博思堂崇仁號地塊前期定位報告

崇仁25號地塊前期定位報告蘇州博思堂市場部2007年六月太陽從天際線躍起，城市初露端倪，居住、商業(yè)、辦公、公共交通、行政機構(gòu)合理布局，開敞空間生活便捷、生態(tài)環(huán)境自律保護、鄰里生活和諧美滿，…新城市主義之光照耀全城。------新城市主義Newcityism新城市主義之重視城市邊界，建設(shè)緊湊型城市新城市主義之繼承傳統(tǒng)，復(fù)興傳統(tǒng)開發(fā)以人為本，建設(shè)充滿人情味的新社區(qū)新城市主義之尊重自然，回歸自然

新城市主義之提倡健康的生活方式新城市主義之新城市主義之回歸傳統(tǒng)習(xí)慣性的鄰里關(guān)系葵花太陽之花傳播新城市居住主義之光，開啟居住新紀元綻放五常，閃耀全城

為太印陽之挖花綻趙放全夸城出征……孫子糖說謀定礙而后時動，言知己比知彼覆百戰(zhàn)映不殆五常井市地您產(chǎn)市誕場現(xiàn)態(tài)狀/住宅治現(xiàn)狀1Part五常知共有關(guān)兩層散以上佩樓房45樣0余棟難，建闖筑面綢積45喜4萬平屆方米盯。開梅發(fā)住挪宅小價區(qū)10個，披已交延付使兆用的沾花園常小區(qū)簽、鴻巨源小送區(qū)、跳迎賓何小區(qū)醋、天縣城緣功小區(qū)潛、教等育小酸區(qū)、雪廣場克小區(qū)無、文廣教小旗區(qū)、鳴北環(huán)漫名苑爭等建屈筑面汁積都純超過40萬平灣方米須。城枯鎮(zhèn)居桌民人吃均住費宅面隔積由19掩80年的5.澡6平方褲米增貼加到勵現(xiàn)在爺?shù)?3你.5平方慕米；牢農(nóng)村食人均提住宅討面積19趨.6平方毒米，鉛磚瓦框化率擊達到86％。帖市民鋒的居穩(wěn)住條程件正薯在逐旬步改臉善。五騎常加住炒宅供小幟區(qū)抬現(xiàn)磁狀20扎07年市元場供呼應(yīng)量添與上耀年比后較有襲較大振的飛蛛躍，制市場國在建碑項目鼻達19天.2萬米項目名稱占地建面形態(tài)開發(fā)建設(shè)電影院不夜城小區(qū)1萬2.8萬多層鶴崗松威鶴崗松威文化誠信小區(qū)4萬9萬多層鶴崗松威鶴崗松威時代嘉園0.8萬1.2萬高層哈爾濱時代置業(yè)五常建筑聯(lián)營公司時代星園0.8萬1.2萬高層哈爾濱時代置業(yè)五常建筑聯(lián)營公司貴都大廈0.7萬2萬高層五常城市房屋開發(fā)五常建筑企業(yè)總公司福澤家園2.4萬5萬多層哈爾濱福澤地產(chǎn)五常建總一公司五常擱市地戴產(chǎn)市注場現(xiàn)背狀/供量1Part農(nóng)業(yè)庸型城亡市五設(shè)常在05年政貸府取徒消農(nóng)屯業(yè)稅遣后，鹽農(nóng)民般收入謙大幅奪提高愛，農(nóng)獨民新哪生代訪結(jié)婚懸安家四選擇諷在城華市買貍房已板經(jīng)成晉為一基種時莫尚和欺趨勢叔，五郊常地魔產(chǎn)剛勻性需驅(qū)求極浩強；葵花獄藥業(yè)畫、古餓泉酒推廠、黨五常辭大米拐等本旋地企嘗業(yè)的聞蓬勃聞發(fā)展拋直接教帶動乳城鎮(zhèn)露收入塔提高明，換救房、訴二次叫置業(yè)溜需求戚持續(xù)單增溫浸。雖然07年五代常地雨產(chǎn)進根入超則常規(guī)朝發(fā)展糧，在哄建面維積達23萬米場，擬采建但燈由于陡需求奧猛烈使，市覺場仍座然顯睡現(xiàn)供竹不應(yīng)嶺求狀認態(tài)五常抵市地搜產(chǎn)市儀場現(xiàn)蓮狀/需求1Part現(xiàn)有并產(chǎn)品弊品質(zhì)設(shè)：調(diào)研五質(zhì)常在章售樓很盤8處，為成熟低社區(qū)3處，限其品博質(zhì)如繪下：五常闊現(xiàn)有奏產(chǎn)品辜明顯咽帶有仰五類寺城鎮(zhèn)緞的特您征，顫規(guī)劃率落后奶、設(shè)羽計難別受、軍銷售凱混亂去，目洪前的溝產(chǎn)品求狀況燦給本瘋案極拜大機售會1Part項目名稱小區(qū)概況產(chǎn)品品質(zhì)電影院不夜城小區(qū)普通住宅，外墻涂料五類城鎮(zhèn)普通住宅文化誠信小區(qū)普通住宅、規(guī)劃不合理，基本沒有配套及綠化毛坯房、樓梯間水泥地面時代嘉園高檔樓盤、準(zhǔn)現(xiàn)房公共設(shè)施齊全、配套完整時代星園為時代嘉園的姊妹樓，較嘉園晚一年開工公共設(shè)施齊全、配套完整貴都大廈板式高層，打基礎(chǔ)階段公共設(shè)施齊全、配套完整福澤家園多層部分帶閣樓，主體封頂五類城鎮(zhèn)普通住宅文教北區(qū)多層帶閣樓，主體封頂毛坯房、樓梯間水泥地面金荷花園場地平整、規(guī)劃為高層、多層各一未知天成緣03年小區(qū)，規(guī)劃一般廚房鋁合金門窗北環(huán)名苑小區(qū)規(guī)劃較合理飄窗、封閉小區(qū)有物業(yè)文教南區(qū)小區(qū)規(guī)劃較合理毛坯房、樓梯間水泥地面五常刺市地銀產(chǎn)市晶場現(xiàn)奸狀/產(chǎn)品20誘07年市氧場之庫銷售諷狀況鑼：銷售逢業(yè)績右突飛長猛進可，銷肅售價敞格一非路高規(guī)歌以時充代嘉盈園為射例：20批06年9月開箱盤到20還07年5月平短均增卵幅4%，而07年5月到9月增喝幅為8.龜49微%，是嚷前一有年幕的2倍五常衡市地證產(chǎn)市毅場現(xiàn)派狀/價格1Part現(xiàn)有劣產(chǎn)品亮價格：1Part項目名稱主力戶型價格優(yōu)惠電影院不夜城小區(qū)60米1560起，二層、五層1610，三四層為1660增收入網(wǎng)費文化誠信小區(qū)60-90米1560起，二層、五層1610，三四層為1660增收入網(wǎng)費時代嘉園120米1660起，樓層差為50現(xiàn)每米優(yōu)惠50時代星園80-100米1570起，樓層差為50現(xiàn)每米優(yōu)惠50貴都大廈60-80米三樓起2000，四五2100，六七2200，八-十順加100，以上每層加40無福澤家園60-80米二層1460，三、四、五1580，六1310貸款每米加20金荷花園

高層2000起，多層1600左右五常左在售旱項目韻多層駁均價鬧為15嘩50元/米，袍高層18釋00元/米，滾多層較上鬼半年毅有大咸幅提姓高，濫高層遼因時漆代嘉拿園亦滋增長8%左右租，該差狀態(tài)是炮三四愚線城扇市正憂常價叔格表桐現(xiàn)，峰有向無上浮夢動空劇間。五常裝市地慚產(chǎn)市筆場現(xiàn)楚狀/價格20驕07年市碑場供弊應(yīng)量肝多、破高層旁比較世：市政場仍堂以多暑層為倍主，霞但潛助在高辨層項犯目供砌量不神容忽奮視。五常話市地外產(chǎn)市杠場現(xiàn)迅狀/高層1Part金荷院花園貴都蠻大廈時代監(jiān)星園清華到苑附奸近7棟高黃層即將未入市銷售嶄特性零：五常特在售鏟項目睛中多監(jiān)層基腎本不放存在揉營銷臟概念返，高借層中貫因時遷代嘉脊園為抱五常沙常務(wù)述副市靈長投續(xù)資開防發(fā)，符聘請償哈爾先濱銷林售人刺員進賢行了笑略微癢的包李裝、始策劃汁，銷昂售中秀心裝曲修后以擺放慶沙盤辣、戶無型模晴型的詠銷售盼工具制，成饅為五唉常銷絲式售最粱系統(tǒng)牧的項忘目。1Part項目名稱銷售形象主題推廣電影院不夜城小區(qū)現(xiàn)場環(huán)境亂、銷售人員不專業(yè)無文化誠信小區(qū)與不夜城在一處共同銷售無時代嘉園有銷售中心，環(huán)境較好五常第一座高層時代星園同上五常第一座高層貴都大廈銷售現(xiàn)場一般，銷售人員素質(zhì)差無福澤家園銷售現(xiàn)場一般，銷售人員一般無文教北區(qū)售罄金荷花園銷售中心裝修，未開盤未開盤五常通在售疾項目疊銷售似表現(xiàn)樂力較傭差，炊營銷向基本搬為零姨階段免。本赴項目可若能腰在營翠銷策姐劃方晴面有魯上佳霉表現(xiàn)葛必將釀獲得炸事半丑功倍必效果固。五常貪市地留產(chǎn)市搜場現(xiàn)惕狀/銷售錫特性綜合宅市場社項目寶研判個：五常嚷地產(chǎn)運市場生仍處遺于初把級階校段，爽普遍概競爭賴力偏坡弱，盼需要溪高品籍質(zhì)產(chǎn)凍品引禽領(lǐng)市浙場走駝向成訪熟60說-9解0米為毒本市衣場主殖力戶舊型，12快0米以牌上大面面積饑住宅減應(yīng)限魯量版絡(luò)生產(chǎn)高尚斥產(chǎn)品協(xié)存在列一定光量市塘場空睜缺地塊灑商業(yè)監(jiān)氛圍煉不成竄熟，今項目書底商女招商猶挑戰(zhàn)漫與機日會并滅存五常常市地葛產(chǎn)市樂場現(xiàn)給狀/市場糾研判1Part項目粘位于符崇仁項社區(qū)巷哈五之路五侍常入抱口方役向右行側(cè)，喝呈東暢西長宋向，乒南北走短向尿，靠息休閑仆廣場宅，沿秒金山犯大街地塊鄙周邊解環(huán)境掃成熟尿，周數(shù)邊50米輻參射區(qū)諷內(nèi)林敲立政它府機倚構(gòu)、調(diào)廣場亡、社刃區(qū)、臘學(xué)校影等配屬套設(shè)氧施齊季全、乓開發(fā)盒區(qū)內(nèi)麻發(fā)展處升值度潛力泥巨大地塊登所屬察區(qū)域住宅哈相對帳成熟地塊爪周邊商業(yè)檔氛圍凳不強2Part圖項目巨背景/地理互位置/地塊駐價值阻分析片區(qū)潑房地因產(chǎn)市汽場狀導(dǎo)況以釣及對亡本項蘆目的霉啟示本項倉目開非發(fā)正盡處于箭片區(qū)鐘的快奶速發(fā)躬展期糖，開捧發(fā)區(qū)靜經(jīng)過類多年宜基礎(chǔ)班建設(shè)紹與政姜經(jīng)匹幅配，售走過迅了艱攻難的問培育劍期，噴即將份迎來鼠快速疲發(fā)展平階段戶，井噴怕式發(fā)心展會羽快速啄提升池項目習(xí)價值侵；片區(qū)榮房地次產(chǎn)發(fā)杜展形蠶勢一矛片大易好，緒在國去家地畏產(chǎn)一臉片火課紅的或條件愿下，溉五常零地產(chǎn)20炮07年高脹歌猛幣進，書銷售匯量、拔銷售妖面積孔穩(wěn)步墳上升粉。市場躬供需色兩旺，成謹交量岔較20幼06有較能大增伯長；2Part項目敏背景/地理婦位置/地塊踢價值當(dāng)分析片區(qū)磚未來羊的發(fā)宣展規(guī)丘劃方敬向?qū)⒂?xùn)為本地炮區(qū)中火高檔嚼次的禽房地膝產(chǎn)發(fā)笑展提驅(qū)供充生足的鉆客戶喘源保安障及較撒大的吹發(fā)展裙空間昏；逐步強完善傍的城忘市化衛(wèi)配套倚還將彩大大毒提高戚片區(qū)每的綜遭合競許爭力射，并竿由此吸引飯更多痕的置亂業(yè)群；片區(qū)鑒房地向產(chǎn)市泳場狀愈況以辣及對豎本項握目的唱啟示隨著微片區(qū)趕整體脊城市男化水世平的困提高飄，整冠體住褲宅市再場的民蓬勃拌發(fā)展販勢頭案將會季得到文延續(xù)性與提翼升。百片區(qū)麻將成名為五票常市獻未來醋輻射旬和發(fā)薄展的夸重要戰(zhàn)場。2Part項目穗背景/地理喊位置/本項委目啟儉示片區(qū)薄房地戀產(chǎn)市津場狀鴉況以虧及對肝本項撕目的勁啟示地塊宜四周肌分布氣：實泰驗二景小、雖二中昨、實禽驗中余學(xué)等鑼學(xué)校壘，近蔑萬米弊休閑各廣場繩是五妖常最猛大公六共區(qū)千域，題金山棟公園冬與項纏目隔撫道不唉足10押0米，贈這些且都提嬸升項俗目人凝文價喜值，逗未來朗開發(fā)廢中“教攔育”牲、“窮生態(tài)窮”可作執(zhí)為兩抖張王珠牌以碗阻擊廚競爭爛對手以。圖據(jù)地塊螞被三抵校區(qū)猾包圍2Part項目茅背景/地理探位置/本項錘目啟疏示2Part項目他背景/目標(biāo)坑人群/時代旋嘉園療的客談群分虹析時代付嘉園作為惠五常尼第一撈個高賴層項悅目，籮有較羽大的尺參考泰意義清，本摸案重蜜點針辟對時絮代嘉蒸園購刷買人住群進淘行了做重點縫分析,幫助現(xiàn)我們攏確定料本項陰目的目目標(biāo)裕人群忠：1、區(qū)足域結(jié)雁構(gòu)分肌析：一期紐奉時代劫嘉園瓣共60套，運目前及已售37套，紡其中栽小定6套，剝內(nèi)部勻預(yù)留4套，隱銷售肆率達61勒%，37位成妙交客昨戶中惜，有嫩效登拳記地效點30個。勾從30位購歷房客母戶的鑒居住黑地點父來看校，共殃分布洞在五醉常的29位(其中80疼%左右櫻為政尿府領(lǐng)頓導(dǎo))，8位分嗽布在棵其周吼邊市往鎮(zhèn)。2、年橡齡結(jié)另構(gòu)分莊析：從成鐘交客鐘戶的君年齡州構(gòu)成虎來看奧，36慰-5考5歲的韻客戶宵成為膠主要瘦購買末力量撕，這煎一年俯齡層團次的紫人主篇要是包社會覽的中壁堅力營量，泛有較追好的骨經(jīng)濟繡基礎(chǔ)嘗，購燈房一丙般是餃處于軋二次順置業(yè)驚或者疏投資帥，有鑰部分汪是給庭家里拘的老職人購事房養(yǎng)蜘老。3、職業(yè)饑性質(zhì)茶：由于葉時代僅嘉園嬸開發(fā)精均是10服0-錫18美0米大厘戶型毫，而顛且付鳳款方兔式十薯分單碗一，金只能冠一次跪性付貍款。糧對買隙主的烘經(jīng)濟逃實力萬要求拜很高油。個體肝經(jīng)商荷業(yè)主米、政逮府機鞠關(guān)、能教師爹等高麻收入特人群何為項運目購令買主泛力，祖其中弟個體損經(jīng)商尺業(yè)主存與政桐府機爹關(guān)人裳員占臨購買疤人群71翼%強；4、戶型寄面積埋：小面津積產(chǎn)摧品去境化速挪度較勻快，12印0米以適下的緒戶型冬已銷尋售70掏%以上置。5、購肯房目搞的：購房化者首畝選的號五常丙第一對座高姐層帶蔬來的稀新鮮調(diào)感，華其次翼才是娘追求焦生活歉舒適史和生沃活高田度，爽標(biāo)榜酷身份徹者也糞不乏炒其人祝，外攝地投督資客結(jié)、本類地投削資客漆約占15跪%。2Part項目韻背景/目標(biāo)貌人群/時代勝嘉園柴的客閱群分部析2Part尋找我們賭的目木標(biāo)客蔑戶他們鞠是否糠具備驚購買袖本案榮的經(jīng)出濟能翼力？他們未是否腦具有跌相應(yīng)常的文木化水幣平，火對產(chǎn)敞品的蛙價值劃有所簽判定胖？他們宋是否掘追求水生活浩的高油品質(zhì)摩？他們閃是否嶄認同預(yù)新城艘市主劣義的趟生活御方式行？這是竊界定蛙本項肚目目厘標(biāo)客榮戶時岔必需支回答采的問旋題，字也是贊購買忠本案據(jù)必需返滿足鄉(xiāng)豐的四熊個條譜件。敵因此組，我猛們分悄別以復(fù)經(jīng)濟撒、文諷化、污生活妨態(tài)度附、生話活方樂式為黨底線宋，來拆界定阿我們深的客眠戶群因體。項目睛背景/項目目標(biāo)縣人群朽定位他們欠：一般寇被描對述為莫：社榜會的筐中堅驢，單雷位的黃脊梁敞，基未本事統(tǒng)業(yè)有間成，胃眼光濱敏銳訓(xùn)，富座有遠顯見，練有責(zé)董任心撈，懂蜘生活崖，愛找生活曠，愛鋪家人榮、年絞齡在30岸-6惜0之間陜。他相們具伴有一系定的董經(jīng)濟葡基礎(chǔ)旅，受蛾教育尤程度竭較高蛋，追建求生霉活品茫質(zhì)，護開明艇，接幟受能桐力強沫，對它新鮮稻事務(wù)毒不排深斥。（1）社炊會的賤原動皇力（2）品奧質(zhì)的腿追求維者（3）新恐鮮的統(tǒng)獵奇紹者（4）成壤熟的辦投資徹者2Part就是紋：項目輝背景/目標(biāo)旗人群糖定位這部蹤蝶分群設(shè)體鎖棒定在居：（1）政番府科齒級以媽上領(lǐng)脈導(dǎo)（2）社漠會固終定投初資團擔(dān)體（3）有退限資泛本運該營高疲手2Part他們良是：個體牙工商擔(dān)業(yè)主這、公置務(wù)人剃員、搶教師閥、律豈師等刪人群他們?nèi)实男兴榱?xí)務(wù)慣決病定了堪購買它方向畜，如竿何尋甚找他領(lǐng)們，養(yǎng)什么垮樣的網(wǎng)產(chǎn)品如吸引棚他們臨，是卷本案激的重層點考翅慮對削象項目蓋背景/目標(biāo)延人群創(chuàng)定位孫子殿說善用遭兵者藍，不鼻戰(zhàn)而筋屈人守之兵五常首席高尚地產(chǎn)3Part項目青定位/市場語定位葵花代制造葵花洽制造葵花他制造葵花耗制造葵花膨制造葵花吼制造葵花則制造葵花泰制造葵花渠制造葵花白制造葵花托制造葵花殼制造葵花藍制造葵花質(zhì)制造葵花齡制造葵花舊制造葵花腿制造葵花狂制造葵花搖制造葵花張制造葵花采制造葵花蟲制造葵花兵制造葵花蠅制造葵花雙制造葵花疾制造葵花退制造葵花棄制造葵花因制造葵花爹制造葵花矛制造葵花協(xié)制造葵花重制造葵花拌制造葵花刻制造葵花踩制造葵花筐制造葵花濁制造葵花講制造葵花祥制造葵花擦制造葵花初制造葵花傻制造葵花腥制造葵花病制造葵花掛制造葵花付制造葵花茅制造身份領(lǐng)銜秩五常生活白金正品質(zhì)高尚·純居·至尊耕生活3PartS優(yōu)勢片區(qū)樓內(nèi)高照尚社礙區(qū)是稀缺采產(chǎn)品“葵紅花”品牌價值甲深入煌人心拾，其首“品示質(zhì)”廁、“吹誠信誘”在識本項閥目中灣可發(fā)碑揚光棍大，歸其價吹值繼界續(xù)延紡展到”健康闖”深唱入貫誕穿本南項目投資映商在捉當(dāng)?shù)亓膶嵙χ档梅刨嚺R萬覺米廣竟場、坐金山育花園生態(tài)環(huán)境與優(yōu)秀區(qū)域轎內(nèi)校區(qū)林立母，學(xué)贏風(fēng)斐記然，矮是本就項目咱優(yōu)勢聯(lián)之一0機會本地軟地產(chǎn)包尚不狡成熟爹，與斧哈爾嶼濱尚臣有差喚距，硬引入撐先進梅的理咐念、碑現(xiàn)代查操盤秧手法玩，定稱可獲軋得較伍好的堪經(jīng)濟耕效益地塊璃所處明區(qū)域訊為五艙常市廉未來何城市恰中心悟區(qū)，根未來叔城市斥重心骨的轉(zhuǎn)角移勢友必對咬本項盈目的筆升值揭?guī)矶⒕薮蟠诐摿Ρ卷椊饽可坛珮I(yè)體肆量一撿萬米忠，占洋總建藏面的1/井4具備怎組建凱大型鍵商業(yè)冤之基會礎(chǔ)，城尋找殖主力蠻店、般主力漏品牌垃可帶料動本甚地域塊商業(yè)專及提強升住但宅品徒質(zhì)W劣勢建筑狐現(xiàn)場框雜亂踐無章圾，施殊工隊駁伍沒帶有品收牌，扭影響齊對本鬧項目償價值適體現(xiàn)區(qū)域末內(nèi)商碰業(yè)蕭線條，磁商業(yè)欺氛圍鄭冷淡犬，培個育需皮時間區(qū)域走內(nèi)二據(jù)手房車市場峰價格忙混亂你，不事利于霸未來場價格威定位件參考目前禍商業(yè)毫規(guī)劃娃方向等能否拆與區(qū)兄域城鐮市發(fā)睡展相編適應(yīng)殲，尚技需仔齒細論棗證T威脅20伯07年五爬常地鳥產(chǎn)發(fā)司展過垂于迅腫猛，鑄購買示力是設(shè)否被俘透支作不得懷而知邊，尚禿需繼綢續(xù)深狼入調(diào)絹研08年包視括本聰項目愛在內(nèi)次，約好有7棟高裂層正隨在或歡準(zhǔn)備呀入市悠，定呀將分巡壽流部注分客炎戶，尼是否醋具備到足夠通的市悶場容鐵量需美要引嗽起開徒發(fā)商足的足合夠認維識哈爾款濱開鋒發(fā)商愛欲上母山下手鄉(xiāng)，棍搶占孕三線推以下垃城鎮(zhèn)羽市場荷，加當(dāng)速競避爭項目付定位/SW宅OT核心破概念新城遵市主做義改變汁正悄腔然發(fā)陳生敞新術(shù)城市姐主義葵住宅亭革命3Part項目猜定位/概念籌導(dǎo)入釋義斷：葵花錢，是弟企業(yè)疊的品泊牌，事聲名恰遠播損，案察名上辱應(yīng)用箭既延鞏續(xù)葵踢花原掌有積資累的拉含義鑄，又守顯示殺成功竹企業(yè)悄在另牲一領(lǐng)冬域要煮取得碰成功公的決妙心。美地港，直戲接表蛇明我零們要珍建造蓬是美窗的住完宅，顏美的面建筑請、美陷的景定色整體虛上即頑延續(xù)盤了葵練花品擺牌，影有美投的意祖境，壺又直梯接帶巖出行究業(yè)所隊在?？āっ赖馗呱胁戮幼?，純贈美生臺活3Part項目攜定位/案名管推薦葵花·杰座五常陸首席嗎高尚暗純居夕住宅偷，新抖城市范主義慣住宅痛典范釋義住：案名巧延續(xù)蘆了葵墨花的予豐富單含義齊，“櫻杰作汪”貧“魂杰座假”，慘葵花碑之作展，杰赤出之鍬作。簡單徒有力替，韻眠味無恨窮。3Part項目岸定位/案名上推薦葵花·杰座高尚·純居·至尊圍生活俯