升區(qū)域交通運(yùn)輸能力。具體路況及公交線路如下：解放大道——雙向10車(chē)道——主要公交線路：571、524、705、808路等；青年路——雙向8車(chē)道——主要公交線路：542、603、38、10、715路等；新華路——雙向6車(chē)道——主要公交線路9、42、47、64、519、69路等；京漢大道——雙向4車(chē)道——主要公交線路：輕軌1號(hào)線、201、291路等。武廣商圈區(qū)域分析——環(huán)境面商業(yè)配套作為武漢市配套最完善、檔次最高、功能最齊全的城市中心商業(yè)區(qū)，武廣商圈聚集了漢口地區(qū)中高檔寫(xiě)字樓和商業(yè)廣場(chǎng)，其中以泰合廣場(chǎng)、世界貿(mào)易大廈和武漢廣場(chǎng)為代表。經(jīng)過(guò)近40年的發(fā)展現(xiàn)已成為目前武漢最大、最繁華的城市中心商業(yè)區(qū)。區(qū)域內(nèi)匯聚了萬(wàn)松園國(guó)際精品商業(yè)街及武廣、世貿(mào)、SOGO等眾多高品質(zhì)商業(yè)廣場(chǎng)，此商圈蘊(yùn)涵的價(jià)值將不可估量。競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域分析醫(yī)療配套本區(qū)域醫(yī)療配套設(shè)施齊全且規(guī)模較大，主要包括：協(xié)和醫(yī)院、東南醫(yī)院。能滿(mǎn)足居民日常就醫(yī)需要。文教配套本區(qū)域內(nèi)的文教設(shè)施比較齊全，主要包括：市20中、市12中、武漢市家裝學(xué)校。方便居民子女教育。武廣商圈區(qū)域分析——環(huán)境面競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域分析武廣商圈區(qū)域分析——環(huán)境面區(qū)域環(huán)境總結(jié)優(yōu)勢(shì)：◆本區(qū)域交通路網(wǎng)發(fā)達(dá)，且有輕軌運(yùn)行經(jīng)過(guò)，區(qū)域交通極為便捷；◆作為城市中心商業(yè)區(qū)，區(qū)內(nèi)云集眾多大型綜合商場(chǎng)，極大滿(mǎn)足居民日常生活需求；◆區(qū)內(nèi)文教、醫(yī)療配套設(shè)施齊全，為居民提供了生活便利；◆中山公園作為城市中心區(qū)內(nèi)稀有的自然環(huán)境資源已成為居民健身活動(dòng)的主要場(chǎng)所。劣勢(shì)：◆區(qū)域內(nèi)過(guò)多的車(chē)流量，會(huì)產(chǎn)生一定的噪音污染，不利于居住環(huán)境的提高；◆區(qū)域內(nèi)人口密集，人員文化層次差異大，人文環(huán)境復(fù)雜；◆區(qū)內(nèi)部分街道較臟亂，存在占道經(jīng)營(yíng)現(xiàn)象，影響區(qū)域整體形象的提升。競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域分析武廣商圈區(qū)域分析——市場(chǎng)面區(qū)域在售樓盤(pán)情況一覽表項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商總建筑面積（㎡）主力面積（㎡）均價(jià)（元/㎡）物業(yè)類(lèi)型新華明珠湖北新華房地產(chǎn)公司6246660～1207200高層天下國(guó)際紅館武漢九通置業(yè)6709740～707000（預(yù)熱）高層漢口中心嘉園銀泰房地產(chǎn)公司15000086～1287000（預(yù)熱）高層價(jià)格分析項(xiàng)目名稱(chēng)均價(jià)（元/㎡）最高價(jià)（元/㎡）最低價(jià)（元/㎡）新華明珠710079006480漢口中心嘉園暫不知暫不知7000天下國(guó)際紅館暫不知暫不知7000項(xiàng)目的價(jià)格相對(duì)于其他區(qū)域偏高，這與項(xiàng)目地段、產(chǎn)品規(guī)劃特點(diǎn)以及周邊環(huán)境有著緊密聯(lián)系。競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域分析產(chǎn)品分析武廣商圈物業(yè)形態(tài)均為高層，由于中心城區(qū)土地的稀缺性，使得區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目整體價(jià)格偏高。目前區(qū)域市場(chǎng)產(chǎn)品戶(hù)型面積呈現(xiàn)多樣化，各面積段在市場(chǎng)具有相應(yīng)的供應(yīng)量，分布均衡，方便客戶(hù)進(jìn)行購(gòu)房選擇。武廣商圈區(qū)域分析——市場(chǎng)面武廣商圈區(qū)域各戶(hù)型比例分布28%21%29%6%16%90-130㎡40-70㎡130-160㎡70-90㎡160㎡以上競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域分析客源分析◆區(qū)內(nèi)客源主要集中在西北湖片區(qū)及江岸區(qū)居民；員、◆客戶(hù)群體普遍收入較高，職業(yè)呈現(xiàn)多樣化，包括：政府官公務(wù)員及企事業(yè)單位干部；◆客源主要以二次置業(yè)為主，含有少量投資客，置業(yè)者主要

以提高居住環(huán)境及檔次為前提，投資者主要以發(fā)展前景為主要前提。武廣商圈區(qū)域分析——市場(chǎng)面競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域分析武廣商圈區(qū)域分析——市場(chǎng)面區(qū)域市場(chǎng)總結(jié)優(yōu)勢(shì)◆區(qū)內(nèi)居民購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)，市場(chǎng)需求量較大，區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景較好；◆本區(qū)域是城市中心繁華區(qū)，項(xiàng)目整體檔次高，是城市高端居住人群的象征；◆介于本區(qū)域?qū)儆诔鞘芯C合性商業(yè)服務(wù)區(qū)，有利于項(xiàng)目進(jìn)行多元化開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)；◆區(qū)域地段優(yōu)勢(shì)明顯，交通便利，客戶(hù)分布范圍較廣，有利于增加市場(chǎng)客源；◆區(qū)內(nèi)地段人流量大，有利于項(xiàng)目進(jìn)行市場(chǎng)的宣傳推廣。劣勢(shì)◆本區(qū)域?qū)儆诔鞘械闹行牡貐^(qū)，區(qū)內(nèi)可供開(kāi)發(fā)土地量較少，土地資源稀缺性表現(xiàn)明顯；◆目前區(qū)內(nèi)建筑密度大，拆遷、安置費(fèi)用較高，增加項(xiàng)目市場(chǎng)開(kāi)發(fā)成本；◆目前區(qū)域市場(chǎng)客源分布范圍較廣，不易鎖定項(xiàng)目的目標(biāo)客戶(hù)群；◆本區(qū)域存在競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)，會(huì)對(duì)后續(xù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)構(gòu)成一定的市場(chǎng)威脅。競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域分析項(xiàng)目名稱(chēng)時(shí)代天驕物業(yè)類(lèi)型高層銷(xiāo)售率90%占地面積12861㎡開(kāi)發(fā)商湖北潤(rùn)海商發(fā)聯(lián)合置業(yè)有限公司建筑面積71630㎡價(jià)格6500元/㎡開(kāi)盤(pán)時(shí)間2007.4.28客戶(hù)情況硚口當(dāng)?shù)鼐用瘢蛻?hù)職業(yè)呈現(xiàn)多樣化,包括：教師、企事業(yè)單位職員及個(gè)體營(yíng)運(yùn)者區(qū)域外競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析——時(shí)代天驕基本數(shù)據(jù)規(guī)劃立面：項(xiàng)目外立面體現(xiàn)現(xiàn)代風(fēng)格，采用高級(jí)面磚，主體呈灰色調(diào)，適宜地域特色，又符合休閑、居住氛圍。園林景觀：小區(qū)配有10000㎡集中組團(tuán)式園林景觀，具有中國(guó)蘇州園林風(fēng)格。符合居民不斷提高的生活品質(zhì)要求。競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析區(qū)域外競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析——時(shí)代天驕配套項(xiàng)目?jī)?nèi)部公建種類(lèi)較多，功能齊全，主要包括：會(huì)所、游泳池、兒童賽車(chē)場(chǎng)及晨練廣場(chǎng)，項(xiàng)目周邊商貿(mào)、醫(yī)療、文教配套齊全，滿(mǎn)足居民日常生活需要。開(kāi)發(fā)模式項(xiàng)目分期開(kāi)發(fā)，有利于開(kāi)發(fā)商縮短資金投入周期，降低市場(chǎng)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。產(chǎn)品定位推廣模式項(xiàng)目產(chǎn)品定位為中高檔住宅小區(qū)，主要采用道路立牌廣告、報(bào)紙廣告等方式進(jìn)行宣傳，公眾認(rèn)知度較高。戶(hù)型產(chǎn)品戶(hù)型面積范圍較廣，從36㎡～125㎡，戶(hù)型種類(lèi)多樣化。戶(hù)型比例：36㎡～53㎡——28%；66㎡——20%；102～125㎡——52%戶(hù)型分析：戶(hù)型布局緊湊，動(dòng)靜、干濕功能分區(qū)合理，房間建筑面積利用率高。競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析區(qū)域外競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析——時(shí)代天驕項(xiàng)目小結(jié)該項(xiàng)目位于寶豐商圈的核心區(qū)域，地理位置優(yōu)勢(shì)明顯；小區(qū)園林景觀采用蘇州園林設(shè)計(jì)風(fēng)格，體現(xiàn)項(xiàng)目獨(dú)具特色的規(guī)劃特點(diǎn)；該項(xiàng)目戶(hù)型面積范圍大，房型種類(lèi)多，整體布局較方正，能夠滿(mǎn)足不同客戶(hù)的居住需求；該項(xiàng)目物業(yè)形態(tài)包括小戶(hù)型的酒店式公寓，與本項(xiàng)目接近，戶(hù)型特點(diǎn)值得關(guān)注；項(xiàng)目容積率過(guò)高，會(huì)對(duì)居住的舒適程度產(chǎn)生一定的影響。競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析區(qū)域外競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析——新華明珠基本數(shù)據(jù)項(xiàng)目名稱(chēng)新華明珠物業(yè)類(lèi)型高層銷(xiāo)售率暫未出售占地面積12078㎡開(kāi)發(fā)商湖北新華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司建筑面積62466㎡價(jià)格7200元/㎡開(kāi)盤(pán)時(shí)間預(yù)計(jì)2007.8.26客戶(hù)情況以周邊區(qū)域客源為主，客戶(hù)職業(yè)呈現(xiàn)多樣化，包括：政府機(jī)關(guān)、銀行、醫(yī)院及周邊寫(xiě)字樓私企高收入人群規(guī)劃立面：項(xiàng)目的外立面主要以灰白色面磚為主，力顯簡(jiǎn)潔現(xiàn)代感，與周邊商業(yè)繁華區(qū)相融合。園林景觀：小區(qū)在兩棟建筑物之間布置樓間綠化帶。配套：小區(qū)建有約5000平方的商業(yè)裙樓、地下停車(chē)場(chǎng)。競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析區(qū)域外競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析——新華明珠戶(hù)型產(chǎn)品戶(hù)型面積范圍較廣，從60㎡～160㎡，戶(hù)型種類(lèi)多樣化，方便客戶(hù)進(jìn)行購(gòu)房選擇；戶(hù)型比例：60㎡～70㎡—29% 90㎡～135㎡—37%140

㎡～160㎡—34%㎡戶(hù)型分析：戶(hù)型動(dòng)靜分區(qū)不合理，有少量異型房，部分房型存在暗衛(wèi)開(kāi)發(fā)模式項(xiàng)目分兩期開(kāi)發(fā)，有利于降低開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，提高利潤(rùn)。產(chǎn)品定位推廣模式產(chǎn)品定位于中高檔住宅，主要以報(bào)紙平面廣告、圍墻廣告宣傳為主。競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析區(qū)域外競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析——新華明珠項(xiàng)目小結(jié)◆項(xiàng)目臨近交通主干道，周邊交通路網(wǎng)發(fā)達(dá)，交通便利；◆項(xiàng)目位于武廣商圈內(nèi)，商業(yè)氛圍濃厚，能帶動(dòng)小區(qū)商業(yè)發(fā)展；◆項(xiàng)目戶(hù)型面積呈多樣化，可供不同層次消費(fèi)者的需求；◆項(xiàng)目周邊自然環(huán)境優(yōu)美，有西北湖廣場(chǎng)、中山公園、噴泉公園等，能滿(mǎn)足居民娛樂(lè)文化休閑需要；◆項(xiàng)目位于武廣商圈內(nèi)，周邊擁有成熟完善的生活配套，能滿(mǎn)足居民的生活需求。競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析——漢正會(huì)館基本數(shù)據(jù)規(guī)劃立面：項(xiàng)目外立面體現(xiàn)現(xiàn)代風(fēng)格，采用保溫節(jié)能材料，主體呈銀灰色調(diào)，整體效果比較現(xiàn)代、大氣，與樓盤(pán)居住品質(zhì)相符。園林景觀：項(xiàng)目配有3000m2生態(tài)空中花園，園林景觀特征體現(xiàn)不明顯。配套：項(xiàng)目?jī)?nèi)部公建配套比較單一，以底層商鋪為主。項(xiàng)目名稱(chēng)漢正會(huì)館物業(yè)類(lèi)型高層銷(xiāo)售率94%占地面積21000㎡開(kāi)發(fā)商武漢龍騰置業(yè)有限公司建筑面積50000㎡價(jià)格6700元/㎡開(kāi)盤(pán)時(shí)間2006.6客戶(hù)情況漢正街當(dāng)?shù)鼐用?，主要從事服裝批發(fā)、零售生意的個(gè)體戶(hù)，經(jīng)濟(jì)收入較好競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析——漢正會(huì)館戶(hù)型產(chǎn)品戶(hù)型面積從59㎡～135㎡，范圍較廣，戶(hù)型種類(lèi)較多，方便客戶(hù)選擇；戶(hù)型比例：59㎡～69㎡——30%79㎡

～89㎡——60% 130㎡

～135㎡——10%戶(hù)型分析：戶(hù)型布局不是很方正，局部轉(zhuǎn)角過(guò)大，房間建筑面積利用率不高。開(kāi)發(fā)模式項(xiàng)目一次性開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)商實(shí)力較強(qiáng)，有利于樹(shù)立品牌形象。產(chǎn)品定位推廣模式項(xiàng)目產(chǎn)品定位為漢正街區(qū)域高檔住宅小區(qū)，主要采用道路立牌廣告、報(bào)紙廣告等方式進(jìn)行宣傳，公眾認(rèn)知度較高。競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析項(xiàng)目小結(jié)◆該項(xiàng)目處于漢正街商圈的核心區(qū)域，地段價(jià)值優(yōu)勢(shì)明顯；◆項(xiàng)目總體布局呈圍合式的八字形結(jié)構(gòu)，充分利用項(xiàng)目地位位置最大限度將兩江水景引入住戶(hù)；◆該項(xiàng)目整體規(guī)模小，無(wú)法建設(shè)大規(guī)模的生活配套，與區(qū)域項(xiàng)目之間的融合非常重要；◆該項(xiàng)目戶(hù)型布局不是很方正，轉(zhuǎn)角過(guò)大，房間建筑面積利用率不高，居住舒適程度受到限制；◆項(xiàng)目?jī)?nèi)部公建配套形態(tài)單一，不利于小區(qū)居住生活品質(zhì)的全面提升。區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析——漢正會(huì)館競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析——海山友誼城基本數(shù)據(jù)規(guī)劃立面：項(xiàng)目外立面為現(xiàn)代風(fēng)格，底層商鋪外墻采用干掛面磚，上部?jī)蓷澴≌瑯峭鈮κ褂脺\色高級(jí)涂料，顯得清新、簡(jiǎn)約。配套：項(xiàng)目一、二層為商業(yè)店鋪，地下一層為地下停車(chē)場(chǎng)，項(xiàng)目周邊商貿(mào)、醫(yī)療、文教配套齊全，滿(mǎn)足居民日常生活需要。項(xiàng)目名稱(chēng)海山·友誼城物業(yè)類(lèi)型高層銷(xiāo)售率90%占地面積3353㎡開(kāi)發(fā)商武漢海山房地產(chǎn)發(fā)展有限公司建筑面積38064㎡價(jià)格6700元/㎡開(kāi)盤(pán)時(shí)間2007.7.8客戶(hù)情況客源范圍較廣，客戶(hù)職業(yè)多樣化，包括企事業(yè)單位員工、個(gè)體商戶(hù)、教師等規(guī)劃布局圖競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析戶(hù)型產(chǎn)品戶(hù)型面積從60㎡～115㎡，頂層為5.4米的挑空層（可做復(fù)式樓），滿(mǎn)足不同客戶(hù)群的置業(yè)需求；戶(hù)型比例：一室一廳：63.23㎡——25%—25%

兩室兩廳：94.17㎡——25%兩室一廳：70.41㎡～71.9㎡—三室兩廳：112.03㎡——25%戶(hù)型分析：房型方正，動(dòng)靜分區(qū)較合理，但部分戶(hù)型客廳、餐廳采光效果不好，一室一廳、兩室一廳兩種戶(hù)型的空間利用率較低。開(kāi)發(fā)模式采用整體開(kāi)發(fā)模式，一次投放市場(chǎng)，節(jié)約運(yùn)營(yíng)成本。產(chǎn)品定位推廣模式項(xiàng)目產(chǎn)品定位為中高檔商住樓，主要采用圍墻廣告、報(bào)紙廣告等方式進(jìn)行宣傳，公眾認(rèn)知度較高。區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析——海山友誼城區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析——海山友誼城項(xiàng)目小結(jié)◆該項(xiàng)目位于友誼路與民主二路交匯處，享有武廣商圈、江漢路商圈的商業(yè)配套，與友誼路中學(xué)為鄰，地理位置優(yōu)勢(shì)明顯；◆與項(xiàng)目相鄰的友誼大道路況較好，路邊整潔；◆該項(xiàng)目房型較方正，戶(hù)型涵蓋一房、兩房、三房，滿(mǎn)足不同客戶(hù)群需求；◆該項(xiàng)目一室一廳、兩室一廳小戶(hù)型較狹長(zhǎng)，采光不好且室內(nèi)面積利用率不高，本項(xiàng)目在戶(hù)型設(shè)計(jì)中要注意規(guī)避；◆項(xiàng)目設(shè)計(jì)全封閉式陽(yáng)臺(tái)，計(jì)算全面積，感覺(jué)壓抑且不經(jīng)濟(jì)，本項(xiàng)目應(yīng)考慮設(shè)計(jì)半封閉陽(yáng)臺(tái)，比較受購(gòu)房者追捧。競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析——美奇青年匯基本數(shù)據(jù)項(xiàng)目名稱(chēng)美奇·青年匯物業(yè)類(lèi)型高層銷(xiāo)售率97%（一期）占地面積5200㎡開(kāi)發(fā)商湖北地龍實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司建筑面積22000㎡價(jià)格6300元/㎡開(kāi)盤(pán)時(shí)間2006.12.15客戶(hù)情況客源范圍較廣，主要為投資型購(gòu)房者，包括：企事業(yè)單位干部、IT工程師、教師等規(guī)劃立面：項(xiàng)目外立面體現(xiàn)現(xiàn)代風(fēng)格，住宅部分采用白色涂料，給人現(xiàn)代、簡(jiǎn)潔之感。園林景觀：規(guī)劃在商業(yè)裙樓頂層布置空中花園，提升項(xiàng)目環(huán)境質(zhì)量。配套：項(xiàng)目?jī)?nèi)部公建有1000㎡的多功能會(huì)所、大型立體停車(chē)場(chǎng)、美奇國(guó)際兒童城等，項(xiàng)目周邊商貿(mào)、醫(yī)療、文教配套齊全，滿(mǎn)足居民日常生活需要。競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析產(chǎn)品定位推廣模式項(xiàng)目產(chǎn)品定位為全裝修酒店式公寓，其宣傳方式較單一，主要采用樓體掛牌廣告進(jìn)行宣傳，由于項(xiàng)目周邊人流量比較大，達(dá)到了較好的宣傳效果。戶(hù)型產(chǎn)品定位為全裝修小戶(hù)型公寓，戶(hù)型面積從36㎡至72㎡；戶(hù)型比例：36㎡～50

㎡——70% 55㎡～72㎡——30%

戶(hù)型分析：戶(hù)型布局緊湊，室內(nèi)面積利用率高，但采面小，暗間比較多，部分戶(hù)型不方正。區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析——美奇青年匯開(kāi)發(fā)模式項(xiàng)目分期開(kāi)發(fā)，有利于開(kāi)發(fā)投入的資金回籠，并且在房?jī)r(jià)持續(xù)上漲期獲得房產(chǎn)升值收益。競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析——美奇青年匯項(xiàng)目小結(jié)◆該項(xiàng)目處于城市核心位置，緊鄰中山路，地段價(jià)值優(yōu)勢(shì)明顯；◆項(xiàng)目底層商業(yè)發(fā)展較成熟，地下大型停車(chē)場(chǎng)將為住戶(hù)帶來(lái)極大的便利；◆該項(xiàng)目按照都市中心公寓產(chǎn)品的國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)建造，提供星際酒店式物業(yè)服務(wù)，值得本項(xiàng)目借鑒；◆該項(xiàng)目3梯22戶(hù)，電梯配備不足，可能在上下班高峰期造成擁堵現(xiàn)象，本項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)中應(yīng)規(guī)避；◆項(xiàng)目宣傳推廣力度較小，但借助項(xiàng)目地段優(yōu)勢(shì)達(dá)到了較好的推廣效果，本項(xiàng)目在宣傳中應(yīng)突出賣(mài)點(diǎn)，并借助周邊過(guò)往人群宣傳，從而節(jié)約宣傳推廣成本、提高社會(huì)認(rèn)知度。競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)◆經(jīng)濟(jì)環(huán)境：漢正街區(qū)域作為全國(guó)性的商品批發(fā)交易市場(chǎng)，區(qū)域商品貿(mào)易成交金額正逐年遞增，居民收入增長(zhǎng)幅度較大，居民購(gòu)買(mǎi)力得到迅速提高并帶動(dòng)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的良好發(fā)展；◆時(shí)機(jī)：目前本項(xiàng)目周邊新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目較少且在售樓盤(pán)都已處于尾盤(pán)銷(xiāo)售階段，在城市房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升的局面下，進(jìn)入市場(chǎng)時(shí)機(jī)選擇洽到好處；◆地位：漢正街區(qū)域憑著悠久的歷史文化、便利的交通配套、繁榮的商業(yè)市場(chǎng)，社會(huì)認(rèn)知度較高，有利于項(xiàng)目樹(shù)立市場(chǎng)形象及進(jìn)行市場(chǎng)整合推廣；◆地段：本項(xiàng)目處于東漢正街批發(fā)市場(chǎng)的核心區(qū)域，鄰近沿江大道，與萬(wàn)商白馬毗鄰，周邊生活配套齊全，地理位置極為優(yōu)越；◆客源：本項(xiàng)目周邊中高檔樓盤(pán)不多，隨著居民對(duì)生活品質(zhì)要求的不斷提高，將為項(xiàng)目的市場(chǎng)開(kāi)發(fā)提供充足的客源供應(yīng)量；項(xiàng)目SWOT分析劣勢(shì)◆污染：本項(xiàng)目周邊車(chē)流量大，流動(dòng)人口較多，居民日常生活會(huì)收到噪音的污染；◆費(fèi)用：由于本項(xiàng)目前期建設(shè)年代久遠(yuǎn)，目前處于爛尾樓狀態(tài)，項(xiàng)目重新運(yùn)作需要投入更多的資金，加大了項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)預(yù)算成本；◆使用年限：由于本項(xiàng)目市場(chǎng)閑置時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，減少了項(xiàng)目居住使用年限，與周邊項(xiàng)目相比在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中處于劣勢(shì)；◆治安環(huán)境：由于本項(xiàng)目周邊流動(dòng)人口較多且人員構(gòu)成復(fù)雜，勢(shì)必會(huì)影響項(xiàng)目周邊治安狀況；◆認(rèn)知度：由于本項(xiàng)目建設(shè)年代久遠(yuǎn)，目前處于爛尾樓狀態(tài)，要重新樹(shù)立項(xiàng)目的公眾認(rèn)知度需要一段較長(zhǎng)的過(guò)渡時(shí)間；◆項(xiàng)目規(guī)模：本項(xiàng)目建筑規(guī)模較小，與其他項(xiàng)目相比市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力會(huì)有所減弱；◆居住環(huán)境：項(xiàng)目周邊居民住宅較為破舊，影響項(xiàng)目居住品質(zhì)的提高；項(xiàng)目SWOT分析機(jī)會(huì)◆隨著兩江四岸開(kāi)發(fā)、城市舊城改造的不斷深入，政府該區(qū)域進(jìn)行了重新定位，漢正街區(qū)域?qū)⒔ㄔO(shè)成為現(xiàn)代商貿(mào)中心區(qū)、都市工業(yè)示范區(qū)及濱水生態(tài)宜居區(qū)。項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢(shì)日益明顯；◆隨著政府對(duì)區(qū)域范圍內(nèi)的漢江綜合改造工程、漢江江灘公園等基礎(chǔ)公建項(xiàng)目的建設(shè)完成，勢(shì)必使項(xiàng)目周邊的居住環(huán)境得到有效改善；◆多動(dòng)能的區(qū)域定位有利于本項(xiàng)目進(jìn)行多元化的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)；◆目前區(qū)域其他項(xiàng)目的成功運(yùn)作將大大降低本項(xiàng)目的市場(chǎng)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)；項(xiàng)目SWOT分析威脅◆隨著國(guó)家對(duì)貸款利率的上調(diào)及房貸首付額度可能提升等諸多政策不利因素的影響，會(huì)對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生一定的市場(chǎng)去化壓力?！綦S著國(guó)家對(duì)土地增值稅額度的提高，對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)開(kāi)發(fā)將造成一定的開(kāi)發(fā)危險(xiǎn)；◆與本項(xiàng)目相鄰的地產(chǎn)項(xiàng)目“海山友誼城”在區(qū)域位置、產(chǎn)品形態(tài)上都與本項(xiàng)目有相同之處，“海山友誼城”的開(kāi)發(fā)將對(duì)本項(xiàng)目運(yùn)作產(chǎn)生強(qiáng)大的市場(chǎng)沖擊；◆與本項(xiàng)目距離較近的寶豐區(qū)域在居民生活配套方面優(yōu)勢(shì)明顯，這將吸引本項(xiàng)目的部分客源；項(xiàng)目核心價(jià)值體系的建議與挖掘市場(chǎng)時(shí)機(jī)◆本項(xiàng)目是在武漢市政府確定漢正街區(qū)域多功能定位政策下出現(xiàn)的，區(qū)內(nèi)整體居住環(huán)境及生活配套將進(jìn)一步完善與提升，項(xiàng)目會(huì)受到區(qū)域總體規(guī)劃的利好影響?！舯卷?xiàng)目周邊海山友誼城、中電·尊榮國(guó)際等項(xiàng)目都已處于銷(xiāo)售尾期，目前項(xiàng)目周邊基本沒(méi)有新開(kāi)項(xiàng)目，本項(xiàng)目在此時(shí)機(jī)進(jìn)入市場(chǎng)使得競(jìng)爭(zhēng)壓力有所減緩。項(xiàng)目核心價(jià)值體系的建議與挖掘自身?xiàng)l件◆地段價(jià)值——本項(xiàng)目處于東漢正街批發(fā)市場(chǎng)的核心區(qū)域，周邊生活配套齊全，地理位置極為優(yōu)越；◆成熟配套——本項(xiàng)目周邊擁有成熟的居住生活配套，能滿(mǎn)足居民日常生活需要；◆物業(yè)形態(tài)——本項(xiàng)目是高層建筑，而項(xiàng)目周邊多為建筑年代久遠(yuǎn)的低層住宅，有利于提升本項(xiàng)目的區(qū)域市場(chǎng)形象；◆規(guī)劃特點(diǎn)——本項(xiàng)目商業(yè)公建部分面積大，有利于發(fā)揮項(xiàng)目商業(yè)部分市場(chǎng)價(jià)值。項(xiàng)目核心價(jià)值體系的建議與挖掘區(qū)位價(jià)值◆本區(qū)域依仗悠久的歷史文化、便利的交通配套已成為外界認(rèn)識(shí)武漢的一個(gè)重要窗口，有利于擴(kuò)大本區(qū)域在社會(huì)的公眾認(rèn)知度；◆隨著政府對(duì)該區(qū)域的重新定位，本區(qū)域?qū)⒊蔀楝F(xiàn)代化的商貿(mào)中心區(qū)、都市工業(yè)示范區(qū)、濱水生態(tài)宜居區(qū)及和諧建設(shè)特色區(qū)，區(qū)域地位將得到顯著提升。項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)建議項(xiàng)目規(guī)劃布局住宅類(lèi)型選擇：擬采用點(diǎn)式高層住宅，住宅平面呈方形，方便采光及通風(fēng)；建筑風(fēng)格選擇：該項(xiàng)目建議采用現(xiàn)代主義建筑風(fēng)格，以體現(xiàn)時(shí)代特征為主，強(qiáng)調(diào)空間構(gòu)圖明確美觀，建達(dá)到筑外觀簡(jiǎn)潔的效果。建筑外墻建議使用高級(jí)涂料，項(xiàng)目主色調(diào)呈銀灰色，最大限度做到與周邊環(huán)境搭配協(xié)調(diào)，盡顯典雅、大方。項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)建議產(chǎn)品戶(hù)型設(shè)計(jì)戶(hù)型配比設(shè)計(jì)：根據(jù)目標(biāo)客戶(hù)群體職業(yè)特征及家庭結(jié)構(gòu)情況，該項(xiàng)目擬采用實(shí)用型住宅進(jìn)行產(chǎn)品戶(hù)型設(shè)計(jì)。戶(hù)型設(shè)計(jì)擬采用以2房為主，3房為輔及少量1房戶(hù)型。具體戶(hù)型面積范圍及比例如下：戶(hù)型面積范圍配比1室1衛(wèi)38㎡～56㎡1/62房1廳1衛(wèi)72㎡～80㎡1/62房2廳1衛(wèi)85㎡～95㎡2/63房2廳1衛(wèi)106～118㎡2/6項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)建議產(chǎn)品戶(hù)型設(shè)計(jì)戶(hù)型布置：根據(jù)本項(xiàng)目規(guī)劃布局特點(diǎn)擬采用2梯6戶(hù)進(jìn)行樓層戶(hù)型配置，應(yīng)避免出現(xiàn)前后套房間的對(duì)視、斜視現(xiàn)象出現(xiàn)，保證住戶(hù)自身的私密性。廚衛(wèi)裝修：為滿(mǎn)足目標(biāo)客戶(hù)實(shí)際生活需要，體現(xiàn)實(shí)用性住宅特點(diǎn)，建議本項(xiàng)目對(duì)廚房及衛(wèi)生間進(jìn)行精裝修，可縮短入住時(shí)間。戶(hù)型特點(diǎn)：擬采用以起居室（廳）為中心的組合方式，在有限的戶(hù)

型使用面積分配上，建議適當(dāng)增大起居室（廳）、廚房及衛(wèi)生間面積，可適當(dāng)縮減臥室面積，符合現(xiàn)代人們文明生活的標(biāo)準(zhǔn)。項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)建議產(chǎn)品戶(hù)型設(shè)計(jì)戶(hù)型功能細(xì)化：好的戶(hù)型要為住戶(hù)提供最佳的生活功能空間，應(yīng)做到內(nèi)外分區(qū)、動(dòng)靜分區(qū)及潔污分區(qū)明顯。本項(xiàng)目戶(hù)型設(shè)計(jì)應(yīng)重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)戶(hù)型功能細(xì)化，做到空間組合的層次清晰、布局合理。廚房設(shè)計(jì)：廚房應(yīng)盡可能靠近住宅入口，便于食品及垃圾的進(jìn)出。廚房與餐廳的設(shè)計(jì)擬采取獨(dú)立分離式，餐廳與起居室（廳）也應(yīng)有聯(lián)系，共同組成室內(nèi)的公共活動(dòng)區(qū)，廚房面積宜在4.5㎡～6㎡。衛(wèi)生間設(shè)計(jì)：本項(xiàng)目衛(wèi)生間設(shè)計(jì)應(yīng)滿(mǎn)足便溺、洗浴、洗漱、洗衣等基本日常生活要求，盡量做到功能空間封閉隔離，設(shè)計(jì)面積宜不小于

4㎡。項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)建議