XX銷售企劃方案

項目基本面分析項目背書財項目輪稱謂工滇池襲·叔翠景宗物業(yè)期地址切東臨燃佳湖貍路，氣西臨沒興科勿路，尼南臨西愛地利路逆占地翅面積倘17忘5畝志總建福面積階商場的10尚14夏8㎡丑合計墳：1澡6.因2萬頑㎡雄住宅潛15艱.1乒萬㎡樹公建掉？？劫㎡趴容積猶率琴1.鴨6陷總戶雄數(shù)盤10姜94禽戶液棟規(guī)數(shù)秘51垮棟即綠化眠量嘉6.卵1萬谷㎡戒艙歐婚綠化憶率：場52彈.8鑒％何建筑文密度宰26鈴.5西％鋤泊車親位數(shù)利地下嫌車庫習43鎖9養(yǎng)合計終：8此85童架空超車庫海68券地上吹車庫賊29宮0怎私家柳車庫弟88裕單車陵泊位殃14沫00專業(yè)組閣開發(fā)商：昆明官城置業(yè)房地產(chǎn)建筑設計：成都奧地建筑設計公司乙級設計資質(zhì)結(jié)構(gòu)設計：昆明市建筑設計院甲級設計資質(zhì)環(huán)境設計：成都園景景觀設計公司建筑商：？云南省第四建筑工程公司第？工程處工程監(jiān)理：云南×××××公司云南××工程監(jiān)理公司景觀施工：云南×××景觀園藝公司物管顧問：昆明銀海物業(yè)管理房IS類O9孫00喊2國多際服眉務認強證企寶業(yè)/獎地產(chǎn)耍物業(yè)丑服務澤品牌獻企業(yè)村產(chǎn)品完研究耍：藍深圳鴉格林閘美地逼設計雙有限矩公司徐模型潮制作腔：語柱昆首明害××獎××丑××戰(zhàn)××爐模型槍公司盞營銷擠策劃練：銷昆明由金石遼創(chuàng)業(yè)棚房地榴產(chǎn)顧藍問有按限公炕司激廣告肆創(chuàng)意筐：津昆明授優(yōu)勢鹿時代筑廣告般有限凳公司籠銷售云代理污：漠昆明查包豪耀斯房海地產(chǎn)平經(jīng)紀脆有限犯公司使銷售帳前提=1\*GB3秘①嘆工輝程狀勇態(tài)減·裳0褲3年賺10堂月開終始場姜地平溉整、腹樣板喘工程峽和商爸鋪（深賣場捷）開咳工建魄設。坡·磁0紀3年版12斯月完迷成賣瞧場土顛建。肢·盡0訪4年移春節(jié)棋前大塑面開拒工蠻·積0曉4年漢春節(jié)臣后完火成賣敢場包吉裝、腳商街湖裝潢晴·決其低他物異業(yè)預藝期交嘗付日牌期如羊下：板商場坐樣板益房看樣板英景觀嗓別墅倍洋房耗多層邊小高變層海園林報交付廁03啄.1皺2摸04香.1潔04萍.筍1度04翼.6蝴04薪.6粥未排超，預顧計為附05湊年中碑期=2\*GB3役②趕展刻示條疤件賤擬建活一個果小型耕樣板盤園區(qū)旱，包紙括：漿·衛(wèi)2忌棟全挪景花服園洋宅房：撞共1摔6套脹，4碗個戶哨型，碗8種嘆裝修帽風格鏡，4鴨套精邪裝4涼套簡救裝，嘆8套堂交需付展晃示。璃·邊1起棟雙期拼別拜墅：止1套罪精裝學修，蠶1套箏交付噴展示陶。澆·歌（籮木質(zhì)令）會柱所1投座：弦品位英裝修爭，投賤入使粘用。鳳·嶺園虜藝若羊干。抵·強生云活廣后場：立街道緣精包亭裝；勾店頭孕裝潢林；下·角商診鋪水蠻景：質(zhì)東南六角瀑蠟布流繪水商少鋪。=3\*GB3遣③臺賣找場建晨設進麥度痛·烏0扯3年逢9月伴商鋪謎土建攀開工逃，1色2月遇完工濟·悔0兔3年川12其月賣威場裝都飾、鋒街道伴鋪地方、外盤裝、側(cè)園林爽開工頓·娘0您4年各2月蠢賣場扣裝修頃、包偉裝完輪成和墻街道求開放們，瀑退布開仆放。含房源雜狀況旗業(yè)態(tài)對戶型懲代碼或棟號趕位置鉛層數(shù)濤面積控(㎡恢)姥套內(nèi)慎功能纖空間經(jīng)形式柴套惱數(shù)纏套沖比邊(滿％)心建面織(㎡籍)盟面積帆比儲(星％)通別墅納A損A1隆-A耍14不2F誘23噴6齊/渣雙拼訊28災36庸2.列6后3.瞞3軌66膝08廚4.愛4駛6.由1呢B河B1禽-B黃4螞3F性31揭3蛾/剝8概0.呈7遮25慘04坑1.嚴7跳全景辨花園觸洋房泊C綠C1鳴-C舅4筆4F功+1爬20騎9余5室斤2廳仔疊式及8掘16足8助0.鹿7期15撤.4誤16會7端2存1.支1仰18尾.6始25碎8膚8悉0.喘7右20縮64驚1.伏4爬D1慮H1可-H異9形5F射+1同20彩6/饑22閱8悅4室惑2廳顫組沖式勒1/己2踩19掙/1這9其3.筐5宿82斧46晌5.以4好D2揀12恐0/貨12江6叉3室拆2廳攝3惱19純/1段9肯3.朵5臉46年74擠3.聞1尿D3睡11俊7/饒12蹈3和3室別2廳遼4圣19促/1挑9肅3.歐5挺45嚼60耀3.及0隸D4淚18閥1/妥18王8趁4室魯2廳侮5/鍋6跡19畏/1碗9災3.膀5憂70勞11電4.鍵6辣多擇層犯神公堪寓耐E/小躍慎E1臘-E暖2龍6F劍+1具13件1/樂18紙4啦4室貓2廳釘錯層觸20蠅/4淡49仰2例2.檢2痰45貪.1餃33殊56簡2.馳2恰37戶.9絹F/暮躍你D7叨D叢10滿D耐11測6F丑+1孟10遲4/榆14干6彼3室架2廳絕11撿0/易22貝12閥.1恩14守65鎮(zhèn)2卷9.遺7晝F1瞎/躍女D7倚D忠10齡D奴11染6F革+1標11梅7/視15府9倡3室準2廳賴20覆/4價2.固2店29鍵76痛2.播0兩G/饒躍王D3帖D旁5滴D9彩6F恭+1夾11倆3/扇16龍2嶼3室洋2廳受60各/1池2瑞6.粥6延87遙24窄5.稿8穩(wěn)G1動/躍糞D3令D斤5慎D9榜6F政+1曬13得3/乞1巾90該3室漿2廳流30蹄/6影3.始3奇51誼30墨3.匹4史H/保躍燈D4繡D褲8見6F董+1誰77尺/1客10損2室險2廳奧平層籃50柿/1敏0糧5.炭5情49逢50過3.拜3晝H1篩/躍孩D8泡6F窯+1瘦99隸/1軍33債2室拜2廳任10逢/2街1.妹1宜12她56案0.羞8厘J/罪躍橫D6兇6F為+1私93晌/1允36繭3室異2廳圈50揉/1嘗0臨5.序5岔60物10場4.究0稈J1組/躍屢D6圾6F扣+1蜜96歉/1劉39快3室悄2廳聯(lián)10疲/2吹1.扔1雷12懂38齊0.廳8盾R頸/躍則D1網(wǎng)-D牲2劈6F瓣+1些13塞9/笨18磚2巴4室蘿2廳完48縫/1晝2證5.批5棗88中56跨5.蠻9司全躍刑P嫩G3顏7F通16賀2差4室炊2廳添復式澤70挺94脈6.守4槳8.確6騙11抓34庫0宵7.豈5比10厚.3翅Q付G1杠-G糊2碌6F見17惹9溫4室娘2廳教24稠2.些2供42飼96燈2.運8補電梯封公寓軍N/孔躍價G7霧11困F+演1竭13浪2/動19片6關(guān)3室卡2廳講錯層治80行/8炸20帥6鹿8.器0鍋18鴉.8功12鈔12航8隆8.挨0艙18憤.5住N1店/躍甘G7搖11波F+切1濤13輸6/狂20蚊0岸3室偶2廳情20月/2閃2.扣0燭31曬20州2.秋1責K/是躍裕G4革9F求+1終10鋼F+薯1拜12詠7/叢17睜5寶3室比2廳感86飼/1盒0擱8.斤8畢12艷67林2蜂8.形4偵聯(lián)亂躍丑L/視躍很G5貌11背F+念1目12朱4/酒17皂6渴3室詢3廳檔錯躍牧60垮/6兆98聯(lián)6.盞0勞8.懷9留84取96臉5.云6嬌8.兩7倍M錯優(yōu)/錯跪躍蘋G6禮8F除11軋4/凝18躺2魄5室參2廳織16般/1押6徑2.報9閱47你36屯3.醒1薄合舒巨寧鳳摘因惹日惠反五配細捆夜顏直要計=SUM(ABOVE)擺10柄94催10膽0％=SUM(ABOVE)回15男.步1漫萬鞋10大0塘％蘿銷售真任務=1\*GB3旺①甩利脈潤目街標禮·辭項時目成皺本約導39個00里0萬頭元注按真實土地成本注按真實土地成本速·直總墾盤銷佩售毛壺利潤品率不意低于酬15假％；尤單期讀單物指業(yè)利耐潤不效低于成10鐘％；穴·聞總年盤銷滔售額臂約4霞60祖00控萬元城。毛嶼利潤起總額攏不低深于6諷00卷0萬拒元。=2\*GB3真②控銷腹售進醫(yī)度院04啊年5脖月前臣開盤貝。嬌04愛年末聯(lián)住宅秘銷售稱額過瞞60懂％。達整盤欠在0桿5年懶末全肅部售撇磬。=3\*GB3防③繁現(xiàn)榴金流裂量田20險04惕年5禁月3哪1日畫前，憑獲得使銷售圈收入循6毛00驗0源萬以葛上。栗市場娘策略斬攻擊尋策略撇目標饞一：染內(nèi)部筍認購殊認購喜對象立：公包司內(nèi)計部職牢員、傘公司思關(guān)系目人、練老顧遭客濫消費零特征件：對菠公司光實力春和動連機持呈觀望呈和懷因疑態(tài)餅度。舞對支痛付能虎力敏溉感。累銷售爺政策年：全才員營暈銷，騎公布導折扣需政策價，宣盛布在鎖正式架開盤繡以前疏，所峽有內(nèi)砌部認畢購范覽圍內(nèi)家人員乓必須轎購買鹿，開肝盤后犧概不酸優(yōu)惠族。內(nèi)握部認映購折樣扣3災％，側(cè)自由好挑選繼房源案，所隔選房貓源套籠現(xiàn)兩乒個月仔前可斧自由步退換坦，不甲收取宮任何棗形式囑的罰郵金和糕手續(xù)碰費，例也不蕩計返尿利息撓。每翠人限咸購兩架套。假宣傳田手法盒：公奮司會免議紀餡要。升公布脈內(nèi)部弄認購飾管理惑規(guī)定延。對穩(wěn)老顧堅客發(fā)身布通喊知。合交易疲辦法仔：簽絹署內(nèi)糖部認客購專詢項合醬同，喊交付支認購包金（查按合模同金灰額的廣1％庫，取襪整收壓取）陷。然京后必執(zhí)須在鞠開盤三日，圍集中吼選房子和認臭購。召后續(xù)寺服務區(qū)：打別開賣粥場炒此樓管稅道，蛇支付鍬1％溪給代瞧理方磨，公長司不奴再收異取其傅他換姓票手滅續(xù)費亭用。鳴注意朱事項都：不內(nèi)得下帥任務張、逼宅迫職管工和擔關(guān)系朵人購條買，執(zhí)制造版緊缺那。青目標曠二：坦攻擊圓片區(qū)傅市場指片區(qū)雕排序勇：3飄00宏0米捐內(nèi)店慣鋪鞠——抹關(guān)上色片區(qū)賀——膊南壩乒片區(qū)融——后南站覽附近蜜特點虧：換壤房市第場為訪主；貢外籍坊人員撞多；遞家庭鏟分裂口市場迷（小濟兩口瓣/老轉(zhuǎn)兩口搜）；招對小槽高層溪和創(chuàng)族新產(chǎn)蠅品接含受度順不高私；人喂員成變分復量雜。繁敏感度點：技位置井/配蔑套/多交通衛(wèi)、安史全感逼、物象業(yè)管型理志手法巨：行障銷（來拜街灶/拜兇樓）貢、地糠盤包懂裝（炎PO勞P）雕、D禿M單束、海吳報、她商業(yè)堡廣告革訴求意點：刃地段億/片勢區(qū)介嘴紹/駛配套柴/新綱物業(yè)碗概念邊/高億功能罰緊湊坡產(chǎn)品便（產(chǎn)伶品示兄范）好/低蓮總價抄目標鎮(zhèn)三：霜全市瞇市場尼特點師：市芽區(qū)南彈半部暖為主拍（金臉碧/終拓東凡路以赴南）菊；追當求新永物業(yè)謝和特鬼色；掩對環(huán)坊境、橡樓盤互品質(zhì)破要求鈔高。攔敏感相點：廁環(huán)境返、特牛色、腿空間己變換渾、綜銹合品磁質(zhì)砌手法冤：商監(jiān)業(yè)廣藏告、倡SP辰活動播訴求撿點：損品質(zhì)宋/私換家園紐林概濁念/蓋綠化荒叢林如/空專間變秤換/坡花園伴洋房僑情調(diào)精目標竿四：棵專向頑市場頭——集老齡嬸客群您特點四：老炮人自漠己購種為主保；居蒜住為丑輔；灣支付藝能力舒強但南保守焦；對消錯、儉躍層束抗性畜極大取。界敏感征點：鑼環(huán)境喜、生器活氛歪圍、耽配套咬、物遇業(yè)管味理唯手法灶：報槳紙/誤電臺差廣告的、S堆P活瘦動（持結(jié)合潛重陽籌節(jié)等巨特殊鑼時間喉點）票訴求始方式隔：情衛(wèi)感訴溝求；蓄主題榮：健占康、符鄰里杏、社粗區(qū)活沒動邀訴求垮點：揪溫馨豬、社作區(qū)氛閉圍、驚空中茫花園年難點貢：剝結(jié)離困孔難；躲容易旨產(chǎn)生鑄年輕光人抗馬性。狠目標售五：旬投資統(tǒng)客蝕特點借：關(guān)鍬心換黑手市方場、獸投資停量無完定數(shù)裁；聯(lián)敏感晴點：臺鋪面信；裝問修標霜準、肝工期枯、回羊報率賴；要手法堵：地汗鋪放躍風、陪制造榮房源匠緊缺畜信息廉、以女鋪面痛吸引隊前來精/以早住宅萌達成勁交易那；倒訴求第點：倍小鋪庫發(fā)售敘信息鳴、貨彎物緊摩缺信難息、度算帳咸。的競爭石策略水產(chǎn)品笨策略約項目送SW府OT堤分析聽SW武OT云屬唐性蓋SW良OT倚成分弱優(yōu)勢志優(yōu)勢慌1緣產(chǎn)品品創(chuàng)新煌利于階整盤撞“目突兀誠”肌，拔完升形婆象和汁知名堡度；斷特色怕促銷悼；鎖竄定顧忽客；鬧抗擊綱直接無競爭息；獲犬得附性加價她格；榴優(yōu)勢餃2嶄單體榆設計繡緊湊飛；高艱功能持；總諷價控骨制較滔好；剛有特王色，員跳躍次優(yōu)勢葡3睛社區(qū)變氛圍劣入住詢期晚皇，社某區(qū)外祖配套餃成熟弄，大源片區(qū)渡環(huán)境泰/交捉通/洪配套岡好洞劣勢際劣勢消1漠地段坑不露位臉；慢顧客步被近徑距對允手攔紋截，頸感覺民偏遠脹劣勢張2叼價格申跟主蕉要對拉手比被較無誓成本進競爭元優(yōu)勢鞭，綜獄合價古格高律劣勢德3映工期廊進度敬工期笨大幅葬度落辟后競勿爭者正；直刻接丟雀單詢劣勢祥4程小高號層底3成勉半貨熄品為趴小高參層，街且需桌遠程稱銷售改，增留加銷宋售阻浮力候劣勢端5邀淡季霜開盤雜開盤陣期在覺2~津5月福，傳拌統(tǒng)淡銹季，量促銷車難度聰加大氧劣勢廟6謠生產(chǎn)快者背稈景堪與城魔建、附中林授、銅垂業(yè)及殃其組烤閣專菊業(yè)對佩比，每名氣劑、信察用不捎足愈機會皮機會談1輩關(guān)系沙購買他30汗~6辦0人運頭/她20趙~6寧0個仔銷售宿單位悼/2峽00迎0~徐40脊00普萬營旋業(yè)額藥機會漂2特社區(qū)帖日趨恒成熟永到樓丑盤銷迷售中濤期（援04障年下井半年執(zhí)），姐片區(qū)統(tǒng)其他局物業(yè)灶入住貍機會焦3弄小高要層陵攻擊等得法曠，可映吸引行（認扎同片穿區(qū)而晃反對射小高膽層的截）對袍手客播源走機會橡4充可描蠅述性撿強挨賣理撓想，糕賣夢褲幻，砌賣希則望，異描繪布，以煉虛擊蕩實儀機會貪5簽03欲/0姐4年忽房展低對在恰房展蛋會上掀蓄水蹈和跑擺貨交航易，確經(jīng)驗燥獨到欺機會烤6爽04冬年春乎節(jié)廈如能生突破牌春節(jié)由不賣滅樓的離俗成艘，可伐規(guī)避站競爭諸，吸挪引大餃量眼慘球關(guān)有注，裹有巨劉大的座造勢污和蓄響水效紡益。稿威脅鞋威脅陜1堤后市尋壓力甘巨大態(tài)廣福字路土慶地儲條備極殲巨，寇且項掌目開聽發(fā)貨謊品、謹貨量滾、上役市時剪間、錘價格慚、競據(jù)爭力待……瘦等均洽難以插估量敞威脅養(yǎng)2池產(chǎn)品滿產(chǎn)品望創(chuàng)新爽產(chǎn)品誠占總嬸銷售暮額之績四成凡，且堡需遠緊程銷任售，注樣板擋有限母，如洞出現(xiàn)毀滯銷旋，嚴紙重影小響整墨盤營艷銷。棚賣點曲的確電立車3大惑核心卻賣點排：幼高尚緊區(qū)位長得妖創(chuàng)只新戶梁型脈沸爬園林顛景觀撐輔助球賣點鵝：武流水緊花園糕泛會妄所畝教處風情膜生活亭廣場縮遠雨物武業(yè)附感加贈燈送巷抗性灣及對能策擇抗性爺類型頑價格岡遠程良期房肉小高得層蜂生產(chǎn)煮者園產(chǎn)生嫂因子演單價深高；席總價衡中紋急住廚；不乖信任爬工期下/質(zhì)起量；添怕降象價；衛(wèi)公攤延高；乎價高讓；電核梯不島舒服房；低位樓層肅采光先不好留；人富多還名氣續(xù)不大廊；專已業(yè)配系套沒銅有國備際大豆牌轎營血銷闖對箭策丙市場本面抽攻擊怕追求守高品雜和環(huán)互境化衛(wèi)攻擊采全市稈市場鑼攻擊宵年輕領(lǐng)人躲內(nèi)部尾認購唉產(chǎn)品具面常物業(yè)貓附加畏贈送辭，搞死亂價你格鉆分期羞竣工穗，搞啟亂交巨付日柜期攪4層萍下不底設電閃梯口貧；品許牌高肯速電許梯，革加強能電梯敏房景誦觀雄/均包裝餓面英提升槳樓盤河形象屢；凸笨現(xiàn)特享色；鳳組織襪人氣貞規(guī)避梳總交物付時畫間，貼樣板即包裝不到位鬼樓書懂/賣救場直鞋接推勒銷電壇梯好丹處/層凸現(xiàn)渴小高繩層區(qū)娛域間陜距和韻景觀凡對公懸司和歲配套燒商進貧行有聚限包媽裝；蛙賣場猶做公源司成雕長業(yè)誼績看哪板、句花語培紀實永和賣挑況回酬放基銷控禽面堪加大眼價格富范圍筆，亂酸碼，跑使顧區(qū)客（鳥和對希手）鬼無法黎比較宅不斷真漲價殃；小在高層玻價格吃略低蔽小高需層低驕于多暗層；朱4層瓣下多仰層公支攤和稠物業(yè)縣收費蛛；鄭/繳銷售允話術(shù)斗宣揚艷特色詞，強涌調(diào)不凡可比莊擬性幟、附室加贈這送和盟設計滴超前滴公司趁背景群和業(yè)黎績；撲先買遭先挑棒優(yōu)價琴增值酒；晚逃住社那區(qū)更夾成熟汁1樓礎(chǔ)有花傳園，刪獨立蠻入戶停；2蔥樓有址景；丈金3蜂銀4鴉；小聲高層召樓間食距和景景觀宰優(yōu)勢務強調(diào)林理念耀/業(yè)軌績/喇歷史殼沿革益。介蜓紹設扎計/薪施工押/物撒業(yè)等塵專業(yè)齊隊伍爐實力股物業(yè)峽形象次策劃出物業(yè)碗形象耳定檔高品能物業(yè)浮形象趁的構(gòu)派成要懂件冷形象塑核心估——隔案名樣、濤LO掛GO胳風格祥基調(diào)綿——幟都市油的、距明亮半的、班洋氣杜的、領(lǐng)新穎序的、斤人性急的、遍格調(diào)衛(wèi)的、畫韻律豎的銜形象枝畫面蘿——少體現(xiàn)家高尚帳社區(qū)楚氛圍莊和居陪家優(yōu)版質(zhì)環(huán)買境，籍張揚孔都市綁洋房尋生活薪區(qū)位構(gòu)概念駝——復南市紀成熟日高尚輛社區(qū)雨物業(yè)顏特征希概念冶——慌大型爽社區(qū)消；小踏高層避/多娘層/紡別墅足組合隊業(yè)態(tài)細；首炊創(chuàng)花罪園洋貞房；屢私家?guī)鷪@林住宅拘園林塘景觀扯概念抄——護音樂究風情極園林坐、高伍植被侄綠化小、架徑空流桿水專宣題泛萄會所俯、人暫性功濤能小諸品漫片區(qū)慣物業(yè)榆形象?！葑钋袄刃l(wèi)、丹最具藏創(chuàng)新寨、最筆人性幼的，吳高品慰住宅雜街區(qū)枕概念甚稱謂把——院佳湖拖社區(qū)陵·白生活總廣場愚提升六手段烏：站案場漿及賣騙場包貝裝神：導務視系耀統(tǒng)，熊工地孤圍墻徒，店哪頭艱PO朗P悼，店淚內(nèi)展丟板。未銷售軍工具景包裝擦：模油型、贏精裝賓樣板溜房、倘樓書師、價著格表拋、談倦判夾尖、銷昌控表墾、折鎖頁鞭大眾灑傳播顫包裝幸：電來視、惱電臺別、報節(jié)紙、尾海報挨、戶惑外看獸板囑營業(yè)飛推廣漿：參釋加房總展；介在豪鉆華酒課店和竭商場別、高墻爾夫梢等擺息模型濁、專鍋柜或翅資料常（待弟斟酌芒）。特別說明特別說明不能以音樂作為樓盤形象主題及核心概念嘩促銷纏方式防選擇刊人力災行銷蝴作用筍：攻適擊片回區(qū)市麥場、把蓄水評、邀灘請可牌剝離訴顧客盜直接刺上門心；拜時舌間便：各名輪蓄茶水期鴨之前刻期牽形濁式疲：主覆要為羞上門由推介直和定內(nèi)向投純放罷DM第單；船部分藝還需萍回訪墻（電魂）；坡澤投扎入量逃/成誠本束：每樓輪約誓2~險4周相；6要+3患人。踩覆蓋巾密度遣：3幸00晶％。壞內(nèi)部賭推薦功作用歇：利宇用關(guān)霞系人譯口碑務傳播捐，蓄崖水，烘建核同。頁形碎式擔：全徒員營隔銷。貞店頭洞PO吊P傾和案絮場包浪裝稈作填用稍：截盼擊競束爭客薦源音燕形蛇式葛：在宿工地叼圍墻堡、導肺視系妹統(tǒng)中宇增加拔銷售剝條件驅(qū)或銷炮售信腹息?；枭虡I(yè)校廣告素作用悅：傳甩播物貌業(yè)特足征、維貨源還信息怖、交桶易條本件，肚發(fā)布次促銷晴信息沖，促緣進蓄忘水造乖勢，扁邀約沒交易懸。令形式起：報攏紙、咽電視騰、電奏臺、炸DM底單。掛營業(yè)富推廣塔作用強：蓄樓水和候或交絡易。跪形壓式繼：房鈴交會干、外雞賣場聞。禁投入跨量朝：參潔加所臂有房疏展會爐，并基以做暢單為遭目的成；催現(xiàn)場海促銷填活動沖（鐮SP叉）疤作用經(jīng)：拉辯動現(xiàn)骨場來鼻訪人滴次和連人氣是，深頑度挖湖掘客薦源，略現(xiàn)場剪兌現(xiàn)震客戶號，完應成訂膝購。浴形式諒：各辱輪開填盤現(xiàn)謙場促蛋銷、培節(jié)日悟促銷納、（匯封頂盒、竣摘工、悲開園派）慶亭典促狐銷盲媒體部整合加策略運廣告府目標蠟分離勿原則膚形象晉和促謝銷分答離。灶即在趕每一錘單項甜媒介穗選擇菜、計天劃、史考核畜時，雕將該怒媒介勾的作樂用中刑的形析象和棕促銷盼功能桃分拆錘考核脅和預攝算。原避免驚創(chuàng)意側(cè)混淆憤和投搞放盲嫌目。愛媒體勁整合蹲運作慮思想黑·舍少伸做路跳牌，診僅在鏈樓盤敏出街腎集中非、短東時投旗放。湯·驢開床發(fā)電術(shù)視廣裙告，夏成為也主力洽形象茄媒介件·選開尤發(fā)電輩臺廣暗告，如改變尾其輔扁助和牛促銷勁地位產(chǎn)，使適之成圾為形碌象媒抄介直·象報箏紙仍悉為主況流媒管介，航減少紀軟文贊投放喊投放悼時機醫(yī)及發(fā)舊布量亡隨各敘輪各以期銷撿售，慣嚴格趨控制泳出街雜時點勤和發(fā)飄布信功息內(nèi)澤容，扛禁止掩提前擔釋放環(huán)促銷旋條件崗。邁按形刻象建研設和中促銷些的分挑離原癥則，秘媒體塘投放僅量如陳下：=1\*GB3窮①連勇形象熊包裝怪概念暫預算粗預算：900萬粗預算：900萬其中：賣場：40萬（更換2次/款）樣板房：50萬（一組/4套/650㎡×2000元/㎡×40%折舊率）導視系統(tǒng)：50萬（帶看板，更換2次/款）樓書：40萬（1+3款）房展：30萬（2屆）電視：300萬（2款，2年，04年集中投放）電臺：50萬（1款，5個頻道/半年+2個頻道/1年）報紙：120萬（30個彩版+特殊版位+夾報）戶外看板：40萬（5塊，半年期）特種媒體：50萬（加油站系列等）其它及備用金：130萬（雜志、贊助、車展……）（營業(yè)額）包裝費率：2％=2\*GB3旦②靜促記銷費賀用概籌念預絕算粗預算：400萬粗預算：400萬其中：報紙100萬（1萬/周；2年）房交會10萬（2屆）電臺70萬（2頻道，2年）折頁10萬（10款）海報10萬（2款）禮品45萬（房交會3萬×2屆＋10萬×3輪開盤＋2萬×5次SP）開盤、SP20萬（5～10次）備用金135萬（×150％）（營業(yè)額）促銷費率：1％特別說明特別說明本媒體排放粗算，僅為說明策劃思想的概念性組合，不作為正式媒介計劃書和預算案，具體媒介應由廣告公司根據(jù)創(chuàng)意表現(xiàn)需要、媒體價格向官城置業(yè)提報，并隨時根據(jù)市場變化和售況進行調(diào)整。上述形象包裝費用和促銷費用，體現(xiàn)出：新產(chǎn)品所需的強包裝，以及遠程期房和高成交所需的強促銷。因此總營銷費用達1300萬元，占銷售額的3%，屬較高水平比。在執(zhí)行中，如操作成功，該費用有較大幅度節(jié)約，按極樂觀估算，最小包裝和促銷費用可降低至500萬元左右。扎推盤斥策略融推盤狹原理亭及營榮銷邏頃輯賽觀點啦一：膏不能末以傳蠻統(tǒng)方誰式推步盤宅因為另：南雕市的敲樓盤贈時全宮市差傘異化塔競爭膚最激脖烈的黨地區(qū)煎，而光銷售撓表現(xiàn)呼都比伐較淡晝靜。鋪根本芳原因士市因搶為南瓜市的階空心枯化和搏傳統(tǒng)合推盤老和賣厭場組蛾織方剩式。倉而緩冰慢且添看似濃合理任的銷跟售進香度，芹雖能饒使本懶案銷朗售表把現(xiàn)不謹比其想他樓向盤弱撲，但吧無法磚抗擊配后市己巨大磚的競浴爭壓即力。瑞當廣久福路非一線躺出現(xiàn)嘗供應伐急劇卸放量養(yǎng)，南滑市整翼個大憂盤供辱求失綠衡時躺，本店案無慎從幸鞋免。多同時廣，緩柿慢的首銷售摸進度嚴也將挺極大價的阻鼻礙公廣司滾涌動開料發(fā)和顏其他霧項目包的運病作。偷因此亮，結(jié)茄合產(chǎn)桑品的蛇高差密異化容，有口必要稀采取讀創(chuàng)新累推盤批手段由，盡畫快使棟樓盤列進入酒“賄安全托期訓”眨。討觀點痰二：漁周邊譽市場遼、項貴目核裳心優(yōu)諷勢、荷促銷箱條件遼不足承以吸拖引大恥量有粥效客變源臥必須泊組織耀5～懇10摘倍的絕有效貍顧客袖，是紹熱銷穿的先焰決條袍件。算假如輝本案故需要虎在開瑞盤3體個月基內(nèi)實仰現(xiàn)5直00倘個銷秩售單紙位的葡目標狹，則兼需組堤織3伶00嫁0～院50杜00牢個有遙效顧嬸客。復而區(qū)木域市芹場空弟心，客市中低心客且源散臨漫和栽難以羞剝離我，造余成無硬法實膽現(xiàn)一頸次性損集中雙熱賣微。而堆分散允銷售饑又回慎到常夫規(guī)推煌盤套陰路。率觀點促三：袖不能胖將貨燙品同狐時上傘市蹦本案吹貨品握繁多小，計影四類謹（獨惰立式鞭住宅等、洋唯房、的多層罷、小娛高層愈）和建商鋪溜、車奏位量暑個輔武助物攔業(yè)類懲型。軍其中凍1/禽3產(chǎn)披值的桐貨品捏為創(chuàng)惜新戶習型，物遠程延期房訂銷售暈，展譽示條農(nóng)件有侮限。每全部款上市壽，將侄導致垂樓盤抵推廣評、顧毀客推躍介失濁去指愿向性桐，新逗產(chǎn)品保興奮安度下企降。涉銷售笨無節(jié)搏奏。燈賣場悼銷控比難度煮大華……床等多馳重問武題。訓4億柴元的叼銷售列總值較VS顯有限勺的顧育客群般，使僻顧客毅感覺片挑選陶余地貨很大廳的同擺時，鳥也對液樓盤騙失去題信心茄和購畏買緊屠迫感畢。仇觀點俊四：汁利用氧低附籌加/約低價析房源丸及保慨價優(yōu)螞惠等舒方式個，吸桌引大召量人鞋流。督通過防有效廳的漲月跌控拍制和愛報價被技術(shù)撇調(diào)整不，可嬌將樓革盤價驗格設耀計成嚴4個際價格舊平臺國，6苦個價潑格梯巴。桂擬以滋聯(lián)躍矮平層略（見奇光死魄戶型荒，總返量僅繞40酷0萬矛，價售格損著失僅危40襯萬）能，以冠18粥80晶元/鑰㎡小累高層饑價格選入市育，攻述擊市遣場。惡再配肅備充秧足的棚電梯做房跑壞貨。腰觀點承五：段利用竭銷控第制造拿房源臥緊缺普和物留業(yè)稀謹缺史觀點循六：發(fā)攻擊恰顧客粥買漲輪不買江落心柴理難通過咬作合囑理、榨有效須、分摩階的攜價格鑄平臺亮，分流級分哀批加胳價，測抗擊海不同潮時出妻貨給把顧客遺帶來用的觀帆望態(tài)脈度，塌促使膠其交瓶易。艦觀點閣七：策利用摔人氣該，可技以作館兩輪疤擠壓糞式賣佛場門利用功新貨哲出街押上市園和有慶新產(chǎn)吃品，控制造行賣場現(xiàn)熱度吸，然推后配仆“道標準洪貨葉”作進行騰擠壓裕，同膛時為季第二券輪（室新產(chǎn)康品真咬正的店交易猜）前紀期蓄勵水；例利用濕創(chuàng)新亮產(chǎn)品速交易將、樣躺板區(qū)杠開放供，制瀉造興確奮，革進行床第二與輪熱個賣場割，全訂部開算市。啞觀點件八：伙利用歲貨品陡齊全引、貨陡物標柳準完形整、扇準現(xiàn)勞房，爬發(fā)起徑第三好輪銷垮售攻載勢名在0猴4?！I房交碎會上頁，利慚用展睡示條奔件的臟高度處成熟遞，準虎備充榨足、紙完整腦的貨幣源，叮發(fā)起喘秋季亂（旺錦季）才攻勢墻，大拾量跑股貨。錢因此當，本芝文提拜出全術(shù)新推進盤手伸法辰—狗分段脖混合祝式營喘銷病基本武營銷看邏輯尊圖項目出街項目出街20日指向性宣傳行銷強力蓄水建核拔升形象內(nèi)部認購D1日開盤房展會POP公眾關(guān)注D2日開盤II次蓄水新品提示強銷期平銷期賣況公報強銷期平銷期D3日強銷強力推介賣況公報房交會持銷期尾盤促銷綠卡營銷紅卡營銷勒平蛇甲闊叼慈謀錢五憐況弄姑茫鋒搬滲遭梁04構(gòu)’式01巨德島望趣陜嫌跌初滲便貫命饒元題聞禁粥半04侍’鑄03紗昏握欲蛛03慰’頁10單慶處柳鵲炸凝數(shù)菠炎修弟翻滾答依洞駕統(tǒng)賊瀉士帝噸侄鋸父03晴’燃12答叫松繞聯(lián)蕩醋差仔隸綿坦膏闊薪獄泉躍嶼04磨’喝03梅惱致回賺妄04濱’裂01灰之主劍霞隆匙綢高飯眠廁吃慕04扎’將03屆核春丈筆企諷梯截休驕楊題燦秋阻玻向0專4亭’妄02蛾’叫25難起芬岔漸蘆滾辦傲么捷拍恢蓋式瓜停估嘗均罰酸諸傷04遷’悟03瞧/1規(guī)5-漂31喚軍源付尸點購羨劣辛食午婦里藥儉步蘿D蜘1日限～D蹤2日棚購嫂穩(wěn)貼千隔嚼鋸徐歸屬邁舅唇帶闖恢長屯堂釀緩役隱桿逆給秒晚腐簡摔彈學蛾錢損密堆北D參1日龍起渣漸疤梨復脾納銹去借逆溝偉兔壩旁父脖遷密鍛至勤骨疊鄙0老4運’夜04烈～0應5輸朱睜棄閘排壺以擇畜掛居百哪2誠0天苦舅霸鉗陳開肝膽雞召摩尋質(zhì)君滔速美容私業(yè)萄洽0腸4凱’喘05肚～0脫9涂凱04枝’芝10圓恥效稍棄年歡歪瘦件坡權(quán)是召級乳販迅熟野鴨瓶府合0駝4鉤’如10繩姐戶04摘’頸11跪～0河4悉’譯12啞喬截把印05持年后槐推盤植簡介個：竭①敵乎推盤代分為暫形象敏包裝體和銷昏售組愉織兩川條相糊對獨舟立的營線索矛進行征。形撈象包柱裝給翠樓盤營廣泛客的知嚇名席度、鍛想象隸空間信、品錄質(zhì)感繪覺。竟銷售想線對脹客源煉、交躬易條弄件、分賣場綁進行摩有效老組織寄，達終成交深易。敗②指0炊3拿’織房展暈會僅絨是為紛了吸仰引房鋒展會萄大量省人流雕關(guān)注哭，并競不需年要達液成任碼何交陣易行繞為。猶也不紙需要蓮對項路目進相行全血面的物介紹攻（并滋非正闊式出立街，蟲只要獲關(guān)注病，不術(shù)必了璃解）苗。樓億盤出秒街時御間控察制在民04凈年1貌月1創(chuàng)日。模并利屋用春鄉(xiāng)節(jié)，耗（反廉季節(jié)等銷售射），舞展開諷形象任包裝奏推廣果攻勢康。良③蕩項永目的悅產(chǎn)品皆公眾坐亮相齊在春位節(jié)后嗎展開息，同金時開愉始行嘆銷、軟做店證等蓄柱水工貧作。酒在2轉(zhuǎn)月底尺至3戴月初親，拉蔥響強敵力促施銷。烈④橫在評兩次甩熱賣繩蓄水釋，都誠采用撤“悼卡營趟銷而”顯技術(shù)糞。具湊體操塔作方漲法見叛后章袖。澆⑤拔I芹包開幸盤（泉即D槐1日煎），慶即是聲II幟包的間蓄水衡日。亦因此盼，D東1日柱的功凈能是丸：皇·幸釋巡放和終兌現(xiàn)丘蓄水畢客源走，迅懲速、翁大量浩完成籌交易蘿；踏·員在殃交易挪的喜雁悅和蟻巨大六人氣唇中，滑蓄積憶和準外備發(fā)打動第亭二輪融沖擊史。句⑥壞受蟻新品脖認知備限制免，D炕2日喊開盤爬，場級景應至不足楚D1踩日，搜需增混加輔受助手旗段制里造人恥氣。乳“寨更多打的參啊觀性統(tǒng)”拴將成頓為D們2日擠的次舅目的風。價房源級控制付在營剝銷過寇程中必，為唉制造牲貨源也的緊癢缺和諒利于流分批唇加價趴，需梨將全揚部待繭售房刮源打疤成三心個猛“孕貨包霞”羽，分代批釋兵放房起源。歡打包奧原則仍：劫·浪符隱合總充盤銷屢控，霞到7山0％護前住盜宅各潮物業(yè)狗類型央不斷第碼。旦·蝦以智商鋪丙和別喘墅（最適應勒性最屑強）鼻為融渡資重俯要管鋪道。籃·春小畫高層逆布貨社充足凳，但奴部分誕需準敘現(xiàn)房研實現(xiàn)盈價格銀。詠·器以鑰小高鵝層的啊中最點差戶選型促脅銷價哈。羞·鄭必扎須保腎留一房定量添洋房榴，獲鋼取現(xiàn)遺房溢近價。去·孤空咽中花扁園系扇列應無保持愈一定摘準現(xiàn)飯房。蹄·彈多揮層2袋房戶盾型，拖第1低、2收、3拌貨包收配比閑按：挑20鵲％、燈30面％、票50呼％供答應。延·詢聯(lián)貪躍之鞏平層蜘部分饞，貨釣量少烈，現(xiàn)示房抗任性大梢，促共銷價免。堅唇?jīng)Q不檢賣準預現(xiàn)房配。受·紅第戚I包遷需準而備充譯足的引貨源際。沖枝擊銷蠶售高干限。哲貨包肌分配瀉表瞞萬元肌貨歸品倚類旗型搞總淋量惑第一示包話第二字包寒第三結(jié)包典數(shù)量哄產(chǎn)值球數(shù)量鉆銷售往額安數(shù)量窄銷售筒額棋數(shù)量艇銷售綿額蘿獨立倘商場野1.擱1萬虧33殃00蓋10懇0％罪33乞00理0競0浪0構(gòu)0絮花園恢別墅臥18郵棟醋35備00頸12迷棟袖20西00坡4棟謠10糊00守2棟妄50增0拔疊式屑洋房責8棟表10非00籮0慰0歲5棟棉65慮0庭3棟陡35球0繼組式稻洋房元19尊棟甘67片00雨0盞0拍10剩35周00啟9棟結(jié)32墓00乓多層促(1往-5讓)饞10雅18咱7岸50麥％妨50坡00秤20井％冊20跟00鉆30淋％絮30駝00創(chuàng)聯(lián)躍戒平層倆30蹈0帽10縮0％賊30寺0秘0肯0魄0很0搜電梯想房知（1棟-1訂0）愛73冬00像70見％寄50悉00抹0俊0馬30第％面23柄00挨頂躍覽單位依45棋00濤60拼％扛27服00姥40錘％岸18旺00技全躍燈花園駝42搞00番0吹0曠50耗％攔20尸00辨50畜％墨22劑00襯聯(lián)躍咬錯躍翻75誼0芬0椒0此10請0％裁75早0團0朽0鈴合計膨4.鎖2億微1.添8億刪1.扁2億常1.娛2億煎銷售急底線矮/域/技50藥00殘萬元腐30早00薦萬元鐘50凝00喘萬元全尾包幸滾包躲量及薦各包劈總量起0斤1.票8億只I包撲滾入剖+5營00沃0萬狂II余包總蛋量鳥1.珍7億利I包得滾入晚:逼+8音00慰0萬撥II續(xù)包滾紡入:三+1菌.4茶億扣II吸I包奔總量慨:山3.疼4億災3包于累計孝滾入贊2.雀9億擠價格害調(diào)整筐0蹈－4致％桶－2腔％縮0亦3％起滾動縫包：位第I床貨包珠上市瓣后，截假如精銷售乏出一衰億元杜，剩腎余1遭.3輩億的隸貨中涂，5壽00紋0萬蠟滾入捆第I奏I貨絡包，征80洪00劇萬滾隸入第錫II敏I貨碼包。溪分配跟原則龍為：卷成建侍制，榴滾入魂第I暑I(lǐng)包云。賣博散了捎單位丘，滾塊入第使II惜I貨騰包。抓卡營拼銷過卡營識銷目棵的賤·菠增榮加樓正盤的六差異敘化地·駕給至顧客集特權(quán)查和尊煩貴感彎，避雁免認稍購單季的簡呼單和漠輕薄搏·時建遍立炒氏作渠蕩道。鏈卡的淚形式朱·鎖信賞用卡言規(guī)格澇、款廁式，敲印有谷激光飽防偽攤標志簡；近·睛卡故后有駛卡的外使用潛說明索書；泛·郵卡若外有他卡套也，卡老套上咸印有禮交易壟規(guī)則府和注吊意事兩項；奸卡的伴分類要·院第朗一次浙蓄水搬，銷殲售和列發(fā)行輕《翠掛景綠仔卡》敘，可脆購買銹第I烘包貨悔品；值籃劈面值較：5井00不元?？臁す盏谄嵌蚊剐钏N敘售和友發(fā)行拍《翠吧景紅蔽卡》蟲，可豪購買慚第I惱I包泡貨品作。勺博裝面值蔥：2撤00帽0元喇卡內(nèi)柄含的怎特權(quán)乓設計D2貨包優(yōu)先選房權(quán)；D2日購買之3%優(yōu)惠權(quán)；D2貨包優(yōu)先選房權(quán)；D2日購買之3%優(yōu)惠權(quán)；保留商鋪單位優(yōu)先買權(quán)；購買一個特價車位權(quán)；購買小高層單位免10年電梯費權(quán)；任何時段無理由退卡權(quán)；成交10日內(nèi)無障礙退、換房權(quán)；樣板試住1日權(quán)；按卡號順序優(yōu)先選房權(quán)；購買商鋪優(yōu)先選擇權(quán)；D1購買的2%優(yōu)惠權(quán)；購買一個特價車輛泊位權(quán)；購買小高層單位免10年電梯費權(quán)；不記名自由轉(zhuǎn)讓權(quán)；任何時段無理由退卡權(quán)；成交3日內(nèi)無障礙退、換房權(quán)；按序補款，轉(zhuǎn)為紅卡權(quán)盲真綠沙卡特抹權(quán)酒納打紅盈卡特捕權(quán)置限制谷條件殲：奪·災綠月卡限吧在D吹1日絮使用歲；紅講卡限益在D扮2日竟使用邁。過艙期不唯能使必用。到但兩違卡任傲何時壩候可閣退回趟面值捐。夫·申一炮卡只供能購秀買2宇個住迫宅、丸商鋪汗銷售明單位挽。與·儀綠抬卡不房記名騾，不叨掛失轉(zhuǎn)，丟此失等撤同丟尋失5姥00陸元錢湖和全憑部特蜘權(quán)。犁·巴紅甩卡記杰名，魂屆時傷憑身港份證黑明驗匹卡，后無手和續(xù)費毒補卡樣，可拋轉(zhuǎn)讓穗，可吸用他廊人名奪義購耳買。金·脊綠吉卡之書前1供00需號（塘內(nèi)部寨認購逢）、欠紅卡慧之前嫌50陸號，戶退卡證需在隔開盤昂10猶日前啟。張·挪無籮論綠湯卡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