房地產(chǎn)開發(fā)與管理滕一峰第1章

第一章導(dǎo)論教學(xué)要求知識(shí)要點(diǎn)能力要求相關(guān)知識(shí)房地產(chǎn)的含義（1）準(zhǔn)確理解房地產(chǎn)的含義、房地產(chǎn)開發(fā)的特（1）房地產(chǎn)業(yè)概念房地產(chǎn)開發(fā)概念點(diǎn)、分類（2）理解房地產(chǎn)開發(fā)對(duì)城市建設(shè)的作用（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的含義房地產(chǎn)開發(fā)模式（1）掌握房地產(chǎn)開發(fā)的程序（1）房地產(chǎn)開發(fā)程序四階段房地產(chǎn)開發(fā)程序（2）熟悉房地產(chǎn)開發(fā)的模式（2）多元化模式、專業(yè)化模式、網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)環(huán)境模（3）理解房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)式業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的關(guān)系，房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展（3）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)設(shè)立引例在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中，由于開發(fā)模式選擇不對(duì)，對(duì)項(xiàng)目決策和效益產(chǎn)生不利影響，使項(xiàng)目投資存在一定程度的風(fēng)險(xiǎn)，所以進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)程序的學(xué)習(xí)和開發(fā)模式的研究是十分必要的。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)模式的選擇是本章的要點(diǎn)。例如，杭州錢塘江南岸有兩個(gè)樓盤比鄰，都是高層住宅樓

開發(fā)，面積分別為23萬平方米和18萬平方米。在前期開發(fā)

階段前者用了半年時(shí)間，后者用了一年時(shí)間，前者提前半

年銷售，節(jié)約資金7000元萬左右，獲得了良好的社會(huì)信譽(yù)。又如，深圳梅林一村有8000戶，采用了多元化的開發(fā)模式——集商住、商貿(mào)、學(xué)校、醫(yī)院、休閑、餐飲、娛樂于一體的綜合開發(fā)。自1997年投入使用以來，小區(qū)綜合效益和管理模式成為全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)的楷模。1.1

房地產(chǎn)開發(fā)的含義與特點(diǎn)1.1.1

房地產(chǎn)的含義房地產(chǎn)又稱不動(dòng)產(chǎn)，英文中常用realestate和realproperty表示。前者指其物質(zhì)實(shí)體，即土地以及與之相連的建筑物、構(gòu)筑物和基礎(chǔ)設(shè)施；后者則在此基礎(chǔ)上，強(qiáng)調(diào)附帶的各項(xiàng)權(quán)益。房地產(chǎn)開發(fā)是以房屋和土地為主要內(nèi)容的綜合開發(fā)。房地產(chǎn)開發(fā)的主要內(nèi)容是房產(chǎn)開發(fā)與地產(chǎn)開發(fā)。房地產(chǎn)開發(fā)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照城市規(guī)劃的要求，通過投資，建設(shè)適應(yīng)城市社會(huì)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要的，滿足用戶要求的房屋建筑、配套設(shè)施及空間環(huán)境，并以此實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)和提高土地使用價(jià)值的社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益的活動(dòng)。1.1.2

房地產(chǎn)開發(fā)的特點(diǎn)(1)開發(fā)成本高，投資量大。(2)開發(fā)建設(shè)期長(zhǎng)，投資周轉(zhuǎn)慢(3)市場(chǎng)具有地區(qū)性和分散性。(4)需求具有穩(wěn)定性。(5)涉及面廣，綜合性強(qiáng)。1.1.3

房地產(chǎn)開發(fā)分類

(1)根據(jù)開發(fā)項(xiàng)目所在的位置，可分為城市新區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)和舊城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)。

(2)根據(jù)開發(fā)的規(guī)模，可分為零星地段的房地產(chǎn)開發(fā)和成片小區(qū)開發(fā)。

(3)根據(jù)開發(fā)項(xiàng)目的使用功能，可分為居住房地產(chǎn)、工業(yè)房地產(chǎn)、商業(yè)房地產(chǎn)、辦公用房地產(chǎn)、旅館用房地產(chǎn)、餐飲用房地產(chǎn)、娛樂用房地產(chǎn)、特殊用途的房地產(chǎn)等。

(4)根據(jù)開發(fā)的深度，可分為土地開發(fā)和房屋開發(fā)。(5)根據(jù)開發(fā)的方式，可分為定向開發(fā)、聯(lián)合開發(fā)、合作開發(fā)和單獨(dú)開發(fā)。1.1.4

房地產(chǎn)開發(fā)對(duì)城市建設(shè)的作用1．推動(dòng)城市規(guī)劃的實(shí)施與完善2．有利于減少投資成本(1)節(jié)約用地。(2)縮短工期。(3)降低造價(jià)。(4)節(jié)省人力和物力。3．為城市社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、政治、文化活動(dòng)以及人民生活提供載體4．為城市政府財(cái)政提供資金來源5．為城市大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)提供融資途徑1.2

房地產(chǎn)開發(fā)的程序一般來說，房地產(chǎn)開發(fā)可分為可行性研究、前期工作、建設(shè)實(shí)施、房屋營(yíng)銷和服務(wù)4個(gè)階段(圖1.1)。第一階段：可行性研究階段第二階段：前期工作?項(xiàng)目報(bào)批與前期工作階段立項(xiàng)、申請(qǐng)購置開發(fā)場(chǎng)地委托規(guī)劃、設(shè)計(jì)申請(qǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證籌集開發(fā)資金拆遷、安置、清場(chǎng)市規(guī)劃局、國(guó)土局、房管局、計(jì)委規(guī)劃、勘察、設(shè)計(jì)單位、規(guī)劃局有關(guān)金融機(jī)構(gòu)規(guī)劃局住戶、派出所、有關(guān)管理部門第三階段：項(xiàng)目實(shí)施工作階段項(xiàng)目實(shí)施工作階段招標(biāo)、投標(biāo)、發(fā)包項(xiàng)目施工準(zhǔn)備、現(xiàn)場(chǎng)”“三通一平施工組織管理與控制竣工驗(yàn)收、交付使用市規(guī)劃局、房管局、工程質(zhì)量管理部門建管部門、施工企業(yè)施工企業(yè)工程部門、監(jiān)理公司第四階段：銷售、出租和服務(wù)階段銷售、出租和服務(wù)階段指定銷售、租賃計(jì)劃、宣傳、廣告商品房銷售、簽約、公正、付款小區(qū)管理、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)傳媒機(jī)構(gòu)建設(shè)局、建設(shè)銀行、物價(jià)局簽約雙方、公證部門物業(yè)管理公司、居委會(huì)派出所、工商局1.2.1

可行性研究階段可行性研究階段是房地產(chǎn)開發(fā)的首要工作階段。在此階段，要進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查和市場(chǎng)分析，尋求投資機(jī)會(huì)；要對(duì)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行策劃，確定開發(fā)什么性質(zhì)的項(xiàng)目，該項(xiàng)目建在何處、規(guī)模多大、投資額多少、投資來源能否落實(shí)、市場(chǎng)前景如何；該項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上是否合理、技術(shù)上是否可行、財(cái)務(wù)上是否贏利。1.2.2

開發(fā)項(xiàng)目的前期工作階段房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期工作階段是具體落實(shí)開發(fā)方案，為開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施做準(zhǔn)備的階段。主要工作有：立項(xiàng)、購置開發(fā)場(chǎng)地、籌集資金、拆遷安置、項(xiàng)目報(bào)建與委托設(shè)計(jì)。1．開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)2．申請(qǐng)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》3．申請(qǐng)土地開發(fā)使用權(quán)4．領(lǐng)取《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)》5．拆遷安置6．籌集開發(fā)資金7．項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)與報(bào)建(1)開發(fā)企業(yè)在取得土地使用權(quán)后，根據(jù)城市規(guī)劃管理部門提出的設(shè)計(jì)要求，委托建筑設(shè)計(jì)院編制設(shè)計(jì)方案，并將設(shè)計(jì)方案報(bào)城市規(guī)劃管理部門審批。如果是高層建筑，還要征求消防管理部門的意見。(2)方案審查通過后，委托設(shè)計(jì)院進(jìn)行項(xiàng)目的初步設(shè)計(jì)(對(duì)高層建筑)。并將初步設(shè)計(jì)報(bào)城市規(guī)劃管理部門，由規(guī)劃管理部門組織抗震辦、人防部門、環(huán)衛(wèi)部門、供水供電管理部門等對(duì)初步設(shè)計(jì)進(jìn)行會(huì)審。(3)初步設(shè)計(jì)審查通過后，委托設(shè)計(jì)院進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)。并將施工圖報(bào)城市規(guī)劃管理部門，由規(guī)劃管理部門發(fā)建筑定位紅線。(4)到城市規(guī)劃管理部門領(lǐng)取《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。一旦開發(fā)企業(yè)取得了城市規(guī)劃管理部門頒發(fā)的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，便可辦理開工手續(xù)。至此，房地產(chǎn)開發(fā)將進(jìn)入建設(shè)實(shí)施階段。1.2.3

開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施階段開發(fā)項(xiàng)目在建設(shè)實(shí)施階段的投資支出最大，所占的時(shí)間最長(zhǎng)。1．辦理開工審批手續(xù)2．選擇施工企業(yè)3．開發(fā)項(xiàng)目工程管理與控制4．項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收1.2.4

房屋營(yíng)銷和服務(wù)階段1.3

房地產(chǎn)開發(fā)模式房地產(chǎn)開發(fā)模式，有多種不同的劃分方法。這里，根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核心業(yè)務(wù)過程

的不同，將房地產(chǎn)開發(fā)模式歸結(jié)為多元化

開發(fā)模式和專業(yè)化開發(fā)模式。1.3.1

多元化開發(fā)模式1．混合開發(fā)混合開發(fā)是指開發(fā)企業(yè)跨行業(yè)的互動(dòng)發(fā)展，包括金融投資行業(yè)、建筑材料行業(yè)、建筑施工及裝飾裝修行業(yè)等。以涉足金融投資行業(yè)為例，這種經(jīng)營(yíng)方式適應(yīng)開發(fā)資金量大的需要，有效改善開發(fā)項(xiàng)目的現(xiàn)金流。2．綜合項(xiàng)目開發(fā)綜合項(xiàng)目是指諸如集居住、商業(yè)、旅游觀光于一體的主題社區(qū)；集旅游、保健、高爾夫?yàn)橐惑w的綜合度假區(qū)；具備購物、餐飲、綜合服務(wù)、休閑娛樂等功能的集合式商業(yè)經(jīng)營(yíng)地產(chǎn)項(xiàng)目等一類開發(fā)項(xiàng)目。3．縱向一體化開發(fā)縱向一體化開發(fā)，是指開發(fā)企業(yè)實(shí)行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)與物業(yè)資產(chǎn)管理并重的經(jīng)營(yíng)方式。從國(guó)內(nèi)外的經(jīng)驗(yàn)看，拓展房地產(chǎn)投資及與之相關(guān)的房地產(chǎn)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)，構(gòu)筑房地產(chǎn)開發(fā)與管理密切結(jié)合型企業(yè)，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)施可持續(xù)發(fā)展的重要途徑之一。1.3.2

專業(yè)化開發(fā)模式房地產(chǎn)物質(zhì)形態(tài)的多樣性、產(chǎn)品分布的地區(qū)性以及開發(fā)經(jīng)營(yíng)過程的階段性、高風(fēng)險(xiǎn)性和不確定性，使得專業(yè)化開發(fā)模式成為開發(fā)企業(yè)的重要選擇。1．特定物業(yè)類型開發(fā)開發(fā)企業(yè)根據(jù)對(duì)自身資源(包括資金、實(shí)力和經(jīng)驗(yàn))的評(píng)估以及對(duì)所處市場(chǎng)的獨(dú)特認(rèn)識(shí)，可以選擇某類物業(yè)作為企業(yè)相對(duì)專一的開發(fā)對(duì)象，實(shí)施專業(yè)化開發(fā)。2．特定業(yè)務(wù)領(lǐng)域開發(fā)特定業(yè)務(wù)領(lǐng)域開發(fā)是一種非一體化的、非全能型的開發(fā)方式，它圍繞

開發(fā)過程中某一業(yè)務(wù)領(lǐng)域來進(jìn)行開發(fā)經(jīng)營(yíng)。這種業(yè)務(wù)領(lǐng)域的選擇與確

定，同樣依賴于多種因素的綜合評(píng)估。在大多數(shù)情況下，這些業(yè)務(wù)領(lǐng)

域是開發(fā)企業(yè)的核心業(yè)務(wù)領(lǐng)域。特定業(yè)務(wù)領(lǐng)域開發(fā)，可以采取土地整

理、以開發(fā)流程管理為紐帶的協(xié)作型房屋、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等開發(fā)方式。3．服務(wù)集成式開發(fā)服務(wù)集成式開發(fā)是指開發(fā)投資企業(yè)以房地產(chǎn)服務(wù)集成商業(yè)的形式，提供專業(yè)房地產(chǎn)服務(wù)來推進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。這種服務(wù)涉及開發(fā)項(xiàng)目全過程。(1)房屋個(gè)性化定制與服務(wù)。(2)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理與服務(wù)。1.3.3

網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下的房地產(chǎn)開發(fā)1．開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理信息化變革具體事項(xiàng)有以下幾點(diǎn)。(1)基于大規(guī)模收集潛在客戶信息條件下的市場(chǎng)細(xì)分及有針對(duì)性的項(xiàng)目定位。(2)基于虛擬社區(qū)，完成交互式、個(gè)性化的項(xiàng)目定制。(3)基于柔性開發(fā)模式，應(yīng)對(duì)小規(guī)模、多樣化的個(gè)性市場(chǎng)需求。毫無疑問，在網(wǎng)絡(luò)條件下，通過業(yè)務(wù)流程再造，提高企業(yè)差異化需求的整合能力和高彈性的建設(shè)組織能力，將形成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。2．開發(fā)企業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整及優(yōu)化

(1)戰(zhàn)略伙伴開發(fā)服務(wù)平臺(tái)，整合行業(yè)開發(fā)商、土地商、建造商、設(shè)計(jì)和投資資源，實(shí)現(xiàn)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，實(shí)現(xiàn)最優(yōu)匹配，降低競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)。(2)材料采購服務(wù)電子商務(wù)平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)系統(tǒng)成員集體采購建筑、裝飾材料，降低成本，保障數(shù)量。材料采購服務(wù)電子商務(wù)平臺(tái)，也可以成為戰(zhàn)略伙伴開發(fā)服務(wù)平臺(tái)上的一部分。(3)行業(yè)管理電子政務(wù)平臺(tái)，提升政府管理服務(wù)水平，實(shí)現(xiàn)對(duì)行業(yè)的有效監(jiān)督，給房地產(chǎn)開發(fā)提供良好的管理環(huán)境。1.4

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其制度1.4.1

房地產(chǎn)業(yè)的含義房地產(chǎn)業(yè)是由房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)等部門和行業(yè)構(gòu)成的巨大產(chǎn)業(yè)體系。房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)活動(dòng)的行業(yè)和部門的總稱。房地產(chǎn)就是這些部門生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)的對(duì)象。(1)土地開發(fā)和再開發(fā)。(2)房屋開發(fā)和建設(shè)。(3)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，包括土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃和抵押。(4)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，包括房產(chǎn)(含土地使用權(quán))買賣、租賃、抵押等。(5)房地產(chǎn)中介服務(wù)，包括信息、咨詢、估價(jià)、測(cè)量、律師、經(jīng)紀(jì)和公證等。(6)房地產(chǎn)物業(yè)管理服務(wù)，包括家居服務(wù)、房屋及配套設(shè)施和公共場(chǎng)所的維修養(yǎng)護(hù)、安全管理、綠地養(yǎng)護(hù)、保潔、車輛管理等。(7)房地產(chǎn)金融服務(wù)，包括信貸、保險(xiǎn)和房地產(chǎn)金融資產(chǎn)投資等。1.4.2

房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)性質(zhì)1．產(chǎn)業(yè)劃分及房地產(chǎn)業(yè)屬性2

．房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)的關(guān)系1.4.3

房地產(chǎn)業(yè)的特性1．高度綜合性2．政府干預(yù)強(qiáng)3．關(guān)系社會(huì)的穩(wěn)定4．高投資、高收益、高風(fēng)險(xiǎn)1.4.4

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特征和分類1．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特征2．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的種類1)按經(jīng)營(yíng)管理的對(duì)象不同分類(1)專門從事土地和城市基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)的企業(yè)。(2)專門從事地上建筑物和構(gòu)筑物建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。(3)對(duì)房產(chǎn)和地產(chǎn)進(jìn)行綜合開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。2)按照資金來源不同分類(1)涉外房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。(2)內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。3)按企業(yè)所有制性質(zhì)不同分類(1)公有制的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。(2)非公有制的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。(3)混合所有制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。4)按照政府審批性質(zhì)不同分類(1)房地產(chǎn)開發(fā)專業(yè)公司。(2)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目公司。5)按經(jīng)營(yíng)運(yùn)作方式不同分類(1)獨(dú)立運(yùn)作的房地產(chǎn)公司。(2)產(chǎn)業(yè)集團(tuán)下屬房地產(chǎn)專業(yè)公司。(3)合作形式的房地產(chǎn)公司。1.4.5

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立1998年7月20日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議通過了《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》。其中房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立如下條件。(1)設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，除應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件外，還應(yīng)當(dāng)具備下列條件。①有100萬元以上的注冊(cè)資本。②有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，兩名以上持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員。省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以根據(jù)本地的實(shí)際情況，對(duì)設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊(cè)資本和專業(yè)技術(shù)人員的條件做出高于前款的規(guī)定。(2)外商投資設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，除應(yīng)當(dāng)符合上述的規(guī)定外，還應(yīng)當(dāng)依照外商投資企業(yè)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，辦理有關(guān)審批手續(xù)。(3)設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上人民政府工商行政管理部門申請(qǐng)登記。工商行政管理部門對(duì)符合條例規(guī)定條件的予以登記。工商行政管理部門在對(duì)設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)登記進(jìn)行審查時(shí)，還需聽取同級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)主管部門的意見。(4)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照之后，還需持下列文件到登記機(jī)關(guān)所在地的房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案：①營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；②企業(yè)章程；③驗(yàn)資證明；④企業(yè)法定代表人的身份證明；⑤專業(yè)技術(shù)人員的資格證書和聘用合同。1.4.6

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)建設(shè)部于2000年3月29日發(fā)布了《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照企業(yè)條件分為4個(gè)資質(zhì)等級(jí)。1．一級(jí)資質(zhì)2．二級(jí)資質(zhì)3．三級(jí)資質(zhì)4．四級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)實(shí)行分級(jí)審批。一級(jí)資質(zhì)由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)行政主管部門初審，報(bào)國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門審批。二級(jí)資質(zhì)及二級(jí)資質(zhì)以下企業(yè)的審批辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)行政主管部門制定。經(jīng)資質(zhì)審查合格的企業(yè)，由資質(zhì)審批部門發(fā)給相應(yīng)等級(jí)的資質(zhì)證書。1.4.7

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的組織機(jī)構(gòu)1．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組織機(jī)構(gòu)形式1)直線制2)職能制3)直線—職能制4)事業(yè)部制2．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)部門分工(1)綜合計(jì)劃部門(2)前期開發(fā)部門(3)規(guī)劃設(shè)計(jì)部門(4)工程技術(shù)部門(5)研究發(fā)展部門(6)財(cái)務(wù)預(yù)算部門(7)材料設(shè)備部門(8)經(jīng)營(yíng)銷售部門(9)其他行政部門1.5

房地產(chǎn)開發(fā)的參與者1．政府機(jī)構(gòu)2．開發(fā)商3．金融機(jī)構(gòu)4．建筑承包商5．專業(yè)顧問1)規(guī)劃師2)經(jīng)濟(jì)師3)房地產(chǎn)估價(jià)師4)建筑師5)景觀建筑師6)監(jiān)理工程師7)交通顧問8)物業(yè)代理者9)成本控制人員10)會(huì)計(jì)師11)律師12)其他人員1.6

房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的關(guān)系1.6.1

房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位1．房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)2．房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)3．房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)1.6.2

房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)關(guān)系的一般規(guī)律總體來說，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的作用可分為促進(jìn)或牽制兩個(gè)方面。在整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行過程中，如果房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行勢(shì)頭良好、經(jīng)濟(jì)效益好、發(fā)展勢(shì)頭旺，就會(huì)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)起到強(qiáng)大的促進(jìn)作用。這種促進(jìn)作用，可以從房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性、支柱性產(chǎn)業(yè)的地位得到證明。反之，如果房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展失調(diào)，市場(chǎng)泡沫嚴(yán)重，交易不規(guī)范，房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)過快或發(fā)展緩慢，開發(fā)規(guī)模、竣工面積過小，則會(huì)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生牽制作用，阻礙它的發(fā)展。1.6.3

房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展1．房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的內(nèi)涵2．房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的主要內(nèi)容1)土地資源利用與可持續(xù)發(fā)展2)房地產(chǎn)開發(fā)與可持續(xù)發(fā)展3．人居問題和可持續(xù)發(fā)展4．房地產(chǎn)市場(chǎng)與可持續(xù)發(fā)展5．房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展遵循的原則1)堅(jiān)持資源集約利用原則2)堅(jiān)持提高經(jīng)濟(jì)效益原則3)堅(jiān)持生態(tài)環(huán)境保護(hù)原則4)堅(jiān)持合理開發(fā)原則6．房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的措施1)合理利用土地資源，杜絕土地的浪費(fèi)2)規(guī)范和引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)的有序競(jìng)爭(zhēng)行為3)房地產(chǎn)業(yè)要做到與時(shí)俱進(jìn)，不斷創(chuàng)新4)建立房地產(chǎn)業(yè)的預(yù)警系統(tǒng)5)加強(qiáng)房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的管理，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)服務(wù)專業(yè)化本章小結(jié)本章通過介紹房發(fā)的含義和特點(diǎn)，闡述了房地產(chǎn)開發(fā)的程序，即4個(gè)開發(fā)階段的特點(diǎn)及工作重點(diǎn)和難點(diǎn)；引入了房地產(chǎn)開發(fā)的模式