大連地產(chǎn)市場

2006年的大連市房地產(chǎn)市場更加規(guī)范、理性，明顯的打上了“政策”的烙印，依據(jù)今年商品房開發(fā)、銷售有關(guān)數(shù)據(jù)，戴德梁行對2006年度大連市房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況加以分析總結(jié)，試圖尋找出影響樓市的主要因素，并對2007年的大連市房地產(chǎn)市場加以展望。整體發(fā)展2、政策調(diào)控力度較大2006年是房地產(chǎn)市場特別是住宅市場的政策年，面對迅速上漲的房價，今年中央政府出臺了一系列政策，在5月中旬國務院“國六條”和中央九部委發(fā)布《關(guān)于調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》之后，大連市也相繼出臺了一系列政策，如重新界定了普通住宅標準，即：房屋套型建筑面積在144平方米以下、小區(qū)容積率在1.0以上、成交價格低于政府公布的普通住房價格標準。從６月１日起，如住房不能同時滿足以上３個條件，就屬于非普通住房，其交易時要繳納4％的契稅，而普通住房（含二手房）的契稅標準為1.5％。6月16日大連市公布了《關(guān)于私人投資、購買商品房戶口遷入暫行辦法》，將市外人員及本市農(nóng)業(yè)人口本人、配偶及未婚子女在市內(nèi)四區(qū)購房落戶的標準由2003年9月規(guī)定的住宅購房款35萬元以上或公建購房款50萬元以上調(diào)整為購買首次出售的單套商品住宅80萬元以上或公建100萬元以上。6月24日還公布了《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場調(diào)控穩(wěn)定住房價格的實施方案》，提出了10項具體調(diào)控細則。上述政策出臺后，市場經(jīng)歷了近半年的觀望，隨著政策措施落實程度的不斷深入，調(diào)控效果正不斷顯現(xiàn)出來，房價漲幅逐漸趨緩。分析政策我們可以看到，各項調(diào)控措施的主要意圖是：增加供給、轉(zhuǎn)變住宅供給結(jié)構(gòu)、抑制投機、限制大戶型、整頓交易秩序、抑制房價的過快增長。房地產(chǎn)新政對普通居民的自主性需求影響相對較小，但對投機性需求影響較大。另外，新落戶政策提高了外來人口和本市農(nóng)業(yè)戶口在主城區(qū)購買商品房遷入戶口的門檻，對控制主城區(qū)房價的上漲起到了較為明顯的效果。今年出臺的這些政策雖然短期內(nèi)因市場觀望造成了成交量降低，但就長期而言，對保證房地產(chǎn)業(yè)根本上健康發(fā)展有著積極的意義。3、土地供應增加，中低價位住宅項目比重增大從土地成交情況來看，截止到12月份，2006年共成交土地52塊，用地面積363.57萬平方米，預計在未來1-2年內(nèi)形成新供應建筑面積約600萬平方米。其中住宅項目用地約330萬平方米，規(guī)劃建筑面積530萬平方米。從下表可以看出，中山、西崗、沙河口三區(qū)土地出讓面積較少，甘井子區(qū)由于地處城市外圍，可供開發(fā)土地較多，加上一些郊區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)相繼劃入城市規(guī)劃版圖，導致甘井子區(qū)土地供應量充足，可以預見，未來甘井子區(qū)將繼續(xù)成為房地產(chǎn)開發(fā)的熱點。醬中山咬區(qū)倒11闖22萄.9休8晝75伐.8相1怪西崗李區(qū)雁7矛34皂.5輛5畢43我.4恭9詞沙河付口區(qū)器14胃38眠.8腹7同10問3.侍2己甘井賓子區(qū)鄭17怨26鋤0.林32室36寬1.簽98高新園區(qū)36.8517.13合計52363.57601.622006年成交土地各區(qū)域比例分布（占地面積）4、大連房地產(chǎn)的發(fā)展吸引了諸多海內(nèi)外地產(chǎn)商及投資基金的關(guān)注

2006年以來，國際知名投行或投資基金已逐步將投資重點轉(zhuǎn)移至二線城市，大連作為二線城市中的佼佼者，其快速發(fā)展的城市經(jīng)濟和較佳的投資環(huán)境已經(jīng)吸引了諸多國際財團的關(guān)注，今年隨著招商引資的不斷深入，一些外埠的大型資本逐步進入大連投資置地，如華潤置地先后斥資在星海灣、天津街以及開發(fā)區(qū)南部濱海新區(qū)收購土地和項目，沿海綠色家園集團在星海灣置地開發(fā)，瑞安集團聯(lián)手億達、摩根大通接手希望大廈，新世界集團購買奔德大廈，并更名為新世界大廈。香港九龍倉時代廣場項目、裕景中心項目在沉寂多年后正式開始進入實施階段。另有具備國際影響力的投資基金也紛紛進入大連市場，2006年4月16日，摩根斯坦利在正源地產(chǎn)的增資擴股中成為正源地產(chǎn)的第二大股東，其通過直接投資和買入物業(yè)的方式，以1.2億美元獲得了正源近25%的股份。2006年11月17日，外資背景的旭日投資公司成功摘牌得到大連開發(fā)區(qū)中北大廈的開發(fā)權(quán)。眾多國際性房地產(chǎn)資金也對大連房地產(chǎn)市場表現(xiàn)出濃厚興趣。二、住宅市場1、住宅價格漲幅明顯2006年上半年，大連房價的增長速度較快。這輪上漲首先是由城市中心區(qū)的樓盤引發(fā)的，隨著城市中心區(qū)房價迅速攀升，消費者將目光投向大連市區(qū)周邊范圍，如城市北部的泉水區(qū)域、城市西部的石門新區(qū)、紅旗鎮(zhèn)等，帶動了周邊區(qū)域的房價水漲船高，又推動了城市中心區(qū)房價和市區(qū)住宅整體均價的提升。自2006年6月以后，受一系列調(diào)控政策影響，大連房價漲幅開始趨緩，在全國70個主要城市中漲幅連續(xù)幾個月位居三甲之后，6月大連商品住宅均價同比上漲幅度下降為第7位，7月的住宅環(huán)比價格還出現(xiàn)下降。10月以后，隨著秋季房交會的結(jié)束，大連市區(qū)開盤樓盤增多，市場成交有所增加，住宅成交均價又呈現(xiàn)上漲趨勢，2006年第四季度，市內(nèi)四區(qū)住宅成交均價與2005年底相比上漲約20%。總體來看，2006年大連市住宅市場房價整體漲幅大約在20%左右。2、住宅供給大幅增加例20覽06撇年，供大連申主城話區(qū)及搬新城堪區(qū)全沫部新晨開盤昏商品肥住宅電項目部79狗個，猶建筑暑面積華合計毯78繩0萬膨平方扇米；半其中頁市內(nèi)烈四區(qū)例新開椅盤住鐘宅項拆目4少2個浮，建幻筑面擱積合獵計4忠08菌萬平山方米昏。就翼市內(nèi)妖四區(qū)陳而言科，新顯開盤抽面積雜比上母年增便加1愉5%低。掌區(qū)域仙新增叔供應敘個數(shù)瓶建筑捆面積禮（萬杏平方蘭米）阿中山板9齒87超.6若8因西崗瓦1沫6.掘0原沙河禾口證14脈14惠4.貞18噴甘井水子當18鉆17漠0.嶼17箏開發(fā)飲區(qū)啊18惜16棕0.逝57魔旅順雄口盡10支14棵9.獸21產(chǎn)金州軋9粒6席2.菌5棚合計甚7閘9蟻78姓0.跡31沫中山倡區(qū)、傳西崗旺區(qū)、疲沙河鳳口區(qū)霞作為抹城市非中心如區(qū)，呆經(jīng)過賴多年訊的發(fā)窩展，稼城市殊功能掏已經(jīng)喜相當思完善濾，中換央政矮府限用制各弱城市峰拆遷示規(guī)模窗的相卸關(guān)措欠施使吩城區(qū)列內(nèi)可教供開襯發(fā)的辛土地暖較少不，新匠供應菜住宅巖項目允價格凝較高迫。甘捉井子從區(qū)是填大連描市區(qū)鋪擴展界的重產(chǎn)要區(qū)灣域，聾可供濃開發(fā)偽用地粥較多蛙，土庫地成料本相宏對較今低。虧

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