簽購(gòu)房合同“補(bǔ)充協(xié)議”很重要 買房時(shí)要看好

簽購(gòu)房合同“補(bǔ)充協(xié)議”很重要買房時(shí)要看好開(kāi)發(fā)商延期交房為何不用賠償原告劉某于2023年7月出資167萬(wàn)余元，從某置地公司購(gòu)買了坐落于濱海新區(qū)臨港經(jīng)濟(jì)區(qū)某財(cái)富中心的房屋，依據(jù)合同約定，被告應(yīng)該在2023年6月30日前交付上述房屋，但被告未按照合同約定對(duì)該房屋進(jìn)行交付，并以相關(guān)規(guī)定作為其延期交付房屋以及拒絕支付已付款利息的理由。但事實(shí)上，在原告和被告簽訂《天津市商品房買賣合同》之前，該房屋已經(jīng)完成相關(guān)施工項(xiàng)目，相關(guān)規(guī)定并未實(shí)際影響房屋的交付，不應(yīng)作為被告延期的免責(zé)事由。根據(jù)合同約定，被告應(yīng)支付原告逾期交房的已付款利息2萬(wàn)余元。被告某置地公司的代理人辯稱，請(qǐng)求駁回原告的訴訟請(qǐng)求，被告遲延交付房屋屬于不可抗力。按照合同約定，無(wú)須向原告承擔(dān)違約責(zé)任。根據(jù)當(dāng)事人的陳述和經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù)，一審法院認(rèn)定事實(shí)如下：原告和被告簽訂了《天津市商品房買賣合同》、約定購(gòu)買涉案房屋。如被告未按期交房，逾期在90日內(nèi)的，原告有權(quán)向被告追究已付款利息。超過(guò)約定期限的，原告在追究已付款利息的同時(shí)，還有權(quán)要求被告繼續(xù)履行合同，每日按商品房?jī)r(jià)款的萬(wàn)分之0.50支付違約金?！堆a(bǔ)充合同》“對(duì)本合同第三條的補(bǔ)充”約定，不可抗力包括但不限于自然災(zāi)害或其他意外事件，還應(yīng)包括國(guó)家及地方政策法規(guī)調(diào)整、交通管制、市政停水停電、指令暫時(shí)停工及其他不可預(yù)見(jiàn)、不可防止、且不能完全避免或克服的情況。如遇不可抗力，甲方不承擔(dān)違約責(zé)任。2023年6月，被告向原告郵寄了《交付溫馨告知函》，告知停工屬不可抗力，房屋交付時(shí)間相應(yīng)順延，擬于2023年6月1日前交付房屋，以交付通知書(shū)為準(zhǔn)。一審法院認(rèn)為，當(dāng)事人不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。原、被告簽訂的《天津市商品房買賣合同》系雙方真實(shí)意思表示，雙方應(yīng)依約履行各自的合同義務(wù)。在實(shí)際履行過(guò)程中，被告至今未能交付房屋。截至2023年9月30日，合同約定的交房日期遲延92天。對(duì)于延期交房的問(wèn)題的處置，雙方在補(bǔ)充協(xié)議中約定了延期交房的免責(zé)條款。截至2023年9月30日，被告符合約定免責(zé)延期條件的天數(shù)共計(jì)182天，交房日期應(yīng)順延182天。且被告在約定的交付日期前根據(jù)施工進(jìn)度和預(yù)期竣工時(shí)間向原告發(fā)出通知，告知上述因素對(duì)交房日期的影響及工期順延的時(shí)間，被告的行為不構(gòu)成違約，原告的相應(yīng)訴訟請(qǐng)求不予支持。綜上，一審法院駁回了原告的訴訟請(qǐng)求。原告不服提出上訴。3月15日，二中院公開(kāi)開(kāi)庭審理了此案。經(jīng)庭審、合議，法庭當(dāng)庭做出判決，駁回一審原告的上訴請(qǐng)求，維持原判。商品房銷售糾紛?主要包括三類案件

宣判之后，二中院召開(kāi)了新聞發(fā)布會(huì)，發(fā)布了“商品房銷售糾紛審判白皮書(shū)”。據(jù)介紹，2023年至2023年，二中院共受理商品房銷售案件1385件，審結(jié)1389件（含舊存），商品房銷售糾紛案件主要包括商品房銷售糾紛、商品房預(yù)售糾紛、商品房預(yù)約糾紛等三類案件。案件主要呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：

從訴訟主體來(lái)看，多為群體性訴訟，社會(huì)影響較大。在二中院受理的商品房銷售糾紛中，案件原告多為居住在同一小區(qū)的購(gòu)房人，少則幾十人，多則幾百人。?從雙方爭(zhēng)議焦點(diǎn)來(lái)看，矛盾相對(duì)集中。大多案件均是因開(kāi)發(fā)商不能按照約定時(shí)間交付房屋、不能及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)證書(shū)、房屋質(zhì)量存在問(wèn)題等引發(fā)糾紛。從訴辯主張來(lái)看，購(gòu)房人多主張請(qǐng)求開(kāi)發(fā)商支付違約金，而開(kāi)發(fā)商則主要抗辯其不存在過(guò)錯(cuò)，如開(kāi)發(fā)商主張涉訴小區(qū)已經(jīng)竣工驗(yàn)收合格，并取得《新建住宅商品房準(zhǔn)許交付使用證》，不存在質(zhì)量問(wèn)題。問(wèn)題

補(bǔ)充協(xié)議字體小?仔細(xì)閱讀有難度

開(kāi)發(fā)商逾期交房引發(fā)糾紛

部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)缺乏有效的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估機(jī)制，存在“取得預(yù)售許可容易、完成工程進(jìn)度難”現(xiàn)象，一旦遇上銀行貸款收緊、市場(chǎng)波動(dòng)、行政指令停工等情況，就無(wú)法按期竣工。除了資金不足的原因之外，部分開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)于施工進(jìn)度、各類驗(yàn)收時(shí)間預(yù)估不到位，水電、燃?xì)?、消防等綜合配套或驗(yàn)收事項(xiàng)不能按時(shí)完成，無(wú)法進(jìn)行竣工驗(yàn)收備案，不能取得《天津市新建住宅商品房準(zhǔn)許交付使用證》，導(dǎo)致逾期交房。由于無(wú)法按期入住，往往引發(fā)廣大購(gòu)房人不滿，形成訴訟。因逾期辦證引起的訴訟案件審理難度較大

購(gòu)房人在實(shí)際取得房屋之后，也可能因種種原因無(wú)法及時(shí)辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)。在逾期辦證引發(fā)的糾紛中，有的是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商自身原因未進(jìn)行房屋的初始登記，導(dǎo)致逾期辦證時(shí)間一時(shí)很難確定；也有的是因?yàn)橘?gòu)房人在接收房屋后私自改建擴(kuò)建而導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商無(wú)法完成初始登記，造成逾期辦證；還有的是雙方對(duì)于逾期辦證違約金的計(jì)算方式存在爭(zhēng)議，不同年份的《天津市商品房買賣》中逾期辦證違約條款不盡相同，加之雙方在補(bǔ)充協(xié)議中往往做出特別約定，導(dǎo)致有的違約金約定過(guò)低。在近期審理的商品房銷售糾紛中，逾期辦證糾紛也具有一定的普遍性。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以補(bǔ)充協(xié)議減免責(zé)任

越來(lái)越多的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在與購(gòu)房人簽訂商品房買賣制式合同的同時(shí)還簽訂補(bǔ)充協(xié)議，對(duì)制式合同中的很多內(nèi)容做出變更，從而減免開(kāi)發(fā)企業(yè)責(zé)任，限制購(gòu)房人的權(quán)利。常見(jiàn)情形有：約定補(bǔ)充協(xié)議效力大于制式合同條款；約定若購(gòu)房人申請(qǐng)購(gòu)房按揭貸款不成功即沒(méi)收定金；對(duì)制式合同約定的交房條件作實(shí)質(zhì)性變更；對(duì)影響房屋交付的“不可抗力”作任意擴(kuò)大解釋；調(diào)低開(kāi)發(fā)商違約行為的違約金計(jì)付標(biāo)準(zhǔn)或?qū)`約金總額做出限定等。開(kāi)發(fā)商提供的補(bǔ)充協(xié)議內(nèi)容多、字體小，購(gòu)房人很難仔細(xì)閱讀，為雙方日后爭(zhēng)議埋下了隱患。購(gòu)房人對(duì)于自身購(gòu)房能力、相關(guān)政策以及開(kāi)發(fā)商違約問(wèn)題的認(rèn)識(shí)存在偏差一是購(gòu)房人對(duì)于合同文本并未詳細(xì)了解即盲目起訴。購(gòu)房人往往重視《天津市商品房買賣合同》的內(nèi)容，而對(duì)開(kāi)發(fā)商自行提供的補(bǔ)充合同重視度不夠。因補(bǔ)充合同多數(shù)都寫明“本合同與主合同有同等效力，相關(guān)約定以本補(bǔ)充合同為準(zhǔn)”，其效力與主合同相同，在補(bǔ)充合同減輕開(kāi)發(fā)商責(zé)任的情況下，當(dāng)事人再根據(jù)主合同的約定主張違約金，往往會(huì)承擔(dān)較大風(fēng)險(xiǎn)。二是購(gòu)房人因自身屬于限購(gòu)范圍或無(wú)法申請(qǐng)貸款造成違約。因近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)向好，非本市人員購(gòu)房及本市人員購(gòu)買多套房屋情況增多，但在本市限購(gòu)政策出臺(tái)后，對(duì)此類人員的購(gòu)房資格進(jìn)行了限制，導(dǎo)致合同無(wú)法繼續(xù)履行。實(shí)踐中，買受人失去購(gòu)房資格，但仍抱有僥幸心理，意圖通過(guò)其他方式繼續(xù)履行合同，導(dǎo)致未及時(shí)采取措施，損失進(jìn)一步擴(kuò)大的情況屢見(jiàn)不鮮。房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)直接導(dǎo)致商品房銷售糾紛違約主體變化近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)較大，房屋價(jià)格在兩三年內(nèi)出現(xiàn)較大變化。當(dāng)出現(xiàn)稅收優(yōu)惠和金融信貸政策放松，戶籍限制放寬時(shí)，購(gòu)房人買房意愿增強(qiáng)，隨著房?jī)r(jià)的迅速攀升，這時(shí)賣方違約頻現(xiàn)。而在出臺(tái)限購(gòu)限貸政策后，因金融信貸收緊、戶籍限制、首付款比例提高以及房?jī)r(jià)上漲預(yù)期中斷等多種因素，導(dǎo)致房?jī)r(jià)開(kāi)始下跌，購(gòu)房人買房意愿減弱，這時(shí)購(gòu)房人違約不斷。應(yīng)對(duì)建議■房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)以誠(chéng)信為本，擔(dān)負(fù)起維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的責(zé)任?！褡⒅卣\(chéng)信經(jīng)營(yíng)，廣告宣傳的內(nèi)容要實(shí)事求是，避免一味夸大?！窈侠泶_定交房時(shí)間及辦證時(shí)間，充分考慮不可預(yù)見(jiàn)因素，避免逾期交房情況的出現(xiàn)?！窀幼⒅厮ㄉ唐贩抠|(zhì)量。近年來(lái)，因房屋質(zhì)量導(dǎo)致群體性訴訟情況較少，但仍不斷有因房屋質(zhì)量問(wèn)題引發(fā)的商品房合同糾紛出現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)采取有效措施，做好竣工驗(yàn)收、綜合配套等工作，滿足交付條件?！鲑?gòu)房人應(yīng)當(dāng)理性購(gòu)房、嚴(yán)格履約、合法維權(quán)，進(jìn)一步增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)。●理性看待房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格波動(dòng)，避免因跟風(fēng)買賣。●樹(shù)立嚴(yán)格履約的契約精神，在簽訂合同前謹(jǐn)慎考慮政策因素，認(rèn)真審核合同內(nèi)容，簽約后自覺(jué)履行合同義務(wù)?！裨诔霈F(xiàn)問(wèn)題后，合法維權(quán)，