千際投行研究所-2023年產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)研究報告

2023年產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)研究報告作者：千際投行研究所資產(chǎn)信息網(wǎng)(資產(chǎn)的萬物商店) 第一章行業(yè)概況1.1定義殊類型的房地產(chǎn)，它以土地為基本要素，以企業(yè)為投資、開發(fā)、運營的主要房地產(chǎn)以區(qū)域“產(chǎn)、城、人”的有效聚合和持續(xù)發(fā)展為核心，產(chǎn)業(yè)運營和空間的整體開發(fā)與運營。傳統(tǒng)的制造業(yè)設(shè)施，如工廠和倉庫，還包括科技園區(qū)、研發(fā)中心、數(shù)據(jù)中心設(shè)施通常位于產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，以便于企業(yè)之間的協(xié)作和創(chuàng)新。在開發(fā)和運運作：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的主要運營者為具有市場定位的企業(yè)。相較于政府，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商通以使園區(qū)項目的運作模式更為靈活、資金來源更為穩(wěn)健、招商團隊更為專元化：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的運作基于人本原則，構(gòu)建多元化的產(chǎn)城功能體系。與工業(yè)地產(chǎn)相雜性：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的核心目標(biāo)是實現(xiàn)各方利益的共贏。首先，政府可以通過此方式獲1.2發(fā)展歷程(1978年-1990年)，中國開始進行經(jīng)濟改革，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)主要集中在一些沿海如深圳、上海等地。這個階段的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)主要形式為工業(yè)園區(qū)，這些園區(qū)吸為主，對環(huán)保和可持續(xù)發(fā)展的關(guān)注不足。區(qū)、經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)等。這些新型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)不僅提供了生產(chǎn)設(shè)施，還提供了研，心、數(shù)據(jù)中心等新型產(chǎn)業(yè)設(shè)施開始出現(xiàn)。這些新型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)不僅滿足了新動了中國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級。同時，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和運營也開始注重環(huán)保僅是對過去發(fā)展中環(huán)保問題的反思，也是對未來發(fā)展的規(guī)劃。忽視環(huán)保到注重可持續(xù)發(fā)展了中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的未來發(fā)展方向。1.3產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀地產(chǎn)發(fā)展的一個顯著特點。隨著中國經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的高端例如，科技園區(qū)、研發(fā)中心、數(shù)據(jù)中心等新型產(chǎn)業(yè)設(shè)施的數(shù)量在不斷增加，地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀存在顯著的差異。一般來說，沿海地區(qū)和一些大城市的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)設(shè)施多樣化，服務(wù)完善。而內(nèi)陸地區(qū)和一些小城市的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展還處于設(shè)施相對單一，服務(wù)體系尚待完善。理念程中會充分考慮到節(jié)能和環(huán)保的要求，實施綠色建筑和節(jié)能減排的措施，以實國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的重要動力。中國政府對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展給予了大力，來狀是多元化和復(fù)雜化的，它反映了中國經(jīng)濟發(fā)展的趨勢和產(chǎn)業(yè)業(yè)地產(chǎn)的未來發(fā)展方向。第二章商業(yè)模式和技術(shù)發(fā)展2.1產(chǎn)業(yè)鏈上游上游產(chǎn)業(yè)鏈覆蓋行業(yè)眾多。上游產(chǎn)業(yè)由土地購置、規(guī)劃設(shè)計和建筑施工三施料供應(yīng)及工程建設(shè)行業(yè)的企業(yè)格局相對穩(wěn)定。如水泥行業(yè)的海螺水泥、天山股占據(jù)了較高的市場份額。CRIC產(chǎn)業(yè)鏈的重要一環(huán)，主要是作為上游供應(yīng)企業(yè)為建筑施工提供主體建設(shè)所需的原材料。主要包含了鋼材、水泥(商品混凝土)、防水/保溫材料、涂料、管件管材、上游原材料供應(yīng)商的產(chǎn)能產(chǎn)值也不斷提升，各細分行批龍頭上市企業(yè)。如水泥行業(yè)的海螺水泥、金隅集團，建筑節(jié)能及功能性涂料股份、偉星新材等等。整體來看，相比房滯，回款周期變長，部分企業(yè)應(yīng)收賬款存在減值風(fēng)險。另一方面，主要受國內(nèi)生產(chǎn)入，2019年呈明顯放緩態(tài)勢，而政府平臺公司、央企或?qū)嶓w企業(yè)加快布局，成為新一輪主力。體優(yōu)驗豐富，但產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)模式不清晰；產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商模資產(chǎn)化、運營模式等問題；政府平臺公司發(fā)展體系成熟，但異地復(fù)制能力不百強房企涉足產(chǎn)業(yè)相關(guān)業(yè)務(wù)的企業(yè)占比約80%，其中具有產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)實體項目企業(yè)占44%，僅涉利和下游用戶企業(yè)。新興產(chǎn)業(yè)是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的寵兒，也是業(yè)，具有高附加值、高土地利用效率的特點，新興的產(chǎn)業(yè)會獲得產(chǎn)業(yè)園區(qū)的會形成一批以新興產(chǎn)業(yè)為代表的產(chǎn)業(yè)集群。技，2.2服務(wù)模式服務(wù)模式，包括以五大行為代表的全球范圍服務(wù)商，業(yè)務(wù)涵蓋全球范圍的房地產(chǎn)專理業(yè)務(wù)，在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)方面他們有供應(yīng)鏈物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)選址、土地購置和、設(shè)施管理以及投資買賣等各個方面的豐富經(jīng)驗。還包括有一定經(jīng)驗的區(qū)主打智慧招商平臺、產(chǎn)業(yè)服務(wù)平臺；集商大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)平臺主打通過大數(shù)據(jù)為地方政府和園區(qū)提供智慧招商解決方案。綜合類園區(qū)/廠房選址平臺：2.3商業(yè)模式以產(chǎn)業(yè)物業(yè)開發(fā)租賃為主的地產(chǎn)開發(fā)模式銷?物業(yè)出售，即出售產(chǎn)業(yè)物業(yè)獲取利潤。物業(yè)租售比一般維持在2:8左右；產(chǎn)業(yè)地位。從運營模式看，聯(lián)東是一個典型的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，主要開發(fā)產(chǎn)業(yè)綜外，還通過政府的產(chǎn)業(yè)補貼來獲得收入；同時，通過園區(qū)房地產(chǎn)的開發(fā)銷流，來彌補園區(qū)運營的不確定性的收入。夏幸?；鶚I(yè)以PPP為主的產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)商模式方政府與企業(yè)之間能夠?qū)崿F(xiàn)雙贏的契合點，以產(chǎn)業(yè)新府實現(xiàn)地域經(jīng)濟的快速發(fā)展，同時再獲取廉價土地，實現(xiàn)互幫互贏。在地方政府的委托，雙方簽訂長期合作開發(fā)協(xié)議，設(shè)立項目公司，為區(qū)域提供包詢、土地整理、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公共配套建設(shè)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)以及城市運營服務(wù)程的一體化運作綜合解決方案。其中，產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)是核心，具體包括開發(fā)商在委托區(qū)域范圍內(nèi)進行的產(chǎn)業(yè)定位、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、城市規(guī)劃、招商引資、投資服務(wù)、產(chǎn)業(yè)升級等服務(wù)。盈利模式主要為土地一級開發(fā)盈利(包括土地出讓、產(chǎn)業(yè)新城運營的稅收收入、基礎(chǔ)設(shè)施配套費等非稅收入以及地方財政可以支付的專項收入等在內(nèi)的土地一級開發(fā)收入來源)和土地二級開發(fā)盈利(房地產(chǎn)開發(fā)銷售、招商引資、后期產(chǎn)業(yè)服務(wù)和園區(qū)管理等收入來源)。以雙輪驅(qū)動為主的產(chǎn)業(yè)投資商模式投向及產(chǎn)業(yè)物業(yè)開發(fā)，同時還將投向具有市場前景的科技型創(chuàng)新企業(yè)，用投資的的同時還帶動園區(qū)資產(chǎn)增值。整合商和科技金融集成服務(wù)商的“新三商”戰(zhàn)略，重點聚焦于把產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的特的提供產(chǎn)業(yè)綜合服務(wù)平臺，服務(wù)全生命周期的運營模式2.4技術(shù)發(fā)展行業(yè)指數(shù)的各個專利申請人的專利數(shù)量進行統(tǒng)計，排名前三的公司依次為：上投行iFinD2.5政策監(jiān)管融、及有關(guān)部門自愿參加組成的全國性行業(yè)組織，是在中華人民共和國民政部注資格的社會團體，業(yè)務(wù)主管部門是中華人民共和國建設(shè)部，總部設(shè)在北京。行業(yè)的主要法律法規(guī)及政策(1)都市圈發(fā)展按下"加速鍵"都市圈發(fā)展規(guī)劃相繼獲批，都市圈建設(shè)按下"快進鍵"。大城市是未來中國力，以大城市為中心的都市圈將促進城市功能互補、產(chǎn)業(yè)錯位布局，推動政策協(xié)同(2)引導(dǎo)社會資本盤活國有存量資產(chǎn)，回收資金用于新基建支持倉儲(3)內(nèi)容為王，主題型園區(qū)成為大趨勢紛對地方區(qū)域特色產(chǎn)業(yè)發(fā)展提出政策指導(dǎo)意見。藥、人工智能三大快發(fā)展電子信息、汽車、高端裝備、先進材料、生命健康、時尚消費品有國際競爭力的高端產(chǎn)業(yè)集群，推進特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)。產(chǎn)業(yè)園區(qū)作為題產(chǎn)集聚引領(lǐng)性的發(fā)展態(tài)勢。主題產(chǎn)業(yè)園區(qū)"建設(shè)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)正從綜合性園區(qū)(4)城市更新從"量變"走向"質(zhì)變"，產(chǎn)業(yè)是核心現(xiàn)代商貿(mào)、文化創(chuàng)意、略性新興產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)企業(yè)。在第一圈層之內(nèi)，城市更新項目產(chǎn)業(yè)建設(shè)量為于開發(fā)商的融資地塊部分產(chǎn)業(yè)建設(shè)量為60%，而居住部分占比為40%。在第二圈層之內(nèi)，城市更新項目產(chǎn)業(yè)建設(shè)量為40%，住宅為60%。效產(chǎn)業(yè)協(xié)同創(chuàng)新平臺，推動傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級。建立產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃使用。(5)產(chǎn)業(yè)監(jiān)管指標(biāo)體系完善，工業(yè)用地準(zhǔn)入門檻刷新 及生活服務(wù)設(shè)施用地所占平化(6)從"項目等地"到"對標(biāo)拿地"，多地推行"標(biāo)準(zhǔn)地"制度改革"標(biāo)準(zhǔn)地"模式發(fā)端于浙江，2021年廣東、江蘇、四川、青島等多地公布了"標(biāo)準(zhǔn)地"相關(guān)政策，(7)國家發(fā)改委提出推廣"工業(yè)上樓"模式要推廣"工業(yè)上樓"模式。的但同承重等，工業(yè)上樓企業(yè)一般為生產(chǎn)設(shè)備較輕，生產(chǎn)過程噪音與污染較小間內(nèi)，土地資源變得越來越緊張，而隨著城市產(chǎn)上海市產(chǎn)業(yè)用地出讓管理的若干規(guī)定》中，明確工業(yè)用地容積率一般不的，不再增收土地價款。REITs策持續(xù)加碼，試點范圍擴大s略區(qū)域"中新增黃河流域生態(tài)保護和高質(zhì)量發(fā)展。在新規(guī)則下，開展基礎(chǔ)設(shè)施廳發(fā)布關(guān)于加快推進基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)有關(guān)工作的通知，通知提出，及時對項目進行分類輔導(dǎo)，加強項目謀劃、儲備、第三章行業(yè)估值、定價機制和全球龍頭企業(yè)3.1行業(yè)市值和估值方法析方法是評估和決策投資項目的重要工具。以下是幾種常見的財務(wù)分析方法NetPresentValueNPV投資評估方法。它析(InternalRateofReturn,IRR)是一種評估投資項目的盈利能力的(CapitalizationRate)是一種評估產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資的方法。資本化率是回報率。通過比較不同產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的(DebtServiceCoverageRatio,DSCR)、負(fù)債率(DebtRatio)、流最后，敏感性分析是一種評估投資項目風(fēng)險的方法。它通過改變關(guān)鍵變量(如利率、租金、空從而評估項目的風(fēng)險。通過敏感性分析，投資者可以了解投情況下的可能結(jié)果，從而做出更好的決策。(3)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整投行iFinD3.2行業(yè)發(fā)展和驅(qū)動因子(1)傳統(tǒng)模式轉(zhuǎn)型升級的需要式急需向新型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)模式進行全面戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，這為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展奠。與以出售、出租低價物業(yè)為代表的傳統(tǒng)工業(yè)地產(chǎn)模式不同，新型的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)型發(fā)展道路有密切的聯(lián)系(產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)自發(fā)展之初，就把戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代服T形成一個有效的產(chǎn)業(yè)價值鏈一體化平臺。(2)房地產(chǎn)行業(yè)受到挑戰(zhàn)到政策約束、資本約束和資源約束的多重挑戰(zhàn)，我國房地產(chǎn)行業(yè)必須尋的創(chuàng)新空間，在這種情況下，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)無疑將會成為眾多房地產(chǎn)企業(yè)謀求轉(zhuǎn)方向。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)與純粹消費型地產(chǎn)不同，它的出發(fā)點是將地產(chǎn)資源與其他各合，通過對土地與房產(chǎn)持續(xù)性的二次、三次的深度開發(fā)與利用，把土地開發(fā)(3)項目開發(fā)風(fēng)險我國產(chǎn)業(yè)升級已是大勢所趨，而這必然加快大批企業(yè)搬遷的速度。這對于能夠提極為難得的機會。環(huán)內(nèi)除了保留清潔型高新技術(shù)企業(yè)以及一些大型企業(yè)的集團總部外，大分企業(yè)不得不順勢搬遷，從而為北京地區(qū)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提供了強大的動力，以順義區(qū)的3.3行業(yè)風(fēng)險分析和風(fēng)險管理風(fēng)險因子(1)宏觀經(jīng)濟風(fēng)險，俄。(2)行業(yè)競爭風(fēng)險走向“存量運營”時代，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在產(chǎn)業(yè)定位、產(chǎn)業(yè)資源明顯，均面臨著日益激烈的競爭壓力。城鎮(zhèn)化人口聚集以及產(chǎn)業(yè)快速升級推業(yè)地經(jīng)營及產(chǎn)業(yè)投資業(yè)務(wù)屬于資金密集型行業(yè)，項目開發(fā)建設(shè)周期較長，前期投集聚效應(yīng)需要一定的時間，使得產(chǎn)業(yè)載體開發(fā)項目存在一定的不確定性。在整產(chǎn)生一定的影響。(4)項目孵化風(fēng)險。目前，行業(yè)仍處于轉(zhuǎn)型初期的積累階段，投資項目自初始投資至達到成要不抗風(fēng)3.4競爭分析-SWOT(1)優(yōu)勢領(lǐng)域積累了大量經(jīng)驗，擁有較為成熟的商業(yè)模式。多年發(fā)展體系成熟，國家政策(2)劣勢級中受制于長期的住宅開發(fā)的慣性思維，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商業(yè)模式并不非常力比較低，在開發(fā)、設(shè)計、建設(shè)等方面經(jīng)驗不足，產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展方面有較大(3)機遇。工。領(lǐng)域的最大熱點。地產(chǎn)(4)威脅商來說民企很難有優(yōu)勢，市場內(nèi)競爭激烈。3.5中國重要參與企業(yè)SH95.SH】、外高橋【600648.SH】、SHSH夏幸福【600340.SH】、市北高新SHSH泰發(fā)展【600082.SH】、空港股份【600463.SH】等。投行iFinD港產(chǎn)業(yè)區(qū)開發(fā)建設(shè)任務(wù)的大型國有多元投資企業(yè)，主要負(fù)責(zé)上海臨港產(chǎn)業(yè)發(fā)區(qū)同為上海浦東新區(qū)四個軟件(3)華夏幸福：華夏幸福基業(yè)股份有限公司(股票代碼：600340)創(chuàng)立于1998年，公司秉”的理念和“服務(wù)實體企業(yè)，發(fā)展縣域經(jīng)濟”的使命，以住宅開發(fā)和資產(chǎn)管理為基發(fā)展為核心的政府服務(wù)體系和以空間服務(wù)為核心的企業(yè)服3.6國際重要參與者模達(2)騰飛集團：是新加坡裕廊集團旗下以產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和招商為主營業(yè)務(wù)的子公司，為新加第四章未來展望可持續(xù)發(fā)展：隨著環(huán)保和可持續(xù)發(fā)展理念的普及，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和運營將更加注持：中國政府對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展給予了大力的支持。未來，政府可能會出臺更多的趨勢：全球化趨勢將繼續(xù)影響產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。一方面，全球產(chǎn)業(yè)鏈的調(diào)整可能會。免責(zé)聲明本報告由中國上海千際投資管理咨詢有限公司(以下簡稱上海千際)向其機構(gòu)或個?客戶(以下簡稱客戶)提供，?意針對或打算違反任何地區(qū)、國家、城市或其它法律管轄區(qū)域內(nèi)的法律法規(guī)。除?另有說載的全部內(nèi)容只提供給客戶做參考之?，并不構(gòu)成對客戶的投資建議，并?作為交易的邀請或海千際認(rèn)為本報告所載內(nèi)容及觀點客觀公正，但不擔(dān)保其內(nèi)容的準(zhǔn)確性或完整性?？蛻舨粦?yīng)單報告?取代個?的獨?判斷。本報告并不構(gòu)成投資、法律、會計或稅務(wù)建議或擔(dān)保任何內(nèi)容適本報告不構(gòu)成給予客戶個?咨詢建議；本報告可能附帶其它?站的地址或