2023年度房地產估價師之開發(fā)經營與管理押題練習試卷B卷附答案

2023年度房地產估價師之開發(fā)經營與管理押題練習試卷B卷附答案

單選題（共57題）1、某城市規(guī)劃將火車站由該城市的A區(qū)遷至B區(qū)，則B區(qū)的商業(yè)物業(yè)投資將會增加，這主要是由于房地產投資具有（）的特性。A.區(qū)位選擇異常重要B.易產生資本價值風險C.需要適時的更新改造投資D.存在效益外溢和轉移【答案】D2、某房地產投資企業(yè)在一定日期的負債合計為4000萬元，資產合計為6000萬元，流動資產和流動負債分別為3000萬元和1000萬元，存貨為1500萬元。則該房地產投資企業(yè)的流動比率為()。A.150%B.200%C.300%D.400%【答案】C3、當貸款綜合風險度超過（）時，為高風險貸款。A.50%B.60%C.80%D.90%【答案】B4、下列影響房地產市場運行環(huán)境的因素中，屬于技術環(huán)境的因素是（）。A.城市或區(qū)域產業(yè)結構與布局B.人口數量與結構C.土地資源狀況D.信息技術的發(fā)展和應用【答案】D5、房地產項目的盈虧平衡分析有臨界點分析和保本點分析兩種，兩者的主要差異在于()。A.變動成本的設B.銷售收入的不同C.固定成本的設置D.平衡點的設置【答案】D6、有一計算期為10年的房地產置業(yè)投資項目，經測算，該項目的投資收益率為10%，銀行貸款利率為6%，計算期內，凈現值的期望值為125萬元，凈現值期望值的標準差為65萬元，則在計算期內，該項目的標準差系數是（）。A.52%B.58%C.62%D.68%【答案】A7、某承租人的基礎租金為5萬元/月，如果營業(yè)額的10%作為百分比租金，當其月營業(yè)額超過()萬元時，才對超過部分的營業(yè)額收取百分比租金。A.50B.60C.70D.80【答案】A8、使用蒙特卡洛模擬法模擬各種變量間的動態(tài)關系時，首先需要做的是（）。A.列出需要進行模擬的因素B.分析每一可變因素的可能變化范圍及其概率分布C.選擇概率分析使用的財務評價指標D.通過模擬試驗隨機選取各隨機變量的值，并使選擇的隨機值符合各自的概率分布【答案】B9、如果公司具有向市場領導者挑戰(zhàn)的實力，或者是其成本較低，或者是其資金雄厚，則開發(fā)商可以采用（）。A.領導定價法B.挑戰(zhàn)定價法C.隨行就市定價法D.滲透定價法【答案】B10、方案經濟比選中決策準則包括三個原則，不應包括的原則是（）。A.最低可接受收益率原則B.不行動原則C.備選方案差異原則D.最高可接受收益率原則【答案】D11、項目達到允許的最低經濟效益指標的極限值時，分析項目成本、售價或銷售率所處狀態(tài)的方法是()。A.獲利能力分析B.盈虧平衡分析C.市場狀況分析D.定性風險分析【答案】B12、房地產開發(fā)項目盈虧平衡分析中，不包括（）。A.最低租售價格B.最低租售數量C.最低建安成本D.最高土地取得價格【答案】C13、一般來說，對于一個開發(fā)期為2年的商品住宅開發(fā)項目，其目標成本利潤率大體應為（）。A.15%～25%B.25%～35%C.35%～45%D.45%～50%【答案】C14、30.對經營期不同的房地產投資方案進行比選時，應采用的方法是（）。A.等額年值法B.差額投資內部收益率法C.凈現值法D.等額年費用法【答案】A15、從房地產開發(fā)企業(yè)的角度看，不屬于房地產開發(fā)過程中投入資源的是（）。A.土地B.資本C.勞動力D.技術革新【答案】D16、下列不屬于在進度管理中應關注的因素的是（）。A.材料設備的供應問題B.勞動力心理素質C.設計變更D.氣象條件【答案】B17、從房地產市場的投資周期來看，房地產市場資本流量的顯著增加通常發(fā)生在房地產市場自然周期的（）。A.第一階段B.第二階段的后半段C.第三階段的后半段D.第四階段【答案】B18、房地產項目盈虧平衡分析中，不包括（）分析。A.最高工程費用B.最高租售數量C.最高購買價格D.最高土地取得價格【答案】B19、某物業(yè)的購買價格為60萬元，其中20萬元為金融機構提供的抵押貸款，在正常經營期內，年租金收入為10萬元，年運營費用為5萬元，年還本付息額為2萬元，所得稅為25%，則該項投資的稅前現金回報率為（）。A.7.5%B.8.3%C.12.5%D.16.7%【答案】A20、在政府授權開發(fā)企業(yè)負責實施土地開發(fā)時，由（）負責籌措資金，辦理規(guī)劃、項目核準、土地征收等手續(xù)并組織實施。A.政府部門B.建設部門C.房管部門D.開發(fā)商【答案】D21、某承租人的基礎租金為5萬元/月，如果營業(yè)額的10%作為百分比租金，當其月營業(yè)額超過()萬元時，才對超過部分的營業(yè)額收取百分比租金。A.50B.60C.70D.80【答案】A22、某房地產開發(fā)項目的總成本為80000萬元，其中財務費用8000萬元，建設周期為3年，利潤總額為25000萬元，則該項目的投資利潤率是（）。A.10.42%B.11.57%C.31.25%D.34.72%【答案】A23、如果公司具有向市場領導者挑戰(zhàn)的實力，或者是其成本較低，或者是其資金雄厚，則開發(fā)商可以采用（）。A.領導定價法B.挑戰(zhàn)定價法C.隨行就市定價法D.滲透定價法【答案】B24、竣工驗收時，（）負責組織有關單位進行驗收，并在驗收后給予認可或提出修改意見。A.開發(fā)商B.承包商C.監(jiān)理機構D.建設主管部門【答案】A25、某城市規(guī)劃將火車站由該城市的A區(qū)遷至B區(qū)，則B區(qū)的商業(yè)物業(yè)投資將會增加，這主要是由于房地產投資具有（）。A.區(qū)位選擇異常重要B.投資價值難以判斷因而易產生資本價值風險C.需要適時的更新改造投資D.存在效益外溢和轉移【答案】D26、某房地產開發(fā)企業(yè)經過市場調研后，決定在全國多個城市開發(fā)供老年人居住的“銀發(fā)公寓”。那么，開發(fā)商在目標市場選擇過程中采用的是（）模式。A.選擇專業(yè)化B.產品專業(yè)化C.全面覆蓋D.市場集中化【答案】B27、某建筑物±0.000＝52.000，設計樓頂相對標高為29.000m，則該樓樓頂的絕對標高為（）m。A.23.000B.29.000C.52.000D.81.000【答案】D28、關于融資成本，下列說法不正確的是()。A.融資成本是指項目為籌集和使用資金而支付的費用B.融資成本高低是判斷項目融資方案是否合理的重要因素之一C.融資成本包括債務融資成本和資本金融資成本。債務融資成本包括資金籌集費和資金占用費D.資金籌集費包括利息、承諾費、手續(xù)費、擔保費、代理費【答案】D29、下列不屬于房地產置業(yè)投資項目盈利能力經濟評價中靜態(tài)指標的是（）。A.投資利潤率B.資本金利潤率C.財務內部收益率D.投資回報率【答案】C30、寒濕痰瘀，阻滯凝結，如流注、痰核、瘰疬、乳巖、橫痃、貼骨疽、蟮頭等病。初起皮色不變，腫硬作痛者，治宜首選A.犀黃丸B.透膿散C.小金丹D.川芎調茶飲【答案】C31、各投資方案凈現值的期望值不同時，以方案風險大小為投資方案比選的主要依據，此時應選擇的判別指標是（）。A.凈現值B.凈現值期望值C.凈現值標準差D.凈現值標準差系數【答案】D32、房地產開發(fā)商根據估計的總銷售收入和估計的銷售量來制定價格的方法，屬于()。A.成本導向定價法B.購買者導向定價法C.競爭導向定價法D.市場導向定價法【答案】A33、下列房地產市場趨勢分析方法中，不屬于時間序列分析法的是（）。A.市場因子推演法B.加權移動平均法C.簡單平均法D.指數平滑法【答案】A34、物業(yè)公司在選擇零信商作為零售商業(yè)物業(yè)的租戶時，首先要考慮的因素是()。A.零售商的財務能力B.零售商的聲譽C.零售商的組合與位置分配D.零售商的經營內容【答案】B35、最常見的會計期間是（）。A.三個月B.六個月C.一年D.二年【答案】C36、某房地產投資項目的表面收益率為16%，計算后得到該項目的實際收益率為12%，銀行的貸款利率為5.44%，則在該項目的計算期內，年平均通貨膨脹率是()。A.3.57%B.4.00%C.6.56%D.10.56%【答案】A37、隨著北京建國門地區(qū)至大北窯及東北三環(huán)附近“中心商業(yè)區(qū)”的形成與發(fā)展，使得許多早期建成的沿街寫字樓建筑變?yōu)榧准墝懽謽?，同時也使得某些寫字樓建筑變得不再對租戶具有很強的吸引力。這主要是考慮了寫字樓的（）因素。A.交通方便性B.聲望或形象C.位置D.建筑形式【答案】C38、對房地產資產進行全壽命期的管理，通常是由包括物業(yè)管理、設施管理、房地產資產管理和()在內的房地產管理人員的責任。A.定資產管理B.變動資產管理C.房地產投資組合管理D.投資管理【答案】C39、在房地產項目可行性研究階段，對房屋開發(fā)費的估算中用到的估算公式：直接費=每平方米造價指標×建筑面積，屬于（）。A.單元估算法B.概算指標法C.單位指標估算法D.工程量近似匡算法【答案】B40、房地產開發(fā)項目施工階段的工程質量控制工作不包括（）。A.對原材料的檢驗B.對配套設施的檢驗C.確立質量文件檔案制度D.確立成本控制檔案制度【答案】D41、若某房地產投資項目的表面收益率為18%，年租金增長率為8%，通貨膨脹率為6%，則該項房地產投資的實際收益率為()。A.9.26%B.10%C.11.320%D.12%【答案】C42、下列物業(yè)中，屬于特殊物業(yè)的是（）A.在建工程B.車站C.購物中心D.科技產業(yè)園區(qū)【答案】B43、某企業(yè)上期預測銷售量為100萬臺，實際銷售量為110萬臺，企業(yè)選用平滑指數為0.8，則本期預測銷售量為（）萬臺。A.102B.120C.108D.88【答案】C44、在估算房地產開發(fā)項目的房屋開發(fā)費用時，用單位工程量投資乘以工程量來估算單項工程投資的方法是（）。A.單元估算法B.概算指標法C.單位指標估算法D.工程近似匡算法【答案】C45、當可供比較方案的開發(fā)經營期不同時，一般宜采用（）進行比選。A.凈現值法B.等額年值法C.差額內部收益率法D.費用現值法【答案】B46、如國家債券的收益率為9%，經測算，工業(yè)物業(yè)市場相對于整個投資市場的風險系數為0.14，整個投資市場的平均收益率為18%，則工業(yè)物業(yè)的預期收益率為（）。A.12.45%B.10.26%C.11.98%D.9.68%【答案】B47、下列不屬于產生測量誤差原因的是（）。A.儀器誤差B.觀測者的影響C.旁觀者的影響D.周圍環(huán)境的影響【答案】C48、某房地產開發(fā)企業(yè)經過市場調研后，決定在某城市開發(fā)供未婚青年居住的“博客公社”。那么，開發(fā)商在目標市場選擇過程中采用的是（）模式。A.選擇專業(yè)化B.產品專業(yè)化C.大量定制D.市場集中化【答案】D49、某購房者向銀行申請了40萬元的抵押貸款，按月等比遞增還款，已知抵押貸款年利率為6.6%，期限為10年，購房者月還款額的增長率為0.5%，則購房者的首次還款額是()元。A.2040.82B.3451.83C.5089.01D.6666.37【答案】B50、隨著政府土地儲備制度的建立，（）劃撥土地使用權，已經成為政府土地儲備中心優(yōu)先收回并納入儲備的重要對象，開發(fā)商直接獲取該類土地的機會逐漸減少。A.存量B.增量C.流量D.定量【答案】A51、房地產的租金水平是由（）決定的。A.房地產資產市場B.房地產價格C.房地產空間市場D.空置率【答案】C52、隨著北京建國門地區(qū)至大北窯及東北三環(huán)附近“中心商業(yè)區(qū)”的形成與發(fā)展，使得許多早期建成的沿街寫字樓建筑變?yōu)榧准墝懽謽?，同時也使得某些寫字樓建筑變得不再對租戶具有很強的吸引力。這主要是考慮了寫字樓的（）因素。A.交通方便性B.聲望或形象C.位置D.建筑形式【答案】C53、土地不會毀損，投資者在其上所擁有的權益通常在()年以上。A.20B.30C.70D.40【答案】D54、長期利率下調、預期房地產投資風險降低會導致房地產投資需求的（）。A.上升B.下降C.不變D.不確定【答案】A55、在房地產開發(fā)投資中，屬于財務費用的是（）。A.折舊費B.審計費C.金融機構手續(xù)費D.無形資產攤銷費【答案】C56、某房地產開發(fā)項目采用20％的折現率計算出的項目凈現值為16萬元，該項目的財務內部收益率為（）。A.小于20%B.滿足目標收益率要求C.大于20％D.不滿足目標收益率要求【答案】C57、（）是反映債權人所提供的資金占全部資產的比例。A.資產負債率B.流動比率C.償債備付率D.利息備付率【答案】A多選題（共14題）1、下列投資形式中屬于房地產間接投資的有（）。A.房地產開發(fā)投資B.購買房地產開發(fā)企業(yè)的債券C.房地產置業(yè)投資D.購買住房抵押支持證券E.購買房地產投資信托基金【答案】BD2、敏感性分析的三項預測值是指()預測值。A.最合理B.最樂觀C.最可能D.最悲觀E最公平【答案】BCD3、債務融資的資金融出方所獲得的報酬有()。A.項目投資形成的可分配利潤B.協議中所規(guī)定的貸款利息C.股息或分紅D.租售收益E協議中規(guī)定的有關費用【答案】B4、潛在購買者一般具有三個特點即()。A.調查B.分析C.興趣D.收入E途徑【答案】CD5、價值工程中，提高價值的方法包括（）等。A.功能提高，費用不變B.功能不變，費用降低C.功能提高，費用下降D.功能提高小于費用提高E.功能下降小于費用下降【答案】ABC6、甲乙兩個項目均為出售型住宅項目，開發(fā)經營期為2年。對這兩個項目進行比選時，可直接采用的靜態(tài)盈利能力比選指標有（）。A.利潤總額B.投資利潤率C.資產負債率D.財務凈現值E.償債備付率【答案】AB7、房地產開發(fā)項目財務評價的基本報表包括()。A.總投資估算表B.現金流量表C.資金來源與運用表D.開發(fā)建設投資估算表E資產負債表【答案】BC8、在房地產市場調查中，收集一手資料常用的方法有（）。A.文案法B.觀察法C.訪問法D.問卷法E.實驗法【答案】BCD9、會計的目的是建立一個以提供財務信息為主的經濟信息系統(tǒng)。該系統(tǒng)的內容包括（）。A.會計信息流通系統(tǒng)B.會計信息控制系統(tǒng)C.會計信息解釋系統(tǒng)D.會計信息處理系統(tǒng)E.會計信息調節(jié)系統(tǒng)【答案】ACD10、抵押率的確定受（）等因素的影響。A.抵押物的流動性B.貸款期限長短C.通貨膨脹預期D.抵押物所處的市場條件E.抵押物的新舊程度【答案】ABCD11、建設項目各階段中，影響工程造價的因素有（）。A.項目合理規(guī)模B.功能分區(qū)C.建設地點D.工程變更E.設計方案評價【答案】ABCD12、按投資計算基礎的不同，現金流量表分為（）。A.全部投資現金流量表B.部分投資現金流量表C.資本金現金流量表D.借貸現金流量表E.投資者各方現金流量表【答案】AC13、按照企業(yè)采取某些措施和行動后競爭者的不同反應，可以將競爭者劃分為()。A.隨機型競爭者B.兇猛型競爭者C.選擇型競爭者D.從容不迫型競爭者E軟弱型競爭者【答案】ABCD14、關于利息的計算，下列說法正確的有（）。A.按年計息時，為簡化計算，假定借款發(fā)生當年均在年中支用，按半年計息，其后年份按全年計息B.還款當年按年末償還，按全年計息C.每年應計利息=（年初借款本息累計+本年借款額）×貸款利率D.“氣球法”，是指借款期內任意償還本息，到期末全部還清E.等額還本付息時，在規(guī)定期限內每期償還的本金額相等【答案】ABD大題（共3題）一、H辦公用房建于2005年，為4層鋼筋混凝土框架結構，建筑面積2310m2，建筑密度為60%，用地為2004年通過出讓國有土地使用權取得，使用期限40年。2010年因抵押貸款，對該房地產進行評估。采用成本法，其計算過程如下。（1）土地價格估算根據有關資料，考慮估價對象用地性質、土地等級、地段位置等，確定估價對象用地樓面地價為1200元/m2。則土地價格為：1200×2310×60%＝1663200（元）≈166.3（萬元）。（2）建筑物價格計算按照本市2010年同類鋼筋混凝土框架結構建筑物重置價格為2175元/m2。該工程建設期為1年，假設資金分期均勻投入，年貸款利息率為5.85%，開發(fā)商利潤率為20%，則利息為：2175×0.5×5.85%≈63.6（元/m2）。開發(fā)商利潤為：2175×20%＝435（元/m2）。鋼筋混凝土框架結構使用年限為60年，殘值率為2%，已使用5年，根據定率折舊法公式，其成新率為：[1－（1－2%）×5/60]×100%＝92%。建筑物現值為：（2175＋63.6＋435）×92%×2310＝5681934.72（元）≈568.2（萬元）。（3）估價結果確定166.3＋568.2＝734.5（萬元）【答案】二、估價對象為A城市一臨街商業(yè)鋪面，當地類似房地產轉讓、租賃活動活躍；因城市道路擴建需要拆遷，并于2008年8月30日獲得該房屋的拆遷許可證。因拆遷需要對其進行估價，拆遷當事人約定室內自行裝飾裝修部分一并估價。某房地產估價機構于2008年9月5日接受委托并簽訂估價委托合同，對該商業(yè)鋪面進行估價，估價作業(yè)日期為2008年9月5日至9月10日，房地產估價師張某于2008年9月5日到現場進行了實地查看。以下為該估價機構出具的估價結果報告的片段。一、估價委托人（略）二、估價機構（略）三、估價對象（一）估價對象實物狀況（略）（二）估價對象權益狀況（略）（三）估價對象區(qū)位狀況（略）四、估價目的：為確定被拆遷房屋貨幣補償金額而評估其房地產市場價格。五、價值定義：估價