寧波國大雷迪森國際中心發(fā)展定位報告

11thMay,2006寧波國大雷迪森國際中心

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社會經(jīng)濟環(huán)境分析地塊分析市場分析辦公樓市場分析公寓市場分析商業(yè)市場分析項目開發(fā)內(nèi)容建議財務(wù)分析社會經(jīng)濟環(huán)境分析寧波概況地理位置優(yōu)越，經(jīng)濟發(fā)達(dá)；國內(nèi)第二大港口長三角南翼中心城市目前距上海約279km，距杭州約 168km2010年左右，杭州灣大橋建成，寧波與上海距離將縮短到約179Km，車程約2-3小時；杭紹甬高速鐵路建成后，寧波到杭州只需要50分鐘；根據(jù)2006年3月20日中國社科院發(fā)布的《中國城市競爭力報告NO4》藍(lán)皮書顯示，2005年寧波綜合競 爭力名列內(nèi)地城市中排名第六：上海、 北京、深圳、廣州、杭州、寧波、蘇州。寧波在市民競爭力、企業(yè)競爭力、商務(wù)環(huán)境競爭力上排名靠前，但在創(chuàng)新、生活、社會環(huán)境等方面排名較后。南京都市圈上海蘇錫常都市圈杭州都市圈寧波寧波都市圈2000-2005年，GDP年均增幅21.6%；2005年三類產(chǎn)業(yè)的GDP貢獻(xiàn)比例為5.3:55.3:39.4，5大支柱產(chǎn)業(yè)都屬于第二產(chǎn)業(yè)：電氣機械及器材制造業(yè)石油加工及煉焦業(yè)服裝及其他纖維制品制造業(yè)普通機械制造業(yè)煙草加工業(yè)宏觀經(jīng)濟總量2000-2005,社會消費品總額年均增長19.1%。目前寧波已經(jīng)形成3個國家級開發(fā)區(qū)、10個市級重點工業(yè)園區(qū)，主要分布在北侖、鎮(zhèn)海區(qū)域。其中寧波市科技園區(qū)是寧波與中國科學(xué)院合作開發(fā)的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，是浙江省首家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，緊鄰本案項目。2000-2005年，合同利用外資年均增長率高達(dá)68.6%；按照外商投資行業(yè)分類，2004年，制造業(yè)外商投資占外商投資總額的85.99%；按行業(yè)外商投資前5位都屬于制造業(yè)：電氣機械及器材制造業(yè)金屬制造業(yè)通用設(shè)備制造業(yè)通信設(shè)備、計算機及其他電子設(shè)備制造業(yè)化學(xué)原料及化學(xué)制品制造業(yè)這說明，絕大多數(shù)寧波外資企業(yè)都與制造業(yè)相關(guān)，相應(yīng)的外企中的外籍人士的工作地點多在各主要工業(yè)園區(qū)。這些外資企業(yè)及相關(guān)上下游企業(yè)都將可能產(chǎn)生工業(yè)園區(qū)以外的寫字樓需求，其員工也將產(chǎn)生居住、日常消費等方面的需求。2004年外商投資6強：香港38.9%

英屬維爾京群島10.7%

開曼群島10.4%

美國7.58%

日本6.9%

臺灣5.9％外商投資額間接反映了寧波的外資企業(yè)數(shù)量中以港臺企業(yè)數(shù)量最多，其次為西方國家投資企業(yè)，再次為日本企業(yè)，另外韓國企業(yè)也占有一定數(shù)量，如LG，相應(yīng)的，企業(yè)數(shù)量在很大程度上也決定著在甬工作的外籍人士數(shù)量比例。外商投資寧波的私營經(jīng)濟的實力與規(guī)模在國內(nèi)居于前列：至2001年底，寧波市有個體工商戶221,398戶，私營企業(yè)46,651戶，均居浙江省第一。

2001年寧波市個私企業(yè)擁有的省著名商標(biāo)數(shù)已達(dá)28件，躍居浙江省第一。

15項個私經(jīng)濟發(fā)展指標(biāo)中，寧波市有12項位居浙江省各地市之首。

2002年寧波實有個體工商戶21萬余戶，其中個私企業(yè)54,352家，共創(chuàng)產(chǎn)值1,258億元，占寧波GDP總產(chǎn)值近90%。一份由寧波市政府發(fā)布的報告指出，目前寧波個私經(jīng)濟正在發(fā)生三大變化，呈現(xiàn)出由數(shù)量型向質(zhì)量型、粗放化向集約化、內(nèi)聯(lián)內(nèi)銷為主向內(nèi)外雙向聯(lián)銷的變化。寧波今天已形成產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)，產(chǎn)生像鄞州的服裝、慈溪的小家電等超大規(guī)模產(chǎn)業(yè)帶，寧波的民營經(jīng)濟不僅產(chǎn)業(yè)分工明顯，而且產(chǎn)生了一大批執(zhí)行業(yè)牛耳的旗艦級企業(yè)。以服裝業(yè)為例，2001年寧波服裝業(yè)銷售產(chǎn)值分別是溫州、大連的1.97倍、4.63倍，在全國擁有絕對的優(yōu)勢，其中雅戈爾、杉杉和羅蒙在業(yè)內(nèi)五強中分居第一、二、五位，其他如三星奧克斯占據(jù)著國內(nèi)電表業(yè)榜首，帥康、方太則分食了國內(nèi)廚具行業(yè)的半壁江山。私營經(jīng)濟

人口保持穩(wěn)定增長，近10年來的人口平增長率達(dá)到0.54%。人口及收入背景2005年寧波人均可支配收入17,408元，僅次于深圳、上海、廣州、北京。深圳21,494上海18,645廣州18,287北京17,653蘇州16,276杭州16,601

由于較高的人均可支配收入，寧波居民整體上具有較強的購買力；另外，由于寧波的私營經(jīng)濟發(fā)達(dá)，造就了規(guī)模較大的以私營企業(yè)主為代表的富有人群，這些人尤其具有很強的富裕財力進行房產(chǎn)投資或收藏，因此在發(fā)展類似產(chǎn)權(quán)出售型辦公樓、商鋪、服務(wù)式公寓等投資性較強的產(chǎn)品方面，寧波本地有著較大的潛在客戶群。寧波17,4082000-2004，寧波市房地產(chǎn)開發(fā)投資快速增長，年增長率都在20%以上；

2005年的宏觀調(diào)控政策一定程度上控制了寧波的房地產(chǎn)開發(fā)投資增長速度，同比2004年僅增長6%；根據(jù)2006年3月份兩會以及4月7日“十一五房地產(chǎn)價格影響因素高層研討會”的最新政策信息及中央動

向，2006年政府會繼續(xù)進行房地產(chǎn)市場調(diào)控，調(diào)控措施及方向主要包括：穩(wěn)定房地產(chǎn)市場價格。建設(shè)部、社會科學(xué)院等權(quán)威部門認(rèn)為房地產(chǎn)市場價格偏高主要源于剛性需求及產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，有其合理性；加大中低價位商品房的開發(fā)，通過這個方法來解決普通居民購房問題，而不是通過打壓房價來解決問題；房地產(chǎn)投資規(guī)模將會在一定程度上受到限制，一些資金類型包括保險資金等將被禁止進入房地產(chǎn)開發(fā)市場。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展總體忠規(guī)劃三江片鎮(zhèn)海片北侖片本案爭項目根據(jù)《寧波績總體僵規(guī)劃膛綱要評（20吳20）》，寧氏波市湯中心起城將牧主要辣包括3片，街三江絕、鎮(zhèn)娃海和秘北侖駐，其箭中三拘江為復(fù)生活調(diào)帶，搜鎮(zhèn)海嫂和北億侖為都生產(chǎn)竹帶；三江暴片中瘦將形顛成市涼級行川政、柏商務(wù)動、商絮業(yè)、綠文化孫、教拼育、燥休閑數(shù)旅游腸中心孕，其煩中行拉政、江商務(wù)覺中心催即建暗設(shè)中沉的東更部新綠城，擁商業(yè)是中心羽仍將泰在現(xiàn)毫在的錘三江其口區(qū)霜域。似位于歌本案裹項目竿北面杯的寧朋波市夫科技禽園區(qū)架將成痛為寧絕波市下內(nèi)唯寄一的及高科芝技工防業(yè)園用區(qū)。寧波嘉市總役體規(guī)唯劃三江牌片總布體規(guī)魯劃東部耀新城加總體扮規(guī)劃東部置新城科技遮園區(qū)區(qū)域嚴(yán)規(guī)劃潤背景從遠(yuǎn)具期規(guī)輪劃角嗎度來扭看，伍東部排新城刮將成平為未降來市撞區(qū)的巷中心劉位置診；即使望從目夏前的帖交通左條件融來看栗，東補部新拌城到姨達(dá)三毯江口槳、高叢校園胳區(qū)、蓮錢湖轟、鎮(zhèn)碗海、財北侖糠等區(qū)求域的慎實際現(xiàn)車程羽在15樓-4統(tǒng)0分鐘粘內(nèi)；東部程新城豪是未子來的姑市中填心，麗物業(yè)晌升值鈴潛力退大。東部新城鎮(zhèn)海北侖三江口錢湖休閑旅游區(qū)鄞州高校園區(qū)東部銹新城糾規(guī)劃柏占地婆面積15嚇.8趨5平方妄公里膜，其降中核者心區(qū)8.松45平方醉公里份；東部猾新城竭主要首包括勢行政造、商歷務(wù)、榮商業(yè)質(zhì)、居社住功抱能，秋本案臟項目惜位于昌混合駐區(qū)（京商業(yè)賓、商障務(wù)、蠻酒店棉等）翁，緊匹靠中王心商附務(wù)區(qū)癥；東部平新城蓬核心譜區(qū)規(guī)踩劃居倦住人由口約6萬人朵，工物作人弓口約8萬人毛，其禍中東謊部的救居住仁區(qū)規(guī)啊劃居民住人膜口9.驅(qū)5萬人葛。本案項目社會盞經(jīng)濟體環(huán)境另小結(jié)寧波妄具有獵很強祖的經(jīng)露濟實夜力，頭作為依國內(nèi)統(tǒng)第二網(wǎng)大港鎮(zhèn)口，畫國際篇化程再度高欲，外印商投忍資活脊躍，刷具有漢雄厚掃的制押造業(yè)蒜基礎(chǔ)蒼，外禾商投敞資也模主要犬集中看在制最造業(yè)達(dá)，據(jù)翁此可款以推釘斷在值甬的呆外籍哨人士錫的主定要工脅作區(qū)幟域是農(nóng)各重械點工豪業(yè)園托區(qū)，椒這些魔人士兵將產(chǎn)關(guān)生較旅強的拼中高口檔次把的居舉住消擁費需野求尤拘其是律對服柱務(wù)式形公寓蝦的需業(yè)求，簽從而越推動衛(wèi)寧波范當(dāng)?shù)負(fù)p該類唱型物怨業(yè)市咳場的香發(fā)展孟；寧波勉市的屯外資禁企業(yè)想，實獄力較吐強、邪數(shù)量隨較多夫的的搜私營撲企業(yè)奇也將騎產(chǎn)生膚較大兔的對號寫字未樓物塞業(yè)的滔需求代，這頃對于仙寧波突寫字嶄樓物酸業(yè)市醫(yī)場的揪發(fā)展什將起菊到實館質(zhì)性貢的推牙動作卷用；東部波新城葵規(guī)劃潮將重絡(luò)點發(fā)灣展行柄政、撥商務(wù)群、居布住功前能，擁從其溉他二毒線城墊市新提區(qū)建拜設(shè)的阿經(jīng)驗汪來看偷，上鬧述功嫌能必輸將衍叉生對子于商圣業(yè)物尖業(yè)功金能的吹需求您，從翻這個佳角度壁來看末，本鑼案項胞目發(fā)癥展商疫業(yè)物辱業(yè)是議有其儲必要兇性的諷；寧波怕居民渠整體糊收入口水平誓較高賄，20窄05年人昏均可沸支配槍收入祖水平赴位于強國內(nèi)潮第5位，待僅次墨于深聽圳、努上海物、廣飾州和秩北京味，據(jù)甩此推鏟測寧值波市待民在腸房地賢產(chǎn)方澡面也討有著勻較強長的個費人/家庭急消費/投資市能力恥；由于恢寧波另對外婦開放布時間青較早浪，國醫(yī)際化界程度緒較高閣，整最體經(jīng)傻濟實步力較告強，析城市烏建設(shè)弱的潛狹力較鳥大，計根據(jù)徑上海嘉、北爬京、練深圳批等城掘市的無經(jīng)驗紛，境露外資坑本流廣入寧石波房潮地產(chǎn)事投資謀市場裹的可效能性詞較大悟；總的癥來講起，目臣前寧芹波的雹整體毒社會止經(jīng)濟壇環(huán)境按對于勇開發(fā)喊寫字襖樓、研服務(wù)仇式公疏寓類拖型的怪物業(yè)遭是有位利的至，本遷案項燭目所孟在的為東部貪新城養(yǎng)區(qū)域鉛也存掀在著細(xì)較好駐的商鋤業(yè)物囑業(yè)發(fā)拜展空以間；本案高項目應(yīng)位于峰規(guī)劃望中的放寧波唇市中祝心區(qū)尚域，尺其區(qū)疾位價鉆值上晝升潛啟力大關(guān)，可初以作枝為本迅案項奴目的是賣點希之一志，而仁且項竭目目得前也貪已經(jīng)茶具有換較好瘦的交窩通條侄件，籍到目駱前的券市中撿心、獨北侖噴、鎮(zhèn)殲海、鐵東錢線湖區(qū)隨域的楊車程宴都在15境-4胡0分鐘給內(nèi)，炕這對虛于本深案項宰目的伍物業(yè)鍋發(fā)展黨、推炸廣是成有利毯的條膠件。地塊述分析基地深現(xiàn)狀123本案項目展覽中心12科技園江東分區(qū)4農(nóng)田3科技園區(qū)4本案灘項目召現(xiàn)狀扔平整徹，東苦面臨合水系閘，與護科技誓園區(qū)奏江東商分區(qū)顫相望斜，該陰高科遠(yuǎn)園區(qū)擋規(guī)模群相對殊較小隨，多謝維電晉子類匆企業(yè)婦，如顫桑尼群電子球；項目辛西面狐與寧代波市潛國際端會議凍展覽滿中心姜隔海階晏路往相望晉；項目顏南面棄現(xiàn)狀吳為農(nóng)甘田，劣西南宴面有挺市政布府辦伍公區(qū)煎域，困預(yù)計簡在20番08殿-2悅01饑0左右攏將投藏入使懶用；項目妙北面番為寧擠波市雄科技脾園區(qū)爹，該枝園區(qū)燥的規(guī)哥劃面惑積達(dá)偵到17至.9平方帽公里賄，將研集中醬大量聞的常沒住及懶流動瓣人口廟，是帖距離駱本案朝項目尊最近桑的、奇發(fā)展莖相對航成熟迅、人廊口和餃企業(yè)館最為肯集中脖的區(qū)堆域；科技葬園區(qū)農(nóng)田投入警使用咳的會展攜中心軌道告交通氧分析20迅06年4月6日，告寧波握市完督成了膀?qū)Α秾幉⒊鞘袉T快速滔軌道賢交通蹤蝶建設(shè)茂規(guī)劃》的評立審，揮但是松該規(guī)盤劃尚險有待伙中央慎的批演準(zhǔn)。傭如果燦該規(guī)憂劃能蔥夠通青過批艷準(zhǔn)，童那么濫預(yù)計傲在20形15年，糖寧波瞧市將宗完成垂地鐵1號線尿二期牌、2號線習(xí)一期道的建內(nèi)設(shè)，較本案盲項目征距離1號線谷的海意晏路趕站點仆約1公里納左右盼；根據(jù)殊該規(guī)游劃，簽距離珠項目畢最近五的軌固道線韻路將狗是5號線足與6號線板，這嗽兩條榜線將毛分別吊從本凡案項隙目的售西面幻玉及北熄面通繩過，森但是仔這兩碰條線露路的爸建設(shè)扇完成部為期哀尚遠(yuǎn)氣；由于答時間爪因素懲，盡晉管軌拌道交林通條石件不島能給墾本案星項目蓄的開淚發(fā)銷攤售帶牽來實簽質(zhì)性頭的推落動作淚用，憐但是懂無疑洽可以禾增強澆人們祖對本界案項椒目的飄升值材空間礦的期民望。本案項目1號線2號線5號線6號線3號線4號線人口/企業(yè)褲數(shù)量昏分析目前低本案純項目宴周邊社人口用最為埋集中江的區(qū)變域為糾北面饑的科披技園錦區(qū)。徐科技甲園區(qū)服主要疲由2個居開住區(qū)濁，文臨化信央息中界心、洗科技拉中心激、創(chuàng)搜業(yè)孵見化中鳴心及幸一類蘇工業(yè)鴉區(qū)組鬼成，20飲02年工恥業(yè)園倉區(qū)人峽口為60推00人，洋而20似05年底錦園區(qū)奶人口守達(dá)到潮約6萬人樣；根槽據(jù)調(diào)光查的井情況桌來看隆，目閥前園要區(qū)已恢發(fā)展綿了約30跳%，預(yù)背計到20艱20年規(guī)料劃期翼末，已園區(qū)訓(xùn)人口慮可發(fā)表展到荒約18萬人村左右漆（注黑：這病里講主的人按口包騙括常營住人菌口和胸流動杜人口趕），令假定升園區(qū)串人口攻在20等05年后看勻速頌發(fā)展者，根狀據(jù)這擠個進習(xí)度，扎預(yù)計橋到20離08年，尖園區(qū)腿人口畢規(guī)模冒可以我達(dá)到8.晨4萬人匆，20株10年可假達(dá)到10萬人韻。本案項目軌道交通5號線軌道交通6號線到20涉05年底峰，科菊技園番區(qū)的撿微電凡子/軟件/光通淋訊園如區(qū)已欣經(jīng)入泳住微煎電子炊企業(yè)嘴約20家，說軟件植企業(yè)戰(zhàn)約10撐0家，低光學(xué)烈通訊混企業(yè)混約10家；瘦科技逗中心鞋已引村進研壺發(fā)機欺構(gòu)約50家，脊創(chuàng)業(yè)威企業(yè)燦約26鴨0家；瓜世界50恰0強之TR霸W亞太匪技術(shù)濤中心齒（TR臟W全球3大研炸發(fā)中儲心之鐵一）閱已經(jīng)宋在園巾區(qū)開刺始動褲工；守再加偉上其汽他企棟業(yè)，損目前眠園區(qū)虎企業(yè)昏數(shù)量墊約在44煉0家左拒右。族根據(jù)限園區(qū)笨計劃收，到20屋07年底犯，園歪區(qū)企微業(yè)數(shù)似量將糖在1,普20急0家以品上。根據(jù)照已知贊的園居區(qū)規(guī)攝劃，赤科技刊園區(qū)涉內(nèi)的座物業(yè)荷類型州將主皆要為熟工業(yè)仇物業(yè)鍵、居焦住物侄業(yè)，品以及咳極少翠量的教酒店籍物業(yè)垃、辦月公樓章物業(yè)滾和商孟業(yè)物鵲業(yè)，林因此駝待園紅區(qū)規(guī)鬧模迅上速擴罵展過賀程中名，其生對周臣邊區(qū)綠域的繩生活鋸、商饞務(wù)配妻套設(shè)美施依陸賴性星將越似來越極強，梁也為爆本案慕項目仿的開哈發(fā)提錫供了斬潛在碼市場險機會鼻?；貍兎治鍪判〗Y(jié)本案龍項目軋周邊謝環(huán)境轎現(xiàn)狀休為：際北面旅是已養(yǎng)經(jīng)發(fā)碰展到嘴一定專的程哨度的例科技速園區(qū)首，東標(biāo)面、鵝南面酒都是陪待開披發(fā)區(qū)畏域，撞其開職發(fā)進睬度將祖滯后么于本挺案項貞目，衣西面市為已瞎經(jīng)投旬入使丟用的喬國際王會議辟展覽窩中心剪，根累據(jù)調(diào)牛查的略情況梁，該殼中心晃及周欺邊目尾前都往沒有輩設(shè)置艇餐飲心設(shè)施竄，西換南面挽市政減府辦額公區(qū)耳將在20志08勉-2癥01秀0年左垃右投刪入使盆用。雜根據(jù)底以上啞周邊限區(qū)域矛的狀球況，骨我們淡認(rèn)為涌本案妨項目賽進入貸市場劫或是瓣投入遙使用為時，熟可以井考慮問吸引縮慧的目熊標(biāo)客誼戶群循體，過一是陡距離寧本案輔項目凈最近秀的科虹技園雀區(qū)職酷工/居民/企業(yè)跌、不勞定期纖的參焰加會菠展的纏公司巴企業(yè)珠、市瘦政府育部門視，二托是距世離本銷案項撓目較枯遠(yuǎn)的士目前駁的市環(huán)中心挺區(qū)域律、北法侖、胖鎮(zhèn)海駕區(qū)域胃的居雞民/職工/企業(yè)蹈；科技養(yǎng)園區(qū)近的規(guī)漆劃發(fā)炸展規(guī)陜模大薄，發(fā)莊展速賤度快環(huán)，是初本案瘦項目槐不可值忽視澆的潛嚴(yán)在目箏標(biāo)客珍戶區(qū)豈域；由于亦軌道饅交通煤規(guī)劃軍時間手上滯述后本非案項字目入哨市節(jié)掛點太狗多，雀對于附刺激漠本案讓項目過的銷好售推傾廣的紋作用毒估計稠不大周，但杯是，饒依然館可以蔑成為漸本案液項目君的賣條點之鑄一，目用以食鞏固桂、增蕩強本股案項騾目的惑升值羨潛力諸。寫字請樓市確場主要奇寫字恥樓的恰區(qū)域某分布目前踩，寧籃波的縱寫字勁樓主森要集膜中在徒三江只口中且山路哲與百鄉(xiāng)豐丈路憶兩側(cè)薄，這島兩個鹽區(qū)域礦構(gòu)成按了寧特波市齡最主手要的德商務(wù)茂區(qū)。123456789101112131華宏國際中心2開豐大廈3鄞信大廈4波特曼中心5華泰銀座6會展中心7中寧大廈8天元大廈9外運大廈10中遠(yuǎn)物流大廈11外灘大廈12中農(nóng)信國際商務(wù)大廈13華聯(lián)寫字樓14浦發(fā)銀行大廈15世貿(mào)中心16人民保險大廈17亞細(xì)亞商務(wù)中心18中山大廈19海曙大廈20天寧大廈除上腫述主躁要寫機字樓總外，驢還有例位于鋤市區(qū)虎邊緣勢的新憶天地勁國際朗商廈已，以溉及鄞緣瑞州中為心區(qū)趴的萬黃達(dá)廣適場等羨，攝目前配除上例述兩刪個仍飄未形擇成具宇有規(guī)曾模的畏商務(wù)面中心腥。14151617181920未來購供應(yīng)目前貝，寧瞞波的尿?qū)懽盅鯓侵髂镆t中在獻(xiàn)三江餡口中恭山路賊與百換丈路惰兩側(cè)猜，這嘴兩個鋒區(qū)域響構(gòu)成腦了寧趕波市柱最主逆要的白商務(wù)深區(qū)。新隨得著這住兩個惕區(qū)域鞠的土恐地供雄應(yīng)量亡逐漸續(xù)減少驅(qū)，寧膏波市漫的寫慮字樓際開始童向這育兩個很區(qū)域騰以外下的區(qū)倆域擴旗展。從整敏體規(guī)架劃來委看，朵預(yù)計音到20趴20年，廢寧波交市中槐心將添形成“一主悉八輔”（“一主”：一桿個城滑市商昌業(yè)中區(qū)心，勿即“三江炎口商高業(yè)中顧心；”八輔“：鄞渣州商法業(yè)中咐心、助東部伐新城剃區(qū)商稠業(yè)中椒心、扒江北顧商業(yè)吳中心儉、江爬東七借里墊夢商業(yè)育中心耗、北南侖新前碶商覺業(yè)中細(xì)心、鈴駱駝沸商業(yè)幟中心褲、鎮(zhèn)眨海老胡城區(qū)肌商業(yè)時中心檢、江補北洪抄塘商信業(yè)中唉心）監(jiān)的商非業(yè)中降心分敞布格禽局。上述堆輔助糠商業(yè)例中心果中，艱除去底離市軌區(qū)較葵遠(yuǎn)的使北侖啞、鎮(zhèn)伐海區(qū)鐘域的殼商業(yè)粉中心客，并亮除去諒以零席售商憑業(yè)為估主的污發(fā)展敗區(qū)域她外，吊未來侍將突錦出商婦務(wù)功測能且延會有給較多嘉寫字傅樓土腿地供祥應(yīng)的規(guī)輔助椒商業(yè)兼中心覆主要襖是鄞僑州商秋業(yè)中簡心、田東部慢新城裳區(qū)商邪業(yè)中腥心。院即本造項目券所在賤區(qū)域瓣和鄞次州的豈商業(yè)壯商務(wù)拖區(qū)域裂將成花為本避項目祝寫字收樓物峰業(yè)的躬主要鵝的競絡(luò)爭對棗手。未來威寫字固樓的笑區(qū)域蝴分布根據(jù)生目前兄了解邁的市稍場狀明況，勉未來竄一兩太年內(nèi)澇將推呼出的書寫字濫樓分芒布如租下圖病所示輕：1新天地國際商務(wù)大廈2新城國際3嘉匯國貿(mào)中心4金匯大廈5上東國際6興業(yè)大廈7寧波國際汽車城8漢通商務(wù)大廈9萬特財富港10匯金大廈11金隆國際12恒隆中心13麗園尚都14月湖銀座15坤和中心16麒麟大廈17新洲銀座18新中源商務(wù)大廈123456789101112131415161718未來裹供應(yīng)1.已知脫辦公伙樓項份目區(qū)域?qū)懽謽敲Q預(yù)計上市時間總建筑面積江東嘉匯國貿(mào)中心2006.654,000江東新城國際2006.835,000江東新天地國際商務(wù)大廈2006.1255,000江東金匯大廈2006.1223,700江東上東國際2007.872,000江東興業(yè)大廈200743,500江東寧波國際汽車城200780,000江東漢通商務(wù)大廈200723,700江東萬特財富港2008.685,000海曙匯金大廈2006.1257,000海曙金隆國際2006.1252,000海曙麗園尚都2007.990,000海曙月湖銀座2007.937,000海曙恒隆中心200740,000海曙坤和中心2008.155,000鄞州麒麟大廈2006.1270,000鄞州新中源商務(wù)大廈2007.540,000鄞州新洲銀座200758,000根據(jù)軌目前部能夠屑獲得掙的市怎場信毅息，抄未來3年內(nèi)斧會上附市的耐寫字協(xié)樓項王目合摘計約僻為97隆0,范90吊0平米備，其盡中江腦東區(qū)它未來未供應(yīng)湯將達(dá)律到47虧1,毀90壁0平米明。2.土地桂供應(yīng)殊預(yù)計(1痛)地塊名稱坐落位置用地性質(zhì)建筑面積估算東部新城中心商務(wù)區(qū)B-2地塊民安路以南商辦混合使用類用地，適建辦公和商業(yè)建筑，其中辦公建筑面積占總開發(fā)量的比例不少于70%18,130東部新城中心商務(wù)區(qū)B-4地塊江澄路以西16,590東部新城中心商務(wù)區(qū)B-7地塊民安路以南，江澄路以東22,176東部新城中心商務(wù)區(qū)B-8地塊民安路以南47,985東部新城中心商務(wù)區(qū)B-9地塊江澄路以東28,875東部新城中心商務(wù)區(qū)B-10地塊商務(wù)區(qū)中心公園以西45,745桃渡路地塊車站路以南,瑪瑙路以西,桃渡路以東,揚善路以北商務(wù)辦公、酒店、商業(yè)建筑21,496東柳街道辦事處以南地塊江東桑田路以東、河流以西辦公及相應(yīng)配套設(shè)施2,704科技園區(qū)DM-5-A地塊江東區(qū)楊木石契路與新暉路交叉口東南角公建用地，允許建設(shè)少量SOHO式辦公等公共建筑及大型商業(yè)金融、餐飲等附屬設(shè)施13,933未來妖供應(yīng)2.土地配供應(yīng)費預(yù)計(2打)地塊名稱坐落位置用地性質(zhì)建筑面積估算開元酒店南側(cè)地塊西起華宏寫字樓地塊，北至開元大酒店，南至規(guī)劃道路，東至河流商業(yè)辦公及其相應(yīng)的配套設(shè)施22,645東方時尚中心地塊南外環(huán)路以北，環(huán)城西路以西1#：商業(yè)、辦公、文化娛樂及其附屬配套設(shè)施31,850市科技園區(qū)DM-4-B2地塊東至金家河，南至華翔科技，西至化工研究院，北至生方科技辦公用地30,726桃渡路1#地塊車站路以南，瑪瑙路以西商務(wù)辦公、酒店、商業(yè)建筑13,179汽車東站北側(cè)地塊汽車東站以北，驚駕路南側(cè)商業(yè)、辦公及相應(yīng)配套設(shè)施36,276在已廟公布籮的20宴05捕-2啟00圾6年寧逆波市扁土地恰供應(yīng)傷數(shù)據(jù)船中，積未來且可能坊建設(shè)而寫字弟樓的殘總供價應(yīng)體思量約賓為35紋2,鄭31報0平米蠻，其箱中東癢部新扒城所融推出擇的用培于寫腿字樓病開發(fā)削土地餡估計鍬為19蕉3,甚43壤4平米先，占晴總寫乞字樓樓供應(yīng)蓮量的54億.9夾%。未來例兩三塵年內(nèi)喝，東程部新黎城將逗是寧棕波寫受字樓文供應(yīng)額的重窮點區(qū)萬域。未來遷供應(yīng)未來奔供應(yīng)根據(jù)穩(wěn)目前思能夠站獲得適的市刑場信漸息，血未來3年內(nèi)脊的寫尤字樓嗓供應(yīng)氧（含木未來喇寫字狀樓項蛋目和20院05騎-2父00鄰6已推搏出的儀土地賴供應(yīng)姨）合井計約即為1,捎32亡3,灑21浴0平方鴿米。20張07年將烏達(dá)到劃供應(yīng)忘高峰撈。其中熄，江重東區(qū)錘的寫課字樓筑供應(yīng)緩量總蹄計約瓜為66體5,肥33壟4平方詞米。*土地體供應(yīng)褲已折籮算成呀可建久建筑罷面積證。需求類別新批外商投資項目新增個體工商業(yè)新增私營工商業(yè)合計交通運輸、倉儲、社會服務(wù)業(yè)及其他20041,08130,57150,95082,602根據(jù)20羅04年數(shù)耍據(jù)統(tǒng)花計，貝寧波著市一柄年內(nèi)綱新增漸的外原商投盡資項湊目有1,秩08第1個，葛新增援的交癢通運階輸曲、倉祝儲、貴社會閘服務(wù)反業(yè)新峽增個郊體工擦商業(yè)疏和私哀營商理業(yè)的幅數(shù)目邪總計基為81柜,5豬21個。主要阿需求根據(jù)由城市急發(fā)展稿的趨卡勢，帶未來語以東業(yè)部新忽城為有代表轉(zhuǎn)的商獅業(yè)發(fā)懲展區(qū)營域?qū)⑹璩蔀槲鰧懽置讟前l(fā)襖展的怕主要易擴但散區(qū)么域。跌假設(shè)下東部潮新城朝區(qū)域銀可以圈吸引桃到約5％的溉企業(yè)騎在此掏租用亮辦公丑樓，秀且每弱個企填業(yè)租切用某面積斗為15與0平米觸，則蠅東部呢新城茂一年與可以慰消化圣的辦養(yǎng)公樓慌面積鮮約為60萬平拐米。合計新增需用辦公樓的企業(yè)數(shù)吸引比例可吸引企業(yè)數(shù)可消化辦公樓面積82,6025%4,130619,515寧波箏科技幕園區(qū)懼內(nèi)發(fā)訴展起劍來的激高科逗技、壟研發(fā)功型企薪業(yè)的爺辦事移處及嬌其上執(zhí)下游田服務(wù)唯型企挖業(yè)，棗如突咨詢租公骨司留、科構(gòu)技、仗教育圓等行藍(lán)業(yè)也歐將是濤本項牽目吸啞引的剝目標(biāo)帶客源速。目偉前，飾寧波末科技狹園區(qū)侄已吸絹引入責(zé)駐企貓業(yè)1,耽00糠0多家跡，高婦科技諸型企肝業(yè)60帥0余家冊。目馳前科補技園始區(qū)內(nèi)土的辦既公樓泳數(shù)量施少且雖品質(zhì)昆較低備，因狼此本眉項仗目起也有涼望吸啦引一道些在瞎科技逮園區(qū)信內(nèi)的文企業(yè)禾在此她設(shè)置率品質(zhì)批高檔草的辦截公場概所。除此標(biāo)之外備，緊體鄰會盜展中豎心為珠本項圍目的策寫字面樓吸粘引廣填告、秒設(shè)計否、裝伸潢行潑業(yè)的沾企業(yè)偽提供慢了便怒利條菜件銅。上述肉需求彎，保選證了降本項持目上望市時幻玉能夠鍬獲得磁足夠丘的市貍場需和求份叫額。其他燭需求需求產(chǎn)品池研究目前饅，寧膏波市副的寫搏字樓遵基本伏已平疊層為環(huán)主，葬極少嶼數(shù)寫碗字樓素項目固如華捉宏國疤際、色天一干豪景錄中設(shè)翅計了錘數(shù)量叛不箭多的傭挑高藝層?？傮w陪上看板，寫璃字樓濕的電通梯數(shù)征量和褲電梯泰速度濟偏低兩。以脾上東碗國際盟為例蘭，標(biāo)魄準(zhǔn)層枯約為90妙0平米撐的28層寫涼字艙樓，浸僅配漁置了瀉四部2.吊5米/秒的區(qū)電梯恭。以28層的自寫字株樓而旋言，亡此電稿梯配閣置略叮現(xiàn)偏問低。在設(shè)嗎備配亂置上肢，中委央空廢調(diào)系糟統(tǒng)在階許多蛋在售衡項目滴中并礙未配邊備，娃如興濕業(yè)大菊廈、國上東謙國際凝、新怠城國吐際解等。外墻蟲的裝突飾，猴目前唉以全洲玻璃染幕墻籠裝飾爽的寫集字樓姥項目兼數(shù)量環(huán)較少蘋，離源本項受目距態(tài)離相長對較夫近的孤新天害地國岡際商聯(lián)務(wù)大凡廈基斗本以塑涂料妻粉刷果外墻供，上刊東國簡際也破僅使?jié)秤蒙賲R量玻債璃。新對于蜜整個蜜項目璃品質(zhì)床而言麻，較磨好的召外墻膚裝飾攀對于挺本項掉目的端整體殘形象慕至關(guān)徹重要海。寫字亭樓的份標(biāo)準(zhǔn)適層面朝積，良目前微市場惰上特副別是迅江東集區(qū)域裂市場樂上比虹較多巨的項杏目都嗽在90勁0～1,恩20承0平米顧之樓間碧，相灘對較燥小。劍目前孟，標(biāo)侄準(zhǔn)層孩特別蜘大的列項目扭是新壇天地齒的國跟際商陳務(wù)大智廈，污其標(biāo)團準(zhǔn)層恒面積以超過2,滅25塔0平米詳。在單足元分癥隔上咬，市省場上歸的項錄目基稍本最枝小分慚隔在70～15媽0平米挽范圍場內(nèi)，演部分文項目少如開偉豐大常廈，多最小勻單元萍分隔包面積語僅為43平米盲。從終市場杯表現(xiàn)芒來看譜，單張元面組積在10踐0～15嘗0平米耗范圍圈內(nèi)的蝕寫字溉樓項難目銷懂售狀丹況普則遍較饞好。江東善區(qū)域歡在售沫寫字莖樓概其況

興業(yè)大廈上東國際新天地國際商務(wù)大廈甬港現(xiàn)代銘樓新城國際地理位置百丈東路近中興路百丈東路滄海路民安路近世紀(jì)大道演武路34號科技園南側(cè)近世紀(jì)大道幢數(shù)1幢3幢，其中一幢單層出售，一幢3套出售，一幢散賣5幢寫字樓，其中1幢為甲級寫字樓（以下為其中甲級寫字樓配置）1幢1幢主樓，1幢附樓層高3.4米3.4米3.7米已裝修，裝修后層高為2.5米3.1米均價9,000元/平米8,000元/平米8,000元/平米不售6,400元/平米標(biāo)準(zhǔn)層面積900平米930平米2,256平米1,130平米1,800平米樓層22層兩幢28層，一幢21層26層9層15層物業(yè)費5元/平米5.5元/平米5元/平米2.5元/平米2.8元/平米總建筑面積4.3萬平米7.2萬平米5.5萬平米1.35萬平米3.5萬平米客戶整層出售，客戶多為大型公司，包括興業(yè)銀行等多為自用型公司，如貿(mào)易公司，船運公司等多為自用型貿(mào)易類公司主要租戶為環(huán)城建設(shè)指揮部，商檢局及開發(fā)商公司留用買家為自用型公司為主空調(diào)中央空調(diào),整層計費小型分體式空調(diào)中央空調(diào),分戶計費有中央空調(diào)無中央空調(diào)車位180個138個672個車位，7幢住宅，4幢辦公樓，1幢甲級樓合用地下一層停車庫200個寫字獎樓競占爭分及析本項抗目競撤爭性屈樓盤倒目前傍已經(jīng)絮入市邁的數(shù)懸量較丈少，妥主要局的樓呢盤包繩括新級天地身國際莊商務(wù)表大廈絞（1），壟新城著國際故（2）以瀉及百姓丈東龍路上警的上訊東國突際（3）。么預(yù)計袍未來型隨著勇東部攜新城需的開天發(fā)，睬將有驚更多擋的樓朵盤成偽為本黎項目莫的競尾爭對蓄手。同時每，我朗們還申提供茂了目萍前市紹場上求較好愈的一洗個寫逝字樓石項目剛波特愚曼寫嫩字樓獻(xiàn)（4）作具為典努型項男目研唉究。競爭幟項目泄分布角如下招圖所本示：312本項冰目地潛在袋寫字過樓集柿中供緩應(yīng)區(qū)定域4競爭捆樓盤——新天戶地國眼際商沫務(wù)大管廈項目名稱：新天地國際商務(wù)大廈地理位置：民安路1066號建筑面積：5.5萬平方米層數(shù)：26層標(biāo)準(zhǔn)層面積：2,255.90平米單元面積：90～160平米大堂挑高：13.1米電梯數(shù)量：6部客梯，2部貨梯物業(yè)管理：上海陸家嘴物業(yè)管理公司上市時間：2005交房時間：2006-12市場表現(xiàn)：目前售出62.8％均價：8,000元/平米寫字樓現(xiàn)狀

設(shè)計要點：本項目采用了目前寧波市場上較高的寫字樓硬件設(shè)施，采用了8部高速LG電梯

及開利中央空調(diào)。銷售情況：新天地國際商務(wù)大廈的售價達(dá)到了8,000元/平方米，在目前本區(qū)域尚未成熟的

情況下，能夠達(dá)到此售價實屬不易。買家情況：基本為自用客購買，行業(yè)多為貿(mào)易、物流行業(yè)，買家已購買的樓層以18層以上

及10層以下為多。項目名稱：新城國際地理位置：寧波科技園區(qū)，世紀(jì)大道東側(cè)建筑面積：3.5萬平方米層數(shù)：主樓15層，副樓3層標(biāo)準(zhǔn)層面積：1,800平米單元面積：85～1800平米大堂挑高：7.6米電梯數(shù)量：3部客梯，1部貨梯物業(yè)管理：上海陸家嘴物業(yè)管理公司上市時間：2005-10交房時間：2006-08市場表現(xiàn)：估計目前售出50％左右均價：6,400元/平米寫字樓效果圖售價趨勢：本項目的開盤價格為5480元/平方米。隨著銷售的開展，售價逐步提升，目前

10樓以上的單元售價均在7,000元/平方米以上，同時朝南景觀較好的區(qū)域，其售價也達(dá)到

了7,000元/平米以上。設(shè)計要點：本項目是一個較小規(guī)模的寫字樓項目，其最大的特色在于配備了大規(guī)模的綠色

園林景觀。其共享式社區(qū)園林的總面積超過1萬平方米。競爭云樓盤——新城文國際競爭庫樓盤——上東斷國際項目名稱：上東國際地理位置：百丈東路滄海路建筑面積：由三幢寫字樓組成，總建筑面積12萬平米層數(shù)：兩幢28層，一幢21層標(biāo)準(zhǔn)層面積：約900平米單元面積：分別為一幢69-192平米，一幢230-460平

米，以及一幢整層出售的寫字樓（標(biāo)準(zhǔn)層930平米）電梯數(shù)量：每幢寫字樓配備4部電梯物業(yè)管理：寧波銀億上市時間：2005-8交房時間：2007-8市場表現(xiàn)：目前售出56.5％均價：8,000元/平米寫字樓效果圖售價趨勢：本項目的售價基本維持在8,000元/平米左右，且基本能以開發(fā)商設(shè)想的一幢為總部基地形

式出售給整層購買者，一幢為出售給較大面積客戶（230-460平米）。只有一幢樓分散出售。設(shè)計要件：本項目為一個大體量的純寫字樓項目，整個項目形象一致，突出商務(wù)功能。優(yōu)勢：本項目位于百丈東路，與傳統(tǒng)的百丈路商務(wù)區(qū)距離相對較近。大體量的寫字樓供應(yīng)營造了較好

的商務(wù)環(huán)境。主要購買者：本項目的購買者80％以上為自用型購買者。其中以貿(mào)易類公司居多，除此之外，其他較

多的寫字樓使用者行業(yè)分布為廣告公司、船務(wù)、咨詢公司、家裝設(shè)計公司等。典型含樓盤——波特噴曼寫縣字樓項目名稱：波特曼寫字樓地理位置：彩虹北路52號層數(shù)：一幢26層標(biāo)準(zhǔn)層面積：約1200平米單元面積：分隔為每層4戶，7戶，或10戶電梯數(shù)量：配備5部電梯交房時間：2006-2市場表現(xiàn)：目前售出超過80％均價：17,000元/平米設(shè)備配置室內(nèi)結(jié)構(gòu)層高為3.6米，架空地板0.1米，吊頂后層高為2.6米。供電系統(tǒng)：兩供一備三路電源，另加自備發(fā)電機，每戶用電負(fù)荷為15KV/25KW.采用集中供熱/供冷中央空調(diào)系統(tǒng)，配送新風(fēng)。電話通信管線到戶根據(jù)建筑間標(biāo)準(zhǔn)配置8個以上電話線路，網(wǎng)絡(luò)寬帶，光纖到戶，桌面100兆標(biāo)準(zhǔn)。電梯系統(tǒng)：客梯5部，品牌為日本富士達(dá)，客梯載重1500公斤，載客人數(shù)為15人，橋箱開門尺寸寬10.5米，高2.1米，時速每秒3米，消防電梯1部。消防系統(tǒng)：單元內(nèi)裝有報警系統(tǒng)（煙感報警、自動噴淋）。其他：門禁系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、安保監(jiān)視系統(tǒng)、樓宇設(shè)備運行狀況監(jiān)視系統(tǒng)、機動車及地下車庫計費管理系統(tǒng)等。公寓搜市場片分析細(xì)分任市場偏定義由于巾本案金項目需用地偶性質(zhì)分的為凡商辦哀用地耗，決紙定了熱若要術(shù)發(fā)展柄居住揭功能已的產(chǎn)兄品，員就只部能向額投資歐性強效、具繳有經(jīng)玩營性富質(zhì)的獅服務(wù)峰式公桶寓產(chǎn)從品類梯型靠譜攏，店因此個本次惰調(diào)查蓄主要郵關(guān)注蛋寧波僻市區(qū)倚內(nèi)的貫精裝芹修的洋公寓騾細(xì)分哲市場絮，因同為這還個細(xì)男分市密場的乞產(chǎn)品杜一般泉戶型痕較小雙（除影老外撿灘外努），菠投資惱性較治強，圣并且非其中艘部分焦項目俯的產(chǎn)暮品是撈經(jīng)營材性質(zhì)較的，美對于兵本案寺項目膠的借撫鑒意淹義較銳強，夢寧波泳當(dāng)?shù)啬屯ǔz稱這條一類咐產(chǎn)品譜為單毛身公鴉寓；從用秩地性粱質(zhì)上惱來看暢，目遼前寧典波這撥個細(xì)底分市慮場存賞在的捧產(chǎn)品塌主要價可以鉛分為2類，驅(qū)一是代居住納用地斗性質(zhì)紋的、瘡產(chǎn)權(quán)70年的自住宅稅類產(chǎn)倚品，桌二是也商/辦/酒店脆綜合各性質(zhì)戴的、憶產(chǎn)權(quán)50年或40年的狠綜合層性項御目中制的公車寓產(chǎn)勁品部訴分，棍現(xiàn)存恨的11個項號目，辦有7個屬魂于前摸者，4個屬夕于后撿者，禁即位誦于科抽技園灘區(qū)的晨歐寶咽國際咬酒店建中的米公寓得部分眠、天雷一豪行景公趕寓部撿分、渡波特哭曼國慮際公窗寓、春常蔽青藤趁公寓科；從產(chǎn)踐品用預(yù)途角執(zhí)度來監(jiān)看，艱歐寶餡國際速、波望特曼走、常難青藤驢和好告陽光葛表現(xiàn)續(xù)出更幣強、衫更專嘗業(yè)的擊投資與性，折其業(yè)蘆主可澇選擇疑與開吹發(fā)商凍簽署速委托帝經(jīng)營閑合同斃，開澤發(fā)商債聘請那專業(yè)殼公司獸統(tǒng)一凍運營辭管理辦，并攪承諾6%的回恢報率碼。項目名稱地理位置產(chǎn)權(quán)是否待業(yè)主經(jīng)營項目狀態(tài)常青藤（單身公寓部分）中山北路曙光北路交叉口50年否售罄波特曼國際公寓彩虹北路（東港酒店旁）50年是售罄天一豪景中山東路（天一廣場1號門）50年否售罄歐寶國際酒店江南路568號40年是尾房薈博雅苑（單身公寓部分）江南路/海棠路口70年否已交房好陽光商務(wù)公寓百丈東路966-968號70年是已交房城市QQ（單身公寓部分）滄海路/福明路70年否售罄時代華庭（單身公寓部分）興寧路44號70年否尾房老外灘3號老外灘3號樓70年是在售錦城明都楊木契路、丹桂路70年否尾房東城峰匯江南路547號70年否尾房現(xiàn)有濱產(chǎn)品拆分布1本案項目2歐寶國際酒店3薈博雅苑4東城峰匯5常青藤6城市QQ7時代華庭8好陽光商務(wù)公寓9波特曼國際公寓10天一豪景11老外灘3號12錦城明都123456789101112市場畜供應(yīng)刻及銷演售情甩況分訴析總的吐來看宿，精拌裝修蚊細(xì)分吹市場收的整痰體供丸應(yīng)量市小，梨去化啄速度笨快，悲從而籃反映晚出需竊求強斗勁，份我們歇判斷幟，目榆前寧蝴波的啊單身勢公寓貍產(chǎn)品測處于駱供小鳥于求括的階耕段：單身友公寓把整體兵的供省應(yīng)量衡少，稻目前暢寧波似單身幟公寓巷的整燙體供麥應(yīng)量妄估計廚總共策在2,淺10膏3戶左環(huán)右；根據(jù)俗調(diào)查群的情組況來便看，20食06年初喂入市斷的住琴宅項蝕目以耐及可銹預(yù)見監(jiān)的即污將入?yún)彩械臅椖繝t中，澤單身晚公寓返產(chǎn)品棋的供促量是待很少廉的，沈因此慕在20霉08年以瞇前市笑場上捉的單職身公錄寓產(chǎn)音品會蠶維持傍在一擴個較匆低的富水平稈。項目名稱戶數(shù)項目名稱戶數(shù)常青藤（單身公寓部分）200東城峰匯240時代華庭（單身公寓部分）210天一豪景100歐寶國際酒店（服務(wù)式公寓部分）250波特曼國際公寓421

薈博雅苑（單身公寓部分）175錦城明都108好陽光商務(wù)公寓210老外灘3號39城市QQ（單身公寓部分）150

市場選供應(yīng)片及銷麻售情鎖況分潤析項目名稱開盤時間去化率購房者背景常青藤（單身公寓部分）2004年10月100%約60%為本地投資者，30%為年輕夫婦自用，10%為異地投資者包括少量港臺人士時代華庭（單身公寓部分）2004年12月95%約70%為本地投資者，20%為年輕夫婦自用，10%為異地投資者包括少量港臺人士歐寶國際酒店（服務(wù)式公寓部分）2004年12月90%以本地投資者為主薈博雅苑（單身公寓部分）2003年12月100%以本地投資者為主好陽光商務(wù)公寓2003年5月100%約70%為本地投資者，10%為年輕夫婦自用，20%為異地投資者包括部分港臺、日籍人士城市QQ（單身公寓部分）2004年12月100%以本地投資者為主東城峰匯2005年12月80%以本地投資者為主，以及部分買來自用的在科技園區(qū)工作的年輕技術(shù)人員天一豪景2004年中100%以本地投資者為主波特曼國際公寓2004年2月100%約60%為本地投資者，40%為異地投資者和境外人士錦城明都（單身公寓部分）2005年11月95%以本地投資者為主，以及部分買來自用的在科技園區(qū)工作的年輕技術(shù)人員老外灘3號2005年12月50%目前的購買者都是本地人士一般賀來講非，除巖了科攔技園柳區(qū)的鞏幾個魚項目很外，羊其他捐靠近茅三江慢口市擔(dān)中心泥區(qū)域荷的單鼓身公俱寓項取目一親半都返能夠基在3個月紋左右擔(dān)的時個間去街化80繡%左右火，而渴位于蠢科技搞園區(qū)詞的項樹目也搜一般寄能夠朱在3個月鬼內(nèi)去必化60朱%左右退，歐蹦寶國息際相瘦對例枝外，勸其目舟前的思價格等水平妨在8,碰00篇0-酷9,澆00陶0元/平米信，比物附近得的錦琴城明斬都、溝東城傲峰匯嗓價格嫁要高殃出約1,襪00叔0元/平米奔，但檢是錦夫城明煮都的虎裝修滾質(zhì)量恨比之梳歐寶篇國際丈要好昆，且第送全諸部電撇器，70年的產(chǎn)奏權(quán)也晌比歐相寶國草際更徑高，葉因此秘，我踏們認(rèn)駱為歐粱寶國鋒際在恨定位延上的催錯誤巨導(dǎo)致鋪其銷部售緩?fù)曷?，公但是承，歐插寶國灘際部磨分公郊寓產(chǎn)敗品可拾以采利取返牛租、6%回報株率、蜘前10年回夸報一庸次性居返還配的方乓式購自買，龜也吸哄引了計部分窗投資提者，繭目前危公寓層部分栗的去電化率病估計尖在90奴%左右父（已授銷售慈約16個月桑時間涂）。從上直面的訓(xùn)表中膠可以泥看到裹，本臂地投中資者漸是目賽前寧四波單膊身公勸寓產(chǎn)六品的典最大崖買家廉，其略次為咐本地釣的年典輕夫柳婦購顫買用折于婚振房或前臨時伶過渡襖房，嬸再次鄰為異垃地投肺資者歡及境典外投更資者鬧；在調(diào)濾查過篩程中炊我們誤發(fā)現(xiàn)測，寧百波本包地市類民購煩買房冰產(chǎn)進未行長挪線投錄資的堅意識碌較強遇，比按如天軍一豪幼景的碑公寓值、寫嗽字樓爹產(chǎn)品污大約70落%都是前由本腦地居慰民購壺買，嫁用于瞧長線約投資檔；另兵外，及我們密認(rèn)為偶相當(dāng)足部分腦的房余產(chǎn)集學(xué)中于碗本地擦私營究業(yè)主蔽手中范，由伯于寧疫波私杏營經(jīng)罪濟發(fā)被達(dá)，遮企業(yè)厚主數(shù)杏量較小多，誼他們猴購買天房產(chǎn)痕主要鎮(zhèn)是利劈燕用房李產(chǎn)的蝦保值癢性，殿同時偏兼顧注自身仙接待漆客戶載或作盼為員國工宿貿(mào)舍用將途，設(shè)基本永上都纖有中鍛長期裂持有遣房產(chǎn)谷的打加算，望舉例梳來說時，我方們在粒調(diào)查虜過程崗中就刺發(fā)現(xiàn)管有私副營業(yè)獄主在展好陽初光商闖務(wù)公狗寓的B幢同秩時持勁有5間相浙連的威公寓勿，另去外有悶本地慶企業(yè)鳴主在調(diào)天一道豪景禍同時采持有永公寓狂、寫矛字樓那物業(yè)勁用于歷長線扣投資嫂。本但地普泊通的茂中老辛年居偷民在察薈博啦雅苑可、時抽代豪到庭購財買一銳套住焰宅用葛于長巖線投遍資，寧作為冰養(yǎng)老扛收入厚的現(xiàn)雞象也購比較凳頻繁昨；年輕拉夫婦徐購買廉單身鐘公寓膜作為壟結(jié)婚尖用房償或者嘉臨時捐過渡挖用房環(huán)的現(xiàn)版象在郊寧波江本地鴉也比茅較常丘見；境外類人士祝在寧他波進逆行單計身公夏寓投嬸資的達(dá)現(xiàn)象膛目前旬也已鴨經(jīng)逐播漸增找多，徑境外層人士盾通常凳會關(guān)毅注品淘質(zhì)較完高、灑升值突空間牙較大饞的物轉(zhuǎn)業(yè)，食他們薄在價聯(lián)格承精受能油力方誼面也抽相對峰較強極，波框特曼嘆國際驚公寓諒的境梳外買撿家比差例相敬對較鑄高，朵類似懂情況愈在上梁海、澡北京么等地誕更為振明顯狗。市場船供應(yīng)暫及銷翁售情均況分捧析產(chǎn)品軍設(shè)計項目名稱單元面積（平米）現(xiàn)在平均單價水平（元/平米）總價范圍（萬元）主力總價（萬元）常青藤（單身公寓部分）36-677,000*25.20-46.9035.00時代華庭（單身公寓部分）45-527,85035.33-40.8235.33歐寶國際酒店（服務(wù)式公寓部分）45.46、46.23、90.928,50038.641-77.28238.64薈博雅苑（單身公寓部分）48.5-48.77,000*33.95-34.0933.95好陽光商務(wù)公寓46-63,78-1359,500*43.7-128.2547.5城市QQ（單身公寓部分）30-437,00021-30.130.1東城峰匯53-626,100(不帶裝修)，7,200（帶裝修）

38.16-44.6444.64天一豪景42.5-809,50040.38-7640.38波特曼國際公寓46.56-161.06

13,00060.53-209.38

60.53錦城明都（單身公寓部分）45-597,20032.4-42.4832.4老外灘3號144-18815,000216-282216*二手易市場取價格從上耀表可迎以看廚到，嚼目前逮寧波鴉單身來公寓筒產(chǎn)品喝的主艇要總別價范痛圍在30鼠-6奧0萬元較之間按，這窩樣的鞋總價嬌水平食即使左對于石家庭轉(zhuǎn)收入腫在5,摘00才0元左針右的沙年輕礦夫婦厲也可批以比徑較輕渣松的防承受倒，舉典例來炭說：50平米胳單身約公寓40萬元圓的總拆價，勿假設(shè)豈采用破純商德業(yè)貸仍款7成30年，內(nèi)那么并每月橋等額穿本息稱還款閥為1,嬸70便0元左氏右,這對踐于工軟作時飽間不魂久的攜年輕典夫婦難而言召也是期相對盼輕松牧的承呆受的碎。購督買門蓄檻低傅，這觀也是洽單身燙公寓逼產(chǎn)品漁去化優(yōu)速度星快的炭最主倡要原污因之候一；老外普灘3號情幻玉況相蝦對特慈殊，縱由于炕老外辮灘本陵身特不色強腥，其麻房源群數(shù)量泄稀少刻，總竄共39套，闊主要掩是面打向本辛地的耗富有外階層浪收藏音、自筆住或熟投資唇用產(chǎn)品乓設(shè)計寧波速目前刷的單按身公農(nóng)寓產(chǎn)慣品的歐設(shè)計婦基本拜上以駁平層垃的房洋型為斥主，恒只有胳薈博由雅苑始、時愁代華耐庭、僵好陽楚光商容務(wù)公所寓有棄復(fù)式貫的產(chǎn)尖品。匙平層脖房型倦的凈菌高一者般在3-寬3.素1米左肝右，證復(fù)式榮房型遭的凈筐高一辣般在5-劉5.遷2米左資右；房型塊面積好的主孕流范當(dāng)圍在36碎-6予2平方肆米，初復(fù)式紡房型鞋也都匯是按文照底懸層面錫積計顯價，鑄因此保復(fù)式烘房型等在使衡用面片積上乒有優(yōu)膚勢，嫂但是總在價倍格方也面并服沒有訓(xùn)與平寬層房余型產(chǎn)城品體資現(xiàn)出垮明顯希的差敵距，嘴復(fù)式鳳房型呈也沒獅有受斬到特儲別歡糞迎，滋主要巧是因蹦為：1）隔狼層使決得室丟內(nèi)2層的倘高度涌較低矮，感穗覺壓劉抑；2）室店內(nèi)的受樓梯醉占用襪了底也層的倉使用嘩面積李，復(fù)粗式產(chǎn)高品事禮實上堆是將余活動弊區(qū)與櫻休息戲區(qū)分厘割到猾底層眼與上艇層，慘實際趨上并揚沒有豬創(chuàng)造歷出更理多的例功能座空間炒；3）為圍了抵笨消層順高過園高帶搏來的撿額外種成本盈，一場些項響目的繳復(fù)式夜產(chǎn)品敲交房降時并其不提弓供隔滿層，頓或者宰在裝誓修質(zhì)蛛量方勾面相衡對較咽差，荷例如漿時代標(biāo)華庭貼，其圖復(fù)式卷產(chǎn)品坐價格態(tài)與平脂層產(chǎn)娛品相輛仿，殊交房遙時并昆不提毯供隔鴉層，島薈博灣雅苑侵復(fù)式散產(chǎn)品旱的二園手價沫格與吧錦城哀明都筋相仿奔，但落是在旋裝修白及家猶具配那置方商面的女水準(zhǔn)案差距抗明顯托；目前揪的單病身公效寓產(chǎn)勤品的叫單層繡布局宅都為搖走廊伯式布矩局，打即以仗直線外形的概走廊坦為軸處線，購各單哭元沿練走廊嚴(yán)分布土，單邊層布港局一盞般為2-吃3梯，16側(cè)-2廣0單元往，這赤種布啄局決殊定了緊單元皮房型濟的面黎寬較棗窄，牢進深相較深拒，房龜型整貌體感冤覺比走較狹樂長，擊一般蓄房型加的面輸寬：耕進深偵為1：2，例坦如錦化城名華都和蠶老外伴灘的鋸比例配都在1：2左右伐，這示個比需例是盟可以跡接受撓的，紗因為誰一般貓住宅搬房型收設(shè)計原的面采寬：膛進深狹不能察小于1：3.約5。；勒另外嶼從實膊際使梨用感振覺來唇看，欲我們設(shè)認(rèn)為短電梯圍廳居迅中布撥置、販單層吐單元勿數(shù)不甲超過16戶的叮布局莖是比鵲較適細(xì)合的妙，例智如好乒陽光鋸商務(wù)液公寓析就是鎖采用供這種閘布局系；由于馬單層茅布局似特點昆，單岔身公神寓房牽型都叮是南再向或犧北向島，少戶數(shù)可烘以做吐到南羨北通肆透，垮因此謀每個統(tǒng)房型催都可險以做唉南向鞋或北攻向陽跳臺。附由于板房型漁面積紗較小太，因的此陽漏臺多秧是封膠閉式郵的，曬這樣蕩可以蓬增加插使用薪面積凝，少芬數(shù)項桶目房淹型的拆陽臺聲作開饅方式含處理隆，我料們認(rèn)福為是肝不實揪用的址；為了出增強懶室內(nèi)機空間似的感仍覺，認(rèn)少數(shù)扔面積子較大煎的單異元都亦采用羨飄窗烘形式督。產(chǎn)品禽設(shè)計產(chǎn)品陣設(shè)計產(chǎn)品騾設(shè)計目前現(xiàn)寧波史單身頁公寓曉產(chǎn)品夜的配播套設(shè)扔施及悅裝修銀因產(chǎn)疼品檔赴次而嗎已，朽檔次絨相仿即的產(chǎn)鈴品其葉配套多也類秀似，煩檔次隸差距業(yè)明顯烘的其賞配套居的差絨距也染明顯煌。目修前波團特曼邪國際濟公寓翠的設(shè)段備的舟檔次去是最牌高的濟，下烏面介拌紹波脆特曼灑國際套公寓濃的設(shè)須備，憂并分倚析其誕他項網(wǎng)目產(chǎn)歷品與鋸之的氣一般概差別蜂：

波特曼國際公寓差距其他產(chǎn)品供電系統(tǒng)兩供一備三路電源，另加自備發(fā)電機，每戶用電負(fù)荷6KW/17KW，每戶設(shè)計獨立計費電表小兩供一備三路電源，無自備發(fā)電機供水系統(tǒng)每戶3條供水系統(tǒng)，冷、熱和純凈水大冷、熱2條供水系統(tǒng)空調(diào)系統(tǒng)空調(diào)系統(tǒng)采用集中供冷/熱中央空調(diào)系統(tǒng)，配送新風(fēng)大分戶空調(diào)，少數(shù)項目產(chǎn)品送每戶2臺空調(diào)機，其他項目不送通訊系統(tǒng)每戶2個以上電話線，通起居室、臥室、衛(wèi)生間小類似視聽系統(tǒng)享受酒店衛(wèi)星電視節(jié)目，每戶預(yù)留一路以上的終端接線盒，其中一路通臥室大有線電視接口（除好陽光外，其有衛(wèi)星電視）電梯系統(tǒng)每層4臺電梯，日本富士達(dá)，時速3.5米/秒中2-3臺電梯，品牌差距不大，但是速度一般在3米/秒以下消防系統(tǒng)煙感報警、自動噴淋、逃生示意圖大煙感報警、逃生示意圖，無自動噴淋寬帶系統(tǒng)FTTB加LAN方式，光纖入層，每單元接入6類線寬帶終端一個，100M，中國電信網(wǎng)大ADSL（1-10M），中國電信網(wǎng)廚房設(shè)備已配置櫥柜、單門水池、抽油煙機、雙門冰箱、微波爐，電磁爐小類似，視品牌而異，但是其他項目如好陽光等都提供煤氣灶門禁系統(tǒng)門卡系統(tǒng)，服務(wù)臺設(shè)置小總機小類似停車位每1.5戶1個車位中單身公寓本身停車位要求不高，其他項目的停車位配置比例相對較低，例如1：2左右其他系統(tǒng)電子巡更、安保監(jiān)視等中好陽光商務(wù)公寓等有電子巡更、安保監(jiān)視系統(tǒng)，而時代華庭等項目就沒有產(chǎn)品菜設(shè)計目前鄉(xiāng)豐寧波絨單身音公寓樹產(chǎn)品業(yè)之間蘿提供倉的服瞞務(wù)也他有著饞比較楊明顯弊的差江別，庸這里巡壽講的然服務(wù)旬包括紋兩個參層次紡，一者是開稱發(fā)商仇為業(yè)桑主提敏供的槳代為凱經(jīng)營撕的服鹽務(wù)，結(jié)二是抱管理蜘公司丟為物小業(yè)使聚用者局提供碗的服訴務(wù)；目前牛開發(fā)化商為床業(yè)主襯提供勉返租棋服務(wù)五的項姻目有賭好陽