地產(chǎn)項(xiàng)目啟動會動態(tài)模板課件

xxxxxxxxxxxxxxxx項(xiàng)目啟動會xxxxxxxxx發(fā)展有限公司1234567主要議題項(xiàng)目總體規(guī)劃圍墻、駁岸的處理方案證照辦理銷售策略

項(xiàng)目成功的標(biāo)尺會所及示范區(qū)建設(shè)方案配置標(biāo)準(zhǔn)和目標(biāo)成本

1項(xiàng)目總體規(guī)劃嘉松公路崧塘河淀浦河規(guī)劃六號路代征地二規(guī)劃人工河規(guī)劃七號路待拆遷房小橋魚塘代征地一魚塘1.1解讀地塊現(xiàn)狀1、地塊呈狹長狀，南北長約1285米，寬130米，河岸線長1600米。2、地塊東臨嘉松公路，西臨崧塘河，北臨淀浦河3、地塊中部及南側(cè)分別有規(guī)劃的六號路和七號路4、地塊西側(cè)河對岸土地隸屬松江區(qū)域，現(xiàn)狀為農(nóng)戶住宅、蔬菜地、垃圾堆場等1.2規(guī)劃及市場條件解讀規(guī)劃條件容積率：1.0建筑密度：30%建筑高度：檐口控制15米戶型限制：74/90原則市場定位目標(biāo)客戶：上海西區(qū)高端公寓樓客戶群產(chǎn)品形態(tài)：院落別墅+疊拼別墅1.3經(jīng)濟(jì)規(guī)劃指標(biāo)初步測算院落別墅占地面積：150套×100m2=15000m2150套×250m2=37500m2

37500/144495.5=25.952%<26%疊拼別墅占地面積：586套/2×90m2=26370m2會所占地：1500m2合計(jì)：42870m2覆蓋率：29.6687%<30%總平面圖1.4總平面圖及會所選址1.5總平面鳥瞰圖入口廣場，包括廣場、會所、綠地、水岸，對公眾開放，將為小區(qū)業(yè)主，也為大社區(qū)居民，提供最完美的品質(zhì)服務(wù)。沿嘉松公路1.2公里20米寬綠化帶，既阻隔了公路噪音，又創(chuàng)造了良好的視覺效果。綠軸，串起整個小區(qū)，與水岸木棧共同構(gòu)成3km的休閑環(huán)道。崧溏河1.6公里的水岸，是本地塊最寶貴的資源。沿水岸設(shè)置步道、休閑廣場、集中綠地，將給居住者提供了一個自然生態(tài)的生活空間。院落別墅，龍湖的新產(chǎn)品。不僅為成人提供了私密的居住環(huán)境，也為鄰里間的孩子創(chuàng)造了有趣的交往活動場所。疊拼別墅，多層的建筑形態(tài)，別墅的居住感覺。1.6總平面圖重點(diǎn)分析1.7典型組團(tuán)分析1.7典型組團(tuán)分析院墅地下一層院墅一層院墅二層院墅三層1.7典型組團(tuán)分析地下一層一層二層三層四層五層1.7典型組團(tuán)分析

疊加別墅剖面圖附送閣樓四樓三樓二樓一樓三樓一樓二樓100859090909050院落別墅剖面圖1.7典型組團(tuán)分析6515080附送地下室附送地下室合院立面1.7典型組團(tuán)分析1.8交通組織分析地中海風(fēng)格

1.9立面風(fēng)格確定

陽臺木質(zhì)露臺外墻門窗外立面及花架外立面及窗架窗及花架1.9立面風(fēng)格確定

外立面外墻煙囪屋面1.9立面風(fēng)格確定1.10成果匯總產(chǎn)品類別院落別墅疊拼別墅套數(shù)152576單套面積260.5㎡180㎡總面積39596㎡103680㎡每平米單價42780元28059元總銷金額169390萬290916萬合計(jì)總銷460306萬元銷售面積143276㎡總建筑面積144276㎡（會所占地及建面1000㎡）容積率0.9999<1.0建筑覆蓋率29.6687﹪<30%

2會所、示范區(qū)建設(shè)方案2.1銷售樣板區(qū)總平面規(guī)劃6號路2.2客戶來訪動線1234剛朵拉碼頭★★草坪婚禮區(qū)★停車場售樓處★樣板街區(qū)★陽光露臺約300平米健身房約200平米瑜伽兼體操房約200平米模型展示區(qū)約190平米衛(wèi)生間約50平米大堂接待區(qū)約100平米銷售簽約區(qū)約150平米銷售辦公區(qū)區(qū)約60平米演示區(qū)約40平米會所地上一層（銷售期）走廊2.3會所售樓期功能分區(qū)建議（地上一層）2.4會所功能分區(qū)建議（地上一層）洗手間約50平米咖啡簡餐約150平米健身房約200平米陽光露臺約300平米瑜伽兼體操房約200平米會所地上一層，約1300平方米大堂吧約100平米多功能廳約150平米2.5會所功能分區(qū)建議（地下一層）設(shè)備房約150平米設(shè)備房約200平米兒童活動室約100平米兒童才藝室約80平米接待及休息區(qū)約150平米預(yù)留空間150平方米衛(wèi)生間約30平米泳池及水吧區(qū)約700平米更衣淋浴約300平米會所地下一層，約2410平方米保安用房約250平米物業(yè)辦公室約200平米2.6會所面積參數(shù)樓層部位建筑面積（m2）裝修面積（m2）空調(diào)面積（m2）備注一類裝修二類裝修三類裝修地上一層咖啡吧100100

100大堂接待區(qū)190190

190模型展示區(qū)多功能廳A6060

60銷售辦公區(qū)多功能廳B150150

150銷售簽約區(qū)瑜伽房兼體操房(2F）200

200

200

健身房(2F）200

200

200

陽光露臺(2F）300

0不計(jì)面積洗手間5050

50

樓梯、走道50

50

0

小計(jì)10005504500950

2.6會所面積參數(shù)樓層部位建筑面積（m2）裝修面積（m2）空調(diào)面積（m2）備注一類裝修二類裝修三類裝修地下一層泳池及水吧區(qū)700

700700

更衣、淋浴300

300

300

兒童游藝室100100

100

接待及休息區(qū)200

200

200

物業(yè)辦公區(qū)200

200200

預(yù)留空間150150

150

兒童才藝區(qū)8080

80

樓梯、走道50

50

0

安防/消防控制室50

5050

配電室70

0

鍋爐房（泳池/淋?。?0

0

中央空調(diào)機(jī)房70

0

消防泵房35

0

泳池機(jī)房30

0

生活水泵房20

0

餐飲庫房20

0

工具房15

0

衛(wèi)生間3030

30

保安用房250

250250

小計(jì)241036055012002060

合計(jì)

3410910100012003010

3項(xiàng)目景觀處理方案3.1嘉松公路綠化帶現(xiàn)狀及改造雙重功能：噪音隔離及綠化造景。隱形圍墻3.2城市市政綠化隔離帶

嘉松公路是交通繁忙的市政道路，噪音問題在一定程度上成為不可抗性。人為堆高地形——綠地造坡。林帶及植物群落的種植——天然屏障的形成。防塵隔噪植物的選取。市政綠化帶苗木品種及成本框算景觀分區(qū)景觀面積配置苗木單方成本總造價市政綠化隔離帶13000平米香樟、廣玉蘭、銀杏、雪松、剛竹、鳶尾、草坪等270元351萬元(注：基本使用上海本地常用樹種）3.3入口代征地綠化帶景觀“先入為主，景觀先行”——景觀造勢。增強(qiáng)視覺感染，成為視覺亮點(diǎn)——景觀大道。高大喬木——背景；色葉樹、鮮花、景石——組合造景。代征地苗木品種及成本框算景觀分區(qū)景觀面積配置苗木單方成本總造價代征地綠化帶45000平米欒樹、香樟、銀杏、雪松、樸樹、合歡、金桂、金邊黃楊，南天竹、小葉女貞草坪等200元900萬元(注：基本使用上海本地常用樹種）3.4崧塘河西岸河岸設(shè)計(jì)方案景觀視覺改善——植物群落景觀節(jié)點(diǎn)營造——特色景觀樹+植物群落崧塘河西岸苗木品種及成本框算景觀分區(qū)景觀面積配置苗木單方成本總造價崧塘河西岸植物配置8000平米楊柳、水杉、剛竹、八角金盤、云南黃馨、迎春花、木芙蓉、鳶尾、草坪等150元120萬元崧塘河西岸局部水域改造含土地流轉(zhuǎn)補(bǔ)償180萬元(注：基本使用上海本地常用樹種）3.6崧塘河?xùn)|岸河岸景觀景觀親水木平臺特色景觀石局部造景木棧道崧塘河?xùn)|岸苗木及木棧道成本預(yù)算景觀分區(qū)景觀面積主要材料單方成本總造價木棧道及小品、燈具3200平米芬蘭木，沿河道做2米寬的木棧道、景觀小品400元128萬元崧塘河?xùn)|岸植物配置5600平米楊柳、水杉、棕櫚、墨西哥落羽杉、剛竹、八角金盤、云南黃馨、迎春花、鳶尾、草坪等250元140萬元(注：基本使用上海本地常用樹種）3.7地面鋪裝材料及材料單價粘土燒結(jié)磚200×100×60MM60元/M2青石板5cm厚150元/M2銹石黃花崗巖2cm厚90元/M2芝麻灰花崗巖2cm厚80元/M2中國黑2cm厚160元/M2黃木紋3cm厚190元/M23.8公共綠化設(shè)計(jì)意向（端景）

3.9私家庭院綠化意向3.10公共綠化設(shè)計(jì)意向3.11垂直綠化垂直綠化苗木品種主要以藤本植物為主，例如：藤本月季、爬山虎、紫藤、常春藤、金銀花、扶芳等

4配置標(biāo)準(zhǔn)和目標(biāo)成本4.1建造標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目建造標(biāo)準(zhǔn)機(jī)電系統(tǒng)建造標(biāo)準(zhǔn)4.2項(xiàng)目投資測算參數(shù)－建安成本各業(yè)態(tài)建安成本院落別墅

2,579

元/平米疊加別墅

2,708

元/平米會所（含裝修）5,498元/平米車庫

2,250

元/平米4.2項(xiàng)目投資測算參數(shù)－建安成本院落別墅建安成本

院落別墅

2,579

元/平米

基礎(chǔ)

350樁基礎(chǔ)+筏板+擋墻

地上結(jié)構(gòu)及粗裝修1,085

門窗工程196斷橋鋁合金+中空玻璃+ROTO五金件

公共部位精裝修238

主體設(shè)備及安裝工程費(fèi)710含室內(nèi)水電氣+地?zé)岵膳?中央空調(diào)4.2項(xiàng)目投資測算參數(shù)－建安成本疊加別墅建安成本

疊加別墅

2,708

元/平米

基礎(chǔ)

300樁基礎(chǔ)+筏板+擋墻

地上結(jié)構(gòu)及粗裝修1,106

門窗工程195斷橋鋁合金+中空玻璃+ROTO五金件

公共部位精裝修212

主體設(shè)備及安裝工程費(fèi)895含室內(nèi)水電氣+地?zé)岵膳?中央空調(diào)+電梯4.2項(xiàng)目投資測算參數(shù)－建安成本會所建安成本

會所

5,498

元/平米

基礎(chǔ)

300樁基礎(chǔ)+筏板+擋墻

地上結(jié)構(gòu)及粗裝修1,600

門窗工程189斷橋鋁合金+中空玻璃+ROTO五金件

公共部位精裝修277

戶內(nèi)精裝修2120

主體設(shè)備及安裝工程費(fèi)1012含游泳池設(shè)備及中央空調(diào)4.3項(xiàng)目啟動階段成本介紹序號成本明細(xì)總價（萬元）單方造價（元/m2）比例（%）1.土地費(fèi)用158，84010,992572.建安成本68，5164,742253.間接費(fèi)用26，5641,83894.期間費(fèi)用24，6811,70895.總成本278，60119,2801004.4間接費(fèi)用明細(xì)序號間接費(fèi)用明細(xì)單價（元/m2）比例（%）備注1.勘測設(shè)計(jì)費(fèi)1026

2.行政及經(jīng)營性收費(fèi)408223.三通一平工程費(fèi)8354.基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)682375.環(huán)境景觀工程費(fèi)385216.配套設(shè)施費(fèi)14577.工程相關(guān)費(fèi)用332

合計(jì)1,838100

5證照辦理工作內(nèi)容2007年12月2008年1月2008年2月2008年3月1week2week3week4week1week2week3week4week1week2week3week4week1week2week3week4week申報公司的文件（2007年11月10日完成核名，11日完成資料準(zhǔn)備）

公司申報

向?qū)徟块T辦理設(shè)立企業(yè)的審批手續(xù)

參加六部委審批會

上海出轉(zhuǎn)報函、轉(zhuǎn)報北京

北京商務(wù)部審批、備案

春節(jié)

向工商登記機(jī)關(guān)辦理獨(dú)資企業(yè)工商初始設(shè)立登記手續(xù)

獨(dú)資企業(yè)辦理組織機(jī)構(gòu)代碼證、刻制公章

獨(dú)資企業(yè)辦理外匯登記手續(xù)，并開立外匯帳戶

辦理稅務(wù)登記證

獨(dú)資企業(yè)辦理開戶許可證，并開立人民幣賬戶

雙方認(rèn)繳獨(dú)資企業(yè)注冊資本，并辦理驗(yàn)資手續(xù)

上海恒睿房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為中外合資公司，已委托代理公司辦理中，目前全部資料已報外資委，并接到口頭通知，2007年12月27日參加六部委的審批會（在新虹橋大廈召開）5.1公司注冊流程與時間節(jié)點(diǎn)控制完成修詳規(guī)審批簽訂土地出讓合同建設(shè)工程項(xiàng)目報建（IC卡）完成建筑方案審批國有土地使用權(quán)證完成初步設(shè)計(jì)審批建筑工程規(guī)劃許可證5.2報批報建流程與時間節(jié)點(diǎn)控制主要事項(xiàng)時間節(jié)點(diǎn)前置條件2008年1月31日2008年1月31日2008年2月20日土地出讓合同完成2008年2月20日項(xiàng)目建議書（預(yù)立項(xiàng)）2008年2月25日2008年4月14日2008年5月25日環(huán)評報告、可行性研究報告2008年6月25日2008年6月30日2008年10月23日建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)工程施工許可證商品房預(yù)售許可證5.3報批報建流程及難點(diǎn)解決預(yù)案

在未簽訂土地出讓合同前，政府已原則上同意項(xiàng)目修詳規(guī)和方案提前進(jìn)行設(shè)計(jì)、評審會和審批；打通政府關(guān)系，提前溝通，在過程中把技術(shù)問題和報批報建問題一起解決，實(shí)現(xiàn)兩條腿走路，從而最終實(shí)現(xiàn)審批順利通過；在出現(xiàn)難以解決的困難問題時，委托一家當(dāng)?shù)氐挠姓P(guān)系的代理公司進(jìn)行攻關(guān)運(yùn)作。取得用地規(guī)劃許可證、土地證根據(jù)選定銀行的要求準(zhǔn)備資料提交申請支行遞交上海市級分行上會審批呈報總行審批簽訂貸款合同，辦理土地抵押登記取得“”四證下貸5.4貸款流程與時間節(jié)點(diǎn)控制主要事項(xiàng)時間節(jié)點(diǎn)責(zé)任人2008年3月1日集團(tuán)投融資中心2008年4月14日取得國土證發(fā)展部2008年4月15日-21日計(jì)財部2008年4月22日-5月12日計(jì)財部2008年5月13日-6月2日計(jì)財部2008年6月3日-16日計(jì)財部2008年6月17日-30日計(jì)財部2008年6月30日取得施工證工程部2008年7月1日-7日計(jì)財部備選銀行：農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行銀行接受申請，委托評估機(jī)構(gòu)評估，公司委托評估機(jī)構(gòu)對土地進(jìn)行評估根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃資料準(zhǔn)備集團(tuán)授信申請

6銷售策略6.1龍湖佘山產(chǎn)品定位及經(jīng)濟(jì)測算產(chǎn)品類別院落別墅疊拼別墅套數(shù)152576單套面積260.5㎡180㎡總面積39596㎡103680㎡每平米單價42780元28059元總銷金額169390萬290916萬合計(jì)總銷460306萬元銷售面積143276㎡總建筑面積144276㎡（會所占地及建面1000㎡）容積率0.9999建筑覆蓋率29.6687﹪6.2營銷重要節(jié)點(diǎn)

預(yù)熱期強(qiáng)銷期延續(xù)期10月6日示范區(qū)開放11月4月5月6月7月8月9月10月12月1月5月……3月2月3月4月第二次開盤11月29日第三次開盤4月18日第一次開盤10月25日4月底外場售樓處開放外場售樓處開放4月底準(zhǔn)備期10月1日現(xiàn)場售樓處開放2008年2009年6.4典型組團(tuán)定價草案產(chǎn)品院落別墅

疊拼別墅類型河墅院墅邊套（上）邊套（下）中套（上）中套（下）銷售面積260.5260.5180180180180贈送面積地下150占比：57.5%地下150占比：57.5%頂樓50占比：28%地下110占比：61%頂樓50占比：28%地下110占比61%總建面積400400230290230290花園面積150-180150-180501003050平均單價4.65萬（4.2/5.1）4萬（3.6/4.4）2.7萬（2.45/2.95)3.3萬(3/3.6)2.35萬(2.1/2.6)3萬(2.7/3.3)心理單價（建筑面積）3.028萬2.58萬2.11萬2.2萬1.84萬1.86萬單套總價1211.325萬1042萬486萬594萬423萬540萬

套數(shù)6587116116172172總銷金額78736萬90654萬56376萬68904萬72756萬92880萬總銷金額：460306萬獨(dú)棟均價：169390萬/39596米=4.278萬疊拼均價：290916/103680米=2.8萬按揭成本分析250萬+250萬一次性95折/按揭97加價5%第一套+第二套（其中一套付三成，二套付四成）貸款期限1年3年5年10年15年20年第一套貸款本金250*70%利息

60,873

177,500

307,255

662,197

1,045,051

1,460,931第二套貸款本金250*60%利息

61,384

178,992

309,837

667,761

1,053,833

1,473,208合計(jì)

122,257

356,492

617,093

1,329,958

2,098,883

2,934,139按銀行1年期存款利率折現(xiàn)

1,096,299

1,591,537

2,052,148第二套+第二套（均付四成）第二套貸款本金250*60%利息

61,384

178,992

309,837

667,761

1,053,833

1,473,208第二套貸款本金250*60%利息

61,384

178,992

309,837

667,761

1,053,833

1,473,208合計(jì)

122,768

357,984

619,675

1,335,522

2,107,665

2,946,416按銀行1年期存款利率折現(xiàn)

1,100,886

1,598,196

2,060,735比較利息差異第一套貸款本金250*60%利息

52,177

152,143

263,36