度假村開發(fā)建設(shè)可行性研究報告

度假村開發(fā)建設(shè)可行性研究報告與經(jīng)濟(jì)評價目錄第一章xx旅游風(fēng)景區(qū)建設(shè)項(xiàng)目基本概況第二章旅游客源市場預(yù)測第三章規(guī)劃布局、建設(shè)規(guī)模與設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)第四章建設(shè)開發(fā)投資估算第五章管理機(jī)構(gòu)、業(yè)務(wù)部門設(shè)置與勞動定員第六章經(jīng)濟(jì)效益與財務(wù)評價指標(biāo)預(yù)測第七章可行性報告結(jié)論附：六枝特區(qū)旅游景點(diǎn)分布圖六枝特區(qū)xx旅游風(fēng)景區(qū)開發(fā)建設(shè)可行性研究報告第一章xx旅游風(fēng)景區(qū)建設(shè)項(xiàng)目基本概況一、項(xiàng)目企業(yè)名稱：1、項(xiàng)目企業(yè)名稱：六枝特區(qū)xx旅游風(fēng)景管理區(qū)2、主管單位：六枝特區(qū)旅游事業(yè)局3、建設(shè)地址：貴州省六枝特區(qū)xx旅游風(fēng)景區(qū)4、企業(yè)性質(zhì)：國營5、法人代表：六枝特區(qū)旅游事業(yè)局二、編制可行性報告依據(jù)1、貴州省六枝特區(qū)人民政府一九九三年十二月“貴州省六枝特區(qū)旅游資源調(diào)查評價報告”。2、1994年4月“六枝特區(qū)旅游景點(diǎn)分布圖”，所確定的“xx旅游片區(qū)”。3、《西南（黔、桂、滇）科技扶貧攻堅戰(zhàn)役項(xiàng)目選擇說明》，經(jīng)六枝特區(qū)人民政府確定本項(xiàng)目（xx片區(qū)）為上報的科技產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目之一。xx片區(qū)具有離市區(qū)近、風(fēng)景奇特便于開發(fā)，投資少見效快的優(yōu)越條件，取定為特區(qū)旅游風(fēng)景點(diǎn)首項(xiàng)立項(xiàng)的建設(shè)項(xiàng)目。4、貴州省人民政府《黔府發(fā)（1995)10號文件》確定六枝樣柯江風(fēng)景名勝區(qū)為省級風(fēng)景名勝區(qū)，“xx片區(qū)”作為特區(qū)旅游開發(fā)的組成部分具有優(yōu)先開發(fā)建設(shè)的啟動作用。5、六枝特區(qū)旅游事業(yè)局對各風(fēng)景點(diǎn)的評價資料及xx旅游片區(qū)初步規(guī)劃與開發(fā)意見三、建設(shè)項(xiàng)目的自然風(fēng)貌與自然環(huán)境擬建的xx旅游開發(fā)區(qū)、選在離特區(qū)幣區(qū)城東三公里xx自然村附近，南臨貴昆線及滇黔公路干道．東距大用車站約二公里，景區(qū)占地面積約12平方公里、多被灌不林及植被所爬蓋景區(qū)內(nèi)有人工綠化林、原始植被林近千百，珍奇樹種22-種，可食用的野生果類16種，約20種野生動物出沒其間。還有山泉水6處，庫容量500萬M3的水庫一座，可供發(fā)電養(yǎng)魚、旅游及垂釣本景區(qū)包括具有觀賞游覽價值的xx溶洞、黑曬大洞、罵冗村（以罵冗地戲著稱）、祭神坡、老藤坡（三層溶洞組成）等優(yōu)美的溶洞群，有可開發(fā)利用苗家沖水庫區(qū)、登山萬步云梯、風(fēng)雨橋、狩獵場、野炊營地。還有古代城防工事、古碉堡等遺跡點(diǎn)綴其中。全景區(qū)地形高低起伏，灌木蒼翠，郁郁蔥蔥的植被覆蓋王要山頭，襯托形態(tài)各異，千姿百態(tài)觀賞石嶙峋的怪石與豐富多彩山峰爭奇斗妍，景物景觀動靜相間，剛?cè)嵯酀?jì)，蔚為壯觀的美麗宏圖。女口此集山秀、水清、林密、洞奇、湖蕩、古堡、民情于一體，又有大自然水恒之美，開發(fā)和建設(shè)為旅游風(fēng)景區(qū)并設(shè)置旅游接待設(shè)施，是非常理想的規(guī)劃用地。四、xx旅游風(fēng)景區(qū)交通與游覽線路六枝特區(qū)位于貴州省西部，居我國西線旅游熱點(diǎn)——安順地區(qū)的邊緣地段。境內(nèi)景點(diǎn)十分豐富，是旅游區(qū)待開發(fā)的黃金地帶，是西線旅游的延伸，交通十分方便，貴昆鐵路從東南向西北橫貫境內(nèi)長75公里，六組客車和兩組旅游專車均在六枝特區(qū)?？浚匪耐ò诉_(dá)，通向西線各重要旅游區(qū)及六枝境內(nèi)各景點(diǎn)．西可去云南，東可去貴陽（乘火車兩時多可抵貴陽）與民航聯(lián)網(wǎng)。來六枝旅游者進(jìn)出十分簡捷、迅速、便當(dāng)。xx旅游區(qū)離特區(qū)三公里，有公路接通，區(qū)域內(nèi)設(shè)環(huán)行線及人行便道與中心區(qū)（接待站）、各景點(diǎn)聯(lián)網(wǎng)，配備別具風(fēng)情的馬車、游艇接送旅客使景區(qū)游覽線路暢通開發(fā)水庫可給不景區(qū)的游覽者提供拘麗多姿的水上體育旅游資源五、旅游區(qū)氣候狀況貴州大部份地區(qū)氣候溫和一年平均溫度為14℃-18℃據(jù)氣象部門統(tǒng)計，最熱7-8月，平均氣溫為22℃-28℃，超過32℃的高溫天氣，每年半個月左右。大旱之年超過35℃酷熱天氣約5天。最冷月平均溫度為3℃-6℃年無霜期為250-300天，年日照時數(shù)為1100-1800小時，日照平均3.01-4.93小時，完全破除了“天無三日晴”的概念由于溫度適中，光化效率高，植被較為發(fā)達(dá)，林木四季常貴州山多，一般無六級以上大風(fēng)襲擊。歷史上也無嚴(yán)重破壞性的地震記錄，給貴州居民一種極大的安全感。貴州是理想的天然的避暑、渡假、休養(yǎng)的勝地。六枝特區(qū)屬中亞熱帶季風(fēng)濕潤區(qū)，有雨、熱同季的特點(diǎn)。最熱最冷及平均濕度處于全省平均值，無嚴(yán)寒酷暑，雨量充沛。由于轄區(qū)內(nèi)陸形復(fù)雜地勢高差大，氣候有局部變化，呈南高北低之勢．座落在全區(qū)112個景點(diǎn)可供不同層次愛好旅游者任意選擇，具有較大的優(yōu)勢。六、風(fēng)景區(qū)接待站各功能狀態(tài)本風(fēng)景區(qū)植被覆蓋面大，林木茂盛，為了保護(hù)生態(tài)，建筑設(shè)施擬沿山谷、湖畔和中心盆地布置，充分利用地形地貌，運(yùn)用靈活的創(chuàng)作技術(shù)和設(shè)計手法，選擇合理的區(qū)域旅游線路和形式多樣的旅游運(yùn)輸工具，全面規(guī)劃分期實(shí)施，有利于縮短建設(shè)周期，節(jié)約投資。第二章旅游客源市場預(yù)測一、貴州省旅游業(yè)現(xiàn)狀與發(fā)展隨著經(jīng)濟(jì)改革的逐步深化，幣場經(jīng)濟(jì)向縱深發(fā)展，經(jīng)濟(jì)欣欣向榮，人們的收入幅度增加，生活得到極大的改善．由于人們的收入增加，可支配的非商品支出．也逐年增加。在非商品支出中，預(yù)計旅游成為最大的支出，特別是國家實(shí)行每周五天工作制，人們的假日更多，也就有更多的參子旅游活動的欲望與可能，旅游業(yè)將有較大發(fā)展。個體的及有組織的旅游觀光成為交通、飲食、旅游業(yè)等服務(wù)部門的重要客源。旅游業(yè)也成為國家財政收入的支柱之一。詳見表1全國風(fēng)景區(qū)接待旅客估計表表1項(xiàng)目單位年度19921994增長率％貴州占比重海外游客萬人次500900+841.52％國內(nèi)游客萬元次3000050000+674.75％回籠貨幣億元2009500.63％（注：國內(nèi)游客主要按門票統(tǒng)計、海外游客系組織入境者）全國旅游業(yè)走勢看好，旅游者大幅度增加，貴州省盡管交通和旅游設(shè)施尚未完善，景點(diǎn)在加緊開發(fā)的情況下，旅游業(yè)的發(fā)展仍然迎來一個又一個春天。現(xiàn)將有關(guān)的估計資料列表如下：貴州省風(fēng)景區(qū)接待游客估計表表2項(xiàng)目單位年度199019911992199319941995接待總?cè)藬?shù)萬人次1426180018002500逐年增長率％100125.6139其中：海外游客萬人次2.43.757.63111215逐年增長率％100155.6203.5144.2109125回籠貨幣萬元980027000280006000070000其中：外匯收入萬美元6862100從表2分析，貴州旅游業(yè)的發(fā)展，接待人數(shù)增長率高于全國平均巧個以上百分點(diǎn)貴州旅游業(yè)前景廣闊，旅游業(yè)保持旺盛的發(fā)展，也給相關(guān)行業(yè)帶來繁榮，旅客要住宿，海外旅客住、食、行要講究檔次，為海外游客優(yōu)質(zhì)服務(wù)，提高接待設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)，建設(shè)與之相適應(yīng)的“星級’，旅館或渡假村，是必然的趨勢。2、貴州省旅游景區(qū)建設(shè)、開發(fā)逐步完善、接待能力提高。我省旅游資源豐富，自然景點(diǎn)分布全省各地開發(fā)的價值高，國家在1982年、1988年、1994年三次公布的國家級及省級風(fēng)景區(qū)中，貴州省列入國家級及省級的景點(diǎn)占12.3％。1982、1988、1994年三批公布全國國家級及省級風(fēng)景區(qū)表3項(xiàng)目貴州貴州注國家級86包括1988年以后公布數(shù)字省級276.3合計3512.3我省通過幾年規(guī)劃和建設(shè)，初步建立了以國家級風(fēng)景名勝區(qū)（黃果樹、龍宮、紅楓湖、織金洞、舞陽河）為核心，省、市、縣風(fēng)景區(qū)為網(wǎng)絡(luò)的游覽體系，形成我省東、西、南、北四條風(fēng)景游覽干線，景區(qū)總面積為3000多平方公里，景點(diǎn)77個（含國家級8個、省級27個），綠化覆蓋率達(dá)38.4%,供水、供電、通訊初步建立．由于貴黃高速公路的建成通車和東、西、北三線開辟了鐵路旅游專用列車，改善旅游風(fēng)景的交通條件增加旅游線路，與鄰省聯(lián)網(wǎng)提高游覽接待能力。據(jù)統(tǒng)計，來我省的海外游客80%以上，停留3天以上的高層次游客（含學(xué)術(shù)科研人員），多集中在具有觀賞、人文和科研價值的自然景物的黃果樹、龍宮、紅楓湖等處．西線是我省旅游業(yè)的熱點(diǎn)．西線風(fēng)景點(diǎn)接待床位約3000張。由于接待檔次不高，高層次者不愿住，自費(fèi)旅客部分人住不起，西線多數(shù)旅游者不顧旅途艱辛，趕回貴陽住宿，這給在西線區(qū)域建設(shè)具有“星級”服務(wù)設(shè)施提供了重要參數(shù)。二、六枝特區(qū)市區(qū)客流量、客房、鋪位可供量與出租率1、據(jù)抽樣統(tǒng)計分析，六枝市區(qū)客流量日平均為1.1-1.6萬人次．在每天進(jìn)出市區(qū)客流量中，需住宿的1500-2000人次。客房鋪位可供量尚有一定的差額板待新建具有設(shè)施完善的客房填補(bǔ)。六枝市區(qū)客房鋪位估計表表4項(xiàng)目鋪位數(shù)占％出租率注高檔客房（帶水衛(wèi)）201.885％相當(dāng)準(zhǔn)星級中檔客房（帶水衛(wèi)）300-40026.870％接待會議、中檔次旅客低檔或簡易80071.4較低過境旅客招待所其中：國營集體或個體14個（2）個（12）個合計100上表不完整的估計數(shù)據(jù)表明，六枝市區(qū)高檔、中檔出租率高、供不應(yīng)求。隨著旅游業(yè)發(fā)展和商務(wù)活動劇增，客房的需求量預(yù)計每年按25%遞增。2、市區(qū)旅游業(yè)建設(shè)走向預(yù)測據(jù)統(tǒng)計全省經(jīng)國家評定的星級旅館四星級4個、三星級的十九個，二星級的七十八個，準(zhǔn)星級約10個（含待建），總床位為4000個左右，市區(qū)的出租率都超過70%，市郊高級賓館50-60%（低于國際標(biāo)準(zhǔn)65%）。三星級的貴州飯店近幾年客房出租率保持82-86%的勢頭。在住客中海外的占40%,國內(nèi)占60%,說明國內(nèi)客房進(jìn)入住房高消費(fèi)。據(jù)我省規(guī)劃1997年后，中、高檔旅游飯店要形成一定規(guī)模?？头砍鲎饴拭磕臧?%遞增。高中檔次客房可供量不足，而低檔次客房又存在“量”與“質(zhì)”的矛盾，出租率不高。是客房建設(shè)投資者極待注意的方面。六枝特區(qū)是我省重要煤都之一，旅游資源豐富，景點(diǎn)各具特色，又處于旅游西線的西端。根據(jù)旅游者經(jīng)濟(jì)承擔(dān)能力和逗留時間（天數(shù)）。高、中檔客房的需求量如由現(xiàn)在占28.6%提高到（xx旅游片區(qū)建成投入使用后）占40%,預(yù)計有近千張鋪位缺口洪需矛盾進(jìn)一步擴(kuò)大。預(yù)測還表明、提供優(yōu)質(zhì)一流服務(wù)，在客源市場激烈競爭由取勝、并提高旅游者滯留、延長游覽期的重要手段由于經(jīng)濟(jì)承受能力和旅行妥全因素，國內(nèi)旅客包括潛在的、發(fā)展勢頭巨大的自費(fèi)旅客源族，一般都進(jìn)入中檔客房的消費(fèi)行列，極少數(shù)旅客進(jìn)入高檔次客房；海外旅客（含外商、科研學(xué)術(shù)人員）向高檔次客房傾斜，給旅館建設(shè)提供決策走向。3、旅游市場預(yù)測隨著我省風(fēng)光旖旎的風(fēng)景區(qū)的開發(fā)，旅游市場萬興未艾。風(fēng)景點(diǎn)遍布全省各地六枝特區(qū)更是星羅棋布。貴州省風(fēng)景點(diǎn)分布參考表表5旅游線路國家級省級市縣級合計占％注西線51282532.5以貴陽市為中心位置劃分類。東線14101519.5北線1681519.5南線1461114.3貴陽市區(qū)1101114.2合計8274277100（注：市縣級數(shù)為估計數(shù)，僅供參考）表5說明：國家級的占62.5%集中在西線，按全省已列入規(guī)劃77個風(fēng)景點(diǎn)計算，西線占32.5%西線是旅游游客云集的熱點(diǎn)。據(jù)統(tǒng)計，海外游客80%去西線風(fēng)景點(diǎn)集中處的黃果樹、天星橋、龍宮、紅楓湖、織金洞一線據(jù)統(tǒng)計目前主要客源多從云南方向來，六枝是我省西線游覽線路必經(jīng)之地，加強(qiáng)旅游業(yè)聯(lián)網(wǎng)，開辟新旅游線路，六枝景區(qū)景點(diǎn)在旅游市場中處于有利的位置。（1）海外游客按進(jìn)入西線容流量10-15％計算，六枝特區(qū)年接待可達(dá)到1.7-2萬人次本旅游區(qū)接待量按40％計算，年客源為8千至1萬人次。（2）組織國內(nèi)省內(nèi)特區(qū)內(nèi)旅游游客，作為休閑避暑之地，按礦區(qū)職工5%計算，為12萬人次，客源是有保證的。（3）組織市區(qū)游園活動。開發(fā)水上旅游和渡假旅游，提高經(jīng)營效益，日平均按700-1000人次計算門票，部分游客去渡周末是客房客源組成部分。（4）據(jù)有關(guān)資料分析，車行三小時以內(nèi)，旅途100公里以內(nèi)，游客可信承受途中勞累，游興不減。以六枝市區(qū)為基地，組織旅游車隊，東聯(lián)黃果樹、天星橋（相距40公里）龍宮（50公里）、紅楓湖；西接威寧草海、水城特區(qū)；北連織金洞。多渠道開辟旅游線路，增加客源，提高旅游經(jīng)濟(jì)效益。（5）組織特區(qū)內(nèi)民俗風(fēng)光游，發(fā)揮旅游資源優(yōu)勢如長角苗跳花節(jié)及罵冗地戲活動，把海外游客，通過各種中介機(jī)構(gòu)引導(dǎo)，從1994年十個國家和地區(qū)，300多人次擴(kuò)大到5000人次以上是可能的，1997年香港回歸祖國，貴州新機(jī)場啟用，來黔的海外人數(shù)擴(kuò)大至40萬人次前景十分廣闊，我省旅游形勢方興未艾。綜合以上因素，六枝特區(qū)游客資源估計為58-70萬人次，需住高中檔客房人數(shù)估計為4-6萬人次。第三章規(guī)劃布局、建設(shè)規(guī)模與設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)一、規(guī)劃布局總體構(gòu)思：根據(jù)六枝特區(qū)人民政府關(guān)于本特區(qū)旅游資源開發(fā)，規(guī)劃三個風(fēng)景區(qū)徉阿江風(fēng)景名勝區(qū)（已批準(zhǔn)為省級旅游區(qū)）、迥龍溪風(fēng)景名勝區(qū)、灑耳風(fēng)景名勝區(qū)。在各轄區(qū)內(nèi)設(shè)若干片區(qū)采取投資少、見效快、景區(qū)品位高、景點(diǎn)品種弄全、交通方便、靠近市郊區(qū)又能集中有限資金的構(gòu)思，選定xx片區(qū)作為首項(xiàng)開發(fā)項(xiàng)目。根據(jù)規(guī)劃目標(biāo)把本“片區(qū)”建成一個高水平的游覽區(qū)、集游覽觀光必具的食、住、玩、購物、療養(yǎng)、健身、娛樂狩獵、水上運(yùn)動于一體。建設(shè)接待功能齊全的現(xiàn)代化旅游渡假區(qū)。在接待站內(nèi)、規(guī)劃有高檔次的、園林式的渡假村，又有舒適的準(zhǔn)“星級”客房和格調(diào)高雅的娛樂（含兒童樂園）與健身設(shè)施。在各旅游線路上設(shè)置休息間及售貨亭，完善旅游服務(wù)體系，迎接不同層次的游覽旅游消費(fèi)者。風(fēng)景名勝區(qū)是旅游的載體，它的建設(shè)促進(jìn)旅游事業(yè)的發(fā)展，也促進(jìn)商業(yè)、飲食、交通服務(wù)各相關(guān)行業(yè)等經(jīng)濟(jì)欣欣向榮。為當(dāng)?shù)鼐用裱杆倜撠氈赂?，在片區(qū)內(nèi)規(guī)劃設(shè)置民間商業(yè)小街，出售游客所需物品，使旅游服務(wù)規(guī)范化。二、規(guī)劃布局：1、本旅游區(qū)的入口，接市區(qū)主干道，整個旅游區(qū)內(nèi)以接待站為樞紐。建成環(huán)形道的線路網(wǎng)，使游客在游覽區(qū)勞逸結(jié)合，急緩有致心曠神怡，達(dá)到游興未已。2、本接待站建筑群由下HYPERLINK"/search.aspx"\t"/content/14/1102/10/_blank"列子項(xiàng)組成：（1）主體部分：高、中檔次客房、多功能會議廳、中西餐飲部、商場、輔助用房及滿足游客吃、住、玩、購?fù)?，配備對外?lián)系的設(shè)施和設(shè)備。主體建筑以多種形式體現(xiàn)民俗、民情和具有“夜郎”的藝術(shù)標(biāo)志。（2）人工水庫（湖）建工水上游樂場。（3）沿湖設(shè)置若干渡假村。（4)進(jìn)口處設(shè)置停車廣場及車庫。3、庭園綠化保持場地原有的植被和常灌不林，在各功能區(qū)植樹造林，使綠化覆蓋率達(dá)到70-80%建成園林的旅游接待站。三、供水系統(tǒng)：就近取用人工水庫或引用泉水為水源。熱水供應(yīng)，熱源為電源，在經(jīng)過環(huán)保部門評價后，也可采用鍋爐供熱。四、供電：接市區(qū)聯(lián)網(wǎng)。五、能源：考慮風(fēng)景區(qū)的防火及空氣凈化，經(jīng)環(huán)保部門評價后，才可設(shè)以煤為燃料的鍋爐。也可考慮本項(xiàng)目營運(yùn)能源為液化氣罐或電力。六、建設(shè)規(guī)模：1、建客房85間，鋪位為170-255張，建筑面積為4200M2，（客房也可沿水庫建設(shè)，組成渡假村）。2、商業(yè)、餐飲及服務(wù)用房3420M2。3、建立露天娛樂區(qū)。4、全部工程為磚混結(jié)構(gòu)，3-4層。七、建筑標(biāo)準(zhǔn)：1、按準(zhǔn)星級賓館確定所需建筑面積、裝修及配置設(shè)備．2、服務(wù)建設(shè)項(xiàng)目：如門衛(wèi)、總服務(wù)臺、程控電話、電傳通訊及傳呼系統(tǒng)、報警與保安報警系統(tǒng)、商業(yè)服務(wù)、環(huán)境美化與自然植被保護(hù)工程等。第四章建設(shè)開發(fā)投資估算一、建筑面積及投資估算建筑面積及投資估算表6序號項(xiàng)目建筑面積（平方）單方造價（元/方）投資額（萬元）備注1客房420050485套間2餐飲部450503商店350354服務(wù)用房40028郵電、銀行、接待5職工住房100050含單身住房6辦公用房450307其他用房65040車庫、亭、值班8風(fēng)景區(qū)建筑小品509景區(qū)道路100進(jìn)場道路、行人道10景區(qū)內(nèi)綠化2011景區(qū)內(nèi)室外工程130圍墻、土石方、碼頭、景點(diǎn)修復(fù)一土建費(fèi)小計7500103712電氣工程210含外線及弱電13給排水85含消防及引水14空調(diào)80按空調(diào)器計算15鍋爐房12050二設(shè)備費(fèi)小計12042516勘察設(shè)計費(fèi)3617建設(shè)單位管理費(fèi)3618城市配套費(fèi)5119家俱購置費(fèi)100含生活用品、音響20交通車輛費(fèi)80含旅游車三其他基建小計303四固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)88僅計算需納稅部分五工程貸款利息57按年息2.88%六預(yù)留費(fèi)90按5%固定資產(chǎn)投資合計（一十六）76202000流動資金（鋪底）（200)自籌貸款總建設(shè)費(fèi)用7620（2200）注：土地使用費(fèi)、場區(qū)折賠遷費(fèi)，未包括在本估算費(fèi)用內(nèi)。二、投資來源：1、本巧目建設(shè)屬于科枝扶貧頂目由世行以低息貸款興建。貸款額為2000萬元。2、鋪底及經(jīng)營期所需流動資金，按銀行貸款其利息、計入生產(chǎn)成本。三、建設(shè)周期：按兩年計算，貸款建設(shè)資金到位后，力爭一年半建成投入使用。第五章管理機(jī)構(gòu)、業(yè)務(wù)部門設(shè)置與勞動定員本著“精、簡、高效”的原則，設(shè)置機(jī)構(gòu)與配置業(yè)務(wù)人員。一、設(shè)置黨政工團(tuán)、財統(tǒng)及業(yè)務(wù)管理部門、客房部、餐飲部、旅游接待部、治安及商業(yè)、郵電、銀行等服務(wù)部門。二、勞動定額155人，其中，管理人員26人，治保人員12人。三、員工素質(zhì)要求：配備與本業(yè)務(wù)有關(guān)的，具有中專、職高以上學(xué)歷并具有一定文化知識，有較強(qiáng)旅游服務(wù)和競爭意識，對旅游事業(yè)有敬業(yè)精神。第六章經(jīng)濟(jì)效益與財務(wù)評價指標(biāo)預(yù)測一、年營業(yè)收入預(yù)測1、客房出租價格按單間客房造價“千分之一”法計算與調(diào)整，確定單間日出租價格。2、參考準(zhǔn)星級旅游賓館計算單間出租價格。3、客房出租率，參照我省旅游風(fēng)景點(diǎn)客房平均出租率、本項(xiàng)目確定為70％。4、年營業(yè)收入測算如下：表7序號項(xiàng)目計算依據(jù)總收入（萬元）1客房出租收入85間×150×365×70%3262餐飲收入18萬人次×15+326×0.33773商品銷售收入350×0.82804門票收入25萬人次×1.44/人（含其他門票）3605服務(wù)收入含民間演出及服務(wù)、娛樂、美容806旅游收入100小計1523注：本旅游點(diǎn)，游客平均按700人計算，全年為25萬人次。二、年營業(yè)支出表8序號項(xiàng)目計算依據(jù)支出金額（萬元）1低值易耗品消耗112餐飲成本2073商品銷售成本2184門票成本365服務(wù)業(yè)成本246旅游業(yè)成本407固定資產(chǎn)折扣1168維修費(fèi)用359能源消耗9310營業(yè)經(jīng)營費(fèi)含工資福利、辦公費(fèi)等220（其中工資福利101萬元）11流動資金貸款利息2212營業(yè)稅等稅金53小計1073注：其中固定成本（支出）為329萬元（工資、福利、折舊、房產(chǎn)稅等）。三、年稅前利潤分析1、稅前利潤為448萬元（1523-1075萬元）2、年銷售利潤率為29.42％四、按靜態(tài)法測算工程貸款償還能力及年限1、還貸可供額（即償還貸款本息脆力）為405萬元，其中：（1）、用企業(yè)凈利潤還貸額為300萬元（所得稅按33%計算）（2）、用折舊墓金可供償還貸款的年平均額為105萬元。2、本項(xiàng)目工程貸款本息償還年限年利率2.88％計算，5年即可償還全部貸款及利息。扶貧項(xiàng)目，減免所得稅，4年半可還清貸款。建成營業(yè)后償還工程貸款本息分析表表9項(xiàng)目營業(yè)后第一年第二年第三年第四年第五年第六年年度貸款余額20001653120083044957年利息額58483524132年末本息合計20581605123585446259還貸可供額40540540540540559年末貸款余額1653120083044957五、盈虧平衡點(diǎn)分析1、按靜態(tài)法分析，以年總收入的百分比，分析盈虧平衡點(diǎn)：328盈虧平衡點(diǎn)＝×100%＝45.37%1523－747－53即年總收入達(dá)到691萬元時，為本項(xiàng)目經(jīng)營的保本點(diǎn)，只有完成年收入額超過691萬元時，才能保本才有盈利，才能為國家提供稅收。2、按人均產(chǎn)值計算，年人均銷售營業(yè)額（收入）9.83萬元，按盈虧平衡點(diǎn)分析資料參數(shù)計算，人均營業(yè)額保本點(diǎn)為4.45萬元。第七章可行性報告結(jié)論一、經(jīng)濟(jì)（財務(wù)）評價技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總表表10序號項(xiàng)目單位指標(biāo)注1本項(xiàng)目建設(shè)投資萬元2200（1）其中：固定資產(chǎn)投資萬元2000其中：工程貸款利息57萬元（2）其中：經(jīng)營（生產(chǎn)）流動獎金萬元2002年總收入萬元1523其中：非商品銷售收入866萬元3年總支出萬元1075其中：商品銷售成本425萬元4年總稅金（營業(yè)稅等三稅）萬元535年稅前利潤萬元4486按折舊年限計算所得稅總額萬元2365所得稅率按33%計7貸款投資償還年限年5年按投產(chǎn)頭年不變價計8靜態(tài)投資回收期年4．13從建設(shè)期起計算為6.13年9動態(tài)投資回