《房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理》期末復(fù)習(xí)提綱

《房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理》期末復(fù)習(xí)提綱《房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理》期末復(fù)習(xí)大綱一、考試題型及分?jǐn)?shù)比例1、選擇題（20分）2、名詞解釋（20分）3、判斷題（10分）4、簡(jiǎn)答題（28分）5、問(wèn)答題（12分）6、計(jì)算題（10分）二、主要內(nèi)容第一章房地產(chǎn)和房地產(chǎn)業(yè)1，房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，是土地、建筑物和固著在土地、建筑物不可分離的部分以及附帶的各種權(quán)益。2，物質(zhì)形態(tài)的房地產(chǎn)的構(gòu)成主要有土地和建成后的物業(yè)。3，建成后的物業(yè)指已建成并交付使用的建筑物及其附屬物和相關(guān)的場(chǎng)地。主要分為居住物業(yè)、商業(yè)物業(yè)、工業(yè)物業(yè)和特殊用途的物業(yè)。4，我國(guó)目前的房產(chǎn)所有制主要有全民所有制、集體所有制和個(gè)人所有制三種基本形式，此外還有涉外房產(chǎn)。5，房地產(chǎn)的特性：房地產(chǎn)位置固定性；房地產(chǎn)的異質(zhì)性；地產(chǎn)的不可毀滅性；保值增值性；經(jīng)濟(jì)壽命的可延續(xù)性6，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是房地產(chǎn)所有制關(guān)系在法律上得到確認(rèn)而形成的權(quán)利關(guān)系7，在我國(guó)地上權(quán)就是土地使用權(quán)8，房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)管理和服務(wù)的行業(yè)，并由從事以上活動(dòng)的單位組成。房地產(chǎn)業(yè)包括土地開(kāi)發(fā)、房屋建設(shè)、維修和管理，土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓，房屋所有權(quán)的買賣、租賃、產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理、物業(yè)管理、售后服務(wù)等。9，房地產(chǎn)業(yè)的特征：房地產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)性；房地產(chǎn)業(yè)的先導(dǎo)性；房地產(chǎn)業(yè)的靈敏性；房地產(chǎn)業(yè)是支柱產(chǎn)業(yè)；房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)性。10，房地產(chǎn)業(yè)是支柱產(chǎn)業(yè)，在國(guó)民生產(chǎn)總值中房地產(chǎn)業(yè)站有相當(dāng)?shù)谋戎?，一般?%~12%。11，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地一般采用兩種供應(yīng)方式：劃撥方式和出讓方式12，我國(guó)新的土地使用制度的內(nèi)容是：在不改變土地國(guó)有的條件下，國(guó)家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)有償有期限的出讓給土地使用者；土地使用者的土地使用權(quán)在使用年限內(nèi)可以轉(zhuǎn)讓，出租、抵押或者用于其他經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。土地使用權(quán)期滿后，需要繼續(xù)使用者，經(jīng)批準(zhǔn)并補(bǔ)交地價(jià)款后方可繼續(xù)使用。第二章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)1，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)指在依法取得土地使用權(quán)的土地上按照使用性質(zhì)和要求對(duì)土地投入人力物力財(cái)力，將農(nóng)村用地變?yōu)槌鞘杏玫?，并在土地上建設(shè)建筑物和構(gòu)筑物的一種生產(chǎn)性活動(dòng)。2，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)應(yīng)遵循的基本原則。依法雜取得土地使用權(quán)的城市規(guī)劃區(qū)國(guó)有土地范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的原則；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)必須嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃的原則房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持全面規(guī)劃、合理布局、綜合開(kāi)發(fā)、配套建設(shè)的原則地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是城市建設(shè)的社會(huì)化大生產(chǎn)行為，在開(kāi)發(fā)過(guò)程中嚴(yán)格實(shí)行“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征地、統(tǒng)一設(shè)計(jì)、統(tǒng)一施工、統(tǒng)一配套、統(tǒng)一管理”的原則，有計(jì)劃有步驟的進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)（5）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)必須遵守按照土地使用權(quán)出讓合同的約定開(kāi)發(fā)土地的原則（6）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)堅(jiān)持開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品質(zhì)量合格的原則。3，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的內(nèi)容：新區(qū)開(kāi)發(fā)或稱房地產(chǎn)第一次開(kāi)發(fā)；舊城區(qū)的改造或稱舊城區(qū)的再開(kāi)發(fā)，第二次開(kāi)發(fā)；新建城區(qū)和老城區(qū)改造相結(jié)合的開(kāi)發(fā)。4，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的方式一般有：?jiǎn)雾?xiàng)開(kāi)發(fā)、小區(qū)開(kāi)發(fā)和成片開(kāi)發(fā)。5，按照社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行機(jī)制作用要求和開(kāi)發(fā)工作時(shí)間先后，開(kāi)發(fā)程序依次為投資決策分析、項(xiàng)目前期工作、項(xiàng)目建設(shè)和銷售管理四個(gè)階段。6，投資決策分析階段包括三個(gè)方面的工作：開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的初步設(shè)想，項(xiàng)目設(shè)想具體化和項(xiàng)目的可行性研究。7，項(xiàng)目的前期工作主要有：規(guī)劃設(shè)計(jì)和征地拆遷。“三通一平”指通水、通電、通道路和場(chǎng)地平整。8，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)有：政府土地發(fā)展公司｛非盈利性公營(yíng)事業(yè)單位｝土地發(fā)展有限責(zé)任公司。9，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照企業(yè)條件分為一、二、三、四共4個(gè)資質(zhì)等級(jí)。其中一級(jí)資質(zhì)的企業(yè)注冊(cè)資本不低于5000萬(wàn)元，二級(jí)資質(zhì)的企業(yè)注冊(cè)資本不低于2000萬(wàn)元。10，建筑容積率是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)，全部建筑物建筑面積之和與規(guī)劃建筑用地面積之比。規(guī)劃建筑用地范圍內(nèi)的總建筑面積建筑容積率=規(guī)劃建設(shè)用地面積11,折舊額的計(jì)算年折舊額=房屋造價(jià)?殘值折舊年限年折舊額=房屋造價(jià)?（1?殘值率）折舊年限折舊總額二年折舊額X房屋已使用年限12、房屋的成新度口房屋的完損等級(jí)根據(jù)房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備三個(gè)組成部分的各個(gè)項(xiàng)目的完好、損壞程度劃分為五類，即完好房、基本完好房、一般損壞房、嚴(yán)重?fù)p壞房和危險(xiǎn)房。完好房的成新度為十、九、八成新；基本完好房的成新度為七、六成新；一般損壞房的成新度為五、四成新；嚴(yán)重?fù)p壞房及危險(xiǎn)房為三成新以下。第三章房地產(chǎn)市場(chǎng)□市場(chǎng)機(jī)制的運(yùn)行過(guò)程就是竟?fàn)帣C(jī)制、供求機(jī)制、價(jià)格機(jī)制互相聯(lián)系相互作用的過(guò)程。市場(chǎng)行為是指市場(chǎng)主體在市場(chǎng)交換過(guò)程中為了某種目的而進(jìn)行的市場(chǎng)活動(dòng)，包括購(gòu)買行為、銷售行為和竟?fàn)幮袨?。我?guó)房地產(chǎn)法律體系由三部法律以及相應(yīng)的法規(guī)和規(guī)章構(gòu)成，三部法律是《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》。房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制就是價(jià)值規(guī)律的作用機(jī)制，是價(jià)格、供求、竟?fàn)幦笫袌?chǎng)機(jī)制作用于市場(chǎng)運(yùn)行，調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給、需求、價(jià)格，使它們從不平衡到不平衡再到平衡，波浪式運(yùn)動(dòng)，使房地產(chǎn)市場(chǎng)在運(yùn)動(dòng)中發(fā)展。房地產(chǎn)市場(chǎng)特性：①房地產(chǎn)市場(chǎng)具有不可分割性；②房地產(chǎn)市場(chǎng)是房地產(chǎn)權(quán)益的交易市場(chǎng)；③房地產(chǎn)市場(chǎng)具有區(qū)域性；④房地產(chǎn)市場(chǎng)的不完全開(kāi)放性；⑤房地產(chǎn)市場(chǎng)是非完全競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)，易于出現(xiàn)市場(chǎng)的不均衡和壟斷；□⑥目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)具有多功能、多層次、多樣形式的綜合性市場(chǎng)；⑦房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)壽命長(zhǎng)可多次重復(fù)交易。6、影響房產(chǎn)需要因素：①社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況；②金融業(yè)的發(fā)展；③人們觀念的改變；④住宅政策和住房制度；⑤對(duì)未來(lái)的預(yù)期；房地產(chǎn)市場(chǎng)研究是通過(guò)信息將房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與者與房地產(chǎn)市場(chǎng)聯(lián)系起來(lái)的一種活動(dòng)，即通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息的收集、分析和加工處理，揭示市場(chǎng)信息的內(nèi)在聯(lián)系、預(yù)測(cè)時(shí)常未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)，掌握市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，以指導(dǎo)人們的市場(chǎng)行為。市場(chǎng)研究的必要性：①房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者決策以信息為基礎(chǔ)；②市場(chǎng)研究與促進(jìn)銷售；③市場(chǎng)研究與經(jīng)營(yíng)管理；④市場(chǎng)研究與制定價(jià)格策略；7、一元線性回歸法第四章房地產(chǎn)投資房地產(chǎn)投資與其他投資行為一樣，是以一定資金量在一定的期限內(nèi)獲取一定的預(yù)期回報(bào)的過(guò)程。房地產(chǎn)投資是房地產(chǎn)投資主體，將資金投入到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的過(guò)程和行為。2、房地產(chǎn)投資特征：直接投資費(fèi)用較高；②直接投資回收期長(zhǎng)；影響投資的風(fēng)險(xiǎn)因素較多；需要專業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)；⑤難抵消通貨膨脹的影響；易于獲取金融機(jī)構(gòu)支持。3、房地產(chǎn)投資的方式房地產(chǎn)投資的方式，一般可以分為兩種主要方式：一種是從購(gòu)買土地使用權(quán)開(kāi)始的開(kāi)發(fā)投資；另一種是物業(yè)建成后的置業(yè)投資。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資是將所籌資金投入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)，以期建成后通過(guò)物業(yè)的出租或者出售等方式，收回投資并獲得預(yù)期回報(bào)的投資方式。4、房地產(chǎn)投資過(guò)程風(fēng)險(xiǎn)分析這是個(gè)動(dòng)態(tài)過(guò)程，一般可分為可行性研究、投資實(shí)施和房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)三大階段。5、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)種類房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)又可分為商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、貸款利率風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)、購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)、或然損失風(fēng)險(xiǎn)和政治風(fēng)險(xiǎn)等。房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)防范的若干對(duì)策選擇經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)定、金融體系相對(duì)完善的區(qū)域作為投資區(qū)；②選擇好投資方式；選擇好投資開(kāi)發(fā)地段；④選擇好房地產(chǎn)投資類型；講求適銷對(duì)路，做好投資組合房地產(chǎn)投資決策方法：確定型決策方法②風(fēng)險(xiǎn)型決策方法③不確定型決策方法④競(jìng)爭(zhēng)型決策方法⑤多目標(biāo)決策方法8、房地產(chǎn)投資決策程序①機(jī)會(huì)研究與項(xiàng)目初選②編制項(xiàng)目建議書(shū)并上報(bào)有關(guān)機(jī)構(gòu)③可行性研究、編制報(bào)告④編制設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)⑤項(xiàng)目評(píng)估與決策第五章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究1，可行性研究是在投資前所做的工作，它分為四個(gè)工作階段，即：投資機(jī)會(huì)研究、初步可行性研究、詳細(xì)可行性研究、項(xiàng)目的評(píng)估和決策。2，可行性研究的步驟：①接受委托、②調(diào)查研究、③方案選擇與優(yōu)化、④財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)、⑤編制可行性研究報(bào)告。3，進(jìn)行可行性研究的目的是選定市場(chǎng)制定策略，因此，在細(xì)致而有針對(duì)性的市場(chǎng)調(diào)研基礎(chǔ)上進(jìn)行市場(chǎng)分析和預(yù)測(cè)，是進(jìn)行可行性研究的關(guān)鍵。市場(chǎng)分析包括：宏觀因素分析、區(qū)域因素分析、微觀市場(chǎng)分析。4，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為開(kāi)發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費(fèi)用，就其用途來(lái)說(shuō)，大致分為三大部分：土地、土建、設(shè)備費(fèi)用，配套及其他收費(fèi)支出，管理費(fèi)用和籌資成本。5，我國(guó)現(xiàn)行的土地費(fèi)用大致包括：土地出讓金、土地征用費(fèi)、城市建設(shè)配套費(fèi)用、拆遷安置費(fèi)用。6，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)分為兩個(gè)層次：財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。7，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的動(dòng)態(tài)指標(biāo)：財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值率、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、動(dòng)態(tài)投資回收期。8，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的不確定性分析包括：敏感性分析和概率分析。9，專業(yè)機(jī)構(gòu)編寫(xiě)一個(gè)項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告應(yīng)包括：封面、摘要、目標(biāo)、正文、附件和附圖6個(gè)部分。第六章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前期工作階段1，城市規(guī)劃：是城市政府為了確立城市性質(zhì)、規(guī)模和發(fā)展方向，實(shí)現(xiàn)城市經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展目標(biāo)，合理利用城市土地、協(xié)調(diào)城市空間布局和各項(xiàng)建設(shè)的綜合部署。城市規(guī)劃按其規(guī)劃的深度不同可問(wèn)為：城市總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃和修建性詳細(xì)規(guī)劃。2，建設(shè)項(xiàng)目的審批實(shí)行“一書(shū)兩證“指的是選址意見(jiàn)書(shū)、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證。3,居住區(qū)一般實(shí)行三級(jí)布局結(jié)構(gòu)，即“居住區(qū)一居住小區(qū)一居住組團(tuán)“4，土地所有權(quán)是指土地所有者在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對(duì)其擁有的土地享有占有、使用、收益和處置的權(quán)利。土地使用權(quán)是指土地使用者依法享有利用和取得收益的權(quán)利。5，我國(guó)土地所有制包括全民所有制和集體所有制。6，開(kāi)發(fā)企業(yè)在確定開(kāi)發(fā)地段時(shí)，應(yīng)統(tǒng)籌考慮以下因素：①城市規(guī)劃自然環(huán)境和工程地質(zhì)因素③現(xiàn)有的建設(shè)條件④地段面積與形狀⑤投資經(jīng)營(yíng)計(jì)劃其他因素。7，開(kāi)發(fā)商獲得進(jìn)行經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)土地的使用權(quán)有市場(chǎng)和行政劃撥兩種。8，土地使用權(quán)劃撥是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用者使用的行為。9，土地使用權(quán)出讓：是國(guó)家以土地所有者的身份將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓與土地使用者，并由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。土地使用權(quán)出讓又稱“批租”屬于土地一級(jí)市場(chǎng)。出讓的前提是土地所有權(quán)和使用權(quán)相分離。10，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓：：是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈(zèng)與。屬于城市房地產(chǎn)的二級(jí)市場(chǎng)。它即受到市場(chǎng)價(jià)值規(guī)律的制約，又受政府這一土地所有者的壟斷和控制。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是土地使用者之間的橫向土地經(jīng)營(yíng)行為。11,農(nóng)地征用的特點(diǎn)：①有一定的強(qiáng)制性②須妥善安置被征用單位及人員的生產(chǎn)和生活③土地所有權(quán)性質(zhì)發(fā)生轉(zhuǎn)移。12,征用下列農(nóng)地的,要經(jīng)過(guò)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)：①基本農(nóng)田②基本農(nóng)田以外的耕地超過(guò)35公頃的③其他土地超過(guò)70公頃的13，征用農(nóng)地的土地補(bǔ)償費(fèi)包括：土地補(bǔ)償費(fèi)、土地投資補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)建設(shè)用地補(bǔ)償費(fèi)、稅費(fèi)等。征用耕地的補(bǔ)償費(fèi)為該耕地被征用前三年平均產(chǎn)值的6~10倍。每公頃被征用耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，最高不超過(guò)被征用耕地前3年平均產(chǎn)值的15倍。土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和不超過(guò)土地被征用前3年平均產(chǎn)值的30倍。14，房屋拆遷是指拆除用地范圍內(nèi)的原有建筑物，清理地上、地下障礙物，并將原有使用者或生產(chǎn)設(shè)施遷至異地回安排在其他地方臨時(shí)過(guò)渡，待有關(guān)工程建成后將其遷回原地安置的一系列工作。拆遷人應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆除房屋及其附屬物的所有人和使用人，按照規(guī)定給予補(bǔ)償。拆遷補(bǔ)償方式：由拆遷人與被拆遷人協(xié)商確定，可以實(shí)行貨幣補(bǔ)償，也可以實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。拆除違章建筑和超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，不予補(bǔ)償；拆除未超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，給予適當(dāng)補(bǔ)償。拆除非公益事業(yè)房屋的附屬物，不做產(chǎn)權(quán)調(diào)換，由拆遷人給予貨幣補(bǔ)償。拆除公益事業(yè)用房的，拆遷人應(yīng)依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和城市規(guī)劃的要求予以重建，或者給予貨幣補(bǔ)償。拆遷人應(yīng)對(duì)被拆遷人或者房屋承租人支付搬遷補(bǔ)