新江灣號(hào)地塊土地價(jià)格

新江灣城22號(hào)地塊估價(jià)報(bào)告在目前官方評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)尚未出臺(tái)前提下，本案辦公用地價(jià)格評(píng)估將則采取環(huán)線比較、地塊市場(chǎng)比較及成本預(yù)估法相結(jié)合的方式來評(píng)議。環(huán)線比較運(yùn)用環(huán)線預(yù)判土地價(jià)值，了解本案地塊的價(jià)值區(qū)間上海環(huán)線辦公土地價(jià)格情況數(shù)據(jù)為2023年6月至今1年的辦公類成交土地，數(shù)據(jù)來源cric外郊環(huán)：主力地價(jià)：外郊環(huán)：主力地價(jià)：80.0-852.8萬(wàn)元/畝主力樓板價(jià)：3825-8388元/㎡中外環(huán)：主力地價(jià)：439-1078萬(wàn)元/畝主力樓板價(jià)：5989-8958元/㎡內(nèi)中環(huán)：主力地價(jià)：萬(wàn)元/畝主力樓板價(jià)：9851-15000元/㎡結(jié)論：依據(jù)各環(huán)線的土地價(jià)格區(qū)間，本地塊處于中外環(huán)區(qū)域，地塊的樓板價(jià)可在6000-9000元/㎡之間。2、土地市場(chǎng)比較1.求取土地取得費(fèi)用鳥采用汗市場(chǎng)徐比較周法測(cè)慎算宗蓋地的止價(jià)值似⑴盡選貨取可經(jīng)比實(shí)辮例，京編制令比較貞因素若條件憶說明柏表賊在近齊期發(fā)閃生交演易的篩土地匆成交塊實(shí)例憂中，羅選擇茄與待堡估宗綢地屬雜同一雁供需貿(mào)圈、另土地云用途辜相同底、在貨地域兄上屬永于鄰住近區(qū)構(gòu)域或所類似推區(qū)域破的三兵個(gè)案念例，祖各實(shí)立例與背估價(jià)貴對(duì)象柄的具蓮體情墊況見沃表一僻《比穩(wěn)較因熄素條貼件說哀明表塌》：芳所選樣實(shí)例糕示意部圖：本案長(zhǎng)寧區(qū)新涇鎮(zhèn)228街坊2、4丘長(zhǎng)寧區(qū)221街坊5丘、225街坊3丘閘北區(qū)338街坊北上海物流3-1地塊外環(huán)線中環(huán)線本案長(zhǎng)寧區(qū)新涇鎮(zhèn)228街坊2、4丘長(zhǎng)寧區(qū)221街坊5丘、225街坊3丘閘北區(qū)338街坊北上海物流3-1地塊外環(huán)線中環(huán)線鉗表一蕩比較婚因素淘條件悲說明虛表怕估價(jià)悲對(duì)象悟?qū)嵗蠥甘實(shí)例旨B閱實(shí)例翅C羽土地脫名稱愧新江站灣城第22遵#地?fù)Q塊疾閘北熔區(qū)3兄38棒街坊蓋北上示海物氧流3愉-1爹地塊極長(zhǎng)寧抄區(qū)新滋涇鎮(zhèn)梁22乘8街?jǐn)y坊2柜、4吸丘藥長(zhǎng)寧麻區(qū)2米21惡街坊后5丘局、2恨25屬街坊扮3丘蟲宗地糞編號(hào)異——三20質(zhì)09慣10螞70沾2銀20梅09奪08醉00滅4勉20榮09趴06啄00猴3批交易憤日期煎估價(jià)膨時(shí)點(diǎn)懼20賣10蹈年2騰月咸20渾09立年1睡1月判20若09孟年9每月滴交易櫻情況斷——杠正常調(diào)正常株正常矮土地陵剩余乘使用界年限津50且年銅辦公猾：4湖9.馬67律年瘋49轟.5丙年戒辦公釘：4腐9.貴3年猜土地末用途罪辦公秩辦公厘、商飲業(yè)梅辦公始辦公敗、商崖業(yè)超區(qū)域盟因素財(cái)距市窩區(qū)中抖心距康離扭10制.2盜千米鑄8.縫6千千米鄰11摸.8呀千米汗11情.2圈千米女基礎(chǔ)鍋設(shè)施程完善舊程度教★★濁★★全★★演★★戲環(huán)境睜質(zhì)量孔★★吸★★忙★★牧★★旨★★未交通嚇便捷軋度看★★代★★叢★★克★★司★★椒★呀★★患★不板塊咬未來但成長(zhǎng)尾性惕★★口★★勉★★酬★娃★★皺★★搞★★健★★滾目前憶辦公羽聚集史程度墾★活★★搶★★自★★舉個(gè)別懲因素貍面積臭20級(jí),3啄33傘㎡桶38太,3避10瞎.8估㎡枯47嫁,4材82封.7雞㎡繡94尋,0廢52盡.6桑㎡榮建筑俱容積康率糕4.沈0奏2.催5扁2.擇0騰1.聽81陜平面襖形狀績(jī)規(guī)整頌規(guī)整紐規(guī)整抽規(guī)整樸臨路喉情況燭臨交姨通性鉗干道墾臨交鍬通性送干道吊臨交慰通性閱干道枕臨交睛通性掙干道劈地勢(shì)御條件鋪較平師坦符較平丸坦志較平衫坦釋較平廊坦掛地質(zhì)爹情況葛較好鋪較好繩較好廣較好應(yīng)每畝嘗地價(jià)劣——圾95根3.鄰61飾萬(wàn)元暢/畝板80粘0.炸01乎萬(wàn)元叫/畝撇76陶4.錦12溝萬(wàn)元榨/畝逝樓板可價(jià)悶——溜5,致72笑2元瞎/㎡管6,棍00變0元恭/㎡惑6,動(dòng)33梁2元壇/㎡漏注：吐采用恨★司評(píng)分細(xì)，1渠星粱為蒜最低爆分，驚4底星灰為患最高斃分。雅環(huán)境遮質(zhì)量她：束實(shí)例撓A雹：1重公里少內(nèi)令有彭闖浦公提園、濤嶺南梨公園判；靠實(shí)例趁B建、C狗：3貨公里貨內(nèi)有姓華漕孩公園剩、新店涇公赴園待等只。鵲交通倘便捷線度：連實(shí)例儲(chǔ)A?。阂讨苓呭a有北滾郊火蘭車站筆、治芷新樹長(zhǎng)途精客運(yùn)余公司典彭浦筋客運(yùn)圍站、溪1號(hào)露線彭冤浦新勇村站召；盈實(shí)例猾B獨(dú)、C逐：北猜翟長(zhǎng)笨途汽糠車站蘿板塊趟未來槐成長(zhǎng)盲性:東實(shí)例鉤A東：痛隨著凈北上碌?，F(xiàn)往代物敵流園構(gòu)區(qū)找設(shè)計(jì)恨規(guī)劃拜的完條成，績(jī)及已加快白園區(qū)盟招商朽引資史速度基，惰也將林加速政形成好未來漆該區(qū)愿域商兩務(wù)功耗能構(gòu)；淺實(shí)例夕B翻、C哲：融目前稀虹橋箱臨空就經(jīng)濟(jì)膠園區(qū)丹已從務(wù)工業(yè)墓園區(qū)叛轉(zhuǎn)型白為商金務(wù)園會(huì)區(qū)，懂未來脂為了鋒能更速好地猶承接嶼全球體總部醉經(jīng)濟(jì)掃空間記的轉(zhuǎn)音移，牧對(duì)接州虹橋領(lǐng)綜合腎交通癢樞紐抵的輻纏射功間能，末融入復(fù)長(zhǎng)三皇角一攜體化根發(fā)展辟，已陡編制糕完成泛了上加海虹堵橋臨德空經(jīng)閉濟(jì)園爬區(qū)產(chǎn)登業(yè)、老功能曠、形抽態(tài)一復(fù)體化定規(guī)劃職。樣臨路雜情況盆：怒實(shí)例攜A家：西及鄰南宰北高府架腿；堆實(shí)例披B澆、C卻：西葡鄰?fù)鈷h(huán)線庫(kù)、南曾接北歷翟路件。昂⑵甩編張制比戀較因砌素條受件指論數(shù)表旅根據(jù)誦待估跑宗地夫與三漏個(gè)實(shí)阿例各誼種因練素的和具體律情況捉，編商制比坊較因宗素條替件指渠數(shù)表郵。比鎮(zhèn)較因屋素指灰數(shù)確患定如泄下：濱①饒交生易日棒期修好正：上由于償本市蔬存量峰建設(shè)附用地遲逐漸翅減少飄，土略地價(jià)圾格呈批現(xiàn)上撥升的襪趨勢(shì)仍。根婆據(jù)可切比釀實(shí)例證A、盆B、服C絹的成繩交日毯期距識(shí)離估冷價(jià)時(shí)夢(mèng)點(diǎn)的件遠(yuǎn)近銀，其緒價(jià)格紐應(yīng)略臘作調(diào)墨整，鑰因而勇其遍交易只日期何修正昨系數(shù)剪分別中取為崇10步1率/1詞00櫻、1品0斑2奸/1狂00吊、1鄰02距/1涼00剃。兵②說交泥易情荒況修弓正：繩可比冷實(shí)例墾A、徒B、控C事均為溝正常那交易睬，因盈此其楚交易障情況促修正苦系數(shù)角取為褲10竿0/丈10納0。揉③橋交仁易方瞎式修楚正：質(zhì)可比焰實(shí)例跑A、倍B、形C顆均屬晨出讓希，所慌以其及交易延方式蘇修正舊系數(shù)譽(yù)均取繭為1屆00過/1羽00豐。底④遭土湯地使誤用年華限修竹正：殘根據(jù)搶公式站K=蟻[1囑-1南/（軋1+好r）本m番]/售[1詢-1岔/（忌1+掠r）煩n危]爹確定愿年期詢修正俊系數(shù)言K。中式中隔r撈——蛇為土冒地還真原利群率，毒采用杏安全廳利率技加風(fēng)之險(xiǎn)值顯的方租法，參確定窄土地鞏還原刊利率至為7左%。包m慨——君為待籃估宗怪地的嘉使用貿(mào)年限疤，本能次待話估宗迫地使船用年詳限為列50鳥年壁。密n吳——液為可或比實(shí)偷例的端使用首年限熄，本捉次估端價(jià)中盞可比驕實(shí)例隊(duì)的使捆用年音限分坊別為氏49辮.6戶7輪、訓(xùn)49燥.5鉆、齊49健.3膽年。欠⑤遇、土汁地用黎途修他正駛待估申宗地懼與三暗個(gè)實(shí)塘例的稻土地爛用途攝相同平，不鏈須進(jìn)監(jiān)行修竭正。飄⑥要、區(qū)蘭域因煤素條遷件指娛數(shù)紙A、呢與市炎區(qū)中螞心的碼距離頓根據(jù)犯宗地趕距離汽市區(qū)唐中心沙的距捐離，瓶分為抹2K嬸m川內(nèi)、貍2-浙5K奮m、夏5-扇10溝Km塌、1葬0K雙m籠以上蹄四個(gè)午等級(jí)躍，以鞠評(píng)估趁宗地蠅為1沃00蠢，每論上升醋或降股低一己個(gè)等麗級(jí)，敗指數(shù)織上升棄或下廈降4向；通B步、基朽礎(chǔ)設(shè)巖施配幕套情倡況斑根據(jù)傳周圍現(xiàn)道路佳、供銜水、糟排水乏、供欲熱、學(xué)供電羽、供樂氣等爬狀況漏，分死為完戚善、芒較完座善、甜一般賢完善歇、不設(shè)完善爬四個(gè)乳等級(jí)校，以馬評(píng)估窩宗地債為1俗00紛，每活上升層或降掘低一很個(gè)等妨級(jí)，里指數(shù)星上升枝或下嘴降4雷；駛C、領(lǐng)環(huán)境勸質(zhì)量帽狀況堆根據(jù)并污染誓排放喊狀況愁及治垮理狀廟況、書距離蓋危險(xiǎn)秘設(shè)施芹或污岔染源烘的遠(yuǎn)式近程拿度、荒自然格條件式等情冊(cè)況，原分為場(chǎng)好、制較好討、一聯(lián)般、進(jìn)較差槍四個(gè)竹等級(jí)拆，以購(gòu)評(píng)估端宗地壁為1昨00日，每換上升禿或降霉低一惑個(gè)等取級(jí)，寇指數(shù)條上升蹤或下稅降3蕩；少D、匪交祥通便掩捷狀暫況六根據(jù)吧宗地伴距離牙交通佩主干浩道、踏火車隙站、華高速秘公路費(fèi)、碼鎮(zhèn)頭等揪的距最離及控周圍委交通潔情況拆，分堆為便蜻捷、樓較便沸捷、荒一般移、不算便捷陸四個(gè)盡等級(jí)物，以吵評(píng)估替宗地僚為1死00坡，每莖上升渠或降皺低一壯個(gè)等販級(jí)，接指數(shù)嘆上升悟或下徑降3禮；訴E、跨板塊祖未來搞成長(zhǎng)恥性解根據(jù)楊宗地拼所在死板塊巧的設(shè)汪計(jì)規(guī)易劃如媽：區(qū)草域規(guī)意劃等僚，分憲為良波好、鬧較好哭、一驢般、樣無(wú)規(guī)垂劃四絞個(gè)等聰級(jí)，趟以評(píng)鋪估宗溫地為凱10炊0，鹿每上將升或梯降低晉一個(gè)摸等級(jí)粒，指征數(shù)上較升或示下降虹4；止F票、搶目前備辦公婦聚集射程度針根據(jù)煎相關(guān)翻產(chǎn)業(yè)票的配模套及究集聚安狀況世、列商務(wù)療辦公像區(qū)嗎的未傘來發(fā)惜展趨勢(shì)勢(shì)等誓情況曉，分歌為成徹熟、諒較成克熟、述一般彼、不鄭成熟強(qiáng)等四帶個(gè)等六級(jí)，涉以評(píng)占估宗械地為絞10鎮(zhèn)0，卸每上己升或頭降低阻一個(gè)柏等級(jí)陣，指夕數(shù)上吩升或坑下降苗3牽；眉由以市上六芒個(gè)區(qū)海域因訴素，例編制蜜《比同較因慰素條箏件指舉數(shù)表矮》（亦見下恐頁(yè)）肝。果⑦糖個(gè)祖別因柴素條叢件指戴數(shù)間A、術(shù)規(guī)劃或容積屬率雞評(píng)估疾宗地遵為1勺00般，由礎(chǔ)于目聯(lián)前上芳海市蚊無(wú)容尚積率匆修正辦系數(shù)少表可生參考仔，故靠此次兄以北咬京市泊容積吊率修洽正系緒數(shù)為歪參考山依據(jù)勇。蔑B、按面積立、形舒狀從根據(jù)鏟宗地茫平面禽形狀長(zhǎng)及可誤利用悟情況螞，分統(tǒng)為規(guī)筍整、寄較規(guī)爹整、某不規(guī)渾整等以三個(gè)煎等級(jí)欄，以貞評(píng)估幣宗地傘為1躲00報(bào)，每沾上升肢或降勝低一鋒個(gè)等壁級(jí)，曉指數(shù)讓上升辰或下承降2滿；洽C污、臨盞路狀黎況峰根據(jù)錢宗地?fù)u臨路哭狀況鼻，分次為臨營(yíng)生活遮性干掏道、超臨交春通性譜干道愛、臨陷小區(qū)銳道路蟲、不沈臨路魔等四艷個(gè)等騎級(jí)，波以評(píng)齊估宗饞地為糊10藥0，堂每上費(fèi)升或舒降低貢一個(gè)屢等級(jí)沈，指占數(shù)上駝升或糖下降鼓4；件D欄、地途勢(shì)條模件匠根據(jù)復(fù)地形捐、地均勢(shì)情出況，摸分為揉平坦委、較朽平坦忘、不件平坦疤（山?jīng)銎碌厣┑饶I三個(gè)產(chǎn)等級(jí)領(lǐng)，以什評(píng)估庫(kù)宗地箭為咽10槽0，化每上畜升或批降低蓮一個(gè)觀等級(jí)散，指廣數(shù)上暑升或渾下降棒2；鉛E盆、地愧質(zhì)條寧件箏根據(jù)神宗地本的地攀質(zhì)條背件情非況，士分為站好、袖較好釘、一倍般、效差等傍四個(gè)匠等級(jí)絞，以承評(píng)估錯(cuò)宗地箏為1勢(shì)00膛，每爽上升清或降騰低一片個(gè)等姻級(jí)，搖指數(shù)蓋上升緣或下宴降2義；膚根據(jù)兔上述動(dòng)比較膛因素棕指數(shù)慣的說侵明，瘡編制圈比較細(xì)因素搜條件圾指數(shù)貨表：趣表二餃比際較因碗素條促件指狼數(shù)表乳估價(jià)陡對(duì)象偶實(shí)例飛A湯實(shí)例酷B舅實(shí)例繡C洽區(qū)域堡因素癢距市碰區(qū)中替心距漸離夠10池0獎(jiǎng)96祝10朗0策10標(biāo)0陣基礎(chǔ)幅設(shè)施照情況態(tài)10盟0霉10注0衫10睜0蓮10該0德環(huán)境伏質(zhì)量軍10疤0役94豆94救94菊交通志便捷泡度聽10挽0擠10問0錯(cuò)97肺97買板塊懶未來灘成長(zhǎng)眠性孔10逮0在96晉10通0屢10艇0閉目前盒辦公葛聚集捉程度邊10盲0賄10血3批10灘3厘10爆3顏個(gè)別冷因素扣建筑材容積成率險(xiǎn)10靈0耐10姐6.之38旺10專0折96春.9喂9焰面積鳥、形脾狀特10謙0魚10挑0膠10掃0狹10促0匠臨路慶情況寒10女0雜10衡0挎10喚0麗10雀0蠻地勢(shì)傾條件依10及0鍋10區(qū)0禮10誠(chéng)0季10謀0篇地質(zhì)舍情況事10慈0術(shù)10食0膚10刮0愈10飛0頃⑶具編簡(jiǎn)制比防較因沙素修三正系豪數(shù)表嗎，確述定估社價(jià)對(duì)煉象的智價(jià)格劇：殿根據(jù)合《比乳較因除素條窗件指抵?jǐn)?shù)表管》，態(tài)編制劈《比驕較因朋素修周正系登數(shù)表馬》：襯表三扣比造較因麻素修食正系遍數(shù)表哥實(shí)例耀A魂實(shí)例鐘B詠實(shí)例惕C辯交易麻價(jià)格皆5,御72狂2元馳/㎡也6,融00脊0元真/㎡走6,權(quán)33樸2元跳/㎡預(yù)交易勵(lì)時(shí)間扮10帽1/障10直0民10享2/等10錄0犧10亂2/育10叢0羨交易剩情況馬10倡0/粱10倡0更10夸0/榜10勞0舍10賭0/溪10吩0魯交易榜方式辟10嘩0/唉10臟0獲10我0/押10次0需10滴0/濁10月0亦土地令使用校年限拒1.詳01裝1.薪01劑1.光01胖土地餐用途室10拍0/鞠10記0怪10滾0/浸10犯0咽10載0/糧10仆0酷區(qū)域缸因素都距市怎區(qū)中線心距輪離四10鼓0/升96片10茂0/紗10申0焰10職0/羨10心0妹基礎(chǔ)擱設(shè)施姥情況裳10供0/印10漲0賺10乒0/董10鵲0扎10慈0/母10同0秩環(huán)境已質(zhì)量榆10鬼0/職94捕10柜0/宣94肅10刑0/昂94糠交通能便捷歷度找10蠻0/片10俘0老10鐘0/桂97變10脾0/塵97銅板塊捏未來姑成長(zhǎng)祝性距10發(fā)0/房96青10判0/羊10額0猾10披0/物10妹0世目前纖辦公扮聚集完程度曠10礦0/陷10津3冊(cè)10臺(tái)0/畝10雷3滾10泳0/洽10腐3裂個(gè)別愚因素幫建筑暴容積評(píng)率潑10縣0/肉10息6.潮38娛10忽0/屢10茶0牢10肥0/侮96弱.9右9石面積酷、形岔狀閉10買0/偷10沙0女10遲0/貫10匙0爸10擱0/經(jīng)10攪0脊臨路赴情況頂10服0/使10石0場(chǎng)10然0/勾10轎0訪10塌0/修10抖0括地勢(shì)級(jí)條件至10助0/扁10監(jiān)0逝10盾0/蛛10壁0興10徹0/釘10慣0卻地質(zhì)瑞情況億10左0/也10癥0芒10曬0/春10杏0碑10娛0/額10霸0件比準(zhǔn)男價(jià)格克61勉68撥.5眼3元修/㎡逢65許73嚴(yán).7誕9元攤/㎡俯71保33存.8涼3元放/㎡她簡(jiǎn)單泄算術(shù)認(rèn)平均頁(yè)值謙66陜25約.3鑰8元曉/㎡鍛經(jīng)評(píng)仗定估箏算，稱最終顆確定流估價(jià)危對(duì)象艇在估諷價(jià)時(shí)慰點(diǎn)的序客觀榆合理泉價(jià)值陷（瓦樓板受價(jià)允）為沫人民廢幣巖66涂2侮5.凱38業(yè)元簽/㎡斬3、柳銷售父比例嶼法民在館辦公月土地福的抄樓板撈價(jià)和潤(rùn)當(dāng)年欠區(qū)域撲辦公怎成交貪價(jià)之美間的財(cái)關(guān)系借中，鑒推算助本案爺?shù)耐两氐貥晴R板價(jià)毅。發(fā)1、轟通過奉楊浦饑區(qū)儉辦公問地塊掌樓板籍價(jià)和革區(qū)域詞辦公核成交皇均價(jià)育的占游比，防和行清業(yè)一繼般辦峽公開伯發(fā)成屬本規(guī)卻律，倦大致釋預(yù)測(cè)焦土地虜成本含占當(dāng)漿地王市場(chǎng)河的辦河公開黑發(fā)成努本袍的比榜重李。該表四題、船楊浦艱區(qū)姓辦公里類地弱塊屯樓板禿價(jià)與傾當(dāng)年斃區(qū)域耐辦公溉成交圖價(jià)占峰比率綱表風(fēng)：黎年度謙項(xiàng)目堤名稱襖樓板削價(jià)矛（元牽/平刪米）警當(dāng)年蝴項(xiàng)目謎所在穩(wěn)板塊兇辦公業(yè)類成礦交均險(xiǎn)價(jià)猴（元泡/平鎖米）饑按板改塊占破比率特（%項(xiàng)）摘20賴05逃年屑創(chuàng)智兼天地襪坊地含塊療25窮28咸10退81咳5堆23增.3廣7%建上海雅新紀(jì)禾元國(guó)忘際廣行場(chǎng)地酷塊按40遲87遠(yuǎn).8損2旦10賞81弄5求37霞.8爬0%淹20鴉07刮年帶綠地陽(yáng)匯創(chuàng)咐國(guó)際描廣場(chǎng)艘地塊趁47棍02懇.6福1貸11壽12赴7欲42勤.2糕6%披20角08障年逐20鼓08柳年3循2號(hào)租公告浪黃興豪路1球70獨(dú)0號(hào)俊地塊員8,窮00摔0含16警03次2綁49土.9避0%羊20曾09懂年銀20眨09尚年6旗4號(hào)卻公告橫上海叢市楊越浦區(qū)鎖31座街坊動(dòng)地塊踏6,感05障9藝21互02未1覆28貨.8婆2%向注：哀數(shù)據(jù)郊來源誓：C辮RI和C后由表刮可知戶楊浦罪區(qū)辦墓公類籌項(xiàng)目早樓板測(cè)價(jià)與敏當(dāng)年經(jīng)板塊垃成交貓價(jià)占旦比率蒼為2本3.撈37井-4方9.摔9%臨。當(dāng)而根扮據(jù)辦哭公一畝般開窗發(fā)規(guī)刑律，流土地