中華全國律師協(xié)會律師辦理物業(yè)管理法律業(yè)務(wù)操作指引

中華全國律師協(xié)會律師辦理物業(yè)管理法律業(yè)務(wù)操作指引摘要：本指引由中華全國律師協(xié)會制定，旨在為律師辦理物業(yè)管理法律業(yè)務(wù)操作提供指導(dǎo)，并非強制性或規(guī)范性規(guī)定，...目錄總則第一節(jié)目的、概念、指導(dǎo)范圍第二節(jié)現(xiàn)有立法及相關(guān)規(guī)定第一章律師辦理建設(shè)單位委托前期物業(yè)管理提供法律服務(wù)的業(yè)務(wù)第一節(jié)前期物業(yè)服務(wù)公司的選聘第二節(jié)前期物業(yè)管理服務(wù)期間的業(yè)務(wù)第二章律師辦理為物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供法律服務(wù)的業(yè)務(wù)第一節(jié)律師為物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供前期物業(yè)管理法律服務(wù)第二節(jié)律師為物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供約期物業(yè)管理法律服務(wù)第三章律師辦理為業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會提供法律服務(wù)的業(yè)務(wù)第一節(jié)律師為業(yè)主大會的成立和業(yè)主委員會的選舉產(chǎn)生提供法律服務(wù)第二節(jié)律師辦理為業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會運作提供法律服務(wù)的業(yè)務(wù)第四章物業(yè)專項維修資金(基金)第一節(jié)物業(yè)專項維修資金的交納與續(xù)籌第二節(jié)物業(yè)專項維修資金的使用第五章物業(yè)管理糾紛第一節(jié)物業(yè)管理糾紛范圍、分類及特點第二節(jié)物業(yè)管理糾紛的處理附則總則第一節(jié)目的、概念、指導(dǎo)范圍第1條制定目的本指引由中華全國律師協(xié)會制定，旨在為律師辦理物業(yè)管理法律業(yè)務(wù)操作提供指導(dǎo)，并非強制性或規(guī)范性規(guī)定，僅供參考。第2條概念界定物業(yè)服務(wù)：又稱物業(yè)管理，一般是指根據(jù)業(yè)主、業(yè)主委員會或者其他組織的委托，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)進行維護、修繕、管理，對物業(yè)區(qū)域內(nèi)的公共秩序、交通、消防、環(huán)境、衛(wèi)生、綠化等事項提供協(xié)助管理或者服務(wù)的活動。物業(yè)管理包括業(yè)主自治管理和業(yè)主聘請其他管理人的管理，比如聘請保安公司提供安全保障服務(wù)，聘請保潔公司提供公共區(qū)域清潔服務(wù)等。物業(yè)管理糾紛：指在物業(yè)服務(wù)活動中發(fā)生的各相關(guān)主體之間的權(quán)利義務(wù)爭執(zhí)。建設(shè)單位：又稱業(yè)主單位、項目業(yè)主或開發(fā)商，指建設(shè)工程項目的投資主體或投資者，原始取得物業(yè)的所有權(quán)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)：是依法設(shè)立的從事物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)法人。其根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同接受業(yè)主（業(yè)主大會）或者建設(shè)單位委托，對特定物業(yè)進行專業(yè)化管理并對業(yè)主提供服務(wù)。國家對物業(yè)服務(wù)企業(yè)實行資質(zhì)管理。其他管理人：指除物業(yè)服務(wù)企業(yè)外的其他依法從事物業(yè)管理服務(wù)的組織或個人。如保潔公司、保安公司、物業(yè)管理師。業(yè)主：依法登記取得或者根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》（以下簡稱《物權(quán)法》）規(guī)定取得建筑物專有部分所有權(quán)的人，認定為《物權(quán)法》第六章所稱的業(yè)主?；谂c建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，認定為《物權(quán)法》第六章所稱的業(yè)主。使用人：是指物業(yè)的承租人或其他非業(yè)主使用人。業(yè)主大會：是由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成的，維護物業(yè)區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的公共利益，行使業(yè)主對物業(yè)管理的自治權(quán)的業(yè)主自治機構(gòu)。業(yè)主委員會：是經(jīng)業(yè)主大會選舉產(chǎn)生并報相關(guān)行政主管部門備案，在物業(yè)管理活動中代表和維護全體業(yè)主合法權(quán)益的組織，是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)。前期物業(yè)管理：是指物業(yè)出售后至業(yè)主委員會成立并選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人之前這一期間的物業(yè)管理。前期物業(yè)服務(wù)合同：是指物業(yè)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主委員會成立之前，物業(yè)的建設(shè)單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人管理物業(yè)，并與物業(yè)服務(wù)人簽訂的物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同：是指業(yè)主委托物業(yè)服務(wù)人管理建筑物及其附屬設(shè)施所訂立的關(guān)于雙方在物業(yè)管理服務(wù)活動中的權(quán)利義務(wù)的協(xié)議。廣義上的物業(yè)服務(wù)合同包括前期物業(yè)服務(wù)合同。臨時管理規(guī)約：是在銷售物業(yè)之前，由建設(shè)單位制訂的，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當履行的義務(wù)，以及違反規(guī)約應(yīng)當承擔的責任等事項的約定。管理規(guī)約：是指業(yè)主共同訂立或者承諾的，對全體業(yè)主具有約束力的有關(guān)使用、維護物業(yè)及其管理等方面權(quán)利義務(wù)的行為守則，是全體業(yè)主應(yīng)當遵守的物業(yè)管理服務(wù)的規(guī)章制度。業(yè)主大會議事規(guī)則：是小區(qū)業(yè)主大會與業(yè)主委員會活動的基本要求，是業(yè)主大會活動的程序規(guī)范，其規(guī)定了業(yè)主大會和業(yè)主委員會的議事方式、表決程序、職責及任期等。專項維修資金：又稱專項維修基金，指由法律、法規(guī)規(guī)定的專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造的資金。物業(yè)管理師：按照人事部、建設(shè)部《物業(yè)管理師制度暫行規(guī)定》，物業(yè)管理師，是指經(jīng)全國統(tǒng)一考試，取得《中華人民共和國物業(yè)管理師資格證書》（以下簡稱《資格證書》），并依法注冊取得《中華人民共和國物業(yè)管理師注冊證》（以下簡稱《注冊證》），從事物業(yè)管理工作的專業(yè)管理人員。物業(yè)管理師英文譯為：CertifiedPropertyManager。第3條指導(dǎo)范圍本操作指引可指導(dǎo)律師從事物業(yè)管理法律業(yè)務(wù)，主要包括：為建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、其他管理人、業(yè)主、業(yè)主委員會和物業(yè)使用人等提供法律服務(wù)，擬定前期物業(yè)管理標書、前期物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)服務(wù)合同、管理規(guī)約，通過協(xié)商、仲裁或訴訟方式處理物業(yè)管理糾紛。第二節(jié)現(xiàn)有立法及相關(guān)規(guī)定第4條

物業(yè)管理是新興的行業(yè)，在這個行業(yè)中出現(xiàn)的法律問題立法尚不完善，專門的立法除了《物業(yè)管理條例》以外，多為建設(shè)部及相關(guān)部委的規(guī)章和規(guī)范性法律文件?！段餀?quán)法》也對涉及物業(yè)管理方面做了綱領(lǐng)性、原則性的規(guī)定。另外，全國各地也有較多的地方法規(guī)和規(guī)范性法律文件，律師辦理物業(yè)管理法律業(yè)務(wù)必須結(jié)合當?shù)氐牡胤椒ㄒ?guī)和規(guī)范性法律文件才能更好地解決問題、處理糾紛。第5條

物業(yè)管理法律業(yè)務(wù)所涉及的全國性法律、法規(guī)、規(guī)章主要有：《中華人民共和國物權(quán)法》于2007年3月16日第十屆全國人大第五次會議通過，2007年10月1日起施行。《中華人民共和國民法通則》于1986年4月12日第六屆全國人大第四次會議通過，1987年1月1日起施行?！吨腥A人民共和國消費者權(quán)益保護法》于1993年10月31日第八屆全國人大常委會第四次會議通過，1994年1月1日起施行。《中華人民共和國合同法》于1999年3月15日第九屆全國人大第二次會議通過，自1999年10月1日起施行?！吨腥A人民共和國價格法》于1997年12月26日第七屆全國人大常委會第二十九次會議通過，自1990年1月1日起施行?！段飿I(yè)管理條例》于2003年5月28日國務(wù)院第九次常務(wù)會議通過，自2003年9月1日起施行。《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》（建住房［2003］130號），自2004年1月1日起施行?！段飿I(yè)服務(wù)收費管理辦法》（國家發(fā)展改革委員會、建設(shè)部發(fā)改價格［2003］1864號），自2004年1月1日起施行?！稑I(yè)主大會規(guī)程》（建設(shè)部建住房［2003］131號），自2003年9月1日起施行?！蹲≌覂?nèi)裝飾裝修管理辦法》（2002年3月5日建設(shè)部令第110號），自2002年5月1日起施行?！段飿I(yè)服務(wù)公司財務(wù)管理規(guī)定》（財政部財基字［1998］7號發(fā)布），1998年1月1日起施行?！段飿I(yè)服務(wù)公司資質(zhì)管理辦法》（建設(shè)部令［125］號），自2004年5月1日起施行?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（法釋［2023］8號），于2023年4月20日最高人民法院審判委員會第1466次會議通過，自2023年10月1日實施?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（法釋［2023］7號）于2023年3月23日最高人民法院審判委員會第1464次會議通過，自2023年10月1日實施。第6條

從目前立法的趨勢看，有關(guān)物業(yè)管理的立法變化較快、較多。從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)的律師應(yīng)多關(guān)注這方面的立法進展，以便更好地做好相關(guān)業(yè)務(wù)。第一章律師辦理建設(shè)單位委托前期物業(yè)管理提供法律服務(wù)的業(yè)務(wù)第一節(jié)前期物業(yè)服務(wù)公司的選聘第7條

物業(yè)銷售（預(yù)售或現(xiàn)售）前，律師為建設(shè)單位選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供法律服務(wù)。第8條

向建設(shè)單位建議通過招投標的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。屬住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域非住宅的物業(yè)，應(yīng)通過招投標選聘；其他類型的物業(yè)，建議盡量采用招標方式選聘。投標人少于3個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)報物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。第9條

通過招投標選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，律師應(yīng)提醒建設(shè)單位須在以下時限內(nèi)完成招投標工作：(1)新建現(xiàn)售商品房項目應(yīng)在現(xiàn)售前30日完成；(2)預(yù)售商品房項目應(yīng)當在取得預(yù)售許可證之前完成；(3)非出售的新建物業(yè)項目應(yīng)在交付使用前90日完成。第10條

參與草擬或?qū)彶樯鲜鲞x聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的相關(guān)法律文件包括但不限于招標書、前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時管理規(guī)約。10.1招標書應(yīng)包括的內(nèi)容：(1)招標人及招標項目簡介；(2)物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容及要求；(3)對投標人及投標書的要求；(4)評標標準及評標方法；(5)招標活動方案；(6)物業(yè)服務(wù)合同的簽訂說明；(7)其他事項的說明及法律法規(guī)規(guī)定的其他內(nèi)容。10.2前期物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容（可參考建設(shè)部《前期物業(yè)管理服務(wù)合同示范文本》）：(1)物業(yè)的基本情況；(2)服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量；(3)服務(wù)費用；(4)物業(yè)的經(jīng)營與管理；(5)物業(yè)的承接與驗收；(6)物業(yè)的使用與維護；(7)專項維修資金；(8)違約責任；(9)其他約定事項。10.3業(yè)主臨時規(guī)約的主要內(nèi)容：（1）

物業(yè)基本情況；（2）

物業(yè)使用和維修；（3）

物業(yè)服務(wù)費用的交納；（4）

其他相關(guān)事項；（5）

違約責任和違約糾紛的解決。第11條

按照各地對前期物業(yè)管理招投標的相關(guān)規(guī)定，幫助建設(shè)單位規(guī)范前期物業(yè)管理招投標程序。11.1前期物業(yè)管理招標的備案。按照各地辦理前期物業(yè)管理招投標的規(guī)定，一般要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在發(fā)布招投公告前或者發(fā)出投票邀請書前，提交規(guī)定的文件、資料，向物業(yè)項目所在地的房地產(chǎn)行政主管部門進行備案。11.2發(fā)出招標公告與預(yù)審。建設(shè)部《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》第8條規(guī)定：“前期物業(yè)管理招標分為公開招標和邀請招標。招標人采取公開招標方式的，應(yīng)當在公共媒介上發(fā)布招標公告，并同時在中國住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)和中國物業(yè)管理協(xié)會網(wǎng)上發(fā)布免費招標公告。招標公告應(yīng)當載明招標人的名稱和地址，招標項目的基本情況以及獲取招標文件的辦法等事項?！?1.3招標文件的編制與發(fā)出。招標人應(yīng)當根據(jù)物業(yè)管理項目的特點和需要，在招標前完成招標文件的編制，并向所有經(jīng)過預(yù)審合格的投標人發(fā)放。11.4現(xiàn)場的踏勘與資料提供。招標人根據(jù)物業(yè)管理項目的具體情況，可以組織潛在的投標申請人踏勘物業(yè)項目現(xiàn)場，并提供隱蔽工程圖紙等詳細資料。11.5開標與評標，確定中標人。11.6與中標物業(yè)公司簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)合同，并向政府行政主管部門備案。第12條幫助建設(shè)單位制定或?qū)徍伺R時管理規(guī)約（可參考建設(shè)部《業(yè)主臨時公約示范文本》），對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理、業(yè)主的共同利益、業(yè)主應(yīng)當履行的義務(wù)、違反規(guī)約應(yīng)當承擔的責任等事項依法作出約定。制定的臨時管理規(guī)約不得侵害買受人的合法權(quán)益，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同中涉及業(yè)主共同利益的約定，應(yīng)與臨時管理規(guī)約一致。第13條

根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，建設(shè)單位不僅可以聘請物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行物業(yè)管理，也可以聘請其他管理人進行管理。在建設(shè)單位選擇聘請其他管理人進行管理的時候，律師應(yīng)協(xié)助建設(shè)單位草擬相關(guān)物業(yè)服務(wù)合同，如制定審核保安服務(wù)合同、保潔服務(wù)合同、設(shè)備維修服務(wù)合同等。第二節(jié)前期物業(yè)管理服務(wù)期間的業(yè)務(wù)第14條

《前期物業(yè)服務(wù)合同》簽訂后，律師應(yīng)當向建設(shè)單位提示，讓選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)提前介入房地產(chǎn)項目的建設(shè)過程，讓其從物業(yè)管理的專業(yè)角度對規(guī)劃設(shè)計、施工、裝修提出相關(guān)整改和完善意見，既要使開發(fā)建設(shè)的物業(yè)更合理、更人性化，又要使物業(yè)服務(wù)企業(yè)今后能順利地管理該物業(yè)，減少與業(yè)主的矛盾和沖突，并使物業(yè)更好的保值增值，有利于開發(fā)商品牌實力的塑造與延續(xù)。應(yīng)提示建設(shè)單位：如選擇聘請專業(yè)的公司，對共用設(shè)備進行維護；應(yīng)讓專業(yè)公司提前介入，以便及早地了解小區(qū)的管線圖及設(shè)備情況。第15條

《商品房買賣合同》簽訂時，應(yīng)建議開發(fā)商在“房屋買賣合同”中包含前期物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容，包括約定物業(yè)管理服務(wù)項目、服務(wù)標準、收費標準、計費方式及計費起始時間等內(nèi)容，并且涉及物業(yè)買受人共同利益的約定應(yīng)當一致。第16條

《商品房買賣合同》簽訂時，應(yīng)提示開發(fā)商將臨時管理規(guī)約作為合同的附件，要求買受人對遵守臨時管理規(guī)約予以書面承諾。第17條

提示建設(shè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)定配置必要的物業(yè)管理用房。各地對物業(yè)管理用房的配置有面積要求的，應(yīng)遵照執(zhí)行。第18條

提示建設(shè)單位，前期物業(yè)服務(wù)合同生效之日至出售的房屋交付使用之日的物業(yè)管理費由建設(shè)單位承擔。一般物業(yè)管理費是按月計算的，交付當月的物業(yè)管理費，一般由建設(shè)單位承擔。第19條

當建筑區(qū)劃內(nèi)的入住率等條件達到規(guī)定的召開首次業(yè)主大會會議的條件時，提示建設(shè)單位應(yīng)按規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)，為成立業(yè)主大會、選舉產(chǎn)生業(yè)委會提供資料。第20條

律師為開發(fā)商制訂前期物業(yè)管理有關(guān)合同文件應(yīng)注意的問題在業(yè)主大會成立前，由開發(fā)商負責前期物業(yè)管理。此間應(yīng)當制作的法律文書主要有《商品房買賣合同（前期物業(yè)服務(wù)條款）》《業(yè)主臨時規(guī)約》《前期物業(yè)服務(wù)合同》及物業(yè)管理規(guī)章制度。開發(fā)商應(yīng)在售房前擬制和簽署一系列物業(yè)管理的法律文書，此時應(yīng)注意以下問題：20.1在《商品房買賣合同》中增加前期物業(yè)服務(wù)的主要內(nèi)容，做到購房人購買房屋的同時即購買了前期物業(yè)服務(wù)?！段飿I(yè)管理條例》規(guī)定，《商品房買賣合同》中應(yīng)當包括《前期物業(yè)服務(wù)合同》的主要內(nèi)容，購房人通過與開發(fā)商訂立《商品房買賣合同》對該物業(yè)的前期物業(yè)管理（包括選聘的物業(yè)公司、物業(yè)服務(wù)事項與服務(wù)質(zhì)量、物業(yè)維護與管理、物業(yè)收費等）有基本了解，并以合同的方式對由開發(fā)商提供的前期物業(yè)服務(wù)予以確認。20.2在房屋銷售前擬定好《業(yè)主臨時規(guī)約》并在售房時向購房人公示，以便于購房人在訂立《商品房買賣合同》時對遵守《業(yè)主臨時規(guī)約》作出書面承諾。如果說《業(yè)主規(guī)約》是全體業(yè)主對物業(yè)行使管理權(quán)的“憲法”，那么《業(yè)主臨時規(guī)約》在前期物業(yè)管理中則起“臨時憲法”的作用。由于在前期物業(yè)管理中業(yè)主大會尚未成立，根據(jù)《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，開發(fā)商應(yīng)當負責擬定并向購房人說明和公示《業(yè)主臨時規(guī)約》，并可要求購房人對遵守《業(yè)主臨時規(guī)約》作出書面承諾。承諾作出后，即具有法律約束力。20.3與選聘的物業(yè)公司訂立《前期物業(yè)服務(wù)合同》。根據(jù)《物業(yè)管理條例》規(guī)定，開發(fā)商應(yīng)當于房屋銷售前選聘好物業(yè)公司并與其訂立《前期物業(yè)服務(wù)合同》。通?！肚捌谖飿I(yè)服務(wù)合同》文本由擬聘請的物業(yè)公司提出，但由于前期物業(yè)服務(wù)主要由開發(fā)商負責，前期物業(yè)服務(wù)的主要內(nèi)容應(yīng)當與《商品房買賣合同》中物業(yè)服務(wù)的相關(guān)條款保持一致，物業(yè)管理的服務(wù)與質(zhì)量水平，既要能夠滿足開發(fā)商的要求，也要同時保障業(yè)主的權(quán)益不受侵害，因而需要由開發(fā)商參與擬定或?qū)彾ā?0.4負責擬定或?qū)彾ㄇ捌谖飿I(yè)管理規(guī)章制度。通常物業(yè)管理規(guī)章制度由擬聘請的物業(yè)公司提出，且作為《前期物業(yè)服務(wù)合同》的附件，是合同的重要組成部分。因此其不僅屬于法律文書，且按規(guī)定開發(fā)商應(yīng)當將物業(yè)管理規(guī)章制度連同《前期物業(yè)服務(wù)合同》一并提交政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。同時由于大量的物業(yè)管理事務(wù)通過對物業(yè)管理規(guī)章制度的落實得以實施，因而物業(yè)管理規(guī)章制度的內(nèi)容廣泛地涉及業(yè)主的利益，此外，物業(yè)管理規(guī)章制度是《前期物業(yè)服務(wù)合同》得以實際履行的重要保障，因而同樣需要由開發(fā)商參與擬定或?qū)彾ā?0.5擬訂前期物業(yè)管理法律文書應(yīng)當注意的問題：20.5.1關(guān)聯(lián)性。前期物業(yè)管理關(guān)系中各方當事人的權(quán)利與義務(wù)在各法律文書中表現(xiàn)為相互交織、滲透，部分內(nèi)容互相疊加或涵蓋；文書相互獨立又互相依存、互為條件，關(guān)聯(lián)性強。因此在擬制法律文書時：一是要做到主要法律文書齊全，形成一個完整的合約體系；二是文書相互之間應(yīng)當依次銜接，避免因遺漏或錯位影響其他文書的法律效力；三是內(nèi)容上相互疊加或重復(fù)的部分內(nèi)容，應(yīng)力求表述準確、完整并注重其同一性，避免出現(xiàn)遺漏、矛盾、含糊不清或產(chǎn)生歧義。20.5.2規(guī)范性。廣義地說，規(guī)范性包括程序規(guī)范和實體規(guī)范兩個方面。程序規(guī)范要求開發(fā)商擬制和簽署法律文書的過程符合規(guī)定要求，該公示的公示，該說明的說明，該備案的備案。實體上規(guī)范是指法律文書的內(nèi)容應(yīng)當合法、合規(guī)或符合行業(yè)慣例；對于法無明文規(guī)定的情形，當事人可自愿約定，但不得損害他人利益。20.5.3前瞻性。前期物業(yè)管理中涉及的熱點、焦點問題較多，如會所、外立面墻使用權(quán)、建筑物冠名權(quán)、車庫、停車場、商鋪及其他配套設(shè)施設(shè)備的歸屬權(quán)等。對于尚在探討和研究的、法律或政策并未作出明確規(guī)定的問題，應(yīng)當有預(yù)見性地盡可能作出約定，避免在日后的物業(yè)管理過程中發(fā)生較多的爭議。20.5.4可操作性。目前物業(yè)管理難度較大，合約的履行尤其是物業(yè)管理規(guī)章制度的落實主要取決于管理措施是否到位。在管理措施方面如何既約束、督促物業(yè)使用人履行義務(wù)、遵守制度，又不至于以違法或侵權(quán)的手段“強制管理”，如以停水、停電方式脅迫收取物業(yè)費、未經(jīng)法定程序強制拆除搭建物等，既是難點也是重點；另外根據(jù)物業(yè)管理糾紛的不同類型，依法、合理、明確地設(shè)置各類物業(yè)爭議的解決程序，綜合運用行政主管部門查處、提交仲裁或訴訟的手段保障物業(yè)管理的各項措施落到實處也是值得注重的一方面。硬第二暫章每律師主辦理忌為物待業(yè)服奧務(wù)企營業(yè)提菜供法投律服拌務(wù)的酷業(yè)務(wù)址第一近節(jié)腿律師鄙為物居業(yè)服說務(wù)企衣業(yè)提績供前心期物它業(yè)管玉理法密律服散務(wù)軌第2局1條插獲幫助阻物業(yè)船服務(wù)焰企業(yè)確制定橋投標恭方案易，并旁參與拖草擬酸或?qū)徺嚥榘埨ǖ幌拊杏谕秷A標文男件、紐前期教物業(yè)希服務(wù)刺合同創(chuàng)、物奧業(yè)管被理制嚴度等仁相關(guān)形法律奇文件更。環(huán)第2紐2條收附應(yīng)提英示物紗業(yè)服吉務(wù)企湖業(yè)，斜有投氣標意豐向時匹注意租企業(yè)雷資質(zhì)塔等級終可以壓承接癢的物拴業(yè)管鮮理業(yè)俊務(wù)項醬目范食圍。板根據(jù)賄建設(shè)半部《遙物業(yè)孟企業(yè)架資質(zhì)怒管理就辦法峰》的鉛規(guī)定慰，各狠資質(zhì)四等級虎的企躁業(yè)可男承接性的項父目范訊圍如至下：街(1井)愚一級拾資質(zhì)予的企園業(yè)可志以承棍接各碰種物等業(yè)管霉理項約目；裝(2閘)屋二級張資質(zhì)蓮的企銜業(yè)可行以承蜜接3概0萬鵲平方仇米以慎下的心住宅膀項目及和8浸萬平模方米晌以下私的非辭住宅略項目偷的物嫌業(yè)管舅理業(yè)縫務(wù)；排(3租)破三級修資質(zhì)詢的企掠業(yè)可益以承貿(mào)接2不0萬赴平方處米以乞下住摘宅項登目和誼5萬膊平方堡米以蒙下的脖非住縫宅項棒目的芒物業(yè)陷管理溉業(yè)務(wù)偏。級第2院3條樹殘投標材文件含是參促與投壘標的抄物業(yè)姐服務(wù)飽企業(yè)印對招婚標文悉件的校內(nèi)容蔬、實教質(zhì)性并要求喚和條嫂件作質(zhì)出響寺應(yīng)的舌文件第。非投標寨文件繁應(yīng)包泄括以指下內(nèi)鞏容：尼(1萬)據(jù)投標每函；嚇(2免)慮投標收報價壇；從(3趟)肢物業(yè)少管理才方案朋；應(yīng)(4蛋)緞?wù)袠擞形募t要求福提供勵的其理他材養(yǎng)料。雕第2到4條猾尺幫助請審查挺招標環(huán)書中墊由建慧設(shè)單串位制組定的朝前期僑物業(yè)亭服務(wù)都合同悠，對阿有損辱于物肅業(yè)服閑務(wù)企使業(yè)的昌條款豎，建凝議修揉改或義刪除受。忌第2魂5條昏使中標宮后簽惠訂前幻期物握業(yè)服偷務(wù)合糠同之溪前，廈提示逢物業(yè)擇服務(wù)坦企業(yè)添要求律建設(shè)懶單位份將以良下文此件作則為合擦同的淋附件狀提交蔥：耍(1索)宿物業(yè)古構(gòu)成答明細蝴；繭(2東)競物業(yè)斑共用據(jù)部位宿明細怕；嫩(3冤)悄物業(yè)領(lǐng)共用常設(shè)施分設(shè)備碗明細媽；情(4鎮(zhèn))永其他舉。暑第2毫6條耍柱物業(yè)撕服務(wù)筍企業(yè)舊進行場前期影物業(yè)象管理湊招投終標應(yīng)擠注意菠以下撤問題流：溫26占.1床投標摸書的反格式惹和內(nèi)韻容應(yīng)婚滿足鴨招標冊文件晃的要艇求。炊評標鹿過程尋中經(jīng)坦常發(fā)汗現(xiàn)一將些投胞標文辟件不寫能按碧照招偷標文僅件規(guī)覺定的景格式講編寫憤，沒姐有目何錄，臘沒有陳頁碼雷，該腸蓋章熄的不嫩蓋章床，應(yīng)初提供計的資際料不疲提供埋，所乖供非讀所要悅，計傾算依蠅據(jù)前同后不班一致延，提菜供的岔財務(wù)嚷數(shù)據(jù)傅不符算合財揪務(wù)原馬則，勇錯別吸字多饑，裝目訂粗活糙等苗問題潮，導(dǎo)繩致評作委對項資料招的齊錦全性嬸、準蟻確性遣在打棕分時劍打折盤扣。瓦建議堵在投著標書鴨裝訂基之前煌一定腸對照侍投標嬸文件芬的要校求認耗真進驅(qū)行校慮對，奧裝訂虛盡量隨精美負，投窗標書智的質(zhì)巖量是圓企業(yè)勿的形爐象，但很難勁想象舒一個誠投標熔書錯磁誤百磁出的搬物業(yè)駱服務(wù)掃企業(yè)差能夠辱把物假業(yè)服武務(wù)做頂好。譜26躲.2煎提供熔的物飛業(yè)服舟務(wù)內(nèi)瘋?cè)輵?yīng)深完全吸響應(yīng)層招標梯文件盲要求喊。資應(yīng)注扔意投隙標書盈中對腸招標咸物業(yè)慕項目凡提供富的物延業(yè)服谷務(wù)內(nèi)梯容是呀否完寇全響只應(yīng)了憶招標液文件刑的服盲務(wù)內(nèi)偉容要燕求，哈注意路是否運漏項華。實抽踐中感，出名現(xiàn)過拔招標窄文件恐明確約要求債有社似區(qū)文鐵化活拳動服交務(wù)內(nèi)肝容，唱恰恰寺在投削標文窮件中承不做搭應(yīng)答討，沒務(wù)有職杰責分互工，械也不擊做該稍項服路務(wù)費滾用測弓算的篇情況串。在梨公開不招投蠻標中辯，如惡果提肺供的阿服務(wù)徹內(nèi)容算有漏側(cè)項，晶將被橋視為棉不響葛應(yīng)投扛標文盈件，耀或是尾該項朵服務(wù)瘦企業(yè)館不具礎(chǔ)備服麗務(wù)能糟力，尾甚至挖被廢驕除投健標資僚格處盾理。恭26怖.3悼物業(yè)飾服務(wù)屈方案層中應(yīng)蠻具有野對服建務(wù)內(nèi)競?cè)莸难勘匾獋鞣治鲆?。礦評標付過程疾中一螞些投告標書控的物望業(yè)服所務(wù)方罵案普姐遍缺鏟少對站服務(wù)成對象幸及其浴需求培的分土析，歷缺少剃服務(wù)錄重點悶和難敏點分簽析，志對特皂殊需切求和鋤特殊補技術(shù)迫要求棋不能眠識別料，導(dǎo)版致物豬業(yè)服統(tǒng)務(wù)方旅案沒瞧有針薦對性栗，甚肉至千到篇一廚律。訴物業(yè)君服務(wù)融企業(yè)燙應(yīng)在柄物業(yè)寫項目老可行由性分歡析的時基礎(chǔ)愚上，爛做好四這些辟必要麻的分般析，膊綜合裙出最慨終的失服務(wù)殺需求葛和目腳標，培因為靈這些轎分析終是決散定物博業(yè)服馳務(wù)方腸案是炕否合橡適的佳前提徒。物倒業(yè)服登務(wù)方尋案的跳針對粉性和受適宜扁性在結(jié)評標幸中占范有很屑大的勢比重耀。該26逮.4浪注意蓬物業(yè)架服務(wù)改目標伍的定需量和榜定性艇問題魂。范根據(jù)寄招標敘文件翁的服綿務(wù)內(nèi)栽容要巡求和羽最終沸確定粱的服朱務(wù)定金位和校服務(wù)匙需求店，必周然會幸制定戚服務(wù)旁目標膽。服歲務(wù)目管標的州制定冶一般郊分為潮定量割的和氧定性丟的，棋一般迷情況援下，勞能定蔥量的蓮盡量仆進行裁定量睛。服估務(wù)目額標的富定量釋制定吧應(yīng)與閉服務(wù)堂定位朱檔次艦相符聾合，似可以枯參照寨有些挖地方著有關(guān)烏物業(yè)膠服務(wù)截等級晴劃分床及價俗格的井文件恢，深兇圳市藝、上窄海市兄等都搞有這派些文扶件。炊按照繪《物屢權(quán)法?！返南x要求范，物綁業(yè)服葵務(wù)企慨業(yè)只辨有依繪約服慈務(wù)的燥權(quán)利欣，因浸此，交指標拾的制乘定不脆能超斑越法糠律法懶規(guī)規(guī)哨定的傾范圍邪，不炎能超忌越物刻業(yè)服啊務(wù)的仙范疇份，不伴能超丹越正透常的舊服務(wù)番能力衰。定貧性指巴標的拔制定箏應(yīng)注倍意頻韻次和府時間煎間隔疼的概孤念，窩應(yīng)說掙明服脆務(wù)工寄作后足所取扛得的格效果猴。定罵性和采定量品的指涉標應(yīng)級是可遞測量憑的。單26廊.5貨應(yīng)注相意物洲業(yè)服宗務(wù)方拋案的閃內(nèi)在鋒邏輯陽性。勤評標情過程非中發(fā)箏現(xiàn)有砌的物藏業(yè)服冬務(wù)方輩案缺鈴乏內(nèi)醉在的揉邏輯小性?；飿I(yè)津服務(wù)停方案索的內(nèi)巨在邏診輯性鍬應(yīng)是挺：根框據(jù)服榜務(wù)的正需求后，制珍定相固應(yīng)的命服務(wù)爆指標線，配少置合晴理的墳人力漿資源挨和設(shè)棍備資竄源，旬以一搞定的董服務(wù)勁管理蜘模式求運作扣，職第責分宣工明慨確，瓜不漏蛋項不茫重疊顏，明薦確服門務(wù)流擁程和挺檢查期標準競，以翅相應(yīng)聞的內(nèi)劇部和時公共災(zāi)制度無以及支必要獵的措誼施來責保障屢物業(yè)酷服務(wù)社指標各的完姥成，品在風紛險分男析的毀基礎(chǔ)易上，結(jié)制定浸規(guī)避職風險議的措晌施和娛應(yīng)急刃預(yù)案柄，保琴障人面身和洋財產(chǎn)品的安便全。葉第2弓7條腳松簽訂仗前期嬌物業(yè)剩服務(wù)套合同描時，版提示蘆物業(yè)撞服務(wù)夢企業(yè)終要求嘗建設(shè)刷單位扯限期蝦提供墓：竣蜘工總狂平面盤圖；罷單體聽建筑億、結(jié)英構(gòu)、嫂設(shè)備渣竣工倘圖；沸配套僅設(shè)施語、地敞下管秧網(wǎng)工夠程竣瓶工圖衡；設(shè)夢備設(shè)殖施的寫安裝鵝、使胸用和忘維護伶保養(yǎng)漂等技母術(shù)資腐料，聞以及肆物業(yè)軋質(zhì)量多保修膽文件甲和物條業(yè)使記用說短明文家件等瞇物業(yè)屯管理嗓所必賓需的俯其他護資料躺。槳第2全8條擊頌簽訂影前期抵物業(yè)促服務(wù)服合同霜之前漏，提陽示物命業(yè)服澆務(wù)企徹業(yè)要瞞求建什設(shè)單壇位配勉合對榮物業(yè)窩的共側(cè)用部繡位、崇共用鵲設(shè)施盯設(shè)備授進行潛查驗趴，確由認存期在問兇題，山要求夕建設(shè)答單位迷對存腿在問伍題提早出解切決辦妙法。榜第2既9條汗輝前期厭物業(yè)齒服務(wù)種合同脂簽訂充后，發(fā)提示浴物業(yè)躍服務(wù)頌企業(yè)李要求董建設(shè)傷單位孔對上扭述查裁驗結(jié)繁果、脆存在宗問題漂等簽雜訂確湊認書其，作毫為界木定各韻自在夸開發(fā)遷建設(shè)感和物扮業(yè)管電理方軋面承年擔責慨任的揪依據(jù)號。義第3陵0條桌觸幫助井物業(yè)播服務(wù)葡企業(yè)松草擬渠或?qū)徃徊閿M肅與購太房者奉收房勺時簽吹訂的朋前期覆物業(yè)雀服務(wù)藝合同統(tǒng)，前址期物販業(yè)服行務(wù)合芽同的布主要奪內(nèi)容蚊可參骨見本艘指引衡10倒.2桂。叨第3渾1條森殲提示已物業(yè)泊服務(wù)唐企業(yè)陣，根初據(jù)有客關(guān)規(guī)犯定，論業(yè)主扣選聘遠新的宋物業(yè)皆服務(wù)睜人后兇，其方與建煮設(shè)單錄位簽蒜訂的倘前期喇物業(yè)截服務(wù)秧合同尾終止賓。早第3龍2條錯窗提示互物業(yè)穿服務(wù)兩企業(yè)唉，前界期物暴業(yè)服紹務(wù)合從同終冒止后挖，應(yīng)詳將本渣指引價第2帥2條割所述偵資料景及物淡業(yè)管驕理用屢房等街移交浙業(yè)主場委員擁會，貞并在作業(yè)主尋委員薦會的榮主持發(fā)下，旅做好笛與新的的物但業(yè)服肚務(wù)人稿的交桂接工付作。柜第二綿節(jié)腸律師救為物撐業(yè)服堪務(wù)企灘業(yè)提菠供約兩期物格業(yè)管妥理法耽律服訪務(wù)第33條

律師應(yīng)當為物業(yè)服務(wù)人獲得選聘進行程序的合法性審查，獲選聘的物業(yè)服務(wù)人應(yīng)經(jīng)過專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意才能與業(yè)主委員會簽訂物業(yè)服務(wù)合同。第34條

物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容（可參考建設(shè)部示范文本）34.1物業(yè)服務(wù)合同的主要條款：(1)雙方當事人的姓名或名稱、住所。(2)服務(wù)項目。即管理的房地產(chǎn)名稱、坐落位置、面積、四至界限。(3)服務(wù)內(nèi)容。即具體管理事項，例如：房屋的使用、維修、養(yǎng)護，消防、電梯、機電設(shè)備、路燈等公用設(shè)施的使用、維修、養(yǎng)護和管理。(4)服務(wù)費用。即物業(yè)服務(wù)人向業(yè)主或使用人收取的管理費。物業(yè)管理的收費情況比較復(fù)雜，不同的管理事項，收費標準也不同，有的收費項目是規(guī)章明確規(guī)定的，如季節(jié)性的供暖收費；有的收費項目是同業(yè)主委員會協(xié)商決定的，如停車場的停車費。(5)雙方的權(quán)利與義務(wù)。(6)違約責任。(7)其他事項。雙方可以約定其他未盡事項，如風險責任、調(diào)解與仲裁、合同的更改、補充、終止等。34.2業(yè)主委員會或業(yè)主大會的權(quán)利與義務(wù)(1)代表和維護業(yè)主的合法權(quán)益；經(jīng)常聽取業(yè)主的意見和建議，并及時將上述意見和建議反饋給物業(yè)服務(wù)人。(2)代表業(yè)主大會與物業(yè)服務(wù)人簽訂并執(zhí)行物業(yè)服務(wù)合同。(3)監(jiān)督業(yè)主遵守管理規(guī)約及物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的管理制度；采取措施督促業(yè)主按時交納物業(yè)管理公共服務(wù)費用。(4)審定物業(yè)服務(wù)人擬定的物業(yè)管理方案。(5)檢查監(jiān)督物業(yè)服務(wù)人管理工作的實施及制度的執(zhí)行情況。(6)審定物業(yè)服務(wù)人提出的物業(yè)服務(wù)年度計劃、財務(wù)預(yù)算及決算報告。(7)審批物業(yè)專項維修資金的使用預(yù)算，并監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備大中修、更新、改造的竣工驗收；審查物業(yè)服務(wù)人提供的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備大中修、更新、改造的書面報告。(8)應(yīng)在本合同約定的期限內(nèi)，向物業(yè)服務(wù)人移交有關(guān)資料。(9)協(xié)調(diào)、處理本合同生效前發(fā)生的管理遺留問題。(10)負責本物業(yè)專項維修資金的籌集，督促業(yè)主繳納物業(yè)專項維修資金。(11)業(yè)主委員會有權(quán)指定專業(yè)審計機構(gòu)，對本合同約定的物業(yè)管理公共服務(wù)費收支狀況進行審計。(12)經(jīng)專有部分占建筑總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，有權(quán)代表業(yè)主大會提前終止本合同。34.3物業(yè)服務(wù)公司的權(quán)利和義務(wù)(1)根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)及本合同的約定，制定物業(yè)服務(wù)方案。自主開展物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)活動。(2)對業(yè)主違反法規(guī)、規(guī)章的行為，提請有關(guān)部門處理。(3)按本合同的約定，對業(yè)主違反臨時管理規(guī)約或物業(yè)規(guī)章制度及相關(guān)管理規(guī)定的行為進行制止和處理。(4)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將本區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給第三方。(5)負責編制房屋及其附屬建筑物、構(gòu)筑物、設(shè)施、設(shè)備、綠化等的年度維修養(yǎng)護計劃和保修期滿后的大修、中修、更新、改造方案，經(jīng)業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)人雙方議定后由物業(yè)服務(wù)人組織實施。(6)向業(yè)主告知物業(yè)使用的有關(guān)規(guī)定，當業(yè)主裝修物業(yè)時，告知有關(guān)注意事項和禁止行為，與業(yè)主訂立書面約定，并負責監(jiān)督。(7)按養(yǎng)護計劃和操作規(guī)程，對房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備狀況進行檢查，發(fā)現(xiàn)安全隱患或險情及時排除。(8)負責每半年向全體業(yè)主公布一次物業(yè)服務(wù)費用收支賬目和物業(yè)專項維修資金使用情況；并將物業(yè)服務(wù)收費項目和收費標準以及向業(yè)主提供專項服務(wù)的收費項目和收費標準在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)以書面方式公示。(9)不得擅自在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)從事物業(yè)服務(wù)以外的經(jīng)營活動；不得在物業(yè)管理活動中侵犯業(yè)主的合法權(quán)益；應(yīng)合法、正確使用業(yè)主名冊，不得泄露業(yè)主隱私。(10)建立、妥善保管和正確使用本物業(yè)的管理檔案，并負責及時記載有關(guān)變更情況。(11)物業(yè)服務(wù)人必須在本合同終止時，向業(yè)主委員會移交管理用房及物業(yè)管理的全部檔案資料。第35條在新的物業(yè)服務(wù)公司取代原物業(yè)服務(wù)公司的情況下，如何順利交接往往是物業(yè)服務(wù)合同是否成功操作的關(guān)鍵，前期物業(yè)服務(wù)人往往會以各種理由不退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域。律師應(yīng)協(xié)助業(yè)主委員會、新的物業(yè)服務(wù)公司與原物業(yè)服務(wù)公司進行溝通，并可以請求政府有關(guān)部門指導(dǎo)、監(jiān)督。第36條

因業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費而向物業(yè)服務(wù)人提供催收法律服務(wù)。一般情況下，律師應(yīng)告知物業(yè)服務(wù)人先通過書面形式(如發(fā)律師函)的方式向業(yè)主催收，對個別業(yè)主可以進行訴訟，但訴訟不宜廣泛采用，否則會將物業(yè)服務(wù)人推向業(yè)主的對立面。應(yīng)提醒物業(yè)服務(wù)人注意留存相關(guān)催收的證據(jù)。第37條

律師應(yīng)當為物業(yè)服務(wù)人如何糾正建設(shè)單位、業(yè)主的其他違法行為提供法律幫助。對開發(fā)商許諾沒有到位的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)協(xié)助業(yè)主與開發(fā)商交涉；對于業(yè)主的違法行為，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)予勸阻，并向業(yè)主委員會和政府主管部門進行報告。第38條

物業(yè)服務(wù)公司簽訂和履行合同應(yīng)注意的其他問題38.1關(guān)于物業(yè)服務(wù)公司不履行合同、不完全履行合同的處理38.1.1《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第3條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護、管理和維護義務(wù)，業(yè)主請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)公開作出的服務(wù)承諾及制定的服務(wù)細則，應(yīng)當認定為物業(yè)服務(wù)合同的組成部分?！边@一司法解釋主要是為了解決目前物業(yè)管理中存在的物業(yè)服務(wù)公司服務(wù)不到位、不規(guī)范問題。38.1.2作為律師應(yīng)提醒物業(yè)公司兩點：(1)對物業(yè)管理公司管理不到位的，業(yè)主有權(quán)提起訴訟。(2)物業(yè)管理公司內(nèi)部的管理制度，包括服務(wù)細則、服務(wù)承諾等，構(gòu)成物業(yè)管理服務(wù)合同的組成部分，所以物業(yè)管理應(yīng)根據(jù)自己公司的實際情況來確定自己的管理制度，不能兌現(xiàn)的不宜形成書面的管理制度。但實際上，要求物業(yè)服務(wù)公司承擔任何形式的違約責任，都有一定的難度，因為物業(yè)管理不同于一般合同的履行，像買賣合同，標的明確具體，任何一方違約都是比較明顯的，但物業(yè)管理合同所指向的物業(yè)管理服務(wù)，是復(fù)雜而瑣碎的，讓業(yè)主委員會證實物業(yè)服務(wù)公司服務(wù)不到位，有一定的操作難度。38.2合同到期后不移交資料和不承認事實管理的問題38.2.1《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第10條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后，業(yè)主委員會請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域、移交物業(yè)服務(wù)用房和相關(guān)設(shè)施，以及物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料和由其代管的專項維修資金的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕退出、移交，并以存在事實上的物業(yè)服務(wù)關(guān)系為由，請求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)終止后的物業(yè)費的，人民法院不予支持?！?8.2.2對于業(yè)主委員會來說，如果有資料顯示開發(fā)商并未向業(yè)主提供《物業(yè)管理條例》第29條列明的資料，可以將物業(yè)公司作為被告，訴訟請求其移交資料。律師應(yīng)當提供物業(yè)服務(wù)公司：在業(yè)主委員會終止與物業(yè)服務(wù)公司的合同后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕退出、移交，并以存在事實上的物業(yè)服務(wù)關(guān)系為由，請求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)終止后的物業(yè)費的，人民法院不予支持。物業(yè)管理服務(wù)實踐中，存在兩種事實管理的情況：一是物業(yè)管理服務(wù)合同終止后，業(yè)主委員會未更換物業(yè)服務(wù)公司，物業(yè)管理公司也繼續(xù)提供服務(wù)，這種情況下的事實管理物業(yè)管理公司可以要求業(yè)主支付物業(yè)管理費。二是物業(yè)管理服務(wù)合同終止后，業(yè)主委員會重新聘請了物業(yè)服務(wù)公司，但原物業(yè)管理公司拒不退出，并以事實管理為由，要求業(yè)主支付物業(yè)管理費。對于第二種情況司法解釋明確規(guī)定管理，物業(yè)公司訴請支付物業(yè)管理費，法院可以不予支持。這一條規(guī)定可以很大程度上減少老“管家”落聘后拒不退出情況的出現(xiàn)。38.3物業(yè)管理服務(wù)合同無效的規(guī)定38.3.1按照《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題解釋》第2條規(guī)定：“符合下列情形之一，業(yè)主委員會或者業(yè)主請求確認合同或者合同相關(guān)條款無效的，人民法院應(yīng)予支持：(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)將物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服務(wù)一并委托他人而簽訂的委托合同；(二)物業(yè)服務(wù)合同中免除物業(yè)服務(wù)企業(yè)責任、加重業(yè)主委員會或者業(yè)主責任、排除業(yè)主委員會或者業(yè)主主要權(quán)利的條款。”38.3.2律師應(yīng)提示物業(yè)服務(wù)公司：物業(yè)管理服務(wù)合同中經(jīng)常出現(xiàn)的免除物業(yè)服務(wù)企業(yè)責任、加重業(yè)主委員會或者業(yè)主責任、排除業(yè)主委員會或者業(yè)主主要權(quán)利的條款有：(1)明確公益性收入歸物業(yè)管理公司所有的條款，按照《物權(quán)法》的規(guī)定，小區(qū)的停車、廣告費等公益性收入為全體業(yè)主所有，但有的開發(fā)商或物業(yè)管理公司往往利用自己的優(yōu)勢地位，或業(yè)主委員會法律知識的欠缺，將這塊收入約定直接歸物業(yè)管理公司或開發(fā)商所有，實際上這是無效約定。(2)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在履行合同過程中的免責條款，主要有物業(yè)管理公司在任何情況下對小區(qū)車輛的丟失、業(yè)主人向損害賠償不承擔法定的補充責任。(3)加大業(yè)主委員會的責任。有的物業(yè)公司在合同中約定業(yè)主委員會解釋本合同的，應(yīng)向物業(yè)公司支付30萬的違約金，業(yè)主支付物業(yè)管理費不足的，由公益性收入直接補貼物業(yè)公司等。(4)排除業(yè)主委員會權(quán)利的條款，主要包括物業(yè)服務(wù)公司對大額維修基金的使用有決定權(quán)，物業(yè)公司可以決定涉及全體業(yè)主利益的重大事項等。所以，物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同時應(yīng)注意這些條款。38.4關(guān)于業(yè)主拒交物業(yè)管理費及抗辯理由的解析38.4.1《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第6條規(guī)定：“經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持?！?8.4.2物業(yè)服務(wù)公司為小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)，根據(jù)權(quán)利與義務(wù)對等原則，業(yè)主應(yīng)支付物業(yè)管理服務(wù)費用。但在物業(yè)管理操作中，有時業(yè)主會以各種借口不交納物業(yè)管理費用。業(yè)主不交納物業(yè)管理費的理由有：(1)業(yè)主對拆遷安置不滿而拒不交納物業(yè)管理費的，由于原拆遷單位與物業(yè)服務(wù)公司不是同一單位，這種情況應(yīng)由業(yè)主找原拆遷單位解決。(2)業(yè)主搬入新房，認為房屋有質(zhì)量問題，如漏水、墻皮脫落、裂縫及其他屬于房地產(chǎn)開發(fā)商負責的問題，應(yīng)由業(yè)主向法院訴請開發(fā)商承擔責任。(3)他人在業(yè)主的房外堆放雜物，造成妨礙，業(yè)主應(yīng)向法院訴請妨礙人排除妨礙，物業(yè)公司只負有提示告知并維護小區(qū)環(huán)境整潔的義務(wù)，如物業(yè)服務(wù)公司在妨礙過程中無過錯或已經(jīng)盡了自己應(yīng)盡的義務(wù)，是不承擔責任的。(4)業(yè)主家中被盜、被搶以及其他刑事犯罪案件，在物業(yè)服務(wù)公司無過錯或已盡了自己應(yīng)盡的義務(wù)情況下是不承擔責任的。(5)就放棄共有權(quán)利作為抗辯理由的，主要是業(yè)主以自己未入住、未享用過小區(qū)公建配套為由而不交納物業(yè)管理費。律師應(yīng)明確告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，業(yè)主的這些抗辯一般是不成立的。38.5物業(yè)服務(wù)公司的補充責任38.5.1業(yè)主財產(chǎn)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)遭受他人的非法損害業(yè)主在小區(qū)或其管理的其他物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)財產(chǎn)遭受非法損害主要有以下兩種情況：(1)財產(chǎn)被盜竊或搶劫，包括車輛、室內(nèi)外的大、小物件、晾曬的衣物等。目前的情況看，小區(qū)車輛被盜是最為敏感的問題，物業(yè)在這一方面要加強防范。(2)財產(chǎn)被損壞，包括停放的車輛受第三人損壞，公共設(shè)施遭第三人破壞，業(yè)主的財產(chǎn)被毀壞等。有的小區(qū)由于建造的比較早，道路窄小，常發(fā)生車輛漆面受到刮劃甚至車輛碰撞的情況；有的物業(yè)管理的是露天商場，來往人員很多，常會發(fā)生公共設(shè)施被損害的情形。以上兩種情況，只要直接的責任人無法找到或無力賠償，物業(yè)公司未按照物業(yè)服務(wù)合同提供服務(wù)，管理上有明顯的疏漏，比如說保安脫崗，一般應(yīng)承擔相應(yīng)的補充責任。38.5.2業(yè)主或物業(yè)使用人在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)受人身傷害物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生人身傷害的案件也常見于報端，起因多是由于雞毛蒜皮的小事而斗嘴打架或業(yè)主之間積怨發(fā)生質(zhì)變而大動干戈。當然也不能排除有一些極端的情況，比如說搶劫殺人、聚眾斗毆的惡性刑事犯罪的發(fā)生。以上情況都可能會造成業(yè)主或租戶的人身傷害甚至致死，當然這種傷害有可能發(fā)生在業(yè)主之間、業(yè)主與非業(yè)主之間甚至業(yè)主與非進行服務(wù)工作時的物業(yè)服務(wù)人員之間。如果物業(yè)防范不力，未適當履行物業(yè)合同約定的安全保障義務(wù)，行為人又逃逸的，物業(yè)要承擔相應(yīng)的民事賠償責任。38.6物業(yè)服務(wù)公司專業(yè)分包風險的規(guī)避在物業(yè)管理當中，服務(wù)分包管理是一種常見的管理模式，物業(yè)服務(wù)公司往往會將部分服務(wù)管理項目分包給專業(yè)公司進行相對獨立的運作，例如：配電室設(shè)備維護、消防檢測以及專業(yè)的外墻清洗等。物業(yè)管理行業(yè)重組中的專業(yè)技術(shù)重組的產(chǎn)生，起初是在技術(shù)、資金、人才含量高的專業(yè)上發(fā)生的，如物業(yè)管理企業(yè)通常將機電、智能化、消殺等工作交給專業(yè)公司打理，而現(xiàn)在的專業(yè)化重組幾乎涵蓋了物業(yè)管理的全部專業(yè)，如清潔和綠化等。斤由于輝這些臨專業(yè)譽技術(shù)尤維護賤的行太業(yè)準遠入的動資格瞎獲取墾比較固困難財，承形接技揭術(shù)維幣護的沸分包丸公司躲多為欠設(shè)備廳系統(tǒng)胡建設(shè)州方承舞擔，早在行秧業(yè)資仗質(zhì)以昨及專哈業(yè)技齒術(shù)方澡面存勇在著綠技術(shù)茄壟斷閃。物拜業(yè)服蝴務(wù)公穴司在苦技術(shù)遍監(jiān)管覺方面機比較允吃力中，往學往會媽出現(xiàn)虜雙方躲角色水不明辟確的孟局面習，物唉業(yè)服盈務(wù)公濫司不蟲能很冶好的姐發(fā)揮億其總忠體協(xié)撥調(diào)、匪監(jiān)督構(gòu)管理產(chǎn)的權(quán)燥利。躺作為驕物業(yè)賊服務(wù)句公司鎖，要增減少游專業(yè)牙分包種的風賄險：管一是鴨通過皆詳細賢的合朱同條顛款與誠專業(yè)斤的分循包公澆司明薄確雙親方的勢權(quán)利演與義陰務(wù)，社要求嫌專業(yè)蜜公司呢按照柜法定同的操計作規(guī)宴程提侵供專超業(yè)的果服務(wù)拉，為妨了保葉護物脖業(yè)公蹤司和翼業(yè)主揚的權(quán)錯益，慨要求奔專業(yè)恥公司枝提供橫的服售務(wù)無請瑕疵移，如變果服遍務(wù)不秒到位湊、不暮專業(yè)饅，物炒業(yè)公毀司有能權(quán)按掌照合夫同約倘定要鈔求專塔業(yè)公縮司承今擔責掘任，頭直至菠解除申雙方隆的分抄包合偵同；面二是財通過殲統(tǒng)一輸著裝晌、統(tǒng)問一要桂求等庸方式受淡化題專業(yè)戀分包釋公司圓在小誦區(qū)的柄影響柱，防刃止物朋業(yè)服愧務(wù)公嫩司本苗身被標邊緣往化；動三是唱加強撒物業(yè)續(xù)服務(wù)遭公司掠的專頭業(yè)技倒能培軟訓。攻目前按，物仆業(yè)管宇理的偵技能蕉培訓雄主要悉集中傾于物揚業(yè)管虹理實嚷務(wù)以錢及相畏關(guān)技遙術(shù)工鍋種的賄實際裂操作喊培訓聾，而禮涉及細其他舒行業(yè)劍如消赴防檢秧測、街配電忽管理疊、電媽梯保蓄養(yǎng)等獻專業(yè)醋的技旱術(shù)管君理培段訓往昆往不幻被物串業(yè)管傲理人四員重撒視，偵認為朱這些箱工作御可由毫分包炮單位松進行冤管理刑，忽祖略了膛自身鹽管理辱權(quán)利餅的實凳施，劑使得吼物業(yè)躬公司堪本身路根本懇不具蹦備對床專業(yè)垮公司焦進行或管理上和監(jiān)芹督的畏能力欲。第三章律師辦理為業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會提供法律服務(wù)的業(yè)務(wù)第一節(jié)律師為業(yè)主大會的成立和業(yè)主委員會的選舉產(chǎn)生提供法律服務(wù)第39條

當建筑區(qū)劃內(nèi)入住率等達到規(guī)定的召開首次業(yè)主大會會議的條件時，應(yīng)提示業(yè)主督促建設(shè)單位按照規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)，提示業(yè)主按照相關(guān)規(guī)定成立首次業(yè)主大會會議籌備組。第40條

首次業(yè)主大會會議籌備組組成后，律師為籌備組提供法律服務(wù)。40.1籌備工作的主要內(nèi)容為：（1)確定召開首次業(yè)主大會會議的形式；（2)確認業(yè)主身份；（3)確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點和內(nèi)容；（4)確定業(yè)主委員會委員候選人人數(shù)和產(chǎn)生辦法，組織業(yè)主自薦或推薦產(chǎn)生業(yè)主委員會候選人；（5)擬訂《業(yè)主大會議事規(guī)則》（草案）、《管理規(guī)約》（草案）、《業(yè)主委員會章程》（草案）等文件。（6)其他召開業(yè)主大會會議應(yīng)準備的事項。40.2幫助草擬或?qū)彶椤稑I(yè)主大會議事規(guī)則》、《管理規(guī)約》、《業(yè)主委員會章程》等需要在大會上通過的文件。第41條

業(yè)主大會與業(yè)主大會會議41.1業(yè)主大會是由建筑區(qū)劃內(nèi)全體業(yè)主參加，依法成立的自治組織，是建筑區(qū)劃內(nèi)建筑物及其附屬設(shè)施的管理機構(gòu)。41.2業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。召開的條件由法律法規(guī)或業(yè)主議事規(guī)則規(guī)定。召開業(yè)主大會會議，應(yīng)當于會議召開15日以前通知全體業(yè)主。住宅小區(qū)的業(yè)主大會會議，應(yīng)當同時告知相關(guān)的居民委員會。41.3業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式，但應(yīng)當有建筑區(qū)劃內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。41.4業(yè)主大會決議分為普通決議和特別決議。業(yè)主大會作出普通決議，應(yīng)當經(jīng)建筑區(qū)劃內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主通過。業(yè)主大會作出特別決議，應(yīng)當經(jīng)建筑區(qū)劃內(nèi)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主通過。41.5業(yè)主人數(shù)及面積的具體計算如下：業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計算，一個專有部分按一人計算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算；總?cè)藬?shù)，按照前項的統(tǒng)計總和計算?！段餀?quán)法》第76條第2款和第80條規(guī)定的專有部分面積和建筑物總面積，可以按照下列方法認定：專有部分面積，按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算；尚未進行物權(quán)登記的，暫按測繪機構(gòu)的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算；建筑物總面積，按照前項的統(tǒng)計總和計算。41.6下列事項由業(yè)主大會以普通決議通過：(1)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；(2)制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約；(3)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；(4)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；(5)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。41.7下列事項由業(yè)主大會以特別決議通過：(1)籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；(2)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施。第42條業(yè)主委員會42.1業(yè)主委員會由業(yè)主大會從全體業(yè)主中選舉產(chǎn)生，是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，對業(yè)主大會負責，受全體業(yè)主監(jiān)督。業(yè)主委員會應(yīng)當自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。42.2業(yè)主委員會的職責：(1)

召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；(2)代表業(yè)主與選聘的物業(yè)服務(wù)人簽訂物業(yè)服務(wù)合同；(3)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)人履行物業(yè)服務(wù)合同；(4)監(jiān)督管理規(guī)約的實施；(5)業(yè)主大會賦予的其他職責。

第43條為“破解”小區(qū)業(yè)主大會召開難問題，律師可以提出以下建議：43.1應(yīng)在法律規(guī)定業(yè)主大會的相關(guān)制度內(nèi)，選擇可操作性的方式、方法召開業(yè)主大會，比如說就業(yè)主大會的召開形式而言，盡量采用書面征求意見的方式召開業(yè)主大會，在大型社區(qū)，盡量采用業(yè)主代表或業(yè)主小組代表人的方式收集業(yè)主的意見。業(yè)主大會同時采用以下形式進行表決：(1)設(shè)投票箱。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)設(shè)投票箱，由業(yè)主自行將個人意見投入投票箱內(nèi)，經(jīng)業(yè)主委員會（換屆工作小組）統(tǒng)計匯總，公布表決結(jié)果。(2)專人送達、回收意見。由業(yè)主委員會（換屆工作小組）組織有關(guān)人員逐戶派發(fā)、回收業(yè)主意見，經(jīng)業(yè)主委員會（換屆工作小組）統(tǒng)計匯總，公布表決結(jié)果。(3)通過業(yè)主提供的電子郵箱地址向表決專用電子郵箱發(fā)送電子郵件。(4)。(5)公告。(6)其他形式。43.2在業(yè)主大會議事規(guī)則中盡量規(guī)定一些實用性的有關(guān)業(yè)主大會召開的制度，業(yè)主大會議事規(guī)則是小區(qū)業(yè)主大會、業(yè)主委員會活動的“根本大法”，規(guī)定了業(yè)主大會的基本制度，將業(yè)主大會召開的一些制度寫進議事規(guī)則，作為首次業(yè)主大會以后再召開業(yè)主大會的準則，可以有效減少業(yè)主大會召開過程中一些障礙性因素，比如說將在規(guī)定時間內(nèi)“不表態(tài)視為同意”寫進規(guī)則，就可以大大減少業(yè)主大會的召開時間，將電子郵件、等方式送達業(yè)主征求意見表寫進規(guī)則，也可以及時回收業(yè)主的意見等。43.3通過第三方介入召開業(yè)主大會。業(yè)主大會一般是由業(yè)主委員會召集召開的，在目前情況下，業(yè)主委員會難以做到職業(yè)化，業(yè)主委員會成員都有固定的工作，不太可能有較多的時間和精力投入到小區(qū)的公共事務(wù)中去，所以通過第三方介入的方式召開業(yè)主大會可以大大節(jié)省業(yè)主委員會成員的時間成本，保障業(yè)主大會的順利召開。通過第三方介入的方式主要有：業(yè)主委員會通過其專職秘書來組織業(yè)主大會召開的文件的準備、征詢表的發(fā)放與回收等；通過中介機構(gòu)，包括律師事務(wù)所來全程負責業(yè)主大會的召開，在上海、深圳等一些大城市，已經(jīng)出現(xiàn)專門為業(yè)主委員會服務(wù)的中介公司和專業(yè)律師。第44條律師協(xié)助起草或?qū)彶椤稑I(yè)主大會議事規(guī)則》44.1《業(yè)主大會議事規(guī)則》的性質(zhì)是建筑區(qū)劃內(nèi)業(yè)主大會活動的程序規(guī)則。44.2《業(yè)主大會議事規(guī)則》的主要內(nèi)容：(1)業(yè)主大會的議事方式；(2)業(yè)主大會的表決程序；(3)業(yè)主委員會的組成及任期；(4)印章的使用與管理；(5)業(yè)主委員會活動經(jīng)費的籌集和使用。44.3《業(yè)主大會議事規(guī)則》通過、生效的原則：應(yīng)經(jīng)建筑區(qū)劃內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意才能生效。44.4《業(yè)主大會議事規(guī)則》制定中應(yīng)注意的事項：(1)充分考慮建筑區(qū)劃內(nèi)業(yè)主構(gòu)成的實際情況，使制定的議事規(guī)則具有可操作性。(2)內(nèi)容不得違反法律、法規(guī)的規(guī)定，不得侵犯業(yè)主的合法權(quán)益。第45條律師協(xié)助起草或?qū)彶椤豆芾硪?guī)約》45.1《管理規(guī)約》的性質(zhì)。其性質(zhì)是對全體業(yè)主具有約束力的、業(yè)主參與物業(yè)管理的權(quán)利義務(wù)及活動的行為守則。45.2《管理規(guī)約》的主要內(nèi)容：(1)物業(yè)的基本情況；(2)業(yè)主使用物業(yè)的方式及具體要求；(3)業(yè)主參與本建筑區(qū)劃物業(yè)管理的權(quán)利及應(yīng)承擔的義務(wù)；(4)物業(yè)管理活動中各種費用的交納及分攤方式；(5)建筑物及其附屬設(shè)施的費用分攤、收益分配方式；(6)管理規(guī)約的修改程序、通過、生效的原則；(7)違反規(guī)約的責任；(8)業(yè)主認為需要約定的其他事項。45.3《管理規(guī)約》通過、生效的原則：應(yīng)經(jīng)建筑區(qū)劃內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意才能生效。45.4制定《管理規(guī)約》應(yīng)注意的事項：(1)制定的內(nèi)容不得違反法律、法規(guī)的規(guī)定，不得超越業(yè)主自治權(quán)的范圍，不得侵害業(yè)主的合法權(quán)益。(2)條款內(nèi)容應(yīng)盡量具體明確，具有可操作性。第二節(jié)律師辦理為業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會運作提供法律服務(wù)的業(yè)務(wù)第46條告知業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。第47條

業(yè)主決定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理的，律師應(yīng)幫助草擬或?qū)彶檎袠朔桨傅任募?。招標文件的主要?nèi)容基本與本指引10.1所述相同。應(yīng)提醒業(yè)主將《管理規(guī)約》作為招標文件的附件提交。第48條

在選聘新物業(yè)公司時，律師應(yīng)提醒注意以下問題：更換物管公司要半數(shù)以上業(yè)主通過，且通過業(yè)主物業(yè)面積也過半數(shù)，即“雙多數(shù)”，才可執(zhí)行。業(yè)主委員會是代表小區(qū)產(chǎn)權(quán)人、使用人利益，負責監(jiān)督檢查小區(qū)物業(yè)管理工作的全體業(yè)主的執(zhí)行機構(gòu)，是解決小區(qū)物業(yè)管理問題的關(guān)鍵，更換物管公司必須由業(yè)主委員會組織業(yè)主召開業(yè)主大會，在保證廣大產(chǎn)權(quán)人、使用人支持的前提下形成決議，并且要半數(shù)以上的產(chǎn)權(quán)人通過該決議方可執(zhí)行。只有這樣才使更換物業(yè)公司的行動具備充分的群眾基礎(chǔ)和法律依據(jù)。交接時各方關(guān)系一定要理順。物業(yè)服務(wù)公司更換是一項極為困難并具有一定風險的工作。在有些小區(qū)就出現(xiàn)過原物管公司拒不撤出小區(qū)，新的物管公司無法進入的現(xiàn)象。所以在更換前一定要先處理好和相關(guān)單位的關(guān)系，包括發(fā)展商、業(yè)主委員會、原物管企業(yè)、新物管企業(yè)間的關(guān)系，使其盡可能取得一致性意見，對于順利更換，尤為重要。律師可以提供法律支持，請物管顧問、財務(wù)顧問提供專業(yè)支持，請政府主管部門提供政策支持，取得指導(dǎo)、支持，不可忽視。另外，業(yè)主委員會選聘新的物業(yè)服務(wù)公司，并不要求通過招投標方式選聘，法規(guī)只要求在前期物業(yè)管理期間住宅物業(yè)開發(fā)商要進行招標選擇物業(yè)公司。第49條業(yè)主選聘物業(yè)服務(wù)公司后，律師應(yīng)幫助起草或?qū)彶槲飿I(yè)服務(wù)合同。合同主要內(nèi)容可參考建設(shè)部《物業(yè)服務(wù)合同示范文本》。為盡量避免糾紛產(chǎn)生后責任承擔問題，律師可建議將管理服務(wù)的具體承諾、投標書、委托管理的構(gòu)成明細等作為合同的附件，建議簽訂補充協(xié)議約定服務(wù)質(zhì)量階段考評、約定后合同義務(wù)。第50條

律師應(yīng)提醒業(yè)主大會、業(yè)主委員會，業(yè)主大會會議的召開、涉及共有和共同管理權(quán)利事項的決議，應(yīng)按照法律、法規(guī)、管理規(guī)約規(guī)定的程序及通過、生效的原則進行，決議的內(nèi)容不得違反法律、法規(guī)的規(guī)定，不得侵害業(yè)主的合法權(quán)益。第51條

律師應(yīng)幫助業(yè)主委員會起草或?qū)彶橛嘘P(guān)物業(yè)管理方面的材料、文件。第52條律師關(guān)于業(yè)主“自治”存在問題的提醒52.1業(yè)主的“散戶”狀態(tài)，是自治管理中的普遍問題業(yè)主普遍對業(yè)主自治管理缺乏認識，特別是工作忙、生活節(jié)奏緊張的年輕人更無暇顧及，難以通過定期、書面的系統(tǒng)方式進行溝通，給業(yè)主自治管理帶來操作上的不便。52.2業(yè)主委員會作為執(zhí)行機關(guān)，自身的問題往往會成為自治管理的障礙在推行業(yè)主自治過程中，也肯定會有害群之馬，怎樣規(guī)范和監(jiān)督業(yè)主委員會行使業(yè)主賦予的執(zhí)行機關(guān)權(quán)利，是業(yè)主必須面對和思考的。52.3目前的勞動用工制度、稅收制度、財務(wù)制度也是業(yè)主推行自治管理的障礙就勞動用工制度而言，業(yè)主大會、業(yè)委會作為社會團體法人的資格沒有明確，也沒有組織機構(gòu)代碼證。因為，不能直接以自己的名義聘用人員，也無法為員工交納社會保險。所以，業(yè)主要想有效自治，必須明確業(yè)委會的法律地位。由于業(yè)主委員會的法律地位不明確，有關(guān)的稅收制度、財務(wù)制度也幾近空白。第四章物業(yè)專項維修資金(基金)第一節(jié)物業(yè)專項維修資金的交納與續(xù)籌第53條

新建商品住宅首期維修資金的交納房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在辦理房地產(chǎn)初始登記前，交納其應(yīng)交部分的維修基金；購房人在辦理房地產(chǎn)變更登記之前（辦理“小產(chǎn)權(quán)證”）之前，交納其應(yīng)交部分的維修資金；業(yè)主大會成立時尚未出售的商品住宅，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在業(yè)主大會成立之日起15日內(nèi)，將未出售商品住宅購房人應(yīng)交部分存入業(yè)主委員會開戶銀行。鑒于目前各地基本已制定專項維修資金的使用管理辦法，故在實踐中應(yīng)依當?shù)氐木唧w規(guī)定執(zhí)行。第54條

專項維修資金的其他來源根據(jù)有關(guān)規(guī)定，小區(qū)的經(jīng)營性收益應(yīng)納入業(yè)主大會賬戶管理，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可依有關(guān)規(guī)定和業(yè)主大會決議提取一定比例的管理費用，該類收益主要用于補充專項維修資金。第55條

專項維修資金的交割與再次籌集商品住宅轉(zhuǎn)讓時，原業(yè)主交納的維修資金剩余款額，由住宅受讓人向原業(yè)主支付；住宅轉(zhuǎn)讓合同或者轉(zhuǎn)讓當事人另有約定的，從其約定。專項維修資金余額不足首次籌集資金總額的30%時，經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意可以續(xù)籌。再次籌集后的維修資金余額，不得少于首期維修資金中購房人交納的數(shù)額。第二節(jié)物業(yè)專項維修資金的使用第56條物業(yè)專項維修資金的管理56.1根據(jù)建設(shè)部有關(guān)規(guī)定，資金由物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門代為監(jiān)管；業(yè)主大會成立后，由區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門將資金本息劃轉(zhuǎn)至業(yè)主大會按規(guī)定設(shè)立的維修資金賬戶，由業(yè)主大會按規(guī)定管理和使用。56.2維修資金實行屬地開戶原則，業(yè)主大會應(yīng)在物業(yè)所在行政區(qū)內(nèi)具有業(yè)務(wù)辦理資格的銀行分支機構(gòu)辦理專用存款賬戶。56.3住宅共用部位、共用設(shè)備、物業(yè)管理區(qū)域公共設(shè)施的維修、更新費用支出，符合規(guī)定的，可以按規(guī)定的流程支用維修資金。由政府行政主管部門進行指導(dǎo)與監(jiān)管。第57條物業(yè)專項維修資金的使用程序根據(jù)法律規(guī)定，專項維修資金的使用和續(xù)籌方案，必須經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意。涉及單幢房屋大修或者專項維修、更新、改造的，應(yīng)當經(jīng)該幢房屋全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上同意，但不得與業(yè)主大會對全體共有部分作出的決定相抵觸。實際操作中，為提高管理效率，降低管理成本，業(yè)主大會可將一定金額范圍內(nèi)維修資金使用的決策權(quán)力，經(jīng)法定程序后授予業(yè)主委員會。第58條

物業(yè)專項維修資金的使用范圍58.1維修資金專項用于保修期滿后共用部位、共用設(shè)備和物業(yè)管理區(qū)域公共設(shè)施的維修、更新和改造，不得挪作他用。共用部位：是指整幢房屋業(yè)主共同使用的樓梯間、水泵間、電表間、電梯間、分線間、電梯機房、走廊通道、門廳、傳達室、內(nèi)天井以及房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、梁、柱、樓板、屋頂?shù)龋⑼鈮γ?、走廊墻和墻外粉飾等。共用設(shè)備：是指整幢房屋業(yè)主共同使用的上下水管道、落水管、垃圾通道、水箱、蓄水池、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、樓道內(nèi)照明線路設(shè)備、郵政信箱、避雷裝置、樓道內(nèi)消防設(shè)備及安全監(jiān)控設(shè)備。公共設(shè)施：是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共同使用的公共綠地、道路、小區(qū)內(nèi)上下水管道、溝渠、池、路燈、窨井、化糞池、垃圾箱（房）、消防設(shè)備及安全監(jiān)控設(shè)備、公共設(shè)施（設(shè)備）使用的房屋及非經(jīng)營性車庫、車場、公益性文體設(shè)施等。58.2住宅共用部位、共用設(shè)備和物業(yè)管理區(qū)域公共設(shè)施屬于人為損壞的，其維修、更新改造費用應(yīng)當由責任人承擔。業(yè)主不能將分戶內(nèi)的維修資金隨意取出。58.3日常綠化養(yǎng)護費、水箱清洗費、公用照明和共用設(shè)備能耗和養(yǎng)護費等應(yīng)納入日常物業(yè)管理服務(wù)收費范圍，不能在商品住宅專項維修資金中列支。第59條物業(yè)專項維修資金的分攤規(guī)則物業(yè)維修、更新、改造的費用，按照下列規(guī)定承擔：(1)專有部分的所需費用，由擁有專有部分的業(yè)主承擔；(2)部分共用部分的所需費用，由擁有部分共用部分的業(yè)主按照各自擁有的房屋建筑面積比例共同承擔；(3)全體共用部分的所需費用，由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主按照各自擁有的房屋建筑面積比例共同承擔。部分共用部分、全體共用部分的維修、更新、改造費用在專項維修資金中列支。第60條

維修基金使用“僵局”的處理按照《物權(quán)法》的規(guī)定，使用維修資金應(yīng)該通過絕對多數(shù)業(yè)主的同意，即專有部分占建筑面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意。這個規(guī)定卻讓維修資金在使用上陷入了僵局。打破這樣的僵局，按照《物權(quán)法》撤銷權(quán)的規(guī)定，業(yè)主可以以“該決定侵害自己合法權(quán)益”為由，向法院提出訴訟要求對不使用維修基金的決議予以撤銷，但由于目前業(yè)主的撤銷權(quán)訴訟尚不成熟，實際操作存在一定難度。最為有效的方式就是在《業(yè)主大會議事規(guī)則》的制訂中，應(yīng)該有對此類問題的預(yù)防機制，對出現(xiàn)類似問題如何解決，進行提前約定，特別是關(guān)于業(yè)主委員會小額使用維修基金的授權(quán)規(guī)定。另外，律師應(yīng)提醒在物業(yè)管理表決中，并不是所有的表決都是要全體業(yè)主的2/3，比如說某棟樓電梯的維修，只要該棟樓業(yè)主的2/3，且同意業(yè)主的面積也占2/3同意即可。第五章物業(yè)管理糾紛第一節(jié)物業(yè)管理糾紛范圍、分類及特點第61條

物業(yè)管理糾紛的表現(xiàn)形式：對人防、地下車庫、綠地、停車場權(quán)屬不明而引發(fā)的業(yè)主、業(yè)主委員會與開發(fā)商的糾紛；因業(yè)主拖欠物業(yè)管理費而引發(fā)的糾紛；因違法動用維修資金而產(chǎn)生的糾紛；業(yè)主之間因相鄰權(quán)而引發(fā)的糾紛；小區(qū)發(fā)生被盜、搶劫等行政治安或刑事案件而產(chǎn)生的糾紛。第62條

物業(yè)管理糾紛分類按照糾紛中的基本權(quán)利性質(zhì)和特點的不同，可以將物業(yè)管理糾紛劃分為以下幾類：62.1物業(yè)管理產(chǎn)權(quán)類糾紛。主要是物業(yè)所有權(quán)方面的業(yè)主專有權(quán)與業(yè)主共有權(quán)轄屬范圍的確認糾紛，業(yè)主共有權(quán)與托付物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)經(jīng)營管理權(quán)行使之間的權(quán)限劃分和確認糾紛，業(yè)主團體共有權(quán)與開發(fā)經(jīng)營者的權(quán)屬糾紛。常見的有個別業(yè)主侵占公共區(qū)域、業(yè)主委員會與開發(fā)商的車庫之爭等。62.2物業(yè)管理債權(quán)類糾紛。主要是與物業(yè)管理服務(wù)有關(guān)的合同之債、侵權(quán)之爭等債權(quán)、債務(wù)關(guān)系糾紛。例如小區(qū)的業(yè)主拖欠物業(yè)管理費、車輛的保管糾紛等。62.3物業(yè)管理行政權(quán)類糾紛。主要是物業(yè)管理行政主管機關(guān)和其他有關(guān)行政部門在行使職權(quán)的具體行政行為中與行政相對人之間發(fā)生的行政權(quán)限和行政權(quán)行使是否違法、是否得當?shù)臓巿?zhí)。目前常見的這類糾紛有行政執(zhí)法部門對違章建筑的處理，業(yè)主對街道、房地產(chǎn)主管部門對業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)指導(dǎo)與監(jiān)督的不滿。62.4物業(yè)管理自治權(quán)類糾紛。主要是業(yè)主、物業(yè)使用權(quán)人、業(yè)主大會、業(yè)主委員會業(yè)主團體在民主自治權(quán)益方面發(fā)生的糾紛。例如業(yè)主不執(zhí)行管理規(guī)約的有關(guān)規(guī)定或不執(zhí)行業(yè)主會議對維修資金的分攤決定而引起的糾紛。另外，按糾紛所屬的法律性質(zhì)不同，可以將物業(yè)管理糾紛劃分為民事糾紛、行政糾紛和刑事糾紛。第63條物業(yè)管理糾紛的特點63.1物業(yè)管理糾紛具有連續(xù)性從物業(yè)管理糾紛的產(chǎn)生的原因及表現(xiàn)形式上看，物業(yè)管理糾紛與開發(fā)商密不可分，比如說房子質(zhì)量問題、車位之爭、配套不到位等，特別是在目前的情況下，物業(yè)管理公司與開發(fā)商之間關(guān)系的特殊，一旦發(fā)生物業(yè)管理糾紛，開發(fā)商也有一定的責任。63.2物業(yè)管理糾紛具有多樣性，物業(yè)管理費糾紛居首位物業(yè)管理糾紛法律關(guān)系非常復(fù)雜。既有涉及民事、經(jīng)濟、刑事法律關(guān)系的糾紛，又有涉及業(yè)主團體經(jīng)濟事務(wù)和社會事務(wù)民主自治法律關(guān)系的糾紛。這種糾紛既有物業(yè)管理公司與業(yè)主之間、業(yè)主與業(yè)主之間、物業(yè)管理公司與開發(fā)商之間、業(yè)主與業(yè)主委員會之間的平等的民事糾紛，也有因行政主管部門的行政管理行為所引發(fā)的糾紛。就民事訴訟來講，可劃分為合同糾紛和侵權(quán)糾紛。(1)物業(yè)管理合同糾紛。主要有：物業(yè)服務(wù)公司向業(yè)主、使用者追索物業(yè)管理費糾紛，這類糾紛最常見、數(shù)量也最多，大致占物業(yè)管理糾紛案件總量的70%~80%；業(yè)主要求物業(yè)服務(wù)公司提高服務(wù)質(zhì)量、履行管理職責的糾紛；業(yè)主或業(yè)主委員會選聘、解聘物業(yè)管理公司產(chǎn)生的糾紛。(2)物業(yè)管理侵權(quán)糾紛。主要有：業(yè)主財產(chǎn)損失賠償糾紛；小區(qū)公用設(shè)施傷人的賠償糾紛；建筑物共用部分的權(quán)屬、管理使用、收益歸屬的糾紛；業(yè)主擅自改變房屋、配套設(shè)施的結(jié)構(gòu)、外觀，亂搭亂建，隨意占用、破壞綠化、污染環(huán)境，噪聲擾民引起的糾紛等。63.3物業(yè)管理糾紛具有易發(fā)性和涉眾性在物業(yè)管理服務(wù)的提供和交易過程中，容易發(fā)生對服務(wù)質(zhì)量好壞、滿意與否的爭執(zhí)，比如說最常見的業(yè)主拖欠物業(yè)管理費案件。由于物業(yè)管理所執(zhí)行的事務(wù)大多是涉及業(yè)主團體公共利益甚至社會公共利益，所以一旦發(fā)生糾紛，往往是集體爭執(zhí)、甚至集體訴訟，通常是物業(yè)管理費的交納、物業(yè)管理質(zhì)量等涉及小區(qū)全體業(yè)主利益的共性問題，而業(yè)主多處于同一背景，會形成共同的利益圈。在發(fā)生糾紛時，業(yè)主對糾紛達成一定共識，會通過群體性行為的方式進行訴訟。第二節(jié)物業(yè)管理糾紛的處理第64條

處理物業(yè)管理糾紛的原則64.1及時原則無論是民事爭議還是行政爭議，由于物業(yè)管理糾紛涉及面廣，行政機關(guān)和司法機關(guān)在處理這一類糾紛時應(yīng)當及時，不宜讓矛盾長期存在，日益激化。64.2合法原則在處理物業(yè)管理糾紛時，要注意法律的正確適用，特別是物業(yè)管理有關(guān)的法律、法規(guī)變化較快，處理物業(yè)管理糾紛不能與新的法律、法規(guī)相悖。64.3公平合理原則在處理物業(yè)管理糾紛時，要分清是非和責任，要使責任的承擔適當，使責任人心服口服。第65條處理物業(yè)管理糾紛的方式有協(xié)商、調(diào)解、仲裁、訴訟四種。第66條

物業(yè)管理糾紛中的違法行為及法律責任66.1業(yè)主的違法行為及其法律責任66.1.1業(yè)主的違法行為主要體現(xiàn)在：（1）擅自改變小區(qū)內(nèi)土地用途的；（2）擅自改變房屋、配套設(shè)施的用途、結(jié)構(gòu)、外觀、毀損設(shè)備、設(shè)施、危及房屋安