大廈管理方案及管理制度模板

大廈管理方案及管理制度資料內(nèi)容僅供參考，如有不當或者侵權，請聯(lián)系本人改正或者刪除。天旭大廈管理方案及管理制度1、日常管理及客戶服務1.1工作程序1.1.1總服務臺接待服務(工作時間:根據(jù)實際需要)A)總服務臺服務應思想集中,精神飽滿,真誠微笑,著裝整齊,儀表、儀容端莊整潔;B)客人來到總服務臺,應及時站立,用規(guī)范標準的語言向客戶主動招呼,熱情問候,讓人感到溫馨感;C)接待問訊時,應雙目平視客戶,專心傾聽。對能回答的要隨問隨答;對不清楚的問題和事情,不能隨便回答或輕率回答”不知道”,應表示歉意然后了解清楚后再回答客戶;D)在接待客戶問訊時應按《總服務臺接待問訊登記表》的要求認真仔細、字跡清晰地填寫;在接待客戶求助服務時應按《客戶求助登記表》的要求認真仔細字跡清晰地填寫,并馬上與各部進行協(xié)調(diào),確保客戶求助工作的及時性。負責及時將客戶求助服務工作中發(fā)生的物品跟蹤、收回、歸部;1.1.2禮儀接待服務(根據(jù)工作需要)禮儀接待站立的位置及服務時間,固定到位,流動服務,主

動補位,通力合作;按規(guī)定著裝,儀表、儀容端莊整潔,精神飽滿,彬彬有禮,真誠微笑,表里如一;應在規(guī)定場合站立,站立時兩腳合攏,雙手交叉在前。對客戶要主動熱情,和藹可親,微笑服務;工作中要一絲不茍,認真負責,既要堅持原則,又要掌握靈活運用。與安保部緊密配合,做到外松內(nèi)緊,有理有禮。1.1.3電話服務(服務時間:8:30--17:00)話務員的聲音代表著大樓的形象,接聽電話鈴響三聲必有應答。按照標準的普通話(英語)和嚴格按照話務員規(guī)范用語接聽電話;禮貌、友善、愉快地應答每個來自大樓內(nèi)外部電話;仔細傾聽客人的要求,如遇到無法解決回答的問題,須將電話轉交部門主管處理;在轉接電話時,首先要認真聽完客戶講話后再轉接,在轉接電話過程中,給予客戶適當?shù)恼f明;接到火警電話時首先要了解清楚火情及火災具體地點,迅速報告監(jiān)控中心;認真做好上下班電話總機的交接工作,并有記錄。1.1.4報修接待服務(服務時間:8:00--17:00) A)鈴響三聲必有應答;態(tài)度誠懇,規(guī)范用語;B)接報后首先要問清保修人所處的樓層、位置、內(nèi)容、及保修人的姓名,同時要掌握準確投報時間;C)立即打電話到綜合維修組通知報修;D)按規(guī)定認真詳細地填寫《維修記錄表》和填寫《維修單》;E)五分鐘后電話跟蹤到綜合維修組確定維修工是否已趕往報修現(xiàn)場,如果還沒趕赴就再次催囑;F)遇到重大或特殊情況應及時向工程部經(jīng)理報告;G)認真、仔細、具體地做好電話跟蹤回訪記錄;H)每天在17:00點以前收取當日維修單,進行整理、分析。如發(fā)現(xiàn)在維修單上客戶對維修不滿意的,及時將信息返回到服務部經(jīng)理處,便于及時回訪;I)做好每月《維修記錄情況表》、《維修回訪記錄》、《維修單》的收集整理工作,做出統(tǒng)計分析交工程部和服務部各一份備案存檔。1.1.5VIP接待服務物業(yè)管理中心受業(yè)主/租用戶的委托,配合VIP接待工作;服務部經(jīng)過《各部門工作聯(lián)系單》將VIP接待工作要求傳遞到各部門經(jīng)理處;禮儀接待員及相關領導應在VIP到達15分鐘前就在入口處站好,準備迎接;VIP到大樓,服務部做好現(xiàn)場管理和接待協(xié)調(diào)工作;VIP離開時,服務部應提前10分鐘通知相關部門做好歡送準備工作;VIP離開時,禮儀接待員應預先站在出口處,看見VIP,應彎腰迎送。2會務管理程序:2.1會議服務工作內(nèi)容;1、會議服務工作2、VIP服務工作部分;3、總臺服務工作。2.1.1會議服務工作部分的三個步驟:一、會前準備。二、會議服務。三、會后清潔工作。2.1.2VIP服務工作部分的三個步驟:一、準備工作。二、服務工作。三、收尾清潔工作。2.1.3咨詢臺服務工作部分的三個步驟:一、開檔工作。二、服務工作。三、收尾工作。2.2會議服務工作部分2.2.1會前準備1、務員要掌握當天所有會議時間、會議地點、會議要求、會場布置、會議參加人數(shù)等會議細則。2、服務員在會議預定時間1小時前到崗,并復查會議室內(nèi)的衛(wèi)生及會議室布置是否符合要求。會議桌面的物品鋪設,地面清潔程度,衣帽服務設備,工作臺的布置等都是檢查的內(nèi)容。A、會議桌穩(wěn)固、完好、無變形、無破損、無燙痕、無灰塵、無污跡。B、桌布及圍裙清潔平整無污跡。C、椅子穩(wěn)固、完好、無變形、無破損、無灰塵、無污跡。D、地面無破損、無污跡、無異味。E、衣帽車清潔無灰塵,衣架擺放整齊一致。F、工作臺擺放位置合理。G、物品鋪設整齊完全符合會議要求。3、檢查會議室的設備、燈光等情況,如有問題應及時匯報并由咨詢臺服務人員通知工程部進行修理。A、會場溫度以保持22攝氏度—24攝氏度為宜。B、會議要求使用的設備到位,并擺放合理。話筒線、電線等無妨礙客人行動,否則立即聯(lián)系工程部加以解決。C、會場內(nèi)燈光按會議要求開啟,無損壞、無閃跳,如有問題應及時向領班匯報,并填寫工程維修單送工程部,由工程部加以解決。4、檢查鋪臺及物品準備是否規(guī)范。2.2.2會議服務1、會議開始前30分鐘服務員應站立于會議室門前迎候客人。客人進入會議室時,服務員應面帶微笑并主動打招呼和拉門,指引客人入場。會議服務要求:態(tài)度好、效率高、服務周到規(guī)范化。當客人陸續(xù)到達會場后,服務員開始服務。A、倒水時服務員站立于客人的右后側。將水杯放于桌上,用右手為客人倒水,若需要拿取杯子,則應捏于杯子的底部。水的量應保持與杯口有1—1.5cm的距離。B、在為客人倒熱茶時,服務員應左手提熱水瓶,站立于客人的右后方,向所要服務的客人進行示意后,輕拿起杯子在客人身后倒水。C、如有毛巾服務,應注意將熱(冷)毛巾置于毛巾籃中,用托盤從客人的右方送上,放于客人右側的桌面上。D、服務員要主動提供衣帽服務。2、會議進行時,服務員應站立在門外,面朝客人進入會場的方向。以解決會議期間會議室發(fā)生的突發(fā)問題。要求:服務員要采用標準的站立姿勢,面帶微笑并主動向過往的客人及酒店工作人員主動問好。3、特別注意要主動了解客人的需求。4、在會議過程中,每隔15分鐘左右,服務員進入會議室為客人倒

水、調(diào)換煙缸。5、在客人會間休息期間,應主動為客人打開會議室的門。6、午間休會,須進行會場整理工作。7、撤換會場中已經(jīng)使用過的礦水、水杯等。8、換或添加紙、筆。9、換會場中的毛巾。10、不得隨意亂動客人物品。11、在結束整理工作后,為客人鎖上會議室的門,等待會議客人到

達時再開門。12、一般情況下,客人采用自助形式,服務人員要主動清潔桌面,

使用托盤收取咖啡杯等器皿。13、議結束時,為客人打開會議室的門。14、客人仍在本酒店用餐的,服務員應主動熱情地指引方向。15、發(fā)現(xiàn)客人有遺忘的物件應及時上交于協(xié)調(diào)員。2.2.3會后工作1、去所有臟杯子和礦水瓶等物品,將需進行清洗的器皿交由會議后

勤組處理。2、檢查臺布、臺裙,發(fā)現(xiàn)有污跡,要及時更換。3、通知會議后勤組拆除臺型。4、通知清潔部的PA組進行會場清潔工作。5、及時檢查會場硬件設施是否完好,如有問題,向協(xié)調(diào)員匯報。6、配合物保員做好物品的領用,歸還,外借以及物品盤點工作。2.3總臺服務工作部分1、開檔工作1.1早上8:30到崗1.2要做好開門、開燈工作。A、同時開啟會議室的兩扇門,無會議的會議室不需開。B、參觀所有會議室只需開啟筒燈。1.3行區(qū)域的衛(wèi)生工作。總服務臺的衛(wèi)生清潔。A、服務臺穩(wěn)固、完好、無變形、無破損、無燙痕、無脫落、無灰塵、無污跡。B、櫥門內(nèi)與抽屜內(nèi)整齊無不需要的物品,無垃圾灰塵。C、桌面無污跡,無多余及枯萎的插花。D、檢查總服務臺對面的沙發(fā)、茶幾、和周圍墻面的清潔;檢查公共電話亭的清潔;檢查公共場所地毯的清潔程度。發(fā)現(xiàn)問題用《內(nèi)部工作流轉單》及時通知物業(yè)PA進行整理。2、服務工作2.1將對外開放參觀的會議室打開,并檢查清潔衛(wèi)生工作。2.2在工作期間時刻注意公共區(qū)域內(nèi)雜物并及清理,保持會議區(qū)域的清潔。2.3檢查走道燈和會議室內(nèi)設備及燈的損壞情況,如有損壞,應報工程部維修。2.4總臺服務人員服務期間,要保持標準的站姿。2.5見到客人及物業(yè)工作人員要主動微笑并問好。2.6客人進行詢問時要耐心講解,決不可向客人說”不”,需協(xié)調(diào)的各項事宜可向領班匯報。接聽電話時要用規(guī)范語言。要求:接聽快、態(tài)度好、業(yè)務熟、準確無差錯。2.7因工作需要要離開總臺,須將臺卡翻至”請稍候”,需離開10分種以上必須向協(xié)調(diào)員或當班主管請示。2.8負責在總臺上放置會議中心宣傳資料架并負責領放資料。2.9用餐時間由協(xié)調(diào)員具體安排。3、收尾工作3.1下班之前服務人員應將所有會議室的燈、門關閉。3.2收電話和鑰匙,發(fā)現(xiàn)地毯有污跡通知物業(yè)部PA組在夜間清洗。3.3及時整理總柜臺內(nèi)的垃圾桶,并套好干凈的垃圾袋。2.保安服務2.1保安服務是指為大廈內(nèi)業(yè)戶提供的安全防范服務(包括門崗、安全巡視、安全監(jiān)控與消防管理)、禮儀接待服務(包括保安禮儀值勤與禮儀接待)、車輛管理服務(包括泊位管理、停車管理與交通秩序管理)、保安應急處理服務(包括火警事故、治安事件、自然災害事件)等一系列管理服務活動。其目的是為業(yè)戶提供一個安全、寧靜、有序的物業(yè)環(huán)境。2.2保安服務的分類2.2.1按管理內(nèi)容分類:物業(yè)管理的保安服務分為防范管理、消防管理和道路管理三大部分。2.2.2按服務內(nèi)容分類:保安服務可分為門崗服務、巡視服務、監(jiān)控服務、道路管理服務、安全防范服務和消防管理服務六個大類。2.3保安服務的內(nèi)容2.3.1防范管理防范管理是指物業(yè)管理公司為防盜、防破壞、防流氓活動、防意外及人為突發(fā)事故而對所管理物業(yè)進行的值勤、監(jiān)視、巡邏等一系列管理活動。防范管理防范的對象主要是人為造成的事故與損失。為了達到物業(yè)區(qū)域防范管理的目的,就必須從防范管理的”硬件”和”軟件”兩方面下功夫。物業(yè)區(qū)域防范管理的硬件是指根據(jù)防范管理工作的實際需要所必須配備的一套硬件設施,防范管理的軟件是指物業(yè)管理公司內(nèi)部的專職保安人員及其實現(xiàn)防范管理所采取的一系列措施、規(guī)定和制度。2.3.2消防管理消防管理包括防火和滅火兩個方面。物業(yè)公司管理消防工作的重點應放在:火災災情發(fā)生后,應采取何種措施才能將損失降低到最小;另一方面重點是防范于未然,即將防火工作做在前頭,并從人力、物力、技術等多方面做好水勢滅后的充分準備。物業(yè)消防管理的主要內(nèi)容有:消防宣傳教學、消防隊伍建設:消防制度的制定;消防設施、器材的配置及管理、災情發(fā)生后的處理措施等五個方面。2.3.3道路交通管理道路交通管理主要包括道路管理、交通管理、車輛管理和停車場管理四個方面。道路管理是指對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路建設進行日常管理,對非法占用道路的行為進行糾正和處罰。交通管理的任務是指正確處理人、車、路的關系。在可能的情況下做到人車分流,保證物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)交通安全,暢通,其重點是機動車行車管理。保安服務的基本要求:2.3.4安全安全是物業(yè)公司管理服務的第一要求,也是保安服務的第一要求。物業(yè)管理公司應該樹立積極防范的態(tài)度,不斷提高自身安全防范的能力,配合公安部門和當?shù)卣龊弥伟?、消防工?努力使業(yè)戶有一個安全的工作與生活環(huán)境。2.3.5有序在大廈區(qū)域里,業(yè)戶不但需要物業(yè)設備設施運行優(yōu)有序,也需要往來的人流有序、車流有序。一旦發(fā)生突發(fā)事件時,更需要保安人員忙而不亂,及時有序的應對,及時妥善的處理。這種安全有序的工作與環(huán)境必將給業(yè)戶帶來一種舒適的感覺。3.保安作業(yè)標準1.門崗服務標準1.1在指定位置上、指定面向立崗,嚴禁脫崗。1.2立綱姿勢端正,身體挺直,雙手背后,雙腿呈跨立狀,不準稍息呈依狀或其它姿勢,面帶微笑行注目禮,遇領導敬禮。1.3物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵭腥?4小時立崗保安服務。1.4物業(yè)管理區(qū)域的大門5:00～24:00實行開啟服務;0:00～次日5:00關閉時,如有車輛出入,當班保安人員應即使提供開門、關門服務。1.5不準拾荒、小攤販、推銷人員進入物業(yè)管理區(qū)域。1.6雨天為業(yè)戶提供方便傘或傘套等便民服務。1.7對進出物業(yè)管理區(qū)域的機動車輛實行出入證制度、登記制度和停車收費制度(收費標準所在地物價局規(guī)定執(zhí)行)。禁止載有易燃、易爆、有毒、有害及其它污染物品的車輛進入物業(yè)管理區(qū)域。1.8阻止四噸及四噸以上大型汽車進入物業(yè)管理區(qū)域(特種車輛和搬場車輛除外)。1.9交接崗時按規(guī)范操作。1.10在指定處休息,對備用鑰匙使用進行登記,做好休息處清潔工作。2.巡視服務作業(yè)標準2.1物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)實行全年365天24小時全天候保安巡視服務。2.2為防盜、防火、防災和維持物業(yè)管理區(qū)域的公共秩序,按制定的巡視路線,確保每小時巡遍全部公共區(qū)域。2.3物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)制止占用公共場所任意施工的行為。2.4付對突發(fā)事件,制定相應的應急預案并定期演習(每年1～2次)。2.5巡邏中遇到業(yè)戶的要求應及時提供服務或立即通知有關人員到現(xiàn)場處理。2.6當接到監(jiān)控中心對講機呼叫時,應立即趕到現(xiàn)場盡心處理,并向上級報告,將處理結果反饋監(jiān)控中心。遇到緊急情況按應急預案執(zhí)行。2.7巡邏中發(fā)現(xiàn)可疑人員應進行詢問、驗證,必要時可帶到管理處處理。3.監(jiān)控作業(yè)標準3.1物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)實行監(jiān)控系統(tǒng)２４小時開通,由專人值班,定點監(jiān)控錄像,對能夠情況跟蹤監(jiān)視,同步錄像。3.2監(jiān)控值班人員應堅守崗位,思想集中,嚴禁脫崗、離崗,嚴格遵守各項規(guī)章制度,堅決服從各項領導指揮,充分發(fā)揮監(jiān)控室作用。密切注意設備運行情況,對發(fā)現(xiàn)情況和處理辦法做好詳細記錄。3.3控保安員在當班期間應認真、準確、如實的填寫《中控室設備運行記錄表》。當監(jiān)視屏顯示異常情況應立即報告當班班長。3.4嚴禁無關人員進入監(jiān)控室,外訪者必須做好登記手續(xù)。對有時進出機房人員,按要求如實填寫《設備機房進出登記表》。3.5負責對講機、應急電筒的充電、保管、借用手續(xù)。監(jiān)控室物品保管完好,交接班無差錯,未經(jīng)同意不得私自外借。凡外借物品應做好登記、簽收工作。3.6發(fā)現(xiàn)監(jiān)控設備、室內(nèi)空調(diào)有故障時應及時保修。3.7保持監(jiān)控室的清潔、衛(wèi)生。4.車管作業(yè)標準4.1地面4.1.1引導車輛在指定部位有序停車,提醒車主關好車門,貴重物品不留放車內(nèi)。4.1.2按管理處規(guī)定對車輛實行收費服務。4.1.3督促車輛遵守禁令標志,糾正違章行駛、停放的車輛,不得在廣場上學習駕駛和洗車。4.1.4發(fā)生事故應保持現(xiàn)場,立即報告管理處。4.2車庫4.2.1車輛憑管理處發(fā)放《停車證》放行,及時登記,進車庫時問車號、車位。4.2.2無《停車證》車輛,應經(jīng)管理處同意方可進車庫,但不得占用業(yè)戶的車位。4.3.3督促進車庫車輛遵守車庫內(nèi)禁令標志,不得在車庫內(nèi)學習駕駛和洗車。4.3.4提醒車主關好車窗、車門、貴重物品不留放車內(nèi)。4.3.5勸阻行人、自行車、助動車和摩托車進入車庫。4.3.6保持車庫入口暢通。4.3.7經(jīng)常到車庫內(nèi)巡視,發(fā)現(xiàn)問題應做好記錄并向班長報告。4.3.8車庫內(nèi)發(fā)生事故應保持現(xiàn)場,立即向管理處報告。4.3.9環(huán)衛(wèi)車輛進入車庫清運垃圾結束后,通知清潔人員做好保潔工作,設備人員開啟垃圾房排風機。5.安全防范作業(yè)標準5.1固定崗位保安員每日當值工作應符合保安部《物品及人員出入管理作業(yè)規(guī)程》中的各項工作要求。5.2巡邏崗保安員每日當值工作應符合保安《報案巡視作業(yè)規(guī)程》、《出租屋暫住人員、施工人員及”三無”人員管理作業(yè)規(guī)程》、《交通管理作業(yè)規(guī)程》中的各項工作要求。5.3保安員在每日工作交接班時,必須依照《保安部交接班管理作業(yè)規(guī)程》要求進行接班。5.4停車場保安員(車管員)每日當值工作必須符合保安部《停車場管理作業(yè)規(guī)程》中的各項工作要求。5.5當大樓發(fā)生突發(fā)事件時,保安部《突發(fā)時間處理作業(yè)規(guī)程》中要求參與工作的保安部員工,必須一規(guī)程盡職盡責。5.6保安的內(nèi)務、作息標準應達到保安部《保安部、消防管理中心內(nèi)務管理作業(yè)規(guī)程》的各項要求。5.7保安員每日當值的儀容儀表、言行舉止應符合《管理處員工服務管理作業(yè)規(guī)程》的各項要求。5.8保安員在使用警用機械、機動車時應嚴格遵守保安部《保安巡邏機動車保養(yǎng)、維修、使用管理作業(yè)規(guī)程》和《保安警用器械管理作業(yè)規(guī)程》的各項要強。5.9保安部管理人員的產(chǎn)生應符合《保安、消防干部競爭上崗作業(yè)規(guī)程》的程序和考核要求。5.10保安部員工必須按《保安部員工培訓作業(yè)規(guī)程》的要求參加培訓和達到培訓要求,培訓合格后上崗。5.11保安部各級干部均應按上述各項標準作業(yè)履行自己的職責,符合標準作業(yè)規(guī)程要求。5.12保安部各級員工除應嚴格按保安部的標準作業(yè)規(guī)程進行工作外,還需要嚴格遵守公司其它相關標準作業(yè)規(guī)程的要求。6.消防管理作業(yè)標準員工應把預防火災視作自己的日常職責,人人都是義務消防員。本單位或外單位在管理處區(qū)域內(nèi)因施工需動火的工程,必須事先通知消防中心,在管理處辦理動火作業(yè)手續(xù)。施工單位動火前必須采取切實有效的防火安全措施,管理處應派人監(jiān)督,待動火后馬上清查現(xiàn)場。對私自動火作業(yè)的,一經(jīng)發(fā)現(xiàn),對施工單位除責成其補辦動火作業(yè)手續(xù)外,還要對施工個人及負責人處以罰款;一旦造成事故,除加重出發(fā)外,還應追究其法律責任。在重點部位、危險地段動火(變壓器室、配電房、汽車庫、發(fā)電機房、樓層和各裙樓辦公室裝飾等處)必須經(jīng)管理處主任批準方能動火;違者按有關規(guī)定罰款。動火必須做到”七不、四要、一請”,動火后要認真檢查現(xiàn)場,防止留下火種引來火災。6.1動火前”七不”6.1.1防火、滅火設施不落實不動火。6.1.2周圍的易燃物不清除不動火。6.1.3附近難以移動的易燃結構未采取安全防范措施不動火。6.1.4凡盛裝過油等易燃物品的容器,未經(jīng)排除易燃物品的不動火。6.1.5凡儲存有易燃、易爆物品的場所,未經(jīng)排除易燃物品的不動火。6.1.6在高空進行焊接或切割作業(yè)時,下面的可燃物品未清理或未采取安全防護的不動火。6.1.7未配備相應滅火器材的不動火。6.2動火中的”四要”:6.2.1動火前要指定現(xiàn)場安全負責人;6.2.2現(xiàn)場安全負責人和動火人員必須經(jīng)常注意動火情況,發(fā)現(xiàn)不安全苗頭,要立即停止動火。6.2.3發(fā)生火災爆炸事故時,要及時處理。6.2.4動火人員要嚴格執(zhí)行安全操作規(guī)程。6.3動火后的”一請”:動火人員和現(xiàn)場負責人愛動火后,應徹底清理現(xiàn)場火種,然后才現(xiàn)場離開。6.4配電房及重要機房內(nèi)不準堆放可燃品,不準吸煙,消防設備旁邊不準對方任何雜物。6.5各走道、樓梯口等部位經(jīng)常保持暢通,疏散標志和安全指示燈保證完好,禁止住戶在走道、樓梯、垃圾筒旁焚香、燒紙。6.6大廈所有人員必須遵守《國家消防法律、法規(guī)》和公司有關消防管理的規(guī)定。6.7嚴格維護消防設備,按公司規(guī)定定期進行測試檢查,保證設備完好。4.保安作業(yè)規(guī)程1.門崗作業(yè)規(guī)程1.1對領班負責,完成上級布置的各項任務。1.2按規(guī)定的時間立崗,面向規(guī)定的方向,站立姿勢挺直,不得而知稍息或作依倚狀,不得與她人閑聊,嚴禁脫崗。1.3大崗期間必須滿腔熱情地回答提出的各種問題,彬彬有禮,有禮有節(jié)。1.4大件物品出門必須憑《物品出門證》,經(jīng)核對后無誤后簽字放行。夜間嚴格控制裝簧施工人員攜帶大件物品出門。1.5特重物、特長物不得從電梯上樓,必須向業(yè)戶或裝簧人員講解清楚。1.6嚴禁乞討人員、做小生意者進入辦公大廈,非大廈辦公人員進入大廈必須問請原因,做好登記。1.7當物業(yè)電梯、設備有故障時,立即通知設備部門,夜間發(fā)生重大事件時應立即通知班長,按應急預案執(zhí)行。1.8當物業(yè)的設備、設施被損壞時,應將當事人帶至管理處處理。1.9每日配合監(jiān)控市人員做好崗亭內(nèi)外的清潔衛(wèi)生工作。2.巡視作業(yè)規(guī)程2.1巡邏人員由保安班長負責,保安員輪流巡邏。2.2嚴格按照管理處制定的巡邏次數(shù)(日班三次,夜班三次)和巡邏路線對整個辦公大廈做全面巡視,每次巡視時應如何填寫《物業(yè)區(qū)域巡邏情況單》,巡邏時必須攜帶對講機、應急燈。2.3在巡邏過程中嚴格按照辦公大廈巡視內(nèi)容質(zhì)量標準逐個檢查,發(fā)現(xiàn)問題立即用對講機匯報并做好記錄,發(fā)現(xiàn)異常迅速報修。2.4《物業(yè)區(qū)域巡邏情況單》填寫必須真實、規(guī)范、字跡端正、無涂改。2.5在每個項目空格內(nèi)打”√”表示情況正常,若發(fā)現(xiàn)問題則在”備注”欄中寫明。2.6每張《物業(yè)區(qū)域巡邏情況單》由管理處經(jīng)理審閱簽名后歸檔。2.7消防設備狀況每月巡視一次。3.監(jiān)控作業(yè)規(guī)程3.1值班人員要掌握本控制內(nèi)各系統(tǒng)的簡單工作原理、性能和常規(guī)的維護保養(yǎng)工作,熟聯(lián)掌握各系統(tǒng)操作。3.2班人員要堅守崗位,密切注視監(jiān)視屏及各類控制柜的運行狀態(tài)。3.3每班對各類信號至少檢查一次,確認正常與否,并做好記錄。如不正常應立即查明原因并及時處理,無法處理迅速上報主管或機電人員。3.4個操作手柄在正常情況下應處”自動”位置。每月第一周做一次手動、自動實際操作檢查,以確認設備是否處于完好狀態(tài)。3.5當電梯出現(xiàn)火警報警信號時,應立即復位。再次出現(xiàn)報警信號時,立即經(jīng)過對講機或電話通知當值班長前去報警位置核查信號真?zhèn)吻闆r。3.6當電梯監(jiān)視系統(tǒng)收到故障報警時,應立即通知當值班長和機電人員前去處理。3.7從閉路電視上發(fā)現(xiàn)可疑情況或各類違法犯罪活動,應立即通知當值班長前往調(diào)查處理。3.8按上級負責上報消防、保安設施運行狀況的各類數(shù)據(jù)和報表。3.9配合機電人員等進行報警系統(tǒng)每季度一次的檢查以及每半年一次的消防系統(tǒng)有關實驗。3.10為保證中控室專線報警信息暢通,除緊急情況外不得而知使用中控室內(nèi)專線報警電話。3.11當值人員準確、真實、清晰地填寫值班記錄。3.12謝絕與本控制室無關人員出入。3.13中控室嚴禁收、錄、放電臺節(jié)目及與工作無關的音樂、錄像帶。4.車管作業(yè)規(guī)程4.1職責4.1.1保安部具體負責機動車輛的進出、停放和收費管理。4.1.2保安部車庫崗負責大廈地下車庫機動車輛的進出管理。4.1.3車管員負責廣場停車場上車輛的停放和收費管理。4.2地下車庫車輛停放制度4.2.1業(yè)戶的機動車輛應憑《停車證》方可進入地下車庫,無證不得入內(nèi)。4.2.2《停車場》應固定放置車輛前方玻璃醒目的位置。4.2.3有《停車證》的車輛應嚴格按照車位號停放,嚴禁占有其它任何車位,嚴禁在通道上停放;4.2.4自覺遵守地下車庫禁令標志,嚴禁逆向形駛,服從工作人員指揮;4.2.5駕駛員應在車停放后做好安全防范工作,發(fā)現(xiàn)異常情況保持現(xiàn)場;4.2.6其它車輛因各種原因需進入車庫,必須憑保安部簽發(fā)的《特別停車證》。4.3廣場、停車場4.3.1廣場、停車場為業(yè)戶機動車輛和社會車輛提供泊車場地,先到先停,停滿為止;4.3.2凡進入廣場、聽車場的車輛必須服從工作人員的指揮;4.3.3遵守禁令標志,通道上嚴禁停放任何車輛。4.3.4按《收費規(guī)定》收取停車費用,對不愿意付費的車輛應勸阻離開廣場停車場;4.3.5駕駛員應做好安全防范工作,保安人員有義務進行配合協(xié)助,但對車輛損壞不承擔賠償責任。4.4非機動車、助動車、摩托車4.4.1非機動車、助動車、摩托車應停放在指定位置,4.4.2自行車應停放在車架上,摩托車、助動車應聽從保安人員的指揮順序停放;4.4.3各類非機動車嚴禁進入車庫,嚴禁隨地亂放影響通道;4.4.4車主應做好安全防范工作,保安人員不承擔賠償責任。5.安全防范作業(yè)規(guī)程5.1職責5.1.1保安中心負責組織員工進行土法事件及異常情況處理等培訓。5.1.2管理處經(jīng)理和保安部主任負責現(xiàn)場指揮及督導。5.1.3保安部當班人員應堅守崗位,負責安全防范。5.1.4其它員工應聽從上級領導的調(diào)遣,積極參與救護。6.消防管理作業(yè)規(guī)程6.1中控室維修工負責消防培訓,制定演習方案,檢查、整改工作。6.1.1每年12月制定下一年度《消防演聯(lián)計劃》,按時制訂《消防演練方案》,并對義務消防人員進行消防演習培訓;6.1.2每年12月制定下一年度《消防知識培訓計劃》,按時制訂《消防演練方案》,并對義務消防人員進行消防演習培訓;6.1.3負責《臨時動火證》的審核,并監(jiān)護動火作業(yè)。6.1.4擔任大廈安全檢查員,發(fā)現(xiàn)消防隱患,制止違章作業(yè);如發(fā)現(xiàn)火警隱患,填寫《消防檢查整改通知單》交有關用戶,限期整改;6.1.5管理消防器材設備,定期檢查,確保各類器材和裝置處于良好狀態(tài),防火疏散通道保持暢通。6.2工程師負責對中控室維修工的工作進行檢查監(jiān)督。6.3管理處經(jīng)理為大廈消防責任人,對大廈消防工作全面負責。6.3.1審批《臨時動火證》;6.3.2批準《消防演練計劃》,《消防知識培訓計劃》、《消防演練方案》、《消防知識培訓方案》。6.4臨時動火作業(yè)管理工作程序:6.4.1本單位或外單位在管理處區(qū)域內(nèi)因施工動火的工程,原則上應報消防局審批,特殊情況下,在管理處辦理動火作業(yè)手續(xù),施工單位動火前必須采取切實有效的防火安全措施,且管理處派人監(jiān)督其動火完畢后立即清查現(xiàn)場;6.4.2在經(jīng)批準的重點部位(變壓器、配電房、車庫、樓層等處)動火,必須做到”七不、四要、一請”。3、保潔管理物業(yè)的外觀將給公共最先入眼的印象,故另外墻清潔至為重要,當顧客進入大廈后,清潔的好壞特別大堂的清潔程度成為首要注意方向。3.1確定基本方針3.1.1充分研究各種建材及設備的特性,配合該性質(zhì)使用最適當清掃材料及用具。3.1.2清潔員須經(jīng)嚴格挑選,使每位清潔員與大廈的高品位相稱。3.1.3作業(yè)時配合節(jié)省能源原則,將水、電用量降低到最低限度。3.1.4作業(yè)時應與物業(yè)部其它人員密切配合,符合大廈各種功能及防范。3.2清潔工作分類3.2.1日常作業(yè)a)道路,地面清掃;b)玻璃門窗、鋁合金門柜擦拭;c)電梯去除污漬;d)廣告指示牌除塵、污跡;e)安全通道、大門刷洗光亮f);金屬欄桿去手印、除塵;g)消防栓、滅火器擦拭;3.2.2定期保養(yǎng)a)花卉、盆栽;b)地面清潔;c)玻璃、鏡面清潔;d)外圍綠化殺蟲;e)金屬部分打光、保養(yǎng);f)燈具、衛(wèi)生死角清潔;3.3作業(yè)時間3.3.1公共部分日常作業(yè):每日7:00AM—16:00PM實施。定期作業(yè):利用平常不影響客戶活動為最佳作業(yè)時間。3.3.2專業(yè)部分日常作業(yè):配合平常見戶活動時間外再作業(yè)。定期作業(yè):利用晚間操作。3.4檢查計劃3.4.1每日管理人員須做好當日工作安排及特別注意事項;3.4.2制定每日巡檢表以使清潔水準維持在較高水準.3.5道路地面保潔3.5.1每日上班時清掃場地面一遍,將垃圾收起放入垃圾筒內(nèi),對確保地面無明顯沙土,及時清掃地面紙屑、果皮、煙頭、積水等;3.5.2清理雨水槽內(nèi)雜物,確保其內(nèi)無雜物。 3.5.3每日將公共部位垃圾收集并運到垃圾周轉站;3.5.4傾倒垃圾后,用水龍頭將桶沖洗干凈,將垃圾袋洗凈套上;3.5.5每周對垃圾桶消殺兩次。3.6樓梯3.6.1樓梯擦洗扶手并清掃地面垃圾。3.6.2升降梯擦洗其內(nèi)部的設施(包括控制按鈕、開關、樓層指示燈、內(nèi)墻、電梯門、天花板、照明設備、應急電話)。3.6.3電梯內(nèi)的金屬配件用光亮劑拋光。3.6.4如遇潮濕季節(jié),樓梯臺階和電梯地面增加擦洗次數(shù),以保證地面的干凈。3.7垃圾收集與清運3.7.1經(jīng)過規(guī)范的垃圾收集與清運,保持整潔美觀,消除臭味和各種細菌、害蟲,不污染環(huán)境,不影響人們的健康。3.7.2及時清除樓面上所有的垃圾,收集清運時,用垃圾袋裝好,并選擇適宜的通道和時間; 3.7.3在清除垃圾時,不能將垃圾散落在地面上;3.7.4要保持垃圾間的整潔,防止產(chǎn)生異味及飛蟲;3.7.5配合環(huán)衛(wèi)部門做好清運垃圾工作。3.7.6定期聘請專業(yè)保潔公司清洗樓宇外墻。4.園藝保養(yǎng)及節(jié)日布置安排物業(yè)園藝保養(yǎng)員工及園藝保養(yǎng)承判商處理日常園藝景觀的維護工作,并挑選供應適時的盆栽以改進物業(yè)環(huán)境;于特定節(jié)日,如中秋節(jié)、春節(jié)等期間安排物業(yè)之布置。5.公共區(qū)域本公司將負責公共區(qū)域及設備設施的清潔服務,定期安排清洗公共區(qū)域地面、水池等設施。如遇公共區(qū)域設施受到損壞時,本公司將第一時間查明受損原因,派遣工程維修隊進行搶修。4.工程管理服務管理處工程部負責整個大廈的設備維護保養(yǎng)及操作,整個部門運作是否正常將直接影響到大廈的正常運營,因此為了提高管理水平、服務水平及經(jīng)濟效益,加強工程部人員管理及設備設施的管理將是整個物業(yè)管理一個重要方面。工程管理目標1.完好設備,完好機房,完好系統(tǒng)的完好目標。目標是最大限度的降低物業(yè)管理成本,建立良好的大廈形象。2.完備資料,完備圖紙,完備操作的完備目標。目的是最大限度的積累物業(yè)管理原始資料,建立充分的軟件支持。3.完整材料設備,完整技術檔案,完整操作規(guī)程的完整。目的是要求總分承包商按照合約完成安裝、調(diào)試工作、發(fā)揮大廈設備設施功能實現(xiàn)最大功能。為執(zhí)行上述養(yǎng)護計劃,本司將把大廈的所有設備開列在設備維護預定表上,而日常工作頻率將根據(jù)原廠的養(yǎng)護手冊確定。日后負責大廈的工程主管將親自擬定機電設備的保養(yǎng)及操作手冊,要詳細至每項設備的保養(yǎng)工作程序表,使工程部能進行系統(tǒng)化的養(yǎng)護工作。設備設施日常管理工作1.房屋、建筑設施1.1工作程序1.1.1設備主管負責房屋、設施的技術資料、檔案的收集,負責零星材料的采購計劃的編制,委托維修的聯(lián)系工作;每年12月按房屋完好情況制訂下一年度《房屋、設備、設施(年度)維修計劃表》;組織實施房屋、設施的維修保養(yǎng)工作,對房屋養(yǎng)護、修繕提供工作指導及檢查監(jiān)督;對每次周期巡查養(yǎng)護記錄、維修記錄進行檢查驗證;每季度組織維修工檢查房屋、設施的使用狀況,記錄《房屋、設施檢查表》,根據(jù)日常巡視及季度檢查記錄按照《房屋完好程度評定辦法》,填寫《房屋完好程度鑒定表》、《房屋完好情況分類記錄表》,經(jīng)經(jīng)理審核后上報公司主管部門;每年根據(jù)四個季度檢查情況,填寫《房屋完好情況匯總表》,上報公司主管部門。1.2質(zhì)量標準1.2.1主體結構屋架、柱、梁、檀條及各承重磚墻平直完好,無傾斜、無裂縫出現(xiàn);鋼砼框架構件完好牢固,保護層無剝落,主筋無外露現(xiàn)象,確保構件的承載能力;基礎無老化、無腐蝕、無酥碎、無折斷現(xiàn)象,確?；A結構穩(wěn)定牢固。1.2.2屋面平整完好,屋面防水層基本完好,隔熱保溫板完好無缺,無裂縫,排水暢通,壓頂出線無起殼、裂縫,粉刷完好。1.2.3外粉刷外粉刷無起殼(包括各類線腳粉刷,雨蓬、陽臺等粉刷),無裂縫、無剝落、接縫平整、色調(diào)協(xié)調(diào)。1.2.4內(nèi)粉刷各種內(nèi)粉刷及踢腳線無剝落現(xiàn)象,粉刷完好。1.2.5水、電各種照明電器線路完好,無老化,開關、插座、燈泡正常工作。上、下水管完好,用水正常,水箱流水暢通,排水系統(tǒng)暢通。1.2.6落水各種水落、水管無損壞,托鉤鐵腳完好,排水暢通。2.供配電設備2.1工作程序2.1.1設備主管負責設備的技術資料、檔案的收集、保管;負責零星設備的配件、材料的采購計劃的編制,外委托修理的聯(lián)系工作;每年12月制訂下一年度《房屋、設備、設施(年度)周期檢查、保養(yǎng)計劃表》,并按運行情況制訂《房屋、設備、設施(年度)維修計劃表》;組織實施供配電設備的運行管理及維修保養(yǎng)工作,并進行指導,檢查;每周巡視配電房設備,檢查巡視記錄、交接班記錄;每月定期組織電工檢查供配電設備的運行狀況,填寫《供配電系統(tǒng)檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄,根據(jù)《設備完好率標準》填寫《設備完好率月度統(tǒng)計表》交經(jīng)理審核后報公司主管部門;對每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進行檢查驗證;每季匯總設備故障情況,填寫《設備故障記錄(季度)匯總表》,報經(jīng)理審核后,交公司主管部門;按《應急預案》規(guī)定負責處理應急事件。2.2質(zhì)量標準2.2.1低壓開關柜耐壓試驗應符合規(guī)范規(guī)定;開關柜內(nèi)各元件應齊全、完整、固定、牢靠,盤面油漆應完好;電器或端子排接線應牢固,綁扎排列整齊,標志清晰齊全;接地線連接應緊密牢固,導電漆均勻無遺漏;操作部分應靈活,接點和機械聯(lián)鎖的動作應正確;閘刀開關、負荷開關、空氣開關和熔斷器完好;接觸器和各種繼電器完好,面板指示燈和按鈕完好;雙電源箱能自動切換;控制箱手動和自動操作均能運行。2.2.2照明設備燈具、開關、插座和照明配電箱等固定牢靠,清潔整齊;開關是否切斷相線,單相三極插座接地線是否可靠,照明燈頭有無觸電危險;照明線路的絕緣是否良好,接線頭不應外露,燈具高度是否符合規(guī)定;防爆潮濕場所是否應用防爆防潮燈具;2.2.3防雷接地裝置接地電阻值應符合要求;接地線應平直、牢固,不應有高低起伏和彎曲現(xiàn)象;接地體焊接應牢固,防腐處理應均勻。2.2.4機房環(huán)境消防設施完備,有效;內(nèi)、外保持清潔,室內(nèi)照明、通風良好,地面、墻壁、門窗、設備均無積塵、積水、油漬;電工絕緣工具、絕緣鞋、接地線齊全、有效。3.供氣設備與煤氣公司保持聯(lián)系,每周巡檢,請煤氣公司定期專業(yè)保養(yǎng),隨時進行報修。4.給排水設備4.1工作程序4.1.1設備主管負責設備的技術資料,檔案的收集、保管,負責零星設備的配件,材料采購計劃的編制,委托修理的聯(lián)系工作;每年12月制訂下一年度《房屋、設備、設施(年度)周期檢查、保養(yǎng)計劃表》,并按運行情況制訂《房屋、設備、設施(年度)維修計劃表》;組織實施給排水設備的運行管理及維修保養(yǎng)工作,并進行指導,檢查;每周巡視水泵房設備,檢查巡視記錄、交接班記錄;每月定期組織管道工檢查給排水設備的運行狀況,填寫《給排水系統(tǒng)檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄,根據(jù)《設備完好率標準》填寫《設備完好率月度統(tǒng)計表》交經(jīng)理審核后報公司主管部門;對每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進行檢查驗證;每季匯總設備故障情況,填寫《設備故障記錄(季度)匯總表》,報經(jīng)理審核后,交公司主管部門;每年二次組織實施水箱清洗消毒及水質(zhì)檢測工作,記錄《水箱清洗消毒記錄表》;按《應急預案》規(guī)定負責處理應急事件。4.2質(zhì)量標準4.2.1供水泵各水泵運行主要參數(shù)(流量、揚程等)符合出廠要求;管道上的各閥門、避震接頭、壓力表、止回閥等齊全有效,無泄漏,閥門啟閉靈活;各水泵運行平穩(wěn),無震動,無異常聲,潤滑良好,無咬泵現(xiàn)象;電氣控制箱中各器件齊全,啟動、運行正?？煽?水泵、電機等接地裝置、防護罩等安全可靠,無缺損。4.2.2水箱及附件各浮球閥自動啟閉靈活、可靠;各進出閥門啟閉活絡有效,無滲漏;溢水管暢通,箱底排污閥良好;減壓閥暢通完好,減壓閥前、后閥門壓力表、旁通閥齊全有效;各管道設備等無銹蝕,無滲漏。4.2.3排水系統(tǒng)各排水(廢水)管道暢通,無滲漏、堵塞;各排水(污水)管道暢通,無滲漏、堵塞;各檢查口標記清楚,操作方便;各排水橫管無倒返水,排水暢通。4.2.4污水處理系統(tǒng)各專用鼓風機運行平穩(wěn),無異常聲;初濾機運轉正常、無卡機、銹蝕現(xiàn)象;壓濾機運轉正常、完好;各輸送、提升日流水泵運行平穩(wěn),主要技術參數(shù)符合出廠要求;各專用污泥泵運行平穩(wěn),無堵塞;各調(diào)節(jié)池、氧化池等完好,無堵塞滲漏現(xiàn)象;氣浮除渣設備完好;各電機絕緣性能符合規(guī)定;電氣控制箱中各元器件齊全,運行正?？煽?消毒裝置完好、有效;電氣接地保護可靠、安全;經(jīng)系統(tǒng)處理后,排放符合環(huán)保要求。5.消防系統(tǒng)5.1工作程序5.1.1日常巡視設備維修工每日一次按照《房屋、設備、設施巡視內(nèi)容與程序》巡視泵房設備,記錄《水泵房巡視記錄表》。設備發(fā)生異常和故障及時報告設備主管,記錄《設備故障記錄表》,并在設備主管協(xié)同下排除異常和故障;安保人員負責消防設施的日常巡視,每月對各層面消防設施巡視一遍,將巡視結果記錄于消防栓、滅火機箱內(nèi)的記錄表內(nèi)。5.1.2定期檢查由設備維修工負責每月一次消火栓泵電源啟動測試,記錄《設備定期啟動記錄表》;由工程主管組織,并由安保主管、安保人員和設備維修工參與操作,每年一次進行消火栓進行系統(tǒng)測試;電源、控制聯(lián)動功能以及報警安全系統(tǒng)的測試。記錄《消火栓測試記錄表》。5.1.3維修保養(yǎng)設備維修工負責消防設施的維修保養(yǎng)工作;設備機房每周打掃一次,機組每月清潔一次。消防泵”運行”與”備用”每月定期啟動后交替更換一次;按《房屋、設備、設施(年度)周期檢查、保養(yǎng)計劃表》和《消防設備(設施)維修保養(yǎng)規(guī)程》的內(nèi)容要求進行周期檢查、保養(yǎng),并將結果記錄于《設備、設施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內(nèi);消防設備、設施維修工作記錄于《房屋、設備、設施維修記錄表》內(nèi)。5.1.4設備主管負責設備的技術資料,檔案的收集、保管,負責零星設備的配件,材料采購計劃的編制,委托修理的聯(lián)系工作;每年12月制訂下一年度《房屋、設備、設施(年度)周期檢查、保養(yǎng)計劃表》,并按運行情況制訂《房屋、設備、設施(年度)維修計劃表》;組織實施消防設備的運行管理及維修保養(yǎng)工作,并進行指導,檢查;每周巡視消防設備,檢查巡視記錄;每月定期組織設備維修工檢查消防設備的運行狀況,填寫《消防及報警系統(tǒng)檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄,根據(jù)《設備完好率標準》填寫《設備完好率月度統(tǒng)計表》交經(jīng)理審核后報公司主管部門;對每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進行檢查驗證;每季匯總設備故障情況,填寫《設備故障記錄(季度)匯總表》,報經(jīng)理審核后,交公司主管部門。5.2質(zhì)量標準5.2.1消火栓泵消火泵(流量、揚程等主要參數(shù))符合出廠要求;管道上的閥門、避震接頭、壓力表、旁通閥等齊全有效,無泄漏、閥門啟閉靈活;消火泵運行平穩(wěn)、無振動,潤滑良好、無咬泵現(xiàn)象;電氣控制和各元件齊全,正常可靠,性能完好;水泵、電機等接地裝置、防護罩安全可靠,無缺損;管道設備等無銹蝕、無滲漏。5.2.2增壓泵增壓泵運轉平穩(wěn),各項運行參數(shù)符合出廠標準。5.2.3消火栓及配套設施各層消火栓箱及附件齊全完好;啟動報警按鈕完好、性能可靠;各層消火栓出水壓力符合要求;消防接合器齊全、有效,無泄漏;戶外立式消火栓齊全有效,開啟靈活;消防進水環(huán)網(wǎng)暢通,閥門便于操作,并有明顯標記。5.2.4消防報警消火栓泵運轉應與報警聯(lián)動;報警裝置應可靠、正常,杜絕誤報。6.弱電設備6.1工作程序6.1.1維修人員按《房屋、設備、設施(年度)周期檢查、保養(yǎng)計劃表》和《弱電設備(設施)維修保養(yǎng)規(guī)程》的內(nèi)容要求進行周期檢查、保養(yǎng),并將結果記錄于《設備、設施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內(nèi);弱電設備、設施維修工作記錄《房屋、設備、設施維修記錄表》;弱電設備發(fā)生異常和故障及時報告設備主管,記錄《設備故障記錄表》,及時排除異常和故障。6.1.2電工每日按照《房屋、設備、設施巡視內(nèi)容與程序》巡視信號接收機房設備,記錄《信號收視設備巡視記錄表》;發(fā)現(xiàn)弱電設備異常和故障及時通知分承包方維保人員并報告設備主管,督促維修保養(yǎng)。6.1.3保安人員負責監(jiān)控中心設備的日常運行操作,每班清潔監(jiān)控室及設備表面,每次交接班時巡視周界報警系統(tǒng)探頭和設備,每班一次巡視攝像監(jiān)控系統(tǒng)、電子對講系統(tǒng)的設備,并記錄《監(jiān)控、對講設備巡視記錄表》;發(fā)現(xiàn)異常情況,及時報告保安主管、設備主管。6.1.4設備主管負責設備的技術資料、檔案的收集、保管,聯(lián)系委托保養(yǎng)工作;每年12月制訂下一年度《房屋、設備、設施(年度)周期檢查、保養(yǎng)計劃表》,并按運行情況制訂《房屋、設備、設施(年度)維修計劃表》;組織實施弱電設備的運行管理并按《設備維修保養(yǎng)分承包方服務質(zhì)量監(jiān)管辦法》對分承包方進行監(jiān)管。對弱電設備維修保養(yǎng)工作進行檢查、驗證;每周巡視弱電房設備,檢查巡視記錄;每月定期組織分承包方維保人員和電工檢查弱電設備的運行狀況,填寫《保安防盜系統(tǒng)檢查表》和《攝像監(jiān)控系統(tǒng)檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄,根據(jù)《設備完好率標準》填寫《設備完好率月度統(tǒng)計表》交經(jīng)理審核后報公司公司主管部門;對每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進行檢查驗證;每季匯總設備故障情況,填寫《設備故障記錄(季度)匯總表》,報經(jīng)理審核后,交公司主管部門;按《應急預案》規(guī)定負責處理應急事件;協(xié)助管理處主任做好分承包方的評審、評價和初選工作。6.2質(zhì)量標準6.2.1攝像監(jiān)控系統(tǒng)控制臺-各控制器件運行正常,能實行切換定機、掃描式監(jiān)視等;-操作鍵盤靈活、可靠;-電源鎖開關完好。顯示屏-各顯示屏上監(jiān)視器齊全、完好,顯像清晰,符合設計要求;-各顯示器接線清楚,無隨意拉接線;-監(jiān)視器安裝牢固、可靠。電源設備-交流穩(wěn)壓電源工作正常、穩(wěn)定;-各輸出電路熔絲配置合理,沒有不規(guī)則行為;-高、低壓電源嚴格分離,交、直流電源分隔明顯,無隨意拉線;-二路電源切換正常、可靠;-設備接地保護、防護等安全、可靠。攝像機-各攝像機工作正常,配置數(shù)量齊全;-帶云臺、帶變焦的攝像機應調(diào)節(jié)自如,符合性能要求;-各攝像機防護罩應齊全(特別是室外型);-各攝像機鏡頭的光圈調(diào)定正確,確保顯像清晰,符合設計要求。錄像機-所配錄像機齊全,性能良好,符合性能要求;-各攝像監(jiān)視點的信號,均能切換到錄像機上進行錄制(包括切換到備用錄像機)。6.2.2保安防盜系統(tǒng)質(zhì)量標準對講裝置-戶內(nèi)對講裝置能與大門通話。信號良好;-門衛(wèi)能與戶內(nèi)通話。聯(lián)系情況良好;-電梯內(nèi)對講裝置能與門衛(wèi)通話。電子防盜門-閉門器開閉靈活,快慢二檔行程明確,自動關門時能確保門鎖上;-電子密碼鎖好,且密碼能修改;-鍵盤無損壞,不滲漏;-電源正常。6.2.3巡更系統(tǒng)主機、序號機功能完好;電源、充電體充放電正常;配套附件完好。6.2.4周界報警系統(tǒng)光電識別器性能良好;信號傳輸線路良好;聲光聯(lián)動控制良好。7.中央空調(diào)系統(tǒng)管理方案7.1暖通及空調(diào)系統(tǒng)由風系統(tǒng)、冷凍水系統(tǒng)、采暖水系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、通風系統(tǒng)、防排煙系統(tǒng)等組成。7.2空調(diào)系統(tǒng)操作安全管理世紀巴士大廈中央空調(diào)系統(tǒng)由制冷機組、空調(diào)機組、冷卻塔新風機組、排風機、風機盤管組成,中央空調(diào)系統(tǒng)是物業(yè)工程管理的重要內(nèi)容,必須引起高度的重視,對空調(diào)系統(tǒng)的管理應作好以下基本管理:7.2.1建立健全各項必要而簡略的規(guī)章制度并認真組織落實,必須有經(jīng)過專業(yè)培訓的合格工程技術人員從事空調(diào)設備操作。7.2.2制冷設備,其設備、管路、閥門、儀表等,都在一定的壓力下工作。特別是常見的制冷劑是有毒的,當空氣中按體積計超過0.5~0.6%時,就會使人中毒。在這種濃度下,人如果停留半小時,就可能發(fā)生危險。同時與空氣混合,含量達到15.5~27%(體積計)時,遇明火還會發(fā)生爆炸。而氟利昂之類的制冷劑遇明火時,又會分解有毒氣體(光氣)。因此,在各類型制冷裝置中,均設有安全防護裝置。7.3制冷設備檢修管理7.3.1建立設備計劃預修程序,委托合格分承包方或自行組織力量對空調(diào)系統(tǒng)所涉及設備進行保養(yǎng)搶修。7.3.2制冷系統(tǒng)設備的保養(yǎng)、對伐片、冷凍油、過濾器、密封性電器線路等進行檢測或更換,對所有壓力控制器設定值,電機絕緣值進行檢測;7.3.3冷凍、冷卻小泵的保養(yǎng),對小泵軸封、軸承、葉輪、外殼等進行檢測或保養(yǎng);7.3.4末端設備、分機盤管、空調(diào)箱進行電機測試,皮帶、濾網(wǎng)、積水盤風量調(diào)節(jié)閥等進行保養(yǎng);7.4空調(diào)機組記錄數(shù)據(jù)管理建立運行日志,清楚的記錄與反映空調(diào)運行各狀態(tài)的各時間段數(shù)據(jù),其主要記錄數(shù)據(jù)為:7.4.1室外溫度7.4.2壓縮機排氣壓力7.4.3壓縮機吸氣壓力7.4.4冷凝器進出水水溫7.4.5潤滑油油位 7.4.6設備運行電流7.4.7設備運行電壓7.4.8壓縮機上載級數(shù)7.4.9水泵運行電流7.4.10水泵進出水壓力7.4.11供回水分配器進出壓力7.4.12其它數(shù)據(jù)7.5中央空調(diào)系統(tǒng)運行數(shù)據(jù)控制7.5.1檢查水泵是否異常聲音震動及過熱。7.5.2記錄各表讀數(shù),包括電流、出入水壓力。7.5.3檢查水泵外殼保溫,如有損壞,應立即修補。7.5.4檢查馬達運行時電力負荷及對上月數(shù)字作一比較。7.5.5檢查部件松緊,如漏水嚴重,重新修緊或更換部件,將后備泵轉為”運行”泵。7.5.6檢查水泵軸承潤滑油是否足夠,如不足夠,加油。7.5.7檢查水泵壓力是否正常。7.5.8清洗Y型濾網(wǎng)7.5.9拆下軸承,清洗后檢查軸承,如發(fā)現(xiàn)不妥,立即更換。7.5.10檢查泵軸、密封件、泵葉,如發(fā)現(xiàn)磨損或腐蝕嚴重,立即更換。7.5.11檢查泵軸上下移動隙位和軸端隙位是否正常。7.5.12檢查和校準所有的儀表。7.5.13檢查各閘閥、止回閥。7.5.14清除銹漬,刷上防銹油及面油。7.6空調(diào)箱保養(yǎng)要求7.6.1檢查空調(diào)箱運行時是否有異常聲音、震動及過熱情況。7.6.2檢查冷凍水/熱水電閥是否操作正常。7.6.3清洗隔塵濾網(wǎng)。7.6.4測試各軸承潤滑油是否足夠,如不足夠,加油。7.6.5檢查水泵軸承潤滑油是否足夠,如不足夠,加油。7.6.6檢查各皮帶是否同一平面。7.6.7清理冷凝水盤垃圾及冷凝水管臟物。7.6.8檢查機身與風管之軟接頭及消聲箱。7.6.9清洗冷凍及采暖盤管。7.6.10檢查及重新校對各控制電路,及包括中控室之訊號調(diào)對及遙控功能/警報功能。7.6.11檢查風機機身保溫,如有損壞,應加以修補,刷防銹油及面油。7.6.12為機身、風扇及支架除銹及刷防銹漆及面油。7.6.13檢查風扇是否平衡。7.6.14測試馬達絕緣是否正常。7.6.15為各節(jié)風門刷防銹油及加連動部門潤滑油。7.6.16測試各手動及電動閥可否全開及全閉,為各絲桿加油。7.6.17檢查/修補冷凝水盤防水膜。7.6.18消防聯(lián)動系統(tǒng)測試。7.7冷水循環(huán)水泵保養(yǎng)管理7.7.1檢查水泵是否異常聲音震動及過熱。7.7.2記錄各表讀數(shù),包括電流、出入水壓力。7.7.3檢查水泵外殼保溫,如有損壞,應立即修補。7.7.4檢查馬達運行時電力負荷及對上月數(shù)字作一比較。7.7.5檢查部件松緊,如漏水嚴重,重新修緊或更換部件,將后備泵轉為”運行”泵。7.7.6檢查水泵軸承潤滑油是否足夠,如不足夠,加油。7.7.7檢查水泵壓力是否正常。7.7.8清洗Y型濾網(wǎng)7.7.9拆下軸承,清洗后檢查軸承,如發(fā)現(xiàn)不妥,立即更換。7.7.10檢查泵軸、密封件、泵葉,如發(fā)現(xiàn)磨損或腐蝕嚴重,立即更換。7.7.11檢查泵軸上下移動隙位和軸端隙位是否正常。7.7.12檢查和校準所有的儀表。7.7.13檢查各閘閥、止回閥。7.7.14清除銹漬,刷上防銹油及面油。7.8空調(diào)箱保養(yǎng)要求7.8.1檢查空調(diào)箱運行時是否有異常聲音、震動及過熱情況。7.8.2檢查冷凍水/熱水電閥是否操作正常。7.8.3清洗隔塵濾網(wǎng)。7.8.4測試各軸承潤滑油是否足夠,如不足夠,加油。7.8.5檢查水泵軸承潤滑油是否足夠,如不足夠,加油。7.8.6檢查各皮帶是否同一平面。7.8.7清理冷凝水盤垃圾及冷凝水管臟物。7.8.8檢查機身與風管之軟接頭及消聲箱。7.8.9清洗冷凍及采暖盤管。7.8.10檢查及重新校對各控制電路,及包括中控室之訊號調(diào)對及遙控功能/警報功能。7.8.11檢查風機機身保溫,如有損壞,應加以修補,刷防銹油及面油。7.8.12為機身、風扇及支架除銹及刷防銹洱及面油。7.8.13檢查風扇是否平衡。7.8.14測試馬達絕緣是否正常。7.8.15為各節(jié)風門刷防銹油及加連動部門潤滑油。7.8.16測試各手動及電動閥可否全開及全閉,為各絲桿加油。7.8.17檢查/修補冷凝水盤防水膜。7.8.18消防聯(lián)動系統(tǒng)測試。7.9風機盤管保養(yǎng)管理 7.9.1清洗塵網(wǎng),損壞的更換。7.9.2檢查溫控開關是否工作正常。7.9.3檢查風機運轉中有沒有染音或噪音過大。7.9.4檢查馬達外殼溫度是否正常。7.9.5檢查冷凝水盤,如有積水應及時疏通。7.9.6清除冷凝水雜物。7.9.7修補損壞的保溫。7.9.8清洗翅片,清洗風葉和蝸殼。7.10管道及閥門的保養(yǎng)要求7.10.1巡視各水管及水閥是否有漏水的現(xiàn)象,如有問題,應立即糾正。7.10.2檢查及維修各空調(diào)風管防火閥。7.10.3檢查部件松緊,如漏水嚴重,重新修緊或更換部件,將后備泵轉為”運行”泵。7.10.4檢查水泵軸承潤滑油是否足夠,如不足夠,加油。7.10.5檢查水泵壓力是否正常。7.10.6清洗Y型濾網(wǎng)。7.10.7拆下軸承,清洗后檢查軸承,如發(fā)現(xiàn)不妥,立即更換。7.10.8檢查泵軸、密封件、泵葉,如發(fā)現(xiàn)磨損或腐蝕嚴重,立即更換。7.10.9檢查泵軸上下移動隙位和軸端隙位是否正常。7.10.10檢查和校準所有的儀表。8.電梯及自動扶梯系統(tǒng)管理方案8.1電梯維修和保養(yǎng)8.1.1每日巡視檢查每日電梯投入正式運行前,對電梯作準備性的試運行。對電梯機械部件和電氣裝置作巡視性檢查和記錄。觀察電梯運行動作的正確性,運行速度的穩(wěn)定性。消除故障隱患,保持電梯的正常運行。8.1.2每周檢查保養(yǎng)每周對電梯的機構和部件做一次保養(yǎng)、檢查,并經(jīng)行全面的清潔、潤滑(制動器銷軸、導向輪、轎頂輪、對重輪軸承、轎廂門和廳門滑輪、交柵門各銷軸、自動門機構傳動裝置、自動門機構杠系統(tǒng)銷槽、安全觸板銷軸、門鎖開關銷軸)8.1.3每月檢查保養(yǎng)每月對電梯機構和部件做一次檢查保養(yǎng)。認真檢查緊固部位的牢固性和磨損部位的完整性。并進行必要的保養(yǎng),潤滑,調(diào)整,調(diào)整工作必須按技術要求進行。使每臺電梯的整體結構處于良好的狀態(tài)下進行工作(蝸輪、蝸桿軸的滾動軸承、電動機滾動軸承、限速器銷軸和漲繩輪、極限開關漲繩輪、選層器運動部位、門導軌、安全鉗傳動桿、安全鉗、補償裝置漲繩輪)。8.1.4每季度檢查保養(yǎng)每季度對電梯的季度保養(yǎng)機構和部件做一次檢查保養(yǎng)。認真檢查機構和部件的使用情況,并進行必要的保養(yǎng),潤滑,調(diào)整,調(diào)整工作按技術要求進行(曳引鋼絲繩、自動門機構鋼絲繩、安全鉗限速器鋼絲繩、行程開關、導軌、滑動導靴)。8.1.5每年度檢查保養(yǎng)電梯每年進行一次完整的安全檢測和技術檢驗。內(nèi)容為所有的機械、電氣安全裝置的有效和可靠程度,主要零部件的磨損程度,并檢修或更換已超過磨損量的零件,修復不可靠的機電安全部件。對整機進行一次清洗保養(yǎng),加油潤滑(自動門機構鏈條、彈簧緩沖器、油壓緩沖器、極限鋼絲繩、補償繩、