房屋評估中無形損耗和價值的探討

房屋評估中無形損耗和價值的探討

在成本法估價實踐中，估價人員以重置成本減損耗的形式修正建筑物功能缺陷和外界因素對建筑物價值產生的負面影響，則隱含了這樣的前提：重置成本是代表同類建筑中的功能最佳狀態(tài)、外界因素對建筑物最有利影響之下的市場價格。重置成本的經濟含義若非如此，在房屋功能優(yōu)良、外界因素產生有利影響時，是否應在重置成本的基礎上增加建筑物的價值？忽略功能和經濟因素的有利的影響也許正是成本法估價結果偏低的一種原因。本文愿對房屋估價中的無形損耗做進一步探討，研究成本法在無形因素價值影響處理中的缺陷，嘗試建立一種全新的技術思路來彌補傳統(tǒng)成本法的不足。

一、重置成本的經濟含義和特點分析重置成本是市場價值。成本法中的“重置成本”是重新取得或重新建造全新狀態(tài)的房屋所需的各項必要成本費用和應納稅金、正常開發(fā)利潤之和，并非絕對意義上的成本，而是房屋的市場價值。

2.重置成本是市場上可以接受的公平重新建造價格。建筑物的重置成本是建造某一類建筑物的典型成本，而非實際成本，是在正常市場狀況下建造該類建筑物最可能的成本，也稱公平成本。房地產商的實際建造成本若低于它，不會降低該房地產的價值，只會形成開發(fā)商的超額利潤；反之，只會造成開發(fā)商的損失。

3.重置成本并非同類建筑中功能效用最佳狀態(tài)下的價格。成本法依賴于替代原則，根據替代原理，現(xiàn)有房地產的價格可以由新建一個相同效用的替代品的成本來衡量。因此，重置成本是該類建筑目前效用下的成本。但嚴格來說，成本與功能效用之間并無絕對的正相關關系，建筑物部分功能效用，如采光、通風、朝向、平面布局主要取決于建筑設計，與其建造成本無必然關聯(lián)。建筑物的最佳功能效用不能完全依賴于高成本的投入，成本的增減一定要對效用有所作用才能形成價格，現(xiàn)實生活中不乏成本接近而功能迥異的建筑物，所以重置成本只能是建造此類功效建筑物最可能為市場接受的公平成本，并非同類建筑中功能效用最佳狀態(tài)下的價格。

4.重置成本不能體現(xiàn)建筑物在最高最佳使用方式下的價格。具有一定建筑特征的房屋建成后，成本已然定數(shù)，建成后的房屋做何用途，只是所有者對其選擇的一種獲利方式，與重新建造該建筑物的成本價格并無必然聯(lián)系，相同重置成本的建筑物可作不同用途使用。房地產估價遵循最高最佳使用原則，重置成本不能必然體現(xiàn)建筑物在獲利最大使用方式下的價格。

5.重置成本是長期均衡市場狀態(tài)下的價格。成本法的價值觀具有內向性，獨行于外部市場環(huán)境，成本法沒有考慮競爭原則和供求原則，隱含了這樣的假設-長期市場均衡假設。即在運用成本法時必須承認估價結果的適用環(huán)境是一個處于均衡狀態(tài)的房地產市場。因為在成本法估價時，所采用的成本概念具有新古典經濟理論中的長期成本性質，在完全競爭的市場結構中，當市場處于長期均衡時，產品的價格取決于產品的長期成本。當市場處于非長期均衡狀態(tài)時，產品的價格與長期成本不具可比性。如：目前本地區(qū)寫字樓大量空置，則寫字樓的市場價格接近或低于成本價格；當需求量迅速增加、供應量一定時，寫字樓的市場價格高于成本價格。在重置成本中，均無法體現(xiàn)這種變化。估價中遵循公開市場假設和估價時點原則，房地產的價格應反映估價時點在公開市場供求情況下的價格，重置成本體現(xiàn)了估價時點價格水平下的建造價格，卻反映不了估價時點房地產市場或房地產分類市場的供求關系。

綜上所述，重置成本應是建筑物市場價格的一種反映，但不能代表最佳功效狀態(tài)下的建筑物成本，同時也無法體現(xiàn)建筑物最高最佳使用狀態(tài)下的價格，更不能反映估價時點市場供求關系下的建筑物價格。它只能是此類功能效果建筑物在市場供求均衡情況下的平均市場價格。這種分析會使成本法的適用范圍受到限制，毫無疑問，在估價時點，決定和影響房地產價值的因素維持不變，房地產的價值應該是惟一的，不同的估價方法得出的結果應趨于一致。在選用成本法估價時，主要立足于房地產的產品屬性，但現(xiàn)實生活中房地產的價格則多取決于市場、效用因素。房地產的市場價值原理包括替代原理、環(huán)境影響原理、變動原理、競爭原理、供求原理、經濟外部性和貢獻原理等，大多數(shù)強調外界因素對房地產價值的影響，不論成本法是否適合于評估有豐富交易案例或活躍市場的物業(yè)，但作為一種評估常用的方法，應滿足其估價結果接近市場價值的原則。所以需要考慮

影響房地產價值的因素有四個：物質、經濟、社會和政府因素。由于成本法估價的思路是房地分估，價值合一，有必要將房地產總體價值影響因素表現(xiàn)在土地和建筑物上的作用加以區(qū)分。同時，成本法中大部分無形或非成本因素對建筑物價值的影響，是以無形損耗的形式來體現(xiàn)的，所以有必要將各種因素引起的無形損耗加以區(qū)分，在估價時才能避免因素影響效果的重復計算或漏算。物質影響因素與無形損耗

影響土地價值的物質因素包括位置、尺寸、形狀、地質、地形、地勢、植被、氣候、景色、生態(tài)和污染程度等。開發(fā)的資源，如公共設施、基礎設施、開發(fā)程度等也是決定土地價值的自然影響力。影響建筑物的價值的物質影響力則取決于建設質量以及設計與環(huán)境的適應性和一般性。如建筑物外觀、結構、布局、設備、施工質量和適用性，以及整體款式、造型與周圍環(huán)境的協(xié)調程度等。由于建筑物的功能性貶值體現(xiàn)建筑技術的提高和消費者偏好的改變對建筑物價值造成的影響，所以以上因素對建筑物價值的影響主要通過建筑物的重置成本和物質性損耗、功能性損耗來體現(xiàn)。房地產區(qū)位優(yōu)勢的變化嚴格來說應反映在建筑物占地價值的變化上。至于環(huán)境因素，如景觀、生態(tài)、清潔衛(wèi)生及污染情況，則由建筑物位址的不同而不同，假定建筑物可以移位，則可完全避免原位址環(huán)境因素的影響。所以筆者認為在成本法中建筑物經濟性損耗外界因素的影響不包括環(huán)境污染、經濟地理位置的變化，而這些因素則直接影響建筑物占地的價值。

2.經濟影響因素與無形損耗

經濟因素反映房地產對攝取經濟和區(qū)域經濟的適應性。包括供求因素、物價因素、購買力水平、利率因素、政府經濟干預等，主要體現(xiàn)在市場供求對房地產的影響上。以上經濟因素共同作用于構成房地產商品的土地和地上建筑之上，所以，筆者認為建筑物的經濟性損耗應主要反映由于外界經濟因素的變化對建筑物價值的影響。

3.社會影響因素與無形損耗

社會因素主要有人口因素、法制因素、文化因素和社會發(fā)展程度等。這些因素構筑了房地產的整體社會環(huán)境，共同影響著土地和地上建筑。由于人口結構、社會偏好、生活條件的改善

成本法中的物質、功能和經濟損耗是與代表所在位置的最高最佳用途的全新建筑物相比而得出的，現(xiàn)有成本法估價理論將各種無形或非成本因素的影響均歸結于對其重置成本的折減，則隱含了這樣的前提，即重置成本是代表物質上的全新狀態(tài)、同類建筑中的功能最佳狀態(tài)、外界因素對建筑物最有利影響之下的供求平衡市場價格?；谏衔牡姆治觯刂贸杀?/p>

綜上所述，筆者認為在建筑物功能優(yōu)于一般或外界因素產生有利影響時，各種無形或非成本因素的影響會增加房屋的價值.通過對重置成本的經濟內涵和特點的分析，