惠州美地書香庭院定位報告

1項目簡介2004年2005年9月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月11月10月8月開工竣工主體封頂入伙用地面積：3.94萬㎡；總建筑面積：9.85萬㎡；容積率：2.5本項目人人樂往惠陽2目標1期科學的短平快快速回籠資金保證利潤2期3街鋪最大化保證利潤實現(xiàn)合理的開間進深目標下的戰(zhàn)略快速回籠資金定位以經(jīng)濟適用房為參照系，實現(xiàn)快速銷售產(chǎn)品優(yōu)先選擇建筑周期短，銷售速度快的產(chǎn)品銷售高品質(zhì)，高附加值，高性價比有效控制成本，兼顧品質(zhì)與形象選擇最佳展示面，延續(xù)經(jīng)濟適用房人氣4快速回籠資金定位以經(jīng)濟適用房為參照系，實現(xiàn)快速銷售產(chǎn)品優(yōu)先選擇建筑周期短，銷售速度快的產(chǎn)品銷售高品質(zhì)，高附加值，高性價比有效控制成本，兼顧品質(zhì)與形象選擇最佳展示面，延續(xù)經(jīng)濟適用房人氣本項目1期戶型配比建議建筑面積區(qū)間戶數(shù)（約）套數(shù)比兩房兩廳一衛(wèi)60㎡－70㎡8215％三房兩廳兩衛(wèi)90㎡－95㎡19135％110㎡－115㎡13625％四房兩廳兩衛(wèi)125㎡－135㎡10920％140㎡－150㎡275％合計5455快速回籠資金定位以經(jīng)濟適用房為參照系，實現(xiàn)快速銷售產(chǎn)品優(yōu)先選擇建筑周期短，銷售速度快的產(chǎn)品銷售高品質(zhì)，高附加值，高性價比有效控制成本，兼顧品質(zhì)與形象選擇最佳展示面，延續(xù)經(jīng)濟適用房人氣沿街面：約230米小區(qū)出入口：約30米道路寬度：36米商鋪層數(shù)：1層開間：4－5米進深：12米總面積：約2200M2商業(yè)部分1期2期總體建筑面積（M2）76001600023600占地面積（M2）南側(cè)街埔獨立占地22008000——層數(shù)局部2層2層——住宅部分1期2期總體建筑面積（M2）565501835074900住宅平均層數(shù)6.56.9——住宅部分1期2期總體建筑面積（M2）64150343509.85萬占地面積3.06萬0.88萬3.64萬容積率2.083.92.5首先啟動部分獨立占地的街鋪，可以利用經(jīng)濟適用房人氣，在住宅封頂之前即回籠資金由于商業(yè)分解了住宅的壓力，故本項目可以不設置小高層6快速回籠資金定位以經(jīng)濟適用房為參照系，實現(xiàn)快速銷售產(chǎn)品優(yōu)先選擇建筑周期短，銷售速度快的產(chǎn)品銷售高品質(zhì)，高附加值，高性價比有效控制成本，兼顧品質(zhì)與形象選擇最佳展示面，延續(xù)經(jīng)濟適用房人氣外立面——歐式洋房——坡屋頂——頂層送閣樓——鐵欄桿——百葉——老虎窗布局——庭院式——1梯4戶戶型——方正實用——南北向——雙陽臺——部分大戶型送入戶花園7學校用地2期快速回籠資金定位以經(jīng)濟適用房為參照系，實現(xiàn)快速銷售產(chǎn)品優(yōu)先選擇建筑周期短，銷售速度快的產(chǎn)品銷售高品質(zhì)，高附加值，高性價比有效控制成本，兼顧品質(zhì)與形象選擇最佳展示面，延續(xù)經(jīng)濟適用房人氣原生樹木暫時移植到2期備用地，待1期進入園林施工階段再移植回來如規(guī)劃路的修建出現(xiàn)問題，可鋪設紅色行道磚，既經(jīng)濟實用又美觀大方8惠淡路沿街面：約230米小區(qū)出入口：約20米道路寬度：15米商鋪層數(shù)：1層開間：4－5米進深：10米總面積：約1900M2與2期互動的節(jié)點2層20米×20米，共800M2沿街面：約135米道路寬度：42米商鋪層數(shù)：1層開間：5－6米進深：15米總面積：約1600M22期集中商業(yè)的延展，與1期呼應、互動沿街面：約230米小區(qū)出入口：約30米道路寬度：36米商鋪層數(shù)：1層開間：4－5米進深：12米總面積：約2200M2沿街面：約130米道路寬度：18米商鋪層數(shù)：1層開間：4－5米進深：10米總面積：約1100M2備注：沿街面尺寸系根據(jù)紅線圖及地塊指標表計算得出，有細微誤差，但不影響結(jié)論街鋪最大化保證利潤實現(xiàn)合理的開間進深1期街鋪的總體規(guī)劃：7600平方米9項目分析定位規(guī)劃項目分析定位規(guī)劃工作流程市場研究10結(jié)論1：惠寨州房飼地產(chǎn)像進入圓全面抓快速丙發(fā)展鋤階段發(fā)展階段啟動階段快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展階段人均GDP（美元）0～800800～40004000～80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主發(fā)展特征超速發(fā)展單純數(shù)量型快速發(fā)展以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型宏觀經(jīng)濟增長房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%快速發(fā)展20屋03年惠矮州人受均GD瘋P2課50厲1美元碗；經(jīng)攜濟增堤長率13刊.3％分項賓研究1：宏足觀背藥景1120趙03年惠歌州行叔政區(qū)編劃調(diào)累整:市區(qū)簽范圍坦由東兩江、啊西枝溜江畔門延伸恨到大第亞灣構(gòu)，市區(qū)權(quán)面積決擴大5倍，達葵到26寒72平方景公里，市區(qū)掛人口14秘2萬地區(qū)全省珠三角深圳珠海廣州佛山中山東莞惠州江門肇慶城市化率（%）55.072.6592.4685.4883.7975.0660.6760.0451.6647.0832.52珠三物角9市城習市化話率地區(qū)惠城區(qū)惠陽區(qū)大亞灣區(qū)惠東縣博羅縣龍門縣城市化率（%）96.1756.9553.4240.5130.7227.59惠州仁市分詠縣區(qū)速城市灣化率城市袍空間議布局秩：形成“核心—軸線—網(wǎng)絡”的點禮軸網(wǎng)漸空間謠格局杜。以一市夸二區(qū)為核稿心進涌行發(fā)蜓展。一市:惠州臘市二區(qū):惠城雕區(qū)和欣惠陽顫區(qū)結(jié)論2：行鴨政區(qū)衡劃調(diào)看整促濾進惠西州城擇市化梳發(fā)展12分項沉研究2：房氧地產(chǎn)混市場給開發(fā)咽與供光應資料汁來源罪：惠估州市其統(tǒng)計宣局、伸惠州彎市房次產(chǎn)交本易中鍛心由于城爛尾禮樓的隊存在宏，施營工面脹積的佛統(tǒng)計賢數(shù)據(jù)衫一直井維持殼在20渡0萬平胳方米傍以上結(jié)論3：供攔需關肚系改懇善，稱市場姓前景騾看好20滿04年上桂半年廁，竣映工面證積減宋少，余銷售紗面積鄉(xiāng)豐同比淡增長75純.6％。聽竣工資面積樣與銷巾售面虧積的嘉關系泉逐漸伍改善丈。20會04年上融半年淋，空獎置面畝積減慎少13惠淡潔大道論是連疲接惠清州市該惠城貌區(qū)和秀惠陽澇區(qū)的訂城市要交通嚇樞紐撒，全威長32語.4公里狠，工移程總軋投資標約10億元甩，預容計20曉05年6月30日完肯工?；莸璐蟮罋q建成停后，員將地菌處沿環(huán)江的遣惠城抖區(qū)和茄地處恢沿海倆的惠員陽區(qū)錯連成延一體鄉(xiāng)豐，是腫惠州櫻打造猴半小糊時生耽活圈們的重扶大舉靠措，榜對加峽快惠懷州南叢部城壞區(qū)開柳發(fā)和子大惠睛州海耗濱城濟市建保設具陷有重壯要作倒用。結(jié)論4：惠球州市秧場兩補極驅(qū)廁動，億都市屑融合需趨勢覺明顯房地印產(chǎn)發(fā)坑展驅(qū)節(jié)動因饞素：碼城市統(tǒng)擴張客戶糠購買綢驅(qū)動靈因素攝：中振心城憶區(qū)的建吸引北力/良好鞭的生借活環(huán)桌境及富配套房地泳產(chǎn)發(fā)優(yōu)展驅(qū)恐動因議素：箱產(chǎn)業(yè)修帶動客戶賤購買巷驅(qū)動正因素演：價銳格低/事業(yè)楚發(fā)展/投資分項堅研究3：房負地產(chǎn)昏市場鞠格局14房地版產(chǎn)市帆場處然于啟夫動階憐段，蔬產(chǎn)品花及營級銷均漫處于摘較低料水平現(xiàn)有盡樓盤貞銷售更情況青普遍宜良好甲，表果明對瞇商品垂房的弟需求潤已經(jīng)奮顯現(xiàn)以市皇政廣勞場、亂人民濁公園鑒及淡裙澳河象、亞夠公頂紛為資籮源的泊相對牢高檔內(nèi)住宅你區(qū)，臭價格18劫00見-2艇20狡0老城博區(qū)、倚新住粒宅區(qū)屈分布凱著相較對低狠價住任宅，清價格15瘋00蘆-1搬80圓012345678910惠陽俊區(qū)市長場概依況1.信和續(xù)苑：13咐80罪-1孕58礙0起/均價19績002.名苑給山莊貌：約20韻003.昶曉精大廈去：16筑80韻-1盾84效04.錦繡泡豪苑輩：14弊00序-1蕉58賺05.昊康抬廣場將花園腦：18車80起/均價21梳006.中銘暴豪園撞：18毯00猛-1酸90鞋0起/均價22朋007.怡景鳴樓：14獅80起/1苦60誦0均價8.文華麗豪庭烏：15到10起/均價16浮809.祥和吉苑：18關00救/勻19嘗00起10右.瑞景牧居：16渣80起/均價21京0015江北屬性：行政中心/高檔住宅代表樓盤：碧水灣、江畔花園、金世界花園均價：2700-3500元/m2發(fā)展趨勢：商務、行政、高檔住宅東平屬性：大盤區(qū)域代表樓盤：東湖花園、長湖苑、蘭波灣均價：2000-2500元/m2發(fā)展趨勢：純粹居住區(qū)，中高檔大盤麥地－河南岸屬性：老城區(qū)的擴展區(qū)/新興商住區(qū)代表樓盤：風尚國際、世紀新天、雍逸園、風華世家、麗園新村、南翠花園均價：1800-3500元/m2發(fā)展趨勢：宜商宜住惠淡路屬性：郊區(qū)代表樓盤：東江學府、惠澤南苑、金山龍庭均價：1400-3500元/m2發(fā)展趨勢：新市鎮(zhèn)下角西湖－南壇－下埔屬性：老城區(qū)發(fā)展趨勢：城市功能完善/舊城改造龍豐上排惠城惕區(qū)市禁場格抖局16惠城是區(qū)市穗場供腿應狀黃況惠城托區(qū)在束未來2年內(nèi)須競爭柴將達墨到高堤峰產(chǎn)品年線逐貢漸豐睜富市場的競爭興越來林越充腐分未來壘兩年霸惠城崗區(qū)主犁要在膠售項緞目時秒間表20翅04年上劫半年躁惠城冬區(qū)產(chǎn)照品分娛布狀少況17溪南翠扯花園東湖?；▓@風尚丟國際風華撫世家陽光10筑0南山就美地綠湖澇新邨麗園嫩新村3期世紀抵新天東江柄學府1期君華否府雍逸攀園荷蘭布水鄉(xiāng)藍波時灣長湖陪苑3期碧水禽灣江畔稀花園東平惠－大婚湖溪心園金世歡界花類園國華脂大廈西湖藍麗苑盛事昆清華陽光燭華庭金耀庸園山水左世家本項染目2004年開盤項目2003年開盤項目持續(xù)2年以上的大盤圖例麥地治－河慰南岸金山盼龍庭惠淡嶄路江北結(jié)論5：江傻北、乎東平干、麥著地－爬河南歪岸、朝惠淡午路等余片區(qū)伏的熱陳點效薦應明臺顯18分項膊研究4：典邪型項佛目調(diào)標查樓盤名稱雍逸園樓盤地址惠州市麥地南路與三環(huán)路交匯處基本情況一期建筑面積10萬㎡，共8棟小高層銷售情況04年8月4日開盤，截止目前銷售50%，其中臨南三環(huán)路的戶型銷售相對緩慢

客戶TCL員工，私企業(yè)主，公務員，農(nóng)業(yè)銀行職工，教師主力戶型三房兩廳兩衛(wèi)110㎡~150㎡四房兩廳兩衛(wèi)140㎡~190㎡價格住宅起價1780元/㎡、均價2500元/㎡商業(yè)均價一層6800元/㎡優(yōu)勢☆片區(qū)居住氛圍日益濃厚☆項目為大盤，配套齊全☆知名開發(fā)商

劣勢☆項目南邊的南三環(huán)路噪音灰塵大典型今暢銷鑒高檔病大盤19雍逸染園產(chǎn)退品借找鑒梯戶販比：2梯4戶朝向統(tǒng)：南柴北朝講向戶型熔：方掀正規(guī)蒙矩無背死角細節(jié)鞋：雙安陽臺20樓盤名稱南山美地樓盤地址惠州市演達片區(qū)三環(huán)路10號小區(qū)基本情況項目占地5萬㎡，建筑面積8萬㎡，低密度純住宅小區(qū)，綠化率41%，16棟6.5層不帶電梯及2棟小高層組成，共481戶，其中多層182套銷售情況2004年5月開盤，多層銷售80%，月均銷售約45套，小高層8月初開始銷售，現(xiàn)銷售15套客戶河南岸片區(qū)居民，5大集團員工，私企業(yè)主，公務員主力戶型三房113㎡~118㎡四房136㎡~152㎡價格多層起價1688元/㎡，均價2100元/㎡小高層起價1950元/㎡優(yōu)勢☆產(chǎn)品性價比高，社區(qū)內(nèi)相對獨立，

劣勢☆項目北邊的南三環(huán)路有部分路段正處修建中，灰塵比較大典型陷新興旅區(qū)域旱暢銷饞中檔慈項目21樓盤名稱世紀新天樓盤地址惠州市河南岸演達一路基本情況占地5000㎡，建筑面積57932㎡，1~3層商住，4層會所，5~29為住宅銷售情況5月開盤，總銷售率約50％，一房及兩房銷售80%以上，高層大戶型銷售緩慢客戶年輕的白領，投資客主力戶型兩房兩廳一衛(wèi)77㎡三房兩廳一衛(wèi)120㎡價格起價2000元/㎡，均價2500元/㎡，最高3000元/㎡優(yōu)勢☆首創(chuàng)觀景電梯商住樓☆繁華商業(yè)中心區(qū)，周邊餐飲娛樂教育配套齊全，升值潛力高

劣勢☆部分戶型面積過大☆臨演達一路噪音大典型臨高層弱項目22樓盤名稱惠澤南苑樓盤地址惠州市河南岸17號小區(qū)基本情況占地7.4萬㎡，建筑面積13.6萬㎡，綠化率33.8%，共10棟，其中3棟6層，2棟12層，4棟17層和1棟3層幼兒園銷售情況可售部分100％客戶市區(qū)單位干部、職工和城區(qū)中低收入家庭主力戶型兩房兩廳，三房兩廳，四房兩廳價格起價1288元/㎡優(yōu)勢☆經(jīng)濟適用房，價格便宜☆政府工程

劣勢目前項目周邊的交通和生活配套不完善經(jīng)濟略適用壩房23總共13財60名報僻名購閥買經(jīng)棋濟適檢用房從級夜別分牙析:科級暫以上艱約占31棗%，普車通員雨工占69湖%從來緩源分蹤蝶析：郊政府種機關茅、學闊校和集企事原業(yè)單娘位分滅別占16褲.2鹿%、18已.4直%和28多.7支%，其享余的課為TC箱L類的騙大公碰司、凱醫(yī)院崇、軍凈警、群運輸睡等行擴業(yè)惠澤夜南苑肢客戶負結(jié)構(gòu)嶺解析24樓盤名稱金旺新苑樓盤地址惠州市河南岸33號小區(qū)基本情況占地25727㎡，由7棟多層和1棟小高層組成，總建筑面積49000㎡，內(nèi)設架空停車場及4000㎡地下停車場銷售情況多層銷售較好小高層銷售緩慢客戶周邊居民，中低收入者主力戶型三房兩廳96㎡~127㎡四房兩廳151㎡~156㎡價格多層起價1800元/㎡小高層起價1900元/㎡，層差50元/㎡優(yōu)勢☆價格低☆距繁華區(qū)域近☆周邊有一定生活配套

劣勢小高層戶型不合理，采光通風較差，客廳東西朝向典型賢中低卵檔項擾目25金旺拴新苑爐產(chǎn)品演借鑒梯戶孕比：2梯6戶朝向桂：2套東氧西向鉆，2套北抬向，2套南野向戶型刷：5號、6號單雕位客倡廳開溪間進堤深比0.福4：1，過帶于狹賓長，珍餐廳拒采光蜻不足小高只層滯捕銷多層跨暢銷15米3.獎9米梯戶斗比：1梯3戶朝向規(guī)：主肢要為貧南北稱方向類，部付分為市東西橡向戶型皺：主遭臥18轟0度窗塑；轉(zhuǎn)罩角凸型窗；六部分性單位租存在澆對視對視26樓盤名稱東江學府樓盤地址惠州市河南岸冷水坑基本情況一期占地8.4萬㎡，建筑面積6.7萬㎡，其中住宅5.6萬㎡，商業(yè)5080㎡，會所3200㎡，多層10棟、復式3棟、別墅3棟銷售情況2004年5月26日開盤，現(xiàn)多層銷售70%客戶惠城：大集團員工，企事業(yè)單位員工，教師，金融白領惠陽：大企業(yè)員工主力戶型三房兩廳兩衛(wèi)117㎡~123㎡四房兩廳兩衛(wèi)137㎡~158㎡價格住宅起價1400元/㎡，商鋪均價3000元/㎡優(yōu)勢☆大盤☆惠州一中的教育優(yōu)勢☆戶型合理實用

劣勢☆離市區(qū)較遠☆目前交通不便典型感郊區(qū)暢大盤272001人口49.3萬2003人口59.17萬2007人口117.28萬現(xiàn)狀客戶構(gòu)成顯性特征——企業(yè)主/機關干部占24％金融/教師占13％電子通訊類白領/個體/工薪階層占63％分項求研究5：客牲戶研防究惠城區(qū)房地產(chǎn)市場供需呈“啞鈴型”結(jié)構(gòu)28不同分類潛在消費者數(shù)量需求殼牌項目建設建設高峰2.5萬人，投產(chǎn)后1500人租賃、居住石化區(qū)建設規(guī)劃人口2.5萬租賃、居住惠州人口增長2005～2010年，50～100萬（惠州）租賃、居住新惠州人建設者臨時居住10％轉(zhuǎn)化為永久居住居住惠陽大亞灣2005～2010年，潛在消費者合計：10～20萬居??；20～30萬租賃租賃、居住殼牌擴效應撫將為情惠州捎市場尚帶來蘿大量挽新增公客戶結(jié)論6：殼多牌帶構(gòu)動下手的石閱化產(chǎn)李業(yè)鏈挺將影塑響惠迫州市糞場的魄供需饞結(jié)構(gòu)咳；加屈速惠霸城區(qū)婚的客前戶結(jié)餃構(gòu)由啞鈴尼型向紡錘夏型轉(zhuǎn)化29惠州頓居民狐收入體水平艘增長鏟速度鋼快,居民科消費劣能力每提高分項位研究5：客敬戶研末究資料屋來源哈：惠拴州市矩統(tǒng)計牙局、泡惠州齡市房淘產(chǎn)交猴易中肯心30惠城胡區(qū)客病戶調(diào)怨查——支付許能力約70％的客兩戶可愧接受30萬以抓下的胃總價，60％以上襖的客充戶可斜接受80脾0－15誼00元的月鹿供，追約90％的客壇戶首瞧期支充付能斗力在3萬元技以上資料卵來源叉：市爸場調(diào)蓬查3190％以上燃的客切戶傾怎向于核在環(huán)紀境較業(yè)好的江北癥、麥銷地、碰南壇汗下埔北、東疑平購房惠城珍區(qū)客歷戶調(diào)稀查——意向考區(qū)域32需求才戶型倦以三列房為控主需求織面積肚以10責0－13奶0平方醋米為挑主以改跡善居郵住條未件為京主要丹購房痛目的惠城扮區(qū)客脾戶調(diào)蔽查——需求疊特征33市場嶼研究扯小結(jié)宏觀強背景房地糟產(chǎn)市漸場供需剩關系摧改善鹽，市冶場前途景看景好人均GD肅P2社50冷1美元攀，房坊地產(chǎn)浴進入隆全面才快速俱發(fā)展臘階段行政往區(qū)劃聚調(diào)整書促進科惠州縫城市嚴化發(fā)賽展惠城扔與惠略陽兩當極驅(qū)咽動，鋸都市挨融合父趨勢前明顯惠城糊區(qū)內(nèi)銳江北秘、東今平、訓麥地幅－河硬南岸織、惠慢淡路蹲等片棵區(qū)熱堪點效婆應明孔顯石化咱產(chǎn)業(yè)贈鏈產(chǎn)爛生的座新增謠住房粱需求撒促進雨市場回供需廉結(jié)構(gòu)騎由啞樣鈴型歇向紡傭錘型千轉(zhuǎn)化市場竟格局客戶從特征客戶帶收入權(quán)水平亡增長直迅速客戶選需求收特征悠相似綱，差口異化叮小案例流借鑒高品以質(zhì)是茂暢銷條的前盯提34項目慮分析定位透規(guī)劃工作扯流程市場宵研究定位規(guī)劃市場研究35本項笑目惠淡諒路城市仗規(guī)劃奏中的軸線城市謠空間收布局風：形成“核心—軸線—網(wǎng)絡”的點鴨軸網(wǎng)桃空間駝格局予。以一市貢二區(qū)為核騾心進衰行發(fā)齊展。一市:惠州徹市二區(qū):惠城誤區(qū)和師惠陽汪區(qū)項目蠟價值1：位少于城償市發(fā)攻展的般軸線堪位置1.位置甜分析36規(guī)劃鉗中的皆市汽惹車總島站，20猴04年10月設慰計招幕標擬建棒粵東暢地區(qū)待最大沸的圖扔書批環(huán)發(fā)市疤場政府呼安居炊房，20見04年底序可望踢入伙市中死心醫(yī)亡院與鍋護校步將搬區(qū)到本嚇項目乞附近項目違價值2：緊云鄰政領府安薪居房奶，可茅充分掌利用味政府貍制造露的注皆意力帶、客氧源及升客戶京對片仙區(qū)的狹信心項目禍價值3：鄰誤汽車循總站濱，人樸氣聚簡集的避樞紐亮位置規(guī)劃蒼住宅勤區(qū)，金有2萬平烏方米毅商業(yè)1.位置能分析372.地塊攝解析——基本謹指標ABCEA：退高道路元紅線覽區(qū)域物，約1萬平戀方米矩，地霜塊現(xiàn)絹狀為乒河溝棋。B：小莖學用脹地：1.園62萬平穩(wěn)方米C：項舅目2期D：規(guī)從劃市竄政路E：項展目1期D項目理基本松指標送：地塊秤說明浸：占地瓶面積穿：6.粱61萬平以方米計算暖用地證面積跟：3.膊94萬平粥方米總建欄筑面從積：9.串85萬平牲方米容積陶率：2.壘51期用涌地面刷積：歉約3.甘06萬平爆方米2期用香地面還積：白約0.獅88萬平掀方米商業(yè)欺面積芳：未陽定，分待報就建項目助價值4：教骨育資呈源38西鄰您經(jīng)濟萬適用兵房南面昨?qū)⑿聺ǖ乐x路北面悄隔水遷溝望雨村屋東鄰掩即將長改造脆的惠蹦淡路惠淡脫路以頁東惠淡歌路上股待拆限遷的艙民房西南貪方向肅：空泳地與尊村屋東南西北項目援四至限制1：周想邊環(huán)鴨境雜確亂，跡影響蒜項目療形象39規(guī)劃含中的笛道路債，24米寬刪，開吸工時盾間未押定惠澤南苑經(jīng)濟適用房預計年底入伙惠淡賤路，師改造爆后42米寬升，計劃10月動略工規(guī)劃栗道路擺，寬36米，尖計劃10月開閥工演達2路，滑預計各年底叔開通待拆鴿遷民津房限制2：拆丑遷/修路侵等不慶可控鍵因素薄影響禁項目池的進緩入性狂與昭壺示性2.地塊壯解析——進入富性與賽昭示賠性40學校導用地2期形成工兩條訴比較聞規(guī)則贈的林姻蔭路地塊蛋內(nèi)保解持了廈大量摔樹木地塊茅現(xiàn)狀項目稱價值5：地級塊內(nèi)奇自然賣資源41項目寸分析柜小結(jié)本項招目的角核心合價值掩與機毒會：1：位炊于城瘡市發(fā)墓展的針軸線獻位置2：緊也鄰安獅居房倆，可勿充分梳利用誦政府考制造吵的注謀意力怖、客冷源及榜客戶我對片襖區(qū)的士信心3：鄰岔汽車要總站自，人聰氣聚梁集的沸樞紐訓位置4：教份育資選源5：地網(wǎng)塊內(nèi)針自然押資源項目柔定位——以安舞居房逆為主橫要參爪照，技適當站調(diào)整本項昌目總盾體發(fā)袋展戰(zhàn)年略42項目鳥分析定位腥規(guī)劃工作漂流程市場餓研究項目分析市場研究43項目傅定位某內(nèi)容客戶粒定位產(chǎn)品挎定位舌與規(guī)宇劃建將議項目登形象魚統(tǒng)領首與命葬名44客戶來源客戶分類需求戶型規(guī)模區(qū)位價位大盤中小盤江北東平老區(qū)麥地河南岸惠淡路<30萬>30萬惠城公務員2-4房企業(yè)主3－5房企業(yè)高層3－4房有私產(chǎn)的原住民3－4房企業(yè)白領2－3房事業(yè)單位員工2－4房高級藍領2－3房個體/司機2－4房惠陽公務員3－4房事業(yè)單位員工3－4房個體/司機2－4房企業(yè)白領2－3房企業(yè)高層3－4房殼牌員工2－4房其他企業(yè)中高層1－3房個體2－4房本項目的相關屬性惠州穩(wěn)市場注客戶太分類價格磚是影勉響本掙項目禁客戶哥的首搞要因飛素45核心克客戶重要燦客戶游離犯客戶偶得膛客戶工作3－5年的歷事業(yè)嘩單位則員工管及公薪務員牧、周草邊居恥民、惠城疏區(qū)大或型企兵業(yè)老忍員工個體梳生意覽人、惠應陽大觸企業(yè)堆員工雁、惠陽以中高笑層客茄戶30歲左占右金匹融、寨貿(mào)易絞等領妹域的蝴企業(yè)填白領30歲以留下白邪領、倡其他本項振目客硬戶定嗓位惠城肯中低背端＋惠陽過中高寇端46項目草定位陽內(nèi)容客戶華定位產(chǎn)品同定位衡與規(guī)競劃建權(quán)議項目菊形象承統(tǒng)領變與命玻名47回到借目標項目1期對慶公司翠的生梅存與磁發(fā)展芳有重可要影慣響1期目隆標2期目聽標迅速蛛資金告回籠作為哥發(fā)展軟商的久第一北個項筑目承起擔奠五定公在司基露礎的午責任2期開悠始重璃點建細設品推牌建立允品牌把基礎利潤華最大緞化48確保旨成功遲的短麻平快喜方案開發(fā)途順序——速度桶優(yōu)先業(yè)、價何值最涼大規(guī)劃脅設計府建議——控制猴成本摘、提菌高品港質(zhì)開發(fā)對順序——速度南優(yōu)先您、價賢值最居大產(chǎn)品叛定位——從客復戶出交發(fā)49CABABC1、2期之間的樹林1期東南角1期南面展示性（權(quán)重40％）評價約20米左右的展示面民房拆遷不可控無法展示160米左右的展示面打分417進入的可控性（權(quán)重60％）評價直接從惠淡路進入無障礙直接從惠淡路進入民房拆遷問題不可控從安居房方向由規(guī)劃路進入從惠淡路繞進來容易控制打分817綜合評價評價容易進入受民房影響展示效果差可從兩個方向進入可延續(xù)安居房人氣展示效果好打分6.417本項辭目的環(huán)進入橡性與響昭示卷性分粱析從C處（1期南膜面）流開始蘇啟動苦，利胡于項量目形液象展聽示，貼可承迎接兩纖個方炮向的攝客流稻，最速利于懸提高青項目逼銷售授速度基于“速度”的啟動方位選擇基于“速度”的物業(yè)類型選擇基于價值實現(xiàn)的開發(fā)順序開發(fā)順序50街鋪多層小高層獨立占地住宅群樓入市速度（從施工到取得銷售許可的時間）快與住宅同步中慢銷售速度快快多數(shù)較快彈性較大市場案例暢銷東江學府雍逸園惠澤南苑東湖花園南山美地金旺新苑東湖花園東江學府東湖花園雍逸園滯銷碧水灣南翠花園金旺新苑首先鐵啟動醋部分槍獨立倘占地剃的街掘鋪，跟可以派在住線宅封窮頂之劉前即盞回籠查資金1期優(yōu)壓先考巾慮多串層，凈同時狹考慮泛與2期的宰平衡基于“速度”的啟動方位選擇基于“速度”的物業(yè)類型選擇基于價值實現(xiàn)的開發(fā)順序開發(fā)順序511期街智鋪的臂商業(yè)量價值孔分析方位鄰街狀況道路寬度昭示性車流價值人流價值1惠淡路42米2城市干道36米3鄰惠澤南苑18米——————4學校路15米——————1234展示都效果透好，椅直接蒸延續(xù)掩惠澤錯南苑略人氣可獨而立用盤地，纏搶先賺入市臨2期與余學校宵，可諒以和2期形明成互職動，艙作為2期集均中商天業(yè)的抗延續(xù)昭示圾性稍眾差，范社區(qū)逝間的犬鄰里狼服務創(chuàng)型商肅鋪臨惠充淡大衫道，溝商業(yè)盜價值現(xiàn)最大慰，但內(nèi)早期粥受拆尚遷問麥題影績響，乳不易孝展示521期街肺鋪的宇總體跳規(guī)劃疤：76孩00平方懲米惠淡路沿街面：約230米小區(qū)出入口：約20米道路寬度：15米商鋪層數(shù)：1層開間：4－5米進深：10米總面積：約1900M2與2期互動的節(jié)點2層20米×20米，共800M2沿街面：約135米道路寬度：42米商鋪層數(shù)：1層開間：5－6米進深：15米總面積：約1600M22期集中商業(yè)的延展，與1期呼應、互動沿街面：約230米小區(qū)出入口：約30米道路寬度：36米商鋪層數(shù)：1層開間：4－5米進深：12米總面積：約2200M2沿街面：約130米道路寬度：18米商鋪層數(shù)：1層開間：4－5米進深：10米總面積：約1100M210－11月開斗工，12月開駛始銷袖售入市么均價瓦：60卷00元/M2春節(jié)牌前銷舌售10竿00－15禍00茅M2回籠鍵資金60職0－90胞0萬元備注祝：沿蛙街面淋尺寸媽系根以據(jù)紅尿線圖匙及地螺塊指懇標表撲計算垃得出坐，有趁細微趙誤差再，但拘不影吃響結(jié)烈論53對2期商嶼業(yè)的俗初步抵考慮根據(jù)哈項目遍地塊陽價值塵的分走析，溜本項遮目是壩未來婚城市激中心閱，位稻于城汁市發(fā)印展軸例線和寇汽車作總站病旁，碼具有“樞紐”地位碧。項陪目的尼商業(yè)練有大話量流寧動人帝群支賠撐，遵具有財成為烏商業(yè)眨核心種的潛誘質(zhì)54惠州振商圈銜及大煌型商拆業(yè)的膚分布其現(xiàn)狀人人閑樂商混圈區(qū)域項目規(guī)模消費者覆蓋范圍人人樂商圈人人樂1.5萬平米全區(qū)數(shù)碼街1.5萬平米麥地、河南岸世貿(mào)中心3萬平米全區(qū)女人世界1.1萬平米麥地、河南岸、東平百佳2萬平米下埔、麥地、河南岸萬佳商圈萬佳2.5萬平米麥地、河南岸、南壇下埔西湖－南壇下埔麗日廣場3.5萬平米全區(qū)東平商圈流行前線1萬平米東平、橋東大地購物廣場0.6萬平米東平江北麗日購物廣場2.1萬平米江北、西湖東平全商圈江北西湖萬佳瘋商圈本項矩目南壇藝下埔55類型商圈人口（萬人）核心店構(gòu)成營業(yè)面積（平方米）超大型大區(qū)域型120（80—150）3-4個購物中心、百貨店、專業(yè)店35000以上大型區(qū)域型40（25—80）1-2個購物中心、百貨店1.8-3.5萬中型地方型20（15—25）1-2個購物中心0.8-1.8萬小型鄰里型8（4—15）1個購物中心0.3-0.8萬微型2（1.6—4）1個購物中心、超級市場0.15-0.3萬2期集柏中商灣業(yè)的澇初步附定位人人樂商圈萬佳/江北商圈東平商圈本項目的商業(yè)地位介于兩者之間，考慮到項目的占地情況，建議本項目2期的集中商業(yè)為兩層群樓，面積約為1.6萬平方米561、2期總狐體指排標的絨分配商業(yè)部分1期2期總體建筑面積（M2）76001600023600占地面積（M2）南側(cè)街埔獨立占地22008000——層數(shù)局部2層2層——住宅部分1期2期總體建筑面積（M2）565501835074900住宅平均層數(shù)6.56.9——總?cè)莘e率（含商業(yè)）2.093.9總體近基本歉指標絕：用地寧面積減：3.耽94萬平鈔方米1期占連地：績約3.糊06萬平遠方米2期占攤地:約0.餃88萬平兩方米總建火筑面錫積：9.盾85萬平竄方米容積融率：2.與5建筑倍密度發(fā)：30％限高執(zhí)：15層，50米指標最分配由于喊商業(yè)膛分解矩了住恩宅的盛壓力挖，故祥本項濁目可燦以不設臂置小襯高層57學校刑用地2期123兩面輕有樹柱，相嫂對獨普立安窩靜12兩面點有樹安，噪扣音適套中兩面旨臨主可干道吼，噪姻音較寧大3土地話資源觸價值雙分級基于“速度”的啟怠動方泳位選汁擇基于“速度”的物漂業(yè)類超型選獸擇基于絲式價值暈實現(xiàn)予的開施發(fā)順個序開發(fā)快順序在1號區(qū)覽域帶摸動下腥，3號區(qū)籠域價補格提脖升，2號區(qū)主域形您成后街期產(chǎn)卵品亮支點先推滾出1號區(qū)務域，世以高速品質(zhì)職高形災象入傳市，軍樹立沖項目辣口碑58確保秩成功菌的短碑平快依方案開發(fā)容順序——速度鼠最快匆、價鞋值最邪大規(guī)劃彼設計副建議——控制夕成本令、提秩高品熟質(zhì)產(chǎn)品孩定位——從客緒戶出慘發(fā)產(chǎn)品甚定位——從客容戶出院發(fā)59便利凡度高便利臣度低舒適兇度低舒適權(quán)度高新區(qū)行大盤中低烏端客嶼戶的醋購買蹦決策芝模型成熟悶市區(qū)輕中高晶檔住房誠宅成熟乏市區(qū)良中低裳檔住際宅新市則區(qū)中以低檔我住宅新區(qū)榜中高燃檔住箱宅目標戒客戶劣分析戶型欣定位規(guī)劃盛布局本項踐目的墾產(chǎn)品肅定位竊思路耳：通過憂高品屆質(zhì)的代產(chǎn)品幫，提境高居你住的熟舒適蔑度60面積身區(qū)間贊：在患惠澤皮南苑盆的基閑礎上伐控制維總價恩浮動20％左暈右目標武客戶嫌分析戶型齡定位規(guī)劃平布局總價面積60隙70賭80鍋9困0鳥10矛0漲11始0押12擦0蠅13壩0膝1獨40壩15抬0本項夸目10萬13萬16萬19萬23萬26萬30萬惠澤詠南苑2房3房4房4房以朵上61惠澤南苑建筑面積區(qū)間套數(shù)套數(shù)比兩房一廳一衛(wèi)51.44㎡~52.65㎡16023.7％兩房兩廳一衛(wèi)71.46㎡8011.8％三房兩廳兩衛(wèi)94㎡~110㎡25637.8％四房兩廳兩衛(wèi)132㎡~140㎡16624.5％六房三廳五衛(wèi)241㎡61％七房三廳四衛(wèi)218.6㎡81.5％合計676100％目標篇客戶售分析戶型仇定位規(guī)劃夸布局本項目1期戶型配比建議建筑面積區(qū)間戶數(shù)（約）套數(shù)比兩房兩廳一衛(wèi)60㎡－70㎡8215％三房兩廳兩衛(wèi)90㎡－95㎡19135％110㎡－115㎡13625％四房兩廳兩衛(wèi)125㎡－135㎡10920％140㎡－150㎡275％合計545100％戶型帶比例——以惠黨澤南凝苑為河參照辦，壓啄縮2房比顯例，壘維持4房比句例62目標痰客戶化分析戶型示定位規(guī)劃逢布局學校用地2期院落訂式的鏈整體蘋布局通過捆建筑摧圍合褲成大貝小不涌同的特院落停，并絮賦予討不同法的主寧題，非形成雹泛會美所式遺的公捆共交忠流空諒間，秒增加嚴小區(qū)碗居住從的舒安適度唉。運動堅主題銜院落水主巷題院洽落兒童游主題旺院落綠色脹主題豪院落老年主活動躍主題歉院落學習筑主題蠶院落63確保泡成功廟的短乖平快告方案開發(fā)店順序——速度決最快先、價尤值最憐大規(guī)劃粒設計居建議——控制綿成本咳、提滋高品日質(zhì)產(chǎn)品授定位——從客付戶出顏發(fā)規(guī)劃偉設計雖建議——控制塞成本碎、提舅高品植質(zhì)64園林撫院落信建議成本棵建議借：盡量踏保留佩地塊鞠內(nèi)的銷原生態(tài)樹木堆。1期建衫筑施件工時幼，可斥先將賢樹改木移善至2期用汁地內(nèi)身，待乘進入貪園林浩施工刃階段宮再移燭植回爽來。品質(zhì)肯和檔讓次的元提升監(jiān)可以炸通過育細節(jié)抖營造糟來體們現(xiàn)。65“院落”細節(jié)親地潛空間。增講加居運民接漿觸地擁面的雕機會攏，創(chuàng)約造適設合活畜動的廣人性尤化場往地。親水隙空間。充崗分挖煙掘水撞的內(nèi)槳涵，評營造準親水/觀水/戲水/近水眠的場庸所。親綠發(fā)空間。軟姑硬景接觀結(jié)功合，肝營造壇充滿晉活力突和自伙然情畢調(diào)的慣綠色罰景觀留。親子螺空間。充鋪分考獅慮兒遲童設妖施和盯場地眼。運動橡膠地面游戲組合器具水體草坪道板磚鋪地彩棠石鋪地66臺階殘疾妹人破唱道種植刺壇/文化脖石貼拾面彩色爐鋪裝水體/卵石水幕脂景墻水體/玻璃釘盒子彩色腸道板賭磚法桐花壇“院落”細節(jié)67“院落”細節(jié)68建筑得立面劃建議——歐式方風格深圳繩山海管翠廬深圳喝新洋渣房深圳析城市仰假日深圳連歐陸搞經(jīng)典以歐石式洋返房風星格使授本項協(xié)目在佛周邊期環(huán)境嚼和惠煌州市脂場中床“跳搬”出慎來69惠淡理路上已，映倍入眼椒簾的劍坡屋己頂建丸筑群坡，那尊是誰稻也無降法抵緣瑞御混的誘惑……建筑推立面脆建議——坡屋使頂?shù)牟堆堇[70建筑蓄立面巖建議——以暖愈色調(diào)茅為主71建筑紐奉立面覽建議——欄桿柜與百非葉使亞立面刻層次蘋豐富72提高戶產(chǎn)品鼻附加桃值——頂層俱送閣距樓不超擱過2米的扒頂層干空間面，不褲計入份建筑解面積算，贈送羞給客唐戶：唐或住撐、或鮮玩、鋤或貯咱藏。73坡屋姑頂上寧的老焦虎窗74以入艷戶花系園為普特色屠，即狂改善斑了不釣規(guī)則版平面待對戶邊型的聰影響稼，又箏為戶嶺內(nèi)外桂提供泥了一籠個過我渡性醒空間港，也鞠適合劇會客瓦、小慕憩、吧綠化碼等多訊種功抬能的鬼使用槍，豐銳富了摟業(yè)主員的生則活內(nèi)疲容。提高沉產(chǎn)品德附加禁值——部分業(yè)大戶員型送崇入戶聞花園75項目印定位漁內(nèi)容客戶臟定位產(chǎn)品遇定位謠與規(guī)暑劃建父議項目洲形象宰統(tǒng)領產(chǎn)與命崖名76?政府頃大型繭安居宣工程貝的好泛鄰居?本項徒目的術(shù)形象漠統(tǒng)領——基于扁地塊灣資源舉屬性——基于根客戶——借助潔對安嘆居工梯程的予注意駛力和侮信心77命名健建議美地●新繩洋房——符合灘項目磚的建鑰筑特贊征；——引入光發(fā)展嫂商品灶牌78美地層●都晝市森騾林美地勒●新絞新家僵園備用盞名美地邁●理陵想新哨城美地渾●風旅林綠饅洲美地灘●陽叨光四惹季美地區(qū)●活盒力康蹦城79報告頂要點共回顧——旱1.市場劉分析宏觀宣背景房地凱產(chǎn)市憶場供需驕關系件改善析，市禿場前敲景看受好人均GD青P2趨50鞠1美元灶，房以地產(chǎn)販進入駱全面行快速銜發(fā)展錯階段行政古區(qū)劃剛調(diào)整茂促進震惠州儀城市獻化發(fā)已展惠城己與惠貼陽兩捉極驅(qū)齊動，傷都市融融合濤趨勢倆明顯惠城衡區(qū)內(nèi)手江北院、東鵝平、碧麥地寶－河朱南岸登、惠駐淡路表等片臨區(qū)熱庭點效授應明攜顯石化教產(chǎn)業(yè)沈鏈產(chǎn)菊生的吼新增挖住房凝需求音促進改市場島供需司結(jié)構(gòu)挖由啞吃鈴型趨向紡啦錘型婦轉(zhuǎn)化市場作格局客戶滋特征客戶廊收入蛛水平倉增長朽迅速客戶慢需求李特征備相似僻，差棟異化是小案例時借鑒高品債質(zhì)是再暢銷晶的前刻提80報告勾要點披回顧——溜2.項目僵分析本項銅目的器核心氣價值瓶與機外會：1：位險于城士市發(fā)膏展的熟軸線并位置2：緊墻鄰安臟居房械，可皇充分資利用拒政府扶制造偉的注叮意力屈、客令源及冊客戶凱對片欺區(qū)的玻信心3：鄰血汽車乒總站簡，人允氣聚源集的徒樞紐符位置4：教打育資女源5：地備塊內(nèi)霞自然淘資源81報告利要點免回顧——寶3.定位欺規(guī)劃客戶拉定位產(chǎn)品鮮與規(guī)杠劃形象種與命做名惠城歲中低畢端/惠陽擴中高還端南側(cè)辮商鋪中獨立獨占地葵，先斷行入肚市物業(yè)找類型規(guī)劃階布局戶型呈單體商鋪杰＋多聯(lián)層＋纖集中輪商業(yè)院落拍式布潮局參考修安居狀房，么適當攪提升生總價煮