房地產(chǎn)相關(guān)知識精華

房地產(chǎn)相關(guān)知識（基礎(chǔ)知識部分）目錄TOC\o"1-3"\h\uHYPERLINK\l_Toc20382（一）房地產(chǎn)基礎(chǔ)概念 2HYPERLINK\l_Toc13644（二）建筑與規(guī)劃知識9HYPERLINK\l_Toc15506（三）商品房銷售基本知識與法律常識 14HYPERLINK\l_Toc16508（四）商品房面積測算 16HYPERLINK\l_Toc24439（五）價格與銀行按揭及購房稅費18HYPERLINK\l_Toc23182（六）選房知識22HYPERLINK\l_Toc6308許（七）置業(yè)顧帖問鹽的嘴4也0肌個精彩解答炕26運（一）房地產(chǎn)憂基礎(chǔ)概念席房地產(chǎn)基礎(chǔ)概詢念丹房產(chǎn)是指房屋法的經(jīng)濟形態(tài)，為在法律上有著甩明確的權(quán)屬關(guān)冷系，在不同的眾所有者和使用已者之間可以進稿行出租出售或爽作其他用途的必房屋。地產(chǎn)是暖指能夠為其權(quán)洋利人帶來收益臨或滿足其權(quán)利真人工作或生活壽需要的土地資赤產(chǎn)。地產(chǎn)與土肯地的根本區(qū)別蠟在于有無權(quán)屬險關(guān)系：地產(chǎn)在非法律上有著明捧確的權(quán)屬關(guān)系符，而土地則沒鼠有權(quán)屬關(guān)系，書它是一個統(tǒng)稱儀。房地產(chǎn)也稱日不動產(chǎn)，是房湯產(chǎn)和地產(chǎn)的總泄稱，是指土地仍及附著在土地體上的人工構(gòu)筑叔物和建筑物及煮其附帶的各種李權(quán)利（所有權(quán)雅、管理權(quán)、轉(zhuǎn)來讓權(quán)等）。房廚地產(chǎn)業(yè)是以土驅(qū)地和建筑物為昨經(jīng)營對象，從營事房地產(chǎn)開發(fā)登、建設(shè)、經(jīng)營竹、管理以及維括修、裝飾和服竭務(wù)的集多種經(jīng)狀濟活動為一體岡的綜合性產(chǎn)業(yè)透。房地產(chǎn)開發(fā)辰是指房地產(chǎn)開逆發(fā)企業(yè)在依法旨取得土地使用紅權(quán)的土地上按之照使用性質(zhì)的康要求進行基礎(chǔ)飼設(shè)施、房屋建輸筑的活動。級土地及土地使促用年具限請姐土地所有制在捷我國，現(xiàn)行全歉部土地實行的窗是社會主義土座地所有制，分搖為全民所有制早（即國家所有壽）和集體所有唐制（即集體所場有）兩種形式樂。任何個人均辨不能取得土地浙所有權(quán)。土地懲所有權(quán)是指國肉家或集體經(jīng)濟氧組織對國家土盯地和集體土地鴿依法享有的占慨有、使用、收意益和處分的權(quán)濕能。土地所有回權(quán)是不能出讓旱或轉(zhuǎn)讓的。在絕房地產(chǎn)開發(fā)中秋，房地產(chǎn)開發(fā)咳企業(yè)取得的只洗是土地的使用齊權(quán)，而不是土攤地的所有權(quán)。表同樣，消費者遭購買商品房后行，對該房屋所榨占有的土地，險不享有所有權(quán)離，只擁有使用輛權(quán)。土地使用伶權(quán)土地使用權(quán)稠是指土地使用網(wǎng)者依法享有使磚用和取得土地盜利益的權(quán)利。秘土地使用權(quán)可灣以依法轉(zhuǎn)讓。關(guān)開發(fā)商要進行得房地產(chǎn)開發(fā)，肥首先必須取得黨土地使用權(quán)。柳其獲取土地的所方式主要有以娘下幾種：之考a)扇土地使用權(quán)的肚出讓。土地使壩用權(quán)的出讓是撲指國家以協(xié)議斧、招標(biāo)、拍賣異的方式將土地鴿使用權(quán)在一定殖年限內(nèi)出讓給抹土地使用者，罩由使用者向國艇家支付土地使冒用權(quán)出讓金的駁行為。傍b)知土地使用權(quán)的串轉(zhuǎn)讓。土地使?fàn)钣脵?quán)的轉(zhuǎn)讓，洞是指土地使用悶者通過出售、利交換、贈與和疏繼承的方式將盾土地使用權(quán)再自轉(zhuǎn)移的行為。公折c)息土地使用權(quán)的隆劃撥。土地使折用權(quán)的劃撥，免是指政府無償瑞將土地?fù)馨l(fā)給丑使用者使用，桑一般沒有使用雅期限的限制。芹以無償劃撥取擦得的土地使用閑權(quán)，須經(jīng)政府喘部門及土地管歌理部門同意，杏并按規(guī)定補交扁出讓金后方可邪進行轉(zhuǎn)讓、出籍租和抵押。土熟地開發(fā)土地開滔發(fā)，是將窄“烏生地銹”思開發(fā)成可供使圓用的土地（即督熟地）。生地純是指空地、田封地、未開墾地齒等不具備使用鋪條件的土地。輪熟地是指已經(jīng)燒完成三通一平娃或七通一平等已工作，具備使擦用條件的土地筆。三通一平是粒指在土地開發(fā)榆時進行的通水廚、通電、通路冶和土地平整工落作。七通一平響給水、排水、叛電力、通訊、矛燃氣、熱力、識道路通，土地顛平整。土地使絲用年限首先應(yīng)核該明確，房屋薯的所有權(quán)是不衰存在年限問題辦的，也就是說那，房屋一經(jīng)購剛買并取得產(chǎn)權(quán)袋后，即作為業(yè)刊主個人所有的好財產(chǎn)，并無居辰住年限的限制保。但是，商品旦房所占用的、尺通過出讓方式厭取得的國有土惰地的使用權(quán)是伍由期限的。不青同開發(fā)用途的廁土地使用年限冷不一樣。開發(fā)告商在取得土地愿用于房地產(chǎn)開侵發(fā)時，都要與買國土局簽訂《齊土地使用權(quán)出防讓合同》，其論土地使用年限臺按國家規(guī)定執(zhí)倚行，即：彩別a)爪居住用地七十邀年。掏魄b)城工業(yè)用地五十飲年。勉刑c)萍教育、科技、膊文化、衛(wèi)生、銳體育用地五十歉年。賤傍d)愿商業(yè)、旅游、勸娛樂用地四十磨年。盲府e)弄綜合用地或者葬其他用地五十傷年。土地使用角年限從土地使浸用者與政府土從地管理部門簽?zāi)居喭恋爻鲎尯涎酵?，依法取得光土地使用?quán)之交日起開始計算鼠（通常在土地旦出讓合同中有叛明確約定）。灌必須注意的是接，購房者所得斗到的土地使用房權(quán)，是開發(fā)商至轉(zhuǎn)讓給購房者貝的。根據(jù)我國潔《城市房地產(chǎn)極管理法》購42白條規(guī)定：很“險以出讓方式取嘉得土地使用權(quán)膛的，轉(zhuǎn)讓房地首產(chǎn)后，其土地甚使用權(quán)的使用擁年限為減去原欣土地使用者已帥經(jīng)使用年限后異的剩余年限。師”盒因此，購房者漫在簽訂購房合冬同或取得產(chǎn)權(quán)飽證時，其實際饞土地使用年限僻會短于國家規(guī)薪定的土地使用脈年限。另外，暗有些購房者會撫關(guān)心土地使用陣年限到期后是罵不是房屋就要袋被國家收回。滔其實，這種觀么點是錯誤的。返土地使用年限盯到期后，只要項向政府繳納土計地出讓金就可較以繼續(xù)使用土恢地。地籍我們裹通常所說的地移籍、產(chǎn)籍、房伸地產(chǎn)籍是同一袖概念。它是指罵土地的自然狀乞況，社會經(jīng)濟壤狀況和法律狀禍況的調(diào)查與登女記，包括了土魚地產(chǎn)權(quán)的登記田和土地分類面繪積等內(nèi)容。具時體來講，是對源在房地產(chǎn)調(diào)查爽登記過程中產(chǎn)拍生的各種圖表悄、證件等登記荷資料，經(jīng)過整白理、加工、分地類而形成的圖援、檔、卡、冊初等資料的總稱鎖。宗地宗地圖斑，是土地使用扮合同書附圖及忽房地產(chǎn)登記卡嘴附圖。它反映閣一宗地的基本買情況。包括：臥宗地權(quán)屬界限超、界址點位置任、宗地內(nèi)建筑屠位置與性質(zhì)、念與相鄰宗地的射關(guān)系等。膨與房地產(chǎn)開發(fā)蠢相關(guān)的企業(yè)厲開發(fā)商是指從蔑事房地產(chǎn)開發(fā)聾經(jīng)營業(yè)務(wù)的企燈業(yè)。房屋質(zhì)量逐是購房者非常表關(guān)注問題。購鞠房者在購房時話通常會考察開辣發(fā)商的實力與曬資信，因為優(yōu)迎秀的開發(fā)商是討質(zhì)量的最有效奇的保證。在考華察時，他們通慨常會關(guān)注開發(fā)虹商的合法性、吼資信等級、曾船經(jīng)開發(fā)過的項叨目等等。對于項合法的再售項麥目，其開發(fā)商按首先應(yīng)取得《幅國有土地使用刑權(quán)證》、《建峰設(shè)工程開工證慧》和《銷售許詠可證》等相關(guān)稠證書。另外，澤開發(fā)商的資質(zhì)子等級也是購房譽者極為關(guān)注的傘，高資質(zhì)等級謝的開發(fā)商通常宜更容易獲得購旅房者的信任。應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)企寸業(yè)按資質(zhì)條件詢劃分為五個等鍵級。其中一級雙開發(fā)企業(yè)資質(zhì)截最高。皮談A.登資質(zhì)一級企業(yè)蘭自由流動資金檢2000膚萬元以上，注愧冊資金不低于宅2000埋萬元。有職稱臥的建筑、土木奶工程、財務(wù)管簽理、建筑或房御地產(chǎn)經(jīng)濟類的宗專業(yè)管理人員符不得少于尋40常人，其中有中峰級以上職稱的映管理人員不得征少于糧20測人。設(shè)有高級恩工程師職稱的擠總工程師、高迫級會計師職稱喉的總會計師、貓經(jīng)濟師以上（露含經(jīng)濟師）職太稱的總經(jīng)濟師氏、工程技術(shù)、原經(jīng)濟、統(tǒng)計、游財務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)薪責(zé)人具有相應(yīng)何專業(yè)中級以上息職稱。具有仿5壤年以上從事房番地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)違歷。近三年累衫計竣工蓋30敬萬平方米以上撒的房屋建筑面俱積，或與此相軟當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開誘發(fā)投資。連續(xù)閱4蟲年建筑工程質(zhì)旅量合格率達勁100%文，優(yōu)良率達及20%做以上。切爺B.族資質(zhì)二級企業(yè)渣自由流動資金謠1000鍬萬元以上，注群冊資金不低于賠1000熱萬元。有職稱潛的建筑、土木哀工程、財務(wù)管靠理、建筑或房威地產(chǎn)經(jīng)濟類的駛專業(yè)管理人員砍不得少于絡(luò)20忠人，其中有中泉級以上職稱的謎管理人員不得債少于軍10波人。工程技術(shù)末、經(jīng)濟、統(tǒng)計岔、財務(wù)等業(yè)務(wù)貫負(fù)責(zé)人具有相懷應(yīng)專業(yè)中級以遲上職稱。具有啦3洞年以上從事房熱地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)顫歷。近三年累珠計竣工陡15識萬平方米以上單的房屋建筑面盤積，或與此相并當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開施發(fā)投資。連續(xù)貸3挽年建筑工程質(zhì)然量合格率達氧100%帆，優(yōu)良率達謝10%址以上。方疼C.登資質(zhì)三級企業(yè)非自由流動資金繼500拋萬元以上，注張冊資金不低于倚500駱萬元。有職稱廣的建筑、土木奏工程、財務(wù)管解理、建筑或房裳地產(chǎn)經(jīng)濟類的具專業(yè)管理人員畫不得少于俗10貓人，其中有中澤級以上職稱的領(lǐng)管理人員不得稍少于猛5丸人。工程技術(shù)鳥、財務(wù)負(fù)責(zé)人療具有相應(yīng)專業(yè)篩中級以上職稱殲，其他業(yè)務(wù)負(fù)耽責(zé)人具有相應(yīng)賭專業(yè)助理以上使職稱的專業(yè)統(tǒng)莊計人員。具有纖2疏年以上從事房蹤地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)字歷。累計竣工殖15胳萬平方米以上蜓的房屋建筑面奏積，或與此相撕當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開張發(fā)投資。建筑鏈工程質(zhì)量合格補率達絞100%夜。掩濟D.屆資質(zhì)四級企業(yè)包自由流動資金層200增萬元以上，注工冊資金不低于篩200瓣萬元。有職稱蛙的建筑、土木炎工程、財務(wù)管裕理、建筑或房坐地產(chǎn)經(jīng)濟類的烤專業(yè)管理人員棚不得少于射5音人。工程技術(shù)討負(fù)責(zé)人具有相境應(yīng)專業(yè)中級以擴上職稱，財務(wù)沿負(fù)責(zé)人具有相圣應(yīng)專業(yè)初級以姑上職稱，配有碼專業(yè)統(tǒng)計人員胡。效按E.減資質(zhì)五級企業(yè)把自由流動資金偏不低于氧100百萬元，具體標(biāo)擺準(zhǔn)由省、自治制區(qū)、直轄市建僚設(shè)行政主管部緊門制定。承建禁商承建商即建冬筑商，是指從璃事住宅建設(shè)的悶企業(yè)。這里必局須注意，建筑積商不是開發(fā)商箭，建筑商是負(fù)乳責(zé)施工建筑的洗，它是受開發(fā)時商的委托、依妥照開發(fā)商的要郵求進行施工建舟設(shè)的。承建商兆的規(guī)模實力及夫企業(yè)一貫的優(yōu)怕良作業(yè)理念是始房屋高質(zhì)量的宜直接保證。目維前，國家對施鐵工企業(yè)分為四在個等級。其中悶一級企業(yè)為最防高，其實力強進、設(shè)備好、信杠譽好、產(chǎn)品優(yōu)陸良率高。此外孤，國家對建筑踩施工質(zhì)量通常問以漆“只優(yōu)良洋”意和飄“悲合格竊”疫來評定，一級畫施工企業(yè)由于覺其嚴(yán)格的質(zhì)量眾管理制度和自船身實力，驕“爹優(yōu)良浩”絮率是很高的。球所以，購房者中對承建公司進遞行考察最簡單桑的方法就是考紫察它的資質(zhì)信節(jié)譽、已建知名滴工程項目的多粱少以及在建項艇目的質(zhì)量如何退。監(jiān)理公司對涉于任何一個建競設(shè)工程來說，始都必須有工程徐監(jiān)理企業(yè)，其遍職能是對工程植建設(shè)進行監(jiān)督教，以確保工程縮質(zhì)量。工程監(jiān)延理企業(yè)的資質(zhì)糧等級分為甲級孕、乙級和丙級算，并按照工程媽性質(zhì)和技術(shù)特奧點劃分為若干爽工程類別。杏住宅的類型雄商品房是指房硬地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)棋經(jīng)營企業(yè)開發(fā)予的，建成后用衣于市場出售的勾房屋，包括住雅宅、商業(yè)用房澤以及其他建筑冶物。商品房的奮種類繁多，主析要分為普通住朽宅、公寓、籍TOWNHO翠USE蘇、別墅等等，圓建筑形式分為污板樓、塔樓、性板塔結(jié)合，按閣是否享受政策刪優(yōu)惠還可分為跌商品房、經(jīng)濟腸適用房、合作說建房示…失…帳辯商品房按銷售竿對象可分為內(nèi)索銷商品房和外泰銷商品房。內(nèi)除銷商品房內(nèi)銷澡商品房，是指遲房地產(chǎn)開發(fā)企賊業(yè)通過實行土傘地使用權(quán)出讓壯形式，經(jīng)過政綿府計劃主管部畝門審批，建成漲后用于在境內(nèi)滿范圍（目前不期包括香港、澳架門特別行政區(qū)舊和臺灣）出售南的住宅、商業(yè)豬用房以及其他昏建筑物。外銷泄商品房是指房極地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)亂按政府外資工描作主管部門的保規(guī)定，通過實脖行土地批租形登式，報政府計煌劃主管部門列慨入正式項目計黎劃，建成后用僻于向境內(nèi)、外竊出租的住宅、述商業(yè)用房及其溉他建筑物。經(jīng)槽濟適用房是指珠以微利價出售潛給廣大中低收呼入家庭的商品蛙房。它是帶有未社會保障性質(zhì)跡的商品住宅，炕具有經(jīng)濟性和爭適用性的特點貼。經(jīng)濟性是指燦住宅價格相對授于市場價格而劃言是適中的，佳能夠適應(yīng)中低傘收入家庭的承準(zhǔn)受能力；適用蘇性是指在住房獨設(shè)計及其建筑鉆標(biāo)準(zhǔn)上強調(diào)住限房的實用效果禾，而不是降低膀建筑標(biāo)準(zhǔn)。經(jīng)隊濟適用房不是姨人人都可以買鍛的，購買經(jīng)濟齒適用房必須符從合當(dāng)?shù)卣鶅σ?guī)定的條件，川并經(jīng)過排號購態(tài)買。公房公房窄也稱公有住房分、國有住房，箱它是指由國家晶以及國有企業(yè)含、事業(yè)單位投撒資興建、銷售許的住宅，在住驅(qū)宅出售之前，膛住宅的產(chǎn)權(quán)（析擁有權(quán)、占有傅權(quán)、處分權(quán)、科收益權(quán)）歸國華家所有。目前武居民租用的共楊有住房，按房錄改政策分為兩業(yè)大類，一類是新可售公有住房笛，一類是不可絮售公有住房。妙上述兩類房均艙為使用權(quán)房。辱所謂層“狼使用權(quán)住房搶”勉，是指由國家伏以及國有企業(yè)誰、事業(yè)單位投斑資興建的住宅鬧，政府以規(guī)定茄的租金標(biāo)準(zhǔn)出煌租給居民的共槍有住房。私房喝也稱私有住宅瘡、私產(chǎn)住宅，穴他是由個人或赤家庭購買、建佛造的住宅。在毀農(nóng)村，農(nóng)民的哈住宅基本上是濟自建的私有住頁宅。公有住房孫通過住宅消費腳市場出售給個售人和家庭，也同就轉(zhuǎn)為私有住捕宅。隨著住宅銀商品化的推進原，城市私有住邊宅的比重將會拼隨著房改的推剛進而不斷提高障。集資房是改掉變住房建設(shè)有歪國家和單位統(tǒng)班包的制度，實正行政府、單位丸、個人三方面測共同承擔(dān)，通道過籌集資金建娛造的房屋。職謝工個人可按照鳥房價全額或部濁分出資、信貸宮、建材供應(yīng)、批稅費等方面給紗予部分減免。辭集資所建住房播的權(quán)屬，按出亡資比例確定。許個人按房價全或額出資的，擁碰有全部產(chǎn)權(quán)；宿個人部分出資繁的，擁有部分另產(chǎn)權(quán)。廉租房竹圖“旅廉租房慘”喪這一概念，類濕似于香港的獨“樓廉租屋腐”照。我國的廉租尼房只租不售，粉出租給城鎮(zhèn)居掀民中最低收入耍者。廉租房的絲來源主要是騰沿退的舊公房。唉安居房是指實寄施國家更“聞安居（或康居墳）工程齒”白而建設(shè)的住房羅（屬于經(jīng)濟適滿用房一類）。纏它是由國家安襖排的專項貸款立和地方自籌資膨金共建的面向爬廣大中、低收五入家庭的住房子。水景商品房撥是指依水而建吐的房屋。車米TOWNHO詳USE達通俗的解釋是框聯(lián)排住宅，由碧幾幢甚至十幾購幢小于抽3辭層的底層住宅皺并聯(lián)組成，每熱幢住宅面積約巡在悲150~20選0發(fā)平方米左右，兆由自己的院落償，但院子一般醬不超過揭50青平方米，另外蘇還有專用車位燈或車庫，離城費不太遠，價格刊不算太貴，屬像中等偏高的水嗽平。剪19跳世紀(jì)四五十年問代發(fā)源于英國傅新城鎮(zhèn)時期，膽目前在歐美十據(jù)分普及。攝映Townho踩use杏的基本要求：壺位置應(yīng)位于城拆市邊緣地帶，閱距市中心車程寸5惰至草30洲分鐘，滿足第剖一居所的要求降，生活、工組棕兩便利。周邊普應(yīng)有完善的交沙通道路網(wǎng)絡(luò)，衡臨近高速公路延，強調(diào)交通得那易達性和便捷測性。不僅強調(diào)晨社區(qū)內(nèi)環(huán)境，交周邊也應(yīng)有優(yōu)俱美的自然環(huán)境螺。社區(qū)容積率襯一般不超過嚼0.6柱，其規(guī)模最好劫在摘15羽萬平方米以上揪才能滿足其社誕區(qū)配套和生活島品位的要求。工社區(qū)由于地處驟城市邊緣，其俯教育、商業(yè)、葛醫(yī)療、休閑等儀配套設(shè)施必須抬齊備。商住住摔宅是孤SOHO盼（居家辦公）科住宅觀念的一編種延伸，它同肌時又融入寫字潛樓的諸多硬件允設(shè)備，尤其是歐網(wǎng)絡(luò)工程的發(fā)同達，使居住者涂在居住同時又占能從事商業(yè)活震動的住宅形式求。商住住宅適植合于小型公司勒、創(chuàng)業(yè)集體以褲及依賴網(wǎng)絡(luò)進叢行社會活動的痕人群。酒店式抱公寓是指提供辟酒店式管理服求務(wù)的公寓。始甘于畏1994茂年，意為層“距酒店式的服務(wù)缺，公寓式的管鈔理臣”籃，市場地位很寨高。它集住宅火、酒店、會所奶多功能于一體駕，具有武“飾自由王”甜和您“獸投資慎”營兩大功效。除評了提供傳統(tǒng)酒肥店的各項服務(wù)測外，更重要的古是向住客提供場家庭式的居住辭布局、家居式缸的服務(wù)，讓人吉有賓至如歸的致感覺。智能化敏小區(qū)所謂智能吐化住宅小區(qū)，撓是指通過綜合棗配置住宅小區(qū)粘內(nèi)的各個功能酬子系統(tǒng)，以綜彎合布線為基礎(chǔ)駱框架，以計算騰機網(wǎng)絡(luò)為區(qū)內(nèi)累各種設(shè)備管理僻自動化的新型氣住宅小區(qū)。智赴能化住宅小區(qū)仆從現(xiàn)代生活需特求出發(fā)，綜合夫運用計算機、鳴信息、通信、讀控制等科學(xué)技亦術(shù)，以智能控躺制系統(tǒng)、社區(qū)萌信息平臺、安薦防系統(tǒng)、小區(qū)臨物業(yè)管理信息壟系統(tǒng)和綜合服熱務(wù)信息系統(tǒng)為短依托，用高科畫技手段構(gòu)建小疏區(qū)高速互聯(lián)網(wǎng)禁絡(luò)信息服務(wù)平緊臺，為小區(qū)住攏戶提供安全、薦環(huán)保、高效、兆舒適、方便的誠生活空間。雙燃景住宅就是樓請盤不僅要營造而社區(qū)自身的小雄環(huán)境，社區(qū)周凝圍還有賞心悅起目的自然風(fēng)光擦，社區(qū)內(nèi)外要炒講究合二為一企，使社區(qū)內(nèi)景扶包括建筑樓體串與社區(qū)外的天鄰然外景相協(xié)調(diào)蘭，達到居室內(nèi)象外環(huán)境互動、征交相輝映，正裹所謂斜“婦借外景選內(nèi)景漏”憂。雙景住宅應(yīng)廣該具備以下特救點：短逝a協(xié)）窗外有景。袋周邊環(huán)境如果貫“促先天不足膝”辦，缺乏自然景磁觀，壞“雞后天語”博在怎么彌補也辮彌補不出震“史雙景酬”臺，頂多算是別“常小區(qū)環(huán)境優(yōu)美團”凍。難怪發(fā)展商裳在選址賣地時距格外謹(jǐn)慎，生送怕斯“廁錢扔錯地兒成饞千古恨悟”豆。賓胃b)箭樓外有園。雙悼景住宅的社區(qū)澇內(nèi)景不僅要美嘆觀別致，更重暖要的是社區(qū)外謝面的自然景觀探融為一體。在豆做項目的前期寧規(guī)劃設(shè)計時，現(xiàn)要充分、合理鐘地利用自然資企源，借景造景贊。脆侵c)銜樓體、戶型、屠朝向設(shè)計要圍舍繞景觀精講細幫作。綠色住宅曉塔“器綠色住宅擠”柱是近年來興起賓的一種居住概寸念。專家認(rèn)為驕，吉“廊綠色住宅甘”佩以可持續(xù)發(fā)展法的思想為指導(dǎo)舍，意在尋求自間然、建筑和人雜三者之間的和腸諧統(tǒng)一，即在患“累以人為本面”尾的基礎(chǔ)上，利符用自然條件和女人工手段來創(chuàng)桑造一個舒適、套健康的生活環(huán)盜境，同時又要真控制對自然資崖源的使用，實叫現(xiàn)向自然索取糧與回報之間的業(yè)平衡。意互“站綠色住宅仆”頸不是一般人認(rèn)有為的綠化較好叉的住宅。實際呼上較高的綠化噴率只是松“尖綠色住宅單”財內(nèi)容的一個方棋面，真正的纏“抖綠色住宅驚”接的內(nèi)涵是全方犁位的立體環(huán)保底工程。它是既蛛適應(yīng)地方生態(tài)濤而又不破壞地性方生態(tài)的建筑北，具有節(jié)地、涼節(jié)水、節(jié)能、叛改善生態(tài)環(huán)境讓、減少環(huán)境污耍染、延長建筑奧物壽命等優(yōu)點枯。臥節(jié)約土地資源匙。新型建材、閥新型墻體的采穗用是瑞“間綠色住宅頌”再的構(gòu)成內(nèi)容。額住宅的墻體提舅倡使用高科技祥環(huán)保建材。如胖現(xiàn)在有一種新典型的建材環(huán)保遣用磚，該磚采的用發(fā)電廠排出昌的飛灰為重要竊原料，抗壓強棵度在心8姨兆帕以上，在午防水、隔熱、丹隔音和耐震強殖度上均超過了襯一般紅磚。另末外有一種木屑混制磚，該磚的現(xiàn)重量只有普通妥磚的一半，但雜強度卻是普通夠磚的兩倍。習(xí)充分利用自然控資源。住宅采霧光的設(shè)計不但年影響居住者身批體健康和生活疫質(zhì)量，而且涉婚及到能源的節(jié)遇約與浪費。如泰采用大面積玻膛璃，設(shè)計明廳散、明衛(wèi)、名廚確等，就能節(jié)約竟大量的電能；侵盡可能采用太答陽能熱水系統(tǒng)賴，采用小區(qū)共京用供熱系統(tǒng)，猜都是充分利用奮自然能源的有策效途徑，可減財少對大氣的污場染。垃圾的分剛類處理。對垃據(jù)圾的分類處理缺也屬于綠色環(huán)姨保，與住宅環(huán)抖境息息相關(guān)。辛因此，專家也棵將垃圾分類處怪理納入困“炊綠色住宅酸”懸的內(nèi)容。肥健康住宅所謂罵“使健康住宅宿”圓，首先，住宅假的基底應(yīng)選擇企在適宜健康住喇宅居住條件的璃地區(qū)，由充足進的陽光、自然旱風(fēng)、水源和植料被，能避免噪罷聲和大氣污染勺，具備有效防爽止工業(yè)、農(nóng)業(yè)登排放物的侵害伏等條件。但實耕際上，由于各劇種條件的限制仙，真正完全理終想的土地是沒沾有的，這就需舟要開發(fā)商充分堅利用現(xiàn)有條件殿去進行周密的奧規(guī)劃和改造，堅將住宅建設(shè)和魄周圍的自然環(huán)原境有機融合，顯創(chuàng)造一個比較旬和諧的環(huán)境。衛(wèi)駝SHOPPI畫NGMALL貿(mào)(怨音圈譯院“宏摩己爾譽”培或洞“揀銷品貌茂蝕”使)磚，意為超級購進物中心，指在僑一個毗鄰的建像筑群中或一個詳大型建筑物中詢，由一個管理些機構(gòu)組織、協(xié)反調(diào)和規(guī)劃，把滔一系列的零售鷹商店、服務(wù)機史構(gòu)組織在一起附，提供購物、塑休閑、娛樂、族飲食等各種服左務(wù)的一站式消罵費中心赴。類MAL合L伐不僅規(guī)模巨大籃，集合了百貨盼店、超市、大嫁賣場、專賣店護、大型專業(yè)店從等各種零售業(yè)戴態(tài)，而且有各們式快餐店、小赴吃店和特色餐界館，電影院、妨兒童樂園、健延身中心等各種勢休閑娛樂設(shè)施違。移房親銳房產(chǎn)的三個價插值器層壟綠憲一個完整的產(chǎn)畏品應(yīng)包括三個料價值層：核心割價值、形式價大值以及延伸價償值。裝1.諷核心價拌值吊斧飯指實際要購買葉的單元，包括撥戶型、面積、訂用料、方位和磁房內(nèi)的配套等澇要素。核心價潛值屬于所有價護值中最重要的承部分，因為它航構(gòu)成了房產(chǎn)價給值和客戶利益褲最核心的部分徐。劈2.漂形式價繼值沈流昨指住宅的裝飾型、款式、樓宇劇的設(shè)計、建筑就風(fēng)格、樓層高強低等等。雖然掘這些不是最核省心的部分，但狠會影響客戶的帳選擇。比如，還當(dāng)我們購買衣漲服時，不單是桑合體的就可以班，我們還要講嘩究是否美觀，緒是否時尚。間3.不延伸價右值鼻懸多指小區(qū)的配套忘設(shè)施、文化氛麥圍、人口素質(zhì)瓶、周邊社區(qū)的危環(huán)境、物業(yè)管鈴理水平、升值嚴(yán)的潛力、公司趟的品牌、價格乓政策、銷售人白員的素質(zhì)和服助務(wù)質(zhì)量等。其憑實延伸價值層侵并不是一個讓隆售樓代表無限鋒發(fā)揮的平臺，縫事實上許多售襪樓代表在這方張面的發(fā)揮都是年極有限的，不告能把自己銷售續(xù)的小區(qū)樓房所乎潛藏的價值充辣分地進行展現(xiàn)多，就等于自己碌給自己的產(chǎn)品慮打了折扣。HYPERLINK\l"_top"奪（二）建筑與員規(guī)劃知識恐基本規(guī)劃術(shù)語卸居住區(qū)是指城瓦市中由城市主盯要道路或自然念分界線所圍合前，設(shè)有與其居僅住人口規(guī)模相旦應(yīng)的、較完善選的、能滿足該們區(qū)居民物質(zhì)與搬文化生活所需捐的公共服務(wù)設(shè)國施的相對獨立健的居住生活聚遙居地區(qū)。居住拒小區(qū)一般成為未小區(qū)，是指被呀城市中居住區(qū)彈級道路或自然切分界線所圍合才，以居民基本透生活活動不穿擊越城市主要交瑞通線為原則，蔽并設(shè)有與其居衫住人口規(guī)模相矛對應(yīng)配建的，要滿足該區(qū)居民莊基本的物質(zhì)文粱化生活所需的弟公共服務(wù)設(shè)施蓬的居住生活聚蟻居地區(qū)。住宅害用地是指住宅冬建筑基底占地鬧及其四周合理色間距內(nèi)的用地盾（含宅間綠地繡和宅間小路等片）的總稱。公宋建用地全稱為獸公共建設(shè)服務(wù)暫用地，是與居掠住人口規(guī)模相或?qū)?yīng)配建的，汗為居民服務(wù)和償使用的各類設(shè)泰施的用地，應(yīng)灶包括建筑基底感占地及其所屬惰場、綠地和配妨建停車場等。算韻a)婦居住區(qū)（級）能道路：一般用遙以劃分小區(qū)的遠道路，在大城漁市中通常與城勸市支路同級。撈林b)艇小區(qū)（級）路序：一般用以劃聯(lián)分組團的道路那?；辇坈)汗組團（級）路負(fù)：上接小區(qū)路業(yè)、下連宅間小粱路的道路。宅除間小路：住宅捷建設(shè)之間連接鼻各住宅入口的買道路。公共綠憂地滿足規(guī)定的暴日照要求、適巴合于安排休憩悔活動設(shè)施的、雖供居民共享的教游憩綠地，應(yīng)最包括居住區(qū)公籍園、小游園和閉組團綠地及其允他塊狀帶狀綠六地及其他塊狀醫(yī)帶狀綠地等。癢配建設(shè)施與住灶宅規(guī)?；蚺c人都口規(guī)模相對應(yīng)帳配套建設(shè)的公淺共服務(wù)設(shè)施、嚴(yán)道路和公共綠盤地的總稱。公抓共活動中心是撕配套公建相對且集中的居住中效心、小區(qū)中心盲和組團中心等謙。公共活動中收心是配套公建串相對集中的居歸住區(qū)中心、小榆區(qū)中心和組團習(xí)中心等。日照知間距系數(shù)根據(jù)磨日照標(biāo)準(zhǔn)確定協(xié)的房屋間距與瘦遮擋房屋標(biāo)高黎的比值。人均厘總占地面積（研平均米帆/完人）人均總占憂地面積除=堪建筑紅線內(nèi)總咐用地學(xué)÷烈本小區(qū)規(guī)劃居哭住總?cè)藬?shù)。人免口毛密度人口經(jīng)毛密度別=賽小區(qū)內(nèi)總居住顆人數(shù)酸÷寬小區(qū)內(nèi)占地面尺積（公頃）。勸住宅的建筑形獅式辰單元式住宅又冬叫梯間式住宅膨，是多層、高本層住宅中最常賠用的一種住宅霉建筑形式。每吳層樓面只有一惠個樓梯，住戶刺由樓梯平臺直表接進入分戶門削，一般每個樓購梯可以安排遲2~4訂戶（大進深住負(fù)宅一梯可安排末5~8送戶。）單元住權(quán)宅的特點卻菌a)倚每層以樓梯為厘中心，每層安手排戶數(shù)較少，恐各戶自成一體集。弱止b)唇戶內(nèi)生活設(shè)施房完善，既減少外了住戶之間的泥相互干擾，又迅能適應(yīng)多種氣丈候條件。障阿c)虹仍保留一些公狠共使用面積，僻如樓梯、走道封、垃圾道，保細證了鄰里交往灶，有助于改善體人際關(guān)系。率爭d)俯建筑面積較小看，造價經(jīng)濟合猶理。公寓式住遲宅公寓式住宅揮，是相當(dāng)于獨猴院獨戶的西式掘別墅住宅而言熄的?；▓@式住豐宅花園式住宅巧，也叫西式洋宗房或小洋樓，室即花園別墅。蝕戶型結(jié)構(gòu)胞標(biāo)準(zhǔn)層標(biāo)準(zhǔn)層弄是指平面布置貨相同的住宅樓廟層。躍層住宅臨躍層住宅俗稱島“糠樓中樓蕉”凳，是近年來推穿廣的一種新穎燈住宅建筑形式革。其特點是住腫宅有上下兩層跑樓面，臥室、百起居室、客廳頭、衛(wèi)生間、廚哈房及其他輔助奧用房可以分層糠分布，上下層灰之間的通道不辣通過公共樓梯量，而采用戶內(nèi)子獨用的小樓梯桃連接。一般一翻層按排廚房、東餐廳、起居室下，樓上（有時突是樓下）安排惡臥室。這樣的拾好處是動靜分皇區(qū)明確，互不患干擾。復(fù)式住筑宅復(fù)式住宅在螺概念上是一層捎，并不具備完賞整的兩層空間未，但層高較普清通住宅（普通珠住宅層高通常封為貿(mào)2.8~3.尾0膚米）高襯,譽可在局部掏出帆夾層們,撫安排臥室或書栽房等，樓梯聯(lián)擴系上下，其目窗的是在有限空懷間里增加使用階面積，提高住充宅的空間利用信率。錯層住宅歸戶內(nèi)樓面高度蠢不一致，錯開城之處有樓梯聯(lián)列系。優(yōu)點是和止躍層一樣能夠銀動靜分區(qū)，但皇因為沒有完全串分為兩層，所披以又有復(fù)式住黎宅豐富的空間生感。可以利用眠錯層住宅中不界同的層高區(qū)分川不同功能的房虛間，比如起居蒼室比較高，臥拘室比較低等。訓(xùn)還有的利用地池形地勢的高差拔在坡地上設(shè)計紹錯層式住宅，盟可以減少控土己的土方量。躍云復(fù)式住宅是在權(quán)復(fù)式住宅設(shè)計訊功能上的一種第創(chuàng)新，其特點仍是其中一層層尊高在援2.2要米內(nèi)，通常設(shè)景置在洗手間、波廚房、餐廳、砌書房、工人房荷、儲藏室等非秋主要活動區(qū)域災(zāi)；一般情況下未該種住宅的總陵層高在航3.8~4.尊9康米之間，客廳估為共享式。退駐臺式住宅退臺魄式住宅以稱為療“婦臺階式鼻”敵住宅，其外形題類似于臺階，積特點是住宅的懼建筑面積由底瓣層向上逐漸減逐少，下層減少艘的建筑面積成悅為上層的一個香大平臺，可做痕花園使用。目羽前，國內(nèi)建造晚的退臺式住宅構(gòu)都通常屬于中茂高檔住宅繳核“飽蝸居式之”蜂小戶型絹歉“紡蝸居式妄”熄小戶型是指那鵲些一室半的妄“撇小戶型廢”澆住宅，它雖比胞一般標(biāo)準(zhǔn)戶型蛋的面積要小苗1/3箏左右，然而設(shè)火計比較精巧，偵布局較為合理筑，明“塌訂麻雀雖小，稅五臟俱全沈”畢，并可隨意確彎定居室內(nèi)各部鎖分面積。映于“剃大開間、空殼鋒型粗”西戶型又稱雄“譜大開間、自由教分隔空殼型造”尸戶型，是指不燃受固定戶型困藏擾、可根據(jù)住越戶愛好用途任慰意分割裝飾，哭使居住格局體鍋現(xiàn)個性化特色鑼的戶型。頭負(fù)“君毛坯型麥”觀住宅豆早“節(jié)毛坯型皮”僑住宅是指在住莖宅在交房時未聾經(jīng)裝飾，也不鑰附過多的起居菊設(shè)施，僅是完榜成土建、水電訴等基本工程，增地面為粗糙的群混凝土土面，樹房頂僅抹灰層贏，預(yù)留衛(wèi)生間輩、浴缸、水、鬼氣管道。露臺懸露臺，一般是鍋指住宅中的屋膛頂平臺或由于派建筑結(jié)構(gòu)需求丹而在其他樓層陰中做出大陽臺拴，由于它面積僚一般均較大，減上邊又沒有屋江頂，所以稱作獅露臺。陽臺陽惹臺是指供居住渣者進行室外活組動、晾曬衣物立等空間。走廊隸走廊是指住宅殿套外使用的水燥平交通空間。噴過道過道是指剃住宅套內(nèi)使用皺的水平交通空重間。地下室地梁下室是指房間燭地面低于室外當(dāng)?shù)仄矫娴母叨却虺^該房間凈齊高的姐1/2萍者。半地下室輔半地下室是指殖房間地面低于表室外地平面的涌高度超過該房熔間凈高的罷1/3閘，且不超過胳1/2禮者。玄關(guān)玄關(guān)報就是登堂入室寨第一步所在的鴨位置，它是一婆個緩沖過度的雹地段。居室是甲家庭的轉(zhuǎn)“逢領(lǐng)地蛋”令講究一定的私鴿密性，大門一唐開，有玄關(guān)阻圓隔，外人對室吵內(nèi)就不能一覽陳無余。隔斷隔按斷是指專門作掛為分隔室內(nèi)空納間的不到頂?shù)难舶虢亓⒚妗Ｍ忸櫰按巴馄按?，站指房屋窗子呈系矩形或梯形向死室外凸起，窗僅子三面為玻璃陶，從而使人們晌擁有更廣闊的希視野，更大限藍度的感受自然泊、親近自然，翅通常它的窗臺送較低甚至為落裝地窗。乒住宅的建筑結(jié)訪構(gòu)診所謂住宅的結(jié)墳構(gòu)，一般而言城是指其建筑的戀承重結(jié)構(gòu)和圍項護結(jié)構(gòu)兩個部宮分。住宅的結(jié)匯構(gòu)分類有許多輝方法。一般而拴言，根據(jù)受力燈傳遞系統(tǒng)，可蘆以分為框架結(jié)饞構(gòu)和剪力墻結(jié)禽構(gòu)、框架蠢—徹剪力墻結(jié)構(gòu)等蔥；根據(jù)采用的保結(jié)構(gòu)墻體材料蜂劃分，可以分尤為砌體結(jié)構(gòu)（熔如磚混結(jié)構(gòu)、宜砌塊結(jié)構(gòu)等）饑、現(xiàn)澆鋼筋混坐凝土結(jié)構(gòu)、鋼灘結(jié)構(gòu)等?？蚣苁鼋Y(jié)構(gòu)框架結(jié)構(gòu)余住宅，是指以扔鋼筋混凝土澆榨搗成承重梁柱慚，再用預(yù)制的擦加氣混凝土、跡膨脹珍珠巖、憐浮石、蛭石、登陶粒等輕質(zhì)板政材隔墻分戶裝寄配而成的住宅取。剪力墻結(jié)構(gòu)表剪力墻結(jié)構(gòu)其鳥實就是用鋼筋養(yǎng)混凝土墻板來捐代替框架結(jié)構(gòu)濁中的梁柱，以蓄鋼筋混凝土墻婆板來承受來自義豎向和水平力忍的結(jié)構(gòu)?？蚣芟ā碳袅Y(jié)構(gòu)框娃架躁—弓剪力墻結(jié)構(gòu)也僻稱框剪結(jié)構(gòu)，小這種結(jié)構(gòu)是在跪框架結(jié)構(gòu)中布丈置一定數(shù)量的衰剪力墻，構(gòu)成月靈活自由的使晝用空間，滿足彈不同建筑的要麻求，同時又有僻足夠的剪力墻皮，有相當(dāng)大的席剛度。砌體結(jié)澇構(gòu)通俗的講，安是以小部分鋼防筋混凝土及大洋部分磚（或其騎他砌體材料）食墻承重的結(jié)構(gòu)除。鋼筋混凝土你結(jié)構(gòu)鋼筋混凝最土結(jié)構(gòu)住宅是威指房屋的主要籌承重結(jié)構(gòu)如柱群、梁、板、樓蜜梯、屋蓋用鋼勻筋混凝土制作嶼，墻用磚或其集他材料填充?；阡摻Y(jié)構(gòu)鋼結(jié)構(gòu)本建筑是指主要蘆承重構(gòu)件全部妄采用鋼材制作孩，它具有強度育高、重量輕、負(fù)抗震性能好、敏施工速度快、蔬結(jié)構(gòu)占用面積缺小、地基費用撤省、不污染環(huán)陳境，以及廢舊原材料可以回收司利用等優(yōu)點。驕板樓從建筑物沿本身來說，板虹樓和塔樓反映眨的只不過是一摧個建筑物的長煎、寬、高之比曾。從板樓的建膛筑特征來看，小板樓就是東西蔽長、南北短的鹿建筑，也就是誦說在板樓的平學(xué)面圖上，長度灰要明顯大于寬船度，其外型為然規(guī)則的條狀，秩就像一個規(guī)則框的長方形，通虜常采用一梯兩貞戶布局，上到碰樓層后，左右窮各只一戶。板侍樓有低層、多破層，最近比較訓(xùn)流行的是板式駱小高層。目前叫市場上流行的友板樓主要有兩信種類型，一種超是長廊式的，詢各住戶靠長走沃廊連在一起；剩第二種是單元遠式拼接，若干監(jiān)個單元連在一鉆起就拼成一個貓板樓。塔樓姥皺“鬼塔樓墨”美是現(xiàn)今商品房幟市場上采用得晌最多的一種建攪筑形態(tài)，它以害電梯、樓梯為箱布局核心，通但常為一梯六到深八戶，上到樓革層之后，向四貨面走即進入各知家戶內(nèi)。從塔夏樓的平面圖來券看，塔樓的平坦面長度和寬度乒大致相同。這弓種樓房的高度弄從五12竊層以上到劑35裂層，超過缸35稈層是超高層墳住宅的三維空裙間雪無論何種住宅騾，都可以用特痰定的寬度、長夏度和高度指標(biāo)鎮(zhèn)來描述和測量谷。這三個指標(biāo)駁構(gòu)成住宅的垮“傳三維空間畝”頁，在建筑學(xué)中逝分別稱為冠“偉開間慎”比、掌“嚷進深勝”輪和踐“持層高猴”蒼，并有統(tǒng)一的沫標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。住蝕宅的開間在住燈宅設(shè)計中，住狠宅的寬度是指瘡一間房屋內(nèi)一周面墻的定位軸盞線到另一面墻落的定位軸線之志間的實際距離鑄。因為是就一分自然間的寬度研而言，故又稱野開間。住宅的童進深住宅的長前度即進深，在策建筑學(xué)中是指蝶一間獨立的房宣屋或一幢居住直建筑內(nèi)從前墻米的定位軸線到天后墻的定位軸倡線之間的實際密長度。住宅的末層高和凈高住恒宅的高度可以哨用料“語米柴”括或益“婆層淺”緊來計算，每一衫層的高度稱為賤層高。住宅的甲凈高是指下層希地板面或樓板糖上表面到上層缸樓板下表面之磚間的距離。信住宅建設(shè)的技受術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)薪消費者在購房例時，除了考慮附地理位置和人沈文環(huán)境外，對踏生活的質(zhì)量也稱越來越注重，推他們特別關(guān)注欲在商品房銷售侮的廣告中常見勉的透“罵建筑容積率、殖筑建密度、綠喬化率思”欄等技術(shù)經(jīng)濟指鄭標(biāo)。建筑容積掏率所謂建筑容僵積率，是指項猴目規(guī)劃建設(shè)用下地范圍內(nèi)全部扎建筑面積（總職建筑面積）與危規(guī)劃建設(shè)用地捉面積（總用地桂面積）之比，剩這里的建筑面貪積應(yīng)把附屬建均筑物也計算在盈內(nèi)，但不計算參面積的附屬建僻筑物除外。筑雀建密度所謂筑桶建密度即建筑你覆蓋率，是指遭項目規(guī)劃建設(shè)畫用地范圍內(nèi)所呼有建筑物的基阻底面積（即房狀屋首層的占地跟面積）之和與蕉規(guī)劃建設(shè)用地洲總面積之比。鄉(xiāng)綠地率所謂綠菌地率，居住區(qū)朽用地范圍內(nèi)各影類綠地的總和著，占居住區(qū)用錦地的比率。這柜里的綠地應(yīng)包答括：公共綠地怒、宅旁綠地、遭公共服務(wù)設(shè)施戲所屬綠地和道旦路綠地（即道杏路紅線內(nèi)的綠懷地），不應(yīng)包瓶括屋頂、曬臺燒的人工綠地。作通常情況下，騰住宅項目的綠繞地率應(yīng)不低于陪30%日。但同樣由于爛受土地成本的妙控制，并不是缺每個項目都能淹做到。戶型比意戶型比是指各鳴種戶型在總戶噴數(shù)中所占的百走分比，反映到來住宅設(shè)計上，罩就是體現(xiàn)在一支定數(shù)量住宅建由筑中，各種不每同套型住宅占膨住宅總套數(shù)的集比重。勸建筑配套與建雞筑材料象會所所謂會所抱，就是以所在柏物業(yè)業(yè)主為主子要服務(wù)對象的澇綜合性高級康猶體娛樂服務(wù)設(shè)淡施。中空玻璃痕中空玻璃是對踐傳統(tǒng)單玻門窗射的革新，是現(xiàn)好代門窗生產(chǎn)中巡的一項新的玻賄璃加工技術(shù)，應(yīng)它由兩層甚至畏更多的玻璃密酬封組合，但最竭重要的是兩層承玻璃之間必須取形成真空或氣析體（如加入惰君性氣體）狀態(tài)貍，故稱辜“繁中空玻璃莊”樂，這種技術(shù)的穩(wěn)運用使門窗的定隔音、阻熱、芹密封、安全性澡能都大大提高碼。劣絨RUN山智能家居布線垃系統(tǒng)倦火RUN現(xiàn)智能家居布線零系統(tǒng)，是一種悶物理網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)愛，建立在國際異標(biāo)準(zhǔn)之上，心輛TLA/EL復(fù)A570A尺為核心，以每弊戶為單位，支軟持家庭和小區(qū)抗內(nèi)所用弱電（纏電話、電腦、討視頻、持BA鑼）的應(yīng)用，由稻雙絞線、同軸俯電纜、光纖和責(zé)連接配件組成鳳，所有的連接趣均端接于分布狠在每個房間的范通訊插座和面瘡板，并可簡單賀了自動連接相例關(guān)設(shè)備，如電膀腦、電視、傳保真、防盜警報臺系統(tǒng)等，為每估一戶成員提供耳安全和舒適的瞎生活環(huán)境。柏（三）商品房恒銷售基本知識牌與法律常識胃房地產(chǎn)一級市傻場房地產(chǎn)一級饒市場又稱土地島一級市場，是驟土地使用權(quán)出謹(jǐn)讓的市場，即柄國家通過其指爛定的政府部門任將城鎮(zhèn)國有土掙地或?qū)⑥r(nóng)村集浩體土地征用為懇國有土地后出科讓給使用者的并市場。房地產(chǎn)得二級市場房地騾產(chǎn)二級市場是腎土地使用者經(jīng)單過開發(fā)建設(shè)，介將建成的房地蟲產(chǎn)進行出售或字出租的市場，斧一般是指商品拴房首次進入流瞎通領(lǐng)域進行交宋易而形成的市滿場。房地產(chǎn)三古級市場房地產(chǎn)笨三級市場是指本已獲得房地產(chǎn)淹主權(quán)的單位和帳個人，再次將識房地產(chǎn)轉(zhuǎn)賣或適交換、轉(zhuǎn)達租罩的市場。掛商品房預(yù)售膊商品房預(yù)售是駱指房地產(chǎn)開發(fā)燭經(jīng)營企業(yè)將正翅在建設(shè)中的房鑼屋預(yù)先出售給祖承購人，由承臥購人支付定金華或房價款的行曉為。商品房預(yù)歡售條件術(shù)已交付全部土資地使用權(quán)出讓班金，取得土地叼使用權(quán)證書?？映钟薪ㄔO(shè)工程狀規(guī)劃許可證和低施工許可證。類按提供的商品否房計算，投入枝開發(fā)建設(shè)的資壩金達到工程建悅設(shè)總投資的棟25%答以上，已經(jīng)確篩定施工進度和腰竣工交付日期勿?！渡唐贩款A(yù)予售許可證》商份品房預(yù)售實行約許可制度。開障發(fā)企業(yè)進行商勇品房預(yù)售，應(yīng)政當(dāng)向房地產(chǎn)管衛(wèi)理部門申請預(yù)疊售許可，取得行《商品房預(yù)售何許可證》。預(yù)室售合同商品房檔預(yù)售，開發(fā)企銳業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽約畜之日起釋30肢日內(nèi)，向房地卵產(chǎn)管理部門和牌市、縣人民政盟府土地管理部患門辦理商品房障預(yù)售合同登記推備案手續(xù)。權(quán)齊屬登記預(yù)售的谷商品房交付使衰用之日起麥90揀日內(nèi)，承購人藥應(yīng)當(dāng)依法到房滋地產(chǎn)管理部門象和市、市、縣縫人民政府土地過管理部門辦理厚權(quán)屬登記手續(xù)賢。開發(fā)企業(yè)應(yīng)擦當(dāng)予以協(xié)助，擦并提供必要的霜證明文件。辦商品房現(xiàn)售御商品房現(xiàn)售，蒜是指房地產(chǎn)開臭發(fā)企業(yè)將竣工衛(wèi)驗收合格的商玉品房出售給買獵賣人，并由買浙賣人支付房價遣款的行為。獲“液五證兩嚴(yán)書曉”作購房者在購房防時通常會要求喊房地產(chǎn)開發(fā)商逗和銷售商提供柳齊全的董“餡五證糧”似、塊“億兩書律”假，這也是法律露對銷售方的基賄本要求。五證晨《國有土地使骨用證》、《建喘設(shè)用地規(guī)劃許荒可證》、《建禽設(shè)工程規(guī)劃許趟可證》、《建懶設(shè)工程施工許療可證》（建設(shè)心工程開工證）載、《商品房銷紗售許可證》。錢兩書《住宅質(zhì)脫量保證書》《傍住宅使用說明工書》程內(nèi)部認(rèn)購腎內(nèi)部認(rèn)購房是滾房地產(chǎn)開發(fā)商也在未獲得《商查品房預(yù)售許可支證》等有關(guān)證血件之前，在小卡范圍內(nèi)以蹈“討內(nèi)部認(rèn)購借”課方式銷售商品駁房。內(nèi)部認(rèn)購魯可以為開發(fā)商籃盡快回籠資金屯，并且由于內(nèi)賀部認(rèn)購的商品鄙房價格較低，膚通常會吸引眾甘多購房人士。慌（四）商品房溉面積測算抗銷售面積的測啄算標(biāo)準(zhǔn)顧在我國大部分壟城市，根據(jù)建銜設(shè)部《商品銷葉售面積計算及伯公用建筑面積懶分?jǐn)傄?guī)則》的肆規(guī)定，商品房羨銷售仍按建筑嚼面積計算價格蜘。烏建筑面積的測鑰算原剝則刃書一般規(guī)定預(yù)迷a)貿(mào)房屋面積計算民系指外圍水平乞面積及水平投娃影面積計算，教其中包括房屋息建筑面積、共活有建筑面積、勉使用面積等的敏測算。幕塘b)州房屋建筑面積胃計算按房屋外煮墻（柱）勒腳悠以上各層的外烘圍水平投影面思積，包括陽臺述、挑廊、地下看室、室外樓梯綁等，且層高臨2.20午米（含侄2.20羞米，下同）以枕上的永久性建蠟筑。艙然c)技房屋共有建筑損面積系指各產(chǎn)盒權(quán)人共同占有蛇或共同使用的滲建筑面積。搞冷d)急房屋使用面積肚系指房屋戶內(nèi)趟全部可供使用克的空間面積，耕按房屋內(nèi)墻面顫水平面積計算產(chǎn)。象跳e)厘房屋層數(shù)是指材房屋的自然層混數(shù)，一般按室歉內(nèi)地坪路±0聾米以上計算。助假層、附層（清夾層）、插層搜、閣樓（暗樓屈）、裝飾性塔斧樓，以及突出輝屋面的樓梯間艦、水箱間不計庫層數(shù)。促慕f)汗房屋所在層次總是指本權(quán)屬單黃元的房屋在該拾幢樓房中的第廊幾層。地下層揀次以負(fù)數(shù)表示誠。彩套內(nèi)建筑面積月的測算機套內(nèi)建筑面積厚，指套內(nèi)使用悄面積、套內(nèi)墻捏體面積及套內(nèi)料陽臺建筑面積姻之和。即：套揭內(nèi)建筑面積向=連套內(nèi)使用面積問+訓(xùn)套內(nèi)墻內(nèi)墻體桃面積納+緒陽臺建筑面積惑套內(nèi)使用面積篩套內(nèi)使用面積先，系指房屋戶扶內(nèi)全部可供使邊用的空間面積吊，按房屋的內(nèi)才墻線水平投影現(xiàn)計算。套內(nèi)墻肢內(nèi)墻體面積套叨內(nèi)墻內(nèi)墻體面賞積包括商品房屋套內(nèi)使用空間冊周圍的維護或跌承重墻體的面支積，有共用墻暢及非共用墻兩牛種：共用墻，牢包括各套之間浮的分隔墻，套咸與公用建筑空祥間投影面積的延分隔墻以及外鵝墻（包括山墻拐）；共用墻墻姐體水平投影面鋸積的一半計入凳內(nèi)墻體面積。送非共用墻，是住指本套獨用墻準(zhǔn)體，其墻體水惑平投影面積全否部計入套內(nèi)墻士體面積。陽臺宏建筑面積套內(nèi)常陽臺建筑面積蒜，系指陽臺地感面底板外沿在搏水平面的投影絕。套內(nèi)有許多彼個陽臺的，全脈部計算。一般晶來說，陽臺可息以分為開放式輕陽臺和封閉式觸陽臺、外挑式石陽臺和內(nèi)含式珍陽臺。其中，銅原始設(shè)計為封蘿閉式陽臺的，侵全部計算建筑奧面積；原始設(shè)新計為開放式陽臘臺的，計算一紛半。繳公攤面積的測粉算夜共有建筑面積屬共有建筑面積隸=影全幢建筑面積池—蜘全幢各套內(nèi)建始筑面積之和坊—謹(jǐn)單獨具備使用竊功能的獨立使歷用空間等共有禁建筑面積的分糾攤系數(shù)整幢房搖屋的共有建筑并面積除以整幢古房屋各套內(nèi)建剛筑面積之和，嫁即得到建筑物憑的共有建筑面壤積分?jǐn)傁禂?shù)。舟公用建筑面積抓分?jǐn)傁禂?shù)堤=喇公用建筑面聞÷撞各套套內(nèi)建筑吩面積之和共有襲建筑面積的分掙攤方法分?jǐn)偟拿９媒ㄖ娣e那=殿各套套內(nèi)建筑道面積胞×箏公用建筑面積肚分?jǐn)傁禂?shù)枯其他相關(guān)面積寫指標(biāo)及系數(shù)濤實用面積是值“投建筑面積檢”翻扣除公共分?jǐn)偙K面積后的余額率。面積誤差比加面積誤差比槳=膽（產(chǎn)權(quán)登記面李積豐—米合同約定面積?。?jù)÷廢合同約定面積拼×100%仇產(chǎn)權(quán)面積房屋標(biāo)的產(chǎn)權(quán)面積系田指產(chǎn)權(quán)主依法來擁有房屋所有母權(quán)的房屋建筑辣面積。房屋產(chǎn)霧權(quán)面積由直轄數(shù)市、市、縣房柄地產(chǎn)行政主管師部門登記確權(quán)完認(rèn)定。預(yù)測面規(guī)積預(yù)測面積是病指在商品房期已房（有預(yù)售銷穗售證的合法銷降售項目）銷售卸中，根據(jù)國家蠢規(guī)定，由房地希產(chǎn)主管機構(gòu)認(rèn)脹定具有測繪資全質(zhì)的房屋測量鉆機構(gòu)，主要依狹據(jù)施工圖紙、晶實地考察和國種家測量規(guī)范對很尚未施工的房泊屋面積進行一龍個預(yù)先測量計意算的行為，它艇是開發(fā)商進行寇合法銷售的合撈法銷售依據(jù)。手實測面積實測紋面積是指商品欲房竣工驗收后恩，工程規(guī)劃相鍵關(guān)主管部門審斃核合格，開發(fā)煙商依據(jù)國家規(guī)稠定委托具有測鉗繪資質(zhì)的房屋想測繪機構(gòu)參考鴨圖紙、預(yù)測數(shù)卡據(jù)及國家測繪活規(guī)范之規(guī)定對賄樓宇進行的實成地勘測、繪圖蔑、計算而得出驅(qū)的面積。實測蔑面積是開發(fā)商與和業(yè)主的法律門依據(jù)，是業(yè)主告辦理產(chǎn)權(quán)證、春結(jié)算物業(yè)費及隆相關(guān)費用的最趁終依據(jù)。居住引面積居住面積膛是指住宅中供灣日常生活起居趁用的臥室、起堡居室等的凈面昨積的總和。使隨用率使用率又訂稱得房率、出扮房率，是指套魯內(nèi)使用面積與蠅建筑面積比。欺即：使用率敲=補套內(nèi)使用面積事（地毯面積）科÷廣商品房銷售面帝積（建筑面積禽）舞×100%偵實用率實用率匪是套內(nèi)建筑面績積（也就是套坡內(nèi)使用面積龜+聲套內(nèi)墻體面積既+酒陽臺面積）與路套（單元）建劈筑面積（即銷忽售面積）的比稿率。即：實用嘆率浸=煌套內(nèi)建筑面積護÷丘商品房銷售面宰積淺×100%始實用率是套內(nèi)廚建筑面積和銷嘴售面積之比，旅因為分子多了良套內(nèi)墻體面積瘦與陽臺面積，泡所以其值要比邪使用率大。數(shù)蒜字上的好看對蠶于銷售是有很錘大幫助的。娛（五）價格與累銀行按揭及購筍房稅費斑價格術(shù)語慶起價在商品房犯廣告中，人們勸經(jīng)常遇到細“增起價僻”躁這一名詞。所英謂煩“憶起價益”骨，即霜“池起步價波”窩，是指本物業(yè)摧所有房源中的夕最低銷售價格彩，一般是指戶怕型格局、朝向俗不好的樓房價好格。而各樓層遍的差價，有的替相差幾十元，根有的相差幾百錢元?；鶅r所謂始“哨基價釘”仰，也叫泰“殘基礎(chǔ)價貼”舌，是指經(jīng)過核登算而確定的每外平方米商品房醫(yī)的基本價格。勉“悲基價購”嗓是針對房地產(chǎn)劃定價方法而言哲的，與起步價感沒有關(guān)系。均醒價在實際銷售防中，一般客戶負(fù)是很少會問到暮均價的。詢問斜均價，更多的死是業(yè)內(nèi)踩盤人被員的做法。所坦謂糞“碰均價酸”木，即本物業(yè)的導(dǎo)平均銷售價格君，將本物業(yè)各察單位（即各套率房子）的銷售撥價格相加之后照的和除以各單嘗位建筑面積的抖和數(shù)，即可得需出每平方米的倘均價。表價客掏戶問到具體單伏元的銷售價格市時，一般應(yīng)以而“雕表價恐”若或高于姻“冷表價襯”卻的價格告知。水所謂書“迷表價奇”彈，是指胃“彩樓盤銷售價目念表炭”只上標(biāo)明的各具傘體單元的銷售紐價格。通常情蔬況下，在銷售材時，開發(fā)商都走會制定出叫“扣樓盤銷售價目需表伍”怠，上面標(biāo)明各蜓個樓盤的銷售滾價格。這個銷中售價格一般是彩最高價，即售跡樓人員向客戶展提出的報價。如底價槐丹“賭底價蔽”見是指可以對外桿銷售的最低價贈格。姑“急表價五”蓄不同于郵“切底價區(qū)”井。通常情況下艇，公司內(nèi)不同海級別的人所擁泳有的底價權(quán)限桑是不一樣的。擱售樓人員的底莖價權(quán)限最低，竄此外，售樓經(jīng)愛理通常也會擁有有一定的價格皆權(quán)限，即可以規(guī)給予客戶低于燒售樓人員底價婦的價格；而老砍板則擁有最低撿的價格權(quán)限。險預(yù)售價預(yù)售價紅是商品房預(yù)售寸時的價格。預(yù)勉售價不是正式密價格，在商品法房交付使用時阻，應(yīng)按有批準(zhǔn)族權(quán)限部門核定獲的價格為準(zhǔn)。糠一次性買斷價假一次性買斷價班是指買方與賣為方商定的一次銀性定價。一次釘性買斷價屬房脹產(chǎn)銷售合同中星的專用價格術(shù)馳語，確定之后霸，買方或賣方敗必須按此履行特付款或交房的狀義務(wù)，不得隨得便變更。兆付款方式抵一次性付款一濁次性付款，是菊指購房者簽約島后必須將購房屯房款一次性付封給發(fā)展商。分盟期付款分期付襯款，是指整個虛購房款被分成快若干比例，依蝶照樓宇的施工淚進度逐一支付兵的付款方式。岸這是一種比較切吸引人的付款章方式。按揭付天款按揭付款是渠指購房者向銀匙行提出擔(dān)保的遷質(zhì)押文件，經(jīng)悅銀行審核通過殘后，取得房屋賊總價的部分代蠅款，依抵押約彎定按期向銀行狹償還貸款本息御，并提供房產(chǎn)露作為償還貸款眾的擔(dān)保。因為宴它能使市場潛據(jù)在需求迅速轉(zhuǎn)劑化為有效需求曬，所以成為促落進房地產(chǎn)市場資活躍的最有效耐手段。目前購資房貸款可以采偵用三種貸款類元型：商業(yè)性貸進款、住房公積秧金貸款、組合匪貸款。其中，骨住房公積金貸扣款利率是最低稠的，并且住房待公積金貸款在禍辦理抵押和保凱險等相關(guān)手續(xù)金時收費減半。這商業(yè)貸款劍商業(yè)貸款完全柏屬于銀行的商璃業(yè)性活動，相鄉(xiāng)對而言其貸款獎利息是最高的箭。由于資金完糠全來自銀行，曠在銀行能接受語的范圍內(nèi)，貸命款額度通常不較會受到什么限亮制，目前一般沸為購房款的襪70%濕左右。揉公積金貸款脈公積金貸款屬磚于政策性貸款棒，相對來講利綠息是最低的。疏由于它的資金增來源是職工向皆住房資金管理匠中心繳納的公誕積金，因此，蛾只有繳存住房擋公積金的購房館人才能申請，惜貸款額度也受趨到嚴(yán)格限制。仿當(dāng)住房資金管亂理中心收到的裙公積金發(fā)生不柔足時，辦理的門時間會減慢甚報至?xí)和?。住房站公積金的提取烘住房公積金不爪是隨時都能提務(wù)取的，必須符硬合一定的條件賺，也就是說只寇有在某種特定瘦情況出現(xiàn)的前定提下才能提取脈。你在四種情掩況下可以提取斯住房公積金：爆衫a)廣購買、建造、焦翻建、大修具酒有所有權(quán)的自貞住住房時。劍茄b)手離休、退休時擁?？戳觕)布完全喪失勞動桿能力，并且與堅所在單位終止蝦勞動關(guān)系時。命共d)寄戶口遷出本市黎或者出境定居郊時。另外，當(dāng)挎你在償還住房論公積金貸款本帝息時，也可提療取住房公積金織帳戶內(nèi)的存儲群佘額用于沖抵些貸款余額。捷組合貸款裙組合貸款顧名鳥思義是公積金器貸款和商業(yè)貸拴款兩種貸款形拔式組合在一起臉，通過商業(yè)貸甚款補足公積金嶄貸款額度不足縣部分，利息介庫于公積金貸款徒和商業(yè)貸款之挑間。次還款方式頭一種叫做等額位本息還款法，短另一種叫做等念額本金還款法砍。兩種還款方滿式的區(qū)別主要脆在于每月的還潤款額，前一種故每月還款額固壺定不變，后一敬種還款額逐月戰(zhàn)減少，你可以溝根據(jù)自己實際組情況進行選擇什。移扁a)曉按月等額本息庫還款方式是指狐借款人在還款棋期內(nèi)每月嘗還雷的貸款本金和邪利息之和不變桂，但每月還款坦額中的本金比扎重逐月增加，業(yè)利息比重逐月鋪減少的一種還牽款方式。辛仗b)鑄按月等額本金英還款方式是指近借款人每月償剝還的貸款本金呀固定不變，但浮所付貸款利息底逐月減少，還層款期內(nèi)月還貸鞋額逐月遞減的押一種還款方式策。湯購房稅費效對于消費者來堪說，購房并不風(fēng)能只考慮到房議價的問題，還月應(yīng)考慮到購房失過程中所需要遠繳納的相關(guān)稅族費問題。根據(jù)亂規(guī)定，購房者碑在購買商品房糞過程中應(yīng)繳納練如下稅費：簽丹訂購房合同時痛：印花稅簽訂淹購房合同時，停買賣雙方均需墓要繳納印花稅辦。印花稅要貼婆在房屋買賣契旬約正本上，按恩照房屋買賣成站交價的革0.5%姐交納，即：應(yīng)觀納稅費礙=心計稅金額（購零房合同協(xié)議上洞注明的房屋買斑賣成交價）蒼×盛稅率（息0.唐5歇‰傭）比如，如果筒你與開發(fā)商簽雹訂了一份購房講合同，房價總幼額為湊500000孕元，則應(yīng)交納掙的印花稅為：鋪500000鳥×0.蚊5琴‰跟=250斯元。辦理貸款旗時：律師費、給保險費、公證衣費申辦個人購壯房貸款，購房稀人通常要支付童律師費、公證怨費、保險費等五。但因提供按概揭的銀行不同膨，在收費項目殲及標(biāo)準(zhǔn)上，也馳存大一定的差賽異。辦理產(chǎn)權(quán)填證時：契稅、輔登記費在辦理誼產(chǎn)權(quán)證時，購膀房者需要交納比契稅、登記費答等。契稅是指晨房屋所有權(quán)發(fā)亮生變更時，就潤當(dāng)事人所訂契話約按房價的一步定比例向產(chǎn)權(quán)蠅承受人（即買戴方）征收的一艱次性稅收。它先是對房地產(chǎn)產(chǎn)星權(quán)變動征收的宏一種專稅種。錯產(chǎn)權(quán)辦理秤房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)房研地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是指項產(chǎn)權(quán)人對房屋曉的所有權(quán)和對剛該房屋所占用淺土地使用權(quán)。獻房屋作為不動己產(chǎn)與土地是不螞可分割的一個抱整體，房屋在淘發(fā)生轉(zhuǎn)讓等產(chǎn)肥權(quán)變更時，必疾然是房地一體盤進行的，不可展能將房屋與土組地開割開來處途分。大產(chǎn)證大派產(chǎn)證，即開發(fā)典商首先要取得脊的產(chǎn)權(quán)證，是樹開發(fā)商擁有房衣屋產(chǎn)權(quán)的證明箱，這只能由開紗發(fā)商來辦理。礎(chǔ)小產(chǎn)證小產(chǎn)證臘，即每個購房欲者拿到的產(chǎn)權(quán)父證，由購房者券或購房者委托噴開發(fā)商到房產(chǎn)懇交易部門辦理削。開發(fā)商只有絲取得了大產(chǎn)證劈，購房者才能備去辦理小產(chǎn)證壯。產(chǎn)權(quán)證書產(chǎn)香權(quán)證書是指疏“兵房屋所有權(quán)證鈴”糠和視“像土地使用權(quán)證綁”軟，是房地產(chǎn)權(quán)預(yù)的法律憑證。室房屋產(chǎn)權(quán)證書森包括：產(chǎn)權(quán)類博別、產(chǎn)權(quán)比例先、房產(chǎn)座落地浸址、產(chǎn)權(quán)來源藍、房屋結(jié)構(gòu)、暗間數(shù)、建筑面否積、使用面積編、共有數(shù)紀(jì)要才、他項權(quán)利紀(jì)病要和附記，并豪配有房地產(chǎn)測指量部門的分戶注房屋平面圖。么住宅的騙“紹全部產(chǎn)權(quán)制”矮乎按市場價和成刊本價購買的房劉屋，購房者擁律有全部產(chǎn)權(quán)。項經(jīng)濟適用房亦格屬于全部產(chǎn)權(quán)辛。住宅的狗“村部分產(chǎn)權(quán)照”紗羊擁有曬“連部分產(chǎn)權(quán)貝”杠的住宅一般是族指職工按標(biāo)準(zhǔn)意價購買的公有游住宅。在國家價規(guī)定的住房面院積之內(nèi)，職工泰按標(biāo)準(zhǔn)價購房閉后只擁有部分吃產(chǎn)權(quán)，可以繼煎承和出售，擔(dān)筆出售時原產(chǎn)權(quán)占單位有優(yōu)先購共買權(quán)，售房的煙收入在扣除有竄關(guān)稅費后，按樓個人和單位所臉占的產(chǎn)權(quán)比例本分配。所有權(quán)乒房屋的所有權(quán)配，是指在法律圈規(guī)定的范圍內(nèi)裁，對房屋全面瘡支配的權(quán)利。請根據(jù)《中華人糠民共和國民法集通則》的規(guī)定沸，房屋所有權(quán)封可分解為占有詳、使用、收益耀和處分四項權(quán)濾能，這也是房崗屋所有權(quán)的四千項基本內(nèi)容。捏占有權(quán)房屋占引有權(quán)，通常由搏所有權(quán)人在房銀地產(chǎn)買賣中也任稱業(yè)主、房主毒、房東來行使長，但有時也由掉別人來行使，欺這也就是使用櫻權(quán)與所有權(quán)分天離。例如房屋立出租，房屋出都租合同將房屋犯的占有、使用幅權(quán)轉(zhuǎn)給非所有展權(quán)人房客來行評使。這時，房妙屋所有權(quán)人并電不因而喪失對魂房屋的所有權(quán)困。使用權(quán)房屋鉗的使用權(quán)，是沉指房主按照住辱房性能對房屋鉆進行事實上的壤利用。同樣通黨過一定法律契套約，非房屋所噸有權(quán)人也可獲蝴得房屋的使用犯權(quán)。房主將房酸屋租給他人使敏用并不失去對澇房屋的所有權(quán)聲。收益權(quán)房屋草的收益權(quán)，是獨指房主收取房休屋這項財產(chǎn)所屯產(chǎn)生的某種收網(wǎng)益。例如出租山房屋，房主從憤客戶處收取租揀金。有時房主允也將部分收益必權(quán)通過法律形肝式轉(zhuǎn)讓給非房霜屋所有權(quán)人。寶例如，房客可工利用租來的房掏屋改為從事一質(zhì)些收益性經(jīng)營叢活動，收益按集照一定的比例慰，一部分交給害房主，一部分喇留給自己。處脈分權(quán)房屋的處羅分權(quán)，表示房齡屋所有權(quán)的歸農(nóng)屬，是所有權(quán)翅中一項最基本分的權(quán)能。房屋瘡的外分權(quán)一般瓜由房主行使，凡房主可以確定再房屋使用權(quán)、供繼承、贈與對綁象。有時房屋急處分權(quán)也與所鋪有權(quán)分離。如味房主作為債務(wù)弱人以住房作抵放押向債權(quán)人借源債，若是到期御不能清償債務(wù)嫁，房屋的所有炒權(quán)也就轉(zhuǎn)歸債踐權(quán)人所有，債醉權(quán)人此時就可貴行使房屋的處興分權(quán)。炎（六）選房知動識齡樓盤的選擇蹦作為置業(yè)顧問劇，我們需要為抽客戶購房提供米咨詢幫助，比肢如，根據(jù)客戶表的具體情況，壟幫助客戶挑選腳到適合他們的館房源。影響購英房者選擇房屋誼的因素很多，敘購房者的需求勸也千差萬別，墳因此具體選房鴿時往往應(yīng)因時聽、因地、因人虜而異。一般說鎮(zhèn)來，購房者選躍房時主要應(yīng)考緊慮什7叼大要素：價格偶、地理位置、心配套設(shè)施、環(huán)盒境、物業(yè)管理窯、開發(fā)商的實獻力和信譽、鄰忙居。儲戶型的選擇技“飯選擇了一種戶牙型舊事選擇了跑一種生活方式膜”耕?？梢?，選擇宮合適的戶型是置決定自己今后肯居住舒適度的即一個前提。朝火向如果不受任廁何條件的限制顯，恐怕大部分撿人都會選擇坐門北朝南的戶型填。但是，南朝破向的房屋真的瞧適合任何人嗎揚？答案是隆—繩不盡然。俯翠1)英從日照方面考珍慮從一般的設(shè)射計規(guī)律來講，潮南朝向的房屋辣大都是戶型最救大、面積最大強，每平方米單泄價最貴，在整貿(mào)層中總價最高描的。按照一般鞋的定價規(guī)則，慚在同一層樓房麗中，南北朝向盛的單價通常會獎相差湯300~50生0艙元紙/顫平方米左右，餃然而這么大的也差價通常僅僅肚只是意味著購瘋房者購買的是炊每天享受陽光瞞時間的不同而購已。瞞隨a)錄如果你喜歡早芳起，建議你買越東向的房屋，黎晨光能帶給你狠朝氣蓬勃的心館境，讓你的一環(huán)天從冉冉升起孕的太陽開始。浙后b)字如果你喜歡夜奮晚工作，晚睡篩晚起，就不要可讓過早的陽光稱來打擾你選擇蹦朝西的房屋，雕你不但不用在遵房間里不上厚折厚的幾層窗簾語，還會體會到添夕陽西下的另誤一種意境。蹈首c)荷如果你現(xiàn)在無榮憂無慮，每天書在家里享受溫惕馨的生活，那旋么建議你選擇倒南向的房屋，冬坐在地板上，鼠沐浴著陽光春宅日，喝杯茶，孝兒孫繞膝，也桐是羨煞世人！良察d)腳對于生活節(jié)奏紅緊張、工作繁歌忙，而經(jīng)濟能辦力并不是很雄疑厚的年輕人來槳說，選擇朝北造向的房屋比較愉適合，畢竟價哲格相對而言還潛是比較輕低的目。對于成天忙馬于工作的年輕秀人來說，他們王正處于創(chuàng)業(yè)階勾段，早起晚歸吼，工作辛苦，塵家里的陽光對鏡于他們來說意大義并不大。清施晨太陽剛剛升晚起，他們已離接巢而去，待到籠漫天星斗，方烤才踏上回家的偵路。與其花那介么大的價錢去灶購買那些享受惹不到的陽光，犬還不如添置些愿裝修精美的家葵具，望著窗外豈闌珊夜色，亦戀盡享溫馨世界吵。而且，一般魔北向房屋的戶習(xí)型結(jié)構(gòu)比較合點理，彩光面積探大，并不影響做室內(nèi)的光線，眉只是陽光直射勝的時間短些而極已。對于在北役方地區(qū)的購房殺者來說，或許患有人會問，北鞏朝向的房屋冬森天是否會冷？慎答案是：否?？缫驗椋壳敖褐O(shè)計水平和必建筑材料質(zhì)量灌的提高使房屋廊保溫不成問題僚（當(dāng)然豆腐渣興工程除外）悉,護雙層中空玻璃膚窗的安裝進一深步提高了房間兼的保溫隔熱能米力，從這方面幼來講南北朝向可市無差別的。竄而且，如果你匠仔細觀察，你裂就會發(fā)現(xiàn)，南劣北朝向不同的毛房屋，其采暖賺設(shè)施的數(shù)量也魄不是一樣的。似如果兩個房間嗚的面積相同，器只是它們的窗望戶朝向南北不某同，北向房間意的暖氣片的數(shù)泳量比南向房間漂的多。這也是互南北朝向房屋動溫差不大的重萄要原因之一。臨要知道，冬季韻的采暖費是按冬照平方米面積嬸收費，并不會榴因為北向房屋寨的采暖設(shè)施多惹而增加任何費汽用。蜻撐2)漿從景觀視野角漂度方面考慮在菜選擇朝向時，沈還要與景觀結(jié)踏合起來。在價亞格等其他因素能一致的情況下寧，相信任何客清戶都喜歡選擇助景觀視野好的顯朝向。為此，供能夠眺山觀海揭、能夠俯視中廣庭、能夠欣賞碌鳥語花香的朝暮向，通常是最陷受歡迎的。匙映3)粉從各功能區(qū)的合具體朝向考慮叉首先要看客廳掀的朝向。客廳構(gòu)是一套住宅中顯使用頻率最高布、使用人數(shù)最陰多的功能區(qū)，將為此它的空間步質(zhì)量尤為重要洪。一般來說，肢客廳的朝向以狠朝南為最佳，補因為客廳朝南梯，冬天無凜冽劉寒風(fēng)呼嘯，夏母天又是涼風(fēng)習(xí)躲習(xí)。其他朝向沸的優(yōu)勢順序大豈致為東南、東乖、西南、北、訂西。其次是挑寧臥室的朝向。烏一套房內(nèi)，臥賭室一般有二、歷三間，其朝向熊也不完全一致潛，而且在大多詞數(shù)情況下是有卵好有差。消費喬者應(yīng)以主臥室豎朝向好或多數(shù)華臥室朝向好為跌評判標(biāo)準(zhǔn)。臥攻室也以南朝向競為佳，但最好筑不要靠外墻，斗因為在夏天，恭南向臥室雖有襲涼風(fēng)，但射入寫的陽光也較北便向房間多，若館是西向外墻，扶那么室內(nèi)溫度掌一頂較高。臥父室朝向為東南侵、東、東北也玩可，最好不要商選朝西的臥室駁。當(dāng)然，朝北至的臥室不要太古多，有一間尚劣可，因為北向感臥室冬天寒風(fēng)猶呼嘯，但是，想夏天北向的房稍間卻是十分涼港快。廚房、衛(wèi)望生間的朝向相榨對要次要一些危。衛(wèi)生間只要衣能直接采光、夢通風(fēng)就行。因呀其使用時間斷巷的和短時間的拘，但最好還是細避免選擇西向亡的衛(wèi)生間。廚鉛房由于本身會織產(chǎn)生許多油煙鉤，因此，其室體內(nèi)空氣最需與蝴外界經(jīng)常保持姨交換。由于廚弓房的油煙產(chǎn)生涼量大，形成時遭間短，靠自然模通風(fēng)很難將其矮在短時間內(nèi)排宣出，所以一般撒會用油煙機或邊排氣扇向外排吃氣。一般來說鞭，要防止由于疫朝向不好、外賊面風(fēng)壓力太大晴引起油煙的殊“稅倒灌猾”布或風(fēng)將油煙引尾入其他房間。奉因此，廚房以洲不選北向為宜帳?？傊课萃袞|西南北，適灰合不同之人。烘每一位購房者地都要按照自己難的意愿和需求樣選擇最適合的挖朝向，盡享生姐活的幸福時光愁。局4宵)能結(jié)構(gòu)的選擇縱熔觀目前存在于柏市場上的戶型由，除了我們通控常所說的一房稠一廳、兩房一西廳、兩房兩廳丹、三房二廳等茫最為普通的戶孟型外，還有躍張式住宅、復(fù)式道住宅、高檔的廉還原別墅等。撿面對這么多的蠢戶型，購房者衛(wèi)要選擇適合自樹己的合理戶型內(nèi)，須注意以下表幾方面：裂磁a)皺看居室的功能看分區(qū)是否合理顯首先應(yīng)盡量避鴿免斜角空間，喚盡可能減少不跑必要的義“破死角劑”恨面積和交通面薦積。從習(xí)慣上番看，居住的空怖間應(yīng)給人穩(wěn)定產(chǎn)、寬闊感，所賞以房屋要方正造，這樣不但有腸利于家具的擺蒸設(shè)，對于居住昏著來說也有個付良好的居室活杜動空間。另外兆，房門的開向淋也要合理，以頓不影響使用空蒙間和居室的私吹密性為準(zhǔn)。賺萌b)冰要考慮戶型的謙節(jié)能，以減少遵不必要的日常莖生活開支除了托小儲藏室外，厲起居室、臥室搞、書房等人們豬經(jīng)?；顒拥目杖娱g最好能夠直旺接采光，這樣?？梢怨?jié)約能源刪。抗忘c)倦單元內(nèi)不同空會間要有相對合煤理的面積通常蘿人們購房時所光說的?！爸笠恍ぁ标?，就是土“煙大廚房、大衛(wèi)截生間、大客廳鞭、小臥室鑰”孝，被認(rèn)為是較室能滿足人們?nèi)諛I(yè)常生活的需要嗎。從居室功能可分析，廚房不求能過于狹小，盟應(yīng)有最小寬度女，其合理的面距積一般為壟4~5獄平方米之間；賀衛(wèi)生間的大小球則要視居室總罵面積二定，一鑄般來說，三居都室以上應(yīng)設(shè)有榆兩個衛(wèi)生間：氣一個封閉的設(shè)三置浴盆和大便護器，一個開敞燙的設(shè)置洗澡盆箱和擺放洗衣機夸，解決使用高漫峰期相互干擾刻等問題；臥室顫的合理面積一鍛般應(yīng)為欠10~15禁平方米之間，陪要有私密性，捧安靜舒適并通戀風(fēng)良好。另外脂，好的陽臺設(shè)活計也是不可或違缺的，如果能睬將大客廳與寬魄闊的落地陽臺注門及室外景色紋有機地融為一抗體，那么豁然須開朗的視線總狀是能給居住者樸帶來一份清新互、爽快的心情頌。穿香d)秧房間的內(nèi)部凈里高要合適現(xiàn)在自，絕大部分商預(yù)品房的內(nèi)層凈擇高在扁2.65~2倡.85井米之間。購房姓者需要注意的怖是：擴大居住丈面積十相對容柔易的，而對層受高的不滿意，標(biāo)卻是無法改變欣的評。游5征)夾各功能分區(qū)的處選擇住宅戶型創(chuàng)布局相當(dāng)重要乎，它關(guān)系到業(yè)乏主入住之后是望否舒適、方便惱，是否有利于知身心健康。如扁果布局不合理裕，要么大大增驗加您日后改動脅布局的煩惱和墾費用，要么有翠可能給您帶來蝶難以挽回的遺質(zhì)憾，讓您日后彼的居住感受如姐魚刺災(zāi)后難以喬言表。那么，胖什么樣的戶型尺布局才是最理裁想的布局呢臉?眼用一句精辟的陸話來說就是：愿絕大多數(shù)住戶襪都覺得不用改增動的戶型布局球才是最好的布搭局。合理的戶壟型布局首先在影于功能分區(qū)的度合理，這里的獲功能分區(qū)合理振主要是指動靜俗分明。怨一般來說：起書居室、餐廳和抄廚房是住宅中課的動區(qū)，應(yīng)靠普近入戶門設(shè)置摸。臥室是靜區(qū)頃，它的位置應(yīng)蘿比較深入。衛(wèi)甘生間設(shè)在動區(qū)馬與靜區(qū)之間，牲以方便使用。稿同時室內(nèi)交通否線應(yīng)盡可能便啞捷胖。朝a線）臥室臥室不縮應(yīng)太小且要具家有私密性。主瘦臥最好有好的夢朝向，寬度不押宜小于險3租米，面積應(yīng)大啄于瘋12股平方米。大面康積戶型的主臥訪室應(yīng)帶有一個斬專用衛(wèi)生間，起而且衛(wèi)生間的戴面積不應(yīng)小于仔4撤平方米。如果止戶內(nèi)僅設(shè)有一辨?zhèn)€衛(wèi)生間，那統(tǒng)么衛(wèi)生間應(yīng)放界在主臥室附近樂。次臥室的面遞積宜大于廈10孕平方米割。宰b痰）客廳客廳是臉相對獨立的空融間，要求寬敞債、明亮、通風(fēng)蔽，有較好的朝幣向和視野，采膊光口和地面比浙例不應(yīng)小于愛1/7都?？蛷d的設(shè)計夢應(yīng)盡量方正，祝以利于擺放家仆具。再者，由董于客廳通常帶早有通道的作用算，應(yīng)避免與客泉廳相連的房門而過多，給人一銷種迷宮的感覺纏。若入戶為起掉居廳時，在入貪口處最好有一探過渡空間，比運如設(shè)置一玄關(guān)付，避免入門就錄看到客廳，增釋加戶內(nèi)的私密固性顧。沃c食）廚房廚房是肥集儲藏、備餐礙、烹調(diào)、配餐殊、清洗等功能周于一體的綜合肆服務(wù)空間，隨拾著人們飲食水愈平的提高，現(xiàn)零在的炊事器具魔種類多，因此利需要足夠的面崗積。其次，不垂宜距臥室太近蔥，廚房門更不乒能正對臥室房執(zhí)門，而與餐廳閘最好密切聯(lián)系念，并直接對外溉采光通風(fēng)。再萌次，廚房的面熔積不少于災(zāi)6俊平方米，凈寬瞇度不應(yīng)少于利1.8冶米，宜自帶一挨工作陽臺定。很d棋）餐廳餐廳屬什于住宅中的動關(guān)區(qū)，宜靠近門慎的位置。和起蹲居廳空間宜相虜對獨立，既有魂關(guān)系又有分隔諒。餐廳如獨立政設(shè)計，最好做份成明餐廳，凈糕寬度不宜小于筆2.4型米妹。驅(qū)e秤）陽臺陽臺最漫好與客廳相連袍，這樣可使客身廳顯得寬敞、航明亮，面積不顧少于歡4槐平方米，寬度竊不小于倆1.2序米。陽臺欄桿墓不低于還1派。日1眉米，如實體欄曾板應(yīng)不高于巴0幸。補9努米，太高會影碌響采光及觀景宅。陽臺最為忌切諱的是朝向不仇好，面積過小森，寬度過狹，第又被開發(fā)商封喚閉，失去陽臺足作用?，F(xiàn)在很往多房型除了客汗廳有陽臺外，折主臥也有陽臺剛，這樣可以把獸平時晾曬的東否西放在主臥的憂陽臺上，而客溫廳的陽臺上則沿可心擺放些小映型的桌椅等，道閑暇之余可以卡在陽臺上觀賞妻風(fēng)景勻。仔f廳）衛(wèi)生間衛(wèi)生享間的門不要正皺對客廳。衛(wèi)生膚間要滿足洗面爪化妝、淋浴等泡功能的需要，固而且最好是能喝有所分離（也浮就是干濕分離耽）。大小應(yīng)與氏整幢戶型的面騙積標(biāo)準(zhǔn)相一致花，帶浴缸的衛(wèi)侮生間凈寬度不屑得小于鳥1弦。庫6遠米，如為淋浴轎則凈寬度不得逗小于雞1帳。睡2愿米。切忌衛(wèi)生帥間離主臥室太稻遠；空間過于守狹窄，影響淋幕浴功能糕。暖g味）儲藏間對于第面積較大的戶宜型應(yīng)設(shè)儲藏空灑間。儲藏間可犁不對外采光通錦風(fēng)邁。錦6標(biāo))醒比較理想的戶握型美爐a)積入門處有一過乒渡空間，裝修牧?xí)r可以設(shè)計一敞個玄關(guān)，對整監(jiān)套房子的私密直性有很好的保程證。蕉雀b)超客廳的空間十胞分獨立，除了壘一個入口和陽必臺推拉門之外餃，無其他任何叛房間對著客廳籮，使寬客廳的概空間幾乎不受茂任何干擾；客損廳十分開闊。劉并且廳出陽臺壁向南，有南北窄穿堂風(fēng)，通風(fēng)上采光效果極佳較。完含c)織朝南的房間越楊多，通風(fēng)采光芬也就越好，居摧住也就越理想呢。印碑d)詠廚房、飯廳和膚公共衛(wèi)生間全拾部集中在一起寸，功能分區(qū)集脾中，并與其他疤功能區(qū)明確分駛開。其中，廚伍房與飯廳緊密搬相連，方便備已餐與用餐，均盤有明窗，通風(fēng)久、采光好，且釋處于西北面，避以油煙為主的奉污濁空氣被南側(cè)風(fēng)吹走，難以訊在室內(nèi)停留，圖利于身心健康莖。雹昏e)款衛(wèi)生間與陽臺嚼。兩個衛(wèi)生間晌均有明窗通風(fēng)侍和采光，主臥笑室有獨立衛(wèi)生矛間，私密性強款；陽臺為雙陽額臺，一南一北黑，有利觀景、悠通風(fēng)和曬晾衣拜物等功能。瘡徑f)仙每個臥室的面童積分配要合理濾，方正、平直日、寬大、令人蘆心情舒暢，并諸且有利于南北趙空氣對流。撈婆g)悔功能分區(qū)集中鉗，動靜分區(qū)、顏干濕分區(qū)明晰辟，過渡自然，肺互不干擾。孫觀h)巨戶型沒有狹窄脆的通道或其他魂難以利用的空秘間曠。繭7擾)礦套型面積的選牛擇套型與面積勾過大或過小都并不盡合適，而歇是根據(jù)家庭人腳口的數(shù)量、年暈齡結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟娘承受通力等實抬際情況，考慮籃選擇合適的戶脫型與面積。時物下，普通住宅狹一室一廳套型恐的建筑面積一劃般為攀40~60并平方米，二室咬一廳為漿60~75貢平方米，二室遠二廳為縮90~100注平方米，三室課二廳為遲120~14疾0梢平方米。別墅沫面積則更大，備一般在儲180復(fù)平方米以上。寫需要注意的是柱，購房者所購松的是建筑面積昨，而實際使用各的確是使用面志積，所以在購登房時，要搞清穩(wěn)自己到底購買羽了多少使用面僵積和公有建筑碌面積分?jǐn)偟拿鏁兎e。最好將每憑平方米建筑面捉積的價格換算接成使用面積的滑價格進行比較煤，來權(quán)衡選擇春何種戶型的何鄉(xiāng)種套型最劃算冤，并結(jié)合住宅必內(nèi)部戶型結(jié)構(gòu)些的合理性，選墻擇最理想的套退型與面積。葉（七）置業(yè)顧畜問的咱40梁個精彩解答仙1量、我不喜歡期憤房，為什么不懷等建好了再賣拌？購買期房有黎四大優(yōu)勢：（天1險）價格優(yōu)勢。濃開發(fā)商之所以格樂意以期房出既售，最大的目茄的就是為了盡感快募集資金。立在期房的銷售墻中，房地產(chǎn)開搬發(fā)商都會在價滿格上給予較大熟的優(yōu)惠。一般該來說，買期房門比買現(xiàn)房在價娛格上可優(yōu)惠新10%求以上。因此說猛，在如今利息涼連連下調(diào)的今忘天，買期房其農(nóng)實也是一種投鍛資。（現(xiàn)2此）戶型設(shè)計上塌的優(yōu)點。從市收場角度來看，快房地產(chǎn)開發(fā)商器們對設(shè)計是十炊分看重的，因映為設(shè)計好壞直甜接影響到產(chǎn)品倦的銷售的，所簽以相對而言，燃期房大多避開綠了當(dāng)前市場上菠現(xiàn)房的設(shè)計弱賞點，因為現(xiàn)在歐的現(xiàn)房多是前局幾年設(shè)計的。剃（剛3非）可搶占購買牛先機，優(yōu)先選震擇好房子。人套們通常會發(fā)現(xiàn)駛，去一個已經(jīng)俯建好的現(xiàn)房項桑目買房時，往想往那些層次好秋、朝向好、戶鄰型結(jié)構(gòu)好、景屋觀視野好的房撇子基本上都已扶經(jīng)是名花有主察了，余下的多惠是或多或少有曠些缺陷的房型取。而買房對于裹大多數(shù)家庭來緣說都是件大事樓，住房的層次已、朝向、景觀繭等因素將直接撤影響到采光、銹通風(fēng)，進而直看接影響生活質(zhì)劑量。如果是買長期房，則可以蘿在買主很少的洋時候就介入，脹占據(jù)購買先機待，優(yōu)先選擇綜應(yīng)合品質(zhì)較好的費房子。（秒4厭）具有較大的患升值潛力。買繪期房如果買得省合理、適當(dāng)，棵其升值潛力比乏現(xiàn)房要大。在年一些尚未形成翼規(guī)模的地帶，攜當(dāng)時的期房售肅價較低，隨著疤開發(fā)住宅的增司多，形成了一辛定的規(guī)模，各鄉(xiāng)種相關(guān)條件得蕩以改善后，房芳價也會相應(yīng)上交漲，買期房者編可以從中得到獲升值的好處。頑2河、購買現(xiàn)房有刻什么好處？（條1活）即買即住。疾購買現(xiàn)房，可啞以馬上裝修入雕住，不像期房拾需要等它建好爆驗收完才能入撕住。對于尚未喇有房子的客戶扮，還可以省去按從購買期房到腫入住這段時間籍的租金支出。翁（廚2賠）品質(zhì)有保證挎，買得踏實。新購買期房，由虎于房子尚未建蝶好，你看不到村它的真實面貌粱，只能根據(jù)建琴筑設(shè)計圖紙和峰售樓人員的介妥紹去判斷，不燭夠?qū)I(yè)的話很蝶容易走眼；而記對于現(xiàn)房，你改可以進行原汁珠原味的現(xiàn)場考幕察，房子優(yōu)劣斜一目了然。（需3繪）避免糾紛。悼購買期房，易習(xí)出現(xiàn)不可預(yù)計濫的情況，有可民能與開發(fā)商產(chǎn)捏生糾紛，如交腰房時發(fā)現(xiàn)與設(shè)輸計不符或質(zhì)量休不過關(guān)等，而召現(xiàn)房則可以在脊很大程度上避草免這些問題的蓮出現(xiàn)。正因為居如此