基于模糊數(shù)學(xué)的土地估價(jià)市場(chǎng)比較法實(shí)證研究

基于模糊數(shù)學(xué)的土地估價(jià)市場(chǎng)比較法實(shí)證研究1.研究背景及意義1.1研究背景中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是當(dāng)今世界上最大的房地產(chǎn)市場(chǎng)。房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)，而居于房地產(chǎn)市場(chǎng)體系中先導(dǎo)和基礎(chǔ)性地位的土地市場(chǎng)的作用不言而喻。鑒于房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出繁榮的局面,帶動(dòng)了土地市場(chǎng)的交易日益活躍,從而為土地評(píng)估業(yè)務(wù)的增長(zhǎng)提供了廣闊的背景與空間。在土地估價(jià)的方法中，市場(chǎng)比較法與收益法、成本法構(gòu)成了傳統(tǒng)的三大方法。其中，由于市場(chǎng)比較法以替代原理為理論依據(jù)，符合當(dāng)事人的現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)行為，又直接賴于現(xiàn)實(shí)的市場(chǎng)交易價(jià)格資料，因此只要有類似土地的合適交易實(shí)例即可應(yīng)用，其估價(jià)結(jié)果具有現(xiàn)實(shí)性，適用范圍廣，有很強(qiáng)的說(shuō)服力，得到了估價(jià)人員、委托者及社會(huì)人士的認(rèn)可。隨著我國(guó)土地交易日漸增多，土地市場(chǎng)的日趨成熟，市場(chǎng)法已經(jīng)成為土地估價(jià)基本方法中最重要、最常用的一種方法。我國(guó)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》中規(guī)定能夠使用市場(chǎng)比較法時(shí)要應(yīng)用市場(chǎng)比較法。1.2研究意義隨著我國(guó)土地使用制度的改革，變土地?zé)o償、無(wú)限期使用為有償、有限期使用，土地宜作為一種資產(chǎn)納入企業(yè)的固定資產(chǎn)之中，故需合理評(píng)估其價(jià)值，正確體現(xiàn)國(guó)有資產(chǎn)價(jià)值。（1）在企業(yè)清產(chǎn)核資中的應(yīng)用為了正確體現(xiàn)國(guó)有資產(chǎn)價(jià)值，保護(hù)所有者和經(jīng)營(yíng)者以及使用者的合法權(quán)益，促進(jìn)資產(chǎn)有效使用和合理流動(dòng)，保證國(guó)有資產(chǎn)合理增值，1991年國(guó)務(wù)院發(fā)布91號(hào)令規(guī)定，凡涉及國(guó)有資產(chǎn)拍賣、轉(zhuǎn)讓、企業(yè)兼并、出售、聯(lián)營(yíng)、股份經(jīng)營(yíng)、中外合資和合作經(jīng)營(yíng)、資產(chǎn)抵押及其它擔(dān)保、企業(yè)破產(chǎn)清單等都要進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估。當(dāng)前土地市場(chǎng)剛剛發(fā)育，管理體制不順，市場(chǎng)交易行為不規(guī)范，私下交易，瞞價(jià)少稅，地價(jià)湮沒房?jī)r(jià)中等現(xiàn)象普遍存在等情況。評(píng)估技術(shù)上，按照宗地實(shí)際情況及清產(chǎn)核資的具體要求，作為土地資產(chǎn)價(jià)值量。(2)在組建股份制企業(yè)土地資產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用股份制企業(yè)是我國(guó)企業(yè)改革的重要形式。股份制企業(yè)注冊(cè)資本中土地股占有重要份額，涉及到土地資產(chǎn)額和土地產(chǎn)權(quán)兩項(xiàng)重要內(nèi)容。1992年7月，國(guó)家土地管理局、國(guó)家體改委聯(lián)合頒布的《股份制試點(diǎn)企業(yè)土地資產(chǎn)管理暫行規(guī)定》指出：“改組或新設(shè)股份制企業(yè)時(shí)，涉及的國(guó)有土地使用權(quán)必須作價(jià)入股。土地使用權(quán)的價(jià)格由縣級(jí)以上人民政府審核批準(zhǔn)后，作為核定的土地資產(chǎn)金額?！币蚨?，土地作價(jià)入股亦涉及土地資產(chǎn)價(jià)值量的評(píng)估。估價(jià)對(duì)于確定股份制企業(yè)的土地資產(chǎn)價(jià)格。鑒于企業(yè)獲得土地使用權(quán)方式不同，應(yīng)分別對(duì)待。以出讓方式獲得的土地“國(guó)有法人股”地價(jià)計(jì)算，以劃撥方式獲得土地使用權(quán)的入股地價(jià)計(jì)算。對(duì)于其他用途土地入股應(yīng)以標(biāo)定地價(jià)為入股土地資產(chǎn)價(jià)格。如企業(yè)在以地作資入股時(shí)，發(fā)生土地用途的轉(zhuǎn)變，入股地價(jià)應(yīng)以改變后用途的標(biāo)定地價(jià)為準(zhǔn)。（３）在城市規(guī)劃中的應(yīng)用從國(guó)家和政府的宏觀角度來(lái)說(shuō)，土地作為國(guó)家宏觀調(diào)控重要手段的政策性作用，土地的儲(chǔ)備、供應(yīng)和投放也成為了有序引導(dǎo)城市空間發(fā)展、推進(jìn)城市規(guī)劃實(shí)施的重要途徑。土地估價(jià)是保證國(guó)家土地所有權(quán)有償出讓、轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)正常交易，顯化土地資產(chǎn)價(jià)值，核算土地資產(chǎn)收益的依據(jù)。從個(gè)人和企業(yè)微觀角度來(lái)說(shuō)，土地出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押、清產(chǎn)核資和股份制改造等方面的地價(jià)管理和評(píng)估中。投資者要優(yōu)化決策，進(jìn)行理性投資，就有必要將土地價(jià)格作為市場(chǎng)分析與決策的工具。這些都要求對(duì)我國(guó)的土地價(jià)格機(jī)制進(jìn)行深入的研究，提高土地價(jià)格評(píng)估的精度與效率。2.模糊數(shù)學(xué)模型簡(jiǎn)介2.1模糊數(shù)學(xué)簡(jiǎn)介模糊數(shù)學(xué)，亦稱弗晰數(shù)學(xué)或模糊性數(shù)學(xué)。1965年以后，在模糊集合、模糊邏輯的基礎(chǔ)上發(fā)展起來(lái)的模糊拓?fù)?、模糊測(cè)度論等數(shù)學(xué)領(lǐng)域的統(tǒng)稱。是研究現(xiàn)實(shí)世界中許多界限不分明甚至是很模糊的問(wèn)題的數(shù)學(xué)工具。所謂模糊現(xiàn)象，是指客觀事物之間難以用分明的界限加以區(qū)分的狀態(tài)，它產(chǎn)生于人們對(duì)客觀事物的識(shí)別和分類之時(shí)，并反映在概念之中。一般說(shuō)來(lái)，分明概念是揚(yáng)棄了概念的模糊性而抽象出來(lái)的，是把思維絕對(duì)化而達(dá)到的概念的精確和嚴(yán)格。然而，與精確性相悖的模糊性并不完全是消極的、沒有價(jià)值的。甚至可以這樣說(shuō)，有時(shí)模糊性比精確性還要精確，甚至可以認(rèn)為無(wú)誤差。因?yàn)樗M量如實(shí)地反映人們使用模糊概念時(shí)的本來(lái)含意。這是模糊數(shù)學(xué)與普通數(shù)學(xué)在方法論上的根本區(qū)別。模糊數(shù)學(xué)初步應(yīng)用于模糊控制、系統(tǒng)理論、醫(yī)學(xué)、生物學(xué)等各個(gè)方面。生態(tài)學(xué)、語(yǔ)言學(xué)、哲學(xué)研究等“軟科學(xué)”的數(shù)學(xué)化、定量化趨向把模糊性的數(shù)學(xué)處理問(wèn)題推向中心地位。更重要的是，隨著電子計(jì)算機(jī)、控制論、系統(tǒng)科學(xué)的迅速發(fā)展，要使計(jì)算機(jī)能像人腦那樣對(duì)復(fù)雜事物具有識(shí)別能力，就必須研究和處理模糊性。模糊理論的主要特點(diǎn)是能定量地處理定性確定的種種模糊因素。2.2模糊數(shù)學(xué)模型構(gòu)建模糊綜合評(píng)判方法，是一種運(yùn)用模糊數(shù)學(xué)原理分析和評(píng)價(jià)具有模糊性的事物的系統(tǒng)分析方法。它是一種以模糊推理為主的定性與定量相結(jié)合、精確與非精確相統(tǒng)一的分析評(píng)價(jià)方法?？朔藦亩喾矫鎸?duì)事物進(jìn)行評(píng)價(jià)帶來(lái)的模糊性和主觀性，由于這種方法在處理各種難以用精確數(shù)學(xué)方法描述的復(fù)雜系統(tǒng)問(wèn)題方面所表現(xiàn)出的獨(dú)特的優(yōu)越性，近年來(lái)已在許多學(xué)科領(lǐng)域中得到了十分廣泛的應(yīng)用。設(shè)模糊矩陣稱模糊矩陣為矩陣與B的合成，其中。模糊綜合評(píng)判的數(shù)學(xué)模型可分為一級(jí)模型和多級(jí)模型。（1）一級(jí)模糊綜合評(píng)判的步驟設(shè)與被評(píng)價(jià)事物相關(guān)的因素有個(gè)，記作稱之為因素集或指標(biāo)集。又設(shè)所有可能出現(xiàn)的評(píng)語(yǔ)有個(gè)，記作，稱之為評(píng)語(yǔ)集。由于各種因素所處地們不同，作用也不一樣，考慮用權(quán)重來(lái)衡量。步驟如下：第一步，確定因素集；第二步，確定評(píng)判集；第三步，進(jìn)行單因素評(píng)判得到；第四步，構(gòu)造綜合評(píng)判矩陣：第五步，綜合評(píng)判：對(duì)于權(quán)重計(jì)算，并根據(jù)隸屬度最大原則作出評(píng)判。根據(jù)運(yùn)算的不同定義，可得到以下不同模型：①模型Ⅰ--主因素決定型其評(píng)判結(jié)果只取決于在總評(píng)價(jià)中起主要作用的那個(gè)因素，其余因素均不影響評(píng)判結(jié)果，此模型比較適用于單項(xiàng)評(píng)判最優(yōu)就能作為綜合評(píng)判最優(yōu)的情況。②模型Ⅱ--主因素突出型它與模型相近，但精細(xì)些，不僅突出了主要因素，也兼顧了其他因素。此模型適用于模型失效（不可區(qū)別），需要“加細(xì)”的情況。③模型Ⅲ-加權(quán)平均型該模型依權(quán)重的大小對(duì)所有因素均衡兼顧，比較適用于要求總和最大的情形。④模型Ⅳ--取小上界和型在使用此模型時(shí)，需要注意的是：各個(gè)不能取得偏大，否則可能出現(xiàn)均等于1的情形；各個(gè)也不能取得太小，否則可能出現(xiàn)均等于各個(gè)之和的情形，這將使單因素評(píng)判的有關(guān)信息丟失。⑤模型Ⅴ----均衡平均型其中，該模型適用于中元素偏大或偏小的情形。（2）二級(jí)模糊綜合評(píng)判的步驟：①將因素集劃分成若干組得到，其中，稱為第一級(jí)因素集。②設(shè)評(píng)判集先對(duì)第二級(jí)因素集的個(gè)因素進(jìn)行單因素評(píng)判，得單因素評(píng)判矩陣設(shè)的權(quán)重為求得綜合評(píng)判為③再對(duì)第一級(jí)因素集作綜合評(píng)判，設(shè)其權(quán)重為，則總評(píng)判矩陣為從而得綜合評(píng)判為。按最大隸屬度原則即得相應(yīng)評(píng)語(yǔ)。同理可以推得多級(jí)模糊綜合評(píng)判方法，此處不再贅述。3市場(chǎng)比較法的模糊數(shù)學(xué)模型的應(yīng)用實(shí)例3.1估價(jià)對(duì)象及地價(jià)影響因素分析3.1.1估價(jià)項(xiàng)目簡(jiǎn)介估價(jià)項(xiàng)目名稱：阜陽(yáng)市人民政府?dāng)M掛牌出讓（柳林路南側(cè)、廣潁路東側(cè)、林潁路西側(cè)、中心街兩側(cè)102926.52平方米）地塊國(guó)有土地使用權(quán)出讓底價(jià)參考測(cè)算（安徽省阜陽(yáng)市）委托估價(jià)方：阜陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)受托估價(jià)方：安徽順昌土地估價(jià)咨詢有限責(zé)任公司估價(jià)目的：此次估價(jià)依據(jù)委托方提供的阜陽(yáng)市城市規(guī)劃局規(guī)劃條件通知書[阜規(guī)設(shè)函（2012）108號(hào)]及附圖、阜陽(yáng)市人民政府?dāng)M掛牌出讓宗地平面界址圖等資料。本次估價(jià)僅為阜陽(yáng)市人民政府?dāng)M掛牌出讓該宗地國(guó)有土地使用權(quán)提供出讓底價(jià)參考。估價(jià)基準(zhǔn)日：二零一二年八月十七日估價(jià)日期：二零一二年八月十六日至二零一二年九月十七日地價(jià)的內(nèi)涵：此次評(píng)估的土地價(jià)格是指待估土地在估價(jià)基準(zhǔn)日二零一二年八月十七日規(guī)劃利用條件下，設(shè)定土地用途為商業(yè)、住宅用地，設(shè)定商業(yè)用地土地使用年期為40年，住宅用地土地使用年期為70年的國(guó)有土地使用權(quán)出讓底價(jià)。估價(jià)對(duì)象的實(shí)際開發(fā)程度和設(shè)定開發(fā)程度：待估宗地在估價(jià)基準(zhǔn)日時(shí)實(shí)際土地開發(fā)程度為宗地紅線外“六通”（即通電、通訊、通路、供氣、供水、排水），紅線內(nèi)“六通”（即通電、通訊、通路、供氣、供水、排水）。本次估價(jià)所設(shè)定的土地開發(fā)程度為宗地內(nèi)外“六通”（即通電、通訊、通路、供氣、供水、排水）和宗地內(nèi)場(chǎng)地平整。需要特殊說(shuō)明的事項(xiàng)：設(shè)定該宗地從估價(jià)期日時(shí)即開始動(dòng)工開發(fā)商住樓，開發(fā)周期二年，建造期一年，預(yù)計(jì)工程竣工后可銷售40%，剩余60%建成一年后即可全部售完，投資利息按2012年7月6日中國(guó)人民銀行公布的一年至三年期貸款利率6.15%，土地還原利率取一年期存款利率與太和縣物價(jià)上漲指數(shù)綜合確定為6.5%。假設(shè)該項(xiàng)目地上建筑物為商住樓，設(shè)定該建筑結(jié)構(gòu)為框架結(jié)構(gòu),根據(jù)阜陽(yáng)市定額站公布的二零一二年六月份部分結(jié)構(gòu)類型單項(xiàng)（單位）工程平方米造價(jià)經(jīng)濟(jì)參考，并結(jié)合估價(jià)人員對(duì)建材市場(chǎng)的實(shí)際調(diào)查情況,確定該框架結(jié)構(gòu)建筑物的平均造價(jià)為1600元/平方米，專業(yè)費(fèi)用按建筑造價(jià)8%計(jì)算，不可預(yù)見費(fèi)按建筑物造價(jià)及專業(yè)費(fèi)用之和的3%計(jì)。估價(jià)對(duì)象狀況具體描述如下：（1）土地登記狀況：地理位置：阜陽(yáng)市柳林路南側(cè)、廣潁路東側(cè)、林潁路西側(cè)、中心街兩側(cè)。土地用途：規(guī)劃商業(yè)、住宅用地。四至：東至:規(guī)劃林潁路；南至:三清路；西至:規(guī)劃廣潁路；北至:規(guī)劃柳林路。土地面積：總土地面積為102926.52平方米（其中地塊一65878.3平方米，地塊二37048.22平方米）。土地級(jí)別：根據(jù)阜陽(yáng)市人民政府關(guān)于印發(fā)《阜陽(yáng)城區(qū)國(guó)有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)》的通知（阜政秘[2007]50號(hào)）文件，屬商業(yè)五級(jí)、住宅二級(jí)用地。土地權(quán)屬性質(zhì)：國(guó)有土地使用權(quán)。（2）土地權(quán)利狀況：土地所有權(quán)狀況：國(guó)有土地所有權(quán)土地使用權(quán)狀況：國(guó)有土地使用權(quán)土地他項(xiàng)權(quán)利狀況：該宗地在估價(jià)期日不存在抵押、擔(dān)保、租賃等他項(xiàng)權(quán)利狀況。宗地使用的其他特殊規(guī)定：無(wú)。（3）土地利用狀況：土地利用現(xiàn)狀:估價(jià)對(duì)象在估價(jià)期日時(shí)為空地。土地規(guī)劃利用情況:根據(jù)阜陽(yáng)市城市規(guī)劃局提供的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書及附圖[阜規(guī)設(shè)函（2012）108號(hào)]、宗地平面界址圖等其他資料。該宗地總土地面積為102926.52平方米（其中地塊一65878.3平方米，地塊二37048.22平方米），規(guī)劃用途為商住用地，其中商業(yè)建筑面積占總建筑面積的比例不得大于10%，規(guī)劃容積率為不大于3.0且不小于2.0，建筑密度不大于25%。根據(jù)土地估價(jià)的最有效使用原則，在此各項(xiàng)規(guī)劃指標(biāo)均按其最大值設(shè)定，則規(guī)劃總建筑面積為308779.56平方米，其中商業(yè)建筑面積為30877.96平方米，住宅建筑面積為277901.6平方米。3.1.2一般因素（1）城市資源狀況①地理位置：阜陽(yáng)市位于安徽省西北部，平面地理坐標(biāo)介于東經(jīng)，北緯，是我國(guó)華東地區(qū)的農(nóng)業(yè)城市，皖西北地區(qū)政治、文化、經(jīng)濟(jì)、交通、金融及商貿(mào)中心。②行政區(qū)劃：阜陽(yáng)市下轄太和縣、臨泉縣、阜南縣、潁上縣、界首市和潁州、潁泉、潁東三區(qū)?？偯娣e9775平方公里，總?cè)丝?74.3萬(wàn)人。阜陽(yáng)市城市面積為322.7平方公里，建城區(qū)面積60.7平方公里，城市人口70.3萬(wàn)人。③自然環(huán)境：a、地勢(shì)、地貌。阜陽(yáng)市為淮北平原腹地，地勢(shì)自西北向東南傾斜，西北最高地面高程34米，中部一般地面高程30米，東南部最低地面高程25米，土壤類型以砂礓、潮土棕壤為主。b、氣候、水文。氣候?yàn)榕瘻貛О霛駶?rùn)氣候，年平均溫度15.7℃，年無(wú)霜期214天。平均年降水量1098.5毫米。氣溫特征是四季分明，季風(fēng)顯著，雨量適中，光照充足。市內(nèi)有潁河、沙河、西肥河、泉河穿越而過(guò)，水資源比較豐富，自然災(zāi)害較少。（2）城市規(guī)劃與發(fā)展目標(biāo)①根據(jù)安徽省人民政府批準(zhǔn)的《阜陽(yáng)市城市總體規(guī)劃》（2004-2020年），阜陽(yáng)市規(guī)劃控制區(qū)范圍北至茨淮新河，西至程集，東至辛橋，南至王店，總面積近600平方公里。規(guī)劃近期至2015年，城市人口規(guī)模近80萬(wàn)人，城市建成區(qū)規(guī)模80平方公里，遠(yuǎn)期至2030年，人口規(guī)模200萬(wàn)人，城市建成區(qū)規(guī)模200平方公里。②城市性質(zhì)：阜陽(yáng)市的城市性質(zhì)確定為國(guó)家重要的鐵路樞紐，以綜合性工業(yè)及商貿(mào)為主的皖西北中心城市。③城市發(fā)展方向：阜陽(yáng)市城市用地發(fā)展方向以現(xiàn)狀用地為基礎(chǔ)，主要向東北及南、西南擴(kuò)展。市委、市政府樹立和落實(shí)以人為本、全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)的科學(xué)發(fā)展觀，大力提升城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力，持續(xù)改善城市生態(tài)環(huán)境質(zhì)量，全面提升城市品位，合理拓展城市發(fā)展空間，把阜陽(yáng)建成全國(guó)重要的鐵路交通樞紐，以加工制造、商貿(mào)、物流為主的皖西北中心城市。近期城市用地發(fā)展方向以河西組團(tuán)為基礎(chǔ)向西、向南和以開發(fā)區(qū)為基礎(chǔ)向東南方向發(fā)展，并適當(dāng)發(fā)展泉北、河?xùn)|組團(tuán)。重點(diǎn)建設(shè)區(qū)域?yàn)楹游鹘M團(tuán)二環(huán)路以南、南京路以西和潁南組團(tuán)。河西組團(tuán)重點(diǎn)整合、完善城市服務(wù)功能，強(qiáng)化商業(yè)地位，建設(shè)生態(tài)環(huán)境良好的城市居住社區(qū)；泉北組團(tuán)建設(shè)古西湖公園和居住區(qū)，滿足城市快速擴(kuò)展過(guò)程中的物質(zhì)生活要求，提升泉北區(qū)生態(tài)環(huán)境品質(zhì)；潁南組團(tuán)重點(diǎn)建設(shè)工業(yè)區(qū)，以市場(chǎng)為導(dǎo)向，科技為基礎(chǔ)，優(yōu)先發(fā)展新型工業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，相應(yīng)配套建設(shè)居住區(qū)；河?xùn)|區(qū)片重點(diǎn)完善鐵路交通樞紐功能，建設(shè)潁東煤電化基地、物流區(qū)和居住區(qū)。④城市布局和功能分區(qū)：城市用地以潁河、泉河斜向交匯形成的水系為基礎(chǔ)，形成“三河兩片”用地形態(tài)。城市分為潁西、河?xùn)|、泉北三個(gè)城市分區(qū)，三個(gè)分區(qū)既相互聯(lián)系又相互獨(dú)立各有側(cè)重。潁西片規(guī)劃為全市的中心區(qū)，在現(xiàn)狀蓮花工業(yè)小區(qū)基礎(chǔ)上建設(shè)東南工業(yè)區(qū)，并在西側(cè)新規(guī)劃出西南工業(yè)區(qū)。以潁州路為中心，北至人民路，南至清河中路，東至潁上路，西至解放街范圍規(guī)劃為市級(jí)的中心商業(yè)區(qū)。泉北片設(shè)置科教及高科技實(shí)驗(yàn)基地，大型商貿(mào)及高級(jí)住宅區(qū)。河?xùn)|片強(qiáng)化工業(yè)綜合區(qū)的功能，規(guī)劃東北工業(yè)區(qū)及潁東工業(yè)區(qū)，配套建設(shè)倉(cāng)儲(chǔ)用地及生活居住用地。⑤城市交通：阜陽(yáng)交通發(fā)達(dá)、已形成“鐵路、公路、航空、水運(yùn)”相互銜接、相互補(bǔ)充、縱橫交錯(cuò)的立體交通網(wǎng)絡(luò)。阜陽(yáng)市城市的總體規(guī)劃突出了城市在區(qū)域中的交通樞紐功能，在現(xiàn)有方格網(wǎng)道路系統(tǒng)基礎(chǔ)上，規(guī)劃了一環(huán)、二環(huán)、外環(huán)高速公路，形成“三環(huán)九射”的城市道路網(wǎng)。京九鐵路縱貫境內(nèi)，與漯阜、睢阜、淮阜、商阜鐵路一起，使阜陽(yáng)成為五路交匯、八線引入的全國(guó)六大路網(wǎng)性鐵路樞紐之一，阜陽(yáng)編組站是京九線上最大的編組站，年客流量達(dá)300多萬(wàn)人次。阜陽(yáng)被列為國(guó)家公路樞紐城市，境內(nèi)公路四通八達(dá)，以阜陽(yáng)為中心，105國(guó)道和省道為骨架，輻射全市城鄉(xiāng)、通往毗鄰省市的公路交通網(wǎng)絡(luò)已逐步形成，界首-阜陽(yáng)-蚌埠高速公路、亳阜高速、合肥-阜陽(yáng)高速公路已經(jīng)通車，以及阜新高速也在規(guī)劃建設(shè)中，已初步形成兩縱兩橫“井”字型高速公路框架。阜陽(yáng)機(jī)場(chǎng)按4D級(jí)建設(shè)，擁有國(guó)際先進(jìn)的導(dǎo)航通信設(shè)施，能起降波音757，麥道90等類型飛機(jī)。水運(yùn)十分便捷，淮河、潁河等十多條航道可下長(zhǎng)江、入海，是中原通往華東的水運(yùn)要塞。⑥城市景觀：阜陽(yáng)市總體規(guī)劃深入貫徹了國(guó)家可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，加強(qiáng)了城市環(huán)境的保護(hù)，規(guī)劃以潁河、泉河、東、西城河、三條清河、濟(jì)河等阜陽(yáng)市特有的水系及人文景觀、名勝古跡為依托，規(guī)劃建設(shè)三角洲公園、西湖遺址公園、環(huán)城公園、修復(fù)古城墻和劉公祠，完善劉琦公園和奎星公園，加強(qiáng)多河水系的綠化，構(gòu)成城市“水、綠”交融的風(fēng)景線，創(chuàng)造北國(guó)江南的城市特色。（3）城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r全市上下緊緊圍繞“保增長(zhǎng)、保民生、保穩(wěn)定”的中心任務(wù)，積極應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中各種不利影響，全市經(jīng)濟(jì)回暖跡象初步顯現(xiàn)，整體經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)較快增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。上半年，全市實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)266.9億元，同比增長(zhǎng)10.2%，比上年同期回落1.1個(gè)百分點(diǎn)，回落速度明顯低于全國(guó)、全省。其中，第一產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)6.3%；第二產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)15.4%；第三產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)8.8%。上半年農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值151.4億元，農(nóng)業(yè)增加值80.2億元，全市夏糧總產(chǎn)量304.5萬(wàn)噸，比上年增長(zhǎng)1.7%。全市規(guī)模工業(yè)實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值64.2億元，同比增長(zhǎng)18.3%。企業(yè)效益依然高位運(yùn)行，實(shí)現(xiàn)利稅總額31.6億元，同比增長(zhǎng)21.5%，其中利潤(rùn)16.4億元，增長(zhǎng)25.4%，經(jīng)濟(jì)效益綜合指數(shù)242%，全市實(shí)現(xiàn)消費(fèi)品零售總額135億元，同比增長(zhǎng)18.5%。全市進(jìn)出口總額1億多美元，增長(zhǎng)25.9%，其中出口0.6億美元，同比下降4.2%；全市完成固定資產(chǎn)投資93.2億元，同比增長(zhǎng)33.3%，其中城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資完成67.5億元，增長(zhǎng)51.5%，房地產(chǎn)投資完成17.6億元，同比下降1.8%。城市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售額48.4億元，比去年同期增長(zhǎng)17.8%。財(cái)政金融運(yùn)行平穩(wěn)，金融秩序穩(wěn)定。上半年全市完成財(cái)政收入34.6億元，增長(zhǎng)17.3%，財(cái)政支出53.1億元，增長(zhǎng)44%。6月末全市金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額844.6億元，各項(xiàng)貸款余額354.2億元。居民收入穩(wěn)步快增長(zhǎng)，全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入6316元，同比增長(zhǎng)8.2%；城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出5022元，同比增長(zhǎng)10.7%，全市農(nóng)民人均現(xiàn)金收入19347元，同比增長(zhǎng)13.2%，農(nóng)民人均消費(fèi)性支出1119元，同比增長(zhǎng)21%，全市居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)98.5%，同比下降1.5%，物價(jià)逐月回落。3.1.3區(qū)域因素（1）區(qū)位因素①坐落位置：待估宗地所在區(qū)域位于阜陽(yáng)市潁州區(qū)范圍內(nèi)，潁州區(qū)土地面積481平方公里，其中耕地面積20397公頃，總?cè)丝?9.79萬(wàn)人。該區(qū)東臨潁泉區(qū)和潁東區(qū)，南臨潁上縣和阜南縣，西臨臨泉縣和界首市，北臨界首市和潁泉區(qū)。區(qū)域內(nèi)地勢(shì)平坦，地形無(wú)坡度，氣候濕潤(rùn)，地下水資源豐富，自然災(zāi)害較少。②商服繁華度：位于阜陽(yáng)市潁州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，該地段商業(yè)集聚規(guī)模和等級(jí)均較優(yōu)。（2）基本設(shè)施條件①基礎(chǔ)設(shè)施完善度：a、供水：區(qū)域內(nèi)城市供水由市自來(lái)水公司地下管道供水，城市年供水量7595萬(wàn)噸，保障程度高。b、排水:區(qū)域內(nèi)城市排水為雨污分流方式。排水經(jīng)城市市政排污涵管，排至污水處理廠，經(jīng)處理達(dá)標(biāo)后，直接排至泉河和潁河，排水通暢。c、供電:區(qū)域內(nèi)電源是由潁西變電所供電，另外有國(guó)禎熱電廠一座，供電保障率較高。d、通訊:區(qū)域內(nèi)通訊與市政通訊網(wǎng)相聯(lián)，通訊線路以地下通訊電纜和架空線路為主，阜陽(yáng)市話普及率達(dá)40%以上。城市固定電話31.5萬(wàn)門，移動(dòng)電話31.46萬(wàn)余戶，通訊線路暢通。②公用設(shè)施完善度：區(qū)域內(nèi)設(shè)有五里廟小學(xué)、清河中學(xué)、飛機(jī)場(chǎng)各類銀行等設(shè)施。（3）交通條件①道路通達(dá)度：主次干道，區(qū)域內(nèi)城市道路主要有阜南路、三清路、淮河路等主干道，能與對(duì)外公路相連，道路等級(jí)狀況較優(yōu)。②對(duì)外交通條件：a、公路：宗地所在區(qū)域公路交通便利，境內(nèi)有105國(guó)道，省道有阜臨路，縣級(jí)公路有阜南路，公路均為水泥路面，另外有鄉(xiāng)級(jí)公路多條，城鄉(xiāng)相連，四通八達(dá)，內(nèi)外交通便利。b、鐵路：大京九鐵路貫穿于潁州區(qū)境內(nèi)，與漯阜、青阜等鐵路交匯成鐵路網(wǎng)，西通京廣、東連京滬、南達(dá)九龍，可到達(dá)全國(guó)各地。c、航空：阜陽(yáng)飛機(jī)場(chǎng)為新建4C級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，可起降波音737、麥道82機(jī)，已開通合肥、上海、廣州等航線。③公交便捷度：有19路等公交車通過(guò)；區(qū)域內(nèi)設(shè)有中心汽車站。（4）環(huán)境因素①區(qū)域自然環(huán)境質(zhì)量一般，主要污染物為小型企業(yè)排出的廢氣、汽車尾氣和噪音污染。②人文環(huán)境較優(yōu)。產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模大，區(qū)域?qū)俑逢?yáng)市科教文衛(wèi)區(qū)、行政金融辦公區(qū)，輕工業(yè)區(qū)和新技術(shù)開發(fā)區(qū)，該地段為阜陽(yáng)市企業(yè)密集區(qū)，產(chǎn)業(yè)集聚度較高。居民受教育水平及收入水平較高。3.1.4個(gè)別因素（1）城市規(guī)劃限制：估價(jià)對(duì)象位于阜陽(yáng)市柳林路南側(cè)、廣潁路東側(cè)、林潁路西側(cè)、中心街兩側(cè)。根據(jù)阜陽(yáng)市城市規(guī)劃局提供的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書及附圖[阜規(guī)設(shè)函（2012）108號(hào)]、宗地平面界址圖等其他資料。該宗地總土地面積為102926.52平方米（其中地塊一65878.3平方米，地塊二37048.22平方米），規(guī)劃用途為商住用地，其中商業(yè)建筑面積占總建筑面積的比例不得大于10%，規(guī)劃容積率為不大于3.0且不小于2.0，建筑密度不大于25%。根據(jù)土地估價(jià)的最有效使用原則，在此各項(xiàng)規(guī)劃指標(biāo)均按其最大值設(shè)定，則規(guī)劃總建筑面積為308779.56平方米，其中商業(yè)建筑面積為30877.96平方米，住宅建筑面積為277901.6平方米。（2）地質(zhì)條件：該宗地地質(zhì)條件較好,地勢(shì)較平整。（3）宗地面積：總土地面積為102926.52平方米（其中地塊一面積65878.3平方米，地塊二面積37048.22平方米）（4）宗地形狀：多邊形。（5）建筑物采光：較好。（6）臨街狀況：臨柳林路、廣潁路、林潁路。距離公交站點(diǎn)和商服中心距離較近。（7）宗地基礎(chǔ)設(shè)施條件：宗地內(nèi)部基礎(chǔ)設(shè)施條件已達(dá)到“六通”（即通電、通訊、通路、供氣、供水、排水）。（8）土地利用條件：地上建筑物狀況一般。相鄰?fù)恋乩脿顩r為商住用地。3.2傳統(tǒng)市場(chǎng)比較法估價(jià)過(guò)程根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》，通行的評(píng)估方法有市場(chǎng)比較法、收益還原法、剩余法（也稱假設(shè)開發(fā)法）、成本逼近法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修訂法等。估價(jià)方法的選擇應(yīng)按照地價(jià)評(píng)估的技術(shù)規(guī)范，根據(jù)當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育情況，并結(jié)合估價(jià)對(duì)象的具體特點(diǎn)及估價(jià)目的等，選擇適當(dāng)?shù)墓纼r(jià)方法根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》以及待估宗地的具體條件、用地性質(zhì)及評(píng)估目的，結(jié)合估價(jià)師收集的有關(guān)資料，考慮到當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育程度，選擇評(píng)估方法。經(jīng)過(guò)對(duì)該宗地實(shí)際情況、特點(diǎn)和估價(jià)目的進(jìn)行分析，根據(jù)估價(jià)對(duì)象所在級(jí)別位置、實(shí)際情況和調(diào)查資料,因該宗地為待開發(fā)的土地評(píng)估，又因待估宗地所在區(qū)域地產(chǎn)市場(chǎng)較發(fā)達(dá)，類似待估宗地的土地交易案例近年來(lái)較多，因此較適宜采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行評(píng)估。市場(chǎng)比較法是根據(jù)市場(chǎng)中的替代原則，將待估宗地與具有替代性的，且在估價(jià)期日近期市場(chǎng)上交易的類似地產(chǎn)進(jìn)行比較，并對(duì)類似地產(chǎn)的成交價(jià)格做適當(dāng)修正，以此來(lái)估算待估宗地土地客觀合理價(jià)格的方法。其基本公式為：V=VB×A×B×D×E式中：V—待估宗地價(jià)格VB—比較案例價(jià)格A—待估宗地交易情況指數(shù)/比較案例交易情況指數(shù)B—待估宗地期日地價(jià)指數(shù)/比較案例期日地價(jià)指數(shù)D—待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)/比較案例區(qū)域因素條件指數(shù)E—待估宗地個(gè)別因素條件指數(shù)/比較案?jìng)€(gè)別因素條件指數(shù)3.2.1可比實(shí)例選擇通過(guò)調(diào)查分析，土地估價(jià)師從土地交易案例庫(kù)中選擇了與待估宗地條件類似的5個(gè)比較案例，為方便起見，我們?cè)O(shè)待估宗地和5個(gè)交易案例分別為A、B、C、D、E、F，所有實(shí)例均為正常交易。整理如下表4-1所示，具體條件描述如下：實(shí)例B：該地塊為市政府掛牌2012-13號(hào)地塊，該地塊位于潁州區(qū)潁南路南側(cè)、南京路西側(cè)，出讓方式為掛牌，用途為商住用地，用地面積7424平方米，容積率3.5。交易期日為2012年3月，土地使用年限商業(yè)40年、住宅70年，基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)程度達(dá)到宗地紅線外“六通”（即通路、供電、供水、排水、通訊、供氣）及紅線內(nèi)“場(chǎng)地平整”的市場(chǎng)交易價(jià)格為3529元/平方米。實(shí)例C：該地塊為市政府掛牌2012-7號(hào)地塊，該地塊位于潁州區(qū)河濱路南側(cè)、泉河大橋引橋西側(cè),出讓方式為掛牌，用途為商住用地，用地面積69305平方米，容積率3.5。交易期日為2012年3月，土地使用年限商業(yè)40年、住宅70年，基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)程度達(dá)到宗地紅線外“六通”（即通路、供電、供水、排水、通訊、供氣）及紅線內(nèi)“場(chǎng)地平整”的市場(chǎng)交易價(jià)格為3543元/平方米。實(shí)例D：該地塊為市政府掛牌2011-15號(hào)地塊，該地塊位于開發(fā)區(qū)潁州南路西側(cè)、規(guī)劃匯新路東側(cè)、規(guī)劃中心街北側(cè)，出讓方式為掛牌，用途為商住用地，用地面積41466.67平方米，容積率2.5。交易期日為2011年9月，土地使用年限商業(yè)40年、住宅70年，基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)程度達(dá)到宗地紅線外“六通”（即通路、供電、供水、排水、通訊、供氣）及紅線內(nèi)“場(chǎng)地平整”的市場(chǎng)交易價(jià)格為4234元/平方米。實(shí)例E：該地塊為市政府掛牌2011-3號(hào)地塊，該地塊位于潁州區(qū)卜子?xùn)|路南側(cè)、阜南路西側(cè)，出讓方式為掛牌，用途為商住用地，用地面積84263.8平方米，容積率3.5。交易期日為2011年4月，土地使用年限商業(yè)40年、住宅70年，基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)程度達(dá)到宗地紅線外“六通”（即通路、供電、供水、排水、通訊、供氣）及紅線內(nèi)“場(chǎng)地平整”的市場(chǎng)交易價(jià)格為2963元/平方米。實(shí)例F：該地塊為市政府掛牌2010-45號(hào)地塊，該地塊位于開發(fā)區(qū)規(guī)劃三清路北側(cè)、規(guī)劃潁州南路西側(cè)、規(guī)劃中心街南側(cè)，出讓方式為掛牌，用途為商住用地，用地面積68466.67平方米，容積率2.5。交易期日為2011年1月，土地使用年限商業(yè)40年、住宅70年，基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)程度達(dá)到宗地紅線外“六通”（即通路、供電、供水、排水、通訊、供氣）及紅線內(nèi)“場(chǎng)地平整”的市場(chǎng)交易價(jià)格為3302元/平方米。3.2.2因素選擇與因素說(shuō)明結(jié)合評(píng)估對(duì)象與比較案例的具體情況，估價(jià)師選擇影響待估宗地地價(jià)的主要因素有：（1）交易類型一般的交易類型有買賣（協(xié)議、招標(biāo)、拍賣）、租賃、抵押、作價(jià)入股等。調(diào)查不同交易類型，地價(jià)的差別，確定交易類型修正指數(shù)。（2）交易時(shí)間：進(jìn)行交易期日差別修正；（3）交易情況：是否為正常、客觀、公正的交易；（4）土地使用年限：指自評(píng)估基準(zhǔn)日起的土地使用有效年限差別修正；（5）土地用途：土地類型有商業(yè)用地、住宅用地、工業(yè)用地等。調(diào)查不同用途類型，地價(jià)的差別，確定交易類型修正指數(shù)。（6）區(qū)域因素：主要有坐落位置、商服繁華度、基礎(chǔ)設(shè)施完善度、公用設(shè)施完善度、道路通達(dá)度、對(duì)外交通便利度、公交便捷度、自然因素、社會(huì)因素（與實(shí)際選擇相匹配）；（7）個(gè)別因素：主要有宗地容積率、建筑密度、地質(zhì)條件、面積、宗地形狀、建筑物朝向與采光、距商服中心距離、距公交車站距離、地上建筑物狀況、相鄰?fù)恋乩脿顩r等（與實(shí)際選擇相匹配）。待估宗地與交易實(shí)例因素條件說(shuō)明表Subjectpropertyandtransactionpropertyfactorscondition內(nèi)容ABCDEF坐落位置柳林路南側(cè)、廣潁路東側(cè)、林潁路西側(cè)、中心街兩側(cè)潁州區(qū)潁南路南側(cè)、南京路西側(cè)潁州區(qū)河濱路南側(cè)、泉河大橋引橋西側(cè)開發(fā)區(qū)潁州南路西側(cè)、規(guī)劃匯新路東側(cè)、規(guī)劃中心街北側(cè)潁州區(qū)卜子?xùn)|路南側(cè)、阜南路西側(cè)開發(fā)區(qū)規(guī)劃三清路北側(cè)、規(guī)劃潁州南路西側(cè)、規(guī)劃中心街南側(cè)土地用途商住商住商住商住商住商住面積（平方米）102926.5274246930541466.6784263.868465.67交易類型2012.7掛牌掛牌掛牌掛牌掛牌交易情況正常正常正常正常正常正常交易時(shí)間2012.32012.32011.92011.42011.1出讓年限(年)40/7040/7040/7040/7040/7040/70單價(jià)（元/平方米）待估35293543423429633302商服繁華度較優(yōu)較優(yōu)較優(yōu)較優(yōu)較優(yōu)較優(yōu)基礎(chǔ)設(shè)施完善度六通一平六通一平六通一平六通一平六通一平六通一平公共設(shè)施完善度較優(yōu)較優(yōu)較優(yōu)較優(yōu)較優(yōu)較優(yōu)道路通達(dá)度主次干道，通達(dá)性較好主次干道，通達(dá)性好主干道，通達(dá)性好主干道，通達(dá)性好主次干道，通達(dá)性較好主干道，通達(dá)性好對(duì)外交通條件較優(yōu)較優(yōu)較優(yōu)較優(yōu)較優(yōu)較優(yōu)公交便捷度較優(yōu)較優(yōu)較優(yōu)較優(yōu)較優(yōu)較優(yōu)自然因素較優(yōu)較優(yōu)較優(yōu)較優(yōu)較優(yōu)較優(yōu)社會(huì)因素較優(yōu)較優(yōu)較優(yōu)較優(yōu)較優(yōu)較優(yōu)建筑密度25%25%25%25%25%25%容積率3.03.52.5宗地地質(zhì)條件較優(yōu)較優(yōu)較優(yōu)較優(yōu)較優(yōu)較優(yōu)宗地形狀一般一般較優(yōu)較優(yōu)較優(yōu)較優(yōu)建筑物采光一般一般一般一般一般一般距商服中心距離400米400米400米400米400米400米距公交站點(diǎn)距離200米200米200米200米200米200米地上建筑物狀況一般一般一般一般一般一般相鄰?fù)恋乩脿顩r商住商住商住商住商住商住土地估價(jià)師經(jīng)過(guò)與待估宗地的對(duì)照比較分析與經(jīng)驗(yàn)所得，估價(jià)師最終選擇了3個(gè)比較案例，分別為B、C、D。比較實(shí)例與待估宗地各因素及其條件說(shuō)明可見下表。3.2.3編制比較因素條件指數(shù)表（1）交易類型一般的交易類型有買賣（協(xié)議、招標(biāo)、拍賣）、租賃、抵押、作價(jià)入股等。調(diào)查不同交易類型，地價(jià)的差別，確定交易類型修正指數(shù)。此次不需要進(jìn)行交易類型修正。（2）交易情況修正指數(shù)應(yīng)盡量選擇正常交易下的比較案例，一般不進(jìn)行交易情況修正。如確定調(diào)查的案例是非正常交易，可通過(guò)分析正常與不正常交易情況下的地價(jià)差別，確定修正指數(shù)，如以正常交易情況下交易情況修正指數(shù)定為100，非正常情況下為105或98等。待估宗地因素條件說(shuō)明表Subjectpropertyfactorscondition內(nèi)容待估宗地案例B市政府掛牌2012-13號(hào)地案例C市政府掛牌2012-7號(hào)地案例D市政府掛牌2011-15號(hào)地坐落位置柳林路南側(cè)、廣潁路東側(cè)、林潁路西側(cè)、中心街兩側(cè)潁州區(qū)潁南路南側(cè)、南京路西側(cè)潁州區(qū)河濱路南側(cè)、泉河大橋引橋西側(cè)開發(fā)區(qū)潁州南路西側(cè)、規(guī)劃匯新路東側(cè)、規(guī)劃中心街北側(cè)土地用途商住商住商住商住土地面積（平方米）102926.5274246930541466.67交易類型掛牌掛牌掛牌掛牌交易情況正常正常正常正常交易期日2012.72012.32012.32011.9土地使用年期情況40/7040/7040/7040/70交易價(jià)格（元/平方米）待估352935434234區(qū)域因素商服繁華度較優(yōu)較優(yōu)較優(yōu)較優(yōu)基礎(chǔ)設(shè)施完善度六通一平六通一平六通一平六通一平公用設(shè)施完善度較優(yōu)較優(yōu)較優(yōu)較優(yōu)道路通達(dá)度主次干道，通達(dá)性較好主干道，通達(dá)性好主干道，通達(dá)性好主干道，通達(dá)性好對(duì)外交通條件較優(yōu)較優(yōu)較優(yōu)較優(yōu)公交便捷度較優(yōu)較優(yōu)較優(yōu)較優(yōu)自然因素較優(yōu)較優(yōu)較優(yōu)較優(yōu)社會(huì)因素較優(yōu)較優(yōu)較優(yōu)較優(yōu)個(gè)別因素容積率3.0建筑密度25%25%25%25%宗地地質(zhì)條件較優(yōu)較優(yōu)較優(yōu)較優(yōu)宗地形狀一般較優(yōu)較優(yōu)較優(yōu)建筑物采光一般一般一般一般距商服中心距離400米400米400米400米距公交站點(diǎn)距離200米200米200米200米地上建筑物狀況一般一般一般一般相鄰?fù)恋乩脿顩r商住商住商住商?。?）交易期日修正指數(shù)根據(jù)待估宗地所在地的地價(jià)指數(shù)、房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或調(diào)查到的地價(jià)變化情況確定期日修正指數(shù)。由于國(guó)家的房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)了相應(yīng)的政策，進(jìn)一步加大保障性住房建設(shè)力度，從2011年到2012年阜陽(yáng)市樓市的發(fā)展態(tài)勢(shì)來(lái)看，地價(jià)指數(shù)沒有變化。（4）土地使用年限修正指數(shù)利用年期修正公式K=[1-1/（1+r）m]/[1-1/（1+r）n]進(jìn)行修正。（5）土地用途：待估宗地用途與比較案例用途一致，故不需要用途修正。（6）區(qū)域因素條件指數(shù)①商服繁華度將商服繁華度分為優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣五個(gè)等級(jí)，每上升或下降一個(gè)等級(jí)，因素修正指數(shù)減少或增加2%。②基礎(chǔ)設(shè)施完善度將區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施分為七通一平、六通一平、五通一平、四通一平、三通一平（注：結(jié)合當(dāng)?shù)鼗A(chǔ)設(shè)施情況及所選案例的開發(fā)程度確定），每增加一通或減少一通，因素指數(shù)的修正幅度為1%。③公用設(shè)施完善度指數(shù)將公用設(shè)施完善度分為優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣五個(gè)等級(jí)，每上升或下降一個(gè)等級(jí)，因素修正指數(shù)上升或下降1%。④道路通達(dá)度將道路劃分為主干道、主次干道并用、次干道、次干道與支路、支路五個(gè)級(jí)別，每增加或減少一個(gè)等級(jí)，因素指數(shù)增加或減少1％。⑤對(duì)外交通條件將對(duì)外交通條件分為優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣五個(gè)等級(jí)，每上升或下降一個(gè)等級(jí)，因素修正指數(shù)減少或增加2%。⑥公交便捷度指數(shù)將待估宗地公交線路數(shù)、公交站點(diǎn)數(shù)分為優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣五個(gè)等級(jí)，每上升或下降一個(gè)等級(jí)，因素修正指數(shù)減少或增加2%。⑦自然因素將自然因素分為優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣五個(gè)等級(jí)，每上升或下降一個(gè)等級(jí)，因素修正指數(shù)減少或增加2%。⑧社會(huì)因素將社會(huì)因素分為優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣五個(gè)等級(jí)，每上升或下降一個(gè)等級(jí)，因素修正指數(shù)減少或增加2%。（7）個(gè)別因素條件指數(shù)①容積率條件指數(shù)如果宗地所在地有容積率修正系數(shù)，可直接采用容積率修正系數(shù)；或通過(guò)調(diào)查不同容積率下的與待估宗地相同用途的土地價(jià)格，找出修正比率。待估宗地修正指數(shù)定為100，每增加或減少0.5，因素修正指數(shù)增加或減少1%。②建筑密度待估宗地容積率修正指數(shù)定為100，每增加或減少0.5，因素修正指數(shù)增加或減少1%。③地質(zhì)條件指數(shù)將地質(zhì)條件按地基承載力的大小分為優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣五個(gè)等級(jí)（劃分標(biāo)準(zhǔn)：地基承載力大于25噸/平方米屬優(yōu)，在20－15噸/平方米屬較優(yōu)，在15－12噸/平方米屬一般，在12－10噸/平方米屬較劣，小于10噸/平方米屬劣），每上升或下降一個(gè)等級(jí)，因素修正指數(shù)上升或下降1%。④宗地形狀將待估宗地形狀修正指數(shù)定為100，每增加或減少一個(gè)等級(jí)，因素修正指數(shù)增加或減少2%。⑤建筑物采光將待估宗地建筑物朝向與采光修正指數(shù)定為100，每增加或減少一個(gè)等級(jí)，因素修正指數(shù)增加或減少1%。⑥距商服中心距離指數(shù)將待估宗地距街區(qū)級(jí)商服中心距離指數(shù)定為100，每增加或減少100米，因素修正指數(shù)減少或增加2%。⑦宗地距公交站點(diǎn)距離指數(shù)將待估宗地距公交站點(diǎn)距離指數(shù)定為100，每增加或減少100米，因素修正指數(shù)減少或增加1%。⑧地上建筑狀況指數(shù)將地上建筑狀況有建筑物且可直接利用、有建筑物稍加改造后可利用、無(wú)建筑物、需拆遷后方可利用，且拆遷量較小、需拆遷后方可利用，且拆遷量較大分為優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣五個(gè)等級(jí)，每上升或下降一個(gè)等級(jí)，因素修正指數(shù)上升或下降1%。⑨相鄰?fù)恋乩脿顩r指數(shù)將相鄰?fù)恋乩脿顩r以住宅為主兼容商業(yè)、住宅、商住辦、有部分工業(yè)用地、工業(yè)兼其他用地分為五個(gè)等級(jí)，每上升或下降一個(gè)等級(jí)，因素修正指數(shù)上升或下降1%。確定比較因素條件指數(shù)可見下表。待估宗地比較因素條件指數(shù)表Subjectpropertycomparablefactorsconditionindex內(nèi)容待估宗地案例B案例C案例D土地用途100100100100交易類型掛牌掛牌掛牌掛牌交易情況正常正常正常正常交易期日100100100100土地使用年期情況100100100100交易價(jià)格（元/平方米）待估352935434234區(qū)域因素商服繁華度100100100100基礎(chǔ)設(shè)施完善度100100100100公用設(shè)施完善度100100100100道路通達(dá)度100101101101對(duì)外交通條件100100100100公交便捷度100100100100自然因素100100100100社會(huì)因素100100100100個(gè)別因素容積率10010110199建筑密度100100100100宗地地質(zhì)條件100100100100宗地形狀100100100100建筑物朝采光100100100100距商服中心距離100100100100距公交站點(diǎn)距離100100100100地上建筑物狀況100100100100相鄰?fù)恋乩脿顩r1001001001003.2.4確定比較因素修正系數(shù)根據(jù)比較因素條件指數(shù)，可得到待估宗地的比較因素修正系數(shù)表，見下表。3.2.5估價(jià)結(jié)果經(jīng)過(guò)比較分析，三個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格中案例B、案例C和案例D的價(jià)格差距不大，故取三個(gè)案例的修正后的價(jià)格的簡(jiǎn)單算術(shù)平均值作為待估宗地的最終市場(chǎng)比較法評(píng)估結(jié)果。故待估宗地阜陽(yáng)市2012-48號(hào)地塊運(yùn)用傳統(tǒng)市場(chǎng)比較法評(píng)估結(jié)果為：地價(jià)種類：國(guó)有土地使用權(quán)出讓價(jià)格土地面積：總土地面積為平方米（其中地塊一65878.3平方米，地塊二37048.22平方米）單位地價(jià)：總地價(jià)：3722×=383092507元待估宗地因素修正系數(shù)表Subjectpropertyfactorscorrectioncoefficient內(nèi)容BCD交易價(jià)格（元/平方米）352935434234土地用途100/100100/100100/100交易類型100/100100/100100/100交易情況100/100100/100100/100交易期日100/100100/100100/100土地使用年期情況100/100100/100100/100區(qū)域因素商服繁華度100/100100/100100/100基礎(chǔ)設(shè)施完善度100/100100/100100/100公用設(shè)施完善度100/100100/100100/100道路通達(dá)度100/101100/101100/101對(duì)外交通條件100/100100/100100/100公交便捷度100/100100/100100/100自然因素100/100100/100100/100社會(huì)因素100/100100/100100/100個(gè)別因素容積率100/101100/101100/99建筑密度100/100100/100100/100宗地地質(zhì)條件100/100100/100100/100宗地形狀100/100100/100100/100建筑物采光100/100100/100100/100距商服中心距離100/100100/100100/100距公交站點(diǎn)距離100/100100/100100/100地上建筑物狀況100/100100/100100/100相鄰?fù)恋乩脿顩r100/100100/100100/100修正后價(jià)格（元/平方米）345934734234市場(chǎng)比較法最終價(jià)格3722元/平方米3.3基于模糊數(shù)學(xué)的市場(chǎng)法估價(jià)測(cè)算過(guò)程本節(jié)利用模糊數(shù)學(xué)模型的改進(jìn)后的市場(chǎng)比較法。首先，利用德爾菲法確定特征因素及其權(quán)重；其次，利用模糊關(guān)系矩陣求取特征因素的隸屬度，計(jì)算格貼近度，并依據(jù)間接識(shí)別法的擇近原則來(lái)選取可比實(shí)例；然后運(yùn)用模糊綜合評(píng)判修正區(qū)域因素和個(gè)別因素；最后運(yùn)用指數(shù)平滑法來(lái)確定待估宗地的價(jià)格。下面以阜陽(yáng)市2012-48號(hào)地塊為例進(jìn)行地價(jià)估測(cè)。3.3.1特征因素選擇與權(quán)重計(jì)算本次土地價(jià)格影響因素選擇，通過(guò)綜合分析阜陽(yáng)市城市地域結(jié)構(gòu)特點(diǎn)與規(guī)劃、專家咨詢意見，參考了國(guó)內(nèi)近幾年在期刊雜志上公開發(fā)表的關(guān)于土地定價(jià)的文獻(xiàn)，并能體現(xiàn)土地區(qū)位差異的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、自然條件。由于一般因素不需要修正，在區(qū)域因素和個(gè)別因素中最終選擇了區(qū)位因素（坐落位置、商服繁華度）、基本設(shè)施條件（基礎(chǔ)設(shè)施完善度、公用設(shè)施完善度）、交通條件（道路通達(dá)度、對(duì)外交通便利度、公交便捷度）、環(huán)境因素（自然因素、社會(huì)因素）、城市規(guī)劃限制（容積率、建筑密度）、宗地條件（宗地地質(zhì)條件、宗地面積、宗地形狀、建筑物采光）、臨街狀況（距商服中心距離、距公交站點(diǎn)距離）、土地利用條件（地上建筑物狀況、相鄰?fù)恋乩脿顩r）等對(duì)地價(jià)有顯著影響的2個(gè)一級(jí)評(píng)估系統(tǒng)特征因素、8個(gè)二級(jí)評(píng)估類別特征因素、19個(gè)三級(jí)評(píng)估詳細(xì)細(xì)目特征子因素作為評(píng)價(jià)主導(dǎo)因素。各因素含義如前文3.1.1節(jié)所述。接著，我們采用德爾菲法對(duì)因素因子進(jìn)行填表，然后進(jìn)行統(tǒng)計(jì)處理。由市國(guó)土資源局及市地價(jià)事務(wù)所等部門領(lǐng)導(dǎo)、專家和技術(shù)人員共10名，分二輪進(jìn)行權(quán)重值測(cè)定。專家首先根據(jù)提供的表格和背景材料，按照提示填寫表格內(nèi)容，將表格的數(shù)據(jù)進(jìn)行數(shù)理統(tǒng)計(jì)處理，求解出專家總體意見的趨勢(shì)和分散程度，并將結(jié)果反饋給專家，供下一輪打分時(shí)參考。直到專家總體意見趨于一致。因此，判斷專家打分是否有效，關(guān)鍵在于分析標(biāo)準(zhǔn)差。計(jì)算公式參考前文3.1.2,通過(guò)第一輪專家打分結(jié)果的標(biāo)準(zhǔn)差分析，表明第一輪征詢的權(quán)重值分歧較大，故進(jìn)行第二輪打分。經(jīng)處理分析，第二輪打分的權(quán)重標(biāo)準(zhǔn)差處于限差范圍內(nèi)，說(shuō)明專家意見比較一致。最后確定的影響地價(jià)的特征因素及權(quán)重如下表所示。影響地價(jià)的特征因素及其權(quán)重Thefeaturefactorsandweightoflandprice評(píng)估系統(tǒng)一級(jí)因素Ai權(quán)重Ki評(píng)估類別二級(jí)因素Bij權(quán)重Kij評(píng)估詳細(xì)細(xì)目Cijk(第三層因素）權(quán)重Kijk區(qū)域因素A10.6區(qū)位因素B110.15坐落位置C1110.6商服繁華度C1120.4基本設(shè)施條件B120.35基礎(chǔ)設(shè)施完善度C1210.55公用設(shè)施完善度C1220.45交通條件B130.2道路通達(dá)度C1310.35對(duì)外交通便利度C1320.3公交便捷度C1330.35環(huán)境因素B140.3自然因素C1410.5社會(huì)因素C1420.5個(gè)別因素A20.4城市規(guī)劃限制B210.15容積率C2110.7建筑密度C2120.3宗地條件B220.3地質(zhì)條件C2210.15宗地面積C2220.35宗地形狀C2230.3建筑物采光C2240.2臨街狀況B230.4距商服中心距離C2310.4距公交站點(diǎn)距離C2320.6土地利用條件B240.15地上建筑物狀況C2410.6相鄰?fù)恋乩脿顩rC24可比實(shí)例特征因素的隸屬度待估宗地和5個(gè)實(shí)例的狀況如4.2.2節(jié)所示。根據(jù)估價(jià)對(duì)象和可比實(shí)例的基本情況，參照表4-5所列舉的商住宗地主要特征因素。由于第二層因素包含了可比實(shí)例特征因素的主要內(nèi)容，故選取第二層因素作為特征因素。為了簡(jiǎn)便記憶，這里重新命名區(qū)位因素為，基礎(chǔ)設(shè)施條件為，交通條件，環(huán)境因素，城市規(guī)劃限制,宗地條件,臨街狀況,土地利用條件八個(gè)特征因素作為評(píng)價(jià)指標(biāo)。邀請(qǐng)估價(jià)人員和市國(guó)土資源局10位專家給估價(jià)對(duì)象及5個(gè)可比實(shí)例打分。其中，估價(jià)對(duì)象的隸屬函數(shù)的計(jì)算過(guò)程如下:(1)整理專家的評(píng)分結(jié)果，將評(píng)價(jià)指標(biāo)兩兩進(jìn)行比較，例如，以表示區(qū)位因素，相對(duì)于對(duì)比者基礎(chǔ)設(shè)施條件對(duì)該宗地價(jià)格的可能貢獻(xiàn)程度。并計(jì)算出優(yōu)先選擇比。結(jié)果如下表所示。其中，總分的算法是:所得分?jǐn)?shù)與打分次數(shù)乘積的總和。例如，的總分是：4*5+3*2+1*3=29。優(yōu)先選擇比的算法是：總分/100，100的意思是總分為最高分時(shí)的值。(2)可以得到模糊優(yōu)先關(guān)系矩陣:在矩陣中，有(利用這個(gè)關(guān)系可以求出對(duì)稱項(xiàng))。評(píng)分結(jié)果Scoreresults內(nèi)容1086431總分優(yōu)先選擇比T1→T2523290.29T1→T31342480.48T1→T4541330.33T1→T5244560.56T1→T61252460.46T1→T7622320.32T1→T83511800.80T2→T3712700.70T2→T4253580.58T2→T5181800.80T2→T6721720.72T2→T7352620.62T2→T828840.84T3→T41621370.37T3→T5442640.64T3→T6136500.50T3→T7262420.42T3→T8451800.80T4→T582760.76T4→T6451660.66T4→T72431550.55T4→T8172780.78T5→T6172400.40T5→T7451320.32T5→T81351780.78T6→T7181410.41T6→T8613660.66T7→T873740.74(3)用平均法求隸屬函數(shù)，結(jié)果如下得，隸屬函數(shù)為:同理，可計(jì)算出五個(gè)備選可比實(shí)例的模糊優(yōu)先關(guān)系矩陣:則可計(jì)算出五個(gè)備選可比實(shí)例的隸屬函數(shù)，如下所示:隸屬度函數(shù)值及權(quán)重表Membershipfunctionvalueandweight特征因素權(quán)重ABCDEF區(qū)域因素T10.090.4050.4400.4010.4110.3840.384基礎(chǔ)設(shè)施條件T20.210.6210.6630.6280.6650.6250.651交通條件T30.120.4440.4650.4330.4390.4360.430環(huán)境因素T40.180.5590.5690.5540.5730.5650.580城市規(guī)劃限制T50.060.3430.2680.3050.2960.2880.278宗地條件T60.120.4160.3940.4190.3990.4130.419臨街狀況T70.160.5130.4850.5010.4840.5040.509土地利用條件T80.060.2000.2180.2600.2340.2860.250(4)考慮到土地各特征因素影響程度不同，將給每個(gè)特征因素賦權(quán)重，表示其響應(yīng)程度的大小，得:同理可得則可得因素修正后的各特征因素隸屬度見下表因素修正后的各特征因素隸屬度Aftertheamendmentofthefeaturefactorsmembership特征因素ABCDEF區(qū)域因素T10.0360.0400.0360.0370.0350.035基礎(chǔ)設(shè)施條件T20.1300.1390.1320.1400.1310.137交通條件T30.0530.0560.0520.0530.0520.052環(huán)境因素T40.1010.1020.1000.1030.1020.104城市規(guī)劃限制T50.0210.0160.0180.0180.0170.017宗地條件T60.0500.0470.0500.0480.0500.050臨街狀況T70.0820.0780.0800.0770.0810.081土地利用條件T80.0120.0130.0160.0140.0170.0153.3.3格貼近度選擇可比實(shí)例運(yùn)用公式計(jì)算待估宗地和可比實(shí)例的格貼近度,計(jì)算過(guò)程如下:（1）待估宗地A與土地交易實(shí)例B的格貼近度：（2）待估宗地A與土地交易實(shí)例C的格貼近度：（3）待估宗地A與土地交易實(shí)例D的格貼近度：（4）待估宗地A與土地交易實(shí)例E的格貼近度：（5）待估宗地A與土地交易實(shí)例F的格貼近度：依據(jù)擇近原則，由于按照貼近度大小對(duì)比較實(shí)例進(jìn)行排序?yàn)椋築、D、F、C、E，取三個(gè)典型的交易實(shí)例，可確定為：B，D，F(xiàn)。3.3.4阜陽(yáng)市2012-48號(hào)地塊模糊綜合評(píng)判修正過(guò)程根據(jù)所掌握的資料，可知三個(gè)可比實(shí)例均為正常交易，故無(wú)需進(jìn)行交易情況的修正。同時(shí)，由于三個(gè)可比實(shí)例的成交日期都距估價(jià)時(shí)點(diǎn)很近，根據(jù)阜陽(yáng)市土地市場(chǎng)狀況，可比實(shí)例成交日期至估價(jià)時(shí)點(diǎn)土地交易市場(chǎng)價(jià)格較為平緩，沒有明顯上升或下降現(xiàn)象，故無(wú)需進(jìn)行交易日期修正。下面運(yùn)用3.4節(jié)介紹的多級(jí)模糊綜合評(píng)判模型對(duì)待估宗地與利用擇近原則確定的三個(gè)可比實(shí)例B、D、F進(jìn)行區(qū)域因素和個(gè)別因素修正。步驟如下：（1）建立特征因素集合根據(jù)德爾菲法確定的影響宗地價(jià)格的主要特征因素分為三個(gè)層次：第一級(jí)評(píng)估系統(tǒng)因素集為（分別代表區(qū)域因素和個(gè)別因素)；第二級(jí)特征因素集合（分別代表區(qū)域因素中的區(qū)位因素、基本設(shè)施條件、交通條件、環(huán)境因素）；（分別代表個(gè)別因素中的城市規(guī)劃限制、宗地條件、臨街狀況、土地利用條件）；第三級(jí)因素構(gòu)成特征因子集合，其中區(qū)位因素（分別代表坐落位置、商服繁華度）；基本設(shè)施條件(分別代表基礎(chǔ)設(shè)施完善度、公用設(shè)施完善度)；交通條件(分別代表道路通達(dá)度、對(duì)外交通便利度、公交便捷度)；環(huán)境因素(分別代表自然因素、社會(huì)因素)；城市規(guī)劃限制(分別代表容積率、建筑密度)；宗地條件(分別代表宗地地質(zhì)條件、宗地面積、宗地形狀、建筑物采光)；臨街狀況(分別代表距商服中心距離、距公交站點(diǎn)距離)；土地利用條件（分別代表地上建筑物狀況、相鄰?fù)恋乩脿顩r）。（2）建立評(píng)價(jià)因素權(quán)重集合由專家根據(jù)估價(jià)土地的個(gè)況對(duì)其每一因素賦予恰當(dāng)?shù)臋?quán)重K，第一級(jí)因素中；第二級(jí)因素權(quán)重第三級(jí)因素權(quán)重(3)建立因素評(píng)判集合由專家首先對(duì)第三級(jí)因素即評(píng)價(jià)因子集合中的因素給予評(píng)價(jià),評(píng)價(jià)可按一定的等級(jí)進(jìn)行,這里采用五級(jí)評(píng)分法建立評(píng)判標(biāo)語(yǔ)集(優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣，劣)。（4）作模糊變換邀請(qǐng)專家對(duì)待估宗地評(píng)估因素指標(biāo)體系的評(píng)估詳細(xì)項(xiàng)目對(duì)待估價(jià)值的影響程度進(jìn)行評(píng)估設(shè)想選擇。共有10位專家參與項(xiàng)目評(píng)價(jià)（評(píng)價(jià)結(jié)果如下因素指標(biāo)評(píng)估表）。表中的第一行“坐落位置C111”對(duì)應(yīng)的（0.4,0.6,0,0,0)表示對(duì)待估對(duì)象在“坐落位置”因素方面有4個(gè)專家認(rèn)為是優(yōu)的程度，6個(gè)專家認(rèn)為是較優(yōu)的程度，其余類同。設(shè)各評(píng)估系統(tǒng)的評(píng)估結(jié)果為，則綜合評(píng)估結(jié)果為：各評(píng)估系統(tǒng)的評(píng)估結(jié)果又需由子系統(tǒng)(評(píng)估類別）的評(píng)估結(jié)果來(lái)確定,即：而各評(píng)估類別的評(píng)估結(jié)果又需要由其自身的子系統(tǒng)（評(píng)估詳細(xì)項(xiàng)目）的評(píng)估結(jié)果來(lái)確定，即：這里，，均為評(píng)估論域{優(yōu)，較優(yōu)，一般，較劣，劣}上的模糊集合。把的每一個(gè)評(píng)估結(jié)果與一個(gè)分值對(duì)應(yīng)起來(lái)，利用評(píng)估結(jié)果可以將評(píng)估結(jié)果化為個(gè)確切的分值F。記，則同理對(duì)可比案例進(jìn)行相同計(jì)算，得出相應(yīng)分值，然后根據(jù)直線內(nèi)插法得出待估項(xiàng)目的價(jià)格。這里以待估宗地為例計(jì)算過(guò)程如下：(1)區(qū)域因素的綜合評(píng)估計(jì)算①區(qū)域因素中“區(qū)位因素”的綜合評(píng)估計(jì)算②區(qū)域因素中“基本設(shè)施條件”的綜合評(píng)估計(jì)算③區(qū)域因素中“交通條件”的綜合評(píng)估計(jì)算④區(qū)域因素中“環(huán)境因素”的綜合評(píng)估計(jì)算:綜合評(píng)估結(jié)果表明，十位專家對(duì)2012-48號(hào)地塊的“區(qū)域因素”的綜合評(píng)估結(jié)果表明對(duì)區(qū)域狀況的評(píng)價(jià)態(tài)勢(shì)是：29.825%為優(yōu)，55.95%為較優(yōu)，14.225%為一般，其余為0。(2)個(gè)別因素的綜合評(píng)估計(jì)算個(gè)別因素的綜合評(píng)估計(jì)算與"區(qū)域因素的綜合評(píng)估計(jì)算”相同。個(gè)別因素中“城市規(guī)劃限制”的綜合評(píng)估計(jì)算:②個(gè)別因素中“宗地條件”的綜合評(píng)估計(jì)算:③個(gè)別因素中“臨街狀況”的綜合評(píng)估計(jì)算：④個(gè)別因素中“土地利用條件”的綜合評(píng)估計(jì)算:綜合評(píng)估結(jié)果表明，十位專家對(duì)2012-48號(hào)地塊的“個(gè)別因素”的綜合評(píng)估結(jié)果表明對(duì)個(gè)別因素的評(píng)估態(tài)勢(shì)是：44.5%為優(yōu)；37.95%為較優(yōu)；17.75%為一般；其余為零。(3)因素指標(biāo)評(píng)估表第一層次綜合計(jì)算：最后對(duì)2012-48號(hào)地塊的綜合評(píng)估結(jié)果表明，對(duì)2012-48號(hào)地塊總體評(píng)估態(tài)勢(shì)是：35.695%為優(yōu)；48.87%為較優(yōu)；15.555%為一般；其余為零。（4）計(jì)算分值：我們把每一個(gè)評(píng)估結(jié)果與一個(gè)分值對(duì)應(yīng)起來(lái),于是利用評(píng)估結(jié)果可以將評(píng)估結(jié)果化為一個(gè)確切的分值F。即2012-48號(hào)地塊經(jīng)專家綜合評(píng)估得82.014分。（5）同理，對(duì)可比案例B、D、F進(jìn)行價(jià)值因素指標(biāo)評(píng)估（計(jì)算過(guò)程從略）得出相應(yīng)的最后分值為：由以上計(jì)算可得可比實(shí)例及估價(jià)對(duì)象分值及交易價(jià)格表估價(jià)對(duì)象和可比實(shí)例分值及交易價(jià)格表Subjectpropertyandcomparablepropertyscoreandprice可比實(shí)例評(píng)估分值交易價(jià)格（元/平方米）B80.61353529D82.55854234F80.20853302待估對(duì)象A82.014（6）最后根據(jù)直線內(nèi)插法則待估對(duì)象的價(jià)格為:經(jīng)過(guò)比較分析，三個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格中案例D、案例F的插值法作為待估宗地的最終市場(chǎng)比較法評(píng)估結(jié)果。故待估宗地阜陽(yáng)市2012-48號(hào)地塊運(yùn)用基于模糊數(shù)學(xué)模型的市場(chǎng)比較法評(píng)估結(jié)果為：地價(jià)種類：國(guó)有土地使用權(quán)出讓價(jià)格土地面積：總土地面積為平方米（其中地塊一65878.3平方米，地塊二37048.22平方米）單位地價(jià)：4018總地價(jià)：4018×=413558757元3.4傳統(tǒng)市場(chǎng)比較法估價(jià)結(jié)果與修正后價(jià)格比較該宗地于2012年11月2日被阜陽(yáng)華信置業(yè)有限公司以總價(jià)4.2051億元競(jìng)得，單價(jià)約為4085元/平方米。由傳統(tǒng)市場(chǎng)比較法求得的單價(jià)為3722元/平方米，運(yùn)用模糊數(shù)學(xué)模型計(jì)算的4018元/平方米。兩種方法的誤差率分別是（4085-4018）/4085=1.64%，（4085-3722）/4085=8.89%?？梢娀谀：龜?shù)學(xué)模型的修正后市場(chǎng)比較法所得結(jié)果比傳統(tǒng)市場(chǎng)法的精度更高。需要說(shuō)明的是，在對(duì)各可比實(shí)例修正后如何確定待估宗地的最終價(jià)格，目前有算術(shù)平均法、直線插值法，指數(shù)平滑法等，究竟使用何種方法最為合理尚難以探討。譬如作者在參閱大量文獻(xiàn)發(fā)現(xiàn)，引入隸屬度權(quán)重的指數(shù)平滑法得到的最終價(jià)格與實(shí)際交易價(jià)格更為接近。但在阜陽(yáng)市2012-48號(hào)地塊的實(shí)際計(jì)算過(guò)程，借用隸屬度利用指數(shù)平滑法公式，這里的交易實(shí)例可比價(jià)格為經(jīng)過(guò)模糊綜合評(píng)判修正之后的價(jià)格。這里篇幅有限，具體計(jì)算過(guò)程不再給出。經(jīng)過(guò)指數(shù)平滑后計(jì)算的土地單價(jià)為3730元/平方米，相較而言，利用施建剛教授采取的直線內(nèi)插法的結(jié)果與實(shí)際交易價(jià)格誤差更小。推想而知，畢竟土地交易價(jià)格最終的確定是多方面因素綜合作用的結(jié)果，并不是數(shù)學(xué)模型與方法所能精確計(jì)算出來(lái)的。在市場(chǎng)比較法中，無(wú)論應(yīng)用什么方法都會(huì)存在一定的誤差，這是客觀事實(shí)，我們能做的就是運(yùn)用相關(guān)知識(shí)進(jìn)行改進(jìn)，盡量減少誤差，本文應(yīng)用模糊數(shù)學(xué)知識(shí)進(jìn)行市場(chǎng)比較法的修正，使得評(píng)估精度大為提高。以實(shí)證分析來(lái)進(jìn)一步論述模糊數(shù)學(xué)模型在實(shí)際估價(jià)中的應(yīng)用及操作步驟，揭示了模型應(yīng)用的科學(xué)性、客觀性。分析其原因，運(yùn)用傳統(tǒng)市場(chǎng)比較法在可比實(shí)例選取過(guò)程中主要是賴于估價(jià)師的經(jīng)驗(yàn)，主觀性較強(qiáng)。如本案例中可比實(shí)例的選取上，估價(jià)師經(jīng)驗(yàn)為交易實(shí)例B、C、D，而引入特征因素隸屬度和格貼近度確定的案例則為B、D、F,最后利用模糊綜合評(píng)判對(duì)土地狀況每一特征因素進(jìn)行細(xì)致深入評(píng)價(jià)，與現(xiàn)行市場(chǎng)比較法相比體現(xiàn)出了集體智慧，克服了傳統(tǒng)市場(chǎng)比較法調(diào)整時(shí)的任意性、粗糙性。，在最終價(jià)格的確定上也消除了簡(jiǎn)單平均的缺點(diǎn)。當(dāng)然誤差存在是不可避免的，但是較之傳統(tǒng)市場(chǎng)比較法的最終結(jié)果，其精確性和可信性進(jìn)一步驗(yàn)證了模糊數(shù)學(xué)在土地估價(jià)的適用性。大隸屬度原則即得相應(yīng)評(píng)語(yǔ)。同理可以推得多級(jí)模糊綜合評(píng)判方法，此處不再贅述。4結(jié)論隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的空前繁榮，土地評(píng)估作為土地市場(chǎng)中的重要參與者其行為也變的越來(lái)越活躍。土地評(píng)估是一項(xiàng)動(dòng)態(tài)化、市場(chǎng)化的社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。在當(dāng)前土地評(píng)估工作中，成本估價(jià)法、收益還原法和市場(chǎng)比較法構(gòu)成了土地評(píng)估的主流方法，本文主要研究最重要、最常用的一種估價(jià)方法-市場(chǎng)比較法。從市場(chǎng)比較法的基本原理出發(fā)，對(duì)土地估價(jià)行為及修正后市場(chǎng)法進(jìn)行比較全面和系統(tǒng)的理論和實(shí)證研究針對(duì)其在實(shí)際應(yīng)用中存在的問(wèn)題，系統(tǒng)的提出改進(jìn)建議，深入探討基于模糊數(shù)學(xué)的市場(chǎng)比較法估價(jià)模型，詳細(xì)全面地說(shuō)明應(yīng)用改進(jìn)的市場(chǎng)比較法的估價(jià)過(guò)程。并以阜陽(yáng)市2012-48號(hào)地塊為例運(yùn)用傳統(tǒng)市場(chǎng)比較法與模型數(shù)學(xué)模型修正后的市場(chǎng)比較法進(jìn)行實(shí)際論證，通過(guò)兩種方法所得結(jié)果與實(shí)際交易價(jià)格進(jìn)行對(duì)比，發(fā)現(xiàn)引入模糊數(shù)學(xué)模型的改進(jìn)后市場(chǎng)比較法得出結(jié)果與實(shí)際交易價(jià)格更接近，驗(yàn)證了其科學(xué)性與合理性。為估價(jià)人員在運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估操作提供借鑒。影響土地的價(jià)格的因素有很多，在以往的文獻(xiàn)資料中只是泛泛的討論了地價(jià)的影響因素，而且選取因素不夠全面和具體，關(guān)于這些因素是如何影響土地的價(jià)格、影響程度如何等等都沒有做具體的論述；通過(guò)閱讀文獻(xiàn)、估價(jià)報(bào)告和咨詢專家意見，建立起了土地評(píng)估指標(biāo)體系，并利用德爾菲法確定各特征因素權(quán)重。利用模糊貼近度和擇近原則思想確定可比實(shí)例更具科學(xué)性。針對(duì)可比實(shí)例選擇過(guò)程的主觀隨意性，引入模糊識(shí)別數(shù)學(xué)模型，由于運(yùn)用直接法-最大隸屬度原則主要識(shí)別單個(gè)確定的元素，而間接法-擇近原則則用于群體模型的識(shí)別，顯然，土地需要識(shí)別的對(duì)象不是單個(gè)確定的元素，故而選取間接法-擇近原則，并且可以很好的處理評(píng)估中的模糊性，使可比實(shí)例更具可比性和可信性，值得推廣。運(yùn)用多層次模糊綜合評(píng)判模型通過(guò)專家群體對(duì)區(qū)域因素和個(gè)別因素修正，由定性分析轉(zhuǎn)變?yōu)槎勘硎?解決了在土地市場(chǎng)尚不發(fā)育、市場(chǎng)資料不太齊備的情況下,因系統(tǒng)的復(fù)雜性和模糊性而難以將基準(zhǔn)地價(jià)修正,合理評(píng)估宗地地價(jià)這一難題,為土地價(jià)格評(píng)估提供了一種新的應(yīng)用方法。此方法是由評(píng)估專家對(duì)各因素指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行模糊選擇，然后按照所建立的數(shù)學(xué)模型通過(guò)模糊變換原理進(jìn)行計(jì)算，提高了修正精度，使得結(jié)果更真實(shí)可靠；與現(xiàn)行市場(chǎng)比較法相比在確定比較交易實(shí)例上體現(xiàn)出了集體智慧，在最終價(jià)格的確定上也消除了簡(jiǎn)單平均的缺點(diǎn)。參考文獻(xiàn)[1]中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì).資產(chǎn)評(píng)估[M].北京：經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社，2011:44-46.[2]景濱杰.試論回歸分析預(yù)測(cè)法在經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)中的應(yīng)用[J].生產(chǎn)力研究，2006年第3期，17-23.[3]謝宇.回歸分析[M].北京：社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社，2010：255-260.[4]羅成漢.基于MATIAB神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)工具箱的BP網(wǎng)絡(luò)實(shí)現(xiàn)[J].計(jì)算機(jī)仿真，2004年第5期，109-112.[5]賀仲雄.模糊數(shù)學(xué)及其應(yīng)用[M].天津：天津科學(xué)技術(shù)出版社,1983[6]程乾生.質(zhì)量評(píng)價(jià)的屬性數(shù)學(xué)模型和模糊數(shù)學(xué)模型[J].數(shù)理統(tǒng)計(jì)與管理,1997(06):18-23,1983基于C8051F單片機(jī)直流電動(dòng)機(jī)反饋控制系統(tǒng)的設(shè)計(jì)與研究基于單片機(jī)的嵌入式Web服務(wù)器的研究MOTOROLA單片機(jī)MC68HC（8）05PV8/A內(nèi)嵌EEPROM的工藝和制程方法及對(duì)良率的影響研究基于模糊控制的電阻釬焊單片機(jī)溫度控制系統(tǒng)的研制基于MCS-51系列單片機(jī)的通用控制模塊的研究基于單片機(jī)實(shí)現(xiàn)的供暖系統(tǒng)最佳啟停自校正（STR）調(diào)節(jié)器單片機(jī)控制的二級(jí)倒立擺系統(tǒng)的研究基于增強(qiáng)型51系列單片機(jī)的TCP/IP協(xié)議棧的實(shí)現(xiàn)基于單片機(jī)的蓄電池自動(dòng)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)基于32位嵌入式單片機(jī)系統(tǒng)的圖像采集與處理技術(shù)的研究基于單片機(jī)的作物營(yíng)養(yǎng)診斷專家系統(tǒng)的研究基于單片機(jī)的交流伺服電機(jī)運(yùn)動(dòng)控制系統(tǒng)研究與開發(fā)基于單片機(jī)的泵管內(nèi)壁硬度測(cè)試儀的研制基于單片機(jī)的自動(dòng)找平控制系統(tǒng)研究基于C8051F040單片機(jī)的嵌入式系統(tǒng)開發(fā)基于單片機(jī)的液壓動(dòng)力系統(tǒng)狀態(tài)監(jiān)測(cè)儀開發(fā)模糊Smith智能控制方法的研究及其單片機(jī)實(shí)現(xiàn)一種基于單片機(jī)的軸快流CO〈,2〉激光器的手持控制面板的研制基于雙單片機(jī)沖床數(shù)控系統(tǒng)的研究基于CYGNAL單片機(jī)的在線間歇式濁度儀的研制基于單片機(jī)的噴油泵試驗(yàn)臺(tái)控制器的研制基于單片機(jī)的軟起動(dòng)器的研究和設(shè)計(jì)基于單片機(jī)控制的高速快走絲電火花線切割機(jī)床短循環(huán)走絲方式研究基于單片機(jī)的機(jī)電產(chǎn)品控制系統(tǒng)開發(fā)基于PIC單片機(jī)的智能手機(jī)充電器基于單片機(jī)的實(shí)時(shí)內(nèi)核設(shè)計(jì)及其應(yīng)用研究基于單片機(jī)的遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)的設(shè)計(jì)與研究基于單片機(jī)的煙氣二氧化硫濃度檢測(cè)儀的研制基于微型光譜儀的單片機(jī)系統(tǒng)單片機(jī)系統(tǒng)軟件構(gòu)件開發(fā)的技術(shù)研究基于單片機(jī)的液體點(diǎn)滴速度自動(dòng)檢測(cè)儀的研制基于單片機(jī)系統(tǒng)的多功能溫度測(cè)量?jī)x的研制基于PIC單片機(jī)的電能采集終端的設(shè)計(jì)和應(yīng)用基于單片機(jī)的光纖光柵解調(diào)儀的研制氣壓式線性摩擦焊機(jī)單片機(jī)控制系統(tǒng)的研制基于單片機(jī)的數(shù)字磁通門傳感器基于單片機(jī)的旋轉(zhuǎn)變壓器-數(shù)字轉(zhuǎn)換器的研究基于單片機(jī)的光纖Bragg光柵解調(diào)系統(tǒng)的研究單片機(jī)控制的便攜式多功能乳腺治療儀的研制基于C8051F020單片機(jī)的多生理信號(hào)檢測(cè)儀基于單片機(jī)的電機(jī)運(yùn)動(dòng)控制系統(tǒng)設(shè)計(jì)Pico專用單片機(jī)核的可測(cè)性設(shè)計(jì)研究基于MCS-51單片機(jī)的熱量計(jì)基于雙單片機(jī)的智能遙測(cè)微型氣象站MCS-51單片機(jī)構(gòu)建機(jī)器人的實(shí)踐研究基于單片機(jī)的輪軌力檢測(cè)基于單片機(jī)的GPS定位儀的研究與實(shí)現(xiàn)基于單片機(jī)的電液伺服控制系統(tǒng)用于單片機(jī)系統(tǒng)的MMC卡文件系統(tǒng)研制基于單片機(jī)的時(shí)控和計(jì)數(shù)系統(tǒng)性能優(yōu)化的研究基于單片機(jī)和CPLD的粗光柵位移測(cè)量系統(tǒng)研究單片機(jī)控制的后備式方波UPS提升高職學(xué)生單片機(jī)應(yīng)用能力的探究基于單片機(jī)控制的自動(dòng)低頻減載裝置研究基于單片機(jī)控制的水下焊接電源的研究基于單片機(jī)的多通道數(shù)據(jù)采集系統(tǒng)基于uPSD3234單片機(jī)的氚表面污染測(cè)量?jī)x的研制基于單片機(jī)的紅外測(cè)油儀的研究96系列單片機(jī)仿真器研究與設(shè)計(jì)基于單片機(jī)的單晶金剛石刀具刃磨設(shè)備的數(shù)控改造基于單片機(jī)的溫度智能控制系統(tǒng)的設(shè)計(jì)與實(shí)現(xiàn)基于MSP430單片機(jī)的電梯門機(jī)控制器的研制基于單片機(jī)的氣體測(cè)漏儀的研究基于三菱M