青島國際貿(mào)易中心建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告書

青島國際貿(mào)易中心可行性研究報(bào)告--目錄第一章總論 1第一節(jié)項(xiàng)目概況 1第二節(jié)可行性研究報(bào)告編制依據(jù) 4第三節(jié)項(xiàng)目建設(shè)的背景和必要性 4第二章市場需求分析 8第一節(jié)青島市概況 8第二節(jié)青島市房地產(chǎn)綜合分析 9第三節(jié)青島市住宅市場分析 18第四節(jié)青島市寫字樓市場分析 27第五節(jié)青島市酒店式公寓市場分析 36第六節(jié)青島市酒店供需市場分析 39第七節(jié)青島市商業(yè)零售市場分析 41第八節(jié)國內(nèi)外代表城市房地產(chǎn)市場分析 46第九節(jié)項(xiàng)目的優(yōu)劣勢分析 52第三章項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模 57第四章建設(shè)場址及條件 59第一節(jié)建設(shè)場址 59第二節(jié)建設(shè)條件 60第五章總體規(guī)劃建設(shè)方案 65第一節(jié)設(shè)計(jì)依據(jù) 65第二節(jié)設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想與原則 65第三節(jié)規(guī)劃建設(shè)方案 66第四節(jié)公用工程 71第六章環(huán)境保護(hù)、節(jié)能與節(jié)水 77第一節(jié)環(huán)境保護(hù) 77第二節(jié)節(jié)能 78第三節(jié)節(jié)水措施 79第七章勞動(dòng)安全、衛(wèi)生和消防 81第一節(jié)勞動(dòng)安全與衛(wèi)生 81第二節(jié)消防設(shè)施 81第八章組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置 82第九章項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃安排 83第十章投資估算和資金籌措 84第一節(jié)投資估算 84第二節(jié)資金籌措及使用計(jì)劃 86第十一章經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià) 87第一節(jié)評(píng)價(jià)說明及財(cái)務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 87第二節(jié)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析與評(píng)價(jià) 89第十二章結(jié)論與建議 92第一節(jié)結(jié)論 92第二節(jié)建議 92附圖：1、總平面布置圖2、西立面圖3、北立面圖4、沿海岸鳥瞰圖附件一：1、青島國際貿(mào)易中心A區(qū)投資與經(jīng)濟(jì)分析報(bào)告2、青島國際貿(mào)易中心B區(qū)投資與經(jīng)濟(jì)分析報(bào)告3、青島國際貿(mào)易中心C區(qū)投資與經(jīng)濟(jì)分析報(bào)告附件二：1、青島中某某能置業(yè)有限公司營業(yè)執(zhí)照2、青島中某某能置業(yè)有限公司房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書3、青島市發(fā)展和改革委員會(huì)《關(guān)于青島國際貿(mào)易中心項(xiàng)目核準(zhǔn)的批復(fù)》（青發(fā)改財(cái)貿(mào)[2006]311號(hào)）4、《中華人民共和國建設(shè)用地規(guī)劃許可證》（青規(guī)用地字[2006]22號(hào)）5、《中華人民共和國房地產(chǎn)權(quán)證》（青房地權(quán)市字第20062670號(hào)、第20062671號(hào)、第20062672號(hào)）第一章總論第一節(jié)項(xiàng)目概況一、項(xiàng)目名稱：青島國際貿(mào)易中心二、建設(shè)地址：青島市市南區(qū)香港中路8號(hào)三、建設(shè)單位：青島中某某能置業(yè)有限公司四、建設(shè)單位基本情況青島1111置業(yè)有限公司注冊(cè)成立于2005年9月22日，是由青島11實(shí)業(yè)股份有限公司和1111產(chǎn)業(yè)（集團(tuán)）有限公司共同出資組建的房地產(chǎn)公司，注冊(cè)地址位于青島市1111二路57號(hào)，法定代表人為司榮彬，注冊(cè)資本1億元人民幣。公司可控資金雄厚并涉足多個(gè)行業(yè)領(lǐng)域，擁有一大批房地產(chǎn)行業(yè)的精英人才，具備極其豐富的房地產(chǎn)操盤和控盤的經(jīng)驗(yàn)……。五、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及主要內(nèi)容青島國際貿(mào)易中心總占地面積18229.2平方米，規(guī)劃總建筑面積33.7萬平方米，其中：地上建筑面積26.5萬平方米，地下建筑面積7.2萬平方米。青島國際貿(mào)易中心由A區(qū)、B區(qū)、C區(qū)三組建筑構(gòu)成，其中：1、A區(qū)：位于山東路111號(hào)，占地面積5067.7平方米，規(guī)劃建筑面積10.52萬平方米，其中：商業(yè)裙房1.32萬平方米（1～5層），五星級(jí)酒店服務(wù)產(chǎn)權(quán)式國際公寓5.6萬平方米（6～40層），五星級(jí)產(chǎn)權(quán)式酒店1.6萬平方米（41～50層），地下商場、地下停車場、設(shè)備用房、地下人防等2萬平方米。2、B區(qū)：位于香港中路111號(hào)乙，占地面積6494.8平方米，規(guī)劃建筑面積11.2萬平方米，其中：商業(yè)裙房1.44萬平方米（1～5層），甲級(jí)寫字樓2.08萬平方米（6～18層），五星級(jí)產(chǎn)權(quán)式酒店5.12萬平方米（19～50層），地下商場、地下停車場、設(shè)備用房、地下人防等2.56萬平方米。3、C區(qū)：位于東海西路111號(hào)，占地面積6666.7方米，規(guī)劃建筑面積11.98萬平方米，其中：商業(yè)裙房1.44萬平方米（1～5層），商務(wù)住宅和公寓7.9萬平方米（6～42層），地下商場、地下停車場、設(shè)備用房、地下人防等2.64萬平方米。六、項(xiàng)目總投資及資金來源1、項(xiàng)目總投資初步測算，項(xiàng)目建設(shè)總投資為287996.82萬元，其中：土地成本95568萬元，建筑安裝工程費(fèi)用152140.12萬元，其他費(fèi)用22101.45萬元，預(yù)備費(fèi)用5227.25萬元，建設(shè)期利息12960萬元。分區(qū)計(jì)算投資，A區(qū)建設(shè)投資為92444.97萬元，B區(qū)建設(shè)投資為102485.07萬元，C區(qū)建設(shè)投資為93066.78萬元。2、資金來源項(xiàng)目建設(shè)所需資金287996.82萬元，擬通過以下渠道籌集：（1）建設(shè)單位青島中某某能置業(yè)有限公司自籌資金110000萬元；（2）申請(qǐng)銀行貸款或信托貸款100000萬元；（3）采取預(yù)售、招商引資、滾動(dòng)開發(fā)、購房者按揭貸款、VIP認(rèn)購等方式籌集資金77996.82萬元。七、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)匯總表序號(hào)項(xiàng)目單位總指標(biāo)A區(qū)指標(biāo)B區(qū)指標(biāo)C區(qū)指標(biāo)1占地面積平方米18229.25067.76494.86666.72建筑面積萬平方米33.7010.5211.211.983建設(shè)總投資萬元287996.8292444.97102485.0793066.784銷售收入萬元5535001841001912001782005銷售稅金及附加萬元30442.510125.51051698016土地增值稅萬元68139.3124169.4922187.9221781.97銷售利潤（稅前）萬元144781.3749996.0448363.0146422.328稅后利率萬元97003.5233497.3532403.2231102.959投資利潤率%50.2754.0847.1949.8810投資利稅率%84.5091.1879.1083.8211所得稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%24.6428.0923.9423.5912所得稅后投資回收期年3.1713所得稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（IC=10%）萬元4406116269141321345914所得稅前財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%36.6941.3634.7534.1815所得稅前投資回收期年2.892.842.942.9016所得稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（IC=10%）萬元79696285752603524885第二節(jié)可行性研究報(bào)告編制依據(jù)一、《投資項(xiàng)目可行性研究指南》（試用版）二、《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第二版）三、《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》四、《山東半島城市群總體規(guī)劃》五、《青島市城市總體規(guī)劃》六、青島市發(fā)展和改革委員會(huì)《關(guān)于青島國際貿(mào)易中心項(xiàng)目核準(zhǔn)的批復(fù)》（青發(fā)改財(cái)貿(mào)[2006]311號(hào)）七、《中華人民共和國建設(shè)用地規(guī)劃許可證》（青規(guī)用地字[2006]22號(hào)）八、《中華人民共和國房地產(chǎn)權(quán)證》（青房地權(quán)市字第20062670號(hào)、第20062671號(hào)、第20062672號(hào)）九、建設(shè)單位提供的其他資料第三節(jié)項(xiàng)目建設(shè)的背景和必要性一、項(xiàng)目建設(shè)的背景按照1111的通知精神，1111青島111療養(yǎng)院將第1111區(qū)內(nèi)約2公頃土地進(jìn)行公開招標(biāo)掛牌拍賣，青島1111置業(yè)有限公司以9億元中標(biāo)，2005年9月26日，1111與青島1111能置業(yè)有限公司簽定了“11土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同”，將該宗土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給青島1111置業(yè)有限公司。2006年3月9日，青島市規(guī)劃局以青規(guī)函業(yè)字[1111]1111號(hào)文，下達(dá)了該地塊的地上總建筑面積、層數(shù)、層高等規(guī)劃條件和指標(biāo)。2006年7月15日，青島市規(guī)劃局核發(fā)了該項(xiàng)目的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》（青規(guī)用地字[211111）；2006年7月29日，青島市國土資源和房屋管理局分三塊核發(fā)了該宗土地的《房地產(chǎn)權(quán)證》（青房地權(quán)市字第1112611、第11671號(hào)、第116267211號(hào)）；2006年8月3日，青島市發(fā)展和改革委員會(huì)《關(guān)于青島國際貿(mào)易中心項(xiàng)目核準(zhǔn)的批復(fù)》（青發(fā)改財(cái)貿(mào)[211]31111號(hào)）對(duì)該項(xiàng)目予以核準(zhǔn)立項(xiàng)。由此，青島中某某能置業(yè)有限公司決定利用該地塊地處青島CBD中心的優(yōu)勢，建設(shè)集辦公、酒店、公寓、住宅、商場等于一體的商務(wù)綜合性建筑——青島國際貿(mào)易中心。二、項(xiàng)目建設(shè)的必要性1、符合青島市城市總體規(guī)劃和樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃《青島市城市總體規(guī)劃》中提出：沿山東路、湛流干路圍繞市政府辦公區(qū)形成以行政辦公、商務(wù)商貿(mào)為主“城市主中心”，并作為青島市的中心商務(wù)區(qū)?！笆晃濉逼陂g，青島市市南區(qū)將進(jìn)一步明確東部、西部兩個(gè)功能區(qū)以樓宇經(jīng)濟(jì)為主的經(jīng)濟(jì)形態(tài)，嚴(yán)格控制土地使用方向，提高土地集約利用強(qiáng)度和單位土地產(chǎn)出效益，大力發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)。預(yù)計(jì)在未來5年里，集中建成一批智能化程度高、配套設(shè)施齊全的高檔商務(wù)樓宇，同時(shí)對(duì)現(xiàn)有設(shè)施陳舊、智能化程度低的樓宇實(shí)施升級(jí)工程，預(yù)期新增商務(wù)樓宇面積120萬平方米；以產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)、產(chǎn)業(yè)互補(bǔ)為主導(dǎo)，以適當(dāng)?shù)募?lì)政策為輔助，引導(dǎo)同一行業(yè)、功能相近的企業(yè)在樓宇內(nèi)聚集，形成專業(yè)樓宇和樓宇群，東部重點(diǎn)突出金融、總部、貿(mào)易物流等專業(yè)特色，西部重點(diǎn)突出航運(yùn)服務(wù)等專業(yè)特色；完善樓宇稅源綜合服務(wù)，確保樓宇企業(yè)稅收及時(shí)、按量落地，到“十一五”末，全區(qū)稅收過千萬元的樓宇爭取達(dá)到40座，樓宇稅收占全區(qū)總稅收超過60%；引導(dǎo)樓宇業(yè)主招大引強(qiáng)，重點(diǎn)引進(jìn)各類行政總部、銷售公司、采購公司、財(cái)務(wù)公司、研發(fā)中心等總部型企業(yè)，使樓宇成為總部聚集地，預(yù)期全區(qū)樓宇企業(yè)總數(shù)達(dá)到1萬家，總部型企業(yè)達(dá)到500家。因此，青島國際貿(mào)易中心的建設(shè)，有利于提高城市稀缺土地的集約利用率，發(fā)揮企業(yè)的集聚效應(yīng)，符合青島市發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)的規(guī)劃。2、有利于促進(jìn)青島市樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，帶動(dòng)周邊商業(yè)的繁榮所謂樓宇經(jīng)濟(jì)，是指建筑所能帶來的經(jīng)濟(jì)效益。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在一座樓宇所能帶來的全部收益中，建設(shè)成本占2%，運(yùn)營成本占4%，而其余94%的現(xiàn)金流全部產(chǎn)生于辦公過程。“樓宇經(jīng)濟(jì)”是一種“隱藏”在商用樓宇中的經(jīng)濟(jì)形態(tài)，以商務(wù)樓為載體，通過招商引資，開發(fā)、出租樓宇引進(jìn)商務(wù)企業(yè)，從而引進(jìn)稅源，帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展。也就是說，樓宇與其他建筑形式相比，不僅在出售或出租過程中可以產(chǎn)生價(jià)值，而且在使用過程中同樣可以創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益。擬建的青島國際貿(mào)易中心集寫字樓、酒店、商業(yè)、公寓等于一體，可以迅速在此聚集大量的人流、物流和信息流，增強(qiáng)周邊地區(qū)的消費(fèi)能力，帶動(dòng)周邊餐飲、娛樂、商貿(mào)零售等行業(yè)的繁榮發(fā)展，創(chuàng)造出十分可觀的樓宇經(jīng)濟(jì)效益。3、符合青島市中央商務(wù)區(qū)（CBD）的建設(shè)規(guī)劃青島作為省一級(jí)的商務(wù)中心區(qū)，憑借全省發(fā)達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)及周邊制造性企業(yè)的匯集，其經(jīng)濟(jì)發(fā)展能力向西可輻射山東半島，向東可與日本、韓國等東亞國家發(fā)展互惠性商貿(mào)往來，已具備了建設(shè)青島CBD的條件。沿著海岸線的走向，青島中央商務(wù)區(qū)將以東部商務(wù)區(qū)為主中心，西部商圈為副中心，而將連接?xùn)|西的中部地區(qū)作為預(yù)留區(qū)。東部商務(wù)區(qū)主中心以香港中路為主軸，沿海岸線向內(nèi)推進(jìn)，涵蓋福州路、南京路、山東路的部分地區(qū)，已經(jīng)規(guī)劃作為CBD中心，并且已經(jīng)建成了近300萬平方米，樓宇經(jīng)濟(jì)在最初商業(yè)區(qū)的打造過程中起到了關(guān)鍵性的接納作用。對(duì)主CBD區(qū)要做進(jìn)一步的細(xì)部規(guī)劃，合理安排，提高單位土地的利用率，創(chuàng)造條件，更多地拆樓拆墻建綠，增加城市中心區(qū)綠地面積，以達(dá)到“顯山、露海、透綠”的景觀效果，為商務(wù)區(qū)創(chuàng)造更為宜人的外部環(huán)境。擬建的青島國際貿(mào)易中心位于香港中路11號(hào)，地處青島CBD的中心地帶，地理位置得天獨(dú)厚，在此規(guī)劃建設(shè)寫字樓、酒店、商場、公寓，完全符合青島市中央商務(wù)區(qū)（CBD）的建設(shè)規(guī)劃。第二章市場需求分析第一節(jié)青島市概況青島市地處山東半島南部，位于東經(jīng)119o30′～121o00′、北緯35o35′～37o09′，東、南瀕臨黃海，東北與煙臺(tái)市毗鄰，西與濰坊市相連，西南與日照市接壤。全市總面積為10654平方公里，其中市區(qū)（市南、市北、四方、李滄、嶗山、城陽、黃島等七區(qū)）為1102平方公里，所轄膠州、即墨、平度、膠南、萊西等五市為9552平方公里。2005年末全市總?cè)丝?40.9萬人，其中：市區(qū)265.43萬人，所轄五市（縣級(jí)）475.47萬人。青島市是中國東部重要的經(jīng)濟(jì)中心城市、沿海開放城市和港口城市，是國家計(jì)劃單列和國家級(jí)旅游城市，也是中國北京2008年奧運(yùn)會(huì)唯一的伙伴城市，同時(shí)是中國8個(gè)國際會(huì)議城市之一和中國最佳人文居住城市之一。膠濟(jì)鐵路、流亭國際機(jī)場和深水的港口碼頭，組成了連接世界各地水、陸、空的交通網(wǎng)絡(luò)，交通大環(huán)境十分優(yōu)越。青島城市定位發(fā)展的目標(biāo)是：全國重點(diǎn)中心城市和國際知名特色城市。2005年，青島市圍繞建設(shè)全國重點(diǎn)中心城市和世界知名特色城市的目標(biāo)，進(jìn)一步加強(qiáng)宏觀調(diào)控，努力克服經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的各種矛盾和困難，促進(jìn)了全市經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速協(xié)調(diào)健康發(fā)展和各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)的全面進(jìn)步，確保了“十五”計(jì)劃主要目標(biāo)的完成。繁榮青島、平安青島、文明青島建設(shè)取得了巨大成就。全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值（GDP）2695.5億元，增長16.9%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值174.64億元，增長0.4%，第二產(chǎn)業(yè)增加值1399.75億元，增長20.0%，第三產(chǎn)業(yè)增加值1121.11億元，增長16.0%。三次產(chǎn)業(yè)的比例關(guān)系調(diào)整為6.5：51.9：41.6。全市實(shí)現(xiàn)地方財(cái)政一般預(yù)算收入176.34億元，增長35.1%；地方財(cái)政一般預(yù)算支出203.06億元，增長23.4%。稅收保持較快增長，全年國稅系統(tǒng)組織稅收收入（含海關(guān)代征）393.01億元,增長15.1%；地稅稅收收入120.88億元,增長20.0%。第二節(jié)青島市房地產(chǎn)綜合分析一、青島房地產(chǎn)發(fā)展階段分析房地產(chǎn)業(yè)是基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展與宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展密切相關(guān)，同時(shí)，房地產(chǎn)的發(fā)展對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也有著重要的影響和帶動(dòng)作用。青島市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展較晚，自國家政策取消實(shí)物分房以后，房地產(chǎn)業(yè)才開始起步發(fā)展起來。從1992年以來，青島市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展大致經(jīng)歷四個(gè)發(fā)展階段：即①增長擴(kuò)張期（92年到95年）；②回落調(diào)整期（96年到97年）；③復(fù)蘇回升期（98到99年）；④新一輪快速發(fā)展期（2000年以來）。各階段呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：1、增長擴(kuò)張期（1992-1995）1992-1995年，在國內(nèi)房地產(chǎn)熱和青島行政辦公中心東移戰(zhàn)略的帶動(dòng)下，青島房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了一輪快速增長，包括92到93年的爆炸式增長（施工面積和商品房銷售面積增長均超過130%），94年的調(diào)整鞏固（施工面積和商品房銷售面積分別略降2.06%、3.28%），95年的進(jìn)一步增長（施工面積和商品房銷售面積分別增長43.72%和14.85%）。青島房地產(chǎn)的這一輪增長，既有國內(nèi)房地產(chǎn)熱的大背景，又有青島實(shí)施東部開發(fā)的因素支撐，是城市內(nèi)外環(huán)境綜合作用的結(jié)果。青島市房地產(chǎn)1992-1995概況單位：萬平方米年份房地產(chǎn)開發(fā)投資（萬元）施工房屋面積同比增長%實(shí)際銷售商品房屋面積同比增長%房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量1992-258.95-39.51-1781993-610.75135.8693.18135.842171994374001598.14-2.0690.12-3.281821995539000859.6543.72103.514.852542、回落調(diào)整期（1996－1997）經(jīng)過92－95年的過快膨脹，1996、1997年兩年，青島市房地產(chǎn)進(jìn)入小幅盤整回落和調(diào)整期。開發(fā)投資和銷售、竣工等方面均出現(xiàn)了一定程度的下降。房地產(chǎn)開發(fā)投資額分別同比下降7.1%、9.8%，1996年實(shí)際銷售面積同比下降了5.1%，竣工面積分別同比下降5.2%、11%。但由于有青島東部開發(fā)這一有力因素的支持，加之政府采取有力宏觀調(diào)控措施，在國內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)歷因過熱而出現(xiàn)行業(yè)性不景氣的情況下，青島房地產(chǎn)依然保持了比較穩(wěn)定的發(fā)展勢頭。在經(jīng)過短期的調(diào)整后，青島房地產(chǎn)銷售面積在1997年出現(xiàn)了31.6%的增長，預(yù)示著房地產(chǎn)走勢的新一輪啟動(dòng)。青島房地產(chǎn)1996-1997年發(fā)展概況單位：萬平方米年份房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元）同比增長%施工房屋面積同比增長實(shí)際銷售面積同比增長%企業(yè)數(shù)量199650.1-7.1815-5.298.2-5.1240199745.2-9.8725-1112931.63113、復(fù)蘇回升期（1998-1999）進(jìn)入1998年和1999年，青島房地產(chǎn)市場又逐漸升溫，98、99年房地產(chǎn)開發(fā)投資額分別同比增長11.95%、28.06%，施工面積同比增長15.88%、3.27%，實(shí)際銷售面積同比增長53.78%、30.26%，市場整體好轉(zhuǎn)，呈現(xiàn)出明顯的復(fù)蘇和穩(wěn)步發(fā)展態(tài)勢。青島房地產(chǎn)1998-1999發(fā)展概況單位：萬平方米年份房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元）同比增長%施工房屋面積同比增長實(shí)際銷售面積同比增長%企業(yè)數(shù)量199850.611.95840.1415.88198.6753.78393199964.828.06867.63.27258.7830.26378在此期間，1998年12月市政府出臺(tái)了《青島市深化城鎮(zhèn)住房制度改革實(shí)施方案》，停止無償分配住房，實(shí)行貨幣化分配，建立新的住房供應(yīng)體系，加快了住房商品化、市場化的進(jìn)程。購房主體由社會(huì)團(tuán)體轉(zhuǎn)為個(gè)人消費(fèi)者，加快了住房舊制度向新制度的轉(zhuǎn)換，也進(jìn)一步推動(dòng)了青島房地產(chǎn)市場的發(fā)展。4、新一輪發(fā)展期（2000至今）從2000年起，在國內(nèi)房地產(chǎn)市場整體回暖和快速增長的大背景下，青島市的房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)入了一個(gè)新的快速發(fā)展階段，在這個(gè)階段，在內(nèi)部和外部兩方面因素的作用下，呈現(xiàn)出健康的、令人鼓舞的快速發(fā)展勢頭，開發(fā)結(jié)構(gòu)日趨合理，開發(fā)行為日趨理性，開發(fā)過程日趨規(guī)范、政府的監(jiān)控日趨完善，包括開發(fā)商、消費(fèi)者和政府管理部門在內(nèi)的各房地產(chǎn)行業(yè)主體日趨成熟。2004年全市房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模繼續(xù)放量增加，呈現(xiàn)快速增長勢頭，全年完成投資162.7億元，同比增長27.3%,分別比2002年、2003年房地產(chǎn)投資增幅提高15.3個(gè)百分點(diǎn)和4個(gè)百分點(diǎn)。二、青島市房地產(chǎn)發(fā)展情況分析1、青島市1996-2004年房地產(chǎn)開發(fā)投資情況圖2-11996-2004年青島房地產(chǎn)開發(fā)投資額（單位：億元）從上圖我們可以看出，房地產(chǎn)投資增幅明顯。2004年青島房地產(chǎn)投資額度占固定資產(chǎn)投資總額比重為16.5%。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢頭良好。2、青島市1998-2004年商品房銷售情況圖2-2青島市1998-2004年商品房銷售面積（單位：萬平方米）從上圖可以看出，青島市商品房銷售面積從2001年開始大幅增加，銷售面積持續(xù)增長，銷售價(jià)格大幅上升，一直保持較高水平，可見市場情況較好。3、青島市1999-2004年房地產(chǎn)銷售價(jià)格情況圖2-3青島市1999-2004年房地產(chǎn)銷售價(jià)格（單位：元/平方米）從上圖可以看出，青島市的房地產(chǎn)銷售價(jià)格持續(xù)增長，2003年前漲幅比較穩(wěn)定，市場幾乎沒有太大波動(dòng)，但2004年出現(xiàn)較大增長，比上年增長26.2%。4、青島市2005年房地產(chǎn)發(fā)展情況2005年，國家出臺(tái)了一系列以“遏制投機(jī)、抑制投資、鼓勵(lì)自住”為主題的宏觀調(diào)控政策，對(duì)穩(wěn)定房價(jià)起了主導(dǎo)作用。青島市認(rèn)真貫徹國家、省以穩(wěn)定房價(jià)為主要內(nèi)容的房地產(chǎn)市場一系列調(diào)控政策，政府和相關(guān)管理部門采取房地產(chǎn)銷售網(wǎng)上登記備案、經(jīng)濟(jì)適用房公示搖號(hào)出售、新版《青島市商品房買賣合同》、《青島市房地產(chǎn)居間合同》等一系列規(guī)范措施及《青島市城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》、《青島市物業(yè)管理?xiàng)l例》、《青島市城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》的修訂，促進(jìn)了青島市房地產(chǎn)市場交易與房價(jià)的理性回歸，置業(yè)者對(duì)房地產(chǎn)市場的信心逐步恢復(fù)，使得房地產(chǎn)市場進(jìn)入規(guī)范、健康、有序發(fā)展的軌道。2005年青島市房地產(chǎn)開發(fā)投資主要表現(xiàn)出以下特點(diǎn)：（1）房地產(chǎn)開發(fā)投資增速趨緩2005年全市房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模快速增長，全年房地產(chǎn)開發(fā)完成投資223.8億元，同比增長34.9%。在國家宏觀政策的影響下，青島市房地產(chǎn)開發(fā)投資年初增幅高開，逐月回落，全年分別比一季度、二季度、三季度，降低37.0個(gè)百分點(diǎn)、20.9個(gè)百分點(diǎn)、19.4個(gè)百分點(diǎn)。隨著青島市老城區(qū)改造步伐加快，居民對(duì)商品住房的需求熱度不減，促動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)繼續(xù)加大住宅投資的建設(shè)力度，投資結(jié)構(gòu)也進(jìn)一步優(yōu)化。2005年住宅投資完成162.1億元，同比增長23.2%，占全部投資額的72.4%；辦公樓投資13.9億元，同比增長148.2%，占全部投資額的6.2%；商業(yè)營業(yè)用房全年完成投資18億元，同比增長7.1%，占全部投資額的8%，住宅投資的比重仍占全部投資的主體地位。從分地域來看，市內(nèi)四區(qū)加嶗山區(qū)全年完成投資140.2億元，占全部投資的六成以上，五市加黃島、城陽兩區(qū)完成投資83.7億元，占全部投資的37%。（2）房屋施工面積小幅增長2005年青島市房地產(chǎn)開發(fā)受有關(guān)土地政策的影響，施工面積小幅增長。全年房屋施工面積達(dá)2362.7萬平方米，增長13.5%，其中住宅施工面積1862.8萬平方米，增長13.4%；辦公樓93萬平方米，下降1.3%；商業(yè)營業(yè)用房227.1萬平方米，增長18.4%。全年新開工面積步伐有所加快，新開工面積達(dá)到1213.2萬平方米，同比增長24.1%，其中住宅979.3萬平方米，增長23.1%；辦公樓47萬平方米，增長31.3%；商業(yè)營業(yè)用房90萬平方米，增長23.5%。（3）商業(yè)營業(yè)用房增幅較快2005年青島市房屋開發(fā)竣工房屋面積平穩(wěn)增長，全年累計(jì)竣工各類房屋811.2萬平方米，增長13.1%，其中：住宅竣工678.3萬平方米，增長20.1%；辦公樓竣工面積達(dá)7.7萬平方米，下降77.3%；商業(yè)營業(yè)用房竣工81.4萬平方米，增長33.7%。（4）商品房銷售面積快速增長2005年青島市累計(jì)銷售各類房屋739.9萬平方米，比上年同期增長27.1%，其中住宅銷售650.1萬平方米，增長29.5%；辦公樓銷售9萬平方米，下降58.1%；商業(yè)營業(yè)用房銷售65.2萬平方米，增長59.8%。全年商品房屋銷售額為266.7億元，增長58.1%，其中住宅銷售額225.3億元，增長66%；辦公樓銷售額6.9億元，下降58.4%；商品營業(yè)用房28.4億元，增長107.3%。全年房屋住宅竣工面積僅比銷售面積多28萬平方米，剔除拆遷安置等不做銷售的住宅外，商品住宅供需基本平衡。（5）資金到位充足結(jié)構(gòu)有所優(yōu)化近年青島市的房地產(chǎn)開發(fā)資金來源構(gòu)成中，一直存在著國內(nèi)貸款增幅偏高，銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)較大的不合理弊端。2005年國家出臺(tái)了一系列宏觀政策，青島市金融機(jī)構(gòu)也相應(yīng)做出了“限貸”的積極舉措以降低房地產(chǎn)行業(yè)的信貸風(fēng)險(xiǎn)，青島市房地產(chǎn)企業(yè)資金來源結(jié)構(gòu)出現(xiàn)調(diào)整，資金結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化，銀行貸款增速回落，自籌資金能力增強(qiáng)。2005年房地產(chǎn)開發(fā)到位資金275.8億元，比上年增長10.5%，其中，國內(nèi)貸款50.9億元，增長0.2%，占資金來源的18.5%，所占比重下降1.9個(gè)百分點(diǎn)；企業(yè)自籌資金110.4億元，增長14.3%，占資金來源的40%，所占比重提高5.0個(gè)百分點(diǎn)，定金及預(yù)收款99.2億元，增長3.9%。（6）土地成交價(jià)款增長較快2005年青島市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地面積429.4萬平方米，同比增長15.3%；完成土地開發(fā)面積為322.9萬平方米，同比下降2.1%。由于在國家采取的宏觀調(diào)控措施中，房地產(chǎn)開發(fā)用地受到嚴(yán)格控制，并且隨著土地增量供應(yīng)控制更加嚴(yán)格，土地存量和增量的減少，土地招、拍、掛價(jià)格上升，致使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用于土地購置的費(fèi)用和土地成交價(jià)款增長較快。全年青島市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用于土地購置的費(fèi)用為30.1億元，同比增長41.3%，占全部開發(fā)投資的13.4%，比重比上年同期上升0.6個(gè)百分點(diǎn)。土地成交價(jià)款達(dá)44.1億元，同比增長86.1%。（7）“青房”景氣指數(shù)比較景氣2005年，青島市房地產(chǎn)開發(fā)投資平穩(wěn)增長，到位資金充足，供需關(guān)系基本平衡，“青島房地產(chǎn)”景氣總指數(shù)達(dá)到102.51點(diǎn)，八個(gè)分類指數(shù)全部處于不同程度的景氣區(qū)間，總指數(shù)比上年同期上升0.28點(diǎn)，繼續(xù)處于比較景氣的運(yùn)行狀態(tài)。（8）投資分類指數(shù)平穩(wěn)增長2005年，青島市房地產(chǎn)投資規(guī)模平穩(wěn)增長，完成投資223.8億元，比上年增長34.9%，其中：住宅投資完成162億元，比上年增長23.2%。投資的平穩(wěn)增長促動(dòng)全市房地產(chǎn)開發(fā)“投資指數(shù)”達(dá)到101.93點(diǎn)，比上年同期升高1.58點(diǎn)。（9）竣工面積分類指數(shù)升幅較大2005年，青島市累計(jì)竣工各類房屋811.2萬平方米，比去年增長13.1%，其中：住宅竣工678.3萬平方米，增長20.1%。全年“竣工面積指數(shù)”達(dá)到103.82點(diǎn)，比上年同期提高1.69點(diǎn)。房屋竣工面積分類指數(shù)是促使“青房景氣指數(shù)”位于景氣空間的因素之一。（10）銷售價(jià)格分類指數(shù)點(diǎn)位最高2005年，隨著竣工工程的增多，市面上可銷售房屋供應(yīng)增加，帶動(dòng)商品房銷售持續(xù)走熱，青島市房地產(chǎn)市場總體供需基本平衡，銷售價(jià)格指數(shù)達(dá)到110.32點(diǎn)，成為8個(gè)分類指數(shù)中點(diǎn)位最高的一個(gè)，比上年同期下降1.80點(diǎn)。全年青島市全部商品房屋銷售面積739.9萬平方米，比上年增長27.1%，其中：商品住宅銷售650.1萬平方米，增長29.5%，占全部商品房屋銷售面積的87.8%。（11）資金來源分類指數(shù)小幅攀升2005年，青島市房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金到位絕對(duì)額較高，與開發(fā)投資的順差持續(xù)擴(kuò)大，開發(fā)資金供應(yīng)充足；國家提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資本金比率等一系列宏觀政策的出臺(tái)，也促使青島市房地產(chǎn)企業(yè)資金來源出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性調(diào)整，銀行貸款增速回落，自籌資金能力增強(qiáng)，從而拉動(dòng)“資金來源指數(shù)”小幅上升，全年達(dá)到103.44點(diǎn)，比上年同期提高1.39點(diǎn)。全年房地產(chǎn)開發(fā)到位資金275.8億元，比上年增長10.5%，其中國內(nèi)貸款50.9億元，增長0.2%；企業(yè)自籌資金110.4億元，增長14.3%；定金及預(yù)收款99.2億元，增長3.9%。第三節(jié)青島市住宅市場分析青島的樓市如同青島的城市化發(fā)展一樣，近幾年處于穩(wěn)定發(fā)展的趨勢。無論土地轉(zhuǎn)讓、開發(fā)投資、銷售額一直都在一種次高速發(fā)展的階段。2005年青島房地產(chǎn)市場雖然受到國家宏觀調(diào)控一定的影響，但是總體的趨勢依然沿著穩(wěn)中有漲的軌跡穩(wěn)步地發(fā)展。一、青島市房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r分析房地產(chǎn)開發(fā)順時(shí)而為，才能追求利潤的最大化，風(fēng)險(xiǎn)的最小化。全國及青島的經(jīng)濟(jì)總體趨好，并且積極的政策還將繼續(xù)，已是不爭的事實(shí)，在此不再羅列各種報(bào)告，多做累述。同時(shí)，2005年又是全國房地產(chǎn)市場風(fēng)起云涌的一年，國家一系列經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控舉措后，項(xiàng)目開發(fā)需要清晰認(rèn)識(shí)和準(zhǔn)確把握青島房地產(chǎn)行業(yè)的總體趨勢及供求關(guān)系。1、景氣指數(shù)2005年，雖然國家宏觀調(diào)控對(duì)市場產(chǎn)生一定沖擊，但是商品房銷售價(jià)格分類指數(shù)依然是8類指數(shù)中最高的，青島房價(jià)依舊走高。投資分類指數(shù)與新開工面積分類指數(shù)接近100%的景氣線，反映出國家對(duì)房地產(chǎn)金融政策的宏觀調(diào)控已顯出成效，投資結(jié)構(gòu)調(diào)整只是剛剛開始。應(yīng)開工而未開工項(xiàng)目的增加，明年房地產(chǎn)市場供應(yīng)量會(huì)相對(duì)縮減，供需關(guān)系仍將持續(xù)賣方市場。圖2-42、價(jià)格指數(shù)（1）總體價(jià)格走勢在奧運(yùn)效應(yīng)影響下，青島城市建設(shè)正在逐步向高水平完善，房地產(chǎn)后期價(jià)格總體走勢判斷仍應(yīng)是上升趨勢。雖然受到國家宏觀調(diào)控的影響，但是2005年房屋銷售價(jià)格較上年依然呈上升態(tài)勢，較2004年的漲幅高0.6個(gè)百分點(diǎn)，漲幅位居全國三十五個(gè)大中城市首位，其中2005年四季度較上年同期上升19.8%，其漲幅創(chuàng)七年來的新高一至三季度累計(jì)，青島市的商品房價(jià)格漲幅達(dá)13.8%，高于全國平均水平4.4個(gè)百分點(diǎn)。①經(jīng)濟(jì)適用住房價(jià)格漲幅較大，全年平均較上年上升14.5%。②普通住宅價(jià)格繼續(xù)竄高，2005年較上年上升14.1%。③高檔公寓價(jià)格繼續(xù)上漲。由于青島市沿海環(huán)境較好的商品房開發(fā)量減少，土地價(jià)格大幅上漲，無論從房屋建設(shè)在檔次和質(zhì)量以及小區(qū)設(shè)計(jì)上有較大提高，房屋成本有所增加，從而使2005年高檔公寓價(jià)格較上年上升16.4%。（2）供需矛盾仍是房價(jià)上升的重要因素，價(jià)格漲幅中炒作因素比例不高，房價(jià)泡沫不明顯。漲價(jià)原因有：①住房供需矛盾拉動(dòng)房價(jià)上升。②土地拍賣價(jià)格大幅度上揚(yáng)。③土地供給與商品房需求矛盾十分突出。④住房二級(jí)市場發(fā)展，進(jìn)一步活躍了房地產(chǎn)市場。⑤住宅科技含量上升。⑥拆遷成本不斷加大。⑦房屋建筑成本不斷增加。3、供求關(guān)系在價(jià)格不斷走高的情況下，住宅供需仍基本保持平衡，體現(xiàn)了青島市場旺盛的購買力。2005年，各類房產(chǎn)交易總成交84988套，比去年增長10%；總成交金額273.27億元，同比增長22%。全年市場房價(jià)總趨勢上揚(yáng)，但增幅減緩。根據(jù)青島市房地產(chǎn)交易中心的統(tǒng)計(jì)，去年成交量占比例最大的是面積在70至100平方米之間的房子，這類住房占總成交套數(shù)的44.24%，同比下降2.03%；其次是面積在100至150平方米的房子，這類住房占總成交套數(shù)的24.30%，同比增加1.19%。圖2-54、房價(jià)走勢受2005年房價(jià)穩(wěn)中有升的慣性影響，2006年房價(jià)仍將上揚(yáng)，漲幅將不會(huì)低于兩位數(shù)。其理由是：（1）土地價(jià)格上漲推動(dòng)了房價(jià)的上漲?，F(xiàn)有青島市部分拍賣土地，2006年將陸續(xù)開發(fā)施工，高地價(jià)必然帶動(dòng)周邊房價(jià)大幅上升。（2）需求增加帶動(dòng)房價(jià)上漲。面對(duì)青島市巨大的住房需求，盡管市政府加大開發(fā)力度，但由于房屋開發(fā)周期長，一時(shí)仍難以消化供需矛盾，仍使房價(jià)穩(wěn)中有升。（3）房地產(chǎn)銷售門檻的提高促使房價(jià)上漲。隨著房地產(chǎn)市場的不斷規(guī)范，對(duì)開發(fā)監(jiān)管力度加大，房屋封頂準(zhǔn)許預(yù)售和對(duì)開發(fā)單位預(yù)收保證金等措施的加強(qiáng)，提高了房地產(chǎn)開發(fā)門檻，也使房屋成本加大，致使房價(jià)上升。（4）南北差距的縮小必然使北部區(qū)域房價(jià)上漲。隨著青島市縮小南北差距措施的加強(qiáng)，處于中低房價(jià)的四方區(qū)和李滄區(qū)將成為新的投資熱點(diǎn)，從而拉動(dòng)房價(jià)上升。二、2005年青島住宅市場特征回顧1、市場供應(yīng)保持增幅2005年青島房地產(chǎn)市場供應(yīng)量繼續(xù)保持增幅，主要體現(xiàn)于郊區(qū)與浮山后區(qū)域的住宅供應(yīng)上，青島市北部的幾個(gè)大盤都于2005年投入市場，浮山后目前在醞釀的幾個(gè)大盤在啟動(dòng)一部分之后，也于2005年大幅推出，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場的供應(yīng)增幅起到帶動(dòng)作用。2、市場需求穩(wěn)中微漲近年來房地產(chǎn)市場不斷發(fā)展，而消費(fèi)者也愈加理性，一路高漲的青島房價(jià)和國家的宏觀調(diào)控力度，使房地產(chǎn)消費(fèi)群體更加趨于理性，這也勢必影響下一年的需求市場。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，青島市特殊的地理位置及自然環(huán)境、良好的投資價(jià)值和住宅郊區(qū)化發(fā)展的現(xiàn)狀仍會(huì)使房地產(chǎn)市場保持升溫態(tài)勢，仍會(huì)帶動(dòng)投資消費(fèi)者的消費(fèi)積極性。因此預(yù)測2006年的房地產(chǎn)市場需求仍能穩(wěn)中稍漲但增幅會(huì)有大幅回落。3、整體價(jià)格穩(wěn)中微升供應(yīng)繼續(xù)增強(qiáng)而需求增長減緩的狀況，勢必會(huì)對(duì)2005年的房地產(chǎn)價(jià)格造成一定程度的沖擊，一定時(shí)期內(nèi)抑制價(jià)格的繼續(xù)上揚(yáng)。然而，長期以來青島房地產(chǎn)市場的投資熱度不會(huì)在瞬間冷卻。此外，個(gè)別區(qū)域價(jià)格的強(qiáng)勢漲幅亦能夠拉動(dòng)整體市場價(jià)格，預(yù)測2006年房地產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)中有升，但增幅回落。4、三大區(qū)域開發(fā)熱點(diǎn)首先是浮山后區(qū)域，就市場供應(yīng)來講，浮山后區(qū)域囤積大量可開發(fā)用地，幾大開發(fā)商分別鎖定于該區(qū)域的大面積地塊，已經(jīng)開始大盤開發(fā)，主要以普通住宅為主。青島北部區(qū)域同樣是具有大量大面積可開發(fā)土地，各項(xiàng)政策和媒體導(dǎo)向把北部區(qū)域定位為青島北部居住中心，北部十個(gè)大盤2005年已推出大盤的部分產(chǎn)品，其新產(chǎn)品和其余大盤蓄勢待發(fā)，會(huì)形成該區(qū)域開發(fā)熱度。2004年10月確立的修建海底隧道的政策為西海岸的發(fā)展加上了最重要的砝碼；2005年濱海大道開發(fā)區(qū)段將建成通車，所有利好消息促使西海岸成為投資熱土。5、城市規(guī)劃為青島房地產(chǎn)市場釋放空間青島的大城市規(guī)劃以本島為主城，黃島為輔城；環(huán)膠州灣地帶形成為六個(gè)連接發(fā)展組團(tuán)；即墨、膠州、膠南、平度、萊西五個(gè)衛(wèi)星城市的大城市群的格局。從空間上看，青島主城東、南、西部臨海，發(fā)展空間有限。北部新城因此就具有得天獨(dú)厚的地緣優(yōu)勢，北部的房地產(chǎn)發(fā)展正處于城市化過程中的一個(gè)“市郊區(qū)化”的重要節(jié)點(diǎn)上。同時(shí)，北部地區(qū)土地歷史遺留問題較少，土地交易相對(duì)透明度高，成本相對(duì)也比較低。便于外地開發(fā)資本的進(jìn)入。未來的幾年，是青島北部新城迅速發(fā)展的機(jī)會(huì)。6、城郊大盤將繼續(xù)成為2006年的新主題隨著房地產(chǎn)市場的門檻提高，歷史遺留的協(xié)議土地問題的逐步解決；隨著城市向邊緣發(fā)展繁榮勢頭，青島也迎來了地產(chǎn)大盤的出現(xiàn)。通過規(guī)劃的整塊土地規(guī)范進(jìn)入土地一級(jí)市場，吸引了國內(nèi)外著名開發(fā)企業(yè)的關(guān)注。2004年10月青島本土的海信地產(chǎn)和順弛置業(yè)分別在即墨和膠州通過拍賣競爭，拍得兩塊大宗土地進(jìn)行住宅小區(qū)開發(fā)。品牌房地產(chǎn)資本的進(jìn)入，給青島房地產(chǎn)開發(fā)帶來新的市場熱點(diǎn)?？梢灶A(yù)言2006年青島房地產(chǎn)市場將繼續(xù)在大盤引導(dǎo)下的奏響住宅產(chǎn)品的品質(zhì)革命。過去的2005年，房地產(chǎn)市場從政策層面到市場需求都孕育著前所未有的變化。我們可以肯定的是在2006年：青島房地產(chǎn)市場將面臨一次深刻的變革，這將不僅僅是一個(gè)市場銷售的好與壞，而將是市場機(jī)制的變化。短期內(nèi)，居民“低”收入與房屋“高”價(jià)位的不匹配矛盾仍然難以化解。2006年青島的房地產(chǎn)價(jià)格，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和外向型的轉(zhuǎn)化，仍舊會(huì)緩慢爬升。7、由東向北部滲透，周邊市場成為主角隨著東部可開發(fā)土地減少，同時(shí)在青島市政府經(jīng)營城市、建設(shè)大青島環(huán)中心經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)型城市的政策帶動(dòng)下，青島地產(chǎn)已經(jīng)逐漸向四方、李滄、城陽等原邊緣城區(qū)擴(kuò)張，同時(shí)老城區(qū)改造建設(shè)進(jìn)度明顯加快。30萬平方米以上的成熟大盤開發(fā)開始進(jìn)入郊區(qū)市場，2006年地產(chǎn)競爭也將和傳統(tǒng)產(chǎn)品競爭一樣，逐漸進(jìn)入品牌戰(zhàn)略、產(chǎn)品競爭時(shí)代。8、開發(fā)企業(yè)從利潤型向品牌型過度大量開發(fā)公司從原來的利潤型公司向品牌化企業(yè)過度發(fā)展，注重品牌塑造，打造產(chǎn)品優(yōu)勢，規(guī)劃長遠(yuǎn)發(fā)展戰(zhàn)略已經(jīng)成為這些成長型企業(yè)的共性。海信、海爾地產(chǎn)開始大規(guī)模向地產(chǎn)行業(yè)挺進(jìn)，青島各大品牌企業(yè)如海爾、海信、雙星、頤中集團(tuán)、青啤、即發(fā)等已經(jīng)在地產(chǎn)界涉足，并以大資金優(yōu)勢、資源優(yōu)勢、人力優(yōu)勢進(jìn)行大盤開發(fā)，成為青島地產(chǎn)的一大特點(diǎn)。三、豪宅市場分析1、豪宅分析在土地資源日益稀缺的情況下，市中心別墅，特別是海景豪宅出現(xiàn)空缺，高層建筑中的空中別墅將成為豪宅市場的一個(gè)趨勢。（1）精裝修交房已成為高檔豪宅公寓的趨勢。（2）從銷售價(jià)格上可以看出，13000元/平方米，已成為區(qū)域市場認(rèn)可的基準(zhǔn)價(jià)格，可作為項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益測算依據(jù)。（3）本地購買力不容忽視：璽景園有7套別墅為本地企業(yè)家購買。2005年外地購房者比例僅占11.4%，隨著青島經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，越來越多的私營企業(yè)及民營企業(yè)家成為青島豪宅的購買者。（4）市場對(duì)海景豪宅存在一定的消化量，但年內(nèi)推向市場的豪宅新項(xiàng)目近20萬平方米，存在一定的競爭壓力。2、青島部分在售高端房地產(chǎn)產(chǎn)品情況匯總項(xiàng)目名稱經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)價(jià)格地址海信·燕島國際公寓規(guī)劃總用地面積53891平方米,地上總建筑面積121752平方米,容積率2.26,建筑密度8.74%,綠地率67.7%,住宅總戶數(shù)719戶,地下停車位550個(gè)加上立體車位總共850個(gè)車位。起價(jià)11000元/平方米，均價(jià)14200元/平方米位于澳門路、奧運(yùn)賽場東側(cè)瑞納康都集居住、工作、投資、度假為一體的共管式獨(dú)立產(chǎn)權(quán)酒店公寓（18層）起價(jià)13500元/平方米，均價(jià)15000元/平方米。位于海門路8號(hào)東海路9號(hào)兩座50層的塔樓及兩層裙樓構(gòu)成，樓高180米精裝銷售價(jià)格近20000元/平方米。東海路與延安三路交界處東北角百通·海納尊邸公寓起價(jià)11380元/平方米，均價(jià)13000元/平方米海門路8號(hào)，香格里拉大酒店西側(cè)TOP·頤和國際由31層酒店式商務(wù)公寓及40層五星級(jí)寫字樓組成，40層寫字樓高156米為青島第二高度建筑。公寓戶型60-140m2，精裝銷售，寫字間大開間設(shè)計(jì)136-1300m起價(jià)11000元/平方米，均價(jià)13000元/平方米位于香港中路10號(hào)，市政府對(duì)面。碧?；▓@二期高層住宅起價(jià)10800元/平方米東海中路17號(hào)江山景帝高層住宅起價(jià)9000元/平方米，均價(jià)11450元/平方米山東路10號(hào)中房乾豪國際廣場27層商住樓1棟、49層和36層寫字樓2棟起價(jià)12000元/平方米香港中路、南京路交匯處恒基·新天地總占地面積33000平方米,總建筑面積：78000平方米，綠化綠65%，容積率1.39，層高3.2米，房型四室兩廳三衛(wèi)，面積200—1500平方米別墅28000元/平方米，小高層22800元/平方米。嶗山香港東路千禧龍?jiān)窎|、美林小鎮(zhèn)西第四節(jié)青島市寫字樓市場分析寫字樓是市場的晴雨表，預(yù)示著城市或區(qū)域經(jīng)濟(jì)的繁榮和低迷。2001年以來，中國加入WTO和申奧成功等利好因素的影響，曾經(jīng)倍受冷落的寫字樓市場逐步走出低谷，租售價(jià)格都穩(wěn)步上升，進(jìn)入2004年之后，寫字樓總體銷售價(jià)格與出租價(jià)格均有較大幅度的上揚(yáng)。一、寫字樓市場區(qū)域?qū)Ρ确治瞿壳?，青島市寫字樓市場已經(jīng)形成明顯的區(qū)域分布。主要以核心CBD區(qū)域（香港路沿線及市政府周邊）為主。以下我們對(duì)該區(qū)域從供應(yīng)量、租售價(jià)、租售率等方面進(jìn)行全面的分析。1、區(qū)域供應(yīng)量分析核心CBD區(qū)域的寫字樓占據(jù)市場總量的70%左右，總建筑面積135萬平方米左右，在售/租面積20萬平方米左右。從寫字樓的客戶來看，在核心CBD區(qū)域內(nèi)的寫字樓主要有專業(yè)型和綜合型兩大類，寫字樓內(nèi)容納從事同一行業(yè)的諸多公司，從而凸顯了寫字樓的專業(yè)性，同時(shí)公司的行業(yè)特征又對(duì)寫字樓的配套提出新的要求，如IT界的公司進(jìn)駐軟件大廈，因此要求大廈內(nèi)的網(wǎng)絡(luò)速度及相關(guān)設(shè)施都達(dá)到國內(nèi)的先進(jìn)水平，以利于公司的更好發(fā)展。如新世界數(shù)碼港則是由一個(gè)大型高級(jí)名牌百貨店、兩幢智能寫字樓及一幢酒店式公寓和相應(yīng)的配套設(shè)施組成的綜合型寫字樓。2、區(qū)域租售價(jià)格對(duì)比分析核心CBD區(qū)域無論是商業(yè)還是生活配套都較為齊全，平均售價(jià)11000-20000元/平方米，平均凈租價(jià)5元/天/平方米。青島市的大型公司、外資企業(yè)的需求多集中于此處，因此租售價(jià)較高。從寫字樓的用途來看主要有純寫字樓和商住兩用型寫字樓。隨著網(wǎng)絡(luò)的發(fā)展推動(dòng)了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，改變了人們的辦公方式，許多行業(yè)的從業(yè)人員不必天天到辦公室上班，比如像平面設(shè)計(jì)師，網(wǎng)頁設(shè)計(jì)人員等等，因?yàn)榧依飳挸?、舒適的環(huán)境就可以充分發(fā)揮其創(chuàng)造力。商住兩用房成為對(duì)寫字樓概念的補(bǔ)充和延伸，而且開發(fā)商開發(fā)住宅項(xiàng)目要比建設(shè)寫字樓投入的成本少。青島開發(fā)商捕捉這一新理念，推出陽光大廈、華普大廈等，可是對(duì)于寸土寸金的核心CBD而言，居住是奢侈的，而且商住兩用樓，白天晚上進(jìn)出的人都極為頻繁，難免會(huì)有魚目混珠的現(xiàn)象，給保安工作帶來很大困難，此外，消防、電話等也給物業(yè)出了道難題，因此原來商住兩用樓宇住宅的功能漸漸引退，成為純寫字樓。3、區(qū)域租售率對(duì)比分析CBD區(qū)域集中了絕大多數(shù)的在售寫字樓項(xiàng)目，有些目前處于銷售狀態(tài)或者是招租中，所以其租售率較低，出租率在85%左右，出售率在90%左右。4、區(qū)域裝修配套對(duì)比分析CBD區(qū)域?qū)懽謽堑幕九涮自O(shè)施較其他區(qū)域完善，除必備的餐廳、電梯、停車場，部分寫字樓內(nèi)還配有會(huì)議中心、咖啡廳、娛樂場所及商場等設(shè)施。裝修外立面主要以玻璃和金屬為主、大堂多采用現(xiàn)代風(fēng)格設(shè)計(jì)、室內(nèi)墻面以涂料為主。二、區(qū)域?qū)懽謽卿N售狀況分析1、區(qū)域?qū)懽謽卿N售率分析名稱銷售率青島國際金融中心70%豐和廣場65%華仁國際大廈60%福林大廈50%光大國際金融中心90%廣發(fā)大廈96%TOP·頤和國際82%英德隆大廈99%由于前期當(dāng)?shù)卦谑蹖懽謽禽^少，絕大多數(shù)已售完。近期上市的總體銷售率在60%以上。CBD區(qū)域在售寫字樓一般均采用售租相結(jié)合的方式。租賃的投資回報(bào)率一般可以達(dá)到6%強(qiáng)。2、區(qū)域?qū)懽謽卿N售價(jià)格分析名稱均價(jià)（元/平方米）青島國際金融中心12880豐和廣場11000華仁國際大廈12000福林大廈8000中房乾豪國際廣場12000光大國際金融中心11000TOP·頤和國際13000英德隆大廈14000青島世博國際商務(wù)中心12000區(qū)域內(nèi)寫字樓的銷售均價(jià)基本都在11000元/平方米以上，福林大廈位于CBD邊緣區(qū)域因此均價(jià)稍低，其余的項(xiàng)目位于香港路兩側(cè)，地理位置極其優(yōu)越，加之其品質(zhì)較高，配套健全，因此售價(jià)較高。3、區(qū)域?qū)懽謽茄b修配套分析名稱裝修配套青島國際金融中心外部為玻璃幕，墻裙樓外墻采用進(jìn)口石材干，掛內(nèi)部精裝修，原裝三菱電梯。自控系統(tǒng)、高端通訊系統(tǒng)、衛(wèi)視系統(tǒng)銀行、商務(wù)中心、員工餐廳。豐和廣場內(nèi)部為毛坯房，通訊、管理、樓宇、辦公自動(dòng)化。會(huì)所、超市、餐廳。華仁國際大廈建筑、消防、保安、辦公、通訊自動(dòng)化，提供酒店式物管。商務(wù)中心、票務(wù)中心、精品商場、健身房、洗浴中心、美容美發(fā)廳、金庫、員工餐廳。福林大廈框架架構(gòu)、智能停車場、中央空調(diào)、東芝群控電梯。商務(wù)中心、票務(wù)中心。光大國際金融中心5A級(jí)標(biāo)準(zhǔn)寫字樓商務(wù)中心、會(huì)所。廣發(fā)大廈5A級(jí)智能配置商務(wù)中心、員工餐廳。區(qū)域內(nèi)寫字樓的配套較為齊全，基本上能滿足入駐企業(yè)的需求。內(nèi)部裝修較為高檔，接近5A級(jí)寫字樓。三、區(qū)域?qū)懽謽墙?jīng)營狀況分析分析寫字樓的整體經(jīng)營狀況只有從它的出租率、租金等幾個(gè)方面進(jìn)行分析。1、區(qū)域?qū)懽謽浅鲎饴史治雒Q出租率光大國際金融中心80%豐合廣場65%青島國際金融中心65%華仁國際大廈70%太平洋中心98%華普大廈95%世界貿(mào)易中心96%黃金大廈95%中港大廈100%銀河大廈95%世紀(jì)大廈98%新世界數(shù)碼廣場95%環(huán)海大廈98%香港花園70%中商大廈98%東方航空大廈75%海信大廈100%青啤大廈100%海悅廣場95%廣發(fā)大廈85%綺麗大廈100%聯(lián)合大廈100%民航大廈100%五礦大廈80%時(shí)代廣場100%從上表中可以看出，各個(gè)寫字樓的出租率是很高的，如青啤大廈已經(jīng)沒有空置面積，整個(gè)寫字樓市場的空置率不是很高。2、區(qū)域?qū)懽謽浅鲎鈨r(jià)格分析名稱價(jià)格（元/平方米/天）（凈價(jià)）光大國際金融中心5豐合廣場3.8青島國際金融中心3.5華仁國際大廈4太平洋中心3.5華普大廈2世界貿(mào)易中心3黃金大廈2.5中港大廈3銀河大廈1.8世紀(jì)大廈2.1新世界數(shù)碼廣場2.5環(huán)海大廈3香港花園2.8中商大廈1.8東方航空大廈3.2海信大廈4青啤大廈2.8海悅廣場1.7廣發(fā)大廈1.8綺麗大廈2.8聯(lián)合大廈2民航大廈2.9五礦大廈2時(shí)代廣場3從上述分析中可以看出各個(gè)寫字樓的租賃均價(jià)基本上在1.5元以上、上述價(jià)格基本上是凈價(jià)，不包含物管費(fèi)在內(nèi)，絕大部分的寫字樓已售完，基本上都是返租的。如果客戶需要房租發(fā)票，那么租金將上漲20%，物業(yè)管理費(fèi)用最高的可以達(dá)到8元左右，但大多數(shù)的在3-5元左右。3、區(qū)域?qū)懽謽茄b修配套分析名稱裝修配套光大國際金融中心外部為玻璃幕墻，裙樓外墻采用進(jìn)口，石材干掛內(nèi)部精裝，修原裝三菱電梯自控系統(tǒng)、高端通訊系統(tǒng)、衛(wèi)視系統(tǒng)，銀行、商務(wù)中心、員工餐廳。豐合廣場內(nèi)部為毛坯房，通訊、管理、樓宇、辦公自動(dòng)化會(huì)所、超市、餐廳青島國際金融中心大堂采用現(xiàn)代風(fēng)格，裝修設(shè)計(jì)、主材以金屬和玻璃為主，框架結(jié)構(gòu)。商務(wù)中心、票務(wù)中心、精品商場、健身房、洗浴中心、美容美發(fā)廳、金庫、員工餐廳。華仁國際大廈外立面以玻璃為主、大堂采用現(xiàn)代風(fēng)格設(shè)計(jì)。商務(wù)中心、票務(wù)中心。太平洋中心外立面以玻璃為主。內(nèi)部墻面采用大理石、框架結(jié)構(gòu)。商務(wù)中心、會(huì)所。華普大廈大堂設(shè)計(jì)采用現(xiàn)代風(fēng)格、內(nèi)部墻面采用大理石、大堂地面為瓷磚。商務(wù)中心、員工餐廳世界貿(mào)易中心外立面以玻璃和金屬為主、大堂地面為大理石、內(nèi)部墻面為涂料。商務(wù)中心、票務(wù)中心、健身房、洗浴中心、美容美發(fā)廳、員工餐廳。黃金大廈外立面為玻璃為主、大堂地面采用大理石。多功能廳、商務(wù)中心、票務(wù)中心中港大廈大堂設(shè)計(jì)采用現(xiàn)代風(fēng)格、內(nèi)部墻面為涂料。美容美發(fā)、商務(wù)中心銀河大廈外立面為瓷磚、內(nèi)部墻面為涂料。銀行、商務(wù)中心、票務(wù)中心。世紀(jì)大廈外立面以玻璃為主、內(nèi)部墻面為涂料。商務(wù)中心、員工餐廳新世界數(shù)碼廣場外立面主材為玻璃和金屬、內(nèi)部墻面為涂料、大堂地面為大理石。商務(wù)中心、票務(wù)中心、健身房、洗浴中心、美容美發(fā)廳、員工餐廳。環(huán)海大廈大堂設(shè)計(jì)為現(xiàn)代風(fēng)格、內(nèi)部墻面采用面磚。商務(wù)中心、干洗店、票務(wù)中心。香港花園內(nèi)部墻面為涂料、簡裝修、地面為大理石。美容美發(fā)、會(huì)所中商大廈大堂設(shè)計(jì)為現(xiàn)代風(fēng)格、內(nèi)部墻面采用面磚。會(huì)所、商店、餐飲東方航空大廈大堂采用現(xiàn)代風(fēng)格裝修設(shè)計(jì)、主材以金屬和玻璃為主，框架結(jié)構(gòu)。運(yùn)動(dòng)場所、會(huì)議室海信大廈外立面主材為玻璃和金屬、內(nèi)部墻面為涂料、大堂地面為大理石。票務(wù)中心、銀行、會(huì)所。青啤大廈外立面主材為玻璃和金屬、內(nèi)部墻面為涂料、大堂地面為大理石。運(yùn)動(dòng)場所、游泳池海悅廣場大堂設(shè)計(jì)為現(xiàn)代風(fēng)格、內(nèi)部墻面采用面磚。多功能廳、會(huì)所、商店廣發(fā)大廈大堂地面為大理石、內(nèi)部墻面為涂料。商店、商務(wù)中心、票務(wù)中心綺麗大廈大堂采用現(xiàn)代風(fēng)格裝修設(shè)計(jì)、主材以金屬和玻璃為主，框架結(jié)構(gòu)。商務(wù)中心、多功能廳聯(lián)合大廈外立面以玻璃和金屬為主、框架架構(gòu)。餐廳、商務(wù)中心、票務(wù)中心、商店民航大廈大堂設(shè)計(jì)為現(xiàn)代風(fēng)格、內(nèi)部墻面采用面磚。票務(wù)中心、商務(wù)中心、員工餐廳。五礦大廈內(nèi)部墻面以涂料為主、大堂地面采用大理石。商務(wù)中心、多功能廳時(shí)代廣場外立面主材為玻璃和金屬、內(nèi)部墻面為涂料、大堂地面為大理石。多功能廳、餐廳、會(huì)所等。在進(jìn)行分析后我們可以發(fā)現(xiàn)，寫字樓的外立面絕大部分以玻璃為主，大堂多采用現(xiàn)代式風(fēng)格設(shè)計(jì)，內(nèi)部墻面多為涂料，其內(nèi)部配套較為齊全，各種設(shè)施應(yīng)有盡有，加上周邊的商業(yè)較為發(fā)達(dá)，所以基本上能滿足入駐企業(yè)的需求。第五節(jié)青島市酒店式公寓市場分析一、酒店式服務(wù)公寓產(chǎn)生的背景分析酒店式服務(wù)公寓的概念，最早源于歐洲，意為“酒店式的服務(wù)，公寓式的管理”，市場定位很高，是當(dāng)時(shí)旅游區(qū)內(nèi)租給游客，供其臨時(shí)休息的物業(yè)，由專門的酒店管理公司進(jìn)行統(tǒng)一管理，既有酒店的性質(zhì)又相當(dāng)于個(gè)人的“臨時(shí)住宅”。這些物業(yè)就成了酒店式服務(wù)公寓的雛形。不久以后，此種物業(yè)在歐洲越來越多，服務(wù)也越來越周到，逐漸得到廣大消費(fèi)者的認(rèn)可，如今已遍布全球。酒店式公寓在我國最早出現(xiàn)在改革開放的前沿城市——深圳，之后在上海、北京等地均有發(fā)展。酒店式商務(wù)公寓既吸收了星級(jí)酒店的服務(wù)功能和管理模式，又吸收了信息時(shí)代寫字樓的特點(diǎn)，擁有良好的通訊條件，可針對(duì)性地提供秘書、信息、翻譯等商務(wù)服務(wù)，是一種綜合性很強(qiáng)的物業(yè)管理概念，集住宅，酒店、會(huì)所等多種功能于一體。我國的酒店式服務(wù)公寓經(jīng)過幾年的發(fā)展，在原有基礎(chǔ)上已經(jīng)形成自己的特點(diǎn)，具有“自用”和”投資”兩大功效。與傳統(tǒng)的酒店相比，在硬件配套設(shè)施上毫不遜色，而服務(wù)更加家庭化。由于它吸收了傳統(tǒng)酒店與傳統(tǒng)公寓的長處，因此，備受投資人士以及在我國工作的外籍商務(wù)人士的青睞。二、青島酒店式公寓概念項(xiàng)目項(xiàng)目名稱地址面積配套開發(fā)商三度空間柏悅公寓市南區(qū)海豐路10號(hào)準(zhǔn)四星瑞納康都31-370精裝修華僑房地產(chǎn)海納尊邸海門路8號(hào)59-210精裝修百通房地產(chǎn)TOP頤和國際市政府對(duì)面60-145精裝修泰山房地產(chǎn)千禧龍精英啤酒城東側(cè)78精裝修榮昌置業(yè)廣業(yè)錦江（由錦江集團(tuán)管理）35-80四星廣業(yè)置業(yè)三、個(gè)案分析1、瑞納康都項(xiàng)目由青島華僑房地產(chǎn)開發(fā)，位于海門路8號(hào)，香格里拉大酒店西側(cè)，總建筑面積10000平米。是青島首座現(xiàn)代意義上的服務(wù)式獨(dú)立產(chǎn)權(quán)公寓，并在青島市場上首次引入了Condo的概念。戶型從31-370平米，每種戶型每層一套，配備全套的家具電器，廚房衛(wèi)浴設(shè)備。并提供可共享的休閑設(shè)施，由統(tǒng)一的管理公司提供酒店式服務(wù)。項(xiàng)目起價(jià)13000元/平米，均價(jià)15000元/平米，已售罄。客群以個(gè)人投資和中小公司商用為主。2、百通海納尊邸百通海納尊邸位于海門路8號(hào)，香格里拉大酒店西側(cè)。是百通城市建設(shè)公司領(lǐng)銜贊助，海納地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目。占地3274平米，建面16000平米，共18層92戶，包括59—210平米戶型，地暖設(shè)計(jì)，廚衛(wèi)精裝，提供高級(jí)別物業(yè)管理服務(wù)。項(xiàng)目起價(jià)11000元/平米，已售罄。3、TOP頤和國際青島泰山房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的項(xiàng)目。位于香港路與山東路交匯處，青島市政府對(duì)面的黃金地段。2004年11月18日正式開盤，開盤前期已經(jīng)接受內(nèi)部認(rèn)購，可以以10萬元做為預(yù)付金認(rèn)購房屋。項(xiàng)目分為公寓和寫字樓兩部分，公寓30層每層13戶共390套，寫字樓40層每層11戶共440套。戶型范圍為60-145平米，主力戶型為60-100平米。截止到2005年3月，公寓共銷售了191套，寫字樓共58套，據(jù)悉近期銷售情況趨于好轉(zhuǎn)。項(xiàng)目全裝修，并提供酒店式的服務(wù)，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)尚未確定，目前公寓銷售均價(jià)為13500元。4、萊鋼大廈項(xiàng)目總建設(shè)用地面積為20.03畝，總建筑面積7.8萬平方米，其中地上面積為5.8萬平方米，地下面積2萬平方米，容積率約4.3。項(xiàng)目共兩座塔樓和一定體量的裙房；其中酒店式公寓面積為14800平方米左右。綜上所述，當(dāng)前酒店式公寓產(chǎn)品在青島市場還處于探索階段。項(xiàng)目較少，市場缺位點(diǎn)較多。且已有項(xiàng)目多是借用酒店式公寓的概念做推廣，稀缺的土地供應(yīng)、小戶型、精裝修在項(xiàng)目成功的因素中起到了很關(guān)鍵的作用（瑞納康都、海納尊邸、頤和國際都處在市政府周邊及其優(yōu)越的地理位置）。第六節(jié)青島市酒店供需市場分析一、青島市星級(jí)酒店供應(yīng)狀況從上圖可以看出，青島星級(jí)酒店的供應(yīng)以三星級(jí)數(shù)量最大，占到總數(shù)的45%，其次是二星級(jí)酒店，占到總數(shù)的36%，四星級(jí)、五星級(jí)的酒店總計(jì)占到10%。一星級(jí)的占到9%。而各個(gè)星級(jí)酒店的客房數(shù)量是以三星級(jí)的數(shù)量最大，占到總客房數(shù)量的五成多；其次是二星級(jí)和五星級(jí)的客房量，分別占到總客房量的近二成；再次是四星級(jí)的客房量，占到一成；一星級(jí)的客房量最少。2003年星級(jí)酒店的平均出租率約為57%，平均租金在230元/間，香格里拉的平均租金是620元/間。星級(jí)酒店的出租高峰期為2003年6月——8月25日，出租率大約在80%左右。二、未來酒店供應(yīng)淺析2008年奧運(yùn)會(huì)青島的飯店壓力很大，目前香格里拉正在進(jìn)行二期的開發(fā)建設(shè)，共計(jì)投資8億元，建筑面積8萬平方米，大約在300套客房左右，其中包含公寓；海景花園等大酒店同樣也在進(jìn)行二期的開發(fā)建設(shè)；青島市旅游局預(yù)計(jì)2008年青島市星級(jí)酒店將達(dá)到200家，其中最主要的任務(wù)是對(duì)現(xiàn)有星級(jí)的改造和重新評(píng)定，當(dāng)然也要進(jìn)行新項(xiàng)目的開發(fā)。三、酒店分布青島市的酒店主要分布在南部沿海和東部沿海地區(qū)，這與此兩區(qū)域?yàn)榍鄭u市的主要旅游景點(diǎn)集中地關(guān)系密切。青島市的旅游主要以海洋旅游為主，因此沿海區(qū)域的景點(diǎn)和酒店數(shù)量最為集中。酒店作為旅游業(yè)的配套，同時(shí)此區(qū)域是青島市最為繁華，各種設(shè)施最為集中的區(qū)域。1、南部沿海酒店分布團(tuán)島、第一和第六海水浴場以及火車站和碼頭等，使得此區(qū)域人流量大，再加上旅游景點(diǎn)數(shù)量較多等原因，從而導(dǎo)致了此區(qū)域的酒店數(shù)量較多。2、東部沿海酒店分布此段海岸主要屬于嶗山區(qū)，旅游景點(diǎn)數(shù)量較少，只有石老人旅游度假區(qū)，且歷史較短，發(fā)展時(shí)間不長，所以酒店數(shù)量不是太多，但是近年來青島旅游業(yè)的發(fā)展迅速，石老人旅游度假區(qū)、啤酒城、會(huì)展中心、高爾夫球場等使得此地人流量逐漸增加，酒店數(shù)量也在不斷增加。第七節(jié)青島市商業(yè)零售市場分析一、青島市主要商圈分析青島目前檔次較高的商圈主要有香港中路商圈和中山路商圈。1、香港中路商圈香港中路商圈位于青島商務(wù)中心區(qū)的核心區(qū)域，是隨著1994年政府東遷而發(fā)展起來的新興商圈。佳世客步行街為整個(gè)商圈的軸心，在兩側(cè)區(qū)域內(nèi)主要分布了佳世客購物中心、家樂福超市、陽光百貨、海韻名品廣場、閩江路餐飲休閑街、云霄路美食街、燕兒島路酒吧街7個(gè)商業(yè)項(xiàng)目。佳世客屬于一個(gè)小型的購物中心，整體檔次為中檔偏高；家樂福主體是一個(gè)面向大眾的超級(jí)市場，但其利用一層的部分引入了一些餐館及零售店鋪，使項(xiàng)目功能具備了一定的綜合性，檔次整體低于佳世客；陽光百貨是一個(gè)中高檔的百貨公司，其中匯集了諸多的國內(nèi)外名牌；而海韻廣場則是一個(gè)位于假日酒店一側(cè)的小型服裝購物中心，其中主要以國際一線品牌為主，代表了目前青島最高的檔次水平。閩江路、云霄路、燕兒島路是相互鄰近、匯集了青島數(shù)量最多的餐飲、酒吧的三條特色街道，對(duì)重視精神消費(fèi)的高素質(zhì)人群、高收入群體具有較強(qiáng)的吸引力。香港中路商圈已經(jīng)成為了青島檔次最高、功能最全的商圈，其中家樂福、佳世客、陽光百貨、海韻廣場為消費(fèi)者創(chuàng)造了豐富的商品購買機(jī)會(huì)，而三條街道中的不同特色店鋪則可以滿足消費(fèi)者餐飲、娛樂、休閑的多種需求。在多功能業(yè)態(tài)組合及交通便利的優(yōu)勢下，香港中路商圈所輻射的消費(fèi)者的地理范圍在近幾年呈快速擴(kuò)大的趨勢，目前已經(jīng)成為對(duì)全市都具有影響力的城市級(jí)商圈，青島全市乃至更廣泛區(qū)域的人口也越來越多地進(jìn)入到此商圈進(jìn)行消費(fèi)。香港中路商圈主要零售項(xiàng)目列表：項(xiàng)目名稱商業(yè)零售面積（平方米）落成時(shí)間東泰佳世客500001998.1陽光百貨250002003.10家樂福380001999.12以青島經(jīng)濟(jì)增長速度和青島城市規(guī)劃發(fā)展方向?yàn)楸尘?，結(jié)合項(xiàng)目位處青島新興中心商務(wù)區(qū)、鄰近海濱觀光娛樂景點(diǎn)等多重優(yōu)勢進(jìn)行綜合分析，可以預(yù)測本商圈將具備良好的可發(fā)展空間。也正是看重香港中路商圈高檔次的氛圍及良好的發(fā)展?jié)撡|(zhì)，2004年底全球頂尖品牌路易威登在青島的首家店就選擇落戶在此商圈，并且著名的美國咖啡品牌星吧克，也將于2006年3月份在此商圈內(nèi)開設(shè)首家中國全資直營店。2、中山路商圈中山路商圈位于青島市南區(qū)，具有百年的歷史，她也是青島城市建設(shè)的發(fā)源地。商圈以中山路為軸線向兩側(cè)延伸，目前商圈中的主要商家有青島第一百盛、發(fā)達(dá)商廈、國貨、東方貿(mào)易大廈以及依都錦。各商家全部都是百貨公司的業(yè)態(tài)形式，但檔次定位各自不同，其中青島第一百盛定位于中檔偏高，依都錦則定位中高檔，而發(fā)達(dá)商廈與東方貿(mào)易大廈則基本都定位于中低檔次。在香港中路商圈出現(xiàn)以前，中山路商圈一直是青島檔次最高的商圈，第一百盛在相當(dāng)?shù)臅r(shí)間內(nèi)代表著“青島高檔商場”的形象。中山路商圈主要零售項(xiàng)目列表：項(xiàng)目名稱商業(yè)零售面積（平方米）落成時(shí)間第一百盛300001998.9青島國貨210001993.12東方貿(mào)易大廈376001992.8發(fā)達(dá)商廈320001997.2中山路商業(yè)街在過去的上百年中，一直是青島商業(yè)的代表，全城市的人口在有機(jī)會(huì)的時(shí)候，購物消費(fèi)都會(huì)優(yōu)先考慮中山路商圈。但近些年隨著青島市區(qū)的迅速擴(kuò)大及東移，導(dǎo)致中山路周邊人口快速減少，再加之其停車、交通及競爭因素的影響，使得中山路商圈在市場上的影響力開始大幅下降，所輻射的范圍也逐步減小，大部分商家的經(jīng)營業(yè)績開始出現(xiàn)不同程度的下滑。目前到中山路商圈購物的顧客多是對(duì)商場品牌有較強(qiáng)忠誠度的青島本地消費(fèi)者，到旅游旺季，在臨近沿海景點(diǎn)的優(yōu)勢下，商圈將聚集大量的外地游客。為提升中山路商圈的城市商業(yè)地位，恢復(fù)中山路過往的輝煌，青島市場政府已經(jīng)開始著手改造中山路，一方面將從硬件上進(jìn)行美化與修整，為購物者提供一個(gè)更為理想的環(huán)境氛圍，另一方面，在此商圈亦將積極引入休閑、娛樂業(yè)態(tài)類型，以完善商圈的服務(wù)功能，提升對(duì)消費(fèi)者的吸引力。二、青島商圈發(fā)展總結(jié)分析青島是中國外資進(jìn)入較早的城市，外資的較早進(jìn)入推動(dòng)了城市商業(yè)發(fā)展的進(jìn)程，目前青島的各商圈已經(jīng)是經(jīng)歷了一輪“洗牌”后的結(jié)果，如中山路的發(fā)達(dá)商廈、海信金座，臺(tái)東商圈的當(dāng)代商城，香港中路的新城市廣場等都是在“洗牌”過程中被淘汰或更新過的商場。洗牌后的青島商圈各自都已經(jīng)具備了一定的檔次特征：香港中路商圈是城市檔次最高的商圈，李村商圈檔次最低，臺(tái)東商圈與中山路商圈居于中間檔次。就城市人口與商圈數(shù)量比較而言，青島的商圈數(shù)量超過一般的同類城市，雖然青島各商圈之間存在一定的檔次差別，但相互之間仍有相當(dāng)?shù)闹丿B或替代性商品，因此也使得青島商圈之間的競爭也相對(duì)較為激烈。中山路商圈雖然自身存在著種種問題，但也無可否認(rèn)是臺(tái)東商圈的崛起加速它的衰??；而隨著青島城市的東移，李滄區(qū)以及嶗山區(qū)都已經(jīng)開始逐漸融入城市，原來這兩個(gè)轄區(qū)內(nèi)習(xí)慣在李村商圈消費(fèi)的人口，部分也開始向市內(nèi)其它商圈轉(zhuǎn)移，正是為了穩(wěn)定顧客，保全自身，提高商圈競爭力，在2003年李村商圈中的嶗百、北方國貿(mào)、利客來三大商家均進(jìn)行了不同程度的擴(kuò)建與改造。在青島獨(dú)特的地形與城市發(fā)展歷程的狀況下，造成了青島商圈之間距離相對(duì)較遠(yuǎn)的事實(shí)，也使得各商圈之間的區(qū)域?qū)傩暂^強(qiáng)，目前沒有一個(gè)商圈可以完全輻射城市的消費(fèi)人口。因此，周邊人口的數(shù)量及交通聯(lián)系的狀況就成為了青島商圈能否繁榮的重要基礎(chǔ)條件。臺(tái)東商圈、李村商圈、香港中路商圈三個(gè)保持了良好的發(fā)展勢頭的商圈均具備良好的人口及交通條件，而正處于明顯衰退狀態(tài)的中山路，在很大程度上是受到了城市東移，周邊人口縮減，以及交通條件相對(duì)不佳的影響。目前青島商圈的功能開始日漸豐富，目前已經(jīng)有相對(duì)更多的餐飲、休閑類業(yè)態(tài)進(jìn)入到各商圈進(jìn)行經(jīng)營。但同時(shí)由于一般餐飲、休閑行業(yè)的毛利率相對(duì)有限，租金承受能力相對(duì)較差，因此各中心商圈較高的租金也在很大程度上限制了這些業(yè)態(tài)的進(jìn)入，造成各商圈內(nèi)的餐飲、休閑業(yè)態(tài)的商家數(shù)量仍顯得相對(duì)較少，難以達(dá)到一個(gè)可以合理滿足需求的相對(duì)數(shù)量。青島目前的商圈基本都是由傳統(tǒng)歷史商圈發(fā)展演變而來，最初商圈的形成都缺乏系統(tǒng)的規(guī)劃，因此目前青島商圈開始明顯顯現(xiàn)出了在配套及硬件上的不足，具體如各商圈都典型存在著外圍交通不暢及停車位不足的問題，這些問題的存在都將在一定程度上給各商圈的發(fā)展形成一定的制約。第八節(jié)國內(nèi)外代表城市房地產(chǎn)市場分析一、北京市房地產(chǎn)市場分析北京市統(tǒng)計(jì)局“房地產(chǎn)景氣指數(shù)報(bào)告”顯示，2006年上半年，北京市房地產(chǎn)市場總體上保持基本穩(wěn)定，但從抽樣調(diào)查的數(shù)據(jù)看，房屋銷售價(jià)格指數(shù)呈上升趨勢，各月漲幅依然較高。上半年，北京全市新建商品房價(jià)格上漲7.7%，比去年同期提高1個(gè)百分點(diǎn)。其中，新建商品住宅價(jià)格上漲8.5%，比上年同期提高1.3個(gè)百分點(diǎn)。7月新宅均價(jià)過萬和6千元以下樓盤全在郊區(qū)。1～6月，北京全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資640.1億元，比上年同期增長20.8%。在房地產(chǎn)開發(fā)投資中，住宅完成投資333.7億元，比上年同期增長31.1%；商業(yè)服務(wù)業(yè)等經(jīng)營性用房完成投資92.9億元，增長1.4倍；寫字樓完成投資75.1億元，下降4.1%。上半年，全市商品房新開工面積1308.2萬平方米，比上年同期增長47.2%。商品房新開工面積增速較快，表明未來的市場供應(yīng)將有一定保證。但是，上半年全市商品房竣工面積798.6萬平方米，比上年同期下降27%。商品房竣工面積下降多，反映出2006年來新出臺(tái)宏觀調(diào)控政策后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出于觀望心態(tài)，施工進(jìn)度有所放慢，減緩了市場當(dāng)期供應(yīng)量。此外，北京的空置房面積有所減少，1～6月份全市商品房空置面積965.2萬平方米，比上年同期下降6.5%，比一季度下降12.2%。表明2006年來，受市場需求較旺及供給量減少的影響，存量房源得到了部分消化。北京市部分代表樓盤售價(jià)情況見下表：項(xiàng)目名稱均價(jià)（元/平米）項(xiàng)目名稱均價(jià)（元/平米）觀緣(錦官苑)19800公園2008(北苑家園一區(qū))7500波菲特行政公寓21000通用國際15000都城·心嶼10000國瑞城12000天倫隨園8000000貢院六號(hào)55000陽明廣場8200建外SOHU20000溫莎大道18000二、上海市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展分析“十五”以來上海市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，開發(fā)投資規(guī)模增加，對(duì)上海GDP增長的貢獻(xiàn)率不斷提高，成為支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重由1995年的3.7%增加到2004年的8.4%；房地產(chǎn)市場不斷得到培育和完善。以土地儲(chǔ)備、招標(biāo)、拍賣、掛牌為核心的新的城市供地格局己經(jīng)形成；房地產(chǎn)開發(fā)和投資規(guī)模持續(xù)增長，二手房和一手房交易規(guī)模并駕齊驅(qū)，房地產(chǎn)金融、中介、保險(xiǎn)等配套服務(wù)同步發(fā)展；市民居住水平得以較大改善。人均居住而積從1990年6㎡增加到2004年14.2㎡左右；房地產(chǎn)價(jià)格不斷攀升。已處高位的房地產(chǎn)價(jià)格走勢，現(xiàn)已成為主導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)和市場供求關(guān)系的風(fēng)向標(biāo)。上海市社會(huì)經(jīng)濟(jì)在“十一五”期間將繼續(xù)在科學(xué)發(fā)展觀的指導(dǎo)下保持快速健康持續(xù)發(fā)展的良好勢頭。在我國城市化速度加快和全面建設(shè)小康社會(huì)的宏觀背景下，上海房地產(chǎn)業(yè)將面臨良好的發(fā)展環(huán)境：2010年“世博會(huì)”是“十一五”上海房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要支撐。一是“世博”概念的巨大效應(yīng)，二是圍繞“辦博”所開展的各項(xiàng)建設(shè)活動(dòng)；“世界級(jí)城市”和“四個(gè)中心”建設(shè)為“十一五”上海房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來良好機(jī)遇。上?，F(xiàn)在剛剛達(dá)到“世界級(jí)城市”的初級(jí)階段。在建設(shè)“世界級(jí)城市”和“四個(gè)中心”的過程中，將吸引大量投資和包括房地產(chǎn)在內(nèi)的大量消