城市住房夾心層市場規(guī)模度量及比較-以南京市和紐約市為例_第1頁
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文檔簡介

摘要:文章基于夾心層定義及我國現(xiàn)狀,結(jié)合市場失靈理論及工程經(jīng)濟(jì)學(xué)計(jì)算方法,構(gòu)建購房、租賃夾心層指數(shù)模型,精準(zhǔn)量化城市購房、租賃夾心層規(guī)模。以南京市和紐約市為例,收集兩市房屋租售樣本等數(shù)據(jù),建立夾心層規(guī)模度量模型,計(jì)算兩市購房、租賃夾心層規(guī)模。計(jì)算結(jié)果表明:南京市住房夾心層規(guī)模龐大,不存在租賃夾心層,房屋租售市場失衡,售價(jià)和租金水平不同步;紐約市租賃、住房夾心層規(guī)模均較小,房屋租售市場較為平衡。關(guān)鍵詞:夾心層規(guī)模,城市住房,南京市,紐約市,國際比較1引言近年,我國政府致力于調(diào)控住房市場:習(xí)近平總書記在黨的十九大報(bào)告中提出“住房不炒”定位;住建部部長王蒙徽指出要“堅(jiān)持調(diào)控的目標(biāo)不動(dòng)搖,力度不放松”。目前,我國高收入分別明確了市場途徑和政府保障兩種解決方案,但部分供求矛盾突出、房價(jià)上漲幅度大的大型城市出現(xiàn)了既不屬于住房保障對(duì)象,又沒有能力購買商品住房的中低收入群體,住建部政策研究中心秦虹將該類群體定義為“夾心層”[1]。不少學(xué)者針對(duì)住房夾心層問題進(jìn)行多方面研究:夾心層具有居住水平低、通勤成本高、住房支出比重大的特點(diǎn),房價(jià)收入比嚴(yán)重失衡、租售不同權(quán)等是夾心層規(guī)模龐大的主要原因[2]。多數(shù)學(xué)者認(rèn)為夾心層問題應(yīng)通過發(fā)展公租房解決,但目前我國市場上公租房配租效率很不理想[3],“租購不同權(quán)”導(dǎo)致住房自有率嚴(yán)重偏高[4];另有學(xué)者認(rèn)為應(yīng)該從住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革入手,逐步推出租購并舉、共有產(chǎn)權(quán)、貼息貸款等多種保障模式[5],建設(shè)發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房,有效滿足夾心層住房需求[6-7]。目前已有的研究結(jié)論大多站在理論層面,一方面缺乏衡量夾心層規(guī)模的具體度量方式,另一方面忽視了購買和租賃市場自身性質(zhì)及供求現(xiàn)狀差異,無法明確夾心層住房具體需求量,對(duì)夾心層群體的住房保障研究進(jìn)程仍然緩慢。本文創(chuàng)造性地建立購房夾心層、租賃夾心層指數(shù)模型,以南京市、紐約市為可比實(shí)例,精準(zhǔn)測算兩市購房、租賃夾心層規(guī)模并進(jìn)行對(duì)比分析,學(xué)習(xí)借鑒紐約市住房保障制度成熟、完善之處,為減小南京市夾心層規(guī)模、完善住房保障體系提出針對(duì)性建議。2模型構(gòu)建2.1理論基礎(chǔ)夾心層的出現(xiàn)往往由住房市場失靈導(dǎo)致[8]。城市住房市場失靈的首要表現(xiàn)是價(jià)格壟斷;其次是壟斷性房地產(chǎn)商控制市場價(jià)格、增加利潤導(dǎo)致的價(jià)格歧視;最后是城市住房配置兩極分化[9]。住房市場失靈往往需要政府進(jìn)行宏觀調(diào)控才能有效緩解:一方面控制房價(jià)過快上漲、增加住房實(shí)物供給;另一方面降低保障房準(zhǔn)入門檻,完善住房保障體系,從而減小夾心層規(guī)模。2.2研究思路確定住房夾心層群體范圍,首要確定其無力承受的商品房價(jià)格和租賃住房租金價(jià)格,其值理論上應(yīng)為市場上商品房售價(jià)、租金的下限,最直接的計(jì)算方法是取市場最小值法。但此方法具有如下弊端:一是目前房地產(chǎn)市場信息繁多、復(fù)雜,很難確定真正的商品房售價(jià)或租金最小值;二是調(diào)研獲取的最低成交價(jià)受偶然存在的非合理性成交價(jià)影響。因此,直接運(yùn)用市場最小值法具有局限性。由于目前國內(nèi)沒有相關(guān)研究提出市場中偶然和不正常因素影響的住房交易比例,故參考國外類似指標(biāo):美國住房市場設(shè)有廉價(jià)急售住房比例,其數(shù)值為4%~5%[10],在國內(nèi)此合理值缺失的情況下可以借鑒作為減小誤差的標(biāo)準(zhǔn),故將本次研究偶然和不正常因素影響的住房交易比例設(shè)定為5%,提出第五百分位住房售價(jià)概念,即在一定通勤半徑范圍內(nèi),商品房銷售價(jià)格大于該價(jià)格的樣本占到總樣本的概率在95%及以上,能夠相對(duì)準(zhǔn)確地表示該市商品房價(jià)格的最低界限,用于計(jì)算購房、租賃夾心層指數(shù)。由于住房租購市場存在差異,本文根據(jù)夾心層的含義將夾心層分別定義為購房夾心層和租賃夾心層。購房夾心層,指既承受不起畸高的商品房價(jià)格,又不夠資格申請(qǐng)享受保障房政策的城市群體[11],在本次研究中反映為既未達(dá)到住房保障準(zhǔn)入線,又無力承擔(dān)第五百分位房價(jià)的群體。租賃夾心層,指既未達(dá)到住房保障準(zhǔn)入線,又沒有經(jīng)濟(jì)能力在市場上租賃住房的群體,在本研究中反映為既未達(dá)到住房保障準(zhǔn)入線,又無力承擔(dān)第五百分位月租金的群體,圖1、圖2能直觀反映出兩類夾心層規(guī)模大小。2.3模型構(gòu)建本次研究構(gòu)建了“購房夾心層指數(shù)”模型和“租賃夾心層指數(shù)”模型,根據(jù)城市購房、租賃夾心層占全市人口的比例對(duì)其規(guī)模做量化處理,具體直觀地揭示城市夾心層現(xiàn)狀。設(shè)定某城市住房第五百分位房屋價(jià)格為Ps,其對(duì)應(yīng)的月收入線為λs;該城市第五百分位房屋月租金單位租金Pr,其對(duì)應(yīng)月收入線為λr;該城市保障性住房對(duì)應(yīng)月收入準(zhǔn)入線為λ0;購房夾心層月收入水平數(shù)值在λs和λ0之間,租賃夾心層月收入水平數(shù)值在λr和λ0之間。通過七分法測算該市居民月收入,最高月收入記為λ2、最低月收入記為λ1,則購房夾心層人數(shù)占該城市總?cè)丝诘谋戎乜山瓶醋鳓藄、λ0差值與λ1、λ2差值的比值。本文將這個(gè)比值定義為購房夾心層指數(shù)qs,以反映城市購房夾心層規(guī)模大小。若qs≤0,則該城市不存在夾心層;若qs>0,則qs代表該城市夾心層群體占城市總?cè)丝诘谋壤?。qs用公式表達(dá)為:其中,λs表示該城市第五百分位房價(jià)對(duì)應(yīng)的月收入線;λ0表示該城市保障性住房對(duì)應(yīng)的月收入準(zhǔn)入線;λ1表示該城市最低月收入;λ2表示該城市最高月收入。式(1)中,根據(jù)工程經(jīng)濟(jì)學(xué)時(shí)間價(jià)值理論,計(jì)算λs:其中,S為城市人均住房面積,m為貸款額,r為住房抵押貸款月利率,n為貸款期限(月),α為房價(jià)收入比。租賃夾心層人數(shù)占城市總?cè)丝诘谋戎乜山瓶醋鳓藃和λ0的差值與λ2和λ1的差值的比值。本文將這個(gè)比值定義為購房夾心層指數(shù)qr,以反映該城市既無經(jīng)濟(jì)能力去租房居住,又超出住房保障范圍的群體規(guī)模大小,若qr≤0,則該城市不存在該類群體;若qr>0,則qr代表該城市該類群體占城市總?cè)丝诘谋壤?。qr用公式表達(dá)其中,λr為城市第五百分位房屋月租金對(duì)應(yīng)月收入線。式(3)中,λr按下式計(jì)算得出:3調(diào)研過程3.1調(diào)研方案以南京市和紐約市為調(diào)研對(duì)象:首先,確定調(diào)研區(qū)域和通勤半徑,收集兩市一定范圍內(nèi)各街道、社區(qū)的商品房售價(jià)、租金數(shù)據(jù);其次,對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行價(jià)格修正,排序得到兩市的第五百分位房價(jià)、租價(jià),根據(jù)式(2)、式(4)計(jì)算對(duì)應(yīng)收入線;再次,根據(jù)兩市政府公布的官方住房保障準(zhǔn)入線和城市居民收入統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),用七分法對(duì)城市收入數(shù)據(jù)進(jìn)行處理,得到兩市的最高、最低收入;最后,代入式(1)、式(3)分別計(jì)算兩市購房、租賃夾心層指數(shù)qs、qr,對(duì)其差異進(jìn)行分析探討,為南京未來保障房政策提出建議。3.2數(shù)據(jù)收集根據(jù)兩市平均通勤時(shí)間,本次調(diào)研南京市調(diào)研區(qū)域選擇以新街口為中心,通勤半徑45分鐘的范圍區(qū)域;紐約市調(diào)研區(qū)域選擇以曼哈頓中城區(qū)為中心,通勤半徑60分鐘的范圍區(qū)域。收集樣本為兩市最新在權(quán)威交易網(wǎng)上掛牌的新建商品房或二手住房,建筑年代為2005年以后。采取抽樣調(diào)研形式,按照當(dāng)前市場上新建住房、二手房存量比例,調(diào)查樣本20%為新建商品房,80%為二手住房。為了保證樣本的全面性、客觀性,本次調(diào)研區(qū)域內(nèi)每個(gè)行政區(qū)至少抽樣15個(gè)社區(qū),每個(gè)社區(qū)抽樣不少于2個(gè),總樣本數(shù)不少于300個(gè)。收集樣本信息包括樣本地理位置、小區(qū)名稱、建筑年代、裝修情況、面積、總價(jià)、租金等。本次調(diào)研南京市商品房銷售、租賃樣本分別采集了310個(gè)、308個(gè),樣本價(jià)格、樣本自身情況等修正因素信息均來源于鏈家網(wǎng);紐約市商品房銷售、租賃樣本分別采集了314個(gè)、303個(gè),樣本價(jià)格、樣本自身情況等修正因素信息均來源于。3.3夾心層指數(shù)測算根據(jù)收集的樣本,采用市場比較法對(duì)每個(gè)樣本進(jìn)行多因素修正,將修正后樣本按升序排序,得到南京市、紐約市第五百分位住宅單價(jià)Ps分別為18625元/m2、2310美元/m2。根據(jù)《南京統(tǒng)計(jì)年鑒-2019年度》得南京市2018年城鎮(zhèn)人均住房建筑面積為40.1m2,由NYCHA(NewYorkCityHousingAuthority)官方網(wǎng)站公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)得到,紐約市現(xiàn)行人均住房面積約為49.33m2;2020年中國人民銀行公布長期貸款基準(zhǔn)年利率為4.90%,美國銀行長期貸款基準(zhǔn)年利率為4.875%;貸款期限為30年 (n=360);根據(jù)國際標(biāo)準(zhǔn),住房消費(fèi)占居民收入的比重應(yīng)低于30%[12],房價(jià)收入比α超過30%則會(huì)產(chǎn)生社會(huì)動(dòng)蕩,因此計(jì)算過程中α取30%。根據(jù)式(2)計(jì)算得到,南京第五百分位房價(jià)對(duì)應(yīng)的月收入線λs為8392元/月,紐約為1608美元/月。3.3.1購房夾心層指數(shù)測算根據(jù)南京市住房保障和房產(chǎn)局官方數(shù)據(jù),現(xiàn)南京保障房準(zhǔn)入線為3333元/月,根據(jù)《南京統(tǒng)計(jì)年鑒》歷年南京市城鎮(zhèn)居民家庭全年人均可支配收入數(shù)據(jù),經(jīng)指數(shù)平滑法預(yù)測南京市2018年和2019年可支配收入指標(biāo),用七分法換算得到,南京市λ1=1697元/月,λ2=12573元/月。由式(1)計(jì)算南京市qs=46.52%(如圖3所示)。紐約YNC政府網(wǎng)站提供的住房保障準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)以不同的家庭規(guī)模大小對(duì)應(yīng)不同的準(zhǔn)入線,換算得紐約保障房準(zhǔn)入線為1174美元/月。根據(jù)USCensusBureau官方發(fā)布的紐約市家庭收入數(shù)據(jù),用七分法換算得紐約市λ1=311美元/月,λ2=6413美元/月。最終由式(1)計(jì)算紐約市qs=7.11%(如圖4所示)。3.3.2租賃夾心層指數(shù)測算由樣本數(shù)據(jù)排序后得南京市、紐約市第五百分位房屋月租金單價(jià)Pr分別為21.67元/m2、16.59美元/m2。由式(4)計(jì)算得南京市第五百分位房屋月租金對(duì)應(yīng)月收入線λr為2651元/月,紐約市λr為2728美元/月。由式(3)最終測算得南京市租賃夾心層指數(shù)qr<0,紐約市qr為25.47%,租賃夾心層示意圖如圖5和圖6所示。4結(jié)論與建議4.1研究結(jié)論由表1可知,在南京市有將近一半的居民既不能享受住房保障,又沒有能力購買房屋居住,購房夾心層規(guī)模較大;同時(shí),南京市租賃夾心層指數(shù)小于0,說明南京市住房保障準(zhǔn)入線以外的包括購房夾心層在內(nèi)的所有居民都有能力租房。購房夾心層、租賃夾心層指數(shù)差距巨大,說明南京市購房、租賃市場失衡,房屋售價(jià)和租金水平不同步。而紐約市7.11%的居民屬于購房夾心層,25.47%的居民屬于租賃夾心層,說明目前紐約的購房、租賃夾心層都控制在較小規(guī)模,房價(jià)水平和租金水平差距不大。導(dǎo)致南京市購房夾心層規(guī)模龐大的原因主要有兩點(diǎn)。第一,商品房價(jià)格過高。根據(jù)國際標(biāo)準(zhǔn),房價(jià)高低常以房價(jià)收入比作為指標(biāo)[12],以反映房價(jià)是否處于居民收入能夠承受的合理水平。我國房價(jià)收入比的合理區(qū)間為6.5~7.5,而南京市2018年房價(jià)收入比為15.6①,遠(yuǎn)高于合理區(qū)間上限,說明南京市房價(jià)嚴(yán)重偏高。面對(duì)商品房價(jià)格過高問題,需要采取相關(guān)措施使商品房價(jià)格曲線左移,從而使第五百分位房價(jià)左移,減小購房夾心層規(guī)模。第二,保障房準(zhǔn)入要求過高。導(dǎo)致保障房準(zhǔn)入門檻高的原因主要有兩種:一是保障房實(shí)物供給不足,供不應(yīng)求;二是準(zhǔn)入線制定不合理,有保障需求的人數(shù)小于保障房總量,導(dǎo)致部分保障房處于空置狀態(tài)。目前南京市購房夾心層人口規(guī)模龐大,需要通過相關(guān)措施使保障房準(zhǔn)入線右移,減小購房夾心層規(guī)模。4.2建議第一,增加保障房實(shí)物供給。紐約市政府投入巨額資金建設(shè)大量保障房[13],有效緩解購房夾心層住房問題??紤]到南京市土地資源稀缺,建議以配售保障房、改造空房舊房為主要保障房建設(shè)方式增加實(shí)物供給,使住房保障準(zhǔn)入線右移,減小購房夾心層規(guī)模。第二,抑制商品房價(jià)格上漲。紐約市2018年房價(jià)收入比為5.5②,遠(yuǎn)低于南京市住房收入比15.6,說明南京市的房價(jià)水平嚴(yán)重偏高,缺乏合理性。建議南京市政府可以通過限制新建商品房售價(jià)、增加住房實(shí)物供給等途徑,使第五百分位房價(jià)左移,減小購房夾心層規(guī)模。①易居房地產(chǎn)研究院《2018年全國50城房價(jià)收入比報(bào)告》。②國際公共政策顧問機(jī)構(gòu)Demographia《2019年全球住房可負(fù)擔(dān)性調(diào)查報(bào)告》。參考文獻(xiàn):[1]秦虹.進(jìn)一步深化住房制度改革[N].學(xué)習(xí)時(shí)報(bào),2017-12-27(1).[2]鄭梓岑,李國敏.中國城市“夾心層”群體住房問題與對(duì)策研究[J].漢江師范學(xué)院學(xué)報(bào),2018,38(2):109-115.[3]潘雨紅,林軍偉,孫起,等.重慶市公租房配租效率實(shí)證研究[J].重慶交通大學(xué)學(xué)報(bào)(自然科學(xué)版),2014,33(5):165-170[4]黃燕芬,王淳熙,張超,等.建立我國住房租賃市場發(fā)展的長效機(jī)制——以“租購?fù)瑱?quán)”促“租售并舉”[J].價(jià)格理論與實(shí)踐,2017(10):17-21.[5]孟浩,沈曉艷,居祥.共有產(chǎn)權(quán)和貼息貸款:“夾心層”住房保障模式比較研究[J].南京審計(jì)大學(xué)學(xué)報(bào),2018,15(2):78-86.[6]黃燕芬,張超.加快建立“多主體供給、多渠道保障、租購并舉”的住房制度[J].價(jià)格理論與實(shí)踐,2017(11):15-20.[7]莫智,鄧小鵬,李啟明.國外住房共有產(chǎn)權(quán)制度及對(duì)我國的啟示[J].城市發(fā)展研究

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