租賃合同糾紛訴訟方案

XXX公司訴XXX有限公司房屋租賃合同糾紛訴訟方案報(bào)告在出具本訴訟方案時(shí)，貴司現(xiàn)有下列文件：1、《XXX大廈房屋租賃合同》、《XXX大廈物業(yè)服務(wù)合同》；2、催款函（2019年10月16日、12月9日）；3、單方解約函；4、XX公司情況說明；5、租賃房屋交接清單。一、基本事實(shí)12018年7月3日，貴司與XXXXXX大廈房XXX大廈物業(yè)服務(wù)合同》。雙方約定房屋租賃時(shí)間自2018年7月32021年1月2147167.47元，每年第四檔租金為98111.64元（優(yōu)惠租金）25373.72、XXX有限公司曾多次欠繳貴司房屋租金、物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)等。截止目前XXX有限公司仍未支付本檔租金（2019年10月3日-2020年1月2日）98111.64元、物業(yè)費(fèi)25373.7元、水電費(fèi)6644.19（其中2019年7-10月水電費(fèi)3844.192800元81天。二、關(guān)于案件訴訟請(qǐng)求的法律分析根據(jù)已有材料所反映的履約事實(shí)，現(xiàn)就本案中貴司提出訴訟請(qǐng)求主張的法律效力等問題作出如下分析：（一）XXXXXX根據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十三條第二款“當(dāng)事人可以XXX12.7守約方有權(quán)單方解除合同并要求支付其直接經(jīng)濟(jì)損失金額以及相當(dāng)于當(dāng)年年度租金的20公司逾期不支付租金或其他應(yīng)付費(fèi)用累計(jì)超15日的，貴司有權(quán)解除合同。XXXXX15日的違約事實(shí)，貴司提出解除合同符合法律規(guī)定。據(jù)此，貴司有權(quán)根據(jù)《XXX大廈房屋租賃合同》及《XXX大廈物業(yè)合同》要求XX公司支付以下費(fèi)用：租賃合同違約金根據(jù)《XXX大廈房屋租賃合同》12.7條約定：“以下情形發(fā)生，守約方有權(quán)單方解除合同并要求支付其直接經(jīng)濟(jì)損失金額以及相當(dāng)于當(dāng)年年度租金的20%的違約金：……(十一)乙方逾期不支付租金達(dá)15天以上的……”。XX公司欠付租金已經(jīng)超過15天以上，因此，貴司的主張符合《XXX大廈房屋租賃合同》條款的約定。租金逾期違約金根據(jù)《XXX大廈房屋租賃合同》12.4條：“乙方無正當(dāng)理由逾期不支付租金，經(jīng)甲方書面催討15日后仍拒不支付的……，應(yīng)按所欠繳費(fèi)用的1‰/日向甲方支付違約金……甲方為實(shí)現(xiàn)債權(quán)的費(fèi)用由乙方承擔(dān)”，貴司已于2019年10月16日書面催促XX公司支付租金，但XX公司至今仍未支付，根據(jù)該合同條款，貴司有權(quán)要求XXX有限公司支付租金逾期違約金。根據(jù)上述約定，貴司提出要求XX公司支付租金逾期違約金的請(qǐng)求符合合同約定。物業(yè)費(fèi)逾期違約金XXX9.1.2費(fèi)用的3‰/有限公司拖欠物業(yè)費(fèi)已達(dá)81XXX有限公司支付XXXXX大廈物業(yè)服務(wù)合》約定。三、需注意的其他風(fēng)險(xiǎn)及建議（一）關(guān)于合同保證金的處理建議貴司與XXXXXX5.1條約定：“乙方應(yīng)在房屋租賃合同簽訂之日7日內(nèi)向甲方支付本合同約定之保證金147167.475.1.5房屋租金、物業(yè)管理費(fèi)及其乙方依據(jù)本合同及物業(yè)甲方向乙方追討乙方應(yīng)付而9.5業(yè)服務(wù)合同》向甲方按時(shí)支付房屋租金、物業(yè)管理費(fèi)、車位管理費(fèi)及其他應(yīng)付費(fèi)用，且在合同終止時(shí)結(jié)清全部費(fèi)用，未結(jié)清之費(fèi)用甲方可在保證金內(nèi)扣除抵付，不足部分由乙方補(bǔ)足”。貴司已經(jīng)收取了保證金147167.47元，根據(jù)上述合同約定，貴司有權(quán)在保證金內(nèi)扣除XXX有限公司所欠款項(xiàng)及相應(yīng)違約金故建議貴司可以將保證金用于抵扣XXX有限公司所欠費(fèi)用及117684.57于本案如提起訴訟，可以相應(yīng)的減少案件受理費(fèi)的支出。（二）關(guān)于違約金可能過高的風(fēng)險(xiǎn)需要注意的是，要求XX約責(zé)任承擔(dān)的方式，存在責(zé)任競(jìng)合，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用當(dāng)事人主張約定的違約金過高請(qǐng)求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實(shí)信用原則予以衡量，并作損失低，法院有權(quán)對(duì)案件事實(shí)作出認(rèn)定，若認(rèn)為貴司主張的違約金高于造成損失的百分之三十，法院可能會(huì)相應(yīng)減少違約金的數(shù)額，截至2019年12月23122035.66元，若法院認(rèn)為貴司所受損失過分低于此金額，則貴司的違約金主張存在不被人民法院全部支持的風(fēng)險(xiǎn)。（三）關(guān)于執(zhí)行的風(fēng)險(xiǎn)XXXX避責(zé)任，在案件執(zhí)行階段，被執(zhí)行人的自身財(cái)務(wù)情況、對(duì)外債務(wù)情況等均將導(dǎo)致執(zhí)行存在較大不確定性，建議貴司可以對(duì)XX公司采取訴前財(cái)產(chǎn)保全以降低執(zhí)行不到位的風(fēng)險(xiǎn)。以上訴訟風(fēng)險(xiǎn)提示信息，供貴司決策時(shí)參考。XXX律師事務(wù)所律師：2019年12月23日費(fèi)用結(jié)算明細(xì)120191017欠費(fèi)項(xiàng)目

費(fèi)用周期

費(fèi)用金額 備注 依據(jù)租金 2019年10月2日202012

124891.33

11908.386.31*55.78*條天數(shù)321優(yōu)惠期租金差額2018年11月30日15897.39共計(jì)79天物業(yè)管理費(fèi)2019年3月1日至月物業(yè)費(fèi)2231.2*7個(gè)月+17優(yōu)惠期租金差額2018年11月30日15897.39共計(jì)79天物業(yè)管理費(fèi)2019年3月1日至月物業(yè)費(fèi)2231.2*7個(gè)月+172019101716865.43天*日物業(yè)費(fèi)6-8條2231.2*12/365*17電費(fèi)2019811201910174119.6914-2條2019年8月26日至

6.31*面積55.78*7911908.38

附件九水費(fèi)裝修復(fù)原費(fèi)違約金小計(jì)可抵扣費(fèi)用（付款項(xiàng)）可抵扣費(fèi)用（修押金）可抵扣費(fèi)用（用事業(yè)押金）可抵扣費(fèi)用（賃保證金）合計(jì)

20191017