建筑裝修管理工作手冊

H:\精品資料\建筑精品網(wǎng)原稿ok（刪除公文）\建筑精品網(wǎng)5未上傳百度中海物業(yè)管理有限公司ZHONGHAIPROPERTYMANAGEMENTCO．,LTD．編號:ZHPM—WI/G版本:A建筑/裝修管理工作手冊編制:日期:審核:日期:批準(zhǔn):日期:文件受控章聲明:未經(jīng)許可,不得翻印。責(zé)任部門:工程部建筑/裝修管理手冊WI/G-目錄ZHPMA/01/2編號標(biāo)題版號/狀態(tài)WI/G-001公共建筑設(shè)施的保養(yǎng)A/0WI/G-002房屋維修標(biāo)準(zhǔn)A/0WI/G-003房屋完損等級評定A/0WI/G-004臨時(shí)用電管理規(guī)定A/0WI/G-005供水管理規(guī)定A/0WI/G-006房屋維修管理規(guī)定A/0WI/G-007維修工作流程圖A/0WI/G-008維修語言流程圖A/0WI/G-009房屋維修的回訪A/0WI/G-010維修過程的檢驗(yàn)A/0WI/G-011維修服務(wù)A/0WI/G-012工程分包商選擇評定規(guī)定A/0WI/G-013工程驗(yàn)收制度A/0WI/G-021房屋裝修管理規(guī)定A/0QR-001G 公共建筑設(shè)施保養(yǎng)計(jì)劃 QR-002G 公共建筑設(shè)施保養(yǎng)記錄 QR-003G 房屋分幢完損等級評定表 QR-004G 房屋完損等級匯總表 QR-005G 公司房屋完損等級匯總表 QR-006G 維修回訪記錄 QR-007G 維修記錄 QR-008G 派工單 QR-009G 維修統(tǒng)計(jì)表 QR-010G 周巡視記錄 QR-011G 分包商初審記錄 QR-012G 分包商復(fù)審記錄 QR-013G 合格分包商名單 建筑/裝飾管理手冊WI/G-目錄ZHPMA/02/2編號標(biāo)題版號/狀態(tài)QR-014G 工程竣工驗(yàn)收證明 QR-015G 工程結(jié)算協(xié)議書 QR-016G 解除缺陷責(zé)任證書 QR-017G 水池(箱)加藥記錄 QR-021G 裝修許可證 QR-022G 裝修登記表 QR-023G 裝修繳費(fèi)通知單 QR-024G 裝修巡查表 QR-025G 裝修違規(guī)通知單 QR-026G 臨時(shí)動(dòng)火/用電作業(yè)申請表 QR-027G 裝修承諾書 QR-028G 防火責(zé)任書 QR-029G 裝修管理月檢記錄表 附資料:1、深圳市小型(家庭)裝飾工程施工合同2、深圳市家庭居室裝修開工申請表公共建筑設(shè)施的保養(yǎng)WI/G-001ＺＨＰＭA/01/31.目的:經(jīng)過對建筑有計(jì)劃的保養(yǎng),使建筑美觀耐用,保持完好,延長其使用壽命。2.原則:日常發(fā)現(xiàn)建筑有缺陷的,及時(shí)進(jìn)行維修;并有計(jì)劃地對建筑物實(shí)行系統(tǒng)的保養(yǎng)。3.職責(zé):一般情況下,建筑物的清潔保養(yǎng)由清潔班按照《清潔綠化管理手冊》中有關(guān)規(guī)定負(fù)責(zé)執(zhí)行,填寫相應(yīng)的清潔記錄;其它保養(yǎng)內(nèi)容由維修班負(fù)責(zé)執(zhí)行,填寫《公共設(shè)施保養(yǎng)記錄》。維修班長每年初根據(jù)公共建筑設(shè)施保養(yǎng)計(jì)劃標(biāo)準(zhǔn),結(jié)合管理處實(shí)際情況,制定出公共設(shè)施年度保養(yǎng)計(jì)劃。4.內(nèi)容:4.1屋頂。每２年對隔熱層進(jìn)行保養(yǎng)一次,對面磚破碎或裂縫較大的應(yīng)及時(shí)更換,并對面磚表面用白水泥勾縫。4.2外墻飾面。每年對重點(diǎn)部位進(jìn)行清洗;每３年進(jìn)行全面清洗;在清洗時(shí),發(fā)現(xiàn)有外墻飾面脫落的應(yīng)及時(shí)進(jìn)行修補(bǔ),恢復(fù)原樣;對于外墻滲水的,請參考《房屋維修加固手冊》修理。4.3內(nèi)墻飾面。每３年進(jìn)行全面保養(yǎng)。對粉刷面發(fā)現(xiàn)有裂縫應(yīng)修補(bǔ);對磁磚面裂縫較大的應(yīng)予以更換,對認(rèn)為可疑部位用小鐵錘輕輕敲擊,發(fā)現(xiàn)有空鼓的地方,進(jìn)行更換或在以后日常巡查中注意,發(fā)現(xiàn)有脫落及時(shí)修補(bǔ)。4.4樓梯間。樓梯間踏步每３年進(jìn)行保養(yǎng)一次,發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)修理。樓梯間墻面粉刷,日常發(fā)現(xiàn)有裂紋、龜裂、剝落等應(yīng)及時(shí)修理;每３年進(jìn)行一次全面保養(yǎng),對粉刷內(nèi)部有損壞的,用小鐵錘在可疑的地方輕輕敲擊,如發(fā)出空殼聲,則有起殼現(xiàn)象,確定起殼范圍后進(jìn)行修補(bǔ)。4.5門。對防火門日常發(fā)現(xiàn)有生銹或掉漆的,應(yīng)及時(shí)修理;每年全面保養(yǎng)一次,對生銹、掉漆或起皮部位應(yīng)重新刷漆;對防火門軸承上油一次。對其它類型門每年對軸承上油一次。4.6防盜網(wǎng)、花園圍欄。根據(jù)損壞程度確定重新刷油漆的周期,原則上每２年應(yīng)刷油一次,最長時(shí)間不超過4年。4.7窗。每年保養(yǎng)一次,對門窗框松動(dòng)、翹曲,應(yīng)將錨固鐵腳的墻體鑿開,將鐵腳取出扭正,損壞的應(yīng)焊接好,并將門窗框矯正后,用木楔固定,墻清理干凈灑水潤濕后,用高強(qiáng)度水泥砂漿把腳重新錨固,并填實(shí)墻洞,等砂漿強(qiáng)度達(dá)到要求后,撤去木楔,把門窗框與墻壁間的縫隙修補(bǔ)好。對斷裂損壞部位可按原截面型號用電焊接換。翹曲或損壞嚴(yán)重的門窗扇,應(yīng)卸下進(jìn)行矯正,焊接后重新安裝。每年對配件上油一次。公共建筑設(shè)施的保養(yǎng)WI/G-001ＺＨＰＭA/02/34.8公共地磚。日常發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)維修,每３年進(jìn)行全面保養(yǎng)一次,發(fā)現(xiàn)地磚損壞或裂縫嚴(yán)重的應(yīng)更換。4.9吊頂。日常對吊頂進(jìn)行檢查,發(fā)現(xiàn)有破損的應(yīng)及時(shí)更換,每３年揭開石膏板查看吊頂鋼絲,有生銹嚴(yán)重的應(yīng)取下更換。4.10人行道、車行道。日常發(fā)現(xiàn)有損壞的人行道、車行道應(yīng)及時(shí)修補(bǔ);每年保養(yǎng)道路一次,對表面起砂的應(yīng)先用榔頭把酥松起砂的部分敲松,然后用高壓水槍沖刷干凈后,用高強(qiáng)速凝水泥砂漿修復(fù)。4.11管道。原則上管道每3年應(yīng)全部刷油一次,但對重點(diǎn)部位,有必要時(shí)能夠增加次數(shù)(如室外一樓地面的管道能夠每年刷油一次,對室內(nèi)管道,嚴(yán)重污染的應(yīng)隨時(shí)刷油)。4.12污水井。每年揭蓋檢查清理污泥一次。4.13擋雨篷。每年全面檢查一次,對螺絲部位進(jìn)行加固,對脫膠部位進(jìn)行補(bǔ)膠;在大雨或臺風(fēng)等天氣來臨前,應(yīng)視情況增加保養(yǎng)次數(shù)。4.14玻璃幕墻(包括玻璃門)。每年對玻璃幕墻進(jìn)行一次全面清洗及保養(yǎng),對玻璃幕墻(玻璃門)的玻璃膠進(jìn)行檢查,發(fā)現(xiàn)有脫膠的應(yīng)補(bǔ)膠,對玻璃門軸上油一次。4.15在臺風(fēng)、大雨等來臨前夕,應(yīng)對窗戶、玻璃幕墻仔細(xì)檢查,發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理,以免發(fā)生意外。5.相關(guān)文件及記錄5.1公共設(shè)施保養(yǎng)計(jì)劃5.2公共設(shè)施保養(yǎng)記錄

公共建筑設(shè)施的保養(yǎng)WI/G-001ＺＨＰＭA/03/3附:公共建筑設(shè)施保養(yǎng)計(jì)劃標(biāo)準(zhǔn)序號公共建筑設(shè)施名稱保養(yǎng)周期備注01屋頂每2年及時(shí)更換破碎的隔熱層面磚02外墻飾面每3年每年對重點(diǎn)部位進(jìn)行清洗03內(nèi)墻飾面每3年對于裂縫較大的及時(shí)予以更換發(fā)現(xiàn)有膠落及時(shí)修補(bǔ)04樓梯間每3年對粉刷損壞的及時(shí)修補(bǔ)05門每1年對生銹或掉漆的門應(yīng)及時(shí)修理06防盜網(wǎng)、花園圍欄2-4年根據(jù)損壞情況確定刷油漆時(shí)間07窗每1年08公共地磚每3年發(fā)現(xiàn)損壞或裂縫嚴(yán)重的應(yīng)更換09吊頂每3年發(fā)現(xiàn)有破損的應(yīng)及時(shí)更換10人行道、車行道每1年發(fā)現(xiàn)有損壞應(yīng)修補(bǔ)11管道每3年有必要能夠增加刷油漆次數(shù)12污水井每1年13擋雨篷每1年在大雨或臺風(fēng)來臨前應(yīng)增加次數(shù)14玻璃幕墻(玻璃門)每1年在大雨或臺風(fēng)來臨前應(yīng)增加次數(shù)

房屋維修標(biāo)準(zhǔn)WI/G-002ＺＨＰＭA/01/21、主體工程:屋蓋、梁、板、柱、剪力墻等在修繕時(shí)應(yīng)查清隱患。損壞、變形嚴(yán)重的,應(yīng)加固、補(bǔ)強(qiáng)或拆換;不合理的舊結(jié)構(gòu)、節(jié)點(diǎn),若影響安全使用的,大修時(shí)應(yīng)整修改做;對鋼筋混凝土構(gòu)件,如有輕微剝落、破損的應(yīng)及時(shí)修補(bǔ);混凝土碳化產(chǎn)生裂縫、剝落,鋼筋銹蝕嚴(yán)重的,應(yīng)經(jīng)過檢測計(jì)算鑒定構(gòu)件承載力,采取加固或替代措施。裝修工程2、裝修工程a.門窗修繕后應(yīng)牢固、平整、美觀,開關(guān)靈活,接縫嚴(yán)密,不動(dòng)。門窗開關(guān)不靈活、松動(dòng)、脫榫、變形、腐爛的,應(yīng)修理更換,小五金應(yīng)修換配齊;大修時(shí),內(nèi)外玻璃一次配齊,打好玻璃膠;門窗損壞嚴(yán)重、無法修復(fù)的,應(yīng)更換,更換的門窗應(yīng)與原門窗一致。b.掛鏡線、窗簾盒、窗臺板等的裝修,屬一般損壞的,應(yīng)原樣修復(fù);嚴(yán)重?fù)p壞的,應(yīng)更新或在不降低標(biāo)準(zhǔn)、不影響使用的條件下,用其它材料代用更新。c.踢腳板局部損壞、殘缺、脫落的,應(yīng)修復(fù)。3、樓地面工程a.木地板的損壞占自然間地面面積２５％以下的,可修復(fù);損壞超過２５％以上或缺乏材料時(shí),可改做相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)的高級地坪。b.普通水泥地面起砂、空鼓、開裂,應(yīng)拆補(bǔ)、修補(bǔ)或重做;水磨石或塊料地面損壞時(shí),應(yīng)盡量修復(fù),實(shí)在無法修復(fù)的,應(yīng)改做相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)樓地面。c.面磚地面損壞、破碎、高低不平的,應(yīng)拆補(bǔ)或重鋪,室內(nèi)潮濕嚴(yán)重的,可增設(shè)防潮層或做塊料地面。4、屋面工程a.屋面結(jié)構(gòu)有損壞的,應(yīng)修復(fù)或拆換;不穩(wěn)固的應(yīng)加固;如因?yàn)樵Y(jié)構(gòu)本身的原因造成屋面滲水、漏雨嚴(yán)重,按原樣修復(fù)仍不能排除屋漏的應(yīng)翻修改建。b.屋面上的壓頂、泛水、天溝、水落斗、水管等損壞滲水時(shí),應(yīng)修復(fù);損壞嚴(yán)重時(shí),應(yīng)翻做。c.女兒墻、煙囪等屋面附屬構(gòu)件損壞嚴(yán)重的,在不影響使用和市容的條件下,可改修或拆除。d.鋼筋混凝土平屋面滲漏,應(yīng)找出原因,針對破損情況采用防水材料嵌補(bǔ)或做防水層;房屋維修標(biāo)準(zhǔn)WI/G-002ＺＨＰＭA/02/2結(jié)構(gòu)損壞的,應(yīng)加固重做。e.玻璃天柵損壞漏水的,應(yīng)修復(fù),損壞嚴(yán)重的可翻修,但一般不新做。f.屋面上原有隔熱保溫層損壞的,應(yīng)修復(fù)。5、飾面工程a.外墻飾面起殼、開裂、剝落的,應(yīng)照原樣修復(fù);損壞面積過大的,可全部鏟除重做,重做時(shí),在不降低用料標(biāo)準(zhǔn)、不影響色澤協(xié)調(diào)的前提下進(jìn)行。b.外墻勒腳損壞的,應(yīng)修復(fù)。c.內(nèi)墻飾面起殼、開裂、剝落的,應(yīng)修復(fù);每面墻損壞超過一半以上時(shí),可鏟除重抹;原無踢腳線的,可加做踢腳線;各種墻裙損壞的情況應(yīng)根據(jù)墻身的需要予以修復(fù);因室內(nèi)外高差等原因,引起墻面長期潮濕,如有必要,可加做防水層。d.天棚損壞:抹灰層松動(dòng),有下墜危險(xiǎn)的,須鏟除重抹;原線腳損壞的,按原樣修復(fù);損壞嚴(yán)重的復(fù)雜線腳,應(yīng)全部鏟除后,原樣修復(fù)或適當(dāng)簡略。6、油漆粉飾工程a.木門、裙板、木欄桿等油漆起殼、剝落、失去保護(hù)作用的,應(yīng)周期性地進(jìn)行保養(yǎng),上述木構(gòu)件整件或零件拆換應(yīng)油漆。b.鋼門、鐵曬衣架、鐵柵、鐵圍欄、空調(diào)架、上水管、雨水管、煤氣管、鑄鐵污水管或其它各類鐵構(gòu)件,其油漆起殼、剝落或鐵件銹蝕,應(yīng)先除銹,再刷防銹涂料或防銹漆,然后刷其它面漆;鋼門或各類鐵件油漆保養(yǎng)周期一般為２－３年。c.木地板原油漆褪落的,應(yīng)重做。d.室內(nèi)墻面、天棚等修繕時(shí)可刷新,其用料應(yīng)采取新型涂料,如膠白等;高級抹灰損壞應(yīng)原樣修復(fù)。e.高層建筑外墻原油漆損壞的,應(yīng)修復(fù),其色澤應(yīng)盡量與原建筑保持一致。房屋完損等級評定WI/G-003ＺＨＰＭA/01/8房屋的完損等級是指對現(xiàn)有房屋的完好或損壞程度劃分的等級,也就是現(xiàn)有房屋的質(zhì)量等級。評定房屋完損等級是按照統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一的評定方法,對現(xiàn)有整幢房屋進(jìn)行綜合性的完好或損壞的等級評定。這項(xiàng)工作專業(yè)技術(shù)性強(qiáng),既有目觀檢測,也有定量、定性的分析。根據(jù)城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部1985年制定頒布的《房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)》,并結(jié)合我公司實(shí)際情況,制定對樓宇質(zhì)量進(jìn)行評定的標(biāo)準(zhǔn)。一、房屋完損標(biāo)準(zhǔn)的劃分和等級分類。1、房屋完損標(biāo)準(zhǔn)的劃分各類房屋完損標(biāo)準(zhǔn)是根據(jù)房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備三個(gè)組成部分的各個(gè)項(xiàng)目的完好或損壞程度來劃分的。房屋完損標(biāo)準(zhǔn)共分成四個(gè)標(biāo)準(zhǔn),即完好標(biāo)準(zhǔn)、基本完好標(biāo)準(zhǔn)、一般損壞標(biāo)準(zhǔn)和嚴(yán)重?fù)p壞標(biāo)準(zhǔn)。房屋的結(jié)構(gòu)組成部分分為:基礎(chǔ)、承重構(gòu)件、承重墻、屋面和樓地面;裝修組成部分分為:門窗、外抹灰、內(nèi)抹灰、頂棚和細(xì)木裝修;設(shè)備組成部分分為:水衛(wèi)、電照、暖氣及特種設(shè)備(如消防栓、避雷針裝置、電梯等)。２、房屋完損等級的分類根據(jù)各類房屋的結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備等組成部分的完好、損壞程度,房屋的完損狀況即房屋完損等級分成以下五類:(1)完好房。是指房屋的結(jié)構(gòu)構(gòu)件完好,裝修和設(shè)備完好、齊全完整,管理道暢通,現(xiàn)狀良好,使用正常?；螂m個(gè)別分項(xiàng)有輕微損壞,但一般經(jīng)過小修就能修復(fù)的。(2)基本完好房。是指房屋結(jié)構(gòu)基本完好,用量構(gòu)部件有損壞,裝修基本完好,油漆缺乏保養(yǎng),設(shè)備、管道現(xiàn)狀良好,能正常使用,經(jīng)過一般性的維修能修復(fù)的。(3)一般損壞房。是指房屋結(jié)構(gòu)一般性損壞,部分構(gòu)部件有損壞或變形,屋面局部漏雨,裝修局部有破損,油漆老化,設(shè)備管道不夠暢通,水衛(wèi)、電照的管線、器具和零件有部分老化、損壞或殘缺,需要進(jìn)行中修或局部大修更換部件。(4)嚴(yán)重?fù)p壞房。是指房屋年久失修,結(jié)構(gòu)有明顯變形或損壞,屋成嚴(yán)重漏雨,裝修嚴(yán)重變形、破損１、油漆老化見底,設(shè)備陳舊不齊全,管道嚴(yán)重堵塞,水衛(wèi)、電照的管線、器具和零件殘缺及嚴(yán)重?fù)p壞,需進(jìn)行大修或翻修、改建。房屋完損等級評定WI/G-003ＺＨＰＭA/02/8(5)危險(xiǎn)房。是指承重構(gòu)件已屬危險(xiǎn)構(gòu)件,結(jié)構(gòu)喪失穩(wěn)定和承載能力,隨時(shí)有倒塌可能,不能確定住戶安全的房屋。二、房屋完好率,危險(xiǎn)率的計(jì)算計(jì)算房屋完損等級,一律以建筑面積(m２)為計(jì)算單位,評定時(shí)以幢為評定單位。房屋完好率是指:完好房屋的建筑面積加上基本完好房屋建筑面積之和,占總的房屋建筑面積和百分比。即:完好房建筑面積＋基本完好房建筑面積房屋完好率=×100％總的房屋建筑面積房屋經(jīng)過大、中修竣工驗(yàn)收后,應(yīng)重新評定調(diào)整房屋完好率(可是零星小修后的房屋不能調(diào)整房屋完好率)。正在大修理中的房屋可暫按大修前的房屋評定,但竣工后應(yīng)重新評定;新接管的新建房屋,同樣應(yīng)評定完好率。危房率:是指整幢危險(xiǎn)房屋的建筑面積占總的房屋建筑面積的百分比。即:整幢危險(xiǎn)房屋的建筑面積危房率＝×100％總的房屋建筑面積三、房屋的各類完損標(biāo)準(zhǔn)。參考城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部1985年制定頒布的《房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)》。四、房屋完損等級評定方法。參考城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部1985年制定頒布的《房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)》。五、評定房屋完損等級的基本做法房屋完損等級的評定可分定期和不定期兩類。定期評定房屋完損等級,一級每隔１－３年(我公司規(guī)定為3年)對所管的房屋進(jìn)行一次全面逐幢完損等級的評定,這種評定能夠全面、詳細(xì)的掌握房屋的完損等級情況。不定期評定,分為以下幾種情況:1、根據(jù)氣候特征,如雨季、臺訊、暴風(fēng)雪、山洪等,應(yīng)對危險(xiǎn)房屋、嚴(yán)重?fù)p壞房屋和一般損壞房屋等進(jìn)行檢查評定完損等級。2、房屋經(jīng)過中修、大修、翻建竣工驗(yàn)收以后,應(yīng)重新進(jìn)行評定完損等級。房屋完損等級評定WI/G-003ＺＨＰＭA/03/83、接管新建房屋后,要進(jìn)行評定完損等級。進(jìn)行評定房屋完損等級,其基本做法大致能夠分為組織準(zhǔn)備,實(shí)施查勘,統(tǒng)計(jì)匯總等三個(gè)階段。1、組織準(zhǔn)備階段這一階段的重點(diǎn)是制定評定工作計(jì)劃,建立評定組織,組織評定人員進(jìn)行培訓(xùn),搞好試點(diǎn)。(1)組織準(zhǔn)備:公司成立房屋質(zhì)量評定領(lǐng)導(dǎo)小組,對評定工作進(jìn)行全面組織和領(lǐng)導(dǎo),這個(gè)評定小組要有公司分管領(lǐng)導(dǎo),管理處、技術(shù)等部門的人員參加。各基層物業(yè)管理處應(yīng)成立評定小組。小組成員一般有５－６人組成,即有經(jīng)驗(yàn)管理處負(fù)責(zé)人1人,水工1人,電工1人,泥工1人,木工1人,電梯1人。(2)培訓(xùn)、試點(diǎn):組織評定人員進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)、培訓(xùn)方法要采取理論與實(shí)踐相結(jié)合的方法,把課堂聽講與現(xiàn)場實(shí)際相結(jié)合起來。還能夠把培訓(xùn)和試點(diǎn)結(jié)合起來。經(jīng)過培訓(xùn)以達(dá)到理解標(biāo)準(zhǔn),掌握方法,保證質(zhì)量的目的。經(jīng)過學(xué)習(xí)了解評定房屋質(zhì)量的目的意義,明解任務(wù)范圍、掌握評定的方法;其次要學(xué)習(xí)物業(yè)管理的有關(guān)政策、業(yè)務(wù)知識以及如何鑒定等基本常識、統(tǒng)計(jì)要求。另外評定工作的紀(jì)律也是培訓(xùn)學(xué)習(xí)的必要內(nèi)容。試評時(shí)一定要按照《標(biāo)準(zhǔn)》逐項(xiàng)對照確定。經(jīng)過試評必須達(dá)到二個(gè)基本目的:一是要達(dá)到統(tǒng)一方法、統(tǒng)一口徑、統(tǒng)一目光(目測程度)以起樣板示范作用;二是要摸索出一套評定房屋完損等級的工作規(guī)律,以取得經(jīng)驗(yàn),加以推廣。消息頁(3)物質(zhì)準(zhǔn)備:要根據(jù)評定工作的要求做好必要的物質(zhì)準(zhǔn)備,包括查勘工具,評定的各種統(tǒng)計(jì)表格。查勘工具可備線陲、直尺、榔頭、螺絲刀、試電筆及有關(guān)檢查設(shè)備的儀器、儀表。還有必要的書寫用具及安全器具。各項(xiàng)準(zhǔn)備工作要盡量做得細(xì)一點(diǎn)。物業(yè)管理公司要求對各管理處的評定工作準(zhǔn)備認(rèn)真檢查落實(shí),避免臨陣忙亂,影響工作。還要建立各級評定人員的各項(xiàng)工作責(zé)任制,以房屋完損等級評定WI/G-003ＺＨＰＭA/04/8保證評定工作的質(zhì)量。2、實(shí)施查勘階段在充分做好各項(xiàng)準(zhǔn)備工作以后,可進(jìn)入實(shí)施查勘階段。在這一階段評定領(lǐng)導(dǎo)小組要幫助和指導(dǎo)各管理處做好評定查勘的各項(xiàng)工作,及時(shí)掌握情況抓質(zhì)量、抓進(jìn)度、總結(jié)經(jīng)驗(yàn),發(fā)現(xiàn)問題要及時(shí)解決。(1)分工明確,職責(zé)分清:各管理處的評定小組人員分工明確,各司其職。如:泥工負(fù)責(zé)評地基基礎(chǔ)、鋼筋砌體等承重結(jié)構(gòu),非承重結(jié)構(gòu)、屋面、樓地面、內(nèi)外飾面等項(xiàng)的完損程度。木工負(fù)責(zé)評定非承重墻、木地面、門窗、頂棚、細(xì)木裝修等項(xiàng)的完損程度。水工及電工負(fù)責(zé)水衛(wèi)、電照、空調(diào)和特種設(shè)備(電梯除外,電梯由電梯工負(fù)責(zé)評定)等。管理處負(fù)責(zé)人是評定小組的負(fù)責(zé)人,也是評定工作的技術(shù)質(zhì)量負(fù)責(zé)人,主要負(fù)責(zé)安排查勘評定任務(wù),技術(shù)指導(dǎo),質(zhì)量監(jiān)察,上下聯(lián)系;負(fù)責(zé)評定房屋完損等級,解決評定過程中遇到的疑難問題;保管評定中的資料和表格。(2)評定順序:為了使工作有秩序地進(jìn)行,提高工作效率,保證評定工作質(zhì)量,應(yīng)按以下順序進(jìn)行:①在室內(nèi)先填寫好房屋分幢完損等級評定表中的有關(guān)資料,如房屋名稱、結(jié)構(gòu)類別、建筑面積、現(xiàn)在用途等項(xiàng)。②在填寫好房屋分幢完損等級評定表中的有關(guān)資料以后,實(shí)地進(jìn)行逐幢評定。在評定等級確定并填好表后,評定小組負(fù)責(zé)人要簽注姓名和日期。③房屋分幢完損等級評定工作結(jié)束后,經(jīng)復(fù)核抽查無誤,符合質(zhì)量要求后,方可進(jìn)行房屋完損等級匯總和統(tǒng)計(jì)匯總工作。(3)評定方法:評定小組先將填好的房屋分幢完損等級評定表帶到實(shí)地,經(jīng)核對房屋的名稱、幢號后,泥工、木工、水工、電工、電梯工按各自分工進(jìn)行評定,其方法如下:查:查看是評定的主要方法,查看時(shí)應(yīng)先查外后查里,先查下后查上。泥工先沿著房屋外形查看一遍,熟悉情況,接著查看外承重墻(柱)、非承重墻、外飾面等項(xiàng)的完損程度,然后進(jìn)入屋內(nèi),按照先查下后查上的原則順序,查內(nèi)承重墻(柱),鋼筋砼的梁、柱、板、樓地面、非承重墻、內(nèi)飾面等項(xiàng)的完損程度,再查看屋(樓)面房屋完損等級評定WI/G-003ＺＨＰＭA/05/8滲漏水跡情況和上屋面查看完損程度,若遇墻體、柱有傾斜、弓凸等損壞,能夠用線陲吊測傾斜、弓凸值,以便進(jìn)一步確定損壞程度。若遇承重結(jié)構(gòu)有裂縫、風(fēng)飾面有破損,還能夠用尺量測裂縫寬度或飾面破損面積,以進(jìn)一步確定其完損程度。木工先查看外門窗的完損程度,然后進(jìn)入屋內(nèi),按照先查下后查上的原則順序,查看非承重墻、木地面、頂棚、細(xì)木裝修等項(xiàng)的完損程度。查看時(shí)能夠用螺絲刀探鑿腐朽的深度。對遇到頂棚和經(jīng)常受雨水侵入的部位,一定要詳細(xì)查看,頂棚一定要鉆進(jìn)去看。水、電工及電梯工對設(shè)備部分的完損評定,也應(yīng)按照先下后上的順序逐間逐層檢查,必要時(shí)帶檢查測試儀器來測定設(shè)備和性能好壞及電器、線路絕緣情況,據(jù)此來確定完損程度。管理處負(fù)責(zé)人從外到里,從下到上對各項(xiàng)都要目測完損程度,做到心里有數(shù),若遇到危險(xiǎn)、嚴(yán)重?fù)p壞的承重結(jié)構(gòu),能夠同泥工或木工一起查看完損程度。在查看過程中要按房屋的部位循順序進(jìn)行,每查看一處把所有的項(xiàng)目全部查看到,不能有遺漏,不走回頭路,以節(jié)省時(shí)間。問:對有些項(xiàng)目的損壞情況查看不到或情況不清的,能夠詢問住戶,如白蟻危害,屋(樓)面漏水,水管跑、冒、滴等情況。報(bào):泥工、木工、水工、電工、電梯工在各自查看項(xiàng)目后,就分別向管理處負(fù)責(zé)人報(bào)出各個(gè)項(xiàng)目的完損程度。議:管理處負(fù)責(zé)人首先根據(jù)房屋分閣完損等級評定表上記載的各項(xiàng)完損程度,按照房屋完損等級評定方法,提出整幢房屋應(yīng)評定完損等級的建議,再經(jīng)過評定小組評議后確定其完損等級。如果評定小組對評定的完損等級意見不統(tǒng)一時(shí),要發(fā)揚(yáng)民主、充分進(jìn)行商議,必要時(shí)對爭論的項(xiàng)目可進(jìn)行復(fù)查后才確定等級。對評定過程中遇到情況復(fù)雜,個(gè)人難于確定時(shí),需評定小組集體查看,經(jīng)商議后再確定。記:管理處負(fù)責(zé)人把評定小組評定的房屋完損等級記在房屋分幢完損等級評定表中的”評定等級”一欄內(nèi),填寫時(shí)可簡定寫為”完好”(即完好房),”基本完好”(即基本完好房),”一般”(即一般損壞房),”嚴(yán)重”(即嚴(yán)重?fù)p害房)、和危險(xiǎn)(即危險(xiǎn)房)。在評定過程中發(fā)現(xiàn)危房、嚴(yán)重?fù)p壞房和一般損壞房的承重結(jié)構(gòu)損壞的情況,還要在表中”附記”欄內(nèi)簡明記載損壞的內(nèi)容、程度、數(shù)量、部位等,必要時(shí)可畫圖示意,以便復(fù)核或作為修理查勘時(shí)的依據(jù)。房屋完損等級評定WI/G-003ＺＨＰＭA/06/8(4)填寫房屋分幢完損等級評定表:房屋分閣完損等級評定表是評定的基礎(chǔ)表格,為了保證質(zhì)量,填寫內(nèi)容要正確,方法要一致。每幢房屋填寫一張?jiān)u定表。一般填寫方法如下:名稱:指大廈名稱。地址:指大廈所在的地點(diǎn)。編號:編號的目的是為了便于匯總統(tǒng)計(jì)和裝訂資料,防止散失,以供查考,以每張表編一個(gè)號碼,應(yīng)順序編號。幢號:同一大廈中有幾幢房屋的,應(yīng)分別按每一幢編寫幢號。產(chǎn)別:是根據(jù)房屋所有權(quán)和管理不同而劃分的類別,如公產(chǎn)、代管戶、撥用戶、私產(chǎn).......等。結(jié)構(gòu)類別:如鋼筋砼及其它結(jié)構(gòu)等?，F(xiàn)在用途:如住宅、商場、寫字樓、酒店等,是指房屋當(dāng)前的實(shí)際用途,并非房屋原建時(shí)的用途。附記:主要記載說明的問題,如承重結(jié)構(gòu)損壞的部位、數(shù)量、程度等。評定等級:是指整幢房屋的完損等級。(5)評定的質(zhì)量要求:評定房屋完損等級的目的,是為了使物業(yè)公司及管理處掌握房屋的完損情況,并為房屋技術(shù)管理和修繕計(jì)劃的安排提供基礎(chǔ)資料和依據(jù)。因此要把評定工作的質(zhì)量放在首位。為了保證質(zhì)量,必須做到以下幾點(diǎn):①加強(qiáng)對評定人員的培訓(xùn)和業(yè)務(wù)指導(dǎo),提高業(yè)務(wù)工作素質(zhì),使每個(gè)評定人員對房屋完損標(biāo)準(zhǔn)和評定法弄懂,并在實(shí)際工作中能正確掌握使用。②在評定過程中出現(xiàn)特殊情況和疑難問題沒有把握時(shí),要及時(shí)匯報(bào)上一級評定組織。上級評定組要經(jīng)常到現(xiàn)場指導(dǎo),及時(shí)解決評定中存在的問題。③建立工作責(zé)任制,評定人員承擔(dān)評定質(zhì)量的責(zé)任,對質(zhì)量好的要給予表揚(yáng),對質(zhì)量差的要批評,并限期改正。④上級評定組織要嚴(yán)格把關(guān),加強(qiáng)抽查指導(dǎo),及時(shí)發(fā)現(xiàn)差錯(cuò),給予糾正。檢查質(zhì)量的方法:房屋完損等級評定WI/G-003ＺＨＰＭA/07/8①評定小組自查。評定小組每天實(shí)地評定結(jié)束后,要及時(shí)整理表格,檢查是否有遺漏,如有遺漏一定要及時(shí)補(bǔ)上。對評出等級要自檢一下,是否符合評定方法和評定標(biāo)準(zhǔn),對不符合者,要及時(shí)糾正。②上級評定組織抽查。上級評定組織要經(jīng)常派人去基層檢查工作,了解進(jìn)度,抽查質(zhì)量。抽查質(zhì)量方法,一是抽查房屋分幢完損等級評定表,從表上檢查評定方法是否正確,分析正確程度;二是到實(shí)地復(fù)查,查一查評定出來的等級是否符合房屋完損的客觀實(shí)際情況。抽查數(shù)量一般在10%左右,允許誤差率控制在千分之三以內(nèi)。(6)評定中應(yīng)注意的事項(xiàng)①參加評定工作的人員一定要有高度的責(zé)任感,要嚴(yán)格組織紀(jì)律,既做房屋質(zhì)量評定員,又做宣傳員;隨時(shí)向住戶宣傳房屋評定的目的、意義和方法,取得住戶的支持配合。②查勘評定工作要做到現(xiàn)場查勘,現(xiàn)場評定,日查日評日清。對該幢房屋被評定為”危險(xiǎn)房”和”嚴(yán)重?fù)p壞房”二個(gè)等級時(shí),不要當(dāng)著住戶評定或自作主張隨意解答與評定無關(guān)的問題,以免產(chǎn)生不必要的麻煩。③在現(xiàn)場查看時(shí),必須十分注意安全工作,以防止發(fā)生意外事故。④對查看時(shí),隱敝部位被破損的地方,應(yīng)經(jīng)過管理處及時(shí)安排修補(bǔ),以免影響住戶。(7)評定員應(yīng)遵守的紀(jì)律:①評定工作必須到實(shí)地,依順序逐幢進(jìn)行。若遇住戶不在家,應(yīng)下次再補(bǔ)查,做到不遺漏、不復(fù)查。②工作時(shí)必須佩戴標(biāo)志或攜帶證件,以明確身份,接受群眾監(jiān)督。③對待群眾態(tài)度和氣,尊重群眾的風(fēng)俗習(xí)慣,注意文明禮貌。不隨意向無關(guān)人員傳播資料和數(shù)據(jù)。④妥善保管評定資料和表格,不得遺失、污損,做到日評日清。⑤堅(jiān)持崗位,不擅離職守,認(rèn)真執(zhí)行各種規(guī)章制度。３、匯總統(tǒng)計(jì)表這一階段的工作重點(diǎn)是抓好匯總統(tǒng)計(jì)表的統(tǒng)計(jì)質(zhì)量,搞好復(fù)核、核正工作,并在搞好統(tǒng)計(jì)匯總工作的同時(shí),切實(shí)做好資料裝訂工作。房屋完損等級的匯總統(tǒng)計(jì)工作是最后一道工序,也是評定完損等級出成果的階段。房屋完損等級評定WI/G-003ＺＨＰＭA/08/8匯總統(tǒng)計(jì)采用逐級的,自下而上的方法進(jìn)行。(1)《房屋完損等級匯總表》是管理處建筑面積和各類房屋結(jié)構(gòu)完損等級的匯總,從此表可看出房屋結(jié)構(gòu)和完損等級的情況。①此表由管理處匯總。②此表匯總是根據(jù)《房屋分幢完損等級評定表》復(fù)核無誤的基礎(chǔ)上進(jìn)行匯總。(2)《公司房屋完損等級匯總表》是各管理處房屋完損等級的統(tǒng)計(jì)匯總,反映房屋各類結(jié)構(gòu)的面積和完損等級,并用百分率表示。①此表由公司匯總。②此表根據(jù)《房屋完損等級匯總表》來統(tǒng)計(jì)匯總。

臨時(shí)用電管理規(guī)定WI/G-004ＺＨＰＭA/01/1為了加強(qiáng)樓宇修繕和業(yè)主裝修工程的臨時(shí)施工用電管理,確保樓宇電源線路安全和電氣設(shè)施設(shè)備安全運(yùn)行,維護(hù)用戶正常的工作秩序和生活秩序,特制訂本規(guī)定。1、管理處對樓宇進(jìn)行重大修繕工程使用施工電動(dòng)設(shè)備和電動(dòng)工具的用電量,必須限度在不影響大廈正常運(yùn)作和在大廈供電負(fù)荷量允許范圍內(nèi)。維修班在報(bào)修繕計(jì)劃時(shí),必須同時(shí)上報(bào)用電設(shè)備,經(jīng)管理處批準(zhǔn)后,才能組織施工。2、臨時(shí)用電必須符合消防和安全用電要求。3、用戶在進(jìn)行房屋裝修時(shí)使用電動(dòng)工具的名稱、數(shù)量和規(guī)格,必須在《裝修登記表》中寫明,同時(shí)管理處要派專業(yè)人員對其電動(dòng)工具進(jìn)行檢查核實(shí)。4、凡進(jìn)入樓宇內(nèi)進(jìn)行施工的單位和個(gè)人使用電動(dòng)設(shè)備、工具及電源線等器材,必須符合國家有關(guān)產(chǎn)品質(zhì)量規(guī)定和安全要求,并安裝漏電保護(hù)開關(guān),配備分線電閘箱和安裝電表,電動(dòng)工具、臨時(shí)照明線路應(yīng)有合格插頭插座,并在管理處專業(yè)人員指定地點(diǎn)接線,禁止亂拉亂接電線。5、進(jìn)入樓宇的臨時(shí)施工人員使用的電動(dòng)設(shè)備和工具,必須在管理處規(guī)定時(shí)間內(nèi)使用,禁止在其它時(shí)間內(nèi)使用,以防發(fā)出各種噪音影響住戶和鄰居的正常休息。6、管理處專業(yè)人員有權(quán)對違章操作的人員和電動(dòng)設(shè)備工具進(jìn)行檢查,有權(quán)制止違章電動(dòng)設(shè)備及工具的使用。對不聽勸阻者,應(yīng)立即報(bào)告管理處,停止施工。7、本規(guī)定與”裝修管理規(guī)定”同時(shí)執(zhí)行,互為補(bǔ)充。

供水管理規(guī)定WI/G-005ＺＨＰＭA/01/1為保證向用戶供應(yīng)符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)的生活用水,加強(qiáng)供水管理,達(dá)到節(jié)約用水、滿足用戶需要之目的,特規(guī)定如下:1、由管理處指派一名責(zé)任心強(qiáng)、作風(fēng)正派、身體健康的水管員負(fù)責(zé)對樓宇水池、水箱鑰匙的保管和水池、水箱的清洗工作。2、在非限水季節(jié)(以市政府通知為準(zhǔn)),管理處應(yīng)盡力保證隨時(shí)向住戶供水。在確實(shí)需要臨時(shí)停水時(shí),應(yīng)先通知住戶;停水后必須采取臨時(shí)供水辦法,向住戶供水。3、地下貯水池、天面水箱每年應(yīng)徹底清洗兩次(特殊情況由水管員向管理處建議增加清洗次數(shù)),并送水質(zhì)樣品(或由水務(wù)局取樣)到市政府有關(guān)部門檢驗(yàn),水質(zhì)必須合格。水箱人孔應(yīng)加蓋、加不銹鋼紗網(wǎng)密封并加鎖。4、水管員在巡查中發(fā)現(xiàn)跑、冒、滴、漏現(xiàn)象,應(yīng)立即向管理處報(bào)告,由管理處組織人員進(jìn)行搶修,杜絕浪費(fèi)。5、抄表員每月要對每戶用水量進(jìn)行分析,發(fā)現(xiàn)用水異常應(yīng)進(jìn)戶查詢,幫助解決用水浪費(fèi)現(xiàn)象。6、隨時(shí)向住戶進(jìn)行節(jié)約用水、計(jì)劃用水宣傳教育,提高全體用戶節(jié)約用水意識。7、執(zhí)行市政府分段收費(fèi)規(guī)定,用經(jīng)濟(jì)手段管理,加強(qiáng)節(jié)約用水。

房屋維修管理規(guī)定WI/G-006ＺＨＰＭA/01/1為了認(rèn)真解決用戶入伙后房屋維修問題,在本著”實(shí)是求是,劃清責(zé)任,合理收費(fèi),服務(wù)用戶”的精神,特制訂本規(guī)定。1、用戶在入伙時(shí)同管理處人員共同驗(yàn)收房屋發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題,要在交驗(yàn)單上分項(xiàng)注明整改項(xiàng)目并簽字,由管理處負(fù)責(zé)聯(lián)系地盤組織專人維修。維修后管理處實(shí)行消項(xiàng)驗(yàn)收,維修所發(fā)生的人、工、材料等費(fèi)用由地盤負(fù)責(zé)。2、用戶房屋自入伙起一年內(nèi)發(fā)生的房屋質(zhì)量問題,均屬于建筑施工質(zhì)量保修期保修內(nèi)容,管理處在接到用戶投訴和反映情況后,如果工程較小,涉及金額不大,則維修班自行維修。如發(fā)生重大的質(zhì)量問題或涉及金額較大,應(yīng)立即報(bào)告工程部和主管領(lǐng)導(dǎo),聯(lián)系發(fā)展商,由發(fā)展商找施工隊(duì)保修,所發(fā)生的有關(guān)費(fèi)用在施工質(zhì)量保證金中攤銷。3、用戶入伙滿一年后發(fā)生的質(zhì)量問題,屬于入伙后未整改的遺留問題,原則上同第2條。屬于用戶在使用和改建或裝修中發(fā)生的問題,由用戶自行負(fù)責(zé)。4、如用戶需要進(jìn)行一般性的維修,可直接向維修班提出維修申請,由管理處維修班進(jìn)行維修,維修后由業(yè)主簽名驗(yàn)收,維修班按成本價(jià)合理收費(fèi)。5、如用戶提出大的維修申請,維修班應(yīng)上報(bào)管理處,管理處派專職人員核實(shí)情況,制訂維修計(jì)劃,組織人員維修,維修后由用戶驗(yàn)收并在派工單上簽字。6、凡樓宇內(nèi)、外公共部位發(fā)生的維修,由管理處負(fù)責(zé)完成,維修所發(fā)生的一切費(fèi)用均在管理費(fèi)中開支,不再向用戶收費(fèi)。

維修工作流程圖WI/G-007ＺＨＰＭA/01/2一、維修全過程1、按規(guī)定/約定時(shí)間帶齊工具、材料用品到達(dá)現(xiàn)場,進(jìn)門前,必須先摁門鈴或敲門(每次輕敲不超過三下)。2、待用戶開門后,用規(guī)范語言說明來意。征得用戶同意后,方可進(jìn)門。3、先向用戶詢問情況及要求,然后仔細(xì)檢查需維修的部分,判斷維修難易程度,估計(jì)工時(shí)及所需材料后,按公司統(tǒng)一規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),向用戶說明應(yīng)收多少費(fèi)用,待用戶確認(rèn)后方可進(jìn)行維修。4、維修過程中,如非必要,不得主動(dòng)與用戶交談,不得隨意到維修現(xiàn)場以外的房間參觀。5、維修完工并清潔現(xiàn)場后,禮貌地提請用戶驗(yàn)收,待其確認(rèn)后,再請其支付商定的費(fèi)用,并請用戶在派工單上簽署意見和姓名。6、維修中和離開時(shí),均不得食用用戶的飲料、食品、香煙等,不得收受用戶的禮物、小費(fèi)。7、接過用戶支付的維修費(fèi)用、派工單后,必須向用戶致辭謝。8、離開用戶房屋時(shí),須使用規(guī)范語言與住戶告別,返回維修班或按上述規(guī)定進(jìn)行下一個(gè)維修項(xiàng)目。

維修工作流程圖WI/G-007ＺＨＰＭA/02/2業(yè)主提出維修二、維修工作流程圖業(yè)主提出維修一般維修管理處維修班大的維修難度大管理處維修班發(fā)派工單公司工程部發(fā)派工單公司工程部約時(shí)間查對修理約時(shí)間查對修理保修項(xiàng)目非保修項(xiàng)目保修項(xiàng)目非保修項(xiàng)目復(fù)雜簡單辦公室解釋并估價(jià)復(fù)雜簡單辦公室解釋并估價(jià)修理工程部修修理工程部修理修理完后修理完后業(yè)主簽收通知施工隊(duì)修理完后,由業(yè)主驗(yàn)收并簽名,按規(guī)定收費(fèi)修理完后,由業(yè)主驗(yàn)收并簽名,按規(guī)定收費(fèi)施工隊(duì)修理施工隊(duì)修理交回維修班長交回維修班長會(huì)同業(yè)主驗(yàn)收交回維修班長會(huì)同業(yè)主驗(yàn)收交回維修班長驗(yàn)收單交回管理處消項(xiàng)驗(yàn)收單交回管理處消項(xiàng)維修語言流程圖WI/G-008ＺＨＰＭA/01/1接到住戶電話接待住戶來訪接到住戶電話接待住戶來訪”您好!我能幫您什么忙?”您好!我能幫您什么忙?””您好!維修班。您有什么要求?”詢問需要維修的內(nèi)容及地點(diǎn),判斷有否能力及人手及時(shí)去維修。詢問需要維修的內(nèi)容及地點(diǎn),判斷有否能力及人手及時(shí)去維修。有能力沒有能力－－”有能力沒有能力－－”對不起,我們沒有此項(xiàng)服務(wù)。”并作適當(dāng)解釋。有人暫時(shí)沒有人手手”我們馬上派人去維修?！蔽覀凂R上派人去維修?！薄睂Σ黄?我們暫時(shí)沒有人?！奔s定時(shí)間去維修。再向住戶確認(rèn)一次維修內(nèi)容、地點(diǎn)及時(shí)間后,再向住戶確認(rèn)一次維修內(nèi)容、地點(diǎn)及時(shí)間后,”請問您還有什么要求?”電來再見!話訪再見!您走好!您走好!上住戶家中維修上住戶家中維修””您好,我是維修班的。請問是否您家的......需要維修?”檢查損壞情況,若是有償服務(wù)應(yīng)向住戶聲明:可能要適當(dāng)收取費(fèi)用。檢查損壞情況,若是有償服務(wù)應(yīng)向住戶聲明:可能要適當(dāng)收取費(fèi)用。與住戶意見一致后進(jìn)行維修,維修完后做到工完場清。與住戶意見一致后進(jìn)行維修,維修完后做到工完場清?！薄闭埬?yàn)收簽意見?！弊魸M意并簽字完畢后謝謝,再見!謝謝,再見!房屋維修的回訪WI/G-009ＺＨＰＭA/01/1管理及維護(hù)好業(yè)主的房屋,達(dá)到結(jié)構(gòu)完好、設(shè)備常見常新的要求,在及時(shí)維修、確保質(zhì)量的同時(shí),要善于發(fā)現(xiàn)問題,以便及時(shí)改進(jìn)維修工作,不斷提高管理水平及服務(wù)水平。特制定房屋(含水電)維修回訪制度如下:一、各管理處指定專人(房管員)負(fù)責(zé)組織每月定期的維修回訪工作。二、對房屋大的缺陷(如屋面漏水、外墻開裂等)維修后,應(yīng)隨時(shí)觀察效果,專人定期仔細(xì)檢查,并作專項(xiàng)記錄。三、對業(yè)主室內(nèi)的一般維修,房管員每月按維修班提供的業(yè)主維修派工單隨機(jī)抽樣回訪并作記錄。派工單在20張以下的,均按固定值5張回訪;派工單在20-50張之間的,抽取派工單總量的30%進(jìn)行回訪;派工單在50-100張之間的,抽取派工單總量的15%進(jìn)行回訪;派工單在100張以上的,均按固定值20張回訪。回訪至少一半是上門回訪,其余能夠是電話回訪。四、對公共部位的維修保養(yǎng)狀況,除維修班長需每周巡視外,各管理處維修主管仍應(yīng)對公共設(shè)施的維修保養(yǎng)情況進(jìn)行回查。公共部位維修派工單在30張以下的,均按固定值6張回查;派工單在30-50張之間的,抽取派工單總量的20%回查;派工單在50-100張之間的,抽取派工單總量的15%進(jìn)行回查,派工單在100張以上的,均按固定值15張回查?；夭闀r(shí)仍填寫回訪記錄表,表中業(yè)主簽名欄由各管理處主任簽名確認(rèn)。五、各大堂值班員收到小業(yè)主對維修后仍存在缺陷的再次投訴時(shí),應(yīng)填寫投訪來訪記錄,并應(yīng)立即報(bào)告管理處辦公室,辦公室應(yīng)在２４小時(shí)內(nèi)安排特殊回訪與返修。維修過程的檢驗(yàn)WI/G-010ＺＨＰＭA/01/41.目的:確保業(yè)主(住戶)提出的服務(wù)要求得到滿足,使樓宇各部分能安全、長久、有效的使用。2.適用范圍:2.1樓宇各公共部分的維修過程的檢驗(yàn)。2.2業(yè)主(住戶)室內(nèi)維修過程的檢驗(yàn)。3.職責(zé):3.1維修班長每日對派工單進(jìn)行檢驗(yàn)。3.2維修班長負(fù)責(zé)大廈公共部分的周巡視。3.3管理處房管員負(fù)責(zé)每月維修工作的回訪,管理處主任負(fù)責(zé)每月工作的檢驗(yàn)。3.4工程部在每月月檢(或設(shè)備年檢)時(shí)查驗(yàn)工作記錄。4.內(nèi)容:4.1維修過程的檢驗(yàn)規(guī)則:4.1.1服務(wù)及時(shí)性的檢驗(yàn):從接到維修要求起至到達(dá)目的地的時(shí)間不超過25分鐘。維修時(shí)間視工藝復(fù)雜程度而定:一般性維修不超過８小時(shí);對于特別困難的,從接到維修要求到維修完成最多不超過７２小時(shí)(工藝要求特殊的例外);不能當(dāng)天完成的,應(yīng)向業(yè)主(住戶)解釋原因。4.1.2服務(wù)質(zhì)量的檢驗(yàn):按維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行檢驗(yàn)。功能性維修,以恢復(fù)原有功能為準(zhǔn);外觀性維修,表面應(yīng)無色差、高低不平現(xiàn)象,與原有部位相比較,應(yīng)無突兀感;滿足業(yè)主的合理要求;嚴(yán)格按工作手冊執(zhí)行。4.2檢驗(yàn):a.日檢:維修班長對每日的《派工單》要及時(shí)收回,以檢驗(yàn)服務(wù)的及時(shí)性和住戶對維修服務(wù)過程是否滿意,并查找當(dāng)日未解決項(xiàng)目原因,及時(shí)監(jiān)督解決。b.周檢:維修班長依據(jù)《維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》,每周對大廈公共部分情況進(jìn)行周巡視,有問題及時(shí)反饋到維修班,并督促解決。c.月檢:每月由管理處房管員根據(jù)派工單量按《房屋維修的回訪》規(guī)定抽取30％對住戶維修過程的檢驗(yàn)WI/G-010ＺＨＰＭA/02/4進(jìn)行回訪,以檢驗(yàn)維修服務(wù)過程的質(zhì)量。管理處主任對維修班工作的情況進(jìn)行檢查,工程部在月檢時(shí)查驗(yàn)工作記錄。d.對以上檢驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的嚴(yán)重不合格應(yīng)立即查找原因,及時(shí)采取糾正措施,并填寫《糾正措施報(bào)告》上報(bào)管理處主任,處理不了的應(yīng)上報(bào)公司相應(yīng)部門,在檢驗(yàn)過程中發(fā)現(xiàn)隱患應(yīng)及時(shí)采取預(yù)防措施,并認(rèn)真填寫《預(yù)防措施報(bào)告》。5.相關(guān)記錄:5.1維修記錄表5.2派工單5.3回訪記錄表5.4周巡視表

維修過程的檢驗(yàn)WI/G-010ＺＨＰＭA/03/4附1:維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)序號內(nèi)容服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)備注01上樓時(shí)間接到維修要求,跟用戶約定好維修時(shí)間,準(zhǔn)時(shí)按預(yù)約時(shí)間到達(dá)目的地。維修及時(shí)率達(dá)到99%。如暫沒有此項(xiàng)維修人員,應(yīng)向住戶解釋,再約定時(shí)間。02維修服務(wù)時(shí)間一般不超過８小時(shí),復(fù)雜的最多不應(yīng)超過７２小時(shí)。服務(wù)效率滿意率應(yīng)達(dá)到98%。如超出上述時(shí)間,應(yīng)向住戶說明原因。03服務(wù)態(tài)度熱情、謙虛、使用文明用語。服務(wù)態(tài)度滿意率達(dá)到99%。04維修材料應(yīng)向住戶提供合格的維修材料。05維修工作滿意率應(yīng)達(dá)到９０％。對不滿意的10％應(yīng)盡快組織二次維修,使住戶滿意。06洗臉盆漏水應(yīng)達(dá)到原先標(biāo)準(zhǔn),經(jīng)重復(fù)試用,不漏水,服務(wù)對象滿意,此項(xiàng)維修不超過１小時(shí)。洗菜盆漏水同此項(xiàng)07洗臉盆堵塞達(dá)到暢通標(biāo)準(zhǔn),對切口處的修補(bǔ)應(yīng)盡力恢復(fù)原樣,維修時(shí)間不超過２小時(shí)。洗菜盆堵塞同此項(xiàng)08浴缸堵塞及漏水達(dá)到暢通,對切口處的修補(bǔ)盡力恢復(fù)原樣,經(jīng)重復(fù)使用達(dá)到暢通、不漏水。維修時(shí)間不超過２小時(shí)。09疏通馬桶使之相當(dāng)暢通,即使往馬桶里扔少許紙巾也不影響暢通,維修時(shí)間不超過２小時(shí)。嚴(yán)重堵塞除外,如馬桶內(nèi)掉進(jìn)梳子、洗發(fā)水瓶等。10疏通地漏使之相當(dāng)暢通,并對切口恢復(fù)原樣,清出異物并清理干凈。維修時(shí)間不超過1小時(shí)11維修墻內(nèi)水管應(yīng)摸準(zhǔn)管路,打墻時(shí)盡量少破壞磁片,維修完畢后外觀應(yīng)恢復(fù)原樣,做到工完場清。維修時(shí)間不超過2小時(shí)12接頭漏水應(yīng)達(dá)到緊固、密封、不滴水。維修時(shí)間不超過１小時(shí)13樓上水漏到樓下盡快找到漏水原因,以達(dá)到處理好不漏水為標(biāo)準(zhǔn),并對墻地面等污染處清理干凈。維修時(shí)間不超過４小時(shí)(上層住戶不在家除外)14馬桶漏水以不漏水為標(biāo)準(zhǔn),如需拆馬桶安裝,應(yīng)恢復(fù)原樣,維修時(shí)間不超過２小時(shí)。15水龍頭漏水維修后應(yīng)達(dá)到原來標(biāo)準(zhǔn),密閉、開關(guān)自如,維修時(shí)間不超過３０分鐘。16房間沒水使之通水,應(yīng)在１小時(shí)內(nèi)解決住戶用水問題。(市政停水除外)閥門、濾網(wǎng)、高位水箱等都可能造成住戶家中沒水。17房間無電以恢復(fù)房間正常見電為標(biāo)準(zhǔn),在維修完畢后應(yīng)盡量保持原狀。維修時(shí)間不超過２小時(shí),比較復(fù)雜的不超過２４小時(shí)18燈不亮應(yīng)達(dá)到原來照明標(biāo)準(zhǔn),住戶提供的物料還需進(jìn)行嚴(yán)格的驗(yàn)證。維修時(shí)間不超過３０分鐘。19門鈴不響以達(dá)到清脆悅耳為標(biāo)準(zhǔn)維修時(shí)間不超過３０分鐘20修理電器使電器能達(dá)到正常使用,保持原有外觀,試用效果使住戶滿意。小維修不超過2小時(shí),較難的不超過72小時(shí)21房間插座無電使用方便、安全為標(biāo)準(zhǔn)。并把故障原因告訴住戶。維修時(shí)間不超過２小時(shí),比較復(fù)雜的不超過２４小時(shí)22換鎖應(yīng)按住戶要求安裝,并重復(fù)試用使之靈活,開關(guān)自如,緊閉性好。木門不超過３０分鐘,鐵門不超過２小時(shí)。23修理門窗使之能開關(guān)靈活自如,密封性能良好。維修時(shí)間不超過２小時(shí),如玻璃損壞的不超過２４小時(shí)維修過程的檢驗(yàn)WI/G-010ＺＨＰＭA/04/4附2:維修服務(wù)項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)編號序號服務(wù)項(xiàng)目單位收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)(元)備注㈠安裝類1空調(diào)(窗式)臺50—80有預(yù)留孔2空調(diào)(窗式)臺80—120無預(yù)留孔,不含支架3空調(diào)(分體)臺150—250不含支架、配件4空調(diào)支架副150—250鋁合金材料,其它材料另計(jì)費(fèi)用5洗衣機(jī)臺10—20含調(diào)試6抽油煙機(jī)臺50—80含調(diào)試7排氣扇臺20—308熱水器(電)臺80—100含調(diào)試9熱水器(氣)臺100—150含調(diào)試10玻璃平方米80—100含料,普通5厘白玻11燈具、門鈴等個(gè)30—12012防盜門扇150—30013水(電)表塊30—5014水管米20—3015閥門個(gè)10—3016洗臉(菜)盆個(gè)80—10017門鎖個(gè)30—5018室內(nèi)電路米20—30㈡維修類1浴缸堵塞個(gè)/次30—80根據(jù)工作難易程度及工時(shí)確定2浴缸漏水個(gè)/次30—80根據(jù)工作難易程度及工時(shí)確定3洗臉(菜)盆堵塞個(gè)/次20—80根據(jù)工作難易程度及工時(shí)確定4洗臉(菜)盆漏水個(gè)/次20—50根據(jù)工作難易程度及工時(shí)確定5馬桶堵塞個(gè)/次10—100根據(jù)工作難易程度及工時(shí)確定6馬桶漏水個(gè)/次30—80根據(jù)工作難易程度及工時(shí)確定7疏通地漏個(gè)/次5—60根據(jù)工作難易程度及工時(shí)確定8水龍頭漏水個(gè)/次5—159水表漏水個(gè)/次20—3010抽油煙機(jī)臺50—8011排風(fēng)扇臺10—2012熱水器(電)臺50—10013熱水器(氣)臺100—20014室內(nèi)電路米20—5015電話部20—3016電源插座個(gè)/次10—2017電表箱開關(guān)個(gè)/次20—3018修補(bǔ)瓷磚平方米30含人工、輔材19刷油漆平方米2020空調(diào)(窗式)臺100—200不含電腦板、壓縮機(jī)21空調(diào)(分體)臺200—250不含電腦板、壓縮機(jī)22燈具個(gè)20—6023鋁合金拉手個(gè)15—3024各類門個(gè)20--80注:各管理處能夠參考此標(biāo)準(zhǔn)制定出適合于自己的收費(fèi)價(jià)目表。維修服務(wù)WI/G-011ＺＨＰＭA/01/12一、土建部分的維修(一)、墻和頂棚維修(石膏板基層)1、修補(bǔ)發(fā)絲裂縫a.沿裂縫清除表面涂料及膩?zhàn)?用砂紙打磨并清理干凈,露出基層。b.用蟲膠粘貼砂布帶干后按工序刮抹膩?zhàn)哟虻?待干后補(bǔ)刷面層涂料。2、修補(bǔ)一般裂縫(剛性基層,非沉降裂縫)a.沿裂縫用工具將兩側(cè)基層鑿成內(nèi)八字口,直至不見原裂縫,清除粉散顆料。b.用水將裂縫基層表面徹底濕潤后,涂刷水泥結(jié)合層。c.準(zhǔn)備足夠的膨脹水泥,調(diào)成半干濕狀,并及時(shí)使用。d.用抹子或刮膩刀將補(bǔ)縫材料完全填入裂縫內(nèi),抹平壓光,然后清除表面多余的補(bǔ)縫材料。e.在補(bǔ)縫材料干燥后,在修補(bǔ)面處刮膩?zhàn)?涂刷涂料。3、修補(bǔ)小孔、小洞對于灰墻上因釘釘子造成的小孔或因家具碰撞造成的凹坑,可用膩?zhàn)?、墻板灰或其它合適的填充材料進(jìn)行填塞。a.填塞孔洞前先清除孔隙周圍酥松的灰泥,并將孔隙邊緣區(qū)浸濕。b.填塞孔洞后,需經(jīng)過幾個(gè)小時(shí)的干燥時(shí)間,然后用砂紙磨平,利用邊磨邊劃圈的運(yùn)動(dòng)將修補(bǔ)的邊融合。c.在修補(bǔ)面上先刷一道底層涂料,然后再涂表面涂料。4、修補(bǔ)大的孔洞a.先剔鑿墻面孔洞周圍酥松的基層,清掃沖洗干凈,用與基層相同質(zhì)地的材料進(jìn)行嵌填。b.為避免嵌填物達(dá)到一定強(qiáng)度后,抹灰層產(chǎn)生收縮裂縫,剪比孔洞大些的鋼絲網(wǎng)片,用水泥釘固定在洞周圍基層上。c.清水濕潤基層,抹灰打底,待凝固后再抹第二道面層。d.等修補(bǔ)的部分凝固干燥后,刮膩?zhàn)哟虻?干后用砂子打磨,分別噴刷二道表面涂料。(二)、更換地面或墻面瓷磚、瓷片剔除損壞的瓷磚,鑿掉結(jié)合層,清掃殘?jiān)?噴灑水濕潤。維修服務(wù)WI/G-011ＺＨＰＭA/02/122、涂抹水泥結(jié)合層。3、使用與原墻、地面同樣材質(zhì)和規(guī)格的瓷磚,用水泥漿摻107膠均勻涂抹在瓷磚背面,用手壓貼,并用木錘或膠錘錘平、直,劃去磚縫多余泥漿。4、必須留縫使灰縫表面光滑平整,不得高出瓷片,留縫后不得高出瓷片周邊弧形角。5、修補(bǔ)工作完畢后,用布或棉紗把瓷磚表面擦抹干凈。6、對于外門窗周圍瓷磚的修補(bǔ),把需要更換的瓷磚進(jìn)行鑿除(含結(jié)合層),在門窗口或接觸處基層,為防止?jié)B水常需涂抹防水涂料(修補(bǔ)程序同1.2.3.4(三)、更換外墻面、地面馬賽克1、清除破損、脫落的馬賽克及其結(jié)合層。2、將塵土沖洗干凈,修補(bǔ)面涂抹結(jié)合層(水泥加107膠)。3、按損壞大小裁剪后在馬賽克背面涂抹結(jié)合層。4、手持馬賽克紙邊緣,用手逐漸加壓平抹就位,后用平板拍打平整,與原墻、地面平直。5、粘貼約４小時(shí)后,用刷子沾水將馬賽克表面紙浸透,并揭去紙,用棉紗把馬賽克表面擦干凈。(四)、地下室墻體堵漏1、堵塞不漏水的孔洞超過1/8英寸的裂縫,必須用鑿子和手錘鑿成楔形槽,灰塵和混凝土碎必須清除干凈。b.將裂縫用水浸濕。c.用1:3干硬性水泥砂漿填塞,填塞時(shí),灰漿要用力完全塞入空隙內(nèi)。d.填補(bǔ)材料要保持濕潤,并養(yǎng)護(hù)三天。e.以上填補(bǔ)材料也可用雙組份環(huán)氧樹脂,其效果比灰漿好;拌和后抹在需要修補(bǔ)的部位(半小時(shí)要用完),半小時(shí)用濕手揩光面。2、堵塞漏水孔洞a.用鑿子將孔洞向下剔口并除去灰渣。b.用北京產(chǎn)東海牌水泥不漏水膠結(jié)材料堵填。操作時(shí),按生產(chǎn)廠家的技術(shù)說明配料,并將其搓成胡蘿卜狀堵漏材料,在這種材料剛開始硬化時(shí)(一般在搓成后的幾分鐘內(nèi)),作為塞子塞入孔內(nèi)。堵孔材料凝結(jié)硬化前要及時(shí)抹平。(五)、修補(bǔ)損壞的人行道和車道維修服務(wù)WI/G-011ＺＨＰＭA/03/121、如果損壞面積不大,能夠用107膠拌水泥,按照附帶的說明書進(jìn)行修補(bǔ);對于大面積損壞的修補(bǔ),采用用1:2:2硅酸鹽干硬性混凝土。a.將人行道或車道表面松散或破碎的砼鑿掉,鑿除深度約1英寸。b.用鑿子將坑底徹底鑿毛(注意要戴上護(hù)目鏡),破壞面的砼邊緣要向里掏鑿成凹齒形,再用鋼絲刷將破壞面上的一切散粒刷除干凈。c.將要修補(bǔ)的砼表面浸濕(但不能太濕)。d.在表面涂一層厚厚的硅酸鹽水泥漿,并在水泥漿硬化前將修補(bǔ)用砼拌和物填入坑內(nèi),并將其搗實(shí),填入坑內(nèi)的砼要稍稍高出坑面,以便搗實(shí)下沉。e.用木抹子輕輕地將修補(bǔ)表面抹平。在砼開始硬化時(shí),還要用抹子再細(xì)抹一遍。養(yǎng)護(hù)６天。(人行道在養(yǎng)護(hù)期間不得讓人行走)。2、人行道或車道上裂縫修補(bǔ)a.清除松散碎渣。將裂縫掏鑿成凹齒形。b.浸濕要澆搗的裂縫。c.澆搗1:2:2干硬性硅酸鹽混凝土。d.養(yǎng)護(hù)６天。注:如果裂縫太窄不便填塞礫石砼時(shí),可用1:3水泥砂漿加107膠進(jìn)行修補(bǔ);如果裂縫或破損面積較大時(shí),必須將其全部鑿除,并用新拌砼填實(shí)。(六)、開裂墻體和地面修補(bǔ)1、用冷鏨將墻體的松散部分鑿開1英寸深,將該部位表面掏鑿成凹槽,用刷子將松散灰砂刷除干凈。2、用水將需要修補(bǔ)的部位徹底浸濕。3、用1:3水泥砂漿(稠漿)填滿裂縫,再抹平其表面,抹平后養(yǎng)護(hù)６天。4、修補(bǔ)地面同墻體,養(yǎng)護(hù)48小時(shí)后,用磨石或包在木塊上的金剛砂紙將修補(bǔ)處研磨成與地面齊平。(七)、修補(bǔ)損壞的踏步1、將損壞部分鑿成V形槽,直鑿至堅(jiān)實(shí)的砼層為止。2、用刷子將其表面的碎散物刷除干凈。3、用水將露出部分浸濕。維修服務(wù)WI/G-011ＺＨＰＭA/04/124、如果踢腳的邊緣損壞,則要用模板緊靠著踢腳并支撐好。5、用水泥漿涂抹Ｖ形部分,并用1:3水泥砂漿將其填滿,抹平后養(yǎng)護(hù)６天。(八)、修補(bǔ)抹灰層1、修補(bǔ)抹灰層裂縫a.用小刀或刮刀插入裂縫,以探測需用灰膏深度。b.用錘子和冷鏨將裂縫鑿成內(nèi)寬外窄的鍵槽,以便將新填入的灰膏”固定住”。c.刷除干凈裂縫內(nèi)松散材料,并將裂縫浸濕。d.用油灰刀或抹子將灰膏填入裂縫內(nèi)并擠密。e.如果裂縫經(jīng)過抹灰層一直延伸至基層,就要在裂縫處多填入一些灰膏,待灰膏干燥15分鐘后,再用抹子將其壓成與周圍部分相似的平面。f.每天早、晚各一次用花灑向修補(bǔ)面均勻地噴水,對其進(jìn)行濕養(yǎng)護(hù),持續(xù)三天。2、修補(bǔ)大面積的抹灰層a.將損壞的抹灰面從墻體上刮除。b.徹底把混凝土或砌體表面弄潔凈。對于磚砌體表面,要先從磚縫剔出1/4英寸的砂漿縫,以便將打底涂層嵌牢,然后再用鐵絲刷刷砌體表面,并進(jìn)行全面沖洗;對于光滑的砼墻面,要用鑿子將墻面鑿毛。c.將抹灰基層用水潤濕。抹第一遍1:3水泥砂漿,第一遍抹灰厚3/8英寸。d.在第一遍抹灰開始凝固,但尚未硬化時(shí),就要進(jìn)行水平刮毛,以便于與第二層抹灰相結(jié)合。e.待第一遍抹灰已充分凝固,并有足夠強(qiáng)度承受自身及第二遍抹灰層的重量時(shí),即可進(jìn)行第二遍抹灰。一般,第二遍抹灰要在第一遍抹灰之后4-5小時(shí)才能進(jìn)行。為保證第一遍抹灰層具有一定的濕度,要不時(shí)均勻地向抹灰面灑水,直到準(zhǔn)備進(jìn)行第二遍抹灰為止;在進(jìn)行第二遍抹灰之前,還要將第一遍抹灰浸濕。f.用力將第二遍抹灰抹壓到墻上,用一直尺將其刮平并抹光。第二遍抹灰約1/4英寸厚,在其開始硬化時(shí),再用抹子細(xì)壓一遍,抹灰完后,隔天才進(jìn)行養(yǎng)護(hù),養(yǎng)護(hù)持續(xù)一天。(九)、維修滲水外墻1、外裝修的分格縫未做二次處理而引起滲水的,應(yīng)用水泥砂漿重新嵌補(bǔ)密實(shí),勾成斜縫。2、窗臺處滲水,應(yīng)將窗臺拆除重新砌粉,向外留有汲水坡度,窗樘底的外側(cè)應(yīng)留有1cm維修服務(wù)WI/G-011ＺＨＰＭA/05/12左右圓凹縫,并用水泥砂漿填實(shí)。3、在外墻滲水部位采用一布四膠噴漿或刷漿修理:在外墻滲水部位先用一層玻璃纖維網(wǎng)格布和四度氯丁建筑防水膠涂貼,再用機(jī)械噴涂(或用手工涂刷)1:0.5水泥砂漿面層。4、外墻滲水面積較大時(shí),可滿涂1-2度膠質(zhì)防水涂料。5、墻、板接縫處滲水,可用預(yù)制氯乙烯膠泥要嵌縫。先開鑿、清理板縫,用噴燈加熱板縫和膠泥條,