商務(wù)寫(xiě)字樓分類(lèi)及標(biāo)準(zhǔn)

商務(wù)寫(xiě)字樓基本知識(shí)1、寫(xiě)字樓特點(diǎn)在西方，最早的寫(xiě)字樓觀點(diǎn)是作為大家寫(xiě)字辦公溝通的場(chǎng)所， 因?yàn)槿鄙俦匦璧牧鞴ぞ撸藗儽泯R集在一同辦公，以提高工作效率。所以，辦公的場(chǎng)所就是寫(xiě)字的場(chǎng)所，故稱(chēng)為“寫(xiě)字樓”。我國(guó)過(guò)去稱(chēng)為辦公樓，工作人員都為公家做事。辦公樓是一種對(duì)外完整關(guān)閉，對(duì)內(nèi)進(jìn)行行政管理、大而全的物業(yè)觀點(diǎn)。跟著我國(guó)的對(duì)外開(kāi)放，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)確實(shí)立和民營(yíng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，特別是外國(guó)公司、國(guó)有大公司、私營(yíng)公司的壯大，關(guān)閉式的、不考慮經(jīng)濟(jì)成就的物業(yè)模式不再合適市場(chǎng)需要，而開(kāi)放式、按市場(chǎng)價(jià)值營(yíng)運(yùn)、服務(wù)于商務(wù)活動(dòng)需要的物業(yè)——寫(xiě)字樓在我國(guó)城市中蓬勃盛行（見(jiàn)表

12）。1—2比較內(nèi)容地點(diǎn)250 間隔/

房間大小 公共性 使用者地位 形象 產(chǎn)權(quán)充分停 務(wù)齊備； 一般平方米 個(gè)；現(xiàn)車(chē)位，寫(xiě)字樓

施；中心地段 靈巧

建筑面開(kāi)敞 大 同等主體 重要 多樣性國(guó)際知 積許多于 2500名物業(yè)0管理公司管理；著名專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)辦公樓發(fā)；外國(guó)非中心地段不靈巧關(guān)閉小非同等主體方米。次要單調(diào)性著名公司的租戶(hù)組合；一般建筑面積許多于50000平方米。寫(xiě)字樓的需求與公司發(fā)展規(guī)模親密有關(guān)（圖1—2）。當(dāng)公司規(guī)模小時(shí)，它會(huì)選在住所、公寓或許低端寫(xiě)字樓里辦公；當(dāng)規(guī)模擴(kuò)大時(shí)，公司的蒙受能力提高，業(yè)務(wù)量增大，出于提高工作效率和展現(xiàn)公司形象的目的，它就會(huì)向高檔寫(xiě)字樓遷徙，促使高檔寫(xiě)字樓的發(fā)展。我們察看一個(gè)地區(qū)的寫(xiě)字樓需求狀況和發(fā)展遠(yuǎn)景，要點(diǎn)察看該地區(qū)內(nèi)公司構(gòu)造構(gòu)成和盈利能力即可。我國(guó)寫(xiě)字樓的演變階段、2．第一階段：傳統(tǒng)辦公樓占主導(dǎo)地位。它擁有兩大特點(diǎn)：立足于自然通風(fēng)和采光，以小空間為單位擺列組合而成。 這一類(lèi)辦公樓開(kāi)端于基層或多層磚混構(gòu)造，較小的開(kāi)間和進(jìn)深尺寸。如：3.6~4.0 米的開(kāi)間、5~8米的進(jìn)深等，層高一般也在3.6米左右。建筑向高處發(fā)展此后，產(chǎn)生了鋼筋混凝土框架構(gòu)造，可是使用空間仍舊按傳統(tǒng)的模式，仍屬于傳統(tǒng)辦公樓的一種。傳統(tǒng)辦公室的長(zhǎng)處是私密性強(qiáng)， 工者可自行控制工作環(huán)境（燈、百頁(yè)窗、家具部署等）。弊端也特別顯然，表此刻空間利用率低，缺少靈巧性。1—2公司規(guī)模、成長(zhǎng)與辦公場(chǎng)所對(duì)應(yīng)關(guān)系新小公司—————————→ 住所、ＳＯＨＯ、商住公寓，自有物業(yè)為主↓中型公司—————————→↓大公司公司—————————→↓

高檔公寓、乙、丙級(jí)寫(xiě)字樓，租用為主高檔辦公樓、甲級(jí)寫(xiě)字樓，自建物業(yè)網(wǎng)絡(luò)大公司—————————→ 公司總部、分部甲級(jí)和頂級(jí)寫(xiě)字樓，自有和租用第二階段：初期的現(xiàn)代勞公樓，其特點(diǎn)是大空間框架模式，著重空間實(shí)效，該模式不利的地方是辦公環(huán)境比較冷峻、機(jī)械，工作人員的身心健康沒(méi)有遇到應(yīng)有的重視。．第三階段：后期的現(xiàn)代勞公樓。其特點(diǎn)是辦公環(huán)境富裕人情味，四周環(huán)境優(yōu)雅、舒坦，內(nèi)庭院或中庭綠化景觀好。出現(xiàn)了以景觀為突出賣(mài)點(diǎn)的辦公室，即景觀辦公室，這樣的辦公室布局靈巧，有合適的歇息空間，用靈巧的間隔和綠化來(lái)保證私密性，地板、天棚均有吸音辦理等。第四階段：智能化辦公樓。20世紀(jì)70~80 年月，跟著信息時(shí)代的到來(lái)，世界上出現(xiàn)了一批舉世公認(rèn)的智能建筑，集中絕大多數(shù)時(shí)辦公樓；20 世紀(jì)90 年月，我國(guó)開(kāi)始建成少許的智能建筑，如上海的金茂大廈。智能化辦公樓發(fā)展快速，繼3A以后，當(dāng)前又細(xì)化推出5A觀點(diǎn)，智能建筑已成為21勢(shì)。3、寫(xiě)字樓分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)與等級(jí)美國(guó)往常把寫(xiě)字樓區(qū)分為、B、C三個(gè)等級(jí)，此中A合適市場(chǎng)要求，高檔的裝飾和完美的配套設(shè)備是主要特點(diǎn)。該類(lèi)物業(yè)能使公司形BC級(jí)寫(xiě)字樓一般比較陳腐，設(shè)計(jì)和功能跟不上現(xiàn)代潮流，部分物業(yè)經(jīng)過(guò)改造能夠上漲為A級(jí)。規(guī)模小、構(gòu)造簡(jiǎn)單、配套設(shè)備缺少的寫(xiě)字樓從建成起就被列入初級(jí)寫(xiě)字樓隊(duì)列。因?yàn)槲覈?guó)的寫(xiě)字樓發(fā)展歷程短，分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)還不可熟。當(dāng)前，國(guó)內(nèi)對(duì)于寫(xiě)字樓的區(qū)分有以下三種標(biāo)準(zhǔn)：⑴“甲”系列分類(lèi)。北京寫(xiě)字樓信息網(wǎng)在2000年第一次全面提出頂級(jí)、甲級(jí)、乙級(jí)、丙級(jí)的四級(jí)分類(lèi)原則，是最早倡議和應(yīng)用甲級(jí)、乙級(jí)、丙級(jí)寫(xiě)字樓主假如參照了星級(jí)酒店的評(píng)級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，是房地家產(chǎn)內(nèi)的一種習(xí)慣稱(chēng)呼。寫(xiě)字樓區(qū)分主要以硬件和軟件為依照。硬件方面包含樓宇外觀設(shè)計(jì)、內(nèi)外公共裝飾標(biāo)準(zhǔn)能否擁有超前性，能否達(dá)到 5A寫(xiě)字樓水平；設(shè)備設(shè)備如電梯等待時(shí)間、中央空調(diào)管式數(shù)目、泊車(chē)位數(shù)目、配套服務(wù)設(shè)備（電力負(fù)荷、綠化、夜間照明）等方面能否與世界甲級(jí)寫(xiě)字樓水平同步；軟件方面主假如指物業(yè)管理服務(wù)能否達(dá)到星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)。依照上述標(biāo)準(zhǔn)，寫(xiě)字樓分為以下四個(gè)類(lèi)型：→頂級(jí)寫(xiě)字樓：在商圈內(nèi)擁有標(biāo)記性、代表性和擁有強(qiáng)盛輻射力的甲級(jí)寫(xiě)字樓。所以寫(xiě)字樓的軟硬件標(biāo)準(zhǔn)第一要完整達(dá)標(biāo)；其次是擁有代表性和標(biāo)記性，在建筑規(guī)模、高度、服務(wù)品牌等方面鶴立雞群、傲視群雄。在城市中擁有特別強(qiáng)的美名度和著名度。比如上海的金茂大廈、北京的國(guó)貿(mào)中心、廣州的中信廣場(chǎng)，不只城內(nèi)的百姓了解，全國(guó)各地的人也略知一二。→甲級(jí)寫(xiě)字樓：硬件方面外觀設(shè)計(jì)、內(nèi)外公共裝飾標(biāo)準(zhǔn)相當(dāng)于四星級(jí)酒店，達(dá)到5A級(jí)寫(xiě)字樓水平，設(shè)備設(shè)備基本與世界同步，如電梯等待時(shí)間小于 40秒，中央空調(diào)為四管式（指不論春秋冬夏，大廈同時(shí)供給暖氣和冷氣，居住者能夠依據(jù)自己的需要調(diào)理溫度，熱水兩個(gè)管道和冷水兩個(gè)管道，共四個(gè)管道）；軟件方面物業(yè)管理服務(wù)水平準(zhǔn)達(dá)到三星級(jí)酒店以上標(biāo)準(zhǔn)?！壹?jí)寫(xiě)字樓：硬件方面外觀設(shè)計(jì)、內(nèi)外公共裝飾標(biāo)準(zhǔn)與甲級(jí)寫(xiě)字樓對(duì)比較差，部分達(dá)到5A級(jí)寫(xiě)字樓水平，設(shè)備設(shè)備以合資品牌為主，如電梯等待時(shí)間大于 40秒，中央空調(diào)為兩管式；軟件管理方面物業(yè)管理服務(wù)為達(dá)到星級(jí)酒店的標(biāo)準(zhǔn)?！?jí)寫(xiě)字樓：硬件方面外觀設(shè)計(jì)、內(nèi)外公共裝飾標(biāo)準(zhǔn)為一般資料，基本的通信設(shè)備和辦公服務(wù)，設(shè)備設(shè)備基本是國(guó)產(chǎn)電梯、分體空調(diào)等；軟件方面為傳統(tǒng)的物業(yè)管理服務(wù)。在寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)和營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中，甲級(jí)寫(xiě)字樓是最長(zhǎng)碰到的物業(yè)種類(lèi)，為了使讀者對(duì)甲級(jí)寫(xiě)字樓有更清楚的認(rèn)識(shí)，全面認(rèn)識(shí)甲級(jí)寫(xiě)字樓的復(fù)雜性和波及的有關(guān)技術(shù)，我們把仲量聯(lián)行甲級(jí)寫(xiě)字樓評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)（表 1—3）和高級(jí)寫(xiě)字樓分級(jí)建表（表1—4）詳列以下。表1—3 仲量聯(lián)行甲級(jí)寫(xiě)字樓評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)一般甲級(jí)寫(xiě)字樓國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的甲級(jí)寫(xiě)字樓位于主要商務(wù)區(qū)的核心區(qū)；極佳的易靠近性，臨兩條以一般是綜合性物業(yè)；上的骨干路；高質(zhì)量的內(nèi)外裝飾；靈巧的平面布局和高位于主要商務(wù)區(qū)內(nèi)，使用率（70%）；較大的層面積（2500~3000 平方米）；優(yōu)秀的易靠近性，至寬闊的大堂和走廊；高效中央空調(diào)系統(tǒng)，四管束空調(diào)，少臨一條骨干路；較功率與大廈面積般配；寫(xiě)字樓智能化預(yù)留擴(kuò)展空間，好的裝飾質(zhì)量；較好適應(yīng)技術(shù)變化；隨時(shí)擴(kuò)展；電梯系統(tǒng)優(yōu)秀，客貨梯分別；的物業(yè)管理；配套平表1—4 高級(jí)寫(xiě)字樓分級(jí)建議表（空間構(gòu)成及有關(guān)部分指標(biāo)）①級(jí)寫(xiě)字樓級(jí)寫(xiě)字樓CB級(jí)寫(xiě)字樓A 總建筑面積〈30000 平方米萬(wàn)平方米3~5 平方米〉50000辦公總面積平方米20000 萬(wàn)平方米2~4 平方米40000 〉．公共配套內(nèi)高檔餐廳、職工食堂、咖啡酒職工食堂、小商鋪、多功能職工食堂、小商鋪、容吧、小商鋪、展廳、多功能廳、廳、會(huì)議、、商務(wù)中心、銀行、會(huì)議、商務(wù)中商務(wù)中心、銀行、郵局、會(huì)所 郵局每個(gè)車(chē)位服〈150平方米150~250 平方米〉250平方米務(wù)總面積〉300200平方米平方米200~300 平方米洗手間男廁人/50 人男廁30人/個(gè)大便器/個(gè)大器個(gè)大便器；男廁40女廁40人女廁30人/個(gè)大便器/個(gè)大便器女廁20人/個(gè)大便器自動(dòng)控制

②完全A/B/C//F/G/H/J/L/M/N/PA/F/G/H/L/N空召集中空調(diào)，可控溫濕度集中空調(diào)

分一般集中空調(diào)或信息點(diǎn)密度〉2.5/2.5~10平方米/個(gè)①每個(gè)客梯位是每部電梯的額定載客人數(shù)。③BCDEFG—HIJM—閉路電視；N—車(chē)庫(kù)管理；O—巡更；P—同聲傳譯；Q—門(mén)禁系統(tǒng)；R—一卡通。③一個(gè)信息點(diǎn)是指一個(gè)電話(huà)接口或許電腦接口。⑵As系列分類(lèi)。即按寫(xiě)字樓的自動(dòng)化（automation ）水均分類(lèi)，自動(dòng)化水平高，舒坦度增添，辦公的效率也越高，所以在自動(dòng)化被人們寬泛重視的狀況下，系列分類(lèi)經(jīng)常被作為寫(xiě)字樓品位的標(biāo)記。實(shí)踐中自動(dòng)化被解說(shuō)成智能化，常As常以智能化取代自動(dòng)化的稱(chēng)呼。寫(xiě)字樓定級(jí)有3A級(jí)智能化和5A級(jí)智能化之說(shuō)。3A是指三種自動(dòng)化系統(tǒng)，包含樓宇自動(dòng)化（ BuildingAutomationSystem ）、公自動(dòng)化（OfficeAutomationSystem ）和通信自動(dòng)化（CommunicationAutomationSystem ）。因?yàn)闃怯钭詣?dòng)化較復(fù)雜，專(zhuān)家們把它分為三類(lèi)：樓宇自動(dòng)化、保安自動(dòng)化系統(tǒng)（SafeguardAutomationSystem ）、消防自動(dòng)化系統(tǒng)(FireAutomationSystem) ，合起來(lái)稱(chēng)為5A。由此看，不可以以為5A3A系統(tǒng)包含的主要內(nèi)容有：→通信自動(dòng)化系統(tǒng)。包含雙向電視電話(huà)會(huì)議系統(tǒng)、共用天線(xiàn)電視系統(tǒng)、公共廣播系統(tǒng)、數(shù)字式用戶(hù)互換機(jī)系統(tǒng)、樓內(nèi)挪動(dòng)電話(huà)系統(tǒng)、綜合布線(xiàn)系統(tǒng)?！鷺怯钭詣?dòng)化系統(tǒng)。包含冷熱水系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、變配電系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、電梯管理系統(tǒng)、泊車(chē)庫(kù)系統(tǒng)。→辦公自動(dòng)化系統(tǒng)。包含計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、會(huì)議中心系統(tǒng)、門(mén)廳多媒體查問(wèn)系統(tǒng)、物業(yè)管理里計(jì)算機(jī)系統(tǒng)?！０沧詣?dòng)化系統(tǒng)。包含監(jiān)督電視系統(tǒng)、通道控制系統(tǒng)、防盜報(bào)警系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)?！雷詣?dòng)化系統(tǒng)。消防聯(lián)動(dòng)、自動(dòng)噴淋、自動(dòng)報(bào)警等。⑶按功能復(fù)合程度分類(lèi)。分為純寫(xiě)字樓、綜合樓和商務(wù)綜合體。純寫(xiě)字樓是辦公功能占絕對(duì)優(yōu)勢(shì)的物業(yè)種類(lèi)，基層固然有商業(yè)，但都是為辦公活動(dòng)供給服務(wù)。一般地在基層只有銀行、咖啡店、高級(jí)餐館、商務(wù)中心、娛樂(lè)場(chǎng)所、會(huì)議室等。當(dāng)有兩種或許兩種以上的主要功能并存時(shí)，我們稱(chēng)為綜合樓。如辦公與商場(chǎng)復(fù)合的種類(lèi)，如北京的豐聯(lián)廣場(chǎng)、昆太國(guó)際大廈、萬(wàn)通大廈等。綜合樓的高級(jí)形態(tài)是商務(wù)綜合體。所謂商務(wù)綜合體又稱(chēng)綜合性建筑或復(fù)合型建①．筑，是集寫(xiě)字樓、公寓、酒店、商場(chǎng)、會(huì)議、展覽及娛樂(lè)建筑于一身的微型城市，其特點(diǎn)是功能共同、空間緊湊、抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)。建筑綜合體因其規(guī)模弘大、功能齊備而被稱(chēng)為“城中之城”，在城市規(guī)劃建設(shè)中飾演著非同平常的角色，如曼哈頓的洛克菲勒中心、東京的陽(yáng)光城、北京的國(guó)貿(mào)中心等都屬大型建筑綜合體。商務(wù)綜合體要求在很小的空間距離內(nèi)同時(shí)知足高檔商務(wù)活動(dòng)需要，如高