社區(qū)化工業(yè)園區(qū)的物業(yè)管理模式

社區(qū)化工業(yè)園區(qū)的物業(yè)管理模式工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理基本思路“”的服務(wù)思想這個(gè)新生事物曾一度被單純地看作是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的管理、維護(hù)，“”進(jìn)行管理的重要性和必重的誤區(qū)。這個(gè)誤區(qū)將導(dǎo)致認(rèn)識(shí)上的模糊從而形成工作上的無(wú)序狀態(tài)，接踵而來(lái)的便是物業(yè)人員物”人”這個(gè)服務(wù)主“”的服務(wù)思想，盡心盡力為業(yè)主或物業(yè)使用人服務(wù)。確立工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理的基本經(jīng)營(yíng)模式①通過(guò)委托方式進(jìn)行物業(yè)管理這種管理方式是物業(yè)管理企業(yè)通過(guò)全委托方式接管物業(yè)。主要表現(xiàn)為：一是通過(guò)全委接管別的開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的物業(yè)。一般情況下，這種物業(yè)比較優(yōu)秀，有一定的利潤(rùn)空間。②通過(guò)顧問(wèn)方式進(jìn)行物業(yè)管理這種管理方式就是一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)不直接管理物業(yè)，而是為另外一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)二是物業(yè)不是很好，顧問(wèn)公司不愿意全委。③通過(guò)合作方式進(jìn)行物業(yè)管理這種管理方式就是兩家物業(yè)公司通過(guò)股份制等方式進(jìn)行合作管理。這種情況一般是：系起來(lái)，加強(qiáng)合作，減少風(fēng)險(xiǎn)。建立社區(qū)化的工業(yè)園區(qū)的服務(wù)思想，在工業(yè)園區(qū)科學(xué)地設(shè)置各項(xiàng)基本功能，如社區(qū)活動(dòng)中心（老年活動(dòng)中心和青少年活動(dòng)中心）工業(yè)園區(qū)的建立主要考慮以下因素：①確定人口適宜容量一個(gè)工業(yè)園區(qū)的適宜人口是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、消費(fèi)水平、自然資源和生態(tài)環(huán)境的函數(shù),是滿足一定生存質(zhì)量的前提下的合理人口規(guī)模。②充分考慮地域要素和社會(huì)心理要素所謂地域要素，是指城市干道所分割或自然界限所包圍，具有生存發(fā)展的硬件設(shè)施、③研究工業(yè)園區(qū)內(nèi)各入駐企業(yè)需求不同的企業(yè)對(duì)工業(yè)園區(qū)的需求各不相同。在進(jìn)行工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理過(guò)程中不僅要考慮為政府的招商引資做出貢獻(xiàn)。④完善物業(yè)配套設(shè)施務(wù)。⑤加強(qiáng)精神文明建設(shè)，建立工業(yè)園區(qū)的社區(qū)文化文”““”“”理念，創(chuàng)造一種特色的社區(qū)文化。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會(huì)的進(jìn)步，工業(yè)園區(qū)的建設(shè)不斷增加，入駐企業(yè)對(duì)于生產(chǎn)、生活性化需求（如環(huán)境需求、運(yùn)動(dòng)需求、安全需求、購(gòu)物需求等），要求改善生活質(zhì)量。物業(yè)管理行業(yè)是公認(rèn)的微利行業(yè)，而物業(yè)管理企業(yè)追求的是效益的最大化。特別是進(jìn)入WTO工業(yè)園區(qū)社區(qū)化可以涉及的領(lǐng)域十分廣泛，市場(chǎng)前景十分廣闊。如社區(qū)教育業(yè)、社區(qū)汽車服務(wù)業(yè)以及其它連鎖店等。工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理的特點(diǎn)及難點(diǎn)工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理的特點(diǎn)①工業(yè)園區(qū)內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)廠房的產(chǎn)權(quán)形式多元化。②大多數(shù)工人的素質(zhì)較低。③廠房?jī)?nèi)的機(jī)械及藏量過(guò)多的貨物可能超出樓面結(jié)構(gòu)的承載標(biāo)準(zhǔn)。④機(jī)器開(kāi)動(dòng)時(shí)震蕩噪音對(duì)環(huán)境產(chǎn)生磁擾。⑤升降機(jī)使用頻繁，損耗較大。⑥工業(yè)樓房老化磨損速度加快，保養(yǎng)維護(hù)費(fèi)高。⑦廠房?jī)?nèi)存儲(chǔ)易燃物品及材料多，火警危險(xiǎn)性高。⑧公用地方及走火通道經(jīng)常堆放雜物。工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理的難點(diǎn)①由于工業(yè)園區(qū)內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)廠房的多元性，加大了物業(yè)管理的難度。②險(xiǎn)情。因使用頻繁或使用不當(dāng)，造成房屋的損壞，以致帶來(lái)結(jié)構(gòu)的變化料。而且，廠房設(shè)備損耗嚴(yán)重，保養(yǎng)，維修費(fèi)用高昂。衛(wèi)工作帶來(lái)了難度。④功能特殊。由于使用的特殊性難以保持整潔，污水不便處理。建立工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理組織機(jī)構(gòu)工業(yè)園區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)要組建相應(yīng)的組織機(jī)構(gòu)，實(shí)施規(guī)范化管理。組織機(jī)構(gòu)的職能有：①負(fù)責(zé)廠房區(qū)域內(nèi)建筑物管理的日常事務(wù)；②統(tǒng)一對(duì)外聯(lián)系，協(xié)調(diào)落實(shí)街道辦事處交辦的社會(huì)任務(wù)；③協(xié)調(diào)各生產(chǎn)企業(yè)對(duì)共用部分的使用，維護(hù)綠化布局，督促衛(wèi)生制度的落實(shí)；人員，公共場(chǎng)地清掃人員、安全保衛(wèi)人員；⑤負(fù)責(zé)建立房屋修繕基金并設(shè)立專項(xiàng)賬目；⑥制定有關(guān)具體管理規(guī)定，定期召開(kāi)會(huì)議，檢查管理辦法的執(zhí)行情況和工作進(jìn)度。工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理的前期介入從法律角度看物業(yè)管理前期介入前期物業(yè)管理是指新建物業(yè)在業(yè)主委員會(huì)成立之前，由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位自行或者委托物工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理前期介入的重要性盡管物業(yè)管理的諸多問(wèn)題通常是在房屋使用過(guò)程中產(chǎn)生的，但究其根源卻往往可以追切——我前文所提到的工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理中所遇到的種種難題，與物業(yè)管理企業(yè)前期介入沒(méi)電、氣、通訊、治安、環(huán)保等相關(guān)部門建立良好的工作關(guān)系，理順?lè)?wù)渠道。工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理的接管與驗(yàn)收由于政府招商引資工作的需要，許多企業(yè)在進(jìn)駐工業(yè)園區(qū)時(shí)尚未進(jìn)行綜合的驗(yàn)收與接迅速解決相關(guān)問(wèn)題。物業(yè)管理企業(yè)接管后，應(yīng)立即同供電局、自來(lái)水公司、燃?xì)夤?、供暖公司、郵局進(jìn)解決工業(yè)園區(qū)的治安等問(wèn)題；同銀行聯(lián)系，解決工業(yè)園區(qū)各種費(fèi)用的銀行代收代繳問(wèn)題。工業(yè)園區(qū)的日常物業(yè)管理房屋管理工業(yè)園區(qū)內(nèi)的廠房管理，主要是確保房屋結(jié)構(gòu)完好和安全使用。因生產(chǎn)需要，企業(yè)對(duì)設(shè)備管理為了保證工業(yè)園區(qū)各企業(yè)生產(chǎn)的正常進(jìn)行，必須對(duì)工業(yè)園區(qū)的一些主要的設(shè)備進(jìn)行重因此，必須加強(qiáng)對(duì)重點(diǎn)設(shè)備和公共設(shè)施及公共管網(wǎng)的管理：①載貨電梯的管理。電梯是現(xiàn)代工業(yè)廠房中最常用的、使用最頻繁的運(yùn)輸設(shè)備，保證24工廠和工人的正常工作。因此，對(duì)公共管網(wǎng)的維修養(yǎng)護(hù)十分重要。消防管理①認(rèn)真學(xué)習(xí)消防知識(shí)，熟悉并能正確使用各種消防設(shè)施和器材；24小時(shí)值班行情況檢查，阻止私自亂拉亂接電源，違反安全用電、用氣的不當(dāng)行為。④負(fù)責(zé)工業(yè)園區(qū)內(nèi)動(dòng)用明火的批準(zhǔn)和現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)護(hù)工作。⑤管理好工業(yè)園區(qū)內(nèi)的各種消防設(shè)備、設(shè)施和器具,定期進(jìn)行檢查、試驗(yàn)、大修、更新，確保它們始終處于完好狀態(tài)。⑦定期對(duì)工業(yè)園區(qū)內(nèi)要害部位進(jìn)行檢查是預(yù)防火災(zāi)的一項(xiàng)基本措施電器、電線、煤氣管道有無(wú)腐蝕、氧化等情況，防止線路短路或爆炸引起火災(zāi)。⑧管理好消防監(jiān)視中心的各種設(shè)備、設(shè)施，保障監(jiān)視中心始終處于正常工作狀態(tài)。⑨發(fā)生火災(zāi)時(shí)，協(xié)同公司、部門領(lǐng)導(dǎo)到場(chǎng)，現(xiàn)場(chǎng)指揮和撲救。⑩制止任何違反消防安全的行為和企圖。綠化及清掃保潔管理工業(yè)園區(qū)搞好綠化衛(wèi)生管理工作，能夠?yàn)楣と颂峁┕ぷ?、生活、娛?lè)優(yōu)美的環(huán)境，從而有不同的要求。由于工業(yè)廠房使用功能上的特殊性，有的廠房難以保持清潔，如重工業(yè)生產(chǎn)廠房。有安全防范管理①建立嚴(yán)格的值班守衛(wèi)制度，對(duì)人員、產(chǎn)品