房地產(chǎn)投資風(fēng)險成因探究

房地產(chǎn)投資風(fēng)險成因探究

近年來，隨著我國國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)得到了快速發(fā)展，并逐步成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。房地產(chǎn)的特性決定了它投資數(shù)額大，投資周期長，變現(xiàn)能力差?？梢?，房地產(chǎn)投資是一項綜合性、專業(yè)性、技術(shù)性極強(qiáng)的活動，同時也是一個高投入、高回報和高風(fēng)險的事業(yè)，在這個高風(fēng)險的投資環(huán)境中要想得到預(yù)期的收益目標(biāo)就必須對整個投資項目進(jìn)行投資風(fēng)險管理。

１房地產(chǎn)投資風(fēng)險產(chǎn)生的原因

１．１開發(fā)的房地產(chǎn)項目前期調(diào)查不周，投資決策草率

所依據(jù)的信息不夠準(zhǔn)確，或前期調(diào)研不細(xì)，對購買力及項目的銷售前景預(yù)期過于樂觀，在運(yùn)用中出現(xiàn)與當(dāng)初的估計有較大偏差。如一些大城市，當(dāng)前人們對住房最迫切的需求是“廉租屋”，以成本價并享受各種優(yōu)惠折扣出售的公房，其次為經(jīng)濟(jì)適用型住房，最后才是高級公寓及別墅。這與消費(fèi)者整體收入水平呈現(xiàn)“金字塔”型不無關(guān)系。而一些開發(fā)商至今仍心存“暴利”思想，受到消費(fèi)者的冷遇。

１．２宏觀形勢出現(xiàn)意想不到的不利變化，由此引發(fā)多種風(fēng)險

一是前些年嚴(yán)重的通貨膨脹、物價上漲，誘發(fā)建材價格上漲，工程造價跟著上漲；二是貨幣發(fā)行政策和銀行信貸政策。如銀行緊縮銀根對房地產(chǎn)商就意味著籌資或變現(xiàn)風(fēng)險；三是房地產(chǎn)供求形勢的變化。目前，房地產(chǎn)供給嚴(yán)重不足的狀況已成歷史，房地產(chǎn)市場已出現(xiàn)供過于求，房價自然就要下降，銷售難度增加，促銷成本加大；四是房地產(chǎn)政策及由此形成的大氣候。如當(dāng)前銀行對房地產(chǎn)業(yè)的支持重點(diǎn)從“開發(fā)”變?yōu)椤百徺I”，這對剛開發(fā)并需持續(xù)投入的房地產(chǎn)項目意味著不利。

１．３開發(fā)商主觀上對房地產(chǎn)市場供求形勢、房地產(chǎn)政策、

金融政策的理解判斷上出現(xiàn)偏差具體表現(xiàn)為：開發(fā)商過分相信自己的“感覺”，而實際上“感覺”錯了或反了。如有的開發(fā)商過分地相信自己會容易地找到“下家”，將項目脫手，而實際并未如愿；有的開發(fā)商在決策上項目時只考慮、分析了一時的市場供求形勢，而沒把開發(fā)的周期因素考慮進(jìn)去，結(jié)果供求關(guān)系“此一時彼一時”，或者對市場的估計及項目自身的優(yōu)勢的判斷過于樂觀，最終導(dǎo)致銷售困難；還有的開發(fā)商過分相信自己的“道”，而經(jīng)營實力不足或較弱，項目運(yùn)作中難于實現(xiàn)預(yù)期的經(jīng)營業(yè)績。

２房地產(chǎn)風(fēng)險防范的對策

２．１發(fā)展新的融資渠道，逐步擺脫對銀行貸款的路徑依賴

對銀行貸款過于依賴將嚴(yán)重制約房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的健康長遠(yuǎn)發(fā)展，而且由于銀行貸款屬于國家宏觀調(diào)控的主要經(jīng)濟(jì)手段，會使企業(yè)更容易受突發(fā)的經(jīng)濟(jì)事件的影響。在當(dāng)前形勢條件下，如何拓展融資渠道，是房地產(chǎn)公司的當(dāng)務(wù)之急。目前一些新的融資渠道主要有：引進(jìn)海外資本、上市融資、發(fā)行債券、房地產(chǎn)信托和項目融資等。

２．２減少一次性投資項目比例，增加長期經(jīng)營項目的投資

由于近幾年國內(nèi)房地產(chǎn)市場走勢良好，很多房地產(chǎn)企業(yè)所開發(fā)的項目過多的都集中于住宅項目的開發(fā)，商業(yè)房地產(chǎn)也大都是配套住宅的，這種投資方式對技術(shù)、人才、資金的要求較低，而且基本上是一次性的出售，資金回收見效較快，因此深受一些中小房地產(chǎn)企業(yè)的青睞，但隨著房地產(chǎn)市場的不斷成熟以及競爭的加劇，這種一次性投資的風(fēng)險越來越大，尤其是對于企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展來看，這種投資方式抗風(fēng)險能力較差，其不利于企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展，一旦一個項目不成功，公司很可能就會因此而衰落。而且隨著土地供給的逐步緊縮，土地資源的稀缺性正顯著加大，不可能無限制的獲得可供開發(fā)的土地，這時擁有自己產(chǎn)業(yè)的公司，比如擁有自己的商業(yè)地產(chǎn)、物業(yè)管理等長期產(chǎn)出的產(chǎn)業(yè)，其抗風(fēng)險能力較強(qiáng)，持久發(fā)展動力較足。

加大對商業(yè)、寫字樓等經(jīng)營性地產(chǎn)的投資力度，是一個企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展的必經(jīng)之路，這在香港得到了很好的體現(xiàn)，香港的幾個主要的大型房地產(chǎn)開發(fā)公司無不擁有很多自己的物業(yè)，他們的核心競爭力并不是把房子建的如何好，而是其后期的管理經(jīng)驗以及其營銷策劃能力。對這些物業(yè)的投資雖然短期內(nèi)不能獲得明顯的更高收益，需要更高的經(jīng)營水平和高的人力資源層次，但隨著經(jīng)營物業(yè)的逐漸成熟，其將帶來穩(wěn)定的資金流和優(yōu)秀的經(jīng)營團(tuán)隊，這對于企業(yè)貸款抵押、上市、品牌的經(jīng)營都是必須的。

２．３培育品牌優(yōu)勢，加強(qiáng)客戶關(guān)系管理，通過提高企業(yè)經(jīng)營管理水平化解風(fēng)險

企業(yè)實力的高低，直接反映抵御風(fēng)險能力的大小。作為房地產(chǎn)企業(yè)要堅持多元化發(fā)展戰(zhàn)略，提高企業(yè)自主發(fā)展能力。在當(dāng)今房地產(chǎn)企業(yè)小而多的情形下，提升企業(yè)品牌美譽(yù)度是快速發(fā)展壯大企業(yè)、抵御企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險的最優(yōu)途徑。提升品牌優(yōu)勢不僅要在企業(yè)宣傳、策劃上下功夫，在企業(yè)產(chǎn)品質(zhì)量、后期物業(yè)管理服務(wù)等方面的提升更能體現(xiàn)一個企業(yè)等品牌優(yōu)勢。

房地產(chǎn)企業(yè)要不斷創(chuàng)新經(jīng)營理念，要認(rèn)識到承包商、供應(yīng)商、設(shè)計策劃公司、分銷商等是企業(yè)的利益共同體，他們能與房地產(chǎn)企業(yè)共同抵御市場風(fēng)險。具體來講，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對承包商、供應(yīng)商、設(shè)計策劃公司、分銷商的實力和信譽(yù)進(jìn)行考察，建立誠信合作伙伴數(shù)據(jù)庫。項目自身的好壞也是關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險大小的重要因素，要控制這種風(fēng)險，就必須對項目的策劃定位、所處地段、市場環(huán)境進(jìn)行評估和考察，在進(jìn)行評估和考察過程中，應(yīng)多聽取承包商、設(shè)計策劃公司、分銷商等相關(guān)企業(yè)的意見。

２．４加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場調(diào)查與預(yù)測，實現(xiàn)從產(chǎn)品觀念到營銷觀念大轉(zhuǎn)變

現(xiàn)在人們購房已不單單是為了滿足居住這個最基本的功能，房地產(chǎn)商品除了具備居住這個功能外，還要具有良好的套型設(shè)計、漂亮的造型，優(yōu)雅的環(huán)境、智能的設(shè)施、良好的物業(yè)管理等等。就房產(chǎn)這個固定不動的核心產(chǎn)品來說，房子與房子之間沒有什么太大的差距，而現(xiàn)代產(chǎn)品概念的內(nèi)涵和外延都擴(kuò)大了?，F(xiàn)代房地產(chǎn)市場己經(jīng)正在逐漸告別賣方市場，雖然這個市場的潛力巨大，但目前這個行業(yè)內(nèi)的競爭卻十分激烈，稍有不慎就會面臨失敗的危險。開發(fā)商們煞費(fèi)苦心的謀劃，目不暇接的房地產(chǎn)廣告，不斷出新的住房消費(fèi)新概念等足以說明這一點(diǎn)。近幾年，一方面一些樓盤銷售形勢嚴(yán)峻，另一方面一些優(yōu)良樓盤的銷售勢頭卻很好，有的甚至供不應(yīng)求。而且熱銷的房地產(chǎn)往往價格都較高。這充分說明，實現(xiàn)經(jīng)營觀念大轉(zhuǎn)變，認(rèn)真進(jìn)行市場調(diào)研、分析和預(yù)測，生產(chǎn)真正適合消費(fèi)者需求的商品才是開發(fā)企業(yè)做大、做強(qiáng)、降低風(fēng)險的根本出路。

２．５健全風(fēng)險管理組織機(jī)構(gòu)，加強(qiáng)風(fēng)險教育，建立企業(yè)整體風(fēng)險理念

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)成立風(fēng)險管理機(jī)構(gòu)，根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)和經(jīng)營特點(diǎn)，列出各部門風(fēng)險清單，并進(jìn)行全面、清晰的預(yù)測和整合，確立風(fēng)險控制的重點(diǎn)環(huán)節(jié)和重點(diǎn)對象，制定相應(yīng)的處置方案，監(jiān)督企業(yè)決策層以及各部門的規(guī)范運(yùn)作，在風(fēng)險發(fā)生時，對全面工作進(jìn)行有效地指導(dǎo)和協(xié)調(diào)。從而在組織上、力量配置上保證風(fēng)險控制的系統(tǒng)性和足夠的工作力度。二要加強(qiáng)風(fēng)險教育，完善各項制度。對于各類風(fēng)險案例要經(jīng)常向員工宣講，特別是企業(yè)管理者，對于可能給企業(yè)造成重大損失的風(fēng)險因素和安全隱患，要經(jīng)常提醒員工注意。不斷提高員工素質(zhì)，增強(qiáng)工作責(zé)任心。建立完整而嚴(yán)密的控制體系，從制度上保證每一種可能的風(fēng)險因素都有監(jiān)控，每一種業(yè)務(wù)都有管理規(guī)范。要確保各項制度落實到位，并根據(jù)內(nèi)外環(huán)境的變化不斷完善制度，真正發(fā)揮其防范風(fēng)險的效能。三要善于利用法律法規(guī)解決問題。隨著國家法律制度的不斷健全，法與企業(yè)越來越密不可分，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要善于利用《合同法》、《公司法》、《保險法》等法律武器維護(hù)自己的權(quán)益。在利益受損、遭意外事故等情況下，充分利用法律維護(hù)自己的權(quán)益。

２．６制訂科學(xué)、完備的風(fēng)險管理計劃

風(fēng)險管理計劃的制定，大致在每個階段開始前的階段會議上和階段開始后十天內(nèi)完成，這里的階段會議參加人員包括風(fēng)險管理人員、階段負(fù)責(zé)人員以及階段涉及到的各方面負(fù)責(zé)人。比如在投資決策階段前，與會人員應(yīng)包括開發(fā)企業(yè)代表、建筑師、設(shè)計師、建筑外觀設(shè)計師、內(nèi)部裝修設(shè)計師等。在項目實施的初期還會出現(xiàn)一些未預(yù)見的