定位策劃-產(chǎn)業(yè)園互聯(lián)網(wǎng)-2013年東莞聯(lián)科國(guó)際信息產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目操作經(jīng)驗(yàn)分享

自然之作城市之座東莞聯(lián)科國(guó)際信息產(chǎn)業(yè)園操作經(jīng)驗(yàn)分享2013.04.12SUNSHINEGROUP項(xiàng)目背景項(xiàng)目概況項(xiàng)目位置：東莞市南城區(qū)水濂山大道項(xiàng)目規(guī)模：占地500畝，建筑用地300畝,200畝生態(tài)綠地容積率：1.2用地性質(zhì)：科研用地建筑面積：約24萬㎡開發(fā)商：廣東中天聯(lián)科信息產(chǎn)業(yè)投資有限公司物業(yè)類型：高層辦公、多層辦公、獨(dú)棟辦公、精品酒店地塊特征地塊優(yōu)勢(shì)限制條件水濂山區(qū)域緊鄰城市中央城際、城市交通發(fā)達(dá)地塊規(guī)模較大山水景強(qiáng)勢(shì)景觀缺乏商務(wù)氛圍產(chǎn)品面積限制較大，降低客戶可接受度地塊內(nèi)部垃圾填埋場(chǎng)影響排布《東莞水濂山項(xiàng)目政府匯報(bào)稿》2011年6月2012年11月《東莞水濂山項(xiàng)目定位及物業(yè)發(fā)展建議》2013年規(guī)劃設(shè)計(jì)跟進(jìn)經(jīng)營(yíng)收益：以保障整體開發(fā)財(cái)務(wù)收支平衡為最低要求，實(shí)現(xiàn)整體最大收益企業(yè)發(fā)展：通過項(xiàng)目成功開發(fā)形成一套可復(fù)制的標(biāo)準(zhǔn)，通過成功案例為企業(yè)后續(xù)產(chǎn)業(yè)園產(chǎn)品開發(fā)樹立標(biāo)準(zhǔn)開發(fā)背景開發(fā)目標(biāo)核心成果：提出“一個(gè)龍頭＋兩個(gè)資本通道”的創(chuàng)新模式Keywords：龍頭帶動(dòng)、羊群效應(yīng)、資本催化跨躍發(fā)展、良性循環(huán)機(jī)制核心成果：解決政府申報(bào)高立意和開發(fā)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的平衡問題Keywords：產(chǎn)業(yè)園KPI、開發(fā)策略、可復(fù)制標(biāo)準(zhǔn)操作難點(diǎn)部門最早涉足的產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目，沒經(jīng)驗(yàn)可循，摸石頭過河……Q1.立項(xiàng)階段，怎么給政府“講故事”？Q2.如何解決政府申報(bào)高立意和利潤(rùn)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的平衡問題——“兩層皮”怎么自圓其說？Q3.打造產(chǎn)業(yè)園的關(guān)鍵要素是什么？---KPI構(gòu)建Q4.如何進(jìn)行產(chǎn)品選型？Q5.大規(guī)模園區(qū)規(guī)劃布局及經(jīng)營(yíng)策略組織如何實(shí)施？Q6.同類產(chǎn)品內(nèi)部怎么實(shí)現(xiàn)差異化？Q7.產(chǎn)業(yè)園的物業(yè)發(fā)展建議怎么寫？面臨問題解決思路立項(xiàng)階段，怎么給政府“講故事”？Question1此模式是本項(xiàng)目稀缺生態(tài)資源之外另一核心競(jìng)爭(zhēng)力，真正將戰(zhàn)略構(gòu)想得以實(shí)現(xiàn)“一個(gè)龍頭企業(yè)＋2個(gè)資本通道”產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新模式龍頭企業(yè)資本通道1資本通道2聚集效應(yīng)孵化效應(yīng)催化效應(yīng)創(chuàng)新模式構(gòu)想羊群效應(yīng)：通過先期高知名度大型企業(yè)引入，提升片區(qū)知名度，帶動(dòng)相關(guān)上下游企業(yè)入駐優(yōu)企上市助力：為成長(zhǎng)型企業(yè)提供資金支持以及定制式的綜合融資服務(wù)，扶持優(yōu)質(zhì)企業(yè)上市，促進(jìn)整個(gè)東莞的產(chǎn)業(yè)升級(jí)快速孵化平臺(tái)幫助創(chuàng)業(yè)艱難的尖端科技型企業(yè)快速步入企業(yè)上升期龍頭企業(yè)和資本通道的資源分析整合，可得出——

水濂山創(chuàng)新模式，力求達(dá)到1+1＞2的效應(yīng)龍頭資本通道1資金投入資金投入資金投入資金投入資金投入資金投入進(jìn)入快速發(fā)展通道進(jìn)入快速發(fā)展通道吸引效應(yīng)東莞成熟科技型企業(yè)東莞成熟制造型企業(yè)本項(xiàng)目中小科技型企業(yè)資本通道2帶動(dòng)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)聚集帶動(dòng)?xùn)|莞產(chǎn)業(yè)發(fā)展升級(jí)綜合效應(yīng)Q2.如何解決政府申報(bào)高立意和利潤(rùn)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的平衡問題——“兩層皮”怎么自圓其說？Q3.打造產(chǎn)業(yè)園的關(guān)鍵要素是什么？---KPI構(gòu)建Question2、3廣州站紅專廠創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園信義國(guó)際會(huì)館華創(chuàng)動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)園海倫堡創(chuàng)意園（中頤MOCA）深圳站TCL國(guó)際E城佛山站中企綠色總部佛山創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園廣東金融高新技術(shù)服務(wù)區(qū)珠海站金地動(dòng)力港珠海文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園東莞站東莞天安數(shù)碼城總部一號(hào)松山會(huì)館國(guó)際創(chuàng)意設(shè)計(jì)城運(yùn)作模式產(chǎn)品組合園區(qū)特色品牌效應(yīng)市場(chǎng)表現(xiàn)關(guān)鍵舉措金地動(dòng)力港華創(chuàng)動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)園珠三角產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目考察——5大城市14個(gè)項(xiàng)目STEP1選取珠三角典型產(chǎn)業(yè)園區(qū)作為研究案例，深入剖析其成功關(guān)鍵因素及對(duì)本項(xiàng)目的可借鑒之處制定產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目考察30項(xiàng)指標(biāo)產(chǎn)業(yè)園類型純產(chǎn)業(yè)園：以產(chǎn)業(yè)發(fā)展為主要導(dǎo)向商務(wù)花園：以地產(chǎn)開發(fā)為主要導(dǎo)向特征：政策傾斜、產(chǎn)業(yè)聚集度高；開發(fā)主體多有實(shí)體產(chǎn)業(yè)背景；有一定行業(yè)準(zhǔn)入門檻；代表項(xiàng)目：華創(chuàng)動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)園佛山文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園珠海文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園海倫堡創(chuàng)意園……特征：偏市場(chǎng)化操作；以產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)為主體，房地產(chǎn)開發(fā)為利潤(rùn)目標(biāo)；行業(yè)準(zhǔn)入限制較少，無明顯行業(yè)聚集特征；代表項(xiàng)目：金地動(dòng)力港中企綠色總部總部1號(hào)松山會(huì)館TCL國(guó)際城……STEP2下定義——將考察項(xiàng)目歸類2023/6/2116配套打造平臺(tái)打造園林打造產(chǎn)品打造產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入龍頭效應(yīng)：定制化辦公產(chǎn)品引入龍頭企業(yè)，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)影響力，帶動(dòng)上下游關(guān)聯(lián)企業(yè)入駐；降低門檻：模糊行業(yè)準(zhǔn)入門檻，放大客戶面。靈動(dòng)產(chǎn)品：多元、靈活產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，提升客戶接受度；合理配置：以合適的軟硬件打造滿足不同規(guī)模企業(yè)的多層次需求。營(yíng)造環(huán)境、挖掘資源：營(yíng)造低密度、高舒適的園區(qū)辦公氛圍，提升園區(qū)吸引力，滿足客戶高舒適度、差異化需求降低成本、提供便利：爭(zhēng)取政策傾斜和支持，為入園企業(yè)企業(yè)發(fā)展、壯大提供完善的、低成本的商務(wù)保障平臺(tái)基本配套：打造完善生活配套、商務(wù)商業(yè)配套升級(jí)配套：在滿足園區(qū)辦公、生活必要需求前提下，對(duì)商業(yè)進(jìn)行升級(jí)，盤活園區(qū)人氣我們要做的是純產(chǎn)業(yè)園與商務(wù)花園的中間態(tài)產(chǎn)品，接下來我們借鑒整合產(chǎn)業(yè)園、商務(wù)花園的雙重優(yōu)點(diǎn)，作為項(xiàng)目構(gòu)建價(jià)值體系的參考依據(jù)核心成果構(gòu)建產(chǎn)業(yè)園打造KPI體系如何進(jìn)行產(chǎn)品選型？Question4物業(yè)類型外部資源匹配條件內(nèi)部資源匹配條件物業(yè)自身屬性項(xiàng)目適配性區(qū)位條件交通條件景觀資源產(chǎn)業(yè)聚集昭示性內(nèi)部景觀配套要求政策支持單體規(guī)模物業(yè)檔次溢價(jià)能力氛圍貢獻(xiàn)本項(xiàng)目緊鄰城市核心十分便捷山水景觀豐富商務(wù)氛圍不濃臨街昭示好山水景觀豐富有打造空間無特殊政策支持高層辦公區(qū)位條件好交通十分便捷要求一般有一定要求需要較好昭示性無明確要求要求配套齊全無明確要求規(guī)模較大檔次高，對(duì)入駐企業(yè)要求高一般商務(wù)氛圍影響力大多層辦公要求較高交通便捷要求一般有一定要求要求一般無明確要求要求有必須配套要求較高規(guī)模大檔次低，入駐多為小型企業(yè)低營(yíng)造商務(wù)氛圍能力強(qiáng)類別墅辦公要求區(qū)域經(jīng)濟(jì)好交通便捷要求極高無明確要求無明確要求要求高要求配套齊全無明確要求規(guī)模小檔次高，入駐企業(yè)有一定實(shí)力高需要多棟聚集成氛圍生產(chǎn)廠房要求不高交通便捷無明確要求要求較高要求不高要求不高要求有必須配套要求較高規(guī)模較大物業(yè)檔次最低最低不利于高端商務(wù)氛圍配套商業(yè)周邊配套缺乏要求不高無明確要求園區(qū)規(guī)模較大要求一般無明確要求無要求無要求根據(jù)整體規(guī)模確定檔次一般一般完善配套需求休閑商業(yè)區(qū)位條件好城市交通便捷要求高無明確要求無明確要求要求較高無要求無要求規(guī)模較小檔次高端高盤活園區(qū)人氣精品商務(wù)酒店區(qū)位條件好交通便捷要求較高無明確要求要求一般要求較高無要求無要求規(guī)模較大檔次高端高完善配套需求居住公寓人居環(huán)境好交通便捷要求一般無要求無要求要求較高要求配套齊全無要求規(guī)模較大檔次一般高完善配套需求分別從地塊外部資源、內(nèi)部資源匹配條件及物業(yè)自身屬性研究項(xiàng)目對(duì)各物業(yè)的適配性適配性分析19物業(yè)類型適配度高層辦公多層辦公別墅類辦公生產(chǎn)廠房配套商業(yè)休閑商業(yè)精品商務(wù)酒店居住公寓功能分類物業(yè)類型物業(yè)形態(tài)意向客戶辦公高層辦公龍頭總部樓非常具有實(shí)力的龍頭企業(yè)商務(wù)公寓中小型企業(yè)多層辦公訂制總部樓實(shí)力型大企業(yè)創(chuàng)意研發(fā)樓小微型成長(zhǎng)企業(yè)類別墅辦公獨(dú)棟總部樓滿足實(shí)力型企業(yè)多種功能應(yīng)用配套商業(yè)配套配套商業(yè)滿足園區(qū)人群基本生活休閑商業(yè)滿足園區(qū)內(nèi)外人員的娛樂休閑居住配套高層公寓滿足園區(qū)一般人群、城市白領(lǐng)居住需求多層公寓滿足園區(qū)管理層、城市精英居住需求獨(dú)棟會(huì)所滿足園區(qū)企業(yè)領(lǐng)袖居住接待結(jié)合適配性分析及地塊條件及發(fā)展目標(biāo)確定項(xiàng)目發(fā)展的物業(yè)類型√√√√√√√×選取的物業(yè)類型√產(chǎn)品選擇大規(guī)模園區(qū)規(guī)劃布局及經(jīng)營(yíng)策略組織如何實(shí)施？Question521STEP1地塊資源評(píng)價(jià)對(duì)地塊各板塊、重要節(jié)點(diǎn)進(jìn)行資源條件挖掘，并對(duì)各板塊打造方向有進(jìn)行初判根據(jù)地塊條件重新劃分板塊并對(duì)各板塊進(jìn)行價(jià)值解析STEP2經(jīng)營(yíng)策略研判根據(jù)地塊價(jià)值對(duì)各板塊租售關(guān)系進(jìn)行鋪排根據(jù)地塊價(jià)值為各板塊匹配相應(yīng)的物業(yè)類型STEP3整體打造原則STEP4分期規(guī)劃建議基于地塊條件分析項(xiàng)目整體打造需解決的核心問題制定項(xiàng)目整體打造原則，確立建筑關(guān)系基于地塊條件分析項(xiàng)目分期打造需解決的核心問題分期提出規(guī)劃建議及體量分配核心成果“四步邏輯分析法”導(dǎo)出規(guī)劃布局原則22STEP1地塊資源評(píng)價(jià)對(duì)地塊各板塊、重要節(jié)點(diǎn)進(jìn)行資源條件挖掘，并對(duì)各板塊打造方向有進(jìn)行初判根據(jù)地塊條件重新劃分板塊并對(duì)各板塊進(jìn)行價(jià)值解析STEP2經(jīng)營(yíng)策略研判STEP3整體打造原則STEP4分期規(guī)劃建議核心成果“四步邏輯分析法”導(dǎo)出規(guī)劃布局原則價(jià)值挖掘：項(xiàng)目的臨街面，具備較好昭示性，但欠缺景觀資源；打造知要：作為項(xiàng)目的對(duì)外展示的主形象，打造中需特別注重項(xiàng)目昭示性的利用。1價(jià)值挖掘：項(xiàng)目?jī)?nèi)部區(qū)域，景觀資源最優(yōu)；打造知要：是項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)低密生態(tài)標(biāo)桿形象與產(chǎn)品高價(jià)值主要區(qū)域。3價(jià)值挖掘：具備一定的景觀資源，但位置較偏，整體價(jià)值較差；打造知要：可考慮在項(xiàng)目較成熟階段打造高容積率產(chǎn)品，消化體量并實(shí)現(xiàn)高溢價(jià)、回籠資金。4【板塊分析】通過對(duì)地塊內(nèi)部各板塊資源進(jìn)行分析，思考其打造方向價(jià)值挖掘：位于項(xiàng)目中部，具有較好的展示性與進(jìn)入性，但地下有垃圾分布，較難排布建筑；打造知要：可考慮通過園林及單層建筑結(jié)合，打造園區(qū)人氣聚集地。2市政道路山景水景地塊資源分析價(jià)值挖掘：從主城區(qū)方向進(jìn)入項(xiàng)目的龍頭位置，具有極高形象打造條件；打造知要：可通過標(biāo)桿形象建筑打造項(xiàng)目標(biāo)簽，提升項(xiàng)目識(shí)別度。價(jià)值挖掘：位于地塊臨街面中心位置，具有極佳昭示性，但地下有垃圾分布；打造知要：不適宜排布建筑，但依其強(qiáng)勢(shì)的昭示性特點(diǎn)是項(xiàng)目主入口的不二選擇。12【節(jié)點(diǎn)分析】通過對(duì)地塊特殊節(jié)點(diǎn)價(jià)值分析，思考其打造方向價(jià)值挖掘：地塊中心位置，是牽制與影響項(xiàng)目其他區(qū)域的核心位置；打造知要：充分利用其核心優(yōu)勢(shì)，體現(xiàn)其承接關(guān)系，影響項(xiàng)目其他區(qū)域，嘗試?yán)迷摰貕K提升項(xiàng)目可控度。2地塊資源分析市政道路山景水景25劃分目的：對(duì)地塊進(jìn)行重新劃分以找出在各種因素影響下各地塊的土地資源價(jià)值劃分原則：地塊劃分在能反映地塊實(shí)際資源的前提下盡量保持地塊的方正劃分參考：參考地塊周邊及地塊內(nèi)部自然地貌參考地塊周邊路網(wǎng)關(guān)系參考地塊分期限制ABC

EDF【板塊劃分】依據(jù)地塊資源占有及開發(fā)限制條件，將地塊劃分為六個(gè)板塊地塊劃分26ABC

EDF編號(hào)地塊屬性景觀評(píng)價(jià)昭示性與私密性A內(nèi)部有較平緩坡度，北側(cè)有少量水面北側(cè)景觀條件較好臨水濂山路，項(xiàng)目頭排位置，昭示性極佳，私密性較弱B內(nèi)部有較大坡度景觀資源最弱臨水濂山路、草塘路交匯處昭示性好C地勢(shì)平緩，地下有垃圾場(chǎng)分布西側(cè)景觀資源較好東側(cè)具有極佳昭示性D內(nèi)部坡度較大北側(cè)臨水，西側(cè)有較好山景資源私密性較好，昭示性較差E內(nèi)部有較平緩坡度，南端有水面分布南側(cè)部分有水景，西側(cè)具有較好山景資源私密性較好，南端具有一定的昭示性F地塊當(dāng)前以水面為主北側(cè)具有較好的景觀資源昭示性較差景觀資源：D

＞E＞C＞A、F＞B昭示性：A＞C＞B＞E＞F＞D服務(wù)性：C＞B＞E＞A、D＞F【價(jià)值排序】從景觀資源、昭示性及地塊輻射影響三個(gè)維度，對(duì)各地塊價(jià)值進(jìn)行排序各地塊價(jià)值解析27STEP1地塊資源評(píng)價(jià)STEP2經(jīng)營(yíng)策略研判STEP3整體打造原則STEP4分期規(guī)劃建議核心成果“四步邏輯分析法”導(dǎo)出規(guī)劃布局原則根據(jù)地塊價(jià)值對(duì)各板塊租售關(guān)系進(jìn)行鋪排根據(jù)地塊價(jià)值為各板塊匹配相應(yīng)的物業(yè)類型AB經(jīng)營(yíng)策略：處于地塊端頭位置，具有極佳的展示性，容易形成強(qiáng)勁的產(chǎn)品力，可考慮租售結(jié)合，銷售小體量物業(yè)，持有核心物業(yè)。物業(yè)類型：可考慮主要為辦公物業(yè)，匹配少量商業(yè)配套。經(jīng)營(yíng)策略：處于地塊核心位置，是牽制地塊其他區(qū)域，控制與影響整體項(xiàng)目的重要區(qū)域，考慮以持有為主。物業(yè)類型：可考慮配套性物業(yè)及辦公物業(yè)。ABCC經(jīng)營(yíng)策略：地塊中間位置，由于地下垃圾影響，只能排布少量單層建筑，物業(yè)持有為主，聚攏人氣。物業(yè)類型：可考慮打造商業(yè)。根據(jù)地塊價(jià)值，研判地塊各部分經(jīng)營(yíng)租售關(guān)系，匹配相應(yīng)的物業(yè)類型?

EDFDF經(jīng)營(yíng)策略：處于地塊內(nèi)部位置，具有極佳景觀資源，是項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)生態(tài)低密核心高價(jià)值、項(xiàng)目變現(xiàn)的主要區(qū)域，考慮以銷售為主。物業(yè)類型：可考慮打造低密生態(tài)辦公物業(yè)。經(jīng)營(yíng)策略：處于地塊較偏位置，考慮在項(xiàng)目氛圍成熟時(shí)打造高容積率產(chǎn)品，主要考慮銷售。物業(yè)類型：主要以高層寫字樓、高層公寓為主。E經(jīng)營(yíng)策略研判持有物業(yè)的地塊銷售物業(yè)的地塊持有核心物業(yè)，租售結(jié)合的地塊由左圖可見，項(xiàng)目前期持有比例相對(duì)較高，后期開發(fā)實(shí)現(xiàn)可銷售物業(yè)明顯增多。以一期造勢(shì)、后期實(shí)現(xiàn)高溢價(jià)回籠資金的經(jīng)營(yíng)策略完全可滿足甲方的盈利目標(biāo)。一期主要進(jìn)行物業(yè)的持有經(jīng)營(yíng)以培育園區(qū)商務(wù)氛圍，后期實(shí)現(xiàn)可售物業(yè)的高溢價(jià)經(jīng)營(yíng)策略研判30STEP1地塊資源評(píng)價(jià)STEP2經(jīng)營(yíng)策略研判STEP3整體打造原則STEP4分期規(guī)劃建議核心成果“四步邏輯分析法”導(dǎo)出規(guī)劃布局原則基于地塊條件分析項(xiàng)目整體打造需解決的核心問題制定項(xiàng)目整體打造原則，確立建筑關(guān)系景觀資源外部路網(wǎng)私密性昭示性建筑關(guān)系示意圖項(xiàng)目整體打造需解決的兩大問題：昭示點(diǎn)昭示面內(nèi)部私密Q1：如何在建筑上保障項(xiàng)目生態(tài)景觀的核心特色？Q2：如何處理項(xiàng)目拔升容積率后體量分配問題？在保證外部昭示性、內(nèi)部私密性的前提下，拔高外圍建筑高度，實(shí)現(xiàn)層層退進(jìn)的建筑關(guān)系，使地塊內(nèi)部各位置均能最大程度享受景觀資源，保障項(xiàng)目生態(tài)景觀核心特色。項(xiàng)目容積率由1增加到1.2后，在增加體量處理上需要保證內(nèi)部產(chǎn)品生態(tài)低密性，以體現(xiàn)項(xiàng)目核心價(jià)值。體量主要分配的方向如下：提高外圍建筑高度，分擔(dān)部分體量壓力；其余體量壓力由地塊南部資源較差部分分擔(dān)。大體量區(qū)域中間過渡整體打造原則32STEP1地塊資源評(píng)價(jià)STEP2經(jīng)營(yíng)策略研判STEP3整體打造原則STEP4分期規(guī)劃建議核心成果“四步邏輯分析法”導(dǎo)出規(guī)劃布局原則基于地塊條件分析項(xiàng)目分期打造需解決的核心問題分期提出規(guī)劃建議及體量分配龍頭總部樓入口廣場(chǎng)總部訂制樓獨(dú)棟總部樓園區(qū)運(yùn)營(yíng)中心精品商務(wù)酒店商務(wù)公寓、居住公寓創(chuàng)意研發(fā)樓生態(tài)休閑廣場(chǎng)項(xiàng)目規(guī)劃總圖34分期產(chǎn)品單棟面積（㎡）棟數(shù)建筑面積（㎡）一期訂制總部樓5000420000獨(dú)棟總部樓獨(dú)棟1000100032000獨(dú)棟90090032700獨(dú)棟6006002414400龍頭總部樓20000120000精品商務(wù)酒意研發(fā)樓800018000配套商業(yè)

7500一期總體量（㎡）

89600后期獨(dú)棟總部樓獨(dú)棟100010001010000獨(dú)棟9009002018000獨(dú)棟6006004225200商務(wù)公閑商業(yè)40052000居住配套高層公寓8000432000多層公寓3000515000獨(dú)棟會(huì)所60095400后期總體量（㎡）152600總用地面積（㎡）200738.1總建筑面積（㎡）242200綜合容積率1.2項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)35高層龍頭總部入口廣場(chǎng)總部訂制樓獨(dú)棟總部樓園區(qū)運(yùn)營(yíng)中心精品酒店商務(wù)公寓、居住公寓創(chuàng)意研發(fā)樓生態(tài)休閑廣場(chǎng)通過均衡的資金投入在園區(qū)外圍營(yíng)造商務(wù)氛圍。引入龍頭企業(yè)、實(shí)力企業(yè)總部提升園區(qū)影響力；引入小微型企業(yè)，通過政策支持起到孵化作用。通過輸出型資金投入打造經(jīng)營(yíng)性配套及企業(yè)服務(wù)性平臺(tái)，滿足園區(qū)人群生活及企業(yè)商務(wù)、發(fā)展所需，提升園區(qū)品質(zhì)。通過高回報(bào)率投資打造標(biāo)桿形象產(chǎn)品、高溢價(jià)產(chǎn)品回籠資金，獲取利潤(rùn)。規(guī)劃與開發(fā)同類產(chǎn)品內(nèi)部怎么實(shí)現(xiàn)差異化？Question637濱水組團(tuán)觀景組團(tuán)中央活力組團(tuán)坡地園林組團(tuán)組團(tuán)價(jià)值：建筑臨水而建的組團(tuán)，具有極高的景觀私享性。推薦功能：企業(yè)會(huì)所、總部辦公、培訓(xùn)基地建議面積：900㎡左右組團(tuán)價(jià)值：臨近200畝綠地，景觀視野極佳，山景、水景盡收眼底。推薦功能：企業(yè)會(huì)所、總部辦公、培訓(xùn)基地建議面積：900㎡左右組團(tuán)價(jià)值：位于園區(qū)生態(tài)休閑廣場(chǎng)兩側(cè)，具有極佳的昭示性，但自然景觀占有性較弱。推薦功能：企業(yè)展廳、總部辦公建議面積：1000㎡左右組團(tuán)價(jià)值：位于園區(qū)中央，僅能享受根據(jù)坡地打造的景觀，無自然景觀。推薦功能：總部辦公、后臺(tái)運(yùn)營(yíng)辦公建議面積：600㎡左右獨(dú)棟總部樓組團(tuán)劃分方案同類產(chǎn)品內(nèi)部怎么實(shí)現(xiàn)差異化？38STEP1產(chǎn)品價(jià)值排序?qū)Κ?dú)棟產(chǎn)品價(jià)值進(jìn)行梳理，依據(jù)不同產(chǎn)品所在地塊的昭示性、景觀資源、高差關(guān)系綜合占有進(jìn)行價(jià)值排序STEP2附加價(jià)值分配依照各產(chǎn)品的價(jià)值排序，找出每個(gè)組團(tuán)中需要提升附加價(jià)值的產(chǎn)品，通過增加贈(zèng)送面積的方式對(duì)產(chǎn)品的價(jià)值進(jìn)行提升，以保證其順利去化附加價(jià)值分類按贈(zèng)送面積從小到大分為：一般、深度兩類同個(gè)組團(tuán)內(nèi)的產(chǎn)品優(yōu)化因素如何分配？附加值分配原則39D1類產(chǎn)品D2類產(chǎn)品附加價(jià)值等級(jí)分配：D1類產(chǎn)品的昭示性優(yōu)勢(shì)比較明顯，D3類產(chǎn)品景觀優(yōu)勢(shì)明顯，其附加價(jià)值等級(jí)設(shè)定為一般。附加價(jià)值等級(jí)分配：D2類產(chǎn)品不具有明顯的昭示性，景觀資源也較差，其附加價(jià)值等級(jí)