2015年案例分析建工alfx第一章房地產估價文書寫作

第一章第一節(jié)房地產估價文書概述（了解第二節(jié)房地產估價報告寫作（重點掌握）第三節(jié)其他主要房地產估價文書寫作（了解）五、估價報告內部審核表（改錯借鑒）— 分分年題分——————年年 年年年年年年年年年年第一節(jié)一個估價機構的估價業(yè)務來源可能會有多種如來源于銀行企業(yè)以及個人等因此估價機構往往需要將每項估價項目來源和接洽情況進行記錄并存檔，以便估價機構掌握公司主要客戶的變化情況及要求，有助于估價機構開拓業(yè)務和更好的提供服務。例如：“估價對象房地產每平方米建筑面積的價格大5000元左右?！薄按蠹s”這樣的詞出現(xiàn)在市場用詞不可帶有較感些主要指標，例如利潤、資產負債率等。）這樣用數(shù)據(jù)說話，就比簡單地用帶有感彩的評語有說服力。位比附近同檔次的小區(qū)低，非常吸引?！保☉獮椋骸胺浅Ｓ??！保┚W(wǎng)絡語言、火星語不能使用。三是判斷推理沒有充足的理由，如簡單結論，卻沒有充足的理由支持該結論。第二節(jié) 四、估價師（2013改變，原稱“房地產評估師”，常考）重點，是糾錯題，占糾錯題70%分值可作為一處錯誤。如注明“略”，可視為不缺項。 1999年頒發(fā)的《房地產估價規(guī)范》許多內容已經不適合現(xiàn)在的評估業(yè)務，但它是和行業(yè)標準，具有四者中最高的性；房地產估價案例分析和房地產估價理論與方法有時相關內容在說法上不一致，建議考生以房地產估價理論為準；房地產估價報告評審標準，是從評審角度界定的，可做學習時參考；房XXXX20A、C、D、E、F、H封面上的委托人，需要準確無誤地寫明其全稱。如“XX貿易”為委托人的全稱。如果是個人委托估價的，則寫明委托人的。地產估價”為估價機構的全稱。+號，且是2名以上。此處如果沒有號，只要有別的錯誤就不要糾出，不應該算一處錯誤。。估價責具報告的估價機構及估價師應承擔的的期限。如果估價報告在其應用的。估價報告出具日期：201184 估價報告的編寫，需要注意與后面的報告內容相匹配，應按估價報告各個組成部分的前后次序列出其其關注的內容。估價報告應包括：標題（）、估價師、估價假設和限制條件、估價結果報告、估價技術報告、附件，其中估價結果報告、估價技術報告還應出現(xiàn)二級。 公章。致估價委托人函應加蓋房地產估價機構公章，不得以其他代替公章，（必須是公章，其他算錯，無公章算錯）價目的是：為確定房地產抵押額度提供參考依據(jù)而評估房地產抵押價值。價值時點是：2011年10月22日。經過實地查看和市場，遵照《中民城市房地產管理法》、《房地產估價規(guī)范》、法和市場法進行了分析、測算和判斷，確定××購物中心房地產的抵押價值為1548165140元，大寫金額壹拾伍億肆仟捌佰壹拾仟壹佰肆拾元整。報告使用人在使用之前須對報告全文，特別是“估價的假設和限制條件”認真閱讀，以免使用不×

年的答案中都有“致委托人函中沒有說明估價時點”；04；09（四）估價師的寫作（2013變化，原為“房地產估價師房地產估價師是依照《房地產估價規(guī)范》、《房地產估價基本術語標準》房地產估價師對估價報告中的估價對象進行了實地查（若不是所有在本上簽名的房地產估價師都對估價對象進行了實地查勘，應寫明對估價對象進行了實地查勘的房地產估價師）。2011年理論和《評審標準》要求必須有兩名以上（含兩名）房地產估價師親筆簽名。如只有一位房地產估價師親筆簽名、蓋章，在考試中可以作為一處錯誤予以。。非鑒證性估價報告的房地產估價師，可根據(jù)實際情況對上述內容進行適當增減房地產估價師應注明所有參加估價的房地產估價師的、號，并經本人簽名，不得以個人代替簽名，非房地產估價師和未參加估價的房地產估價師不得在其上簽名。。地產估價師不應在該上簽字）。個人代替簽名）：注房地產估價師的寫作內容不能與估價假設和限制條件的內容相，不能把房地產估價師變成免責。： ”；08年“估價應是房地產估價師”（注意：但此條在2014年以后考試中不算錯誤）；12年“房地產估價師號號估價報告的使用期限，13年后將原來在結果報告中的使用期限變?yōu)樵诖颂?，如此處無算錯，如使用在建工程的抵押價值時，在建工程發(fā)包人與承包人應當出具在估價時點是否存在拖欠建筑工程價款的說明；存在拖欠建筑工程價款的，應當以形式提供拖欠的數(shù)額。式下的特殊價格等對評估價值的影響。（1）出具的價格包含了國有土地使用權出讓金。如至價值時點止，原人尚有任何有關估價對估價結果未考慮估價對象及其運營企業(yè)已承擔的、或有及經營決策或市場運作失當對估價對象T25～T28型住宅樓和T11～T12型住宅樓主體框架均已封頂，內、外墻均未砌筑。本次評估假設估價對象能按計劃開發(fā)完成且本次評估出具的評估結果為假設估價對象在取得預售證后于價值時點的預售市場價格。 本公司同意，不得向委托人和估價報告部門之外的單位和個人 不得于任何公開上。）（1（2（3（4估價對象；（5）價值時點；（6）價值類型；（7）估價原則；（8）估價依據(jù)；（9）估價方法；（10）不同估價方（11（12（13（14））住所；如果是個人委托估價，不僅要寫明委托人的，還要寫明其住所和號碼。構的法定代表人或者執(zhí)行、住所、資質等級、資質編號。在考試中，估價機構的法定代表人、資質等級、資質編號可能會故意遺漏，無資質等級算錯誤、有了資質等級沒有資質編號也算錯誤有了資質等級要看業(yè)務范圍是否在資質等級內超出等級承攬業(yè)務算錯。估計何種房地益的何種價值，或進行何種有關房地產投資決策分析和咨詢服務，具體估價目的通常由客戶用于調換房屋價值評估目的表述“為房屋征收部門與被征收人計算被征收房屋價值與用于調換房屋價值的差價提供依據(jù)，評估用于調換房屋的價值”。企業(yè)入股、合并等涉及的房地產估價目的可表述為：“為企業(yè)入股、合并等發(fā)生房地屬轉移的2008有權人，是否設立抵押權等”。2009區(qū)位狀況說明或介紹”；“估價對象缺現(xiàn)狀使用狀況說明，如是否有出租情形、各層使用狀況（含三層）（或缺他項權利限制情況、或缺租賃權情況、或缺是否優(yōu)先受償款情況”。2012始日期”“估價對象中缺裝飾裝修部分的描述或說明”“估價對象中缺是否有共有權的說明”。2013定理由”可作為一處錯誤予以。的土地使用權在正常情況下，由熟悉情況的雙方以公平方式在評估時點自愿進行的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、等因素的影響”。確，缺少“但不考慮被征收房屋租賃、抵押、等因素的影響”等內容。2013年：提供的價值抵押目的估價，必須要求謹慎原則，若沒有，在案例考試中可以作為一處錯誤予以；在用價值估價時，不用列最高最佳利用原則，若列出可作為一處錯誤予以。估價對象現(xiàn)實用途不一定是證證載用途，在估價時要考慮按其證證載用途評估，這是合法原則的【往年考點】200320052008不必考慮謹慎原則”2009依據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》列出”。2013號名算錯誤。只有估價師蓋章而無簽字，按照規(guī)定“不得以代替簽字”。號（2011）估價對象實物狀況的描述與分析，一般分為土地實物狀況和建筑物實物狀況兩部分。對土地實物狀況的描述主要說明以下內容：土地面積，四至，土地用途，土地形狀，地形、地勢，土壤，地基，土地開發(fā)程度；其他等。對建筑物實物狀況的描述主要說明以下內容：建筑規(guī)模，用途，層數(shù)和高度，建筑結構，設施設備，（竣工日期）和設計使用年（鋼筋混凝土結構60年磚混50年磚木40年簡易10年）使用狀況及完損狀況，其他等。利設立情況，4）其他特殊情況等。工證等的取得情況。交通狀況描述內容包括：道路狀況、出入可利用交通工具、交通情況、停車方便程度等；要注意與估價方法的對應。如采用市場比較法時，則要分析估價對象所處片區(qū)市場類似物業(yè)的躍程度以及水平。要注意的宏觀經濟數(shù)據(jù)、房地產市場數(shù)據(jù)以及估價對象相關行業(yè)信息、政策等的時效性、為法律所，不被法律的估價對象，其價值是無法在市場中實現(xiàn)的。一處錯誤予以。清楚地表述每種方法的測算過程，對于相關參數(shù)的確定既符合有關數(shù)學的要求，又要符合邏輯推理。術報告都沒有單價）”；“估價結果的確定過程缺少必要的綜合考慮，或理由不充分”。20082009估價對象外觀和內部狀況（如未能進入估價對象內進行實地查勘的，可不附估價對象內部狀況，但應在此說明沒有估價對象內部狀況的具體原因）估價中的其他文件資房地產估價機構復印師要求估價委托人提供征收人與被征收人簽字認可的對被征收房屋的性質或面積協(xié)商一致的結果并做為“附件缺少估價對象內部”；“附件缺少他項權利證明”。2010年：“附件位置不對，應放在技術報告1-5估價項目名稱：廣州市××路×××號××在建房地產抵押價值評估估價委托人：××房地產估價報告出具日期：201028二、房地產估價師（沒有不是錯誤）（十五）（抵押報告所特有）（三）內部狀況、外部狀況、周圍環(huán)境和景（八）法定優(yōu)先受償權利等情況的查詢資料（抵押報告所特有） 【4】后邊技術報告P34“最高最佳使用分析”和前邊 【5××房地產（28238.8865）2010112的市場總價￥437，949，178元（肆億叁仟柒佰玖拾肆萬玖仟壹佰柒拾捌元整），估價對象的抵押價值為￥436，307，873元（肆億叁仟陸佰叁拾萬柒仟捌佰柒拾叁元整）。房地產估價師表1-1號樓建筑面積為8661.0895㎡，室建筑面積為3776.1404㎡ 1576.620628238.8865應土地出讓金，若與實際不符，應以部門核定為準。估價結果未考慮估價對象及其所有權人已承擔的或有及經營決策或市場運作失當對其價 本公司同意不得向委托方和估價報告部門之外的單位和個人提供； 不得于任何公開上。估價機構：×××土地與房地產評估咨詢住所：廣州市××區(qū)××路××號××10樓有效期限：20102013估價對象為位于廣州××區(qū)×××路×××號的×××在建商住，總高31層，地上在建商住樓240428238.8865估價對象2層車庫，地上31層，其中：1～5層為裙樓商業(yè)、6層為花園、7～30層為2幢住宅估價對象土地性質為出讓，土地用途為商住。1998年，原人廣州市×××房地產實業(yè)發(fā)展房地產，現(xiàn)使用權人為廣州×××房地產。估價對象未設立他項權。估價對象位于廣州××區(qū)××路××號，東×路、西至小巷、南至××后街、北至××路?！谅?2.37。5.73.9m，2.7m2.9m，3m。212房地產抵押價值為抵押房地產在價值時點的市場價值等于假設未設定優(yōu)先受償權利下的市場價值減去估①《中民房地產管理法》②《中民土地管理法》⑤《中民擔保法》①《房地產估價規(guī)范（GB/T50291-（GB/T18508-2001）根據(jù)市場，在同一商品市場中，商品或提供服務的效用相同或大致相似時，價格低者吸引需求，根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》（GB/T18508-2001），通行的估價方法有市場比較法、收益還原法、假設開1-號1-12350%左右，詳見表1-5。1-123451998年，原人廣州市×××房地產實業(yè)發(fā)展以出讓方式獲得估價對象所在土地使用權，并驗收后停工至今，廣州×××房地產取得了估價對象后于2007年8月將估價對象由更l-6—123456—789度 ，，二12 3456份二7中：30（29）為兩層高復式戶型。895.1%。9—1231998年，原人廣州市××房地產實業(yè)發(fā)展以出讓方式獲得土地使用權，完無45無67無二1234無1—12345勢705.791.99%。住房售價在18000～22000元／㎡之間，周邊商業(yè)街鋪除路外，月在一般在300～600元／㎡之間。根據(jù)委托人提供的相關資料復印件并結合現(xiàn)場查勘對估價對象的個別因素和區(qū)位因素進行分析估價對象所在區(qū)域對住宅及商業(yè)的需求均較大，因此在滿足合法原則的前提下繼續(xù)按規(guī)劃用途使用最為有效。六、估價方法適用性分析1- 1-10：1—1-11：140等多路線，10121好差1-12 100%。維修費按房屋重置價的2%計算。根據(jù)、分析廣州市同類物業(yè)客觀市場工程造價水平，確定估價對象3511＝3511×2%＝70.22（元／㎡）。2%，即＝5086.8×2%＝101.736（元／㎡） 費按房屋重置價的0.2%計算。根據(jù)、分析廣州市同類物業(yè)客觀市場工程造價水平，確定估價對象房屋重置價按3511元／㎡計算，即費＝3511×0.2%＝7.022（元／㎡）。＝5086.8×5.63%＝286.38684（元／㎡⑧年純收年純收益＝5108－1076＝4032（元／㎡⑨率r的確：采用累加法確定率，累加法的一個細化為率＝無風險率＋投資風險補償率＋管理負擔補償率＋缺乏流動性補償率－投資帶來的率。：無風險率，選用同期銀行公布的一年期商業(yè)銀行存款年利率；估價時點銀行公布的一年定期存款年利率為2.25%，故無風險率取2.25%。0%～8%，而影響投資風險補償率主要因素有投資周期風險、退出損失風險、競爭能力求取平均分值，最后利用內部插值法得出投資風險補償率，由上表得出投資風險補償率為3.02%。0%～4%，而影響管理負擔補償率主要因素有管理難易程度、管理對價值的影響程度、管理的成本費1.9%。1.6%。房地產或土地易于獲得金融機構的抵押貨款支持，考慮此項因素，易于獲得融資的率取0.5%。獲得所得稅抵扣的率，故不考慮所得稅抵扣的率。根據(jù)率＝無風險率年-后續(xù)開發(fā)建設期=27.2）年。V＝a/r[1－1/（1＋r）n]＝4032/8.27%×[1－1/（1＋8.27%）＝43139（元／㎡）（取整估價對象首層商業(yè)物業(yè)可銷售建筑面積為936.9191㎡，則首層商業(yè)物業(yè)靜態(tài)銷售總價為＝4139× 341273292559591622069465（具體測算過程略）。＝40417753＋8405966＋38556424＋34127329＋25595916＋22069＝169172853（元23398200169172853500.2550%，則折現(xiàn)到估價基準日折現(xiàn)1000.75為5.31%，經對房地產開發(fā)企業(yè)的，同類項目的平均年開發(fā)利潤約為8～10%，綜合考慮上述兩種因素，14%。＝345107110×50%÷（1＋14%）0.25＋345107＝323395851（元）（取整同理可得商業(yè)物開發(fā)價值折現(xiàn)凈值為158529909元，車位開發(fā)價值折現(xiàn)凈值為21208199元，則： ＋158529909＋ 根據(jù)廣州市建筑工程造價測算估價對象續(xù)建工程費用，具體測算見表1-14。1-14序號明度率—12護3程程4建筑5結構6筑7構序號度率二8室窗9%程%序號明度率三淋警線管OO視統(tǒng)5OOOO理OO%7922609385892898853883則項目續(xù)建工程費＝6666805＋853883＝7520688（元）、不可預見費合計取續(xù)建工程費用的4%，則： 總開發(fā)成本＝①＋③＝7520688＋300828＝7821516（元＝512770609×6.63%＝33996691（元）（取整 ＝323395851×1%＝3233959（元）（取整）商業(yè)、車位土地＝（168166559＋21208199）×2%＝3787495（元）（取整土地＝3233959＋3787495＝7021454（元續(xù)建開發(fā)成本及費用＝7821516＋33996691＋7021454＝48839661（元 ＝503133959－44748429＝458385530（元求取估價對象的市場價值V（買方土地應負擔的契稅、手續(xù)費等稅費約為3.01%）V×（1＋3.01%）＝銷售凈收入折現(xiàn)凈值－續(xù)建開發(fā)成本及費用折現(xiàn)凈值 單價＝市場價值/地上可售面積根據(jù)表1-7，估價對象地上可售面積為24462.75時，則： ÷24462.75＝18191（元/㎡）（取整） 元，單價為18191元/㎡1-15。，DS1601（尚樓面單價（元度222度度有203、33等多路線5有203、33等多路線，4率率兩兩兩兩層是是是是無無Y＝69.9822X2－599.04X＋5752.3。2008～2009（元／㎡）1-200811.0，2010.1.12，2009.5.32009.7.28.13、5.706.36y＝69.982X2－599.04X＋5752.32010.1.125507.69案例1的日期2009.5.3的地價水平為：4611.49元／㎡；案例2、3的日期2009.7.2的地價水平為：4771.86元／㎡。1：4611.49/5509.50×100%＝83.7%；2、3的市場狀況調整系數(shù)為：4771.86/5509.50×100%＝86.6%1- 則估價對象土地單價（樓面地價）7897（取整），7897×24462.7461＝193182306（取整1-19。序號度率1234路1-序號明度率—l2護3程4建筑5結構6筑7構明率二89%%三00500三0000%2%，即公共配套設施建設費關計算基數(shù)問題》（穗建城【1998】74號）、《省物價局、省關于調低城市基礎設施配套費標準》（粵價【號），計算基數(shù)取3260元／㎡，城市基礎設施配套費為計算基數(shù)的10.5%，3260×10.5%＝342.3（元／㎡）。⑥估價對象的實際情況，用為建筑安裝工程費的2%，即3238×2%＝64.76（元／㎡）假設開發(fā)期為兩年，利率按一至三年款年利率5.4%測算，土地、城市基礎設施配套費在第一年初投入，建安成本及公建配套費在開發(fā)期均勻投入，則土地費用利息＝7897×5.4%×2＝852.88（元／【錯誤】成本利潤率計算基數(shù)錯誤，缺投資利息、銷售費用。＝[（7897＋852.88＋2369.10）/（1－6.63%）]×6.63＝789.53（元／㎡95%。17231×24462.7461 估價對象房