汽車銷售和維修服務(wù)中心項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

汽車銷售與維修服務(wù)中心建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

目

錄

第一章總論

1

1.1項(xiàng)目概述

1

1.1.1項(xiàng)目名稱

1

1.1.2項(xiàng)目類型

1

1.1.3項(xiàng)目法人

1

1.1.4項(xiàng)目擬建地點(diǎn)

1

1.1.5項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模

1

1.1.6項(xiàng)目投入總資金及資金籌措

2

1.2主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)

2

1.3可行性研究報(bào)告編制的依據(jù)、范圍及研究結(jié)論

2

1.3.1編制依據(jù)

2

1.3.2研究范圍

3

1.3.3研究結(jié)論

3

第二章

項(xiàng)目建設(shè)背景與發(fā)展概況

5

2.1項(xiàng)目的提出

5

2.2項(xiàng)目建設(shè)的必要性

7

2.2.1項(xiàng)目有鮮明的特色，適應(yīng)了市場(chǎng)需要，彌補(bǔ)了市場(chǎng)空缺，具有強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)力

7

2.2.2項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)推動(dòng)發(fā)展現(xiàn)代商貿(mào)流通業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)，建設(shè)國(guó)際精品旅游城市有重要作用。

8

2.2.3項(xiàng)目的建設(shè)將有利于XX市市經(jīng)濟(jì)及社會(huì)的發(fā)展。

8

2.2.4項(xiàng)目的建設(shè)有利于整合和改善汽車市場(chǎng)的形象

9

2.2.5項(xiàng)目的建設(shè)將進(jìn)一步擴(kuò)大汽車市場(chǎng)的輻射范圍

9

2.3項(xiàng)目建設(shè)的可行性

10

第三章市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè)

11

3.1我國(guó)汽車產(chǎn)銷市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢(shì)

11

3.1.1我國(guó)汽車市場(chǎng)的現(xiàn)狀特點(diǎn)

11

3.1.2我國(guó)汽車市場(chǎng)發(fā)展的存在問(wèn)題與發(fā)展優(yōu)勢(shì)

14

3.1.3我國(guó)汽車市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)

17

3.2XX市市汽車市場(chǎng)發(fā)展概況與趨勢(shì)

17

3.2.1XX市市汽車市場(chǎng)特點(diǎn)

17

3.2.2XX市汽車市場(chǎng)的存在問(wèn)題與發(fā)展優(yōu)勢(shì)

19

3.2.3XX市市汽車市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)

21

第四章項(xiàng)目需求分析與建設(shè)規(guī)模

22

4.1項(xiàng)目功能分區(qū)及建筑面積需求預(yù)測(cè)

22

4.2建設(shè)規(guī)模

23

第五章項(xiàng)目實(shí)施方案

25

5.1項(xiàng)目選址及周邊狀況

25

5.1.1項(xiàng)目選址的具體地理位置描述

25

5.1.2配套設(shè)施

25

5.1.3交通狀況

25

5.2項(xiàng)目總體規(guī)劃方案

26

5.2.1設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想

26

5.2.2規(guī)劃設(shè)計(jì)依據(jù)

26

5.2.3規(guī)劃目標(biāo)及總體思路

26

5.2.4規(guī)劃布局

27

5.2.5交通組織

28

5.2.6綠地規(guī)劃

28

5.2.7建筑風(fēng)格

28

5.3項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排

29

5.4工程建設(shè)管理

29

5.4.1工程建設(shè)管理制度

29

5.4.2項(xiàng)目組織管理

30

5.5項(xiàng)目SWOT分析

30

5.5.1優(yōu)勢(shì)(Strengh)

30

5.5.2劣勢(shì)(Weakness)

31

5.5.3機(jī)會(huì)（Opportunity）

31

5.5.4威脅（Treat）

32

第六章項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)、節(jié)能及消防

33

6.1環(huán)境污染分析與保護(hù)

33

6.1.1污染物及來(lái)源

33

6.1.2治理措施

34

6.2節(jié)能措施

35

6.2.1項(xiàng)目建設(shè)節(jié)能

35

6.2.2建筑節(jié)能

35

6.2.3設(shè)備節(jié)能

36

6.2.4節(jié)水措施

36

6.2.5管理節(jié)能

36

6.2.6節(jié)能效果分析

36

6.3消防措施

36

6.3.1項(xiàng)目建設(shè)期

36

6.3.2項(xiàng)目營(yíng)運(yùn)期

37

第七章項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析

38

7.1投資估算范圍及依據(jù)

38

7.1.1投資估算范圍

38

7.1.2投資估算依據(jù)

38

7.2投資估算

39

7.2.1總投資估算

39

7.2.2投資劃分估算表

40

7.3資金籌措

42

第八章社會(huì)效益分析

43

8.1對(duì)社會(huì)投資、產(chǎn)值、稅收的影響

43

8.2對(duì)就業(yè)的影響

43

8.3對(duì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的影響

44

8.4對(duì)周圍環(huán)境的影響

44

8.5分析結(jié)論

44

第九章項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)

46

9.1項(xiàng)目用地風(fēng)險(xiǎn)

46

9.2宏觀政策風(fēng)險(xiǎn)

46

9.3市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)

46

9.4整體評(píng)價(jià)

47

第十章項(xiàng)目整體評(píng)價(jià)與結(jié)論

48

10.1項(xiàng)目用地影響

48

10.2政府政策影響

48

10.3市場(chǎng)影響

49

10.4結(jié)論

49

附件：

1、個(gè)體工商戶營(yíng)業(yè)執(zhí)照

2、企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照

3、房屋租賃合同公證書(shū)

第一章總論

1.1項(xiàng)目概述

1.1.1項(xiàng)目名稱

XX市汽車銷售與維修服務(wù)中心

1.1.2項(xiàng)目類型

新建

1.1.3項(xiàng)目法人

1、法人概況

XX市汽車銷售服務(wù)有限公司是XX市一家從事國(guó)產(chǎn)轎車和進(jìn)口轎車貿(mào)易與維修的汽車專營(yíng)公司，屬個(gè)人私營(yíng)企業(yè)，國(guó)家非公有制經(jīng)濟(jì)體系。公司成立于1999年10月，現(xiàn)擁有員工80余人。在私營(yíng)汽車銷售與維修企業(yè)中，是XX市唯一的一家集汽車銷售、售后服務(wù)、汽車美容裝飾、代理汽車保險(xiǎn)業(yè)務(wù)等一條龍服務(wù)的一類銷售與維修企業(yè)。

2、法人代表：

1.1.4項(xiàng)目擬建地點(diǎn)

1.1.5項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模

本項(xiàng)目總用地面積為19990㎡（29.9畝）

本項(xiàng)目總建筑面積為18970㎡

1.1.6項(xiàng)目投入總資金及資金籌措

1、項(xiàng)目投入總資金

本項(xiàng)目共需投入總資金4928萬(wàn)元。

2、資金籌措

本項(xiàng)目共需投資4928萬(wàn)元，全部（包括土地費(fèi)）由XX市汽車銷售服務(wù)有限公司自籌

1.2主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)

項(xiàng)目總用地面積19990m2

總建筑面積18970m2其中：

（1）汽車銷售區(qū)建筑面積6470m2

綠地率9.97%

（2）汽車維修區(qū)建筑面積2700m2

綠地率10%

（3）辦公區(qū)建筑面積6170m2

綠地率37.28%

（4）生活區(qū)建筑面積4650m2

綠地率37.42%

由于本項(xiàng)目的特殊性，綠地率計(jì)算以項(xiàng)目各功能分區(qū)占地面積為準(zhǔn)各自計(jì)算。

容積率0.8

建筑密度45.67%

停車位130個(gè)

1.3可行性研究報(bào)告編制的依據(jù)、范圍及研究結(jié)論

1.3.1編制依據(jù)

1、《中共XX省委、XX省人民政府貫徹〈國(guó)務(wù)院關(guān)于鼓勵(lì)支持和引導(dǎo)個(gè)體私營(yíng)等非公有制經(jīng)濟(jì)發(fā)展的若干意見(jiàn)〉的實(shí)施意見(jiàn)》（X發(fā)[2006]24號(hào)）

2、《中共XX市市委、XX市市人民政府關(guān)于加快非公有制經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》（麗發(fā)[2008]17號(hào)）

3、《XX市市城市總體規(guī)劃》

4、《XX市市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十一五”規(guī)劃綱要》

5、《XX市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十一五”規(guī)劃綱要》

6、《投資項(xiàng)目可行性研究指南》中國(guó)電力出版社

7、《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）中國(guó)計(jì)劃出版社

8、《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》

9、國(guó)家相關(guān)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)、法規(guī)等

1.3.2研究范圍

本報(bào)告依據(jù)國(guó)家及地區(qū)政府相關(guān)法律、法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)劃要求，本著客觀、求實(shí)、科學(xué)、公正的原則，在現(xiàn)有能夠掌握的資料和數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，主要就項(xiàng)目建設(shè)的市場(chǎng)狀況與發(fā)展前景、建設(shè)需求與規(guī)模、項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)、節(jié)能及消防安全、項(xiàng)目實(shí)施方案、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益分析、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)等方面逐一研究論證，以確定項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)、技術(shù)方面的可行性。

1.3.3研究結(jié)論

汽車進(jìn)入家庭、汽車消費(fèi)的平民化已是指日可待，汽車消費(fèi)市場(chǎng)有著不可估量的潛力。目前XX市幾乎所有的汽車維修場(chǎng)地都是依靠租賃，而且XX市市沒(méi)有一家集汽車銷售與維修為一體的公司。本項(xiàng)目順應(yīng)XX市市汽車市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)，市場(chǎng)定位準(zhǔn)確、功能多樣且合理、頗具特色，迎合了消費(fèi)者的需求，具有先發(fā)主導(dǎo)作用。本項(xiàng)目目前最大的問(wèn)題是項(xiàng)目用地，一旦土地問(wèn)題得到解決，項(xiàng)目實(shí)施后將充分發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢(shì)，促進(jìn)XX市市汽車市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)健康快速發(fā)展，為XX市市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展添磚加瓦。

第二章

項(xiàng)目建設(shè)背景與發(fā)展概況

2.1項(xiàng)目的提出

XX市自古以來(lái)就是我國(guó)西南交通貿(mào)易大動(dòng)脈南方“絲綢之路”和由西藏入境的“茶馬古道”的中轉(zhuǎn)站。兩條古道既是中原至東南亞的南來(lái)北往的貿(mào)易通道，又是溝通中原文化和外來(lái)文化影響的傳送渠道。XX市歷史文化遺存眾多。較著名的有XX市七大寺即文峰寺、福國(guó)寺、普濟(jì)寺、玉峰寺、指云寺、興化寺、靈照寺及北岳廟、白沙古建筑群、三圣宮、龍泉寺等。XX市同時(shí)榮戴國(guó)家級(jí)XX市玉龍雪山風(fēng)景名勝區(qū)桂冠。景區(qū)內(nèi)含有建于南宋的XX市古城及眾多的古建寺觀；有海拔5596米雄秀的玉龍雪山；有世界著名的最深最險(xiǎn)的虎跳峽；有號(hào)稱“萬(wàn)里長(zhǎng)江第一灣”的石鼓；高山植被、丹霞地貌奇觀為主的老君山等大面積的地質(zhì)景觀等等。此外，XX市還有以納西族為主體，白、傈僳等十余種少數(shù)民族，奇異多采的民族風(fēng)情和文化。XX市，還是全國(guó)生態(tài)環(huán)境保護(hù)最好的地區(qū)之一，有“東方瑞士”的譽(yù)稱。XX市市最具優(yōu)勢(shì)和開(kāi)發(fā)潛力的資源主要有旅游資源、生物資源和水能資源。近年來(lái)，在XX市市委、市政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，XX市市的旅游業(yè)有了突飛猛進(jìn)的發(fā)展。預(yù)計(jì)到2010年，XX市市旅游接待人數(shù)達(dá)到600萬(wàn)人次；旅游業(yè)總收入達(dá)到65億元，旅游業(yè)增加值占GDP的比重提高到30％左右。

XX市市旅游業(yè)的快速發(fā)展，勢(shì)必影響經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，同時(shí)也將帶旺消費(fèi)市場(chǎng)。而汽車消費(fèi)作為消費(fèi)市場(chǎng)中的支柱，隨著它的穩(wěn)步發(fā)展，促進(jìn)了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的繁榮。在風(fēng)生水起的汽車消費(fèi)熱潮中，汽車市場(chǎng)開(kāi)始嶄露頭角，顯現(xiàn)出良好的發(fā)展前景。

近幾年，汽車市場(chǎng)快速發(fā)展，各品牌汽車4S店、汽車交易市場(chǎng)等大大小小汽車市場(chǎng)遍布于城鄉(xiāng)各地。汽車市場(chǎng)成為人們選購(gòu)汽車的主要場(chǎng)所。汽車市場(chǎng)專業(yè)的服務(wù)和多樣的品種，也進(jìn)一步激發(fā)了人們汽車消費(fèi)的熱情，引導(dǎo)著人們的消費(fèi)。

盡管如此，汽車市場(chǎng)的發(fā)展遠(yuǎn)不能令人滿意，汽車市場(chǎng)的發(fā)展存在著諸多問(wèn)題，其中主要表現(xiàn)在以下幾方面：一是汽車市場(chǎng)的規(guī)模普遍偏小，除省會(huì)或沿海城市汽車市場(chǎng)有一定規(guī)模外，其它的市場(chǎng)規(guī)模都比較小，面積不大的汽車專賣(mài)店及作坊式的汽車維修廠尤其居多；二是由于汽車市場(chǎng)規(guī)模較小，因而難以提供多樣化的服務(wù)，市場(chǎng)功能單一，物流配送等業(yè)務(wù)發(fā)展緩慢；三是汽車市場(chǎng)的檔次較低，設(shè)施與設(shè)備簡(jiǎn)陋，環(huán)境欠佳，大多為初級(jí)市場(chǎng)。據(jù)調(diào)查，XX市市截至目前還沒(méi)有一家正規(guī)的汽車市場(chǎng)。

隨著汽車消費(fèi)市場(chǎng)呈“井噴”的擴(kuò)大，汽車市場(chǎng)不能適應(yīng)現(xiàn)實(shí)需要的態(tài)勢(shì)已越發(fā)明顯。無(wú)論是從汽車制造來(lái)說(shuō)，還是從流通來(lái)說(shuō)，都需要有規(guī)模宏大的、能抗衡國(guó)內(nèi)外汽車銷售商競(jìng)爭(zhēng)、具有多種功能、提供高質(zhì)量服務(wù)、長(zhǎng)距離輻射能力的現(xiàn)代汽車市場(chǎng)。

本項(xiàng)目的主辦方XX市汽車銷售服務(wù)有限公司敏銳地觀察到了這一機(jī)會(huì)。該公司經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期的調(diào)研，決定適應(yīng)市場(chǎng)的需要，建設(shè)一個(gè)集展銷、購(gòu)車、信息、維修等多功能于一體的中型汽車市場(chǎng)（汽車銷售與維修服務(wù)中心）。該項(xiàng)目從一開(kāi)始醞釀就得到了當(dāng)?shù)卣鞣矫娴拇罅﹃P(guān)注，XX市市政府的領(lǐng)導(dǎo)對(duì)項(xiàng)目的發(fā)展十分關(guān)心。

2.2項(xiàng)目建設(shè)的必要性

2.2.1項(xiàng)目有鮮明的特色，適應(yīng)了市場(chǎng)需要，彌補(bǔ)了市場(chǎng)空缺，具有強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)力

當(dāng)前，市場(chǎng)上以降價(jià)、廣告、分期付款等方式及多樣化的汽車產(chǎn)品來(lái)刺激汽車銷售，但最關(guān)鍵的還是人民生活水平的提高，才能刺激汽車消費(fèi)的迅速增長(zhǎng)。

中國(guó)是世界上最有潛力的汽車消費(fèi)市場(chǎng)，而XX市地區(qū)又是中國(guó)新興的汽車消費(fèi)市場(chǎng)。近年來(lái)因汽車價(jià)格下調(diào)、汽車種類繁多、方便實(shí)用等因素的影響，購(gòu)車熱逐漸興起，汽車交易市場(chǎng)的發(fā)展也紅紅火火。遺憾的是，現(xiàn)時(shí)能夠滿足廠商需要、滿足消費(fèi)者需求的高水平的綜合性汽車市場(chǎng)在卻未出現(xiàn)，絕大多數(shù)汽車市場(chǎng)的發(fā)展?jié)摿τ邢?。因此，適應(yīng)廠商和消費(fèi)者需要的多功能、高檔次汽車市場(chǎng)具有很大發(fā)展空間，本項(xiàng)目的發(fā)展方向正在于此。

本項(xiàng)目擬跟隨國(guó)際市場(chǎng)的發(fā)展潮流，迎合汽車廠商和消費(fèi)者的需求，在汽車這個(gè)專一主題上，走“大規(guī)模、多功能、人性化、生態(tài)化和現(xiàn)代水平”的路線，將汽車銷售、維修、二手車、零配件及用品、展示、體驗(yàn)等多種功能集于一體，強(qiáng)調(diào)汽車產(chǎn)品、業(yè)態(tài)、交易手段、文化的多樣化，在XX市市古城區(qū)金山鄉(xiāng)金山轉(zhuǎn)臺(tái)旁建設(shè)一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)高、環(huán)境美、現(xiàn)代化的汽車銷售與維修中心，成為XX市標(biāo)志性的汽車企業(yè)。這樣的汽車市場(chǎng)發(fā)展創(chuàng)意比較超前，特色鮮明，定位獨(dú)到，符合汽車生產(chǎn)商、銷售商、消費(fèi)者的需求，填補(bǔ)了這類市場(chǎng)的空缺，與其它的汽車市場(chǎng)形成了錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)，從而有著強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)力。

2.2.2項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)推動(dòng)發(fā)展現(xiàn)代商貿(mào)流通業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)，建設(shè)國(guó)際精品旅游城市有重要作用。

現(xiàn)代商貿(mào)流通業(yè)是當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一大熱點(diǎn)。政府對(duì)該項(xiàng)目的發(fā)展給與了大力支出及關(guān)注，應(yīng)加快現(xiàn)代商貿(mào)流通業(yè)和物流業(yè)的發(fā)展，積極發(fā)展中高級(jí)的批發(fā)市場(chǎng)，以形成“價(jià)格”，更好地發(fā)揮現(xiàn)代化中心城市的對(duì)外輻射功能。

本項(xiàng)目建設(shè)的主導(dǎo)思想是不走以往市場(chǎng)發(fā)展過(guò)程中存在的功能單一、經(jīng)營(yíng)粗放的老路，而是著力于打造一個(gè)具有很強(qiáng)輻射能力、能代表旅游強(qiáng)市形象的汽車流通中心。項(xiàng)目建設(shè)的這一指導(dǎo)思想與發(fā)展商貿(mào)流通業(yè)的思路和要求相吻合，它可以在加快現(xiàn)代商貿(mào)流通業(yè)的發(fā)展進(jìn)程中，迅速提升市場(chǎng)的總體水平方面做出突出貢獻(xiàn)。

由于本項(xiàng)目不僅僅是一個(gè)商貿(mào)流通場(chǎng)所，更是一個(gè)汽車及汽車配件的物流中心。因此，本項(xiàng)目特別強(qiáng)調(diào)物流功能，包括汽車的倉(cāng)儲(chǔ)和配送等功能，從而利用項(xiàng)目所積累的規(guī)模優(yōu)勢(shì)與市場(chǎng)網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢(shì)，有效地為XX市市各大汽車銷售商和維修店提供服務(wù)。而且隨著汽車制造業(yè)、汽車消費(fèi)市場(chǎng)的發(fā)展和XX市旅游強(qiáng)市地位的進(jìn)一步加強(qiáng)，汽車集散、交易中心的功能將會(huì)得到進(jìn)一步的強(qiáng)化。因而項(xiàng)目的建設(shè)適應(yīng)了現(xiàn)代物流業(yè)的發(fā)展要求。

2.2.3項(xiàng)目的建設(shè)將有利于XX市市經(jīng)濟(jì)及社會(huì)的發(fā)展。

由于本項(xiàng)目規(guī)模較大、定位高，因而項(xiàng)目的迅速發(fā)展將對(duì)XX市地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來(lái)積極的影響。一方面，汽車市場(chǎng)的發(fā)展將會(huì)推動(dòng)汽車、汽車配件的銷售、維修業(yè)務(wù)的增加，從而增加稅收，增加就業(yè)，為地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展作出貢獻(xiàn)；另一方面，汽車市場(chǎng)的發(fā)展也將會(huì)帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，如倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)、運(yùn)輸業(yè)、汽車配件及用品加工業(yè)等，形成明顯的側(cè)向關(guān)聯(lián)帶動(dòng)作用。此外，項(xiàng)目突出汽車文化的主題，是一個(gè)集汽車銷售、維修、二手車、零配件及用品、展示、體驗(yàn)等多種功能集于一體的現(xiàn)代化大型汽車服務(wù)中心。

2.2.4項(xiàng)目的建設(shè)有利于整合和改善汽車市場(chǎng)的形象

目前，XX市市汽車市場(chǎng)小而多且亂，遍布于城鄉(xiāng)每一個(gè)角落，市場(chǎng)的發(fā)展并不是很規(guī)范、有序，由此一方面影響了消費(fèi)者的信心，另一方面也引起廠家的顧慮，因而多數(shù)汽車市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力有限，輻射范圍不大。這種狀況對(duì)整個(gè)汽車銷售都帶來(lái)不利影響，甚至影響了汽車市場(chǎng)的整體形象。本項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模大，內(nèi)容突出，配套齊全，標(biāo)準(zhǔn)高，能起到整合汽車市場(chǎng)的作用。因?yàn)?，本?xiàng)目將以其示范作用，使汽車市場(chǎng)的發(fā)展進(jìn)一步走向正軌，順應(yīng)市場(chǎng)的發(fā)展潮流，對(duì)XX市市汽車市場(chǎng)的發(fā)展起到積極促進(jìn)的作用。

2.2.5項(xiàng)目的建設(shè)將進(jìn)一步擴(kuò)大汽車市場(chǎng)的輻射范圍

目前，XX市市汽車市場(chǎng)的輻射范圍主要是市及周邊地區(qū)，輻射范圍并不大。其原因，一是汽車市場(chǎng)的規(guī)模有限，對(duì)外銷售及維修有心無(wú)力，二是汽車缺乏必要的現(xiàn)代物流設(shè)施。汽車市場(chǎng)屬于經(jīng)營(yíng)高檔耐用消費(fèi)品的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，其門(mén)檻市場(chǎng)容量應(yīng)較高，輻射半徑也應(yīng)很大，過(guò)小的輻射范圍對(duì)其的發(fā)展無(wú)疑是不利的。本項(xiàng)目擬將專業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展與物流的發(fā)展結(jié)合起來(lái)，集聚國(guó)內(nèi)外眾多的汽車及汽車配件品牌，具有一定的規(guī)模，并擁有現(xiàn)代企業(yè)管理經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，將有利于擴(kuò)大汽車市場(chǎng)的輻射范圍，增強(qiáng)汽車市場(chǎng)的影響力。

2.3項(xiàng)目建設(shè)的可行性

1、市、區(qū)政府對(duì)振鑫汽車銷售與維修中心的建設(shè)都十分重視。

2、本項(xiàng)目的建設(shè)用地目前還只是單方意向階段，需要XX市市政府的大力支持。

3、本項(xiàng)目的主辦企業(yè)XX市汽車銷售服務(wù)有限公司有雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力作后盾，良好的經(jīng)濟(jì)業(yè)績(jī)作基礎(chǔ)。公司領(lǐng)導(dǎo)經(jīng)驗(yàn)豐富，各方面人才搭配合理，管理制度、架構(gòu)健全，運(yùn)行有序。

4、本項(xiàng)目起點(diǎn)高、定位準(zhǔn)、經(jīng)營(yíng)發(fā)展方式符合國(guó)際潮流，有著很好的發(fā)展前途。本項(xiàng)目采用“4S”的經(jīng)營(yíng)發(fā)展方式?！?S”就是把不同品牌汽車的整車銷售市場(chǎng)、配件供應(yīng)市場(chǎng)、汽車修理市場(chǎng)集中到一個(gè)地方，建立大型的綜合性的汽車銷售中心，以形成“4S”統(tǒng)一的汽車貿(mào)易服務(wù)園區(qū)。這是當(dāng)前國(guó)際社會(huì)最流行的汽車市場(chǎng)發(fā)展模式，而這一模式，在XX市及周邊各地區(qū)汽車市場(chǎng)中都很難做到，因而本項(xiàng)目有很強(qiáng)的示范作用和競(jìng)爭(zhēng)力。

5、項(xiàng)目擬建地的區(qū)位、交通條件很好。擬建地位于XX市市古城區(qū)金山轉(zhuǎn)盤(pán)旁，交通十分便利，適應(yīng)項(xiàng)目的建設(shè)、發(fā)展。

6、本項(xiàng)目有著良好的經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益。

第三章市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè)

3.1我國(guó)汽車產(chǎn)銷市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢(shì)

3.1.1我國(guó)汽車市場(chǎng)的現(xiàn)狀特點(diǎn)

1、我國(guó)汽車市場(chǎng)處在大發(fā)展階段

我國(guó)汽車市場(chǎng)的大發(fā)展不僅表現(xiàn)為汽車產(chǎn)量的大規(guī)模增長(zhǎng)，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的迅速變化，新車品種和數(shù)量的日新月異，外來(lái)投資領(lǐng)域的不斷擴(kuò)大，汽車產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的地位不斷提高，而且也表現(xiàn)為個(gè)人消費(fèi)的迅猛膨脹，汽車消費(fèi)市場(chǎng)的全面興起，汽車消費(fèi)觀念的深刻變化以及汽車消費(fèi)政策的日益變革和進(jìn)步。

從生產(chǎn)角度看，我國(guó)汽車發(fā)展速度驚人。2005年中國(guó)汽車，計(jì)劃目標(biāo)為320萬(wàn)輛，其中轎車110萬(wàn)輛；而實(shí)際產(chǎn)量為570萬(wàn)輛，其中轎車277萬(wàn)輛，分別為計(jì)劃目標(biāo)的1.78倍和2.52倍。2005年中國(guó)汽車及其中轎車產(chǎn)量比上一年分別增長(zhǎng)12.06％和19.71％。轎車在汽車中的比重不斷提高；按汽車協(xié)會(huì)的統(tǒng)計(jì)，2005年轎車在汽車總量中的比重為48.49％，比上年提高了2.81個(gè)百分點(diǎn)。

2009年一季度，我國(guó)汽車產(chǎn)量相對(duì)上年同期有所增長(zhǎng)，其中，3月份增長(zhǎng)率超過(guò)10%。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，一季度我國(guó)汽車產(chǎn)量達(dá)到267.33萬(wàn)輛，同比增長(zhǎng)了3.68%;其中，3月份單月產(chǎn)量達(dá)到116.90萬(wàn)噸，同比增長(zhǎng)了10.78%;3月產(chǎn)量占一季度總產(chǎn)量的43.73%。客車產(chǎn)量的大幅增長(zhǎng)是拉動(dòng)一季度汽車產(chǎn)量增長(zhǎng)的主要力量。一季度，我國(guó)基本型乘用車(轎車)產(chǎn)量最高，達(dá)到136.22萬(wàn)輛，但相對(duì)上年同期下降了0.29%，其中，3月單月產(chǎn)量達(dá)到55.64萬(wàn)輛，同比增長(zhǎng)了1.05%，占總產(chǎn)量的40.84%。一季度產(chǎn)量增速最快的是客車，產(chǎn)量達(dá)到48.34萬(wàn)輛，同比增長(zhǎng)了22.57%;3月份單月產(chǎn)量達(dá)到19.65萬(wàn)輛，增速搞到29.53%;占一季度總產(chǎn)量的40.64%。運(yùn)動(dòng)型多用途乘用車(SUV)及載貨汽車產(chǎn)量也均有增長(zhǎng)，兩類汽車產(chǎn)量分別達(dá)到7.63萬(wàn)輛、69.61萬(wàn)輛，增長(zhǎng)率分別為5.23%和3.15%。其中，載貨汽車3月份單月產(chǎn)量高達(dá)35.02萬(wàn)噸，占一季度總產(chǎn)量的50.3%，超過(guò)季度總產(chǎn)量的5成。唯一一類產(chǎn)量出現(xiàn)下滑的是多功能乘用車(MPV)，該類車產(chǎn)量下滑幅度較大，一季度同比降低了20.69%，產(chǎn)量降至2.83萬(wàn)輛;3月份產(chǎn)量也出現(xiàn)回落，只有1.26萬(wàn)輛，同比降低7.57%。2009年一季度，我國(guó)改裝汽車產(chǎn)量也出現(xiàn)小幅下滑，產(chǎn)量降至16.72萬(wàn)輛，同比下降了3%;但3月份單月產(chǎn)量出現(xiàn)增長(zhǎng)，達(dá)到8.27萬(wàn)輛，同比增長(zhǎng)了5.56%，3月產(chǎn)量將近一季度總產(chǎn)量的5成。

總的來(lái)看，我國(guó)汽車產(chǎn)量呈現(xiàn)逐步上升趨勢(shì)。中投顧問(wèn)認(rèn)為，隨著經(jīng)濟(jì)的逐步轉(zhuǎn)暖，我國(guó)汽車出口和國(guó)內(nèi)消費(fèi)都將隨之增長(zhǎng)，但增長(zhǎng)速度不會(huì)太快，預(yù)計(jì)增速與08年相當(dāng)，在7%上下。我國(guó)早已成為世界第六汽車生產(chǎn)大國(guó)。

從對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)影響角度看，汽車支柱產(chǎn)業(yè)地位越來(lái)越突出。國(guó)家經(jīng)貿(mào)委公布的一份報(bào)告指出，交通運(yùn)輸設(shè)備制造行業(yè)對(duì)工業(yè)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率為40個(gè)工業(yè)行業(yè)之首，以汽車制造為主的交通運(yùn)輸設(shè)備制造業(yè)取代電子信息通信業(yè)，已成為名副其實(shí)的領(lǐng)頭羊。

從消費(fèi)角度看，汽車消費(fèi)已日益成為大眾化的消費(fèi)，汽車社會(huì)日益臨近。隨著我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)以及更多鼓勵(lì)私車消費(fèi)政策的出臺(tái)，我國(guó)的私車消費(fèi)正以前所未有的速度增長(zhǎng)，在全球市場(chǎng)增長(zhǎng)不快的背景下，我國(guó)汽車市場(chǎng)呈現(xiàn)一支獨(dú)秀之勢(shì)成為繼美、日、德后的第四大汽車消費(fèi)國(guó)。。我國(guó)2009年進(jìn)入汽車普及時(shí)代，汽車社會(huì)即將來(lái)臨，（注：汽車社會(huì)是日本專家上世紀(jì)70年代提出來(lái)的，即以汽車普及為標(biāo)志，由此發(fā)生大量不同以往時(shí)代的現(xiàn)象，如人際關(guān)系急劇變化，社會(huì)節(jié)奏明顯加快等）。

按照國(guó)際慣例，以一個(gè)國(guó)家私人用車在汽車保有量中超過(guò)50％，年消費(fèi)量中超過(guò)70％作為私人汽車消費(fèi)時(shí)代來(lái)臨的標(biāo)志，中國(guó)大部分省份已經(jīng)進(jìn)入私人汽車消費(fèi)時(shí)代。從社會(huì)文化角度看，汽車文化已儼然成為新興的消費(fèi)文化，具有極強(qiáng)的生命力和滲透力。進(jìn)入新世紀(jì)以來(lái)，汽車話題成了人們的熱點(diǎn)話題，每一次場(chǎng)面火爆的車展也表明汽車開(kāi)始與老百姓關(guān)系越來(lái)越密切，以時(shí)尚和現(xiàn)代為理念特質(zhì)的汽車文化越來(lái)越得到人們的認(rèn)同和推崇。據(jù)了解，私有汽車市場(chǎng)購(gòu)車主體多是事業(yè)有成的年輕人，在他們的消費(fèi)觀念中，汽車是延展生活內(nèi)容，提升生活品質(zhì)的重要工具，他們將日益成為潛在的消費(fèi)群的主體，推動(dòng)汽車業(yè)的持續(xù)發(fā)展。

2、我國(guó)汽車市場(chǎng)處在群雄并起，競(jìng)爭(zhēng)劇烈的階段

正是我國(guó)汽車市場(chǎng)處在大發(fā)展時(shí)期，汽車市場(chǎng)明顯具有投資主體、投資模式、營(yíng)銷手段多元化的特征，群雄并起，劇烈競(jìng)爭(zhēng)，市場(chǎng)正處在多個(gè)競(jìng)爭(zhēng)主體的磨合期和整合期，結(jié)果必將會(huì)導(dǎo)致缺乏競(jìng)爭(zhēng)力的競(jìng)爭(zhēng)者在市場(chǎng)中被淘汰出局。

在汽車銷售的有形市場(chǎng)上，我國(guó)存在多種不同的銷售市場(chǎng)模式，以金字塔式多級(jí)銷售為主。國(guó)產(chǎn)車主要有：（1）產(chǎn)銷結(jié)合模式。以一汽、二汽、上汽、奇瑞、吉利等汽車集團(tuán)為代表，該方式有利于加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)的參與和控制，加強(qiáng)與顧客聯(lián)系，提高品牌知名度；（2）產(chǎn)銷分離模式。為大多數(shù)資金實(shí)力較弱，銷量較小的企業(yè)所采用。當(dāng)然，不同的汽車生產(chǎn)企業(yè)會(huì)根據(jù)各自資金實(shí)力和市場(chǎng)策略，采用不同銷售模式。但在整體上，根據(jù)相關(guān)研究，在相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)我國(guó)的汽車營(yíng)銷模式是以汽車商店為主，專賣(mài)店為輔，以租賃營(yíng)銷模式為補(bǔ)充和以網(wǎng)絡(luò)直銷為方向的發(fā)展模式。市場(chǎng)規(guī)模化和專業(yè)化傾向會(huì)越來(lái)越明顯。

3.1.2我國(guó)汽車市場(chǎng)發(fā)展的存在問(wèn)題與發(fā)展優(yōu)勢(shì)

1、存在問(wèn)題

（1）汽車行業(yè)重生產(chǎn)輕流通，重供給輕服務(wù)的現(xiàn)象突出，難以應(yīng)付社會(huì)化大發(fā)展的挑戰(zhàn)。

根據(jù)歐美發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，在一個(gè)完全成熟的汽車市場(chǎng)中，50－60％的利潤(rùn)在服務(wù)中產(chǎn)生，與國(guó)外相比，我國(guó)差距和發(fā)展空間都較大。加入WTO后，我國(guó)汽車業(yè)的市場(chǎng)格局漸漸發(fā)生巨大變化，國(guó)內(nèi)市場(chǎng)國(guó)際化趨勢(shì)更為明顯，一是商品進(jìn)入的進(jìn)一步國(guó)際化，二是資本輸入的國(guó)際化。因此，隨著我國(guó)世貿(mào)條款的逐步實(shí)施，國(guó)外汽車巨頭已經(jīng)進(jìn)入我國(guó)搶占汽車市場(chǎng)的份額，為更好的抗衡與競(jìng)爭(zhēng)，構(gòu)建有競(jìng)爭(zhēng)力的汽車市場(chǎng)服務(wù)模式對(duì)我國(guó)汽車業(yè)健康發(fā)展極為重要。

（2）汽車產(chǎn)供銷三者的關(guān)系不夠協(xié)調(diào)，體制有待完善。

由于以產(chǎn)品為主導(dǎo)的市場(chǎng)供求關(guān)系沒(méi)有發(fā)生根本變化，相對(duì)于汽車生產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，銷售及售后服務(wù)商處于弱勢(shì)地位，沒(méi)有一個(gè)團(tuán)體能保障他們的利益，廠商關(guān)系微妙。一旦進(jìn)口車增加，國(guó)內(nèi)經(jīng)銷及售后服務(wù)商可能會(huì)擺脫從屬的地位，成為進(jìn)口車的銷售即售后網(wǎng)絡(luò)，威脅國(guó)產(chǎn)車市場(chǎng)。相對(duì)于經(jīng)銷商與生產(chǎn)企業(yè)的關(guān)系，消費(fèi)者也處在弱勢(shì)地位。如果產(chǎn)供銷的關(guān)系不協(xié)調(diào)，體制不完善，加入世貿(mào)后，國(guó)產(chǎn)車市場(chǎng)會(huì)已經(jīng)受到較大沖擊。

（3）汽車市場(chǎng)弊病多多，市場(chǎng)建設(shè)迫在眉睫。

我國(guó)汽車市場(chǎng)往往滿足于當(dāng)前的業(yè)績(jī)，各種軟硬件環(huán)境未能及時(shí)改善。目前的弊端主要體現(xiàn)在：缺乏市場(chǎng)規(guī)劃；臨時(shí)建筑、假坑騙和占道經(jīng)營(yíng)的現(xiàn)象突出；缺乏永久性市場(chǎng)，市場(chǎng)管理混亂等等。這些已成為很多城市汽車市場(chǎng)的問(wèn)題。它既與人們?nèi)找嬖鲩L(zhǎng)的高品質(zhì)服務(wù)的需求相矛盾，也落伍于國(guó)際上汽車有形貿(mào)易市場(chǎng)，不利于與國(guó)際接軌，不利于市場(chǎng)發(fā)展。因此，汽車市場(chǎng)建設(shè)迫在眉睫。

2、發(fā)展優(yōu)勢(shì)

（1）基礎(chǔ)優(yōu)勢(shì)。

可觀的汽車生產(chǎn)量和銷售量是我國(guó)汽車行業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)。我國(guó)汽車行業(yè)效益不俗。中國(guó)汽車工業(yè)協(xié)會(huì)最新統(tǒng)計(jì)顯示，2005年中國(guó)汽車銷量達(dá)到575.82萬(wàn)輛，創(chuàng)出歷史新高，同比增長(zhǎng)13.54%。去年中國(guó)乘用車銷量為397.11萬(wàn)輛，同比增長(zhǎng)21.40%，其中轎車銷量為278.74萬(wàn)輛，同比增長(zhǎng)24.31%;商用車銷量為178.71萬(wàn)輛，同比下降0.75%。

據(jù)人民日?qǐng)?bào)報(bào)導(dǎo)指出，加上2004年全年進(jìn)口汽車16萬(wàn)輛左右的銷量，中國(guó)汽車市場(chǎng)以近592萬(wàn)輛的總規(guī)模超過(guò)日本本土的580萬(wàn)輛，躍居世界第二位，僅次于美國(guó)。

（2）政策優(yōu)勢(shì)。

基于汽車行業(yè)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的巨大推動(dòng)作用，國(guó)家積極出臺(tái)相關(guān)政策，扶持汽車行業(yè)發(fā)展。1994年，國(guó)務(wù)院頒布了我國(guó)汽車工業(yè)第一部政策性法規(guī)《汽車工業(yè)產(chǎn)業(yè)政策》，以此產(chǎn)業(yè)政策為導(dǎo)向，推動(dòng)我國(guó)汽車產(chǎn)業(yè)步入一個(gè)快速發(fā)展的新階段。各地區(qū)也根據(jù)自身發(fā)展實(shí)際，紛紛出臺(tái)地方性法規(guī)，推動(dòng)汽車市場(chǎng)的發(fā)展?？梢灶A(yù)見(jiàn)，隨著“十一五”計(jì)劃和我國(guó)繼續(xù)擴(kuò)大內(nèi)需政策的實(shí)施，今后會(huì)有更多有利于汽車生產(chǎn)和消費(fèi)的政策出臺(tái)。政策的扶持為汽車業(yè)發(fā)展提供強(qiáng)大動(dòng)力。

（3）大環(huán)境優(yōu)勢(shì)。

進(jìn)入新世紀(jì)，和平與發(fā)展仍是當(dāng)今世界的兩大主題。我國(guó)經(jīng)濟(jì)正處在經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展時(shí)期，國(guó)家實(shí)行積極的財(cái)政政策，擴(kuò)大內(nèi)需，加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，這些為汽車業(yè)發(fā)展提供了重要?jiǎng)恿?。同時(shí)，我國(guó)居民人均可支配收入不斷提高，為居民高檔消費(fèi)提供了前提。人們消費(fèi)觀念的改變和時(shí)間觀念的加強(qiáng)，社會(huì)汽車文化的普及等為汽車業(yè)發(fā)展提供良好的社會(huì)氛圍。

（4）產(chǎn)業(yè)自身的關(guān)聯(lián)優(yōu)勢(shì)。

汽車產(chǎn)業(yè)本身具有極強(qiáng)的關(guān)聯(lián)效應(yīng)。有資料表明，汽車業(yè)能帶動(dòng)100多個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，如上游的鋼鐵、機(jī)械、橡膠、石化、電子、紡織等行業(yè)，下游的保險(xiǎn)、金融、銷售、維修、餐飲、旅館、加油站等服務(wù)行業(yè)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，汽車制造業(yè)每增值1元，給上游帶來(lái)的增值至少是1元，下游則至少是2元。另?yè)?jù)專家預(yù)算，今后10年我國(guó)每年GDP新增量中，有1/7至1/6由汽車產(chǎn)業(yè)提供?？梢?jiàn)，汽車產(chǎn)業(yè)對(duì)整個(gè)社會(huì)具有極強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)效果。同樣的，由于汽車業(yè)上下游產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)效應(yīng)，上下游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也反過(guò)來(lái)促進(jìn)汽車行業(yè)的發(fā)展。

3.1.3我國(guó)汽車市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)

國(guó)內(nèi)著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、汽車專家對(duì)中國(guó)汽車業(yè)發(fā)展普遍持樂(lè)觀態(tài)度。普遍認(rèn)為，中國(guó)汽車業(yè)雖然處于穩(wěn)步發(fā)展階段，但推動(dòng)中國(guó)汽車快速發(fā)展的因素已經(jīng)具備，在今后相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)，中國(guó)汽車大發(fā)展的趨勢(shì)不可逆轉(zhuǎn)。在今后5到10年，中國(guó)將成為最大的汽車消費(fèi)國(guó)，汽車保有量將超過(guò)1億輛，同時(shí)也將成為最大的汽車生產(chǎn)國(guó)；只要走市場(chǎng)化發(fā)展汽車產(chǎn)業(yè)的路子，在今后不很長(zhǎng)的時(shí)期內(nèi)，中國(guó)汽車業(yè)的中低檔產(chǎn)品價(jià)格可能降至世界最低水平之列，中國(guó)將成為世界上具有競(jìng)爭(zhēng)力的汽車生產(chǎn)國(guó)。同時(shí)，在有形的汽車貿(mào)易市場(chǎng)發(fā)展上，將以完善的市場(chǎng)服務(wù)為導(dǎo)向，以運(yùn)用電子化和信息化技術(shù)為手段，規(guī)?；鸵?guī)范化經(jīng)營(yíng)、專業(yè)化和綜合化服務(wù)相結(jié)合以及多品牌聚合營(yíng)銷模式將成為市場(chǎng)的主流。

3.2XX市市汽車市場(chǎng)發(fā)展概況與趨勢(shì)

3.2.1XX市市汽車市場(chǎng)特點(diǎn)

1、汽車行業(yè)市場(chǎng)基礎(chǔ)好，發(fā)展后勁足，輻射范圍廣，處在快速發(fā)展的黃金時(shí)期。

根據(jù)相關(guān)部門(mén)對(duì)1萬(wàn)戶家庭調(diào)查顯示，未來(lái)一年計(jì)劃買(mǎi)車家庭占被采訪戶的2.8％，這表明盡管由于用車成本高等原因，市每百戶家庭汽車擁有量不及省內(nèi)其他城市，但因?yàn)槲飪r(jià)較低，人均可支配收入高，汽車消費(fèi)潛力巨大。在停車難，交通堵塞，消費(fèi)政策等外部因素改善的情況下，其釋放的需求將十分驚人。

XX市正朝著一個(gè)繁榮、高效、文明的城市和適宜創(chuàng)業(yè)發(fā)展又適宜居住的生態(tài)城市的目標(biāo)努力，汽車市場(chǎng)的發(fā)展將有利于增強(qiáng)XX市汽車業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)，有利于鞏固提高XX市作為云南省旅游中心城市的地位和作用。市整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展又將使得XX市汽車市場(chǎng)的輻射范圍更加廣闊，進(jìn)而鞏固XX市汽車市場(chǎng)在云南省的地位。經(jīng)濟(jì)發(fā)展和汽車市場(chǎng)兩者相得益彰，休戚相關(guān)。在國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)的背景下，XX市汽車行業(yè)正面臨前所未有的發(fā)展機(jī)遇。

2、有形的銷售市場(chǎng)特征。

（1）相對(duì)落后的業(yè)態(tài)特征。

據(jù)我們調(diào)查，現(xiàn)有汽車市場(chǎng)大多分布在市郊區(qū)交通繁忙地段，增加了城區(qū)交通壓力，影響了城市景觀。同時(shí)，很多維修車行屬臨時(shí)建筑，發(fā)展空間狹窄，經(jīng)銷商及維修服務(wù)商往往持短期行為，有些則以假冒偽劣商品沖擊市場(chǎng)，增加了市場(chǎng)整治難度。有些以周邊閑置地臨時(shí)搭建為市場(chǎng)用地，根本不考慮城市規(guī)劃的用地控制，更談不上改善消費(fèi)環(huán)境。原有汽車市場(chǎng)“臟亂差”的現(xiàn)象，形成了XX市汽車市場(chǎng)相對(duì)落后的業(yè)態(tài)特征。這與市的總體發(fā)展戰(zhàn)略相違背，也不利于鞏固XX市汽車市場(chǎng)的地位，不利于XX市服務(wù)產(chǎn)業(yè)素質(zhì)的提升。

（2）多樣化的銷售模式。

目前XX市形成了由汽車專營(yíng)模式和汽車商店模式，它們之間相結(jié)合構(gòu)成的多樣化金字塔型的銷售模式。

（3）多主體的競(jìng)爭(zhēng)格局。

現(xiàn)有汽車銷售市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)主體包括集體資本、民營(yíng)資本以及其他民間資本，形成了各種資本同時(shí)運(yùn)作的多主體競(jìng)爭(zhēng)格局。

（4）以高中低結(jié)合，中檔轎車為主體的消費(fèi)結(jié)構(gòu)。

據(jù)調(diào)查，XX市汽車消費(fèi)結(jié)構(gòu)具有如下幾個(gè)特征：

A.轎車是銷售主體車型。B.國(guó)產(chǎn)轎車為銷售主體。C.中高檔轎車成為消費(fèi)者首選。根據(jù)調(diào)查資料，在計(jì)劃買(mǎi)車的家庭中，選擇11－20萬(wàn)元中檔車的比重最大，占53.0％，選擇價(jià)格超過(guò)20萬(wàn)元的家庭占21.5％，表明中檔車型是消費(fèi)者選擇的主體。

3.2.2XX市汽車市場(chǎng)的存在問(wèn)題與發(fā)展優(yōu)勢(shì)

1、發(fā)展優(yōu)勢(shì)

（1）市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)。

目前，中國(guó)跨入汽車普及時(shí)代，云南等周邊的省份城市也是汽車消費(fèi)已經(jīng)普及的地區(qū)，自身的汽車需求潛力巨大，市場(chǎng)前景廣闊。此外，為以后市場(chǎng)的高速發(fā)展打下良好基礎(chǔ)。隨著我國(guó)加入世貿(mào)后汽車市場(chǎng)的逐漸放開(kāi)，進(jìn)口關(guān)稅的下調(diào)，進(jìn)口車許可證發(fā)放程度的松動(dòng)，國(guó)內(nèi)、國(guó)外汽車行業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)日益加劇，導(dǎo)致市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生改變，將會(huì)引發(fā)汽車較大幅度的降價(jià)。汽車的降價(jià)無(wú)疑激活了居民消費(fèi)能力，擴(kuò)大市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)。

（2）區(qū)位優(yōu)勢(shì)。

XX市自古以來(lái)就是我國(guó)西南交通貿(mào)易大動(dòng)脈南方“絲綢之路”和由西藏入境的“茶馬古道”的中轉(zhuǎn)站。兩條古道既是中原至東南亞的南來(lái)北往的貿(mào)易通道，又是溝通中原文化和外來(lái)文化影響的傳送渠道。近年來(lái)，隨著XX市市旅游資源的不斷開(kāi)發(fā)和XX市市政府打造國(guó)際精品旅游城市的決心，XX市市作為云南乃至全國(guó)的旅游強(qiáng)市有很大很寬的發(fā)展前景。這必然會(huì)吸引更多的消費(fèi)者來(lái)XX市，在刺激當(dāng)?shù)叵M(fèi)的同時(shí)也會(huì)為XX市市汽車銷售市場(chǎng)帶來(lái)勃勃生機(jī)。

（3）經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)。

私家車悄然進(jìn)入尋常百姓家庭，其原因首先得益于經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展和居民消費(fèi)能力的普遍增長(zhǎng)。近年來(lái)，市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不斷提高，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化。與經(jīng)濟(jì)發(fā)展密切相關(guān)的是，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，政府可以有更多的公共開(kāi)支進(jìn)行交通運(yùn)輸建設(shè)，改善用車環(huán)境，推動(dòng)汽車消費(fèi)?？傊?，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人們生活的水平提高必然加快汽車普及時(shí)代的到來(lái)，為市汽車市場(chǎng)發(fā)展提供最重要的動(dòng)力。

（4）政策優(yōu)勢(shì)。

汽車市場(chǎng)對(duì)政策有極強(qiáng)的敏感性。XX市市的規(guī)劃明確提出支持汽車服務(wù)業(yè)的發(fā)展，同時(shí)也明確提出“著力發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)”，“加快形成區(qū)域物流中心功能”。鞏固作為云南省乃至全國(guó)的旅游強(qiáng)市地位。隨著汽車生產(chǎn)的發(fā)展，鼓勵(lì)私家車消費(fèi)政策的實(shí)施，汽車流通領(lǐng)域必然迎來(lái)新的發(fā)展機(jī)遇，汽車市場(chǎng)將會(huì)成為市流通業(yè)創(chuàng)新的重點(diǎn)。在微觀消費(fèi)政策上，政府鼓勵(lì)私車消費(fèi)的政策逐漸出臺(tái)，如各種稅費(fèi)的降低，汽車上牌手續(xù)的簡(jiǎn)便化等，都會(huì)極大促進(jìn)汽車市場(chǎng)的發(fā)展。

2、存在問(wèn)題

（1）量多面廣，檔次偏低。眾多的整車銷售店和零部件配套店零星分布在郊區(qū)，總體的經(jīng)營(yíng)環(huán)境欠佳，發(fā)展檔次低，缺乏具有現(xiàn)代化軟硬件條件并與國(guó)際接軌的永久性汽車市場(chǎng)。

（2）布局隨意，發(fā)展無(wú)序。汽車市場(chǎng)布局具有隨意性和自發(fā)性，不能與市總體規(guī)劃相協(xié)調(diào)，影響城市景觀，增加整治難度。

（3）市場(chǎng)面窄，有待開(kāi)拓。XX市汽車市場(chǎng)整體建設(shè)起點(diǎn)不夠高，定位偏低，西南地區(qū)的整車銷售市場(chǎng)的開(kāi)拓空間較大。有待于進(jìn)一步拓展空間。

3.2.3XX市市汽車市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)

隨著人們消費(fèi)水平的不斷提高，政府對(duì)汽車行業(yè)的日益重視和扶持，汽車行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入私人汽車消費(fèi)普及的時(shí)代，XX市汽車市場(chǎng)面臨巨大的發(fā)展機(jī)遇，汽車保有量會(huì)不斷提高，生產(chǎn)工藝不斷改進(jìn)，新車型和品種不斷問(wèn)世，汽車文化深入人心。汽車流通業(yè)也將面臨市場(chǎng)重整和升級(jí)的機(jī)遇，汽車服務(wù)產(chǎn)生的增值效益的比重會(huì)有較大的提高，汽車市場(chǎng)的服務(wù)繼續(xù)保持多元化的模式，高檔化、規(guī)?；⒋笮突?、規(guī)范化、專業(yè)化、人性化的汽車市場(chǎng)會(huì)逐漸取代分散無(wú)序的汽車銷售及維修服務(wù)。

第四章項(xiàng)目需求分析與建設(shè)規(guī)模

4.1項(xiàng)目功能分區(qū)及建筑面積需求預(yù)測(cè)

根據(jù)本項(xiàng)目的行業(yè)特點(diǎn)及發(fā)展趨勢(shì)，本項(xiàng)目初步規(guī)劃按約29.9畝計(jì)算，共約19990m2，規(guī)劃將按用途進(jìn)行功能分區(qū)，初步構(gòu)想如表4-1所示。

表4-1

XX市汽車銷售與維修中心建設(shè)項(xiàng)目土地需求分析表

序號(hào)

項(xiàng)目功能區(qū)劃分

項(xiàng)目用地面積及項(xiàng)目建筑面積需求估算

備注

用地面積(㎡)

建筑面積（㎡）

綠化率

一

第一部分：汽車銷售區(qū)

9.97%

1

建筑用地

4S專賣(mài)店

800

780

新車會(huì)展中心

980

950

一層建筑

汽車配件專賣(mài)店

500

490

一層建筑

消費(fèi)者專用接待室

500

480

一層建筑

2

消費(fèi)者專用停車場(chǎng)用地

1500

按50輛車,每輛車占地30㎡估算

3

銷售用車室外專用停車場(chǎng)

900

按30輛車,每輛車占地30㎡估算

4

綠化用地

645

按汽車銷售區(qū)用地面積的約10%計(jì)算

5

交通用地

645

按汽車銷售區(qū)用地面積的約10%計(jì)算

小計(jì)

6470

2700

二

第二部分：汽車維修區(qū)

10.00%

1

建筑用地

維修中心

880

800

一層建筑

洗車場(chǎng)

680

600

一層建筑

2

客戶維修專用停車場(chǎng)

600

按20輛車,每輛車占地30㎡估算

3

綠化用地

270

按汽車維修區(qū)用地面積的約10%計(jì)算

4

交通用地

270

按汽車維修區(qū)用地面積的約10%計(jì)算

小計(jì)

2700

1400

三

第三部分：辦公區(qū)

37.28%

1

建筑用地

辦公樓用地

2650

10560

四層建筑2棟，每層建筑面積約1320㎡

2

辦公區(qū)停車位用地

600

按20輛車,每輛車占地30㎡估算

3

綠化用地

2300

按辦公區(qū)用地面積的約37%計(jì)算

4

交通用地

620

按辦公區(qū)用地面積的約10%計(jì)算

小計(jì)

6170

10560

四

第四部分：生活區(qū)

37.42%

1

建筑用地

員工宿舍樓用地

1260

3450

三層建筑1棟，每層建筑面積約1150㎡

餐廳用地

650

640

一層建筑

公共衛(wèi)生間用地

230

220

2

生活區(qū)停車位用地

300

按10輛車,每輛車占地30㎡估算

3

綠化用地

1740

按生活區(qū)用地面積的約37%計(jì)算

4

交通用地

470

按生活區(qū)用地面積的約10%計(jì)算

小計(jì)

4650

4310

五

合計(jì)

19990

18970

上述功能分區(qū)是根據(jù)本項(xiàng)目業(yè)務(wù)范圍的設(shè)想而進(jìn)行的，將建設(shè)成為一個(gè)中大規(guī)模的汽車銷售與維修中心，具有明顯的規(guī)模效應(yīng)。

4.2建設(shè)規(guī)模

根據(jù)國(guó)家建設(shè)部、國(guó)家發(fā)改委及XX市汽車銷售服務(wù)有限公司的財(cái)政力量，本著總體規(guī)劃、統(tǒng)籌兼顧、適度前瞻的原則，本次項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模如下：

該建設(shè)項(xiàng)目為XX市汽車銷售與維修服務(wù)中心。項(xiàng)目總用地面積19990m2，總建筑面積18970m2，總投資4928萬(wàn)元。

項(xiàng)目完成后，將作為XX市市做大的汽車銷售與維修中心，按照初步設(shè)想項(xiàng)目將建設(shè)4S專賣(mài)店、二手車交易中心、新車會(huì)展中心、汽車配件專賣(mài)店、接待大廳、汽車文化室、洗車場(chǎng)、維修檢測(cè)中心、綜合服務(wù)辦公大廳、餐廳、辦公大樓及附屬設(shè)施。項(xiàng)目建議在辦公區(qū)辦公大樓前建設(shè)一個(gè)小規(guī)模的汽車文化主題廣場(chǎng)，將作為XX市市標(biāo)志性的文化廣場(chǎng)，為XX市旅游添加一個(gè)新的亮點(diǎn)。

綜合以上分析，本項(xiàng)目用地面積必須達(dá)到29.9畝，這樣才能建設(shè)一個(gè)相對(duì)功能比較齊全的、能代表XX市城市形象的汽車銷售與維修中心。

第五章項(xiàng)目實(shí)施方案

5.1項(xiàng)目選址及周邊狀況

5.1.1項(xiàng)目選址的具體地理位置描述

古城區(qū)位于云南省西北部，金沙江中游。地處東經(jīng)99°23′～101°31′，北緯25°59′～27°56′。北連迪慶藏族自治州,南靠大理白族自治州。地處金沙江上游，為云南省西北部橫斷山脈向云貴高原過(guò)渡地帶，屬低緯高原季風(fēng)氣候。年降水量938.5毫米，年均氣溫12.6℃。麗攀、麗鶴、麗昆、麗維等干線公路縱橫轄境。

本項(xiàng)目擬用地位于XX市市古城區(qū)金山轉(zhuǎn)臺(tái)周邊。北臨祥和路，西連麗大路，南接金山白族鄉(xiāng)政府，東靠開(kāi)文村。

5.1.2配套設(shè)施

供電：可接入市政供電系統(tǒng)，能滿足施工需求；

供水：可接入市政管網(wǎng)，水源充足，能滿足施工需求；

排污：生活污水經(jīng)化糞池初級(jí)處理后排入市政管網(wǎng)；

消防：院內(nèi)設(shè)消防水池，保證室內(nèi)外消防用水量。

5.1.3交通狀況

本項(xiàng)目擬用地位于XX市市古城區(qū)金山轉(zhuǎn)臺(tái)旁，位于城市主干道大麗路與祥和路周邊，交通極為便利，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。

5.2項(xiàng)目總體規(guī)劃方案

5.2.1設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想

根據(jù)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、自然狀況，結(jié)合項(xiàng)目擬建地的用地條件及用地性質(zhì)，堅(jiān)持“社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境”三效益最佳統(tǒng)一的原則，科學(xué)的設(shè)計(jì)高起點(diǎn)、大規(guī)模的XX市汽車銷售與維修中心，使之具有汽車交易中心必需的商業(yè)氣氛的同時(shí)又不失大方、典雅的氛圍。在保證功能組織合理的前提下使平面構(gòu)圖優(yōu)美完整，具有藝術(shù)性。突出規(guī)劃設(shè)計(jì)的先進(jìn)性、引導(dǎo)性和市場(chǎng)性，也要注重地方建筑民族特色的融入，探索一條傳統(tǒng)與現(xiàn)代相容相生的建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格。

5.2.2規(guī)劃設(shè)計(jì)依據(jù)

1.《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》及相關(guān)規(guī)則

2.建設(shè)部《城市規(guī)劃編制辦法》及實(shí)施細(xì)則

3.《XX市市城市規(guī)劃管理?xiàng)l例》

4.國(guó)家及地方有關(guān)城市建設(shè)法規(guī)

5.擬建地區(qū)的自然、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)資料

5.2.3規(guī)劃目標(biāo)及總體思路

1、規(guī)劃目標(biāo)

實(shí)現(xiàn)布局合理、功能齊備、環(huán)境優(yōu)美、技術(shù)先進(jìn)且具地方民族特色的現(xiàn)代化的汽車銷售中心。密切聯(lián)系客觀實(shí)際，結(jié)合氣候、風(fēng)向、地形、地貌及周邊環(huán)境進(jìn)行創(chuàng)作，建立“以人為主，物為人用”的觀點(diǎn)。

2、總體思路

（1）為廣大消費(fèi)者提供一個(gè)舒適、便捷、典雅的空間。

（2）結(jié)合地表，統(tǒng)一設(shè)計(jì)、分區(qū)規(guī)劃，由總體到局部進(jìn)行設(shè)計(jì)。

（3）合理分區(qū)，合理布置景觀大道、4S專賣(mài)、新車會(huì)展區(qū)、汽車綜合服務(wù)大廳、維修中心、洗車場(chǎng)、汽車文化區(qū)、汽車配件專賣(mài)店，辦公區(qū)、生活區(qū)。做到既緊密聯(lián)系，又分區(qū)明確，互不干擾。

（4）考慮場(chǎng)地的地理優(yōu)勢(shì)，注意的形象，采用高低錯(cuò)落，一張一弛等手法，來(lái)強(qiáng)化各類建筑所體現(xiàn)的景觀特色。

5.2.4規(guī)劃布局

將項(xiàng)目擬用地劃分為幾大功能部分來(lái)進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，規(guī)劃用地范圍一半面積規(guī)劃為汽車銷售及維修用房，另一半面積規(guī)劃為辦公區(qū)及餐廳等后勤保障設(shè)施。并結(jié)合管理、服務(wù)等設(shè)置相應(yīng)配套設(shè)施。主出入口部分處理成入口小型廣場(chǎng)，以有利集散人流、車流。在建筑的形式上強(qiáng)調(diào)簡(jiǎn)潔、明快，具有現(xiàn)代感及高科技感，以給人視覺(jué)上的強(qiáng)烈沖擊力。

城內(nèi)設(shè)計(jì)周界防護(hù)報(bào)警系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)及音樂(lè)系統(tǒng)。相關(guān)房間設(shè)閉路電視及寬帶網(wǎng)、通訊等。

外立面：現(xiàn)代、簡(jiǎn)潔、結(jié)合廣告牌統(tǒng)一設(shè)計(jì)?？紤]空調(diào)機(jī)的統(tǒng)一放置與外立面的協(xié)調(diào)，要求空調(diào)水統(tǒng)一排放。

衛(wèi)生間按設(shè)計(jì)規(guī)范，結(jié)合實(shí)際，滿足方便使用、清潔衛(wèi)生、通風(fēng)等要求，并要求全采用板下無(wú)管式設(shè)計(jì)。

5.2.5交通組織

（一）在祥和路和麗大路各開(kāi)2個(gè)路口以解決內(nèi)部與外部的人流、車流交通問(wèn)題。

（二）項(xiàng)目從大門(mén)口到出口環(huán)形景觀大道，為人車流主通道。

（三）項(xiàng)目道路主干道寬12米，次要道路寬8米，各道路相互聯(lián)系，從而形成幾個(gè)功能地塊。

5.2.6綠地規(guī)劃

規(guī)劃區(qū)內(nèi)綠地規(guī)劃布局結(jié)構(gòu)可概括為“點(diǎn)”“線”“面”有機(jī)結(jié)合的系統(tǒng)結(jié)構(gòu)。

（一）點(diǎn)：主要指庭院綠地，展場(chǎng)綠地，以草坪、花卉和灌木為主。

（二）線：充分利用場(chǎng)內(nèi)道路兩旁行道樹(shù)和人行道兩旁的帶狀綠地形成線性的綠化布置，行道樹(shù)采用效果好的常綠喬木，帶狀綠地則多用樹(shù)木點(diǎn)綴。

（三）面：在主入口及出口處、新車會(huì)展中心、4S專賣(mài)店旁等地方充分利用土地成片布置草坪和整型植物，同時(shí)輔以五彩花卉來(lái)點(diǎn)綴，形成大片綠地。汽車展場(chǎng)與停車場(chǎng)滿鋪草坪磚，以增加綠地面積。

5.2.7建筑風(fēng)格

建筑風(fēng)格既不拘泥于傳統(tǒng)，也不宜一味的追隨潮流，而應(yīng)該選擇一種經(jīng)典的，富于渲染展示氛圍的建筑形式，經(jīng)過(guò)多次比較，初步?jīng)Q定采用傳統(tǒng)與現(xiàn)代相結(jié)合的建筑理念來(lái)指導(dǎo)設(shè)計(jì)。同時(shí)，借助于新型的材料、現(xiàn)代的處理方式，使XX市汽車銷售與維修中心融入高科技、現(xiàn)代化的時(shí)代風(fēng)格，同時(shí)與周邊民居建筑風(fēng)格遙相呼應(yīng)，做到既氣派又典雅的效果。

5.3項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排

本項(xiàng)目從目前2010年12月10號(hào)開(kāi)始計(jì)算。

2010年12月10日至2011年3月

取得土地產(chǎn)權(quán)

2011年4月至2011年6月

完成土地平整，項(xiàng)目可行性研究報(bào)告、環(huán)評(píng)報(bào)告的編制和審批，初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)的審查、批復(fù)

2011年7月至2012年5月

主體建設(shè)工程完工

2012年6月至2012年8月

工程收尾及竣工驗(yàn)收并投入使用。

5.4工程建設(shè)管理

5.4.1工程建設(shè)管理制度

項(xiàng)目建設(shè)由XX市汽車銷售服務(wù)有限公司負(fù)責(zé)組織實(shí)施，工程施工通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)選擇施工技術(shù)力量強(qiáng)，信譽(yù)好的有相應(yīng)資質(zhì)的建筑公司進(jìn)行。項(xiàng)目建設(shè)實(shí)行項(xiàng)目法人責(zé)任制、參建單位工程質(zhì)量領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任制和工程質(zhì)量終身負(fù)責(zé)制以及項(xiàng)目建設(shè)工程質(zhì)量行政領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任制，項(xiàng)目建設(shè)實(shí)行公開(kāi)招標(biāo)和合同管理制，施工實(shí)行監(jiān)理制。

XX市汽車銷售服務(wù)有限公司為項(xiàng)目建設(shè)的第一責(zé)任人，對(duì)建設(shè)工程質(zhì)量負(fù)首要責(zé)任。工程質(zhì)量由聘請(qǐng)的市政府建筑質(zhì)量監(jiān)督部門(mén)專業(yè)技術(shù)人員進(jìn)行監(jiān)督，項(xiàng)目業(yè)主對(duì)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)行不定期檢查，確保工程質(zhì)量。建成后由XX市市規(guī)劃局、項(xiàng)目業(yè)主聯(lián)合相關(guān)部門(mén)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行竣工驗(yàn)收。

5.4.2項(xiàng)目組織管理

由項(xiàng)目建設(shè)單位XX市汽車銷售服務(wù)有限公司內(nèi)設(shè)部門(mén)機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)以下管理工作：

1、財(cái)務(wù)管理：項(xiàng)目建設(shè)資金實(shí)行專戶管理。財(cái)務(wù)人員必須嚴(yán)格遵守財(cái)務(wù)制度，做好項(xiàng)目財(cái)務(wù)計(jì)劃，資金使用計(jì)劃等資金管理工作，保證項(xiàng)目資金使用合理。在工程完工驗(yàn)收后，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)資金及時(shí)進(jìn)行決算，出具決算報(bào)告?zhèn)浒?。在資金管理上，要制定嚴(yán)格的資金管理辦法，采用專賬儲(chǔ)存，?？顚Ｓ茫_(kāi)賬務(wù)，政府監(jiān)督等措施，加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目資金的專項(xiàng)審批工作，財(cái)務(wù)審計(jì)與工程檢查驗(yàn)收相結(jié)合，確保資金正常運(yùn)轉(zhuǎn)及合理使用。

2、行政管理：項(xiàng)目招投標(biāo)工作、日常行政工作及接待聯(lián)絡(luò)工作。

3、施工管理：日常土建與安裝施工的協(xié)調(diào)、施工進(jìn)度與計(jì)劃的安排，施工質(zhì)量與施工安全的檢查、工程驗(yàn)收。

4、設(shè)備材料管理：設(shè)備、材料的采購(gòu)、保管、使用。

5、技術(shù)管理：項(xiàng)目的技術(shù)文件、技術(shù)檔案的管理工作，質(zhì)量檢驗(yàn)工作等。

5.5項(xiàng)目SWOT分析

根據(jù)前面產(chǎn)業(yè)研究和項(xiàng)目實(shí)施設(shè)想，本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)會(huì)、威脅總結(jié)如下。

5.5.1優(yōu)勢(shì)(Strengh)

1、目前XX市市還沒(méi)有出現(xiàn)大型的汽車銷售與維修市場(chǎng)，如果本項(xiàng)目能夠先于潛在競(jìng)爭(zhēng)者進(jìn)入市場(chǎng)，則可以形成先發(fā)優(yōu)勢(shì)，進(jìn)而形成進(jìn)入壁壘，實(shí)現(xiàn)寡頭壟斷者的地位。

2、國(guó)家及省市相關(guān)政策的大力支持。

3、項(xiàng)目所在位置由于靠近城市主干道周邊，便于將來(lái)汽車銷售市場(chǎng)車輛的配送和汽車維修。

4、項(xiàng)目所在位置未來(lái)交通將進(jìn)一步便利，而周邊產(chǎn)業(yè)也不對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性損害，并且一些產(chǎn)業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。

5、項(xiàng)目周邊土地儲(chǔ)備較為豐富，如果項(xiàng)目操作成功，將為項(xiàng)目的配套發(fā)展用地提供可能性，加大了項(xiàng)目的后續(xù)發(fā)展能力。

5.5.2劣勢(shì)(Weakness)

1、本項(xiàng)目擬用地還沒(méi)有經(jīng)過(guò)XX市市政府審批規(guī)劃通過(guò)，項(xiàng)目業(yè)主一定要積極主動(dòng)與XX市市政府及古城區(qū)政府溝通，以便能盡早拿到項(xiàng)目用地。

2、同行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)將對(duì)本項(xiàng)目的實(shí)施帶來(lái)一定的影響。

5.5.3機(jī)會(huì)（Opportunity）

1、XX市目前汽車銷售的格局還沒(méi)有形成足夠的進(jìn)入壁壘，幾乎所有的銷售及維修場(chǎng)地都是租賃來(lái)的，而且相當(dāng)部分只是臨時(shí)場(chǎng)所。

2、國(guó)民經(jīng)濟(jì)和居民可支配收入的持續(xù)快速發(fā)展為汽車產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了強(qiáng)有力的購(gòu)買(mǎi)力支撐。

3、近年來(lái)汽車產(chǎn)業(yè)的高速成長(zhǎng)極大的刺激了產(chǎn)業(yè)投資熱情，對(duì)汽車產(chǎn)業(yè)美好的預(yù)期更堅(jiān)定了投資者的信心。

4、國(guó)家明確了汽車產(chǎn)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)地位，各項(xiàng)刺激消費(fèi)的政策接連出臺(tái)，汽車產(chǎn)業(yè)在今后若干年都是以“發(fā)展”為主調(diào)。

5、交通基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善，城市公共交通設(shè)施日益健全推動(dòng)了私家車的快速發(fā)展。

6、民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展加快，運(yùn)輸市場(chǎng)全面放開(kāi)，對(duì)汽車消費(fèi)需求進(jìn)一步增加。

5.5.4威脅（Treat）

1、從項(xiàng)目本身考慮，目前在本項(xiàng)目擬用地可能出現(xiàn)其他項(xiàng)目正在策劃，如果本項(xiàng)目落后于其他項(xiàng)目取得建設(shè)用地，其打擊將是致命的。

2、政府對(duì)本項(xiàng)目擬用地的規(guī)劃也會(huì)對(duì)項(xiàng)目實(shí)施產(chǎn)生一定的影響。

3、XX市市目前的汽車銷售廠家逐漸增加，各種業(yè)態(tài)繼續(xù)顯示出生命力，對(duì)本項(xiàng)目構(gòu)成顯性的挑戰(zhàn)。

4、項(xiàng)目本身投資額較大，如果地價(jià)過(guò)高，無(wú)疑將大大增加項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)。

綜合上面的SWOT分析，得出本項(xiàng)目機(jī)會(huì)大于威脅，機(jī)會(huì)主要是行業(yè)的發(fā)展所帶來(lái)的，而威脅主要是由于競(jìng)爭(zhēng)和無(wú)壁壘帶來(lái)的；優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)并存，優(yōu)勢(shì)主要是項(xiàng)目本身和政府政策產(chǎn)生的，而劣勢(shì)主要是由外部環(huán)境影響及同行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)帶來(lái)的。綜合評(píng)價(jià)，本項(xiàng)目是可以進(jìn)行迅速投入的項(xiàng)目，只要能夠抓住有利時(shí)機(jī)，充分考慮各種風(fēng)險(xiǎn)，發(fā)揮項(xiàng)目和公司優(yōu)點(diǎn)，組建高效率團(tuán)隊(duì)，積極與XX市市政府溝通，盡早取得項(xiàng)目建設(shè)用地，將劣勢(shì)逐步消除甚至轉(zhuǎn)化為優(yōu)勢(shì)，本項(xiàng)目將會(huì)取得預(yù)想的效果。

第六章項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)、節(jié)能及消防

6.1環(huán)境污染分析與保護(hù)

6.1.1污染物及來(lái)源

從本項(xiàng)目功能特點(diǎn)上考慮，在投入使用后主要的污染物來(lái)自員工、顧客的生活廢水以及丟棄的生活垃圾。此外，還有少量的清洗油污，食堂餐廳的含油污水和油煙廢氣、汽車行駛的噪音、商品的包裝材料。本項(xiàng)目不產(chǎn)生輻射及其他有毒污染物。

1、廢水

廢水主要是生活污水，來(lái)自食堂餐廳、維修檢測(cè)中心、辦公人員工作區(qū)和洗車場(chǎng)，另外汽車檢測(cè)維修過(guò)程中也可能會(huì)產(chǎn)生少量廢水。參考同類污水的水質(zhì)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，該廢水水質(zhì)水量見(jiàn)表6-1。

表6-１廢水主要污染源、污染物濃度

序號(hào)

污染源

污染物名稱（單位：mg/L,PH除外）

PH

CODcr

BOD5

SS

動(dòng)植物油

1

生活污水

6～9

250

150

100

15

2

含油污水

6～9

400

250

120

40

２、廢氣

廢氣主要是餐廳廚房的油煙廢氣，以及汽車尾氣。

３、廢棄物

主要廢棄物是員工、顧客丟棄的生活垃圾，此外還有銷售商品的包裝廢棄物。

４、噪音

噪音主要產(chǎn)生于檢測(cè)維修中心。

6.1.2治理措施

1、廢水治理

飲食污水和汽車檢修污水都含有油分，不能直接排放，要進(jìn)行過(guò)濾處理，隔渣隔油后再與生活污水一起作生化處理。

因?yàn)樵擁?xiàng)目以銷售、展覽、旅游等功能為主，應(yīng)配合其對(duì)外整體形象，本污水池設(shè)施全部埋地，表面覆土，種植草皮、花卉等植物。

2、廢氣治理

在餐廳廚房設(shè)置油煙凈化設(shè)備處理油煙廢氣，使其達(dá)到《大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》（DB4427-89）的相應(yīng)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。由于試車場(chǎng)在室外，所造成的尾氣影響不會(huì)很嚴(yán)重，可以考慮種植對(duì)尾氣中有害氣體吸收量較大的植物，車輛安置尾氣凈化裝置。這樣既可消除廢氣，又可美化環(huán)境。

3、廢棄物治理

在本項(xiàng)目場(chǎng)地內(nèi)設(shè)置垃圾桶、清潔車等設(shè)施設(shè)備，并配置清潔人員及時(shí)清掃、分類、集中，每天由垃圾車運(yùn)送到市政垃圾處理場(chǎng)進(jìn)行無(wú)害化處理。

按照市政府的垃圾分類規(guī)定分類設(shè)置垃圾桶，將可降解、可回收的垃圾由專人負(fù)責(zé)分開(kāi)處理。而對(duì)于包裝廢棄物可由工作人員綜合利用制作成建筑添加物或裝飾或者作為可回收利用資源處理。

4、噪音治理

噪音的污染主要在檢測(cè)維修中心，情況并不嚴(yán)重，在安裝靜音設(shè)備和隔音設(shè)施的同時(shí)，可以種植樹(shù)木，營(yíng)造園林，利用林木的吸聲和隔音將噪音消減，創(chuàng)造舒適的銷售和旅游環(huán)境。

6.2節(jié)能措施

在保證使用功能、建筑質(zhì)量和室內(nèi)環(huán)境的前提下，采取多種有效節(jié)能技術(shù)與管理措施，降低新建房屋單位面積能耗，達(dá)到提高舒適性、節(jié)約能源和改善環(huán)境的目的。

根據(jù)云南省氣候區(qū)劃圖的劃分，XX市屬于溫和地區(qū)（VB區(qū)），即一月平均氣溫5—13℃，七月平均氣溫18—25℃。雖然VB溫和地區(qū)一般民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)沒(méi)有特殊的要求，但結(jié)合工程特點(diǎn)，設(shè)計(jì)上主要就以下方面采取節(jié)能降耗措施：

6.2.1項(xiàng)目建設(shè)節(jié)能

項(xiàng)目進(jìn)行建設(shè)時(shí)盡量采用新型節(jié)能墻體材料，并推廣采用新

技術(shù)，新工藝，以節(jié)能降耗。

6.2.2建筑節(jié)能

1、從建筑體型、平面布置、窗、墻、建筑裝修色彩上考慮節(jié)能的要求。

2、建筑物內(nèi)的空調(diào)、采暖、供水、風(fēng)機(jī)等建筑設(shè)備應(yīng)盡可能采用智能化控制，使其能耗降到最低。

3、項(xiàng)目的一般用熱及采暖用熱盡量采用集中供熱，不考慮自建鍋爐房，能利用太陽(yáng)能的應(yīng)考慮利用太陽(yáng)能供熱。

4、新建各建筑物內(nèi)的供熱采暖系統(tǒng)應(yīng)當(dāng)使用雙管系統(tǒng)。供熱及余熱回水管應(yīng)采用直埋式敷設(shè)。其保溫層厚度應(yīng)按國(guó)家現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)中的計(jì)算公式確定。

6.2.3設(shè)備節(jié)能

1、項(xiàng)目所有設(shè)備選用符合國(guó)家有關(guān)規(guī)定的節(jié)能型設(shè)備。

2、電器設(shè)備選用新型高效節(jié)能型，并采取電容補(bǔ)償，提高功率因數(shù)，減少電損耗。

6.2.4節(jié)水措施

1、衛(wèi)生間采取節(jié)水措施，并選用節(jié)水型衛(wèi)生潔具，以節(jié)約用水。

2、選用合適的供水管材，盡可能減少各處管線的跑、冒、滴、漏。

6.2.5管理節(jié)能

1、加強(qiáng)管理，完善各種規(guī)章制度，按期對(duì)各類設(shè)備、管線進(jìn)行檢修，杜絕跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，減少不必要的浪費(fèi)。

2、定期對(duì)工作人員進(jìn)行節(jié)能培訓(xùn)，加強(qiáng)節(jié)能意識(shí)，提高工作人員責(zé)任心，以充分有效的利用能源，節(jié)能降耗。

6.2.6節(jié)能效果分析

通過(guò)以上節(jié)能綜合技術(shù)措施的實(shí)施，項(xiàng)目的節(jié)能指標(biāo)能夠滿足國(guó)家及地方有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范的要求。

6.3消防措施

6.3.1項(xiàng)目建設(shè)期

1、建立防火安全制度。

2、嚴(yán)格控制火源。

3、施工現(xiàn)場(chǎng)建立集中吸煙區(qū)。

4、嚴(yán)禁亂拉亂接電源電器，嚴(yán)防電器線路引起火災(zāi)。

5、按防火平面布置圖，落實(shí)消防器材，掛設(shè)防火標(biāo)志。

6、加強(qiáng)防火安全教育，并在宣傳黑板上宣傳發(fā)生火災(zāi)事故的教訓(xùn)。

7、施工現(xiàn)場(chǎng)明確劃分用火作業(yè)，易燃易爆材料堆積場(chǎng)、倉(cāng)庫(kù)、易燃廢品集中站和生活區(qū)等區(qū)域。

8、施工現(xiàn)場(chǎng)夜間配有照明設(shè)備，并保持消防通道暢通。

9、同各班組簽定防火安全協(xié)議書(shū)。

10、施工現(xiàn)場(chǎng)用電，嚴(yán)格執(zhí)行《施工現(xiàn)場(chǎng)電氣安全管理規(guī)定》，加強(qiáng)電源管理，防止發(fā)生電氣火災(zāi)。

11、禁止在高壓架空線下面搭設(shè)臨時(shí)性建設(shè)物或堆放可燃物。

6.3.2項(xiàng)目營(yíng)運(yùn)期

1、加強(qiáng)群眾防火意識(shí)，在明顯道部位設(shè)置警示牌。

2、各主要通道通暢，保證消防車順利達(dá)到。

3、按照規(guī)范設(shè)置滅火裝置，定期對(duì)滅火設(shè)備檢查更換。

4、定期對(duì)員工進(jìn)行消防安全教育，加強(qiáng)消防意識(shí)。

第七章項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析

7.1投資估算范圍及依據(jù)

7.1.1投資估算范圍

本項(xiàng)目投資估算工程內(nèi)容包括以下部分:

1、項(xiàng)目的土建工程、室內(nèi)一般裝飾、裝修工程、給水、排水工程、消防工程、電氣照明及防雷工程、弱電工程等費(fèi)用；

2、前期工作費(fèi)和建設(shè)期間發(fā)生的管理費(fèi)用等。

7.1.2投資估算依據(jù)

1、《建設(shè)工程工程量清單計(jì)價(jià)規(guī)范》GB50500-2008

2、《云南省建設(shè)工程造價(jià)計(jì)價(jià)規(guī)則》2003

3、《云南省建設(shè)工程措施項(xiàng)目計(jì)價(jià)辦法》2003

4、《云南省安裝工程消耗量定額》2003

5、《云南省建筑工程消耗量定額》2003

6、《云南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于調(diào)整2003版建設(shè)工程造價(jià)計(jì)價(jià)依據(jù)人工綜合工日單價(jià)的通知》云建標(biāo)[2009]625號(hào)文

7、《云南省建設(shè)廳關(guān)于將意外傷害保險(xiǎn)安全防護(hù)文明施工費(fèi)用列入建安工程造價(jià)的通知》云建標(biāo)[2005]661號(hào)文

8、《云南省園林綠化工程消耗量定額》2003

9、《工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》（2002修訂本）

10、《工程建設(shè)監(jiān)理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》2007年（發(fā)改價(jià)格[2007]670號(hào)）

11、《建設(shè)項(xiàng)目前期工作咨詢收費(fèi)暫行規(guī)定》1999年

12、《施工圖設(shè)計(jì)審查收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》（云計(jì)價(jià)格[2002]370號(hào)）

13、財(cái)政部《基本建設(shè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定》（財(cái)建[2002]394號(hào)）

14、《云南省建設(shè)工程造價(jià)咨詢服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》（云計(jì)價(jià)格[2002]906號(hào)）

15、《云南省建設(shè)廳關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范建設(shè)工程材料價(jià)格波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)條款約定及工程合同價(jià)款調(diào)整等事宜的通知》云建標(biāo)[2008]201號(hào)文

16、《關(guān)于公布取消和停止征收100項(xiàng)行政事業(yè)性收費(fèi)項(xiàng)目的通知》財(cái)綜【2008】78號(hào)

17、《XX市價(jià)格信息》2010年第10期

18、與本項(xiàng)目相關(guān)的法律、法規(guī)、規(guī)范、文件、政策等資料

7.2投資估算

7.2.1總投資估算

根據(jù)建設(shè)規(guī)模、內(nèi)容和估算范圍，本項(xiàng)目總投資費(fèi)用共需4928萬(wàn)元，詳見(jiàn)表7-1

表7-1XX市汽車銷售與維修中心建設(shè)項(xiàng)目投資估算表

序號(hào)

工程項(xiàng)目各費(fèi)用名稱

估

算

價(jià)

值（萬(wàn)元）

占投資%

技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

建筑工程

設(shè)

備

安裝工程

其他費(fèi)用

總值

計(jì)量單位

工程量

單價(jià)或費(fèi)率

建筑造價(jià)(元/㎡)

計(jì)算公式或說(shuō)明

一

第一部分：直接工程費(fèi)用

3069.87

341.46

0.00

0.00

3411.33

69.22%

1

建筑安裝工程

2845.50

341.46

0.00

0.00

3186.96

64.67%

㎡

18970.00

1680.00

按項(xiàng)目所在地市場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)平均值估算

1.1

土建工程

2276.40

2276.40

㎡

18970.00

1200.00

1200.00

1.2

室內(nèi)外裝飾裝修

569.10

569.10

㎡

18970.00

300.00

300.00

1.3

給排水及消防工程

113.82

113.82

㎡

18970.00

60.00

60.00

1.4

電氣照明與防雷工程

132.79

132.79

㎡

18970.00

70.00

70.00

1.5

弱電工程

94.85

94.85

㎡

18970.00

50.00

50.00

2

公用工程

224.37

0.00

0.00

0.00

224.37

4.55%

2.1

室外道路、廣場(chǎng)、停車場(chǎng)

36.09

36.09

㎡

2005.00

180.00

19.02

按項(xiàng)目所在地市場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)平均值估算

2.2

室外排污工程（含化糞池）

50.00

50.00

項(xiàng)

1.00

500000.00

26.36

2.3

室外消防水池

50.00

50.00

座

1.00

500000.00

26.36

2.4

綠化費(fèi)用

79.28

79.28

㎡

4955.00

160.00

41.79

2.5

大門(mén)圍墻

9.00

9.00

m

300.00

300.00

4.74

二

第二部分：其他工程費(fèi)用

0.00

0.00

0.00

1282.22

1282.22

26.02%

1

前期工作費(fèi)

20.00

20.00

元

1.00

200000.00

10.54

暫估

2

招投標(biāo)交易中心服務(wù)費(fèi)

10.23

10.23

‰

3.00

5.39

按直接工程費(fèi)的3‰計(jì)算

3

可行性研究報(bào)告編制費(fèi)

5.00

5.00

元

1.00

50000.00

2.64

計(jì)委價(jià)格[1999]1283號(hào)計(jì)算

4

環(huán)評(píng)報(bào)告編制費(fèi)

5.00

5.00

元

1.00

50000.00

2.64

發(fā)改環(huán)保計(jì)價(jià)格[2002]125號(hào)計(jì)算

5

勘察費(fèi)

4.81

4.81

元

370.00

130.00

2.54

建設(shè)部[1991]316號(hào)計(jì)算

6

工程設(shè)計(jì)費(fèi)

118.52

118.52

元

1.00

1185169.94

62.48

按[2002]工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算

7

施工圖審查費(fèi)

0.36

0.36

%

118.52

0.30

0.19

云計(jì)價(jià)格設(shè)計(jì)費(fèi)的0.3%

8

施工圖預(yù)算編制費(fèi)

11.85

11.85

%

118.52

10.00

6.25

云計(jì)價(jià)格設(shè)計(jì)費(fèi)的10%

9

招標(biāo)代理服務(wù)費(fèi)

17.06

17.06

‰

3411.33

5.00

8.99

云建[2002]906號(hào)0.005

10

工程監(jiān)理費(fèi)

88.92

88.92

元

1.00

889206.89

46.87

發(fā)改價(jià)格[2007]670號(hào)計(jì)算

11

建設(shè)單位管理費(fèi)

102.34

102.34