常用土地價值評估方法

常用土地價值評估方法一、土地估值概念

土地估價就是依據(jù)土地估價的原則、理論和方法,在充分掌握土地市場交易資料的基礎(chǔ)上，根據(jù)土地的經(jīng)濟和自然屬性，按地產(chǎn)的質(zhì)量、等級及其在現(xiàn)實經(jīng)濟活動中的一般收益狀況，充分考慮社會經(jīng)濟發(fā)展、土地利用方式，土地預(yù)期收益和土地利用政策等因素對土地收益的影響。綜合評定出某塊土地或多塊土地在某一權(quán)利狀態(tài)下某一時點的價格的過程。二、常用土地價值評估方法（1）市場比較法基本原理：

市場比較法是土地估價中最基本、最常用的估價方法之一,也是國際上通用的基本估價方法。市場比較法是根據(jù)市場替代原理，將待估土地與具有替代性的，且在近期市場上交易的類似土地進行比較，并對類似土地的成交價格作適當(dāng)修正，以此估算帶估土地客觀合理價格的方法。在同一公開市場中，兩宗以上具有替代關(guān)系的土地價格因競爭而趨于一致。適用范圍：主要用于地產(chǎn)市場發(fā)達，有充足的具有替代性的土地交易實例的地區(qū)。測算公式：

PD=PBxAxBxDxE式中:

PD--待估宗地價格;

PB--比較案例價格;

A--待估宗地情況指數(shù)/比較案例宗地情況指數(shù)=正常情況指數(shù)/比較案例宗地情況指數(shù)

B---待估宗地估價期日地價掇數(shù)/比較案例宗地交易日期搦數(shù)

D--待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)/比較案例宗地區(qū)域因素條件指數(shù)

E--待估宗地個別因素條件報數(shù)/比較案例宗地個別因素條件報數(shù)操作步驟

1.廣泛搜集宗地交易實例:

2.選取比較實例(一般2-3個為宜);

3.建立價恪可比基礎(chǔ);

4.進行交易情況修正;

5.進行交易日期修正;

6.進行區(qū)域因素修正;

7.進行個別因素修正:

8.求出比準價格。（2）收益還原法基本原理：收益還原法是將待估土地未來正常年純收益，以一定的地還原利率還原,以此估算帶估土地價格的方法。當(dāng)把未來若干年延續(xù)而不斷取得的土地純收益以-定的還原利率折現(xiàn)為現(xiàn)在的價值時，它就表現(xiàn)為土地價格。其簡單意義就是，投資購買-塊土地而獲得的純收益，在價值上等于將這筆投資存入銀行而每年獲得的利息量。適用范圍：

只適用于有收益的土地和建筑物，或房地產(chǎn)的估價。

不適用于沒有收益的不動產(chǎn)估價。測算公式：

Pa/[1-1/(1+r)m]式中:

P——有限年期土地收益價格:

a——年土地純收益:

r——土地還原利率;m——土地使用年期。操作步驟：

1.搜集與待估宗地有關(guān)的收益和費用等資料:

2.估算年總收益;

3.估算年總費用:

4.計算年純收益:

5.確定還原利率;

6.選用適當(dāng)?shù)挠嬎愎角蟮迷囁闶找鎯r格:

7.確定待估宗地地價。（3）假設(shè)開發(fā)法基本原理：假設(shè)開發(fā)法是在預(yù)計開發(fā)完成后不動產(chǎn)正常交易價格的基礎(chǔ)上，扣除預(yù)計的正常開發(fā)成本及有關(guān)專業(yè)費用，利息。利潤和稅收等，以價格余額來估算帶估土地價格的方法。土地投資旨在獲得報酬，這個潛在的報酶多少就決定了土地價格的高低?；竟剑旱貎r房產(chǎn)總售價-建筑費用-專業(yè)費用-利息銷售費用稅費-開發(fā)商利潤適用范圍：

適用于具有投資開發(fā)成再開發(fā)潛力的土地估價。允許運用于以下情形:

(1)待開發(fā)成房地產(chǎn)或待拆遷改造后再開發(fā)成房地產(chǎn)的土地估價;

(2)僅將土地整理成可供直接利用的土地估價:(3)現(xiàn)有房地產(chǎn)中地價的單獨評估。測算公式：V=A-(B+C)式中:V——待估土地的價格

A——總開發(fā)價值或開發(fā)完成后的不動產(chǎn)總價值

B——整個開發(fā)項目的開發(fā)成本

C——開發(fā)商合理利潤操作步驟：

1.調(diào)查待估宗地的基本情況;

2.選擇待估宗地的最有效利用方式;

3.估計開發(fā)建設(shè)周期和投資進度安排;

4.估算開發(fā)完成后的不動產(chǎn)總價值:

5.估算開發(fā)成本、管理費用,銷售費用、投資利息，開發(fā)利潤及開發(fā)，銷售的稅費。

6.估算待估宗地的土地價格。（4）成本逼近法基本原理：

成本逼近法是以開發(fā)土地所耗費的各項客觀費用之和為主要依據(jù)，在加上一定的利潤、利息、應(yīng)墩納的稅金和土地增值收益來確定土地的價格的方法。成本逼近法--般用于新開發(fā)土地，工業(yè)用地，既無收益又無比較實例的公建、公益用地的價格評估?；竟降貎r=土地取得費+土地開發(fā)費+稅費+利潤+土地增值收益。適用范圍：

一般適用于新開發(fā)土地的價格評估，特別適用于土地市場狹小，土地成交實例不多，無法利用市場比較法進行估價時采用。同時，對于既無收益又很少有交易情況的學(xué)校。公園等公共建筑，公益設(shè)施等具特殊性的土地估價項目也比較適用。測算公式：

新開發(fā)土地——地價=土地取得費+土地開發(fā)費+利息+利潤+土地所有權(quán)收益

已開發(fā)土地——地價=土地重新開發(fā)成本(開發(fā)原價)-減價修正操作步驟：

1.判斷待估土地是否適用成本逼近法；

2.搜集與估價有關(guān)的成本費用、利息、利潤及所有權(quán)收益等資料；

3.通過直接或間接方式求取待估土地的土地取得費、土地開發(fā)費及相關(guān)的利息利潤；

4確定國家作為土地所有者對待估土地所享有的土地所有權(quán)收益；

5.按地價公式求取待估土地的土地價格；

6.確定已開發(fā)土地的減價慘正因素，確定待估土地的最終地價。（5）基準地價系數(shù)修正法基本原理：

基準地價系數(shù)修正法是通過待估宗地地價影響因素的分析，對各城鎮(zhèn)已公布的同類用途同級土地基準地價進行慘正，估算待估宗地客觀價格方法。由于基準地價是區(qū)域平均價，因此，要評估波區(qū)域中某一宗地的價格，還必須根據(jù)該宗地的區(qū)域條件和個別條件，對區(qū)城平均價進行修正，方能得出宗地價格。適用范圍：

適用于已公布基準地價的城市的宗地地價評估。特別適用于土地出讓底價、土地抵押價格，課稅地價和國有企業(yè)兼并等行為中的土地資產(chǎn)評估。測算公式：

土地價格=基準地價*(1土K)

式中：K--基準地價慘正系數(shù)操作步驟

1.搜集有關(guān)基準地價資料:

2.