后營改增時代房地產(chǎn)建筑業(yè)全程疑難問題處理與風(fēng)險管課件

后營改增時代房地產(chǎn)建筑業(yè)全程疑難問題處理與風(fēng)險管控第一部分、地產(chǎn)建筑營改增政策要點解析1，納稅人與營業(yè)稅一致。2，納稅人分為一般納稅人和小規(guī)模納稅人。3，一般納稅人分為一般計稅方法和簡易計稅方法4，增值稅是價外稅。5.增值稅計算方法：一般和簡易6.進項稅抵扣：除不允許外都可抵扣取得17%抵扣17%，只要認(rèn)證不受180天限制。計算方法：銷項稅額—進項稅額一、怎樣選擇一般納稅人和小規(guī)模？關(guān)于調(diào)整增值稅一般納稅人管理有關(guān)事項的公告18.doc1、達到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的應(yīng)當(dāng)?shù)怯洖樵鲋刀愐话慵{稅人2、小規(guī)模納稅人符合條件可以登記為一般納稅人3、稅負率小于征收率，選擇一般納稅人。4、需要考慮自己的行業(yè)特點。地產(chǎn)/金融/建筑5、考慮是否有抵扣項目。高速公路/餐飲/文化體育/物業(yè)/租賃6、需要考慮自己的客戶對象不動產(chǎn)抵扣政策營改增之詞匯扣除抵扣.doc一般計稅方法納稅人，2016年5月1日后取得并在會計制度上按固定資產(chǎn)核算的不動產(chǎn)或者2016年5月1日后取得的不動產(chǎn)在建工程，其進項稅額應(yīng)自取得之日起分2年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%?？鄢?、抵扣、抵減、扣減、扣繳、減除、減去專用發(fā)票的開具時限.docx

延期開發(fā)票是否可以抵扣增值稅？跨期發(fā)票能否抵扣進項稅.doc二、建筑業(yè)營改增籌劃方向建筑業(yè)營改增.doc1、稅率由3%改為11%，進項可以抵扣。2、老項目，可適用3%簡易征稅。3、清包工、甲方供材項目，可適用3%簡易征稅。4、新事物，2%的預(yù)征率。5、項目所在地扣除分包款后，再按差額預(yù)征增值稅6、按3%征收率簡易征收的項目，分包的費用允許在總收入中扣除。甲供工程的界定36號文，甲供工程，是指全部或部分設(shè)備·材料·動力由工程發(fā)包方自行采購的建筑工程。①，不分新老項目，合同或者招標(biāo)文件只要有甲供條款，工程承包方均可選用簡易計稅方法。②，甲供比例沒有限制，即無論發(fā)包方甲供比例高低，均屬于甲供工程。③，甲供的對象既包括設(shè)備·材料，也包括動力。④，工程發(fā)包方既包括通常為房地產(chǎn)企業(yè)的建設(shè)方，也包括通常為施工企業(yè)的總包方。三、房地產(chǎn)開發(fā)營改增新政要點與籌劃方向稅率5變11，土地可以抵扣。老項目可以簡易方法。發(fā)票開具交稅全額開具。房地產(chǎn)土地成本怎樣扣除.doc房地產(chǎn)企業(yè)采取預(yù)收款方式的，在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。房地產(chǎn)企業(yè)中的一般納稅人，銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。四、簡易計稅方法與一般計稅方法的選擇應(yīng)用技巧選擇一般納稅人或簡易計稅方法:房地產(chǎn)企業(yè)簡易一般選擇.doc1，交易主要對手是否是單位還是個人。內(nèi)部一般2，留抵稅額是否能消化？3，簡易方法全額納稅與一般方法差額納稅的預(yù)估。4，三年內(nèi)是否有大額投資或其它進項稅？5，出租謹(jǐn)慎選擇簡易。建筑業(yè)一般計稅方法選擇.doc房地產(chǎn)老項目選擇了簡易方法，對應(yīng)的建筑業(yè)也選擇簡易方法。最好甲方供材料，可以節(jié)稅。如：房子銷售10億。建筑成本2億。如果都選擇簡易，則建筑交稅：600萬元。如果選擇甲方供材料一億，則建筑交稅三百萬元。建筑業(yè)帶征的附加稅費也大幅度減少如所得稅社保費等。其他不變。甲方也不變。只要施工方選擇了都簡易，一定要甲供材料；混凝土可以甲供水泥委托加工。五、金融服務(wù)政要點1、稅率由5%改為6%，進項可以抵扣。2、利息費用、與貸款業(yè)務(wù)直接相關(guān)的傭金與手續(xù)費支出所產(chǎn)生的進項稅額，均不可抵扣。3、銀行間同業(yè)拆借免稅。4、金融商品買賣按差額納稅。5、融資租賃售后回租并入金融服務(wù)。稅率改變小，影響整體不大，融資租賃影響較大，金融行業(yè)沒有過渡政策?！吧罘?wù)”新政要點1、稅率有5%改為6%，進項可以抵扣。2、餐飲服務(wù)、娛樂服務(wù)、居民日常服務(wù)，不能作為進項稅進行抵扣。3、住宿業(yè)碩果猶存，增加了籌劃空間及風(fēng)險。4、代理服務(wù)可按差額計稅。5、旅游服務(wù)可按差額計稅。餐飲服務(wù)、娛樂服務(wù)、居民日常服務(wù)，不能作為進項稅進行抵扣六、地稅清查遺留問題的營業(yè)稅怎么應(yīng)對？避免發(fā)生退營業(yè)稅的處理方法。1.營業(yè)稅差額征收不足以抵減的扣除項目退營業(yè)稅2.已繳納營業(yè)稅退款減除營業(yè)額的退還營業(yè)稅。3.因稅收檢查等需要補繳稅款的，應(yīng)補營業(yè)稅。4，欠稅清繳是否錄入征管中？5，地稅以后還是否有權(quán)查營業(yè)稅？6，以前未交營業(yè)稅，國稅發(fā)現(xiàn)是否可以增值稅？7，交了營業(yè)稅怎樣開發(fā)票？開增值稅發(fā)票是否要交增值稅？七、營改增對企業(yè)所得稅、土地增值稅有什么影響，怎樣應(yīng)對？企業(yè)所得稅年度匯算、季度預(yù)交，以會計核算基礎(chǔ)增值稅進項稅大，清盤注銷只能進成本。土地增值稅：1.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入按不含稅價格確定？2.價格偏低土地增值稅調(diào)整轉(zhuǎn)讓收入增值稅調(diào)不？3.營改增前開發(fā)的收入分段確定？怎樣銜接？4.扣除項目金額是按不含稅價格確定？關(guān)于營改增后契稅房產(chǎn)稅土地增值稅個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知43.doc5.購進舊房的，扣除項目金額如何確定？6.從小規(guī)模納稅人處購買貨物或勞務(wù)，扣除含稅？7.營改增后項目繳納的增值稅可以扣除嗎？。6.營改增后，扣除項目的合法有效憑據(jù)如何確定？應(yīng)當(dāng)取得增值稅發(fā)票而沒有取得，可以扣除嗎？7.未能抵扣的進項稅額是否可以作為扣除項目？8.加計扣除與開發(fā)費用是否要明確不含增值稅？八、營改增怎樣獲取正確的操作信息1：向?qū)９軉T、稅政、稽查部門咨詢注意2：向稅務(wù)網(wǎng)站、12366咨詢注意3：向同行、事務(wù)所專業(yè)人員咨詢4：通過網(wǎng)絡(luò)查找如百度等5，稅務(wù)局例會、培訓(xùn)班、稅收書籍學(xué)習(xí)工具的選擇。稅收選擇囚徒困境—正確的，不一定是合適的九、外出經(jīng)營活動稅收管理證明國家稅務(wù)總局關(guān)于優(yōu)化外出經(jīng)營活動稅收管理證明.doc如果有異地總分包，必須分包先開，總包后開，至少分包與總包在一外月內(nèi)開。延長建筑安裝行業(yè)納稅人《外管證》有效期限?！锻夤茏C》有效期限一般不超過180天，但建筑安裝行業(yè)納稅人項目合同期限超過180天的，按照合同期限確定有效期限。十、似是而非的6個增值稅問題：1，免稅比征稅好嗎？2，不繳稅比繳稅好嗎？3，少繳稅比多繳稅好嗎？4，稅負輕比稅負重好嗎？5，取得專票比取得普票好嗎？6，開具普票比開具專票好嗎？增值稅購進扣稅法，進項對成本的影響。增值稅有點魔幻，讓人找不到北。第二部分：地產(chǎn)建筑營改增后企業(yè)五大籌劃方法的應(yīng)用1，正確選擇身份適用一般計稅方法和簡易方法2，設(shè)立供應(yīng)鏈平臺公司控制增值稅抵扣3，開發(fā)產(chǎn)品精裝修，甲供材料、清包工選擇4，設(shè)立園林公司、管理公司等專業(yè)化公司5，進行產(chǎn)品、服務(wù)、勞務(wù)外包。對兼營業(yè)務(wù)分拆！一，房地產(chǎn)開發(fā)、租賃怎樣合理一般人和小規(guī)模以及應(yīng)用一般計稅方法和簡易方法一般納稅人發(fā)生財政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定的特定應(yīng)稅行為，可以選擇適用簡易計稅方法計稅，但一經(jīng)選擇，36個月內(nèi)不得變更。房地產(chǎn)開發(fā)、租賃老項目可以選擇簡易。年收入500以下可以選擇小規(guī)模。如何判定銷售額是否符合一般納稅人標(biāo)準(zhǔn).doc二，建筑業(yè)怎樣合理利用甲供材料選擇適用一般計稅方法和簡易方法甲供工程，是指全部或部分設(shè)備、材料、動力由工程發(fā)包方自行采購的建筑工程。以清包工方式提供建筑服務(wù)，是指施工方不采購建筑工程所需的材料或只采購輔助材料，并收取人工費、管理費或者其他費用的建筑服務(wù)。三、設(shè)立供應(yīng)鏈平臺公司集中采購模式避稅的應(yīng)用集中采購內(nèi)部購銷模式集中采購單位統(tǒng)一向供應(yīng)商進行采購，統(tǒng)一付款供應(yīng)商將發(fā)票開給集中采購公司。集中采購公司與各分子公司即采購需求單位簽訂銷售合同，并開具增值稅專用發(fā)票；各采購需求單位分別向集中采購單位支付貨款。四，開發(fā)產(chǎn)品精裝修避稅原理與應(yīng)用毛坯房100萬，精裝修120萬，個人20萬裝修費發(fā)票不能扣除。房地產(chǎn)企業(yè)銷售11%稅，但取得裝修費材料發(fā)票17—可以抵扣17%五，設(shè)立園林公司、勞務(wù)公司等專業(yè)化公司園林公司取得發(fā)票為免稅，不能抵扣。勞務(wù)派遣差額交稅沒有延續(xù)，國家可能會出政策和。勞務(wù)公司分包可以解決發(fā)票問題。影響所得稅。營改增勞務(wù)派遣收費公路通行費抵扣等政策的通知47.doc六，租賃、物業(yè)、酒店、服務(wù)行業(yè)等通過分拆業(yè)務(wù)、流程再造降低稅負的設(shè)計思路小規(guī)模納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為適用簡易計稅方法計稅第三十九條納稅人兼營銷售貨物、勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，適用不同稅率或者征收率的，應(yīng)當(dāng)分別核算適用不同稅率或者征收率的銷售額；未分別核算的，從高適用稅率。第四十條一項銷售行為如果既涉及服務(wù)又涉及貨物，為混合銷售。第三部分、后營改增時代企業(yè)采購業(yè)務(wù)稅務(wù)籌劃與風(fēng)險管控一、營改增后企業(yè)與供應(yīng)商的博弈要點梳理采購業(yè)務(wù)，確定可抵扣范圍首先要列出各種成本費用明細，核對規(guī)定或者咨詢稅局，看哪些可以抵扣，一一記下，做成成本費用、購置資產(chǎn)、工程建設(shè)抵扣情況清單。需要注意的是，已有采購業(yè)務(wù)要梳理，以前未發(fā)生、即將發(fā)生的采購業(yè)務(wù)也要梳理，經(jīng)常更新清單。建筑各項材料進項稅率.doc二、采購價格管控—專用發(fā)票與普通發(fā)票價格的區(qū)別（一）使用范圍不同。一般人還是所有 （二）作用不同。商事憑證還是扣稅憑證。（三）票面反映內(nèi)容不同。專用發(fā)票記錄購銷雙方的稅務(wù)登記號、地址、電話、銀行帳戶和稅額等（四）聯(lián)次不同。抵扣聯(lián)。（五）反映的價格不同。普票含稅價。小規(guī)模不得領(lǐng)購使用增值稅專用發(fā)票。三、怎樣比價—合理利用含稅價與不含稅價格的節(jié)稅設(shè)計1：如果采購含稅單價相同，能提供專用發(fā)票比提供普通發(fā)票更優(yōu)2：如果普通發(fā)票單價小于專用發(fā)票不含稅價，一般選擇小規(guī)模納稅人更為有利3：采購物資用于免稅、集體福利、個人消費，普通發(fā)票單價只要小于專用發(fā)票含稅價，選擇小規(guī)模4：自行采購工程材料一般比包工包料更為有利專票和普票無票的稅負比較.doc四、營改增后甲方與施工方的博弈要點招標(biāo)價格是否變化，預(yù)算調(diào)整1，甲方供材料發(fā)票開具與付款2，代扣水電費的發(fā)票處理3，建筑業(yè)預(yù)付款比例4，發(fā)票開具時間5，質(zhì)保金發(fā)票等等。五、采購中發(fā)票取得過程的十大風(fēng)險管控1、只有取得增值稅專用發(fā)票才能抵扣。2，抵扣的是增值稅專用發(fā)票上注明的增值稅額，與專票上的稅率無關(guān)；3、小規(guī)模納稅人和一般納稅人適用簡易計稅方法，代開或開具的專票也是抵扣票的"增值稅額"；4、供應(yīng)商審核重要，遠離黑名單；5、180天內(nèi)抵扣：僅指開票之日起到認(rèn)證期，含節(jié)假日；開發(fā)企業(yè)已繳營業(yè)稅預(yù)收款開具增值稅發(fā)票問題的政策口徑和操作方法.doc營改增差額實務(wù)開票會計處理.doc金稅三期增值稅專用發(fā)票認(rèn)證須知.doc6、認(rèn)證完須及時申報：認(rèn)證當(dāng)月計算抵扣，并在次月申報期內(nèi)，申報抵扣進項稅額，逾期不得抵扣7，三流不一致的增值稅專用發(fā)票可能bu允許抵扣8，沒有銷售清單不能抵扣。9，填寫項目不全或改動的發(fā)票不能抵扣。10，形式審核，如章等有問題不能抵扣。六、推薦營改增后選擇最合適的供應(yīng)商終極解決方案1， 采購合同里增加發(fā)票條款。2， 含稅或不含稅價，必須在公司內(nèi)部流程中描述清楚。3， 供應(yīng)商的清單要統(tǒng)一梳理設(shè)入圍門檻。4，采購定價博弈。剖析貨物價格，勞務(wù)價格，各給什么票等等。第四部分、營改增后地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)務(wù)稅務(wù)籌劃與風(fēng)險管控1，選擇有利的稅務(wù)處理，如選擇一般或簡易。2，對客戶進行篩選，在銷售價格上進行談判。3，重新審視公司的業(yè)務(wù)模式和組織架構(gòu)，作出必要的調(diào)整，如不同業(yè)務(wù)的拆分和整合等。4，以進項決定銷售地產(chǎn)營銷總必懂的6個營改增問題.doc一、怎樣進行商業(yè)模式梳理與再造適應(yīng)營改增？根據(jù)客戶需求決定商業(yè)模式一般納稅人和小規(guī)模簡易和一般查賬和核定優(yōu)惠與普通單位和個人二、怎樣進行項目預(yù)算及產(chǎn)品定價調(diào)整策略房地產(chǎn)銷售、建筑服務(wù)金融保險服務(wù)、生活服務(wù)含稅不含稅，11%價，3%價，不含稅價，進項多少？營改增工程造價崗位學(xué)習(xí)要點.doc關(guān)于做好建筑業(yè)企業(yè)內(nèi)部營改增準(zhǔn)備工作的指導(dǎo)意見.doc建筑業(yè)可以抵扣增值稅的范圍.doc建筑各項材料進項稅率.doc房地產(chǎn)開發(fā)可以抵扣增值稅的范圍.doc三、與客戶談判價格及發(fā)票變化要求的技巧共同分擔(dān)改革成本。共同享受改革紅利預(yù)算工作應(yīng)遵循“價稅分離”原則，應(yīng)按照不含稅金額編制收入預(yù)算。酒店漲房價無關(guān)營改增.doc四、怎樣修改銷售內(nèi)控流程，適應(yīng)增值稅要求？1，財務(wù)部設(shè)增值稅專用發(fā)票會計員負責(zé)購管開。2，需要開具增值稅專用發(fā)票的，經(jīng)辦人要持業(yè)務(wù)單位的詳細資料并對其準(zhǔn)確性負完全責(zé)任。3，開票后，業(yè)務(wù)人員開具專用發(fā)票后，應(yīng)及時交對方財務(wù)部有關(guān)部門辦理發(fā)票掛帳待付手續(xù)。中信銀行營改增客戶涉稅相關(guān)事宜公告.doc五、代墊首付、免契稅、免物業(yè)費、買房送動產(chǎn)、送裝修、送閣樓車位花園增值稅處理房地產(chǎn)常用促銷方式的稅務(wù)處理全攻略.doc1)房子九八折銷售；2)原價銷售，購房贈送價值5000元電視；3)捆綁銷售買房子送車位、閣樓、物業(yè)費等4)買房子贈送香港免費游5)按原價銷售，買房子返現(xiàn)金2000元的現(xiàn)金混合銷售各地營改增政策.doc第五部分、后營改增時代企業(yè)合同簽訂業(yè)務(wù)稅務(wù)籌劃與風(fēng)險管控貨物價款以供貨清單（附件A）約定的為準(zhǔn)，價格為到甲方倉庫價，含17％增值稅,，乙方應(yīng)為甲方提供17%的增值稅專用發(fā)票。。甲方在送貨后的第貳個月提供發(fā)票給乙方，乙方應(yīng)在發(fā)票掛賬后60天以內(nèi)支付甲方貨款。一、營改增后企業(yè)合同管理的八大要點.doc1、審查對方的納稅資格和相關(guān)信息2、合同中應(yīng)當(dāng)明確價格、增值稅額及價外費用等3、合同中對不同稅率的服務(wù)內(nèi)容應(yīng)當(dāng)分項核算4、發(fā)票提供、付款方式等條款的約定5、三流不一致的風(fēng)險如何規(guī)避？6、對于跨期合同的處理7、應(yīng)約定合同標(biāo)的發(fā)生變更時發(fā)票開具與處理8、關(guān)注履約期限、地點和方式等其他細節(jié)銷售合同標(biāo)準(zhǔn)稅務(wù)條款包括以下內(nèi)容：(一)對合同價款進行價稅分離，分別列示含稅價、不含稅價、適用稅率、增值稅稅額等信息。(二)按業(yè)務(wù)類型及客戶身份，明確開具發(fā)票的類型(三)明確客戶獎勵、罰款納入結(jié)算的計價規(guī)則。(四)客戶相關(guān)稅務(wù)信息。(五)如客戶稅務(wù)信息發(fā)生變化，客戶應(yīng)以書面法律文件及時告知，并進行合同變更，否則由此造成的經(jīng)濟損失由客戶承擔(dān)。采購合同標(biāo)準(zhǔn)稅務(wù)條款包括以下內(nèi)容：（一）供應(yīng)商的稅務(wù)信息；（二）合同標(biāo)的物含稅價、不含稅價、適用稅率；（三）發(fā)票類型、發(fā)票開具及交付時間；（四）未按合同要求開具發(fā)票的處理，包含重新開具、支付違約金等；（五）供應(yīng)商因虛開發(fā)票行為的責(zé)任條款；（六）如供應(yīng)商稅務(wù)信息發(fā)生變化，供應(yīng)商應(yīng)以書面法律文件及時告知，并進行合同變更，否則由此造成的經(jīng)濟損失由供應(yīng)商承擔(dān)。怎樣修改或取得新的合同模板適應(yīng)營改增含稅價和發(fā)票條款的需要？采購清單報價為含稅價（含增值稅）甲方以匯款/支票方式向乙方支付合同價款。甲方委托第三方向乙方支付合同價款的，需要提供委托協(xié)議作為本合同的附件。營改增采購合同文本修訂版.doc二，怎樣設(shè)計按規(guī)定提供發(fā)票的義務(wù)《發(fā)票管理辦法》第二十條規(guī)定，銷售商品、提供服務(wù)以及從事其他經(jīng)營活動的單位和個人，對外發(fā)生經(jīng)營業(yè)務(wù)收取款項，收款方應(yīng)當(dāng)向付款方開具發(fā)票；特殊情況下，由付款方向收款方開具發(fā)票。企業(yè)向供應(yīng)商（承包商）采購貨物或提供勞務(wù)，應(yīng)當(dāng)在合同中明確供應(yīng)商（承包商）按規(guī)定提供發(fā)票的義務(wù)。三，怎樣設(shè)計供應(yīng)商（承包商）提供發(fā)票的時間在合同中明確結(jié)算方式，并明確供應(yīng)商提供發(fā)票的時間。（如先款還是先票的問題）。企業(yè)可在合同中明確提供發(fā)票的時間如按進度等，但供應(yīng)商（承包商）在開具發(fā)票時必須先通知企業(yè)，并在驗證發(fā)票符合規(guī)定后方付款。四，怎樣設(shè)計供應(yīng)商（承包商）提供發(fā)票的類型同一稅種可能存在多種稅目，各稅目的稅率差別也較大。營改增后，采取一般、簡易、小規(guī)模等方式的不同有必要在合同中明確供應(yīng)商（承包商）提供發(fā)票的類型和適用稅率。也可以采取按不含稅價簽訂合同，這需要企業(yè)對營改增后的計價方式有比較充分的熟悉、了解。五，怎樣設(shè)計不符合規(guī)定發(fā)票所導(dǎo)致的賠償責(zé)任1、明確因供應(yīng)商不及時提供、交付發(fā)票或提供的發(fā)票不符合規(guī)定而造成本企業(yè)損失賠償責(zé)任。2、明確企業(yè)因供應(yīng)商提供的發(fā)票而被稅務(wù)機關(guān)調(diào)查，供應(yīng)商有協(xié)助配合企業(yè)做好調(diào)查、解釋、說明工作的義務(wù)。3、明確若存在退貨退款、返利、折讓等事項，供應(yīng)商應(yīng)提供證明和開具紅字專用發(fā)票的義務(wù)。六、怎樣設(shè)計收款和付款的條款規(guī)避增值稅的稽查風(fēng)險？1、在合同中增加“取得合規(guī)的增值稅專用發(fā)票后才支付款項”的付款方式條款。2、約定如開票方開具的發(fā)票不規(guī)范不能免除其開具合法發(fā)票的義務(wù)。3、逾期送達發(fā)票導(dǎo)致對方損失的，可約定賠償責(zé)任

4、退貨開具紅字為，應(yīng)當(dāng)約定對方需要履行協(xié)助義務(wù)。（具體可以參考《國家稅務(wù)總局2015年第19號公告》七、怎樣設(shè)計合同條款以提高可抵扣進項稅額？第二十六條納稅人取得的增值稅扣稅憑證不符合法律、行政法規(guī)或者國家稅務(wù)總局有關(guān)規(guī)定的，其進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。增值稅扣稅憑證，是指增值稅專用發(fā)票、海關(guān)進口增值稅專用繳款書、農(nóng)產(chǎn)品收購發(fā)票、農(nóng)產(chǎn)品銷售發(fā)票和完稅憑證。納稅人憑完稅憑證抵扣進項稅額的，應(yīng)當(dāng)具備書面合同、付款證明和境外單位的對賬單或者發(fā)票。資料不全的，其進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。下列項目的進項稅額不得從銷項稅額中抵扣：(1) 用于簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費。其中涉及的無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)，僅指專用于上述項目的無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)。(2) 非正常損失的購進貨物、服務(wù)、不動產(chǎn)(6) 購進的旅客運輸服務(wù)、貸款服務(wù)、餐飲服務(wù)、居民日常服務(wù)和娛樂服務(wù)。第六部分、后營改增時代房地產(chǎn)開發(fā)稅務(wù)籌劃與風(fēng)險管控策略海南國稅明確房地產(chǎn)業(yè)營改增實務(wù)中的17個問題.doc1、老項目怎樣選擇一般計稅方法還是簡易計稅方法房地產(chǎn)老項目《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項目?！督ㄖこ淌┕ぴS可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目。2、房地產(chǎn)開發(fā)土地價款抵扣要點與籌劃房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目（簡易方法除外），以取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額銷售額=（全部價款和價外費用-當(dāng)期允許扣除的土地價款）÷（1+11%）各種規(guī)費抵扣進項稅？抵扣票據(jù)認(rèn)定？發(fā)票怎么開？一次拿地、分次開發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)分次開發(fā)的每一期都是作為單獨項目進行核算的，第一步，要將一次性支付土地價款，按照土地面積在不同項目中進行劃分固化；第二步，對單個房地產(chǎn)項目中所對應(yīng)的土地價款，要按照該項目中當(dāng)期銷售建筑面積跟與可供銷售建筑面積的占比，進行計算扣除.3，開發(fā)企業(yè)支付拆遷補償費怎樣籌劃以最大限度增加抵扣額度？拆遷補償回遷房產(chǎn)視同銷售并繳納增值稅？現(xiàn)金拆遷補償部分的增值稅處理？項目公司尚未成立，以總公司的名義拿地，合同的簽字方，發(fā)票抬頭都是總公司，不是項目公司。在項目公司成立后，取得土地的相關(guān)支出是否能作為項目公司的成本？項目公司是否可以進行增值稅抵扣？4，不動產(chǎn)投資繳納增值稅后怎樣利用優(yōu)惠政策達到轉(zhuǎn)讓的目的？在資產(chǎn)重組過程中，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、負債和勞動力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個人，其中涉及的不動產(chǎn)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為。5，開發(fā)企業(yè)代收款項的增值稅風(fēng)險管控要點。價外費用，是指價外收取的各種性質(zhì)的收費，但不包括以下項目：（一）代為收取并符合本辦法第十條規(guī)定的政府性基金或者行政事業(yè)性收費。（二）以委托方名義開具發(fā)票代委托方收取的款項。6，地產(chǎn)企業(yè)融資成本與關(guān)聯(lián)方占用資金的重復(fù)繳稅的難題有效破解方法統(tǒng)借統(tǒng)還業(yè)務(wù)中，企業(yè)集團或企業(yè)集團中的核心企業(yè)以及集團所屬財務(wù)公司按不高于支付給金融機構(gòu)的借款利率水平或者支付的債券票面利率水平，向企業(yè)集團或者集團內(nèi)下屬單位收取的利息。統(tǒng)借方向資金使用單位收取的利息，高于支付給金融機構(gòu)借款利率水平或者支付的債券票面利率水平的，應(yīng)全額繳納增值稅。企業(yè)集團設(shè)立登記操作規(guī)范（廣西）.doc7，開發(fā)企業(yè)項目公司預(yù)交3%增值稅后到清盤時可能存在大量的增值稅進項稅怎么處理?8，營改增后房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品出租、轉(zhuǎn)做自持物業(yè)、轉(zhuǎn)做投資性房地產(chǎn)，進項稅額應(yīng)如何扣除？④將自產(chǎn)、委托加工的貨物用于非應(yīng)稅項目；⑧將自產(chǎn)、委托加工或購買的貨物無償贈送他人。如果隨后又進行出售，銷項稅和進項稅又如何處理？房地產(chǎn)營改增發(fā)票怎樣開？.doc房地產(chǎn)企業(yè)收到預(yù)收款開具差額普通發(fā)票，購房者持該收據(jù)可以到房管、公積金、金融等部門辦理相關(guān)業(yè)務(wù)。待開具全額發(fā)票時，對預(yù)收款的普通發(fā)票予以沖紅。銷售商品房開全額發(fā)票房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售房地產(chǎn)老項目，適用一般計稅方法的，應(yīng)以取得的全部價款和價外費用，按照3%的預(yù)征率在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進行納稅9，房地產(chǎn)企業(yè)意向金、誠意金、首付款、面積差的增值稅處理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售所開發(fā)的房地產(chǎn)項目，在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅.預(yù)收款包括分期取得的預(yù)收款（首付+按揭+尾款）、全款取得的預(yù)收款。定金屬于預(yù)收款；誠意金、認(rèn)籌金和訂金不屬于預(yù)收款。10、營改增時已開盤項目如何處理？同一開盤項目下的房產(chǎn)是否繳納不同類型的流轉(zhuǎn)稅？老項目建筑工程施工許可證與施工許可證為準(zhǔn)，區(qū)分一般計稅方法，簡易計稅方法。銷售/出租給公司和個人，高中低檔不同增值稅處理？賣方逾期交付商品房，支付利息、退款、違約金，增值稅如何處理？買方逾期付款，向其收取的利息或違約金，增值稅如何處理？發(fā)票時是否已完成銷售，沒有相應(yīng)的銷項稅抵扣怎么辦？11、一級開發(fā)增值稅怎樣處理？1，企業(yè)出資以企業(yè)的名義開發(fā)。政府招拍掛分成2，企業(yè)出資，以政府指定的土地開發(fā)企業(yè)開發(fā)，3，企業(yè)出資，政府直接操作。4，政府出資，委托企業(yè)管理開發(fā)。5，企業(yè)一級開發(fā)，企業(yè)摘牌，土地出讓金返還。12、開發(fā)配套設(shè)施是否視同銷售？產(chǎn)權(quán)屬于政府、全體業(yè)主所有的，進項稅怎樣抵扣？項目公司開發(fā)建造的配套設(shè)施包括居委會用房、會所、物業(yè)管理場所、變電、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院、郵電通訊、人防等公共設(shè)施，是否視同銷售？還是進項稅轉(zhuǎn)出？其成本、費用所發(fā)生的進項稅是否可以從銷項稅額中抵扣？住宅小區(qū)的車庫到底屬于誰.doc住宅、商業(yè)地產(chǎn)、車位，如有多重屬性，如何進行增值稅處理？13，項目部納稅地點在哪里？怎樣交稅？第四十六條增值稅納稅地點為：（一）固定業(yè)戶應(yīng)當(dāng)向其機構(gòu)所在地或者居住地主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅。總機構(gòu)分支機構(gòu)不在同一縣（市）的，應(yīng)當(dāng)分別向各自所在地的主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅。本著不影響現(xiàn)有財政利益格局的原則，建議房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在每個項目所在地均辦理營業(yè)執(zhí)照和稅務(wù)登記，獨立計算和繳納稅款；14，增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時間如何確定？何時停止預(yù)交增值稅。納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據(jù)的當(dāng)天；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天。收訖銷售款項，是指納稅人銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)過程中或者完成后收到款項取得索取銷售款項憑據(jù)的當(dāng)天，是指書面合同確定的付款日期；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為服務(wù)、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成的當(dāng)天或者不動產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天。15、沒有取得收入前取得大量的進項稅發(fā)票不能抵扣怎么辦？可以認(rèn)定為一般納稅人？第四條年應(yīng)稅銷售額未超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的納稅人，會計核算健全，能夠提供準(zhǔn)確稅務(wù)資料的，可以向主管稅務(wù)機關(guān)辦理一般納稅人資格登記，成為一般納稅人。16、建造房屋的大量的增值稅進項稅怎么處理？17、銷售價格偏高或偏低問題第四十四條納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為價格明顯偏低或者偏高且不具有合理商業(yè)目的的，或者無銷售額的，主管稅務(wù)機關(guān)有權(quán)按照下列順序確定銷售額：（一）按照納稅人最近時期銷售同類平均價格確定（二）按照其他納稅人最近時期銷售同類價格確。（三）組成計稅價格=成本×（1+成本利潤率）不具有合理商業(yè)目的，是指以謀取稅收利益為主要目的，通過人為安排，減少、免除、推遲繳納增值稅稅款，或者增加退還增值稅稅款18、營改增前已經(jīng)繳納營業(yè)稅未開發(fā)票，營改增后只能開增值稅發(fā)票，怎樣補救？23號公告：試點納稅人已領(lǐng)取地稅機關(guān)印制的發(fā)票以及印有本單位名稱的發(fā)票，可繼續(xù)使用至2016年6月30日，特殊情況經(jīng)省國稅局確定，可適當(dāng)延長使用期限，最遲不超過2016年8月31日。納稅人在地稅機關(guān)已申報營業(yè)稅未開具發(fā)票，2016年5月1日以后需要補開發(fā)票的，可于2016年12月31日前開具增值稅普通發(fā)票（稅務(wù)總局另有規(guī)定的除外）。19、51前銷售的房屋，51后可以開增值稅專用發(fā)票嗎？客戶能作進項稅額抵扣嗎？一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，其2016年4月30日前收取并已向主管地稅機關(guān)申報繳納營業(yè)稅的預(yù)收款，未開具營業(yè)稅發(fā)票的，可以開具增值稅普通發(fā)票，不得開具增值稅專用發(fā)票。20、營改增后地產(chǎn)企業(yè)“拆一還一”怎樣征增值稅？發(fā)票如何開具？單位或者個人向其他單位或者個人無償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，但用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的除外。21、房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)做自有資產(chǎn)、投資性房地產(chǎn)的開發(fā)產(chǎn)品，進項稅額應(yīng)如何扣除？第十三條一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，兼有一般計稅方法計稅、簡易計稅方法計稅、免征增值稅的房地產(chǎn)項目而無法劃分不得抵扣的進項稅額的，應(yīng)以《建筑工程施工許可證》注明的“建設(shè)規(guī)?！睘橐罁?jù)進行劃分。不得抵扣的進項稅額=當(dāng)期無法劃分的全部進項稅額×（簡易計稅、免稅房地產(chǎn)項目建設(shè)規(guī)模÷房地產(chǎn)項目總建設(shè)規(guī)模）第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。湖北三輯二十二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用，是否需要視同銷售繳納增值稅房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用時，不開具發(fā)票，且不辦理產(chǎn)權(quán)權(quán)屬登記的，不屬于銷售不動產(chǎn)，不需要繳納增值稅。否則，應(yīng)按規(guī)定繳納增值稅。22、房地產(chǎn)企業(yè)取得土地出讓金返還應(yīng)如何處理？企業(yè)取得政府返還土地出讓金的六種形式及稅務(wù)處理.doc1，土地出讓金返還用于建設(shè)購買安置回遷房。2，土地出讓金返還用于拆遷（代理拆遷、補償）3，返還用于開發(fā)項目相關(guān)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)4、返還用于建設(shè)公共配套設(shè)施5，返還給其他單位或個人。6，土地出讓金返還或獎勵23、營改增后，企業(yè)發(fā)生的紅線外建設(shè)支出所對應(yīng)的進項稅額怎樣抵扣？房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目建設(shè)用地邊界外承諾為政府或其他單位建設(shè)公共設(shè)施或其他工程所發(fā)生的支出，能提供與本項目存在關(guān)聯(lián)關(guān)系的直接依據(jù)的，屬于公共配套，可以按規(guī)定抵扣。24、營改增后，項目開發(fā)前期進項稅額較大、銷項稅額較小，而后期相反，要調(diào)整嗎？財稅〔2005〕165號），一般納稅人注銷或被取消輔導(dǎo)期一般納稅人資格，轉(zhuǎn)為小規(guī)模納稅人時，其存貨不作進項稅額轉(zhuǎn)出處理，其留抵稅額也不予以退稅。因此，一般納稅人辦理注銷時，庫存未實現(xiàn)銷售不需要補稅。但對庫存不實或?qū)齑孢M行清算分配的，應(yīng)按規(guī)定繳納增值稅。房地產(chǎn)企業(yè)“土地”問題涉稅問題全面梳理1．總公司摘牌拿地，項目公司開發(fā)，土地價款能夠抵減？2．分期開發(fā)土地成本如何扣除？3．通過合并、分立方式取得土地，土地成本抵扣？4．以土地投資，以收購股權(quán)方式取得土地，如何抵扣？5．政府給予的土地價款返還如何處理？何為一炮三響？6．支付的拆遷補償費能否抵扣？繳納的其他政府規(guī)費呢？7．為拆遷發(fā)生的工程費、機械費等能否在稅前扣除以及抵扣？8．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地價款的抵減，是全額開票還是差額開票？房地產(chǎn)建安新老項目過渡期涉稅問題處理與安排1．建安總包合同是老項目，分包合同如何界定呢？2．超面積違建部分，交稅？是否算可售面積？3．營改增前尚未開具營業(yè)稅發(fā)票，如何開具發(fā)票？4．營改增后收到預(yù)收款，如何開具發(fā)票？5．甲供材是否還作為建安企業(yè)計算增值稅的基數(shù)？6．鋼結(jié)構(gòu)、玻璃幕墻生產(chǎn)同時負責(zé)安裝，增值稅怎么交？如何進行納稅安排？7．建安企業(yè)選擇簡易計稅了，還能開具專票嗎？8．營改增后園林工程樹苗怎么抵扣？9．支付境外的設(shè)計費，增值如何進行納稅安排？10．公共配套設(shè)施是無償移交給政府及相關(guān)部門時，是否需要視同銷售？11．建安勞務(wù)和建安勞務(wù)派遣，是不是一樣的？12．勞務(wù)派遣，差額征稅，這是真的嗎？13．高速公路通行費、過路過橋費，進項稅怎么抵14．房屋質(zhì)量有問題退款+折扣，發(fā)票怎么開！15．轉(zhuǎn)租行為增值稅的“翻翻覆覆”，到底咋整呢稅收法規(guī)上的分包與建筑法規(guī)上的轉(zhuǎn)包并不一致.doc16．房企與建安以房抵債在增值稅時代的風(fēng)險？17．總合同全部完成納稅義務(wù)，但是分包發(fā)票均是在營改增后取得，多繳稅款怎么辦？18．取得3%的增值稅專用發(fā)票能否抵扣進項稅？19．將工程分包給沒有資質(zhì)的分公司或者其他建筑公司，稅法是否允許？20．選擇簡易計稅分包方開具的專用發(fā)票能否抵扣21．建筑公司所購進的工程車輛，能否全額抵扣增值稅？第七部分、后營改增時代建筑業(yè)稅務(wù)籌劃與風(fēng)險管控策略建筑業(yè)央企營改增內(nèi)訓(xùn)30個問答.1、如何進行納稅申報及發(fā)票領(lǐng)用？2、5.1后，如何清理營業(yè)稅事項？3、建筑企業(yè)營改增后，稅負會增加嗎？4、建筑企業(yè)掛靠經(jīng)營，怎么申報納稅？5、建筑企業(yè)收到預(yù)收工程款，何時發(fā)生納稅義務(wù)？6、營改增后，建筑業(yè)分包行為，可以適用差額計稅嗎？北京國稅建筑業(yè)26個熱點問題.doc7、建筑企業(yè)取得的不動產(chǎn)，進項稅額可以抵扣嗎8、如何界定“建筑工程老項目”？怎么計稅？9、對于老項目，是否能選擇一般計稅方法？10、分包商開具了營業(yè)稅發(fā)票，5月1日后可以作為扣除分包款項的憑據(jù)嗎？11、購進建筑材料，因未收到工程款，由發(fā)包方付款，會涉嫌虛開增值稅專用發(fā)票嗎？12、“營改增”后，是否最好選擇具有一般納稅人身份的供應(yīng)商？營改增建筑業(yè)發(fā)票怎樣開.doc13、合法的進項稅抵扣憑證有哪些？14、哪些行為易引發(fā)“虛開”？如何防止虛開增值稅專用發(fā)票行為呢？15、文件中的“安裝服務(wù)”包含哪些內(nèi)容？“其他建筑服務(wù)”呢？16、建筑業(yè)“清包工”定義是什么？怎么計稅呢？17、“甲供工程”具體指什么？怎么計稅呢？18、我公司同時運營新項目與老項目，該如何納稅呢？國家稅務(wù)總局關(guān)于優(yōu)化外出經(jīng)營活動稅收管理證明.doc19、建筑企業(yè)購進原材料的進項稅額，因故不能抵扣，怎么處理呢？20、甲供材有哪些稅務(wù)處理方式？21、差旅費、住宿費、招待費可以抵扣相應(yīng)的進項稅額嗎？22、營改增后，建筑業(yè)納稅納稅地點有什么變化？23、接受境外設(shè)計等服務(wù)，要代扣代繳稅款么？在國外承攬一建筑工程，是否需要在國內(nèi)納稅？24、納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)，如何預(yù)繳稅款？25、老項目選擇簡易征收，能開具增值稅專用發(fā)票么？進項可以抵扣嗎？26、增值稅的零稅率和免稅，如何選用？27、上游供應(yīng)商是小規(guī)模納稅人，如何取得進項抵扣發(fā)票？28、營改增對于工程造價主要影響是什么？29、什么情形下，屬于虛開增值稅專用發(fā)票？30、建筑業(yè)營改增后，有哪些途徑可以合法降低稅負？1，實戰(zhàn)應(yīng)用：建筑企業(yè)重大優(yōu)惠政策—所有施工項目都可以選擇3%征收率的策略詳解一般納稅人為甲供工程提供的建筑服務(wù)，可以選擇適用簡易計稅方法計稅。甲供工程，是指全部或部分設(shè)備、材料、動力由工程發(fā)包方自行采購的建筑工程。2，建筑企業(yè)一般計稅方法和簡易計稅方法選擇有實戰(zhàn)籌劃方法1，建筑工程老項目，是指：《建筑工程施工許可證》或合同開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目；2，清包工工程3，甲供材料工程考慮：交易對手、甲方強制、留抵多少、未來變化、項目內(nèi)容?？梢韵炔贿x擇簡易？以后隨時簡易？3、工程掛靠業(yè)務(wù)怎樣規(guī)避經(jīng)營風(fēng)險？營改增后建筑安裝企業(yè)掛靠的最佳處理方法建議。營改增后建安掛靠經(jīng)營怎么辦.doc掛靠單位涉及問題答復(fù).doc建筑勞務(wù)公司被掛靠賬務(wù)及涉稅問題.doc1，獨立納稅：參考總局公告2012年57號公告24條。2，掛靠轉(zhuǎn)化為分包、轉(zhuǎn)包3，規(guī)范管理—招標(biāo)、合同、法律、財務(wù)統(tǒng)一4，統(tǒng)一采購5，發(fā)票總公司統(tǒng)一對外開，收入全部到總公司基本戶，扣除稅費再留增值稅保證金11%，分三年支付4、地材如沙石等取得不了進項稅專用發(fā)票怎么辦？銷售簡易辦法：財稅（2014）57號，以自己采掘的砂、土、石料或其他礦物連續(xù)生產(chǎn)的磚、瓦、石灰(不含粘土實心磚、瓦)。商品混凝土(僅限于以水泥為原料生產(chǎn)的水泥混凝土)。一般納稅人選擇簡易辦法計算繳納增值稅后，36個月內(nèi)不得變更計稅方法可以開增值稅專用發(fā)票.doc能開專用發(fā)票，對方可以抵扣。5、支付的人工費能否抵扣進項稅？如果不能抵扣又該怎么辦？勞務(wù)外包與勞務(wù)派遣的司法認(rèn)定.doc勞務(wù)還是建筑-新疆石河子判決書.doc營改增勞務(wù)派遣收費公路通行費抵扣等政策的通知47.doc1、勞務(wù)分包如何取得發(fā)票？2、層層轉(zhuǎn)包如何處理？3、臨時用工如何處理？勞務(wù)用工無法取得進項稅發(fā)票征稅。6、外地工程項目在哪里繳增值稅？如何開具發(fā)票？一般納稅人跨縣（市）提供建筑服務(wù)，適用一般計稅方法計稅的扣除支付的分包款后的余額，按照2％在發(fā)生地預(yù)繳稅款后，向機構(gòu)地納稅申報。適用簡易計稅方法計稅的，扣除支付的分包款后的余額為銷售額，按照3%的征收率計算應(yīng)納稅額。7、如何應(yīng)對項目地國地稅的稅務(wù)管理？地稅附征的個人所得稅如何處理？關(guān)于建筑安裝業(yè)跨省異地工程作業(yè)人員個人所得稅征收管理問題的公告52.doc8、甲供料是否需要向施工方開具發(fā)票？是否屬于虛開專用發(fā)票？甲供工程，是指全部或部分設(shè)備、材料、動力由工程發(fā)包方自行采購的建筑工程《發(fā)票管理辦法》第22條：（一）為他人、為自己開具與實際經(jīng)營業(yè)務(wù)情況不符的發(fā)票；（二）讓他人為自己開具與實際經(jīng)營業(yè)務(wù)情況不符的發(fā)票；（三）介紹他人開具與實際經(jīng)營業(yè)務(wù)情況不符的發(fā)票。9、改革前已經(jīng)完工但尚未結(jié)算的工程現(xiàn)在是不是要開具營業(yè)稅發(fā)票？將來可否開具專用發(fā)票？10、已開工但改革時未完工的工程項目，是否可以掐段繳納營業(yè)稅和增值稅？還是同一繳納營業(yè)稅或增值稅？建筑工程老項目，是指：（1）《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目；（2）未取得《建筑工程施工許可證》的，建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目。11、未付款的建材能否等到營改增之后取得專用發(fā)票抵扣進項稅？第二十六條納稅人取得的增值稅扣稅憑證不符合法律、行政法規(guī)或者國家稅務(wù)總局有關(guān)規(guī)定的，其進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。納稅人憑完稅憑證抵扣進項稅額的，應(yīng)當(dāng)具備書面合同、付款證明和境外單位的對賬單或者發(fā)票。資料不全的，其進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。12、建筑公司、勞務(wù)公司新項目可否成為小規(guī)模納稅人實行簡易征收的模式？應(yīng)稅行為的年應(yīng)征增值稅銷售額超過財政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的納稅人為一般納稅人，未超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的納稅人為小規(guī)模納稅人。年應(yīng)稅銷售額超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的其他個人不屬于一般納稅人。年應(yīng)稅銷售額超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)但不經(jīng)常發(fā)生應(yīng)稅行為的單位和個體工商戶可選擇按照小規(guī)模納稅人納稅。13，長期合同如多年完成總包合同如何處理？一般納稅人為建筑工程老項目提供的建筑服務(wù)，可以選擇適用簡易計稅方法計稅。營改增開始前，開發(fā)商與各服務(wù)方已經(jīng)簽訂的長期合同（如與總承包商簽訂的建筑合同）在合同有效的項目期內(nèi)，營業(yè)稅還是簡易征收增值稅？14，簽訂工程合同時，對預(yù)付工程款支付是否立刻開具增值稅專用發(fā)票？開發(fā)單位同施工單位之間如何進行合適的重新安排？簽訂工程合同時（如：建筑安裝合同、總承包合同、基礎(chǔ)設(shè)施合同等），對預(yù)付工程款支付是否立刻開具增值稅專用發(fā)票？對于支付工程款（進度款）時，是否立刻開具增值稅專業(yè)發(fā)票？建筑業(yè)勞務(wù)納稅時間可能影響建設(shè)單位開具發(fā)票的時點。15，施工企業(yè)完工百分比法增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時間確認(rèn).doc（一）納稅人提供應(yīng)稅服務(wù)并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據(jù)的當(dāng)天；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天。（二）提供建筑服務(wù)、租賃服務(wù)采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。取得索取銷售款項憑據(jù)的當(dāng)天，是指書面合同確定的付款日期；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為服務(wù)、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成的當(dāng)天或者不動產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天。16，注冊地和項目所在地不同時如何處理？取得發(fā)票如何抵扣？在哪里開具發(fā)票？領(lǐng)購增值稅專業(yè)發(fā)票有限額，如何處理？建筑業(yè)稅率11%，是否轉(zhuǎn)嫁銷項稅給開發(fā)公司？增值稅申報是否在項目所在地申報？注冊地和項目所在地不同時如何處理？取得發(fā)票如何抵扣？在哪里開具發(fā)票？建筑業(yè)反映存在難以取得可以抵扣進項稅的增值稅專用發(fā)票的情況，對于部分難以取得增值稅專用發(fā)票的成本，是否有特殊的處理方式？17、營改增后總包、分包、轉(zhuǎn)包、EPC？BT、BOT、BOO、PPP？總公司、分公司、項目總？承包？經(jīng)營納稅人的確認(rèn)與稅務(wù)處理主要有納稅人、地點、時間、銷售額問題簡易方法或分包處理試點納稅人提供建筑服務(wù)適用簡易計稅方法的，以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額為銷售額。一般計稅方法抵扣進項稅建筑服務(wù)總分包營改增問題.docPPP項目營改增涉稅的問題1、對PPP的稅法沒有明確文件，兩票結(jié)算，即項目投資公司，建造成本部分按“建筑業(yè)”11%，資金利息回報能按6%，有沒有籌劃的可能。2、關(guān)于資本金投入的問題，什么方式在以后分配利潤的時候最能節(jié)稅？哪種更節(jié)稅易操作？3、政府如果以回購的名義，要求我們開具“銷售不動產(chǎn)“的發(fā)票，那是不是只能全額11%，沒有籌劃的空間呢?4、需要詳細的測算各公司層面的稅負，用數(shù)據(jù)說話。18、增值稅后建筑集團內(nèi)部資質(zhì)共享帶來什么后果？一是建筑集團應(yīng)對旗下子、分公司的資質(zhì)進行梳理和評估，優(yōu)勝劣汰，各級單位盡量使用自己的資質(zhì)來投標(biāo)，限制資質(zhì)共享或改變現(xiàn)有資質(zhì)管理模式。二是調(diào)整當(dāng)前業(yè)務(wù)模式，可采取總分包模式、集中管理模式、聯(lián)合體模式或“子變分”模式，建立增值稅的抵扣鏈條，實現(xiàn)進項稅完整抵扣。第八部分、后營改增時代租賃業(yè)和物業(yè)管理稅務(wù)籌劃與風(fēng)險管控租賃業(yè)營改增問題.doc2016年第16號不動產(chǎn)租賃.doc嘉興免收租金核定補繳稅訴訟案.doc一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法,按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。小規(guī)模和其他個人出租其取得的不動產(chǎn)（不含住房），應(yīng)按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。個人出租住房，應(yīng)按照5%的征收率減按1.5%計算應(yīng)納稅額。一、租賃業(yè)稅務(wù)籌劃與風(fēng)險管控1，租賃業(yè)利用一般納稅人與小規(guī)模納稅納稅人身份節(jié)稅的策略應(yīng)用。2，租賃業(yè)一般納稅人利用一般計稅方法和簡易計稅方法節(jié)策略的應(yīng)用。3，租賃同時提供技術(shù)服務(wù)、設(shè)備的保養(yǎng)、維修、培訓(xùn)技術(shù)人員、供應(yīng)零配件如何處理？4，租賃業(yè)跨年的長期合同如何處理過渡期增值稅問題？5、租金提前一次性收取，增值稅如何處理？6、第一次繳納租金的時間滯后增值稅如何處理？7、向個人支付租金怎樣操作可以取得增值稅專用發(fā)票抵扣進項稅？8、承租人違約金？出租方違約金如何繳納增值稅？9、收取定金押金與退還的增值稅處理10、出租的不動產(chǎn)免租期內(nèi)如何征收增值稅?11、免費停車是否要視同銷售征收增值稅?12、轉(zhuǎn)租怎樣選擇一般計稅方法和簡易計稅方法？轉(zhuǎn)租、售后回租、委托租賃經(jīng)營怎樣降低稅負？免租期，無償使用房產(chǎn)問題第十四條下列情形視同銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)：（一）單位或者個體工商戶向其他單位或者個人無償提供服務(wù)，但用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的除外。（二）單位或者個人向其他單位或者個人無償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，但用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的除外。二、物業(yè)管理企業(yè)營改增的應(yīng)對商務(wù)輔助服務(wù)（1）企業(yè)管理服務(wù)、物業(yè)管理。500萬，6%，小規(guī)模3%，設(shè)立分公司價外費用，是指價外收取的各種性質(zhì)的收費，但不包括以下項目：（一）代為收取并符合本辦法第十條規(guī)定的政府性基金或者行政事業(yè)性收費。（二）以委托方名義開具發(fā)票代委托方收取的款項。物業(yè)管理企業(yè)營改增涉及的業(yè)務(wù).doc物業(yè)公司代收水電費：營改增代收費開發(fā)票遇新難題.doc

1、如果物業(yè)公司以自己名義為客戶開具發(fā)票，屬于轉(zhuǎn)售行為，應(yīng)該按發(fā)票金額繳納增值稅；

2、不征收增值稅條件：（1）物業(yè)公司不墊付資金；（2）銷貨，將發(fā)票開具給客戶，并由物業(yè)公司將該項發(fā)票轉(zhuǎn)交給客戶；（3）物業(yè)公司按銷貨方實際收取的銷售額和增值稅額與客戶結(jié)算貨款，并另外收取手續(xù)費。物業(yè)公司問題物業(yè)管理企業(yè)代收費用的相關(guān)規(guī)定.doc營改增物業(yè)公司轉(zhuǎn)售水電費.doc1， 物業(yè)管理經(jīng)營范圍稅種維護問題2， 物業(yè)公司利用小規(guī)模分公司降低稅負的方法設(shè)計3、物業(yè)公司代收水電等費用、價外費用的最佳處理方法與增值稅風(fēng)險管控。4，物業(yè)經(jīng)營收入、物業(yè)大修收入稅務(wù)處理5、物業(yè)公司人工費用的增值稅處理。6、公共設(shè)施維修保養(yǎng)費；綠化費；清潔衛(wèi)生費；保安費；辦公費；支付租賃費、承包費等增值稅處理。7、物業(yè)企業(yè)大修成本支出增值稅處理8、企業(yè)支付單位和高管的物業(yè)費怎樣抵扣進項稅？三、生活服務(wù)業(yè)綜合問題：1、生活服務(wù)業(yè)增值稅稅率6%，進項稅率17%，是否可以全部抵扣？形成大量的留抵怎么辦？2、酒店餐飲服務(wù)的儲值卡業(yè)務(wù)，收錢開票交稅？3、服務(wù)類行業(yè)消費贈券如何進行增值稅的處理？4、企業(yè)開展業(yè)務(wù)中的贈送行為，是否一律應(yīng)該視同銷售？5、企業(yè)購買金融商品如何繳納增值稅？理財產(chǎn)品收益是否繳納增值稅？6、樓體廣告、電梯間廣告、車輛廣告行為如何適用增值稅稅目？7、停車收費項目適用何種稅目繳納增值稅！8、生活服務(wù)一般企業(yè)取得土地增值稅如何處理呢？9、旅游業(yè)如何差額征收增值稅？代理行業(yè)？10、營改增后生活服務(wù)業(yè)企業(yè)人工成本的稅務(wù)規(guī)劃11、勞務(wù)派遣公司開具的勞務(wù)費發(fā)票怎樣抵扣進項稅？勞務(wù)派遣是否有優(yōu)惠政策？12、保險業(yè)發(fā)生的賠償支出，能不能抵扣增值稅13、金融保險業(yè)手續(xù)費和傭金，個人如果沒有發(fā)票怎么能抵扣？14、企業(yè)人員出差發(fā)生的住宿費和餐費是否可以抵扣進項稅？15、企業(yè)發(fā)生的業(yè)務(wù)招待費用，能否抵扣進項稅？16、員工統(tǒng)一制作的服飾費用，是否屬于職工福利費而不能抵扣進項稅？四、酒店業(yè)營改增相關(guān)稅收政策（一）住宿餐飲、零售、外賣怎樣區(qū)別堂食？（二）酒店兼營娛樂業(yè)的稅收政策（三）賓館、酒店經(jīng)營會議中心的稅務(wù)處理：（四）酒店經(jīng)營商場、銷售月餅的稅收政策（五）酒店提供運輸服務(wù)、停車場收費征稅：（六）免費接待餐飲食宿是否視同銷售？房間升級？免費早餐？免費上網(wǎng)？獎勵計劃？（七）酒店在會議中區(qū)別餐飲住宿和會議服務(wù)費？五、金融業(yè)綜合問題1、金融保險各項收入怎樣具專用發(fā)票?注意事項？2、金融業(yè)營改增后銷售貴金屬與貸款利息之外的收入怎樣合理設(shè)計？3、增值稅進項稅額抵扣怎樣合理解決？4、金融保險業(yè)營改增后開發(fā)票量過大，怎么應(yīng)對？5、金融保險業(yè)有各種各樣的產(chǎn)品，如何構(gòu)思將增值稅套用到每一個產(chǎn)品上？6、復(fù)雜的金融衍生產(chǎn)品，怎樣應(yīng)對增值稅問題？7、銀行等金融機構(gòu)業(yè)務(wù)繁多，都是通過系統(tǒng)處理的。征收增值稅后各金融機構(gòu)要重新更新系統(tǒng)，短時間恐怕很難做到。目前具體細則還沒有出臺。8、理財產(chǎn)品、投資買賣金融產(chǎn)品如何征收增值稅?進項稅怎樣抵扣?9、金融機構(gòu)將如何劃分征稅與免稅可抵扣進項稅？10.信托/基金產(chǎn)品將如何適用增值稅？是否需要將每個產(chǎn)品登記為獨立的增值稅納稅主體？關(guān)聯(lián)企業(yè)無償資金往來的稅務(wù)處理.doc第九部分、后營改增時代虛開增值稅專用發(fā)票的風(fēng)險與應(yīng)對恐怖的貨物編碼.doc營改增后這35個發(fā)票問題.doc一、必須同時滿足以下條件才可抵扣進項稅額：（一）公司在2016年5月1日后付款；（二）供應(yīng)商在2016年5月1日后開具增值稅專用發(fā)票；（三）合同內(nèi)約定的標(biāo)的物在2016年5月1日后交付。營改增發(fā)票熱點問題解答.doc營改增后怎樣進行發(fā)票制度設(shè)計？企業(yè)內(nèi)部稅務(wù)管理制度.pdf增值稅發(fā)票管理規(guī)定.pdf公司外來發(fā)票管理辦法.pdf羅牛山稅務(wù)管理制度.pdf增值稅管理辦法.doc預(yù)算科目與發(fā)票種類對照說明.xls建筑股份有限公司發(fā)票管理辦法.doc二、接收發(fā)票管理基本原則：（一）依法合規(guī)（二）交易真實（三）合同為綱。（四）三流一致，所有支出業(yè)務(wù)的貨物及服務(wù)流、資金流、發(fā)票流的各方信息必須保持一致。（五）認(rèn)證優(yōu)先，經(jīng)辦人員收到增值稅扣稅憑證應(yīng)優(yōu)先啟動認(rèn)證程序，見票即抵，認(rèn)證通過后方可啟動報賬及支付等流程。（六）價稅分離，在采購活動中，取得增值稅扣稅憑證時，應(yīng)將含稅價格分為不含稅價和稅額三、外來發(fā)票報賬管理1，業(yè)務(wù)經(jīng)辦人員必須依據(jù)合同條款對發(fā)票內(nèi)容進行初審，并對交易的真實性承擔(dān)直接責(zé)任。2，業(yè)務(wù)經(jīng)辦人員應(yīng)及時報賬，嚴(yán)禁跨期報賬。3，業(yè)務(wù)經(jīng)辦人員獲取增值稅專用發(fā)票抵扣聯(lián)后，必須及時提交給財務(wù)部門。如出現(xiàn)因保管不當(dāng)造成丟失、延期提交造成不可抵扣等情況，給公司造成損失的，應(yīng)按有關(guān)規(guī)定接受處罰。4，財務(wù)部門接收到發(fā)票后，應(yīng)按合同約定條款及《發(fā)票管理辦法》的相關(guān)規(guī)定進行復(fù)核，對于不符合要求的發(fā)票予以退回。5，財務(wù)部門應(yīng)在規(guī)定期限內(nèi)，及時認(rèn)證增值稅專用發(fā)票，防止逾期無法抵扣。6，財務(wù)部門應(yīng)按“認(rèn)證優(yōu)先”原則，先對增值稅專用發(fā)票進行認(rèn)證后，再進行賬務(wù)核算處理。四、什么叫三流一致.doc“三流一致”指“貨物、勞務(wù)及應(yīng)稅服務(wù)流”、“資金流”、“發(fā)票流”的相關(guān)各方信息必須保持一致。根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強增值稅征收管理若干問題的通知》（國稅發(fā)[1995]192號）規(guī)定：納稅人購進貨物或應(yīng)稅勞務(wù)，支付運輸費用，所支付款項的單位，必須與開具抵扣憑證的銷貨單位、提供勞務(wù)的單位一致，才能夠申報抵扣進項稅額，否則不予抵扣，且涉嫌虛開發(fā)票。湖北國稅解答第三輯16甲與乙簽分包合同，乙向甲開具發(fā)票，并委托甲將工程款支付給丙。甲方的專票否可以抵扣？答：總局明確，納稅人購進貨物、服務(wù)，無論是私人賬戶還是對公賬戶支付，只要其購買的貨物、服務(wù)符合現(xiàn)行規(guī)定，都可以抵扣進項稅額，都沒有因付款賬戶不同而對進項稅額的抵扣作出限制性規(guī)定。因此，企業(yè)購進貨物或服務(wù)，只要其購買的貨物、服務(wù)符合抵扣政策