廣州某房產(chǎn)項目策劃書

11海景工程籌劃書TOC\o"1-3"前言 11.市場分析 21．1．區(qū)域市場分析 21．2．定向市場分析 31．3．工程分析 31．4．競爭對手資料分析 3拳1危．止5偵．項挽目周炸邊配謝套狀設(shè)況幻 士3掉1.憲6.午工程警企劃共思路雪 休3說2姜．項幅目市苦場定彩位砌 旦3籠2枕．鑄1沙市場器定位抱 縱3平2辣．銷2順．項煎目形超象定爽位擴 令3碌2拜．銜3貼．目害標(biāo)客跌戶定炊位掛 真3羞2津．防4羽．目為標(biāo)市榨場國細(xì)分學(xué) 甩3玉2鮮．渣5芳．目生標(biāo)客晌戶約 測3嚇3路．銷介售策畢略建卻議姑 熱3峽3蚊．魯1傻．市腳場氣刻氛培腿養(yǎng)光 周3固3捕．貸2古．促莊銷手忠段建賺議累 衫3致3碌．趕3違．付重款方哄式建猜議猶 攝3津4丹．宣臉傳策皂略補 靜3蛇4彈．稍1.遺媒體綱選擇撇建議首 壇3簡4起．靜2.瘡宣傳冤主題臺 恩3燒4榴．宗3唉廣告農(nóng)創(chuàng)意葵及訴浸求鮮 食3悄4萌．墳4努廣告暮宣傳宏推廣藍策略善 掉3耕4甩．誦5揭、媒池介的優(yōu)組合煙策略吸 肢3唯結(jié)詞宵束黃猴語昌 耳3鉆前敗卷言繞經(jīng)與慈貴司毛就海賢景中茫心的蛛銷售渠代理積進行譜了初急步接獲觸。給就此殺，敝蹦司對脾貴司結(jié)能給懷予機片會發(fā)冊揮深村表謝毀意，添并誠轉(zhuǎn)懇地兩預(yù)祝錄合作聞愉快蓄，成膨功地糧將項識目推賞出市耍場，飄為貴慰司獲爹取最傭大的乘經(jīng)濟最效益腐和社鵲會效趟益。匹就本仰工程贊的重處新策欄劃包腸裝和鴉銷售準(zhǔn)代理嘆，敝闖司成巷立專收項小甘組，節(jié)以專以業(yè)的楊市場閑調(diào)研旺為基冷礎(chǔ)，愁根據(jù)兔整體喘市場槳的現(xiàn)型狀和鳳區(qū)域須市場觸的特續(xù)性，甜開掘偏工程倦的優(yōu)為點加冒以專照業(yè)發(fā)夾揮，羨配合隔貴司咸盡快普完成喜工程胸的銷致售目蛙標(biāo)。柱1.寫市場掠分析繞1．氣1．巨區(qū)域腹市場拐分析犯各忍天河唯區(qū)位輔于廣時州市斑東部災(zāi)，東炊與黃拳埔區(qū)暴相連而，南憲瀕珠奶江，謎西南疑接?xùn)|禁山區(qū)賭、北覆連白冰云區(qū)衫?？傷}面積系14吹7.匠77那么平方膛公里撞，人然口4鵝1.舊8萬冊人?；ヌ旌佑鑵^(qū)交竄通四鹽通八粉達，神是廣決州市積連接打珠江核三角壘洲及梁粵北泡粵東惑地區(qū)赴的要調(diào)通。顏全區(qū)俘有中劫山大榮道，魔黃埔少大道喉等6漫3條混主要醉干道秀，廣錘深高搬速公普路共嗓穿東稼西，飼廣州嶺火車需東站戴和地葵鐵號銜線天練河終禾點位每于區(qū)臂內(nèi)。壇天河抗區(qū)是勉廣州井著名紅的科忽研高少教區(qū)艇，有葛超過眼22煮所大嘗專院咸校，醉34從間科健研院良所，業(yè)15漿所中封學(xué)、喚1所言職中鋤、6扔1所博小學(xué)租、9慶5所昨幼兒拜園?；靺^(qū)內(nèi)紀(jì)社會籍保障舞事業(yè)欄開展瞧較快絮。們由于色城市桑中心顯東移閃，天凳河區(qū)弦作為帶新興船區(qū)域羊，也濁就成沾為了駛廣州塵市商煤品樓瘡集中象地。筋天河籠區(qū)樓掀盤分迫布相俯對集像中，會主要蹈分布嘗在以伏天河澇北、快員村堂、天叉汕路娛、東宗圃為佩中心溜的集虧中區(qū)粒域。培隨著怖城市職向東瞎移的勻規(guī)劃療現(xiàn)狀協(xié)日漸確成熟偵，有白關(guān)新仰城市漿中心濱的利鋪好信惡息不利斷展治示在線人們滔眼前皮，故玻天河哪將發(fā)英展成左為以南天河匯政府淹為中虜心。凈天府芒路為閃中軸雞線的沾新城臂市中兵心，歐根據(jù)學(xué)其發(fā)余展的揀特點且，東欄移重勵心將鞋會沿爛著中鏟山大矩道沿饒線發(fā)刮展起走來，花而黃慨埔大磨道沿渡線那么師因為億工廠凳、企隱業(yè)眾汁多，抖村落稈范圍典廣闊夏等負(fù)支面特拘點，倦使得跨此帶揚區(qū)域宗向現(xiàn)名代化晶城市哈規(guī)劃別邁進瀉受到章一定利程度掙的阻姑礙。銅1．路2．逆定向康市場飛分析羅幫員村射位于謠天河矛區(qū)南躬部，危毗鄰致天河刪公園父和天湊河區(qū)朱政府茅，地鏈理位毅置優(yōu)命越。祥附近庫工廠每較多濟，居暢民較價為密資集，孝消費鎮(zhèn)群體碑以工采薪階僵層為膜主。極隨著烘多年炸開展立，該仿外來主人口棚越來螺越多纏，逐痰漸發(fā)音展成眠了外適來人交口聚償居地妹，由盛于天娃河區(qū)例政府往的搬話遷和踐落成釀，使乳該區(qū)儉的環(huán)六境和砍市政坑設(shè)施特得到寄了逐久步的吐完善煮和健丘全，荒加速斑了區(qū)優(yōu)域房塌地產(chǎn)催業(yè)的亦開展歐，吸喝引不耍少在階城東資工作貝的人瀉士在般此置楚業(yè)安闊居。眉由于腿房地蘭產(chǎn)業(yè)乞開展炒的不成成熟輕，以跌及管級理制致不完圣善的悼原因嬸，致暫使該直區(qū)城稻內(nèi)開恩發(fā)了喊不少撤不同善性質(zhì)初的房焦地產(chǎn)圓，有盯商品透房、皂安居刊房、夸集資女房、帥宅基戒地等粗，成控了廣糟州市宗典例拜，區(qū)艷域市肚場競鼓爭十郊分激愈烈。衡員村離，作徹為新彎城市麗中心傭的一鑰局部汽，在瓦規(guī)劃遼開展職或房羨地產(chǎn)熊開展?fàn)N都有漠其特牙殊的森一面聚，正蜂如該哥區(qū)域些樓盤阿的價砌格與意一路順之隔羊的對輝面區(qū)內(nèi)域相乎差甚撇遠(yuǎn)，廈原因唯不明校而喻算。但庸由于保臨近事天河歐區(qū)政職府，沾員村餡有特樣殊的恭優(yōu)越怨性，困而天閘河區(qū)掩政府睛的搬眼遷那么席大大卵有利染于帶妄動?xùn)|螞部地余區(qū)的銀規(guī)劃軌開展賄和經(jīng)蒸濟繁舞榮。誰因此均，位愚于天租河區(qū)艙政府熄門前克的員艙村，乒還是啊可以祥借助心天河革區(qū)新以政府扒落成傾這一衛(wèi)東風(fēng)哨，使泉在規(guī)固劃、議配套咸、環(huán)亂境等顏方面閥得到治更大兼的改箏善。梁1．削3．廉工程畫分析灘1.保工程旦名稱冤：海突景中羅心絞2.揉工程逆規(guī)模劣：由更2幢飲28勿層組腎成洪3.說推售鋤情況遣：現(xiàn)能推都夫景軒逮，海懶都軒巷的7眠～2綱8層淚4.營宣傳及主題攔：只臘交一胸成，激即做趟業(yè)主首5.片價影飄格研：4麻07奇6～鳳55隨98書元/杯m籮2指，均紀(jì)價4勞70鉤8元詢/m行2寺革〔復(fù)扭式〕蕉42劫28盤～7需28眉9元誦/m扣2鹿，均罰價6丙25甚5元成/m明2踐6.森裝修陷標(biāo)準(zhǔn)匹：一炭級一景類裝買修〔謊高級扛錦磚秩地面接，雙羨面豪津華門園，全稈景落循地玻劣璃門鈴〕用7.蝴優(yōu)劣怒勢分涂析議⑴宿優(yōu)勢竭分析奧本項忘目由懇海景頁公司智開發(fā)塌，發(fā)積展商韻實力痛雄厚銹，能滋給買秤家充上足的醬信心燙。腥位于扒廣州懼新城遭市中糖軸線販，發(fā)查展?jié)摼d力巨純大。扔臨近戒珠江饒新城份，可廉盡享載區(qū)內(nèi)那么的成挺熟配勿套。出地處恰交通抗主干膠道黃米埔大純道和管華南紡大道葬交匯龍點，臘交通閱十分哥便利伶；講工程援以準(zhǔn)振現(xiàn)樓座出售導(dǎo)，增足強買渴家信彎心。文堵6、職社區(qū)峽配套多設(shè)施梢較完泳善，撲有學(xué)晃校、畫醫(yī)院帶、市于場、兵天河浪公園飽、絞孕賽馬饞場等嫌；狹談7、幫戶型珠可供缺選擇火多；初疼8、跪有停摩車場益，物鹿業(yè)收席費合苗理。略〔2焦〕劣描勢分本析御珠江輛新城盼配套候設(shè)施完仍然痕未成雞熟，冤開展浸尚須念時日獨。刺近期晉周邊悠物業(yè)亭市場踢銷售食情況繩不活悅躍。聯(lián)競爭昌對手之的廣或告宣搜傳及箱促銷厚活動炭皆比賢本案施強，馬形象予已經(jīng)六廣為指人知昏?；I由于卡工程箏檔次胳和周手邊物欠業(yè)無蟲區(qū)隔曾，其改銷售貧對象府競爭社劇烈莊。。準(zhǔn)工程抵三面柏被樓伴宇包姓圍，喪景觀卸被遮恐擋了托一大愿局部柿。藏外來忌人員鎖多，岸治安雪問題悄多，蠻影響員買家瞞心理團；纖7．組緊弓鄰主夜干道里旁，勉噪音應(yīng)大，茄空氣寺污染家嚴(yán)重??；魄8．娘缺緣乏商尋業(yè)氣割氛，穿社區(qū)藝配套背不成擠熟；松9．忽周邊揀樓盤真較多轟，競否爭激嬸烈，融影響偶銷售怨；羨10違．無縣小區(qū)虧花園伸，缺過乏生源活大摟自然億氣氛妥。判三房聲單元貼無主盛人套駛房，腿成為挺其主碗要抗米拒點眨1．側(cè)4．西競爭狡對手食資料傍分析據(jù)對手特一舞1.僚工程豪名稱甩：僑鳴穎苑橫2.愧工程間規(guī)模意：由栽3幢弱12迅層及仰一幢繡9層下組成埋3.瘋推售限情況盲：現(xiàn)遣推C彈棟C糞1捆～C日4易梯的蒸3～恒12披層，申B言2羞棟的淹2～屢12資層太4.醫(yī)宣傳猜主題替：樓新天何河、濱新市狀民、吸新文唐化絮5.練價腥振格可：4勇48瓦1～錢51莖45就元/膠m汪2輸，均架價4辨65干5元抬/m榨2逐止尤凳獅〔仙復(fù)式些〕5狡66葵8～炭61翠95嶺元/喘m階2崖，均貨價5師86條1元抹/m法2牧范巡礎(chǔ)鉗膛州曬超〔破最新舅價格卵〕醋6.斯裝修密標(biāo)準(zhǔn)愿：一拘級二榨類裝終修逃7.密優(yōu)劣棋勢分憂析兇⑴團優(yōu)勢礦分析突①敘該樓悉盤已庭為現(xiàn)捐樓，惰可即蒜買即覺入住亞，易分于吸翠引買我家入釋??；傘②犬價格顧較同斬區(qū)域臺其他特樓盤休為低撫，有唇競爭漁優(yōu)勢講；冠③繩位于村內(nèi)街困，可迅防止鋪主干碼道噪較音及獅空氣紫污染歸影響語，但諸亦可唯方便羅出入險主干倦道，串屬旺所中帶疫靜，程有一淹定的卡升值合潛力敢；砍④囑開展快商知裁名度花較高蒼，能票夠給匹買家毫一定輪的信竊心支軍持；火⑵廳劣勢召分析胞①贈周邊殼外來吹人口宿較多賊，人焦流復(fù)且雜，袖治安算環(huán)境中較差痛，影糠響買辭家購趴買心成理；擺②破樓盤獎周圍比環(huán)境贊欠佳候，影奸響樓玩盤檔精次；袋③祥戶型憂設(shè)計撈一般劑，凸披柱位扛較多告，影腿響使咬用率頁；佛④脈外立辣面缺時乏特嶺色；天⑤棒建筑遇密度大較大衡，樓慧距較屈密，蔽私密岔性較路差聚對手回二究1.稻工程它名稱占：紫河林居遠(yuǎn)2.看工程囑規(guī)模潑：由日3幢陡連體菠9層夸組成鳥3.味推售黃情況彼：現(xiàn)菠推C早—每H座嬌的3黎～9燈層哈4.莊宣傳冊主題眨：甩品味思家在傳公園碧旁的殺舒適暈與休維閑脊5.恨價甚也格頸：4走51弦1～紛62耐08蘇元/蝶m旱2讓，均丙價5蛋32絡(luò)0元拒/m份2典6.碼裝修邀標(biāo)準(zhǔn)烏：一塊級二插類裝抬修左7.洲優(yōu)劣卻勢分?jǐn)U析蒸⑴演優(yōu)勢演分析嬌①車該樓劃盤是帆員村醉一帶冰為數(shù)繭不多戀的小掃區(qū)樓湊盤，夾且內(nèi)樣部環(huán)厲境優(yōu)侮美，警易于梁吸引元買家彩購置驢；睜②鑼鄰近撞交通放主干扮道黃更埔大司道，體交通沾異常提便利渡；創(chuàng)③妄該樓腿盤緊礦靠天籮河新適區(qū)府狼，天清河公艷園近什在咫藥尺，鄰對樓章盤檔卸次的遼提升革有莫送大的宏幫助簡；渣④粥建筑紹設(shè)計眼為無地電梯務(wù)低層欺住宅貿(mào)，且境物業(yè)輕收費殿低廉斥，對匯買家乳有極仇大的底吸引東力；腸⑤餅小區(qū)哲缺乏督中庭怖花園砍，吸擊引力士欠佳必。塔⑵揉劣勢五分析理①屠該樓脾盤部開分單巡位靠昌近馬隸路，嫁受噪謝音影雞響大鏈，空散氣污抓染大拌，影騰響銷并售；湖②零周邊輕外來類人員宰多，晚且時臺常有遙治安更事件瓜發(fā)生拳，影階響買牛家入垮住信賽心；配③趙該樓墓盤周瓶邊生掠活配舞套設(shè)工施不耳齊全源，且轉(zhuǎn)多為錘裝飾革材料俯店鋪夠，影盛響樓協(xié)盤檔撲次；春④漲戶型們設(shè)計吉上有挽一定繁的不道足，都有凸意柱現(xiàn)皮象；氣⑤依規(guī)?？?，尖難上節(jié)檔次市。憂對手配三勞1.奪工程用名稱拍：天滅一莊園2.退工程會規(guī)模旁：由左12成幢高白層組巴成僻3.病推售蓮情況姻：現(xiàn)帥推玲虧瓏閣啟、錦捏茵閣治的7石～1皂8層每棍4.味宣傳樂主題舅：航天然奇高臺屠全封畝閉綠辜色小義區(qū)漸5.鑄價乖世格銷：5謝01軍9～禮58蠟02貴元/律m騙2著，均將價5扇39衡3元科/m扣2棟6.剪裝修疫標(biāo)準(zhǔn)技：毛速坯房篩7.畝優(yōu)劣貢勢分雜析：女⑴脖優(yōu)勢金分析閃①丹為同芬區(qū)域你少有葡的大辟型住貫宅小恭區(qū)，尖易于哄吸引微買家蕩購置序；葬②點小區(qū)舞規(guī)劃勵內(nèi)有革大型鏈綠化午建設(shè)爬，且皂內(nèi)部當(dāng)配套勝設(shè)施塵齊全艇，樓鏡盤棕探合質(zhì)嘗素高熔，升禽值潛搞力大移；雨③臥能巧飾妙地責(zé)利用獸崗頂疲地勢臨抬高避之特攔點，膛因應(yīng)煌采用瘦獨特看設(shè)計宰，令委本樓改盤擁浴有鮮剖明賣欄點；閉④沖鄰近蠅主干幣道，陣但又短有一素定的親距離羽，且右有小競區(qū)路刪環(huán)繞隱小區(qū)板四周宣，令棟住戶脂在享宮受安綠靜環(huán)戒境的漁同時慧又可軌享受異便利惕之交營通。粘⑵最劣勢任分析累①俊周邊伴同檔廳次的斯對手檔樓盤慈多，認(rèn)競爭看壓力補大；加②諒本小耀區(qū)外孫部建聲有一贏幢高弦層建政筑，阻有礙增整體源建筑份美感賀；橋③維周邊箱外來角人員躍多，倆治安測管理握有隱睛患；爐④艘周邊香生活振配套爬設(shè)施噸不完避善，窯難以旅滿足育住戶軌日常噸生活元需求怕。吵對手靜四黨1.精工程設(shè)名稱慣：恒嘩安大族廈況2.欠工程執(zhí)規(guī)模燈：1的幢連航體3淋0層似3.虛推售跳情況梁：現(xiàn)薪推恒撐樂軒室5～燥25揀層徐4.稈宣傳障主題候：一務(wù)點一值滴蕉……旱令為豆生活辜細(xì)節(jié)仆設(shè)想祖5.區(qū)價服鼻格懸：4匙21姿8～走59繩80候元/應(yīng)m筋2煩，均捕價5運10雅2元劈/m吵2捏6.神裝修瓦標(biāo)準(zhǔn)漲：毛翻坯房梢7.蹤優(yōu)劣薯勢分挎析：送⑴耳優(yōu)勢煩分析裝①炕位于電主干致道旁膏，交抵通方質(zhì)便，蘋出入如市區(qū)轉(zhuǎn)方便匹，有孤一定宿的升床值潛屠力；震②敵戶型還設(shè)計叔方正凈實用虛，間夏隔采鏟用隱摔梁隱龍柱設(shè)丙計，嚴(yán)方便開住戶染日常澆生活伸；斜③誼雖為合單體桶樓，守但內(nèi)莫部配通套設(shè)況施齊趨全，歉有助與吸引令買家先購置行；渴④什南向販單位掉可享胡受一慈定的爹綠化伐景觀孟及安嶄靜環(huán)秩境，殺有利面于銷玻售。緞⑵鞋劣勢披分析縣①群位于憑主干仁道旁赴，受蓬噪音釘影響適及空遙氣污盲染嚴(yán)螺重，擋影響搭買家稈購置堪意欲他；效②秀樓盤惱門前晴外來污人員首較多竟，出克入欠醫(yī)缺安丟全感辮；博③貴樓盤攀周邊蝶相同尾類型炒的對唉手樓畫盤較臟多，頃銷售括上有臉不小捎的壓拆力。蒜1．燈5．層工程肌周邊孝配套船狀況考1.惹社區(qū)旦配套替①擔(dān)大學(xué)卡：暨頃南大污學(xué)、花華師逝大、恭民族艷學(xué)院遼、廣償州市仙環(huán)境堵保護烏學(xué)校咸②頸中學(xué)延：四牙十四翠中學(xué)追、華喜師大襲附中程、天狠華中剩學(xué)旺③重小學(xué)尸：昌紗樂小亡學(xué)綢④能銀行薦：中襖國建驕設(shè)銀放行菠⑤過飲食鋒：云餡景酒欲家、臘中意仁食莊蒼、食摧神等私。島⑥紗康體休：天偵河體廚育中詠心、榮羽毛爐球館估⑦假設(shè)公園疤：天鄉(xiāng)河公劉園逼⑧廚醫(yī)院睬：華甲僑醫(yī)艷院、利市六冬醫(yī)院付2.零交通潔狀況跌23鑰路穗車剩漁陂橡—頭梅花夠路蜓50歸4路穗西叫窩洲魔—爛白云刮路南39懼路駐員享退村臉—罩豪賢坊路勸51魂8路嚇棠可滾下竄—鎖廣園摧西瑤品臺小53醒路孫員遺測村牙—欣寶崗洋大道櫻54太0路辟怡景葉新村具—位瑤種籃臺您17乳7路窗員抵穿村賭—恐廣州緒東站墨54酬2路風(fēng)怡景算新村燙—勵瑞寶囑村膊22抽1路覆保尸稅庫區(qū)游—姥江南貓新村亡55屈0路法絹麻子廠欺—倆廣州餐火車此站沿24央3路寺員續(xù)銳村漆—艘文化速公園圍81爺3路辰員辣影村漢—?；疖囐N站甜24去5路軋?；@稅績區(qū)箭—妹農(nóng)林皇下路行88海2路駁保稅式區(qū)猾—鞠彩虹郊橋腳腹28幫4路涼員遍研村緞—糾廣園陽新村事88斧6路淡員村屬生活環(huán)區(qū)罪—坦機場表生活噴區(qū)初29迷6路舍員雙松村躁—嫁南湖托游樂肅園貓1.嘗6.濾工程我企劃乏思路監(jiān)由于伸工程染為廣祖電成觸熟生侄活區(qū)墻物業(yè)閘，擁看有優(yōu)矩良的盛先天合條件您。但稿日前轎區(qū)域恥的外培部條冒件劣濁勢較奉為明敗顯，濟故如華何做賣好項王目的鵲銷售閱企劃何工作棵，將機是項浩目能籮否取吳得成潤功的龜重點龜。從吼以上旱對市辯場和啄工程涂的理攜解，鈴我們趨初步臟得出虎以下尿的企抓劃思理路：捉1.詳充分趣利用賣先天噸優(yōu)越擇的交黑通環(huán)駐境狼工程礦的交芬通環(huán)纖境較胖為優(yōu)裹越，漆故可粱利用銹具備映的先熟天優(yōu)龜越的斬條件乳來諦疾造一華個芽“龍?zhí)旌佣酥行木V區(qū)宜難商宜陵住精嬌品公敘寓典名范臥〞矩，塑右造獨峰特的泛品牌茂形象政。簽2.怖改善憤現(xiàn)存庫規(guī)劃肥中的各缺乏疲工程光作為閃單體葡樓在駐市場煙上競坦?fàn)幜θ鋈狈μ浚厣忢氉鲎蠛靡黄锨屑?xì)啞致的坑規(guī)劃凍，與筑現(xiàn)有醫(yī)的廣浸電成顆熟社鬼區(qū)結(jié)仆合起擾來成況為整劈體，曾使現(xiàn)絨有的匠資源雀得以螞充分搖合理星的利改用，左提高絕工程晨的綜只合素閃質(zhì)，貓樹立修大型溝生活檔區(qū)形禁象，燥在市腫場上防立于載不敗碧之地誠。忘3.闖把握遮市場糕需求賭，迎叨合買閃家心古理板隨著筑房地弟產(chǎn)市破場由悶賣方勵市場掃轉(zhuǎn)為啦買方削市場謝后，什供方鞏面臨滴的嚴(yán)叢峻問罪題就利是，摸產(chǎn)品灣的消育費是薯否迎捉合客而戶的雷需求文。因場此，峽充分受把握活市場侍，迎糧合消勞費者災(zāi)的需禾求心哈理，鍋提倡沈新現(xiàn)種代的窗生活圖居住叮概念循，才董能更必有效蒼地促旋進銷叔售。放4.氧加強嫁區(qū)域塘性宣智傳，糕吸引偉人流鼻由于破工程爪周邊除同檔們次商墓品房雁工程壯不是阻市場遭熱點蘿，客致流量浴低，糠故如縮何吸哈引更削多的賀客戶子到場秤，是息工程沫成敗公的基恩礎(chǔ)條宿件。賀故此飯，在信戶外倆媒體哪、銷味售網(wǎng)滿點、此單張證派發(fā)咽方面拳應(yīng)加慧強區(qū)雕域性夏宣傳燥，增定強傳景送項憶目信趁息的洗途徑她，以蟲吸引注大量扇人流承。更肺重要崗一點艘是宣冠傳區(qū)鏟域唯沿一至勵大型辮社區(qū)潔概念掩，因緩為社紀(jì)區(qū)概嘴念是咐目前掏消費把者首喊選蛙,鼻這也滾工程慈是否正成功炒的關(guān)視鍵。嘴5.黑營造各現(xiàn)場遞舒適偷環(huán)境疑，引揮起客栗戶購存買沖自動云在吸較引大額量客旬流后身，現(xiàn)侍場環(huán)郵境的圾好壞做便是荒銷售鉗能否得成功樹的關(guān)藍健。勤工程敬應(yīng)當(dāng)玻在規(guī)腰劃設(shè)惡計、介園林戶綠化愁、現(xiàn)擦場包士裝、浴接待陰中心績、示吸范單擊位等搖方面落營造姻一個捕非常悅舒適蕉的內(nèi)違部環(huán)級境，貴配以標(biāo)銷售綁策略她上營耍造的定熱烈崇買賣拖氣氛交，力玻求迅麥速打扁動客效戶的怎心，輛促進研客戶膽成交日。還6.挖在宣底傳及哲銷售漿上體裳現(xiàn)項嫁目的漫規(guī)劃僑前景殊由于靠員村儀一直壯以來膏給外縣界的客形象在是環(huán)戚境較京為雜儀亂。梨如何污消除悉這一沈不利陽因素坑，把波規(guī)劃威中的纖利好喘因素懂特別陪是新寫區(qū)府域落成蒙等，昏呈現(xiàn)互在消嘩費者辣面前服，需溜要在蜜宣傳夾及銷坡售上播重點隔把握防，并儀在軟齒性宣孤傳、什宣傳珠資料邀、人偉員培注訓(xùn)等洪方面脖重點擔(dān)加強美。剝7.槍表達沙“僅以人陳為本巴〞復(fù)的經(jīng)皺營理倆念百面對灘多元堤化的旱目標(biāo)幫客戶址，我漲們必復(fù)須抓以住人披的特賺點，遞規(guī)劃遮設(shè)計抗更加逗“日人性志化清〞軍。項景目不械但應(yīng)去在規(guī)末劃中教力求泄細(xì)致語、完鞭善，遲在設(shè)赴計中陰多考崗慮人賢對居擁住環(huán)廉境要蘭求，儀還可仆在企霜劃營將銷中股表達工以客丟為尊榨的誠虜意和熟“鹽以人妙為本僑〞犁的理弓念。很通過魄融合曲工程鑰“輪以人豆為本攀〞剩的經(jīng)芹營理飄念，蚊可以悔把握燭更多邀潛在捧客戶遙，打坑動他否們的斃心，際促進欠成交脫。緒8.乳找出性工程捆“妨個性通化敞〞似的形南象敗客戶三對品涉牌的賄認(rèn)知堤程度途往往殺取決懼于品幟牌的香個性秋，沒吼有個閘性的繩商品虹品牌案極易飛在市荒場中岡流失技。通長過對旁工程峽的分危析和溉理解多，挖威掘內(nèi)榜在優(yōu)扒點加凈以策逢劃包來裝，竭提煉價“模個性血化必〞惹的項畜目形趟象，夾可以鍛大大駕提高屑工程黎的知錘名度追，提巾升項綿目的擱附加孫值，纖從而欄促進緞銷售沒業(yè)績序的提向升?？藦囊孕股蠋谆c企情劃思規(guī)路出中發(fā)，邪我們漁將對堆工程續(xù)的市丟場定接位，挑規(guī)劃婚設(shè)計論銷售嘉策略管等方簽面一惠一作湯出建確議，介期望披做出襖一個粥有特野色的景、成捏功的墳精品聚工程共。境2．床工程峽市場疫定位旱概壺妖懸壽厲攻狼踩投2．罩1市答場定診位菌員村拍附近岡的樓爽盤可染謂良棋莠不犧齊，猾檔次掘不一甚，而鹽且價胖格相物差懸某殊，屢可以忘說偽“扶一路銅之隔祝，樓宵價翻抵一番行〞獨。位補于項脹目北乞邊的晶黃埔墻大道穗上及草中山幼大道恩上高煉檔樓然盤較別多，針規(guī)模杜較大螞，規(guī)術(shù)劃有資致。貓如翠瞎湖山肌莊、輝東暉嫂花園傷、新離世界絮東逸令花園禍、福伏金蓮吉花園圾及天蟻河公亭園一捐帶大沉大小饅小的尸樓盤填在9吼7年怒、9旁8年候賣得幟特別暢紅火炮，恰付是跟菠上了的廣州酸城市乖中心渣東移誼的利劃好炒寒作，粘政府蛙投資劫一個卷多億蒸資金倉全面殘建成腦天河丙公園罵及天稻河區(qū)丑政府慕遷至撒天府膠路新豈址，登令這譽帶樓紙盤銷輸售如噴虎添摧翼。原但隨平著廣絞州城泉市快數(shù)速發(fā)驕展，腫房地克產(chǎn)市哨場呈央現(xiàn)出濃多方駛位熱瘡點，磁如地電鐵熱榆、山彈景熱統(tǒng)、江孤景熱持、市灑政配影套熱細(xì)等，斥因此唇98配年以熔后上妨馬的曬工程奏已沒謊有了桑當(dāng)時猶的風(fēng)但光，偷區(qū)域驅(qū)市場徹?zé)狳c傾已被敵淡化騰，再本加上恩高架毒橋?qū)渥≌M環(huán)境敘的直洽接影匪響，棟如天揮一莊喪、福正金蓮誤花園扔后期創(chuàng)、紫紡林居采及恒闊安大扛廈等膽工程茶的銷棟售進濕度都長因此趴變得職相當(dāng)漂緩慢為。所鋼以，恰本項紙目的句區(qū)域胸劃歸融應(yīng)與盆珠江堂新城妥——筒未來顆新城唯市社冊區(qū)緊周密掛綿鉤，織淡化星員村桿區(qū)域購概念扶才是玩本項形目獲隙勝的恐前提移?？?xì)分貍析項役目相刷鄰的獎樓盤謎，其計中主拾要有懷天一影莊、顧恒安牌大廈掌等都處是單底體商追住樓唱，缺支少園崖林綠貍化，屢且臨昨近黃致埔大肆道交劫通干汗線，叫噪音層污染工無法?；乇芰睢６卷椀哪亢驼此麄兪硐嗨乒?，故岔此，昂工程令能不古能夠逢在區(qū)丈域中辛獨樹險一幟握，決狼定其烏能否并在市趁場競啄爭中才脫穎姿而出蔬。于唯此伐，結(jié)銷合區(qū)踏域市嗽場情法況和感自身處特點鴉，敝眼司建柄議塑陜造獨裂特的環(huán)品牌蔽形象怠--私-夾“素天河結(jié)中心秧區(qū)宜鄙商宜懇住精塔品公煩寓典去范典〞異以此提定位志入市吊，充奸分迎泛合市志場，謀進而局突破講市場黎，形侮本錢斯區(qū)域揮的最底大熱訂點，燦當(dāng)然咳，要蠢到達劇這樣波的目鼻標(biāo)，三必須膜需要景適宜財?shù)囊?guī)曉劃及裳硬件攏配合疑。在潑下述德工程校建議喉中會諒逐一取闡述里。掏睬剪潮夜背毒掉芳2．變2．覆工程板形象恩定位攻堆項在目所綁處區(qū)畫域，震居民資文化內(nèi)質(zhì)素拔較高棗，而喬且設(shè)蓋有多扛項公曬建配旬套，繁生活聽便利換。但蹄工程渡的外中圍環(huán)盟境較陜差，因如華其南干賊線及筍黃埔揀大道孝立交剃破壞爬了整凝體環(huán)鎮(zhèn)境的使靜美戶感，仗周邊口商品杯房小鋒區(qū)都館缺少杜大型懸的園濤林綠火化，紡這些副因素絞嚴(yán)重胸阻礙坑了區(qū)下域市嘆場的太開展坊，甚膏至造宇成了角區(qū)域擱客源劃的不廉?dāng)嗔魑?。隱故此塔，在邊工程哄形象必定位孫上應(yīng)園揚長販避短宮，抓犁住市鞭民向委住環(huán)仿境好校的綠肝化小買區(qū)的菠心態(tài)僚，帶減給客禁戶一搶種悟“添既享弓有成插熟小徹區(qū)環(huán)容境，絹又座闖擁未擾來新午城中臘心拋〞崗的雙相重榜“刃抵買叫〞材價值彈。項廟目形懇象定聯(lián)位可愛從小自區(qū)住乖宅、踩園林亡綠化粱、生棉活質(zhì)賀素高烘等方時面重醒點訴傅求。菌初步肯提供報以下蚊工程廁形象造定位視供貴窯司參耕考：擁廣州焰新城登市中仗心區(qū)鑒·料宜商答宜住備精品阻公寓藝典范活荒幼——愁最后嗎一期緊精品催通過動上述層的形甲象定賭位，朵給本唯案賦誓予現(xiàn)刷代高羨質(zhì)素裕生活裁的實是質(zhì)內(nèi)更涵，介使項暈?zāi)繌能浵烈?guī)的環(huán)奉境氣必氛中浴擺脫漠出來鏡，從溪而體診現(xiàn)項乓目內(nèi)殘外環(huán)終境的集優(yōu)越誼。陶2．溝3．樣目標(biāo)謹(jǐn)客戶冒定位評作為拼廣州銀新城協(xié)區(qū)之群一的資天河禍區(qū)員留村，失其購貧房客護戶群羽有較聲為特冰殊的艘一面合。由黃于天剝河屬搞于新畏規(guī)劃幻區(qū)，便居住嚼人口霧多以撤外地朋或外隆區(qū)移績民為閉主，漫尤其吵是員李村，過外來憑人口抵集居績地，杰而且彎當(dāng)?shù)貏⒐S恢及小渴型商毒鋪群雅較多仇，營埋造了享一大唉批工理薪階汪層及到個體廟商戶知。隨墨著地戴鐵一抖號線倚的開麥通，鳳交通粉網(wǎng)絡(luò)央已將交新老翅城區(qū)節(jié)一線嗓貫穿妹，彼暑此距桌離將闊拉得塘越來嗚越近度。外叨區(qū)及手外地筋人士樹選擇燦天河邊置業(yè)級將會弊越來轎越多是，關(guān)漂鍵是叔要選別擇價堡錢合通理，歷有升脖值潛買力的衣樓盤夕，以搞此概暈?zāi)?，赤整個旺新地評區(qū)〔得從東福山噸——種黃埔糟〕的卡客戶倚都是準(zhǔn)本項蚊目客找戶。仍根據(jù)穗實際嶄情況孤，我踐們又均可將縫這部困分客遲戶群洗定向稠細(xì)分輝如下棍：絲1.悉區(qū)內(nèi)鼓的買隙家禿分析項：員干村附村近區(qū)除內(nèi)人協(xié)口密倦集，抄路窄戲人稠晝，整喬體環(huán)堡境缺咱乏大母型園萬林綠退化，騙綠化槐率低夕。對僚于欲歲改善曲環(huán)境量的買爺家及猾家中勝有安排度晚典年的憑老人啟家的反客戶常，本擠案住赤宅是弊他們叛置業(yè)全首選查。掌2.畫區(qū)域瘋居民逮的子千輩共分析刪：這茫批人酸在當(dāng)采地生艙活較診長時房間，夢生活亮圈子方幾乎漠固定秤在此狡，對兄該區(qū)伐感情鈴深厚宋，而戶現(xiàn)有聞條件選已難朵以滿塵足其遙生活國需要兆，想原買大影屋改眉善環(huán)竟境，伐同時他出于科孝敬誤老人脂的前廊提下帽，在疤同區(qū)傾就近鉆購房我，既甜能更管好照救顧老吸人，澇又能竊享受妨獨立郊居住蝴的自底由便兵利。沾3.害區(qū)域處居民輔的親粥屬、薄朋友勵分析喊：此部類客寇戶受增該區(qū)諷域的味親屬預(yù)、朋疫友的介口碑零宣傳玻，對珍小區(qū)惠向往毅，同悄時在而此地幣置業(yè)站，方升便于頓同自端己親幼屬、煙朋友旅進行摧充分招的溝陡通，湊接觸坊和聯(lián)禍絡(luò)，嬌還享估受其補優(yōu)越側(cè)住宅甜環(huán)境赴。泰4.盡外來演人口箭在該最地置喚業(yè)據(jù)分析債：此歌類在介該區(qū)蜻域中蛾占主勉流，香他們嚴(yán)注重系本案餐的綜漸合素?zé)|(zhì)，丹周圍幕的自雖然環(huán)蘋境以章及周菠圍的陜配套響設(shè)施見，對曠新環(huán)愛境適姓應(yīng)性獵較強解，反瓜而對演區(qū)域汁感情理不太里考慮鞭。此救外，拖對于巾外來腹人士篇而言存，群異居意訂識是虛影響唯他們接選擇艇居住藍地點逗的重淡要因椅素之猶一，借如廣柄東潮窄汕地嗚區(qū)的午人士乞在這息方面智表現(xiàn)千尤為戶突出龍。勒5.直在城饒東工散作的襯工薪何一族或人士怕分析姜：附僑近繁罩榮的條金融嬌中心滑，商落業(yè)網(wǎng)武點，暫以及陽該區(qū)眾工廠同聚集集，造靠就了飯一批舟在該尖區(qū)工輪作的翁工薪唱一族乳，此銹類階尸層人桐士對掙置業(yè)歇概念炊注重肚經(jīng)濟郵實惠倉，環(huán)肝境優(yōu)吊雅，波交通腦方便劑，同追時享脂受現(xiàn)拋代生陶活居撓所，訪改善艱生活藍素質(zhì)搏。鼠6.疼在天版河區(qū)吃及附丸近區(qū)宏域經(jīng)襯商的臨小商逃戶典分析刊：他伸們擁劉有一樣定的芝經(jīng)濟竹實力魂，樂疑意在優(yōu)經(jīng)營歡范圍慰的附冶近置疲物業(yè)常，既危方便押居住栽，亦看能隨豪時照每顧生厲意，邀一舉皂兩得筑。優(yōu)毒質(zhì)的芹生活研環(huán)境北有助垃于改筐變他咳們不兇定向烏的居愧住習(xí)討慣?？?.天其他識區(qū)域谷人士著進駐祖分析訪：其諸他區(qū)跡域如梨東山摔區(qū)、丈白云漿區(qū)、瑞黃埔務(wù)區(qū)人勁士，報欲改變換生浩活環(huán)這境，北選擇堤新規(guī)防劃的炒東部移城市押中心鑄作為燙置業(yè)旦對象少，同奮時享選擁新時規(guī)劃鴨帶來失的新因設(shè)施衫新配陽套。祥8.黎因拆稈遷而那不得牲不遷燦移的器廣州付人腦分析挨：由勵于不膝滿現(xiàn)麗時的月拆遷尼安置薪區(qū)域游，想刮通過已拆遷許重新慰別尋伐居所家地方扁，新藍規(guī)劃棒區(qū)域豎為此東類人堡之首格選。距9.幼經(jīng)濟蓋充裕蘇，已體購樓厚宇的學(xué)投資將者突分析鏈：這翁局部聞人也口許在家天河改區(qū)購瞞過樓付，隨盤著近炎年來蹤購樓挺經(jīng)驗各的豐才富，財他們冰也可慶能看眨中項說目前姨景好財，具柿有較欺大的古升值脂潛力杠，買油來自短住或霜投資押以求晚大回哲報。停悠當(dāng)然莖，一跟個項斑目的縮目標(biāo)走客戶雄可能專永遠(yuǎn)評不只項以上卻幾項掌分析嘩的客繁戶，網(wǎng)然而蘭針對唯該項涂目的吊特點祝來說臭，敝鹽司認(rèn)討為上鼓述分煎析基柴本已忌囊括借了近佛八成騾目標(biāo)章買家邀，只電要能汪抓住譜這批糊客戶北的購垃買心董理，宅再輔全以必誕要的嗓銷售耕策略太，就采必能梳取得炭銷售夜的成茶功。湯2．黨4．世目標(biāo)浙市場撓細(xì)分筋嘴稱針掃對目幣標(biāo)客候戶的遇情況驅(qū)，敝查司將旬目標(biāo)骨市場鳥細(xì)分閉如下葡：賠購置霉階層段1)它自用溜：攝群眾援市民籃〔含壓拆遷涉戶〕失，有裝能力旱而又燒確實診希望慘置業(yè)溝的。惱2)神安居餃保值糧：枯高薪掏收入異階層具〔含拼個體叢戶及橡現(xiàn)時趟租屋鞋人士煮〕。濾因為年樓宇榨的價替值會庭隨通灘漲而回上升懲，而危租屋眾的租芽金那么霞如流燃水般文而去勁，住爸宅置鎖業(yè)既侄能保慕值又遼可安桃居。生3)針換屋布方案燃：港不滿蔑現(xiàn)時漲居住之條件宰且有責(zé)能力戚供屋辯的人建士，吃房改政房的孔原居鬼者。段4)借投資業(yè)客：謝投資烘者是這每個航有潛流力樓茂盤的剃目標(biāo)識買家塘群，醋針對旗本項圈目，錄被吸潛引的仰多是等中小致型投醋資者繳。柄年齡她層次危：組中青托年人例為主秘〔3亦0補~敲50汽歲〕絡(luò)家庭摧結(jié)構(gòu)物：遍犬賤奏馬三們~喪五口腳之家蕉為主厭收入習(xí)區(qū)分克茄眉懷士中高推等級昌夜落5鑰、經(jīng)豎濟結(jié)沖構(gòu)：拖現(xiàn)有洗存款芒10水萬元跨以上瓜話份6賴、消廊費等蓮級尺10宿萬純~姥50難萬元丟毒典7吐、消久費水妄準(zhǔn)我腿長玉躲精品災(zāi)型消吵費砌季姥8棒、購刷屋心煌態(tài)胃1〕藝環(huán)境嚷偏好秧——縫治安佛良好劈，相丟對恬禮靜，揮且有血平安溜保障解之住為家。爆2〕伴休閑特享受?！e各項兵休閑羞娛樂濕設(shè)施硬近在假80釀0米見半徑衰以內(nèi)虹之理沈想住式家。羊3〕間商品吧偏好梯——屢喜歡冷家居血戶數(shù)爽少，謙出入并人員托較單紙純。亭4〕團地段撒偏好氧——灰交通寶網(wǎng)絡(luò)之四通打八達飯，方貧便快繳捷。近5〕疊舊屋障換新秀屋。隊〔含役房改獸房客草戶〕篩怎柴9含、購?fù)砦輨庸跈C：恒衰棕漫自逢住為川主，瞞投資葛為輔衣。農(nóng)2．和5．挪目標(biāo)黑客戶槽市場供仿如塵金字磁塔，敲不但巴要瞄俱準(zhǔn)金筍字塔茄的頂究部，敢而更爺重要煤的是昌應(yīng)瞄段準(zhǔn)金刷字塔冤的中因部以沾下〔塊即對列準(zhǔn)大重多數(shù)薯的消滿費群榴體〕愚就敝踩司合竟作的六市場牢調(diào)查裂公司菌對廣賽州樓校市的寬調(diào)查仗分析勸，天數(shù)河區(qū)遺大部嶼份的營消費擦者，登最可奇接受舊的房叮價是毀20細(xì)萬到孝45六萬元本之間惰，而斧另一犁部份毀人可造接受威的房纖價為箏45館萬到進60紐萬，晌能夠閉接受脊60溫萬元吼以上棵的消確費者移就是胃金字著塔的霜頂部雁了，漫本案專的目穴標(biāo)客終戶為蘭15減~罷60向萬元風(fēng)這一涂階段啞，如妹圖示叛：60萬以上60萬以上45萬~60萬30~45萬15~30萬10~15萬10萬以下本案目標(biāo)客層本案目標(biāo)客層萌攪遲咱3．露銷售葡策略月建議版3．齊1．向市場廣氣氛映培養(yǎng)凝酸恐敝司丈建議籌在現(xiàn)錘階段義利用屈工程遙一切務(wù)的條笛件，薦營造游濃烈客的市眠場氣逮氛，躁吸引察買家煌的關(guān)母注，玻為項蝴目推貸出時端的銷揪售打據(jù)下良陸好的烈市場癥根底芹，澇具體清操作覽內(nèi)容絮包括旺：冷1現(xiàn).硬帆件塑超造才秧⑴兼告知董性工很地展萄示阻宴框應(yīng)利糊用樓冤盤入磨口圍挨墻包易裝，搭樹立幅工程肅形象蓮，營批造市松場氣孩氛。廳并可馬通過夕橫幅剩，彩攪旗等屆工具合將項可目信挽息傳敗達給絕市場懲，吸陡引買謎家。殼⑵數(shù)戶外循廣告吧設(shè)置聚醋雜戶外榆廣告泳設(shè)置攀能增底強項痰目的窩認(rèn)知醒能力郊，可醫(yī)以有剩效提劫升項陰目的宋知名果度。象在廣懷告牌過設(shè)置敢上可兆以考嚇慮，丟公交滋車站策燈箱妖、車燒身廣蒸告等節(jié)其它誦戶外黎媒體拼。對⑶疑設(shè)置虎精美希的示下范單打位和捉樣板雁房激顛炕通過紙對示崗范單糊位和芳樣板逝房的統(tǒng)包裝運設(shè)計澤，可誼有效射掩飾靠平面鞋中的遮弱點窮，引惰起客誓戶購鵝買沖織動，紅促進膀成交辮。毅2.我軟性農(nóng)宣傳演失⑴盒為區(qū)扭域造勇勢具豐獻通過戒報紙甘軟性這文章慧，詳嬌述天步河區(qū)坊府搬蹤遷后格為區(qū)黑域帶繡來的念種種毛優(yōu)越始之處鬼，以帖完善的的社里區(qū)配苦套、擾熟悉蔽的生貴活環(huán)輔境打綁動買燃家的屯心，覺挽回訪不斷忍外流舒的區(qū)司域客谷源。日⑵稈為本灘案住唇宅造結(jié)勢水目的畏：把尾市場薄的注到意力兩拉至妖本案翅住宅姨，突勿出項初目形假象，那以本唇案住凡宅環(huán)楚境好揭，交引通便算利的犧優(yōu)點菠吸引霞買家陽。六⑶妥為樓狼盤造況勢院形式旺一：針軟性替廣告牽宣傳稅；把境區(qū)府轟搬遷叨，城旺市東語移，欣城市繭新中源軸線悔的成尋型、擦九運凈會舉窩行等京所帶在來的欄利好惠因素掀向市贈場傳許達。排形式裹二：嗽置業(yè)疤調(diào)查薦問卷恐，以遼抽獎峰的形偉式向進中獎溜買家栗提供康額外黑折扣幸或現(xiàn)舅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廣告目標(biāo)六常廣告目標(biāo)攝噸質(zhì)短期臟內(nèi)建呆立具胡有獨鍋特個榮性的料工程零品牌泉形象管，鎖虎定目面標(biāo)客爬戶群擦，引梳起消拳費者霸的注買視，湊促使卷消費戰(zhàn)者作恥出購當(dāng)買行研動。

廣告定位句廣告定位句泳“璃新城怖市中爆心區(qū)撇宜商臘宜住私精品親公寓寄典范柄〞

廣告創(chuàng)作臺階廣告創(chuàng)作臺階優(yōu)越地利，出行方便各種娛樂、休閑場所林立智能化配套，SOHO一族盡情休閑高效工作經(jīng)典的內(nèi)涵精彩的外在海景公司實力品牌采用智能化設(shè)計，時尚的高科技享受時尚的戶型設(shè)計，42——93m2，教育設(shè)施齊全道路網(wǎng)絡(luò)完善，交通便利臨近天河公園，遠(yuǎn)景優(yōu)美臨近珠江新城，盡