房地產估價師2015年考試真題：理論與方法科目

房地產估價師·2015年·考試真題理論與方法科目————————————————————————————————————————一、單項選擇題（共35題,每題1分。每題的備選答案中只有一個最符合題意請將正確答案填在后面的括號內）

1．下列房地產估價相關活動中屬于傳統(tǒng)價值評估業(yè)務范疇的是（）

A．高層建筑地價分攤

B．房地產投資價值評估

C．因環(huán)境污染導致的房地產價值減損評估

D．城市房屋拆遷中的停業(yè)損失評估2．從科學且可操作性上看，能夠用于判斷一個評估價值的誤差大小或者準確性的是（）

A．估價對象的真實價值

B．估價對象的重置價格

C．估價對象的實際成交價格

D．合格估價師的重新估價結果3．一個估價項目中的估價時點本質上是由（）決定的

A．估價委托合同簽訂時間

B．估價目的

C．實地查勘估價對象的時間

D．委托人意愿4．房地產供給有限特性的本質是（）

A．土地的總量有限

B．房地產的不可移動性

C．房地產的獨一無二性

D．房地產的價值量大5．下列土地狀況中，不屬于士地權益狀況的是（）

A．土地使用期限

B．土地使用管制

C．土地面積大小

D．土地權利性質6．某在建工程在假定未設立法定優(yōu)先受償權下的價值為6000萬元，房地產估價師知悉該項工程尚拖欠到期應付的工程款為1000萬元同時還有一筆貸款成數由50%，余額為1000萬元的抵押貸款，該在建工程的再次抵押價值為（）萬元

A．2500

B．3000

C．3500

D．400011．某工廠經所在街道負責人同意，將一幢權屬登記為工業(yè)用逾的沿街廠房改造為若干個小商鋪出租，某估價機構接受委托以實際用途為估價前提對該房地產的抵押價值進行評估。這種做法忽略了最高最佳利用應滿足條件中的（）。

A．技術上的可能

B．經濟上的可行

C．價值最大化

D．法律上許可12．有甲、乙兩宗區(qū)位、面積、權益、規(guī)劃條件等相似的土地，甲土地為空地，乙土地上有建筑物，但相同限制務件下的估價結果顯示，乙土地連同地上建筑物的價值低于甲土地的價值，這是由于（）。

A．乙土地上建筑物價值低于拆遷費用

B．甲土地的容積率大于乙土地的容積率

C．甲土地的價值高于乙土地的價值

D．甲土地的使用期限比乙土地的使用期限長13．某可比實例的房地產權屬證書記載的套內建筑面積為120m2，經調查，其成交價格為150萬元，另有20m2的房屋天臺贈送,該房地產的建筑面積與套內建筑面積的比率為1：0：8，則按建筑面積計算的比準價格是（）元/m2。

A．8571

B．10000

C．13393

D．1562514．某宗房地產交易的買賣雙方約定，買方付給賣方2659元/m2，買賣中涉及的稅費均由賣方負擔。據悉，該地區(qū)房地產買賣中賣方應繳納的稅費為正常成交價格的6.8%，買方應繳納的稅費為正常成交價格的3.9%。若買賣雙方又重新約定買賣中涉及的稅費全由買方負擔，并在原價基礎上相應凋整買方付給賣方的價格，則調整后買方應付給賣方的價格為（）元/m2。

A．2585

B．2393

C．2955

D．296415．評估甲別墅的市場價值，選取了己別墅為可比實例。乙別墅的成交價格為8000元/m2，裝修標準為1000元/m2（甲別墅的裝修標準為800元/m2），因乙別墅位置比甲別墅好，在同等條件下，單價比甲別墅高10%，若不考慮其他因素，則通過乙別墅求取的比準價格為（）元/m2。

A．7020

B．7091

C．7380

D．858016．評估某底層商鋪的價格時，估價師選取的可比實例甲和乙均為底層商鋪，丙為二層商鋪（其成交價格經調整后為底層商鋪價格），在求取最終價格時，對甲、乙、丙三個可比實例比準價格依次選取的權重，最合適的是（）

A．0.4、0.4、0.2

B．0.3、0.4、0.3

C．0.4、0.2、0.4

D．0.4、0.3、0.317．某寫字樓的剩余收益年限為38年，預計5年后售出時價格將上漲20%,銷售稅費率為6%，已知持有期內年有效毛收入為400萬元，運營費用率為30%,報酬率中無風險報酬率為6%，風險報酬率為無風險報酬率的25%,則該寫字樓目前的收益價格為（）萬元。

A．5286.72

B．7552.45

C．9939.23

D．14198.9018．某公司2年前租賃某寫字樓中的500m2用于辦公，約定租賃期限為20年，凈租金為每天3元/m2。已知該寫字樓為鋼筋混凝土結構，于5年前建成，土地剩余使用年限為30年，目前市場上類似寫字樓的凈租金為每天3.5元/m2，報酬率為6%，則現在的承租人權益價值為（）萬元。

A．96.80

B．592.81

C．691.61

D．667.2219.下列關于收益法求取凈收益的說法，錯誤的是（）

A．凈收益包括有形收益和無形收益

B．運營費用包含房地產折舊額及其設備的折舊費

C．通常只有客觀收益才能作為估價依據

D．應同時給出較樂觀、較保守和最可能的三種估計值20．下列收益乘數法中，考慮了房地產租金以外的收入以及房地產空置率，但未考慮運營費用差異的是（）。

A．毛租金乘數法

B．潛在毛收入乘數法

C．有效毛收入乘數法

D．凈收益乘數法

一、問答題（共3題，每題0分。請將答案寫在答題紙對應的題號下）（一）某市土地儲備中心以拍賣方式出讓一宗住宅用地，甲、乙兩家房地產開發(fā)公司擬參加竟買，甲公司委托丙房地產估價機構進行應價評估，最高應價評估結果為12000萬元。乙公司委托丁房地產估價機構評估出的最高應價為15000萬元。若該兩家房地產估價機構的評估結果均是合理的，請分析兩者差異的主要原因。（二）某公司于5年前在公開市場上以2000萬元購得一宗出讓性質的辦公用地，投入1000萬元建成辦公用房一幢。目前，該辦公用房的市場價值為4000萬元，若5年來房屋建安工程造價水平基本穩(wěn)定，則有觀點認為該宗土地的重新取得價格上漲了1000萬元。請問上述觀點是否正確?為什么?（三）某城市房管部門直管公房，產權證載用途為住宅，地處繁華商業(yè)區(qū)內，建筑面積為1500㎡，占地2900㎡，土地使用權性質為劃撥，房屋建于1955年，后經過兩次大修，目前處于正常使用狀態(tài)?，F政府擬將該房地產出售，委托房地產估價機構評估其市場價值。經過調查了解，該區(qū)域內建筑容積率為3及以下的商業(yè)用途土地價格為2萬元/㎡，商品住宅銷售均價為1.2萬元/㎡。

據此，估價師擬定了以下兩種估價思路：

1．以商品住宅銷售均價為基礎估價；

2．以商業(yè)用途土地價格為基礎估價。

請問：

1．上述兩種估價思路中哪種較合適?并說明理由。

2．針對你所選的估價思路，描述其估價技術路線。

21．某商品住宅項目的土地取得費用、開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅金分別為600萬元、900萬元、50萬元、60萬元、150萬元、120萬元,投資利潤率為20%，則成本利潤率為（）。

A．17.13%

B．18.30%

C．18.61%

D．21.47%22．城市房屋拆遷補償評估中，對被征收房屋的室內自行裝修補償款的評估應采用的價值類型是（）。

A．投資價值

B．謹慎價值

C．快速變現值

D．市場價值23．某辦公樓是15年前在劃撥土地上建設的，現按要求補辦了土地出讓手續(xù)，出讓年限為50年，已知該辦公樓建筑物在建設時投入的費用為255萬元，現時重新購建價格為350萬元，經濟壽命為60年，殘值率為3%，則采用直線法計算其建筑物的折舊總額為（）萬元。

A．61.84

B．78.35

C．84.88

D．173.1724．下列房地產開發(fā)成本中，屬于基礎設施建設費的是（）

A．圍墻工程費

B．電力設施工程費

C．居委會用房建設費

D．人防工程費25．參與房地產開發(fā)用地掛牌交易的各房地產開發(fā)企業(yè)報價相差懸殊，其根本原因是（）

A．各房地產開發(fā)企業(yè)采用不同的估價方法衡量開發(fā)用地價值

B．各房地產開發(fā)企業(yè)掌握開發(fā)用地的信息不夠對稱

C．各房地產開發(fā)企業(yè)選取開發(fā)用地利用方式的規(guī)劃條件不一致

D．各房地產開發(fā)企業(yè)均是以自身條件為依據衡量開發(fā)用地的投資價值26．假設開發(fā)法估價在選取估價對象最佳開發(fā)利用方式時，其中最重要的是選?。ǎ?/p>

A．最佳用途

B．最佳規(guī)模

C．最佳集約度

D．最佳開發(fā)時機27．現擬開發(fā)建設某寫字樓，預計3年后建成并全部售出，總建筑面積為10000m2，可售建筑面積為8000m2，銷售單價為1.6萬元/m2，若報酬率為8%，折現率為10%。則測算該寫字樓開發(fā)完成后的現值是（）萬元。

A．9616.83

B．10161.05

C．12021.04

D．1280028．某在建工程現擬拍賣，已知該在建工程是半年前通過一次性付款取得土地的，目前已經完成地上一層結構部分。半年后開始預售，1年后可竣工,銷售期為1年，銷售收入在銷售期內均勻實現，則采用成本法評估該在建工程價值中計算土地取得費用的投資利息的計息期和采用假設開發(fā)法評估該在建工程價值中對開發(fā)完成后的價值進行折現時的折現期分別為（）。

A．0.5和1年

B．0.5年和1.5年

C．0.5年和2年

D．1年和1.5年29．某類房地產的歷史價格變動時高時低，但整體上呈上升趨勢，現在要預測該類房地產的未來價格，應選用的預測方法（）。

A．平均發(fā)展速度法

B．平均增減量法

C．數學曲線擬合法

D．中位數法30．某類房地產2005年～2009年的價格見下表，各年增長量的權重分別為0.1、0.2、0.2、0.5，則利用平均增減量法預測該類房地產2010年的價格為（）元/m2。

A．8460

B．8500

C．8790

D．8838

31．用直線趨勢法預測甲類房地產的價格變化趨勢為V甲=1480+80i，乙類房地產的價格變化趨勢為V乙=1500+60i，則該兩類房地產的價格增長潛力相比（）。

A．甲類房地產比乙類房地產強

B．乙類房地產比甲類房地產強

C．該兩類房地產強弱程度相同

D．該兩類房地產強弱程度不可比32．某地塊臨街深度為18m，臨街寬度為50m，總價格為243萬元,假設標準深度為24m，則根據四三二一法則，其路線價為（）元/m2。

A．2025

B．2250

C．2700

D．300033．如某宗土地總面積為7500m2，容積率為3，相應的土地單價為4500元/m2，現允許容積率提高到5，假設容積率每提高0.1，樓面地價下降1%,則理論上因容積率提高應補交的地價款為（）萬元。

A．1125

B．1800

C．2250

D．337534．下列關于估價對象實地查勘的說法，錯誤的是（）。

A．任何估價項目，估價師都必須對估價對象進行實地查勘

B．對已消失的房地產，估價師應對估價對象原址進行必要的調查了解

C．實地查勘的內容包括估價對象的實物和區(qū)位狀況，一般不涉及其權益狀況

D．拆遷估價的實地查勘記錄可不需要被拆遷人簽字認可35．下列估價業(yè)務中估價機構可以承接的是（）。

A．超出了估價機構業(yè)務范圍的估價業(yè)務

B．估價機構的專業(yè)能力難以勝任的估價業(yè)務

C．估價機構的某些估價師與估價需求者有利害關系的估價業(yè)務

D．承接后出現很大執(zhí)業(yè)風險的估價業(yè)務二、多項選擇題（共15題，每題2分。每題的備選答案中，有兩個或兩個以上符合題意的答案，請將正確答案填在后面的括號內。錯選或多選均不得分，少選且選擇正確的，每個選項得0.5分）

1．下列關于房地產估價本質的說琺正確的有（）。

A．房地產估價是評估房地產的價值而不是價格

B．房地產估價是替相關當事人為房地產定價

C．房地產估價是為委托人提供價格保證

D．房地產估價會有誤差，但誤差應在合理范圍內

E．房地產估價既是一門科學也是一門藝術2．對部分或全部超出了自己專業(yè)勝任能力的估價項目，估價師合理的處理方式有（）。

A．放棄這個項目

B．努力學習，邊學邊干

C．埋頭苦干，克服困難完成項目

D．找別人完成項目，簽自己的名

E．對自己不能勝任的部分工作，主動請有關專家提供專業(yè)幫助3．關于抵押房地產變現能力強弱比較的說法，錯誤的是（）。

A．標準廠房通常比一般廠房的變現能力弱

B．熟地通常比生地或毛地的變現能力弱

C．小商鋪通常比大商鋪的變現能力弱

D．廠區(qū)內住宅通常比商品住宅小區(qū)內住宅的變現能力弱

E．郊區(qū)的房地產通常比市區(qū)的房地產變現能力弱4．某宗房地產購買總價為50萬元，首付款為房價的30%，余款由銀行貸款支付，該貸款的期限為10年，年利率為5.58%，按月等額償還本息，則關于該房地產價格的說法，正確的有（）。

A．該房地產的實際價格等于名義價格

B．該房地產的名義價格為50萬元

C．該房地產的實際價格為50萬元

D．該房地產的實際價格高于50萬元

E．該房地產不存在名義價格5．關于投資價值和市場價值的說法正確的有（）。

A．市場價值是客觀的、非個人的價值，而投資價值是建立在主觀的、個人因素基礎上的價值

B．投資價值與市場價值在采用收益法評估時，折現率取值相同

C．在凈收益方面，評估投資價值時通常要扣除所得稅，而評估市場價值時通常不扣除所得稅

D．國有建設用地使用權招標、拍賣、掛牌出讓時，有意購買者委托評估其能承受的最高購買價格，是一種投資價值評估

E．在對某房地產進行抵押價值評估時，不用考慮債務人或債權人對該房地產投資價值的評估6．下列影響房地產價格的因素中屬于區(qū)位因素的有（）

A．交通便捷程度

B．朝向、樓層

C．周圍環(huán)境和景觀

D．建筑規(guī)模

E．外部配套設施7．城市規(guī)劃對土地使用管制的內容，主要包括（）等。

A．建筑高度

B．建筑結構

C．容積率

D．土地使用權來源

E．土地用途11．某宗房地產的價格并不是由其開發(fā)建設成本決定的，因此運用成本法估價應注意的內容包括（）。

A．應采用客觀成本而不是實際成本

B．應采用實際成本而不是客觀成本

C．應結合選址、規(guī)劃設計等對成本法的測算結果進行調整

D．應結合市場供求狀況對成本法的測算結果進行調整

E．應結合估價委托人的要求對成本法的測算結果進行調整12．在假設開發(fā)法的傳統(tǒng)方法中計算投資利息時，應計息的項目包括（）。

A．待開發(fā)房地產的價值

B．待開發(fā)房地產取得的稅費

C．續(xù)建開發(fā)成本

D．銷售費用

E．銷售稅金13．根據有關統(tǒng)計資料，對某類房地產價格統(tǒng)計數據整理如下表，其中，2006年的房地產價格統(tǒng)計數據缺失。則關于該類房地產價格的說法，正確的有（）。A．利用平均增減量法模擬2006年的價格為7482元/m2

B．利用平均增減量法預測2010年的價格為8826元/m2

C．利用平均發(fā)展速度法模擬2006年的價格為7438元/m2

D．利用平均發(fā)展速度法預測2010年的價格為7438元/m2

E．無法利用平均增減量法預測2010年的價格為8873元/m214．運用基準地價修正法評估宗地價值時，應明確的基準地價內涵的內容主要包括基準地價對應的（）。

A．容積率

B．土地用途

C．土地開發(fā)程度

D．評估單位

E．土地使用權性質15．實際估價中，估價對象范圍的界定包括（）的界定。

A．實物構成范圍

B．權益范圍

C．空間范圍

D．時間范圍

E．髟響范圍

三、判斷題（共15題，每題1分。請根據判斷結果，將正確答案填在后面括號內，用“√”表示正確，用“×”表亍錯誤。不答不得分，判斷錯誤扣1分，本題總分最多扣至零分）

1．對于有租約限制的房地產，如果是為城市房屋拆遷補償目的而進行估價的，不必考慮房屋租約的影響，應視為無租約限制的房地產進行估價。（）

2．在房地產估價中，只能評估不包含無形資產的房地產價值。（）

3．甲、乙兩塊其他條件相似的相鄰土地，甲土地單價為1500元/㎡，容積率為4，土地使用年限為50年，乙土地單價為1130元/㎡，容積率為3，土地使用年限為60年，以樓面地價來判斷，投資乙地塊較甲地塊更經濟（土地報酬率為6%）（）

4．在使用交通時間距離時，應采用與該房地產有代表性的使用者相對應的交通工具和出行時段來測量。（）

5．房地產估價原則是為了使不同的房地產估價師對房地產估價的基本前提具有認識上的一致性，對同一估價對象的估價目的具有相似性。（）

6．市場法的理論依據是房地產價格形成的替代原理。因此，只要有足夠多的類似房地產的交易實例，對其成交價格進行適當處理后得到的結果就可以作為正常市場價格的最佳參照值。（）

7．在市場法估價中，當有較多的交易實例符合可比實例要求時，應選取其中與估價對象最相似，與預設的估價結果最接近的交易實例，因此不能隨意選取交易實例。（）

8．根據收益法計算公式，對于土地凈收益每年不變的情形，報酬率越高，土地使用權價格接近無限年價格就越慢。（）

9．某宗房地產的年凈收益為2萬元，購買者自有資金為5萬元，自有資金資本化率為12%，抵押貸款常數為0.7，則該宗房地產的價格為25萬元。（）

10．建筑物的有效年齡可能等于，也可能大于或小于其實際年齡。（）

11．成本法是以房地產價格各個組成部分的累加為基礎來求取房地產價格的，適用于評估可獨立開發(fā)建設的整體房地產價格，不能用來評估局部房地產的價格。（）

12．在假設開發(fā)法中，開發(fā)完成后的價值是指開發(fā)完成后的房地產狀況所對應的價值，開發(fā)完成后的價值對應的時間不一定是開發(fā)完成之時。（）

13．在運用移動平均琺預測房地產價格時，一般應按照房地產價格變化的同期長度進行移動平均。（）

14．路線價法字質上是一種市場法，在求取路線價時不需要進行交易情況修正，但應進行市場狀況調整及房地產狀況調整。（）

15．在實際估價中，應進行估價方法適用性分析，除因客觀因素導致估價方法不適用的外，只要是在理論上適用估價對象的估價方法都應選用，不得隨意取舍。（）

四、計算題（共2題。要求列出算式和計算過程；需按公式計算的，要寫出公式；僅有計算結果而無計算過程，不得分。計算結果保留小數點后兩位）

1．某宗出租的房地產，建筑面積為40000㎡，容積率為4，土地使用期限為40年，自2005年10月1日起計算，約定不可續(xù)期。建筑物為鋼筋混凝土結構，于2007年10月1日建成，可供出租的面積占總建筑面積的70%。根據市場調查得知2010年10月1日該類房地產的租金為每月40元/㎡，年平均空置率為20%，平均每月除稅費外的運營費用為30萬元，出租人承擔的稅費約占租金收入的8%，該房地產現時土地單價為2100元/㎡，土地報酬率為8%，建筑物報酬率為10%，請計算該房地產在2010年10月1日的價值（8分）2．某寫字樓為鋼筋混凝土結構，層高4.8m，沒有電梯，建筑面積為30000㎡，經濟壽命為60年，有效經過年數為3年。經調查得知，現重新建造該類全新狀況的建筑物的建筑安裝工程費為1200元/㎡（含裝修、設備費），專業(yè)費為建筑安裝工程費的8%，管理費用為建筑安裝工程費與專業(yè)費之和的3%，銷售費用為重新購建價格的3%，每利率為6%，建設期為2年，建筑安裝費、專業(yè)費、管理費用、銷售費用第一年投入60%，第二年投入40%，各年年內均為均勻投入，銷售稅費為重新購建價格的6.5%，投資利潤率為35%，又知該建筑物