第2章資產(chǎn)評估方法

第二章資產(chǎn)評估方法§2.1資產(chǎn)評估程序明確評估業(yè)務(wù)基本事項——簽訂資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書（合同）——編制評估工作計劃——核實評估對象及實地查勘——收集資料——評定估算——編制和提交報告——工作底稿歸檔§2.1資產(chǎn)評估程序一、接受委托，明確相關(guān)事項

1基本要求：2應(yīng)明確事項二、簽訂合同1合同基本要求：1，7-102對評估的要求：2-6三、編制作業(yè)計劃：從工作計劃實施的角度去理解計劃應(yīng)包括的內(nèi)容；

§2.1資產(chǎn)評估程序四、資產(chǎn)勘察1核實和鑒定擬估資產(chǎn)；2重點勘察對資產(chǎn)價值影響較大的因素；3勘察程序：確認資產(chǎn)——分析影響價值因素——勘察五、搜集資料1判斷擬估資產(chǎn)類型；2分析影響其價值的相關(guān)信息資料；3根據(jù)分析結(jié)果進行搜集§2.1資產(chǎn)評估程序六、評定估算1分析搜集的資料2根據(jù)搜集的資料選擇估算方法3按選擇的估算方法進行估算；七、編制和提交報告

按規(guī)定的格式要求編制

八、評估工作資料歸檔

1歸檔資料的內(nèi)容：產(chǎn)權(quán)證明、資產(chǎn)鑒定、評估工作記錄、搜集資料；

2歸檔目的：監(jiān)督、管理、總結(jié)

§2.2成本法一、概述

1、成本法含義：

基本公式：P23

2、采用前提：繼續(xù)使用。

二、操作程序明確評估范圍，測算資產(chǎn)重置成本確定資產(chǎn)貶值（實體性、功能性、經(jīng)濟性）從重置成本中扣減貶值，得出評估值

§2.2成本法三、重置成本的估算

1概念：重新組成現(xiàn)有資產(chǎn)所需的成本，分：①復(fù)原重置成本：按與擬估資產(chǎn)完全相同的模式重組；②更新重置成本：按與擬估資產(chǎn)功能完全相同的模式重組；2計算方法：（1）重置核算法：重置成本=直接成本+間接成本；§2.2成本法例題：P24；（2）物價指數(shù)法利用評估基準日、資產(chǎn)購建時物價指數(shù)之比計算；利用環(huán)比價格指數(shù)計算；例題：P25；（3）功能價值法利用待估資產(chǎn)與參照物在功能方面的系數(shù)（通常為生產(chǎn)能力）之比計算例題：P25（4）規(guī)模經(jīng)濟指數(shù)法§2.2成本法利用規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)、待估資產(chǎn)與參照物在功能方面的系數(shù)（通常為生產(chǎn)能力）之比計算公式：P25四、實體性貶值1概念：因自然損耗造成的資產(chǎn)貶值2計算方法（1）觀測法根據(jù)經(jīng)驗判斷其實體性貶值率；§2.2成本法（2）使用年限法根據(jù)實際已使用年限占總使用年限之比確定其貶值率；公式：P26；總使用年限=實際已使用年限+尚可使用年限，而實際已使用年限與資產(chǎn)實際使用強度和名義已使用年限有關(guān)；五、功能性貶值1概念：因技術(shù)進步資產(chǎn)功能落后造成的資產(chǎn)貶值；§2.2成本法2計算（1）確定待估資產(chǎn)與同類資產(chǎn)相比，因功能落伍而導(dǎo)致每年需增加的運營成本；（2）確定待估資產(chǎn)的剩余使用壽命；（3）將每年增加的運營成本在剩余使用壽命內(nèi)折現(xiàn)，即為其功能性貶值；（4）其他思路：復(fù)原重置成本-更新重置成本六、經(jīng)濟性貶值：1概念；因市場變化資產(chǎn)利用不足造成的資產(chǎn)貶值§2.2成本法2計算思路與功能性貶值相似，即：（1）確定待估資產(chǎn)與同類資產(chǎn)相比，因市場變化而導(dǎo)致每年減少的收益；（2）確定待估資產(chǎn)的剩余使用壽命；（3）將每年減少的收益在剩余使用壽命內(nèi)折現(xiàn)，即為其經(jīng)濟性貶值；

其他思路：經(jīng)濟性貶值額=資產(chǎn)重置成本×經(jīng)濟性貶值率；七、綜合成新率的估算§2.2成本法1觀察法；由專業(yè)人員根據(jù)資產(chǎn)現(xiàn)狀及經(jīng)驗判斷其成新率；2使用壽命法：資產(chǎn)的使用壽命分為：物理使用壽命、經(jīng)濟壽命；取其中較短者作為資產(chǎn)的總使用壽命；以此為基礎(chǔ)計算資產(chǎn)的綜合成新率，確定資產(chǎn)的貶值；§2.2成本法（3）修復(fù)金額法利用恢復(fù)資產(chǎn)功能所支出的金額來直接估算資產(chǎn)的實體性貶值；實體性貶值=可修復(fù)性貶值+不可修復(fù)性貶值可修復(fù)性貶值=恢復(fù)資產(chǎn)功能所支出的金額§2.3市場法一、概述1市場法含義：利用市場上同樣或類似資產(chǎn)的近期交易價格，經(jīng)過直接比較或類比分析，評估資產(chǎn)價值的方法2運用前提：有一個活躍的擬估資產(chǎn)公開交易市場二、市場法的操作程序1根據(jù)評估對象情況，選擇參照物；2確定比較因素，對比、量化差異§2.3市場法3對參照物的成交價進行調(diào)整4綜合分析，確定評估結(jié)果三、參照物選取與差異量化1參照物選取選擇時應(yīng)考慮因素①時間因素；②地域因素；③功能因素；④交易因素；參照物的數(shù)量不宜少于3個2確定比較因素對資產(chǎn)價值有較大影響的因素：（1）時間因素§2.3市場法（2）地域因素（3）功能因素（資產(chǎn)功能、質(zhì)量）（4）交易因素（交易量、交易動機）3差異量化（1）對時間因素的差異量化按參照物成交日至評估基準日的市場價格變化情況，將參照物成交價修正為評估基準日的價格；（2）對其他因素按影響價值的因素，設(shè)定統(tǒng)一的標準；§2.3市場法對照標準，結(jié)合參照物、評估對象的實際情況進行評分；根據(jù)得分情況，量化參照物、評估對象之間的差異：修正系數(shù)=擬估資產(chǎn)得分÷參照物得分

按差異情況對參照物的價格進行修正，得出評估結(jié)果；評估價=參照物的成交價×修正系數(shù)§2.3市場法四、評估值的計算基本公式：1對參照物的成交價進行加或減加：參照物比擬估資產(chǎn)在某些方面要差；減：參照物比擬估資產(chǎn)在某些方面要好；2利用修正系數(shù)計算評估值=參照物成交價×修正系數(shù)；§2.3市場法具體運用可設(shè)擬估資產(chǎn)為100分，將參照物與其比較，如參照物較好，參照物的評分應(yīng)高于100分，反之，則應(yīng)低于100分；修正系數(shù)=擬估資產(chǎn)的評分/參照物的評分初步評估價格=參照物成交價×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×個別因素修正系數(shù)§2.4收益法一、概述

1含義：根據(jù)擬估資產(chǎn)未來收益的現(xiàn)值，估算資產(chǎn)價值；基本公式：V=∑Ai/(1+r)i

2運用前提資產(chǎn)未來收益可預(yù)測；資產(chǎn)獲得預(yù)期收益的風(fēng)險可預(yù)測；資產(chǎn)獲得預(yù)期收益的年限可預(yù)測；二、操作程序及相關(guān)參數(shù)計算§2.4收益法1操作程序（1）收集資料；（2）測算資產(chǎn)未來收益；（3）確定折現(xiàn)率或本金化率（4）收益折現(xiàn)2相關(guān)參數(shù)計算（1）收益額；是未來收益；是客觀收益，非實際收益；是凈收入，即經(jīng)營毛收入減去各項經(jīng)營成本；§2.4收益法（2）折現(xiàn)率：指將未來收益折算為現(xiàn)值的比率：采用市場比較法確定；由無風(fēng)險報酬率和風(fēng)險報酬率組成；加權(quán)平均資本成本法；（3）收益期限：應(yīng)根據(jù)①資產(chǎn)狀況；②相關(guān)法律規(guī)定；③合同文件；等因素確定；§2.4收益法3

三、基本公式與示例

1基本公式按收入的規(guī)律進行折現(xiàn)，P322示例，P33：收益分為兩部分：首先，將前5年的收益折現(xiàn)到評估基準日；其次，將第6年后的收益折現(xiàn)到第5年，再從第5年折現(xiàn)到評估基準日；§2.5評估方法的選擇1

一、三種評估方法之間的相互關(guān)系1資產(chǎn)因為有收益，其在市場上便有良好的反映；2資產(chǎn)因為有收益，對其進行投入（即成本）才顯得有價值；從理論上說，三種方法得出的評估應(yīng)趨于一致，但因為各種原因，三種方法得出的評估結(jié)果并非完全一致二、評估方法的選擇§2.4評估方法的選擇21應(yīng)考慮所收集的資料及所