2021年上半年北京房地產(chǎn)市場形勢總結(jié)

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年上半年北京房地產(chǎn)市場形勢總結(jié)中指研究院北京分院2021年7月目錄政策環(huán)境未來市場展望北京市場分析1目錄1、全國：延續(xù)以穩(wěn)為主的基調(diào)，不斷完善長效機(jī)制政策框架2、北京：房地產(chǎn)精準(zhǔn)調(diào)控縱深推進(jìn)，強(qiáng)化市場監(jiān)管力度（1）優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)及出讓規(guī)則、落地執(zhí)行一地一策機(jī)制（2）強(qiáng)化市場監(jiān)管力度，嚴(yán)查經(jīng)營貸及渲染炒作等行為（3）“十四五”規(guī)劃綱要出臺，“兩區(qū)”及高尖精產(chǎn)業(yè)建設(shè)加快推進(jìn)政策環(huán)境2全國政策：政策延續(xù)以穩(wěn)為主的基調(diào)，房地產(chǎn)長效聯(lián)動機(jī)制政策框架不斷完善，“因城施策”、“金融監(jiān)管”將進(jìn)一步延續(xù)

長效機(jī)制政策框架不斷完善：中央加快推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革試點工作，并將土地出讓金轉(zhuǎn)由稅務(wù)部門征收，進(jìn)一步構(gòu)建行政、金融、土地、稅收等房地產(chǎn)調(diào)控長效聯(lián)動機(jī)制，穩(wěn)定市場預(yù)期，降低土地財政依賴度；

政策將延續(xù)以穩(wěn)為主的基調(diào)：因城施策、金融監(jiān)管、土地改革等舉措聯(lián)動協(xié)調(diào)，已形成從房企、銀行、土地三方面對市場進(jìn)行監(jiān)測和調(diào)控的政策閉環(huán)，預(yù)計短期內(nèi)“穩(wěn)”市場的政策目標(biāo)不變，不斷的動態(tài)調(diào)節(jié)市場將成為常態(tài)。在關(guān)注大城市住房問題、強(qiáng)調(diào)住房居住屬性背景下，因城施策將進(jìn)一步延續(xù)，市場過熱或房價上漲過快城市政策“打補(bǔ)丁”將成為常態(tài)，政策調(diào)控重心或?qū)膫鹘y(tǒng)的供求調(diào)節(jié)轉(zhuǎn)向價格調(diào)節(jié)。因城施策限購限售：南京縮小“無房家庭”認(rèn)定條件；上海獲新房認(rèn)購資格即認(rèn)定為名下購房套數(shù)；深圳收緊人才落戶門檻；限房、地價：紹興建立房地價聯(lián)動機(jī)制；湖州對熱點片區(qū)限價；深圳限制預(yù)、現(xiàn)售的住宅和公寓銷售價格設(shè)置參考價格機(jī)制：寧波發(fā)布部分熱點學(xué)區(qū)房交易參考價格；成都建立各類二手房成交價格參考機(jī)制。切實提高政治站位銀保監(jiān)會聯(lián)合人民銀行嚴(yán)格落實金融審慎管理機(jī)制，銀行及個人端資金監(jiān)管繼續(xù)強(qiáng)化，房貸集中度新規(guī)背景下，短期房貸利率或?qū)⒊掷m(xù)上升，放款周期或?qū)⒀娱L，房貸收緊城市范圍或?qū)⒗^續(xù)擴(kuò)圍。以穩(wěn)為主金融監(jiān)管銀行端監(jiān)管趨嚴(yán)：銀保監(jiān)會明確表示，將對新增房地產(chǎn)貸款占比較高的銀行實施名單制管理；個人端資金監(jiān)管：繼續(xù)嚴(yán)查房貸資金及首付款資金來源，銀保監(jiān)會表示對挪用經(jīng)營貸的借款人，要收回貸款并報送征信系統(tǒng)；房貸利率提升：截至5月全國首套、二套房貸利率已連續(xù)4個月提升；目前已有18個重點城市首套房貸利率上浮，14個重點二套利切實提高城市主體責(zé)任率出現(xiàn)上升；13個城市首套和二套利率均出現(xiàn)上浮。房貸集中度新規(guī)背景下，貸款收緊的態(tài)勢短期或?qū)⒀永m(xù)“限地價+競配建/競自持”成“兩集中”土拍主流規(guī)則，推動土拍從“價高者得”轉(zhuǎn)向多目標(biāo)管理，或?qū)⒅厮芡恋馗母锸袌龈窬?。“價高者得”土拍時代或?qū)⒔K結(jié)：“限地價”或?qū)⒏淖儭皟r高者得”土拍時代，未來重點城市整體溢價率或?qū)⒖刂圃诘退剑恍峦僚囊?guī)則或?qū)⒅厮苁袌龈窬郑焊傋猿?公租房/人才房規(guī)則將推動住房市場加快向租售并進(jìn)格局發(fā)展；競住房品質(zhì)土拍規(guī)則在“重調(diào)控”與“保品質(zhì)”中尋求平衡，推動市場住房品質(zhì)提升，住房市場將向中高端改善方向發(fā)展兩集中土拍政策：限地價+競配建/競自持成兩集中土拍主流規(guī)則，一線及杭州、長沙等城市土拍政策嚴(yán)厲程度較高，重慶、天津、長春、青島等城市相對較寬松

北京土拍規(guī)則或?qū)⒊蔀槿珖僚囊?guī)則改革風(fēng)向標(biāo)：北京首批集中供地競拍呈現(xiàn)明顯的個性化調(diào)控和低溢價率特點，與杭州、重慶、廣州相比，北京首批集中土拍“穩(wěn)地價”調(diào)控效果顯著，不排除后續(xù)其他城市效仿的可能，或?qū)⒊蔀橹袊康禺a(chǎn)供給側(cè)深化改革的轉(zhuǎn)折點。表：22城市“兩集中”主要競拍規(guī)則一覽表競政府

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競拍嚴(yán)厲程度：一線及杭州、長沙等城市土拍政策嚴(yán)厲程度較高，重慶、天津、長春、青島等城市相對較寬松。

競拍規(guī)則方面：多數(shù)城市實行“限地價+競配建/競自持”土拍規(guī)則，部分城市強(qiáng)調(diào)“一地一策”，穩(wěn)定市場預(yù)期。其中廣州、杭州、北京、福州、深圳、廈門等城市設(shè)置房價上限或銷售參考價；廣州、無錫等城市對部分觸及最高限價或配建后的地塊采取搖號；重慶盡管未實施限地價政策，但規(guī)定部分地塊競拍的溢價率超過50%，開發(fā)商需在一個半月內(nèi)付清全部土地款

，較正常時間減少一半。同時，上海、無錫、合肥、南京等城市發(fā)布公告，禁止馬甲公司拍地。另外，上海土拍競價方式調(diào)整為舉牌競價+一次書面競價，競拍價高于中止價，交易轉(zhuǎn)入書面報價，報價取平均數(shù)，離平均數(shù)近者成入圍競標(biāo)人。競?cè)瞬?/p>

競高品搖號/禁馬甲城市限地價

限房價

競自持

競配建產(chǎn)權(quán)比例保證金比例其他嚴(yán)厲程度房質(zhì)方案抽簽公司限制北京深圳√√√√√√√√√√√√20%★★★★★★★★★☆√√20%,50%出讓時設(shè)定配建、人才保障房比例杭州√√√20%,80%★★★★鄭州長沙成都寧波合肥無錫福州廣州南京蘇州廈門濟(jì)南天津青島沈陽長春√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√50%50%★★★★★★★★★★★★20%-30%20%定品質(zhì)√"現(xiàn)房銷售"地塊試點

★★★★√√√√√√√√√√√20%-30%20%,30%20%,100%20%,50%20%-50%30%★★★★★★★☆★★★☆★★★☆★★★☆★★★★★★★★√√√√√√√√√20%20%-50%20%-50%50%,100%20%√√★★★★√√★★

保證金方面，大部分城市保證金比例以20%為主，南京部分地塊保證金比例上調(diào)，福州、沈陽、長春個別地塊保證金比例為

100%，杭州試點“托底保證金”規(guī)則。20%,100%★★溢價率超過50%,付款重慶武漢上海20%,100%20%-30%20%★時間減半-高于中止價

,轉(zhuǎn)為一

未出詳細(xì)地次性書面競價

塊競拍規(guī)則√√√資料來源：中指研究院綜合整理4北京政策：精準(zhǔn)調(diào)控縱深推進(jìn)，調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)及出讓規(guī)則，同時強(qiáng)化市場監(jiān)管，嚴(yán)查經(jīng)營貸、首付貸，嚴(yán)厲打擊渲染、炒作房屋成交信息及惡意炒作學(xué)區(qū)房行為2021年上半年，北京精準(zhǔn)調(diào)控縱深推進(jìn)，調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，構(gòu)建房地聯(lián)動、一地一策機(jī)制，同時強(qiáng)化市場監(jiān)管，嚴(yán)查經(jīng)營貸、首付貸，打擊渲染、炒作等行為，嚴(yán)格執(zhí)行多校劃片、派位入學(xué)政策，并堅決遏制、精準(zhǔn)打擊部分投機(jī)性需求惡意炒作學(xué)區(qū)房行為。表：2021年1-6月部分重點北京房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)政策一覽表調(diào)控政策市場監(jiān)管城市更新1月：發(fā)布《北京市租賃住房建設(shè)導(dǎo)則（試行）》，對住宅型、宿舍型和公寓型租賃住房使用面積作出相應(yīng)規(guī)定；發(fā)布《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房規(guī)劃設(shè)計宜居建設(shè)導(dǎo)則（2020年修訂版）》，對中心城區(qū)戶型面積、層高作出相應(yīng)規(guī)定；3月：北京堅定房住不炒，構(gòu)建“房地聯(lián)動、一地一策”機(jī)制，房地：精準(zhǔn)調(diào)控向縱深推進(jìn)；1月：多部門約談經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、自媒體，不得渲染、炒作房屋成交信息，不得哄抬房價、制造恐慌情緒；北京市整頓租賃市場秩序，加強(qiáng)對長租企業(yè)的嚴(yán)厲監(jiān)管，禁止企業(yè)形成資金池和租金貸；2月：加強(qiáng)個人經(jīng)營性貸款管理，嚴(yán)查經(jīng)營貸、消費貸等違規(guī)資金流入房地產(chǎn)市場行為；堅決遏制、精準(zhǔn)打擊部分投機(jī)性需求惡意炒作學(xué)區(qū)房，嚴(yán)格執(zhí)行多校劃片、派位入學(xué)政策4月：將進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場秩序整治范圍覆蓋新房二手房及租賃市場；對海淀區(qū)、西城區(qū)等價格快速上漲區(qū)域進(jìn)行專項執(zhí)法檢查6月：北京4家銀行因貸款違規(guī)入樓市被罰監(jiān)管已責(zé)令相關(guān)銀行整改6月：北京發(fā)布實施城市更新行動指導(dǎo)意見，鼓勵社會資本參與改造，資金由政府、產(chǎn)權(quán)單位、居民、社會機(jī)構(gòu)等多主體籌集。4月：北京部分銀行暫緩二手房貸；6月：異地購房提公積金可“跨省通辦”區(qū)域規(guī)劃住房保障土地市場1月：北京發(fā)布《北京市十四五規(guī)劃綱要》，持續(xù)降低首都核心區(qū)人口、建筑、商業(yè)、旅游“四個密度”，嚴(yán)控建設(shè)高度和高層建設(shè)審批；加快建設(shè)“三城一區(qū)”主平臺和中關(guān)村示范區(qū)主陣地；3月：發(fā)布《北京2021年度建設(shè)用地供應(yīng)計劃》，宅地計劃供應(yīng)量較2020年供應(yīng)計劃增加60公頃，租賃住宅占宅地比重提升17%；3月底，首批集中供應(yīng)30宗地塊，出臺土地出讓新規(guī)則；1月：將今年將籌建5萬套政策性住房

解決好住房突出問題。3月：順義印發(fā)

“兩區(qū)”建設(shè)工作方案和實施方案，明確了服務(wù)“建設(shè)世界級航空樞紐”的目標(biāo)定位，提出了探索“擴(kuò)大包括第五航權(quán)在內(nèi)的航權(quán)安排”等支持政策；4月：北京市規(guī)自委發(fā)布了本年度第一批次商品住宅用地出讓公告的補(bǔ)充公告；6月：預(yù)計2022年底建立土地二級市場交易監(jiān)管平臺。5重點政策：北京發(fā)布租賃住房建設(shè)導(dǎo)則征求意見稿，住宅型租賃住房以中小戶型為主1月13日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會發(fā)布關(guān)于對《北京市租賃住房建設(shè)導(dǎo)則（試行）》（征求意見稿）公開征集意見的公告?！秾?dǎo)則》（征求意見稿）主要內(nèi)容

租賃住房套型結(jié)構(gòu)和面積主要依據(jù)市場需求確定。原則上，住宅型租賃住房戶型以90平方米以下中小戶型為主；宿舍型租賃住房人均使用面積不得小于4平方米；公寓型租賃住房原則上適用1～2人居住，人均使用面積不得小于5平方米。

租賃住房規(guī)劃選址遵循“公交優(yōu)先”原則，滿足租住人群通勤便利性需求。宜選擇與軌道交通或公交系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)緊密銜接，并具備與軌道交通站點或大型公交樞紐接駁的場站、道路區(qū)域。租賃住房住區(qū)主要人行出入口500m內(nèi)宜設(shè)有公交站點設(shè)施及出租車等候點。

宿舍型租賃住房及公寓型租賃住房宜配置公共活動室（空間），人均使用面積宜為0.30平方米，公共活動室（空間）的最小使用面積不宜小于30平方米。

住宅型租賃住房，新建4層及4層以上或住戶入口層樓面距室外設(shè)計地面的高度超過16米時應(yīng)設(shè)置電梯；宿舍型租賃住房、公寓型租賃住房，新建6層及6層以上或居室最高入口層樓面距室外設(shè)計地面的高度大于15米時，宜設(shè)置電梯。中指解讀

在中央提出解決好大城市住房突出問題的背景下，北京發(fā)布租賃住房建設(shè)導(dǎo)則的征求意見稿，《導(dǎo)則》意見稿所指的租賃住房是由企業(yè)整體運營并實施集中管理，出租用于居住的房屋，主要包括住宅型、宿舍型和公寓型。意見稿發(fā)行后，將有助于整治集中式租賃住房的市場亂象，規(guī)范行業(yè)的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，更好的滿足不同租賃群體的租住需求。1月5日，北京市住建委等部門聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)全市集體土地租賃住房規(guī)劃建設(shè)管理的意見》，連續(xù)兩周政策性文件的密集出臺，也進(jìn)一步體現(xiàn)出北京對整治、發(fā)展住房租賃行業(yè)的重視和決心。6重點政策：北京將加大租賃市場整治力度，明確限制租賃企業(yè)“資金池”北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會黨委書記、主任王飛在做客“市民對話一把手”節(jié)目時表示，去年個別長租公寓企業(yè)暴雷，集中暴露出長租公寓1月25日企業(yè)運營中存在的一些痛點。下一步，北京市住建委會集中兩個方面去治理：加強(qiáng)監(jiān)管，進(jìn)一步整頓租賃市場秩序，特別是要加強(qiáng)對長租企業(yè)的嚴(yán)厲監(jiān)管，禁止企業(yè)形成資金池和租金貸。通過去杠桿、去金融化，讓租賃回歸安居的本質(zhì)。各房屋租賃運營企業(yè)也要規(guī)劃使用北京市房屋租賃示范文本，減少因合同造成的房屋糾紛，切實維護(hù)租房者的合法權(quán)益；加大立法力度，《北京市住房租賃條例》將在今年提交市人大常委會審議，市住建委目前正在開展調(diào)研起草工作

北京發(fā)布《關(guān)于規(guī)范本市住房租賃企業(yè)經(jīng)營活動的通知》，住房租賃企業(yè)向承租人預(yù)收的租金數(shù)額原則上不得超過3個月租金，收、付租金的周期應(yīng)當(dāng)匹配；住房租賃企業(yè)向承租人收取的押金應(yīng)當(dāng)通過北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會建立的專用賬戶托管，收取的押金數(shù)額不得超過1個月租金；銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)、小額貸款公司等機(jī)構(gòu)不得將承租人申請的“租金貸”資金撥付給住房租賃企業(yè)。這三條內(nèi)容其實管控了三種資金，包括租金、押金和首付貸資金。2月2日中指解讀

“長收短付”、違規(guī)使用“租金貸”，這樣高風(fēng)險的經(jīng)營模式是導(dǎo)致長租公寓頻頻“爆雷”的重要原因，北京、上海均對租金收取周期、“租金貸”等提出相關(guān)規(guī)定，明確斷絕了高風(fēng)險的經(jīng)營模式，企業(yè)無法提前收到運營資金，沉淀資金減少，未來在經(jīng)營策略上必然做出調(diào)整，經(jīng)營邏輯將更理性。

北京住建委表示下一步將從加強(qiáng)監(jiān)管、加大立法力度兩個方面治理住房租賃，禁止企業(yè)形成資金池和租金貸。此舉將進(jìn)一步加強(qiáng)對租賃企業(yè)的監(jiān)管，有助于保障租賃雙方的合法權(quán)益，整治市場亂象。7重點政策：北京共有產(chǎn)權(quán)房宜居標(biāo)準(zhǔn)升級，中心城區(qū)套型面積增至100平米，層數(shù)+套型建筑面積雙重控制設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)的修訂，有利于不同樓棟戶型品質(zhì)的改善和提升?

2月22日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會發(fā)布《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房規(guī)劃設(shè)計宜居建設(shè)導(dǎo)則（2020年修訂版）》（征求意見稿），對共有產(chǎn)權(quán)房的項目選址和套型面積等11個方面作出新的修訂?！秾?dǎo)則》征求意見稿重點內(nèi)容

共有產(chǎn)權(quán)住房項目應(yīng)依據(jù)城市總體規(guī)劃、首都城市功能分布和區(qū)域產(chǎn)業(yè)布局，結(jié)合各區(qū)申購家庭有效需求情況進(jìn)行選址，促進(jìn)職住平衡。

中心城區(qū)新建項目執(zhí)行差別化面積標(biāo)準(zhǔn)，十八層（含）以下的住宅建筑，套型總建筑面積不大于95平方米；十八層以上的住宅建筑，套型總建筑面積不大于100平方米。其他區(qū)新建項目套型總建筑面積原則上不超過120平方米。嚴(yán)格限制套型總建筑面積在60平方米以下的套型比例。

共有產(chǎn)權(quán)住房層高不應(yīng)低于2.9米。

建設(shè)規(guī)模在2萬平方米以上的集中新建共有產(chǎn)權(quán)住房，應(yīng)安裝建筑中水設(shè)施，按照《建筑中水設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》GB50336執(zhí)行。中指解讀

北京升級共有產(chǎn)權(quán)房宜居標(biāo)準(zhǔn)，發(fā)布征求意見稿。修訂稿與原文件相比，不僅放寬了中心城區(qū)共有產(chǎn)權(quán)房的套型面積上限，且對于城六區(qū)以外的其他區(qū)，允許開發(fā)建設(shè)單位按市場調(diào)查合理確定共有產(chǎn)權(quán)房項目中大套型的比例。此次層數(shù)+套型建筑面積雙重控制設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)的修訂，有利于不同樓棟戶型品質(zhì)的改善和提升，將進(jìn)一步提高共有產(chǎn)權(quán)房的舒適度、宜居性，同時也有利于滿足不同家庭結(jié)構(gòu)、不同生活階段的多樣化需求，將進(jìn)一步擴(kuò)大置業(yè)者群體范圍。8重點政策：北京公布2021年供地計劃，租賃住宅占比增至30%?3月16日，北京市規(guī)劃和自然資源委員會發(fā)布《北京市2021年度建設(shè)用地供應(yīng)計劃》。《北京2021年度建設(shè)用地供應(yīng)計劃》重點內(nèi)容

2021年度安排建設(shè)用地供應(yīng)總量3710公頃。嚴(yán)格落實耕地保護(hù)制度，堅守住150萬畝永久基本農(nóng)田和166萬畝耕地保有量底線，土地供應(yīng)時序安排與耕地保護(hù)落實情況掛鉤。嚴(yán)格落實城鄉(xiāng)建設(shè)用地減量，明確全年減量任務(wù)為10平方公里左右。

大力實施城市更新行動，鼓勵和引導(dǎo)利用存量建設(shè)用地比例由2020年的55%提高至60%。

計劃安排住宅用地1060公頃，其中包括租賃住宅用地300公頃。

中心城區(qū)（含核心區(qū)）土地供應(yīng)規(guī)模約占全市土地供應(yīng)總量22%，平原新城地區(qū)（含城市副中心）土地供應(yīng)規(guī)模約占全市土地供應(yīng)總量58%.

土地供應(yīng)繼續(xù)向租賃住宅傾斜，通過新建、配建、改建等多種方式，多渠道、多主體加快形成租賃住宅有效供應(yīng)，逐步擴(kuò)大保障性租賃住宅覆蓋面，同時兼顧市場化租賃住宅需求，著力穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期。中指解讀

北京發(fā)布2021年的建設(shè)用地供應(yīng)計劃，2021年度安排建設(shè)用地供應(yīng)總量與2020年持平，住宅用地較2020年計劃安排量增加了60公頃，并且土地供應(yīng)更向租賃住宅傾斜，占比由2020年的13%提高到如今的30%?？梢钥闯?，未來北京將繼續(xù)大力發(fā)展租賃住房，積極解決來京人員的租住問題。此外，《計劃》強(qiáng)調(diào)要大力實施城市更新行動，進(jìn)一步擴(kuò)大存量建設(shè)用地比例。對房地產(chǎn)市場而言，熱點一二線城市二手房市場占較高份額，房地產(chǎn)市場增量空間不斷壓縮，存量市場越來越成為主力。房企可積極探索多元化的拿地渠道，緊抓市場機(jī)遇積極參與城市更新項目，進(jìn)一步補(bǔ)充土地儲備。9重點政策：北京加大樓市監(jiān)管力度，消費貸、經(jīng)營貸流向仍是嚴(yán)查重點北京房地產(chǎn)市場監(jiān)管重點內(nèi)容

3月23日，北京市小額貸款業(yè)協(xié)會召開2020年度會員大會。緱琛洋代表市金融監(jiān)管局發(fā)表講話，表示小貸公司應(yīng)嚴(yán)格按照國家相關(guān)規(guī)定審慎經(jīng)營，嚴(yán)禁小貸公司資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場和向大學(xué)生發(fā)放互聯(lián)網(wǎng)消費貸款。

3月23日，北京銀保監(jiān)局發(fā)布消息稱，涉嫌違規(guī)流入北京房地產(chǎn)市場的個人經(jīng)營性貸款金額約3.4億元，約占經(jīng)營貸自查業(yè)務(wù)總量的0.35%。相關(guān)銀行正在全力推進(jìn)整改工作。北京銀保監(jiān)局要求：切實加快整改進(jìn)度，對未結(jié)清業(yè)務(wù)實施名單制管理；嚴(yán)格落實內(nèi)部問責(zé)；認(rèn)真對照《北京銀保監(jiān)局、人民銀行營業(yè)管理部關(guān)于加強(qiáng)個人經(jīng)營性貸款管理嚴(yán)防信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場的通知》，對本行內(nèi)部制度、機(jī)制流程進(jìn)行修訂完善；全面加強(qiáng)授信業(yè)務(wù)管理、內(nèi)部員工管理以及合作中介機(jī)構(gòu)管理。目前北京銀保監(jiān)局已經(jīng)啟動對4家銀行的行政處罰立案程序和調(diào)查取證工作。

3月24日，北京海淀區(qū)房管局聯(lián)合區(qū)市場監(jiān)管局對上地、萬柳等區(qū)域房屋交易中介機(jī)構(gòu)加大執(zhí)法檢查力度，對涉嫌炒作“學(xué)區(qū)房”概念、借機(jī)哄抬房價、代理未經(jīng)房主書面授權(quán)委托房源等違規(guī)行為進(jìn)行調(diào)查取證。下一步，海淀區(qū)將持續(xù)加大對中介行業(yè)的執(zhí)法檢查力度，嚴(yán)懲違規(guī)交易行為，規(guī)范二手房市場交易秩序。中指解讀

北京從多方面進(jìn)一步加大對房地產(chǎn)市場秩序的監(jiān)管力度，包括嚴(yán)查消費貸、經(jīng)營貸等資金違規(guī)流入樓市，規(guī)范二手房市場秩序等。年初以來多地發(fā)布監(jiān)管政策，要求金融機(jī)構(gòu)嚴(yán)查購房資金來源。違規(guī)資金流入樓市，將會導(dǎo)致居民、企業(yè)杠桿負(fù)債率上升，房地產(chǎn)市場發(fā)展過熱，不利于樓市的平穩(wěn)運行，并且炒作“學(xué)區(qū)房”等二手房的炒房行為，也違背了“房住不炒”的原則。未來，北京將進(jìn)一步嚴(yán)查資金違規(guī)流入樓市的行為，維護(hù)首都房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。10重點政策：北京開啟對房地產(chǎn)市場的全方位整治，覆蓋新房、二手房及租賃市場4月22日，北京市住建委對外《北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場秩序整治工作的通知》，本輪專項整治范圍覆蓋新房、二手房及租賃三級市場。《通知》重點內(nèi)容

規(guī)范新房、存量房銷售環(huán)節(jié)。重點整治無證售房、不實宣傳、合同欺詐和不平等條款、預(yù)售資金違規(guī)存取、捆綁銷售和違規(guī)分銷、信貸資金違規(guī)購房等8個方面。

規(guī)范住房租賃市場。重點整治違法群租房、短租房，群眾投訴反映集中的租賃中介等。本輪專項整治還將重點檢查合同備案是否及時，信息是否真實準(zhǔn)確等。以專項整治倒逼房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、住房租賃企業(yè)及時為租戶辦理租賃合同備案，夯實租賃合同監(jiān)測監(jiān)管、租賃賦權(quán)等相關(guān)工作基礎(chǔ)。

整治網(wǎng)絡(luò)房源信息發(fā)布亂象。重點整治互聯(lián)網(wǎng)平臺發(fā)布的違規(guī)、虛假房源信息，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)即要求網(wǎng)站下架，并對發(fā)布違規(guī)房源的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、住房租賃企業(yè)限制房源信息發(fā)布，依法從嚴(yán)處罰。中指解讀

從今年年初以來，北京市針對海淀、西城等學(xué)區(qū)房房價上漲過快、中介機(jī)構(gòu)炒作房價等現(xiàn)象，多次加強(qiáng)市場秩序監(jiān)管，查處和曝光多個樓盤違法違規(guī)行為。本次開展的整治工作是對房地產(chǎn)市場的一次相對較為全面的排查和整治，覆蓋了新房、二手房、租房三級市場，是近幾年力度最大的一次整治，將以群眾反映、媒體報道為線索，對市場中存在的違法違規(guī)等擾亂房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展的行為進(jìn)行嚴(yán)厲打擊和警示，進(jìn)一步落實“房住不炒”定位，體現(xiàn)了政府對于穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的決心。目錄商品住宅：新房成交規(guī)模創(chuàng)近五年同期新高，整體保持高位運行商辦市場：上半年市場仍處供大于求狀態(tài)，成交同比量跌價升二手房市場：成交規(guī)模創(chuàng)近五年同期新高，朝陽、海淀表現(xiàn)突出土地：宅地成交規(guī)模同比增近三成，成交樓面均價同比小幅回調(diào)排行榜：住宅TOP10項目以限競房、共產(chǎn)房項目為主北京市場分析12成交規(guī)模：上半年商品住宅成交規(guī)模創(chuàng)近五年新高，市場整體保持高位運行

2021年上半年成交規(guī)模保持高位運行，整體成交量創(chuàng)近五年同期新高。一季度在“就地過年”、熱點片區(qū)學(xué)區(qū)房成交帶動、信貸預(yù)期收緊、供應(yīng)端改善等多因素共同推動影響下，商品住宅成交規(guī)模同比漲幅超200%。二季度在新一輪市場秩序整治下，新房市場情緒比較平穩(wěn)，剛需釋放較快，商品住宅成交規(guī)模快速回升，6月單月成交規(guī)模超120萬平，刷新近兩年單月成交規(guī)模新高，上半年累計成交505.51萬平，同比增長136%，創(chuàng)近五年同期新高。圖：2016-2021年6月北京商品住宅（不含保障房）圖：2015-2021年6月北京商品住宅（不含保障房）半年度成交量走勢月度成交量走勢銷售面積(萬㎡)月均銷售面積(萬㎡)銷售面積(萬㎡)銷售面積同比140120100801008060402006005004003002001000150%100%50%84.380.667.860.258.439.9600%36.540-50%-100%20013數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，成交價格：上半年成交均價同比小幅回調(diào)，預(yù)計后市價格結(jié)構(gòu)性回升幅度恐將有限

2021年上半年商品住宅成交均價同比小幅回調(diào)。整體來看，上半年北京商品住宅成交均價為47266元/平方米，同比小幅回調(diào)5%，環(huán)比小幅走高3%。一方面，上半年在新入市項目價格走高刺激下，限競房、共產(chǎn)房及剛需產(chǎn)品等低價項目去化速度加快，拉低整體成交均價；另一方面，受北京豪宅項目集中成交影響，2020年上半年商品住宅成交均價基數(shù)相對較高。伴隨不限價地塊項目逐步入市、改善型項目成交不斷增加，未來短期市場價格或?qū)⒒厣谡邍?yán)控、房地聯(lián)動、引入房屋銷售價格機(jī)制等多因素綜合影響下，預(yù)計后期市場價格結(jié)構(gòu)性回升幅度恐將有限。圖：

2017-2021年6月北京商品住宅(不含保障房)圖：

2016-2021年6月北京商品住宅(不含保障房)月度成交價格走勢半年度成交價格走勢銷售價格（元/㎡）銷售價格環(huán)比銷售價格同比銷售價格(元/㎡)銷售價格同比600005000040000300002000010000035%30%25%20%15%10%5%600005000040000300002000010000060%50%40%30%20%10%0%0%-5%-10%-20%-30%-5%-10%14數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，成交結(jié)構(gòu)：以中低面積段、中低價位段產(chǎn)品為主，伴隨新房改善型需求逐步釋放，新房成交逐步向中高面積段、高價位段轉(zhuǎn)移

以中小面積段、中低價位段剛需產(chǎn)品為主：2021年上半年商品住宅成交面積段主要集中在80-90平面積段，成交套數(shù)占比37%，整體仍以90平以下剛需產(chǎn)品為主；成交總價段主要集中在300-500萬總價段，成交套數(shù)占比37%，整體仍以總價500萬以下產(chǎn)品為主；

新房成交逐步向中高面積段、中高價位段轉(zhuǎn)移：改善型需求逐步釋放，疊加不限價地塊項目入市、改善型產(chǎn)品供應(yīng)改善影響，新房成交逐步向中高面積段轉(zhuǎn)移，中高面積段產(chǎn)品成交占比提升9.2個百分點；成交總價段向高價位產(chǎn)品上移，成交套數(shù)占比提升2.0個百分點。圖：商品住宅成交面積結(jié)構(gòu)圖：商品住宅成交總價結(jié)構(gòu)300㎡以上200-300㎡160-200㎡120-160㎡90-120㎡80-90㎡3000萬元以上2000-3000萬元1500-2000萬元1200-1500萬元1000-1200萬元800-1000萬元500-800萬元占比高面積段占比8.7%7.5%占比占比高價位9.0%7.0%占比占比中高面積段29.2%38.4%占比占比中高價位34.3%36.0%中低面積段占比占比60-80㎡300-500萬元占比63.3%中低價位52.9%占比60㎡以下300萬元以下58.7%55.0%100005000050001000010000500005000100002020年1-6月成交套數(shù)

2021年1-6月成交套數(shù)2020年1-6月成交套數(shù)

2021年1-6月成交套數(shù)15數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，區(qū)域成交：近郊六區(qū)為新房成交主力區(qū)域，大興、順義成交量位居前列，通州、房山成交規(guī)模同比增長較快

從區(qū)域成交規(guī)模來看，近郊六區(qū)已成北京商品住宅（不含保障房）成交主力區(qū)域。2021年1-6月近郊六區(qū)成交279.17萬平，占比達(dá)55.2%；其中，大興、順義等區(qū)域累計成交均超60萬平，分別居北京各區(qū)銷售規(guī)模第一、第三位；

從區(qū)域成交變化來看，中心城六區(qū)成交規(guī)模整體同比領(lǐng)漲，漲幅達(dá)162%，其中海淀成交規(guī)模同比上漲326%，漲幅居全市各區(qū)首位；近郊及遠(yuǎn)郊區(qū)成交規(guī)模同比漲幅明顯，均超100%。其中近郊區(qū)中通州、房山同比增長較快，漲幅均超200%；遠(yuǎn)郊區(qū)域中除懷柔外，其余三個區(qū)域同比均超100%，漲幅顯著。2021年1-6月成交面積圖：

2021年1-6月北京商品住宅（不含保障房）分區(qū)域成交情況分區(qū)區(qū)域占比同比（萬平方米）62.7259.2147.5123.880.89海淀朝陽豐臺石景山東城西城合計大興順義通州昌平房山門頭溝合計密云平谷延慶懷柔合計12.4%11.7%9.4%4.7%0.2%326%151%125%73%懷柔區(qū)中心城區(qū)3%0.330.1%106%162%96%193%232%47%202%108%125%120%101%116%39%延慶區(qū)密云區(qū)194.5473.3260.5352.2550.6631.8010.61279.1715.157.7038.5%14.5%12.0%10.3%10.0%6.3%2.1%55.2%3.0%1.5%1.0%0.7%6.3%100%昌平區(qū)平谷區(qū)近郊區(qū)遠(yuǎn)郊區(qū)順義區(qū)通州區(qū)海淀區(qū)門頭溝區(qū)朝陽區(qū)石景山區(qū)60萬平≥30-60萬平10-30萬平≤10萬平豐臺區(qū)房山區(qū)5.303.6631.81505.52大興區(qū)101%136%16總計數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，區(qū)域成交：東城、西城成交均價最高，朝陽、順義成交均價同比降幅較大

從成交價格來看，2021年上半年中心城區(qū)商品住宅（不含保障房）成交均價最高，其中東、西城成交均價最高，均超80000元/平方米，遠(yuǎn)郊區(qū)整體成交均價最低，其中平谷和密云成交均價最低，全年成交均價不足23000元/平方米；

從價格變化來看，2021年上半年中心城區(qū)商品住宅成交均價同比漲幅最大，其中東、西城成交價格同比漲幅均超20%，漲幅居全市前二；近郊區(qū)成交均價同比下降7%，其中，順義、通州成交均價同比降幅較大，均在15%及以上。圖：

2021年1-6月北京商品住宅（不含保障性住房）分區(qū)域成交價格情況2021年1-6月成交價格

（元/平方米）分區(qū)區(qū)域同比延慶懷柔密云平谷東城西城海淀豐臺石景山朝陽整體均價昌平門頭溝大興通州房山順義整體均價懷柔延慶平谷9337188485634876186161332544227049348652459004469741876337803189741134324862713222649194262542327%25%2%10%5%-25%7%2%-5%-3%-15%-1%-17%-7%11%-2%-10%0%27132324861942622649昌平中心城區(qū)48652順義朝陽海淀634873189754422門頭溝45900石景山61332西城東城93371近郊區(qū)遠(yuǎn)郊區(qū)88485豐臺61861通州大興41876（含開發(fā)區(qū)）房山3378044697密云整體均價0.1%17數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，供應(yīng)：上半年商品住宅供應(yīng)規(guī)模創(chuàng)近五年同期新高，市場整體處于供求弱平衡狀態(tài)

2021年上半年北京商品住宅供應(yīng)規(guī)模同比增幅超四成，創(chuàng)近五年同期新高。一季度在前期熱點片區(qū)情緒高漲帶動、就地過年倡導(dǎo)背景下，房企在京積極推售和營銷，3月進(jìn)入傳統(tǒng)銷售旺季，新房供應(yīng)節(jié)奏進(jìn)一步加快，累計供應(yīng)規(guī)模近80萬平；二季度初期，北京新房供應(yīng)保持高供應(yīng)節(jié)奏，但中下旬供應(yīng)量明顯縮減，上半年商品住宅（不含保障房）累計供應(yīng)487.69萬平，同比增長42%，創(chuàng)近五年同期新高。2021年上半年商品住宅市場銷供比為1.04，同比上升0.42個點，整體處于供求弱平衡狀態(tài)。圖：2016-2021年6月北京商品住宅（不含保障房）圖：2018年-2021年6月北京商品住宅（不含保障住房）月度年度供應(yīng)規(guī)模走勢供應(yīng)量及銷供比25020015010050批準(zhǔn)上市面積(萬㎡)銷供比3.02.52.01.51.00.50.0供應(yīng)面積(萬㎡)同比8007006005004003002001000150%100%50%42%0%-50%-100%02016H1

2016H2

2017H1

2017H2

2018H1

2018H2

2019H1

2019H2

2020H1

2020H2

2021H118數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，新開盤：上半年共監(jiān)測17個新開盤項目，整體開盤去化率不及去年同期，改善樓盤開盤去化率相對較好圖：2021年1-6月北京商品住宅新開盤部分代表項目分布情況圖：2018年-2021年6月北京商品住宅新開盤房源套數(shù)及開盤去化率開盤房源套數(shù)去化率6000500040003000200010000100%80%60%40%20%0%天樾書院50000元/平開盤去化率88%恒大上和府38800元/平開盤去化率55%中海拾光里數(shù)據(jù)來源：中指院北京分院新開盤監(jiān)測整理，其中2020年2月、6月、2021年5月暫未監(jiān)測到新開盤項目75000元/平中海寰宇天下|天賦58858元/平開盤去化率90%開盤去化率92%2021年1-6月共監(jiān)測17個新開盤項目，整體開盤去化率為53%，同比回東叁金茂府落16個百分點。108000元/平中海寰宇視界68500元/平開盤去化率61%開盤去化率65%

整體來看，上半年改善型樓盤項目居多，順義項目開盤次數(shù)較多，中高端改善盤開盤去化率較好。天樾書院、中海拾光里、中建宸廬等改善樓盤去化率均超過80%，開盤去化非常好。改善剛需中建·京西印玥41000元/平開盤去化率79%路勁·御合院32000元/平開盤去化率35%19庫存：商品住宅庫存出清周期相對平穩(wěn)，結(jié)構(gòu)性庫存風(fēng)險仍存

2021年上半年北京商品住宅（不含保障房）庫存出清周期相對平穩(wěn)，結(jié)構(gòu)性庫存風(fēng)險仍存在。截至6月底，北京商品住宅（不含保障房）庫存量為1153.89萬平方米，較去年同期微降1%；上半年商品住宅供應(yīng)節(jié)奏及銷售去化速度均較快，庫存規(guī)模相對平穩(wěn)，庫存出清周期維持在13.7個月（

6月底出清周期），結(jié)構(gòu)性庫存風(fēng)險仍存在。圖：

2017-2021年6月北京商品住宅（不含保障房）年度庫存規(guī)模變化圖：

2018年-2021年6月北京商品住宅（不含保障房）庫存及出清情況1400120010008006004002000可售面積(萬㎡)出清周期（月）1300120011001000900353025201510513.780070060050002017年6月2018年6月2019年6月2020年6月2021年6月20數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，純商品房&限競房&共有產(chǎn)權(quán)房：2021年上半年累計推出59個項目，純商品房46個，限競房8個，共有產(chǎn)權(quán)房5個圖：

2021年1-6月北京各類性質(zhì)項目分布情況純商品房限競房共有產(chǎn)權(quán)房21數(shù)據(jù)來源：中指院整理純商品房：豐臺、順義、房山推出套數(shù)位居前三，海淀幸福里成交金額位居首位

2021年，北京46個純商品房項目累計領(lǐng)取52個預(yù)售證，共推出27243套；其中豐臺區(qū)推出5247套，占全市供應(yīng)量的19%，位居各區(qū)域首位；順義、房山推出套數(shù)均超4500套，位列第二、三位，門頭溝、延慶、東城和西城四個區(qū)無純商品房推出。2021年上半年純商品房成交項目中，海淀區(qū)海淀幸福里成交金額達(dá)66.16億元，位于北京純商品房項目成交金額首位。亦莊橡樹灣成交931套，成交面積達(dá)8.48萬平，兩指標(biāo)位居各項目首位。圖：

2021年1-6月北京各區(qū)純商品房新推規(guī)模及占比情況圖：

2021年1-6月北京純商品房成交情況分區(qū)區(qū)域推出套數(shù)占比面積均價金額名次項目名稱行政區(qū)套數(shù)（萬平）

（萬元）

（億元）豐臺區(qū)石景山區(qū)海淀區(qū)朝陽區(qū)合計順義區(qū)房山區(qū)大興區(qū)通州區(qū)昌平區(qū)合計52471822120689391684888467320081430727137261969156481643492724319%7%4%海淀幸福里融創(chuàng)香山壹號院亦莊橡樹灣海淀區(qū)海淀區(qū)大興區(qū)豐臺區(qū)7211499311878.433.178.482.73784351128613783266.1635.7332.0829.01懷柔1234中心城區(qū)3%延慶密云34%18%17%7%5%3%50%7%6%3%16%100%合生·東叁金茂府106142昌平平谷5頤和金茂府海淀區(qū)1032.3111171625.81順義近郊區(qū)海淀石景山67中海首開拾光里長安和璽朝陽區(qū)石景山區(qū)石景山區(qū)順義區(qū)2362152811324163.323.203.164.434.36730337470075420522055250824.2523.9123.8223.1122.91門頭溝朝陽<500豐臺大興500-1000通州密云區(qū)平谷區(qū)懷柔區(qū)合計房山8中?！ぬ煦@1000-16001600-4000>4000遠(yuǎn)郊區(qū)9龍湖·云河玉陛公園十七區(qū)10順義區(qū)-合計22數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，限競房：大興區(qū)供應(yīng)量最高，昌平區(qū)奧森ONE成交套數(shù)、成交面積和成交金額位居各項目首位

2021年上半年，北京限競房新批入市8個項目，共推出4512套；其中大興區(qū)推出2158套，供應(yīng)量居各區(qū)域首位；房山區(qū)供應(yīng)1123套，位列第二位，延慶和通州各推出506套、408套，其余區(qū)縣無限競房推出。2021年上半年限競房成交項目中，部分地理位置較好、配套完善的優(yōu)質(zhì)項目成交位居前列，其中昌平區(qū)奧森ONE成交套數(shù)達(dá)1880套套，成交面積達(dá)16.53萬平，成交金額達(dá)95.28億元，三指標(biāo)均位居各項目首位。圖：

2021年1-6月北京限競房成交TOP10圖：

2021年1-6月北京限競房分區(qū)域供應(yīng)規(guī)模及占比情況面積均價金額名次項目名稱行政區(qū)套數(shù)（萬平）

（萬元）

（億元）區(qū)域推出套數(shù)2158占比48%25%11%123奧森ONE京投發(fā)展·嵐山諾德逸府昌平區(qū)海淀區(qū)豐臺區(qū)188082316.538.435.7857647552676766795.2846.5939.09懷柔大興區(qū)房山區(qū)延慶區(qū)延慶密云604綠城·奧海明月生活112345昌平區(qū)大興區(qū)6995326.404.83587215304137.6025.62美學(xué)館昌平平谷中海寰宇時代順義506門頭溝海淀石景山豐臺67華樾國際朝陽區(qū)通州區(qū)3975033.724.75687114726525.5822.44朝陽城市之光·東望<300通州區(qū)4089%通州房山300-100089金辰府昌平區(qū)大興區(qū)4673993504.373.793.5548097531565553721.0120.14大興合計4512100%1000-2000>2000雅居樂京華雅郡10京能｜電建·洺悅灣

大興區(qū)19.7323數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，共有產(chǎn)權(quán)房：上半年僅四個區(qū)域有項目入市，大興區(qū)推出套數(shù)占比近六成

2021年上半年，北京共有產(chǎn)權(quán)房項目共領(lǐng)取5個預(yù)售證，共推出4675套，大興區(qū)推出2739套，位居全市共有產(chǎn)權(quán)房供應(yīng)量首位，推出套數(shù)占比達(dá)59%；另外，懷柔區(qū)、朝陽區(qū)推出套數(shù)均超500套，占比分別為18%和14%，石景山推出套數(shù)為420套，占比為9%，其余區(qū)域無共有產(chǎn)權(quán)房推出。2021年新型共有產(chǎn)權(quán)房地塊成交顯著增多，預(yù)計后期共有產(chǎn)權(quán)房供應(yīng)將逐步增多。圖：

2021年1-6月北京各區(qū)共有產(chǎn)權(quán)房分供應(yīng)情況圖：

2021年1-6月北京各區(qū)共有產(chǎn)權(quán)房新推規(guī)模及占比情況區(qū)域項目名稱正商杏海苑亦城亦禧家園星悅雅園推出套數(shù)1745994占比懷柔大興區(qū)59%延慶密云昌平平谷懷柔區(qū)朝陽區(qū)86018%14%9%順義通州門頭溝房山海淀首開錦鯉656朝陽石景山<300豐臺300-500石景山區(qū)

金安雅筑嘉苑420500-800800-1000>1000大興合計4675100%24數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，目錄商品住宅：新房成交規(guī)模創(chuàng)近五年同期新高，整體保持高位運行商辦市場：上半年市場仍處供大于求狀態(tài)，成交同比量跌價升二手房市場：成交規(guī)模創(chuàng)近五年同期新高，朝陽、海淀表現(xiàn)突出土地：宅地成交規(guī)模同比增近三成，成交樓面均價同比小幅回調(diào)排行榜：住宅TOP10項目以限競房、共產(chǎn)房項目為主北京市場分析25商辦成交：上半年商辦市場成交同比量跌價升，整體處于供大于求狀態(tài)

整體來看，2021年上半年北京商辦類市場累計成交58.94萬平方米，月均成交約9.82萬平方米，同比下降24%。成交均價方面，2021年上半年商辦產(chǎn)品整體成交均價為31393元/平方米，同比微漲7%。供應(yīng)方面，2021年上半年北京商辦類產(chǎn)品累計供應(yīng)規(guī)模為75.32萬平方米，同比下降42%。伴隨經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好發(fā)展、中心城區(qū)或核心區(qū)域市場租金降幅放緩或止步回調(diào)，一定程度上提振了各方利益相關(guān)方對市場信心。未來在產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)升級、總部型企業(yè)聚集等多因素綜合影響下，北京市場商辦需求或?qū)⑦M(jìn)一步被拉升，商辦市場成交規(guī)模或?qū)⒒厣?。整體來看，預(yù)計后市商辦市場仍將出現(xiàn)供大于求情況，整體庫存風(fēng)險及去化壓力增加。圖：2018-2021年6月北京商辦類產(chǎn)品成交量情況圖：2018-2021年6月北京商辦類產(chǎn)品成交價格及變化趨勢成交面積(萬㎡)月均成交面積(萬㎡)成交價格(元/㎡)成交價格環(huán)比404500040000350003000025000200001500010000500080%60%40%20%0%3530252012.9615

11.7811.079.82-20%-40%-60%1050026數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，區(qū)域成交：通州、順義、大興商辦類產(chǎn)品成交量相對較大，密云、東城、昌平同比領(lǐng)漲

從成交絕對量來看，2021年上半年順義、通州、大興商辦類產(chǎn)品成交量相對較大，成交面積均超7萬平米，占比均超10%，其中順義區(qū)成交規(guī)模達(dá)9.26萬平，占全市成交規(guī)模的16%；從成交變化來看，2021年上半年密云、東城、昌平和順義等區(qū)域商辦類產(chǎn)品成交量同比大幅提升，延慶、懷柔區(qū)等區(qū)域成交量同比降幅較大，降幅均近90%。2021年1-6月成交面積圖：2021年1-6月北京商辦類產(chǎn)品分區(qū)域成交情況（萬平方米）分區(qū)區(qū)域同比占比（萬平方米）海淀豐臺東城朝陽石景山西城合計順義通州大興昌平門頭溝房山合計密云平谷延慶懷柔合計合計5.970%10%6%3.80-64%350%-45%-31%-100%-33%157%-69%60%3.336%中心城區(qū)2.775%懷柔1.693%0.0017.569.260%30%16%15%13%10%7%延慶密云9.097.74昌平近郊區(qū)平谷6.08258%58%順義通州4.282.4238.871.35-49%-17%744%40%4%66%2%海淀石景山門頭溝房山朝陽<1豐臺1-30.741%遠(yuǎn)郊區(qū)0.37-89%-89%-47%-24%1%3-55-9>9大興0.072.5358.960%4%100%-27數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，目錄商品住宅：新房成交規(guī)模創(chuàng)近五年同期新高，整體保持高位運行商辦市場：上半年市場仍處供大于求狀態(tài)，成交同比量跌價升二手房市場：成交規(guī)模創(chuàng)近五年同期新高，朝陽、海淀表現(xiàn)突出土地：宅地成交規(guī)模同比增近三成，成交樓面均價同比小幅回調(diào)排行榜：住宅TOP10項目以限競房、共產(chǎn)房項目為主北京市場分析28二手房：上半年二手房成交規(guī)模創(chuàng)近五年同期新高，成交均價同比小幅上揚

2021年上半年北京二手房成交量突破10萬套，創(chuàng)近五年同期新高。在熱點片區(qū)學(xué)區(qū)房階段性走高帶動下，一季度北京二手房成交量走高，累計成交套數(shù)約5.19萬套；二季度在新入市項目價格走高、部分片區(qū)新房供應(yīng)減少等因素綜合影響下，部分剛需被擠向二手房市場，助推成交規(guī)模繼續(xù)保持高位運行。整體來看，上半年二手房累計成交10.88萬套，同比上漲69%，創(chuàng)近五年同期新高。

2021年上半年北京二手房成交均價突破6萬元/平，整體呈上揚態(tài)勢。上半年北京二手房成交均價約為60132元/平方米，同比增長8%。在信貸收緊、監(jiān)管趨嚴(yán)、新房增加等綜合影響下，預(yù)計未來二手房市場成交熱度將有所下降，價格或?qū)②呌谄椒€(wěn)。圖：2017-2021年6月北京二手房月度成交情況圖：

2017-2021年6北京二手商品住宅季度成交量價走勢銷售套數(shù)(套，左)銷售均價（元/平，右）成交套數(shù)-左成交均價（元/㎡）-右3000025000700006000050000400003000020000100000120000100000800006000040000200000700006000050000

200004000030000200001000001500010000500002017H1

2017H2

2018H1

2018H2

2019H1

2019H2

2020H1

2020H2

2021H129數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，二手房：朝陽、海淀二手房市場較活躍，成交規(guī)模及同比漲幅均處于領(lǐng)先地位

分區(qū)域來看，西城區(qū)成交價格最高，達(dá)114680元/平。其次為東城區(qū)和海淀區(qū)，分別為94420元/平方米和88045元/平方米；朝陽、海淀二手房成交規(guī)模較大，成交面積均超過100萬平方米，其中朝陽區(qū)成交量達(dá)213.69萬平方米，居各區(qū)第一位；海淀、朝陽、東城及豐臺成交規(guī)模同比漲幅較大，漲幅均超60%。2021年1-6月成交圖：

2021年1-6月各區(qū)域二手房成交均價（元/平方米）圖：2021年1-6月各區(qū)域二手房成交量分區(qū)區(qū)域同比面積

（萬平方米）213.69101.0485.67（萬平方米）朝陽海淀豐臺西城東城石景山合計昌平大興通州房山順義門頭溝合計密云平谷懷柔延慶合計合計55%65%62%23%65%32%54%45%28%46%19%16%12%32%-2%46%4%中心城區(qū)44.2327.9421.66494.2378.3166.6944.9236.7134.167.79268.5820.8910.947.807.3947.02809.83懷柔懷柔延慶密云延慶密云昌平海淀近郊區(qū)平谷昌平平谷順義通州順義通州門頭溝房山海淀石景山朝陽門頭溝房山石景山豐臺<3萬元/平3-5萬元/平朝陽<10豐臺10-305-8萬元/平8-10萬元/平>10萬元/平遠(yuǎn)郊區(qū)大興30-5050-100>100大興8%9%-42%30數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，二手房：上半年新房成交規(guī)模同比快速回升，二手房與新房成交比值小幅回落

2021年上半年，在熱點片區(qū)學(xué)區(qū)房階段性走高帶動、新入市項目價格走高、部分片區(qū)新房供應(yīng)減少等多因素綜合影響推動下，二手房成交量快速的回升。同時，限競房、共產(chǎn)房項目在新入市項目價格走高、部分區(qū)域新項目減少等因素刺激下去化速度加快，助推上半年新房成交規(guī)模走高，二手房與新房成交套數(shù)比值回落至2.4。其中，上半年北京二手房成交10.88萬套，新房成交4.52萬套，新房成交占比較去年同期回升7個百分點。未來在“多校劃片”學(xué)區(qū)政策真正落地執(zhí)行、新房供應(yīng)增加等因素影響下，預(yù)計后市二手房市場成交量將小幅回落。圖：2016-2021H1北京新房及二手房銷售套數(shù)走勢圖：

2016-2021H1新房與二手房銷售套數(shù)占比新房成交量（萬套）二手房成交量（萬套）新房成交占比二手房成交占比1412108100%80%60%40%20%0%642031數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，目錄商品住宅：新房成交規(guī)模創(chuàng)近五年同期新高，整體保持高位運行商辦市場：上半年市場仍處供大于求狀態(tài)，成交同比量跌價升二手房市場：成交規(guī)模創(chuàng)近五年同期新高，朝陽、海淀表現(xiàn)突出土地：宅地成交規(guī)模同比增近三成，成交樓面均價同比小幅回調(diào)排行榜：住宅TOP10項目以限競房、共產(chǎn)房項目為主北京市場分析32土地供求規(guī)模：上半年北京宅地成交規(guī)模同比增近三成，成交總量已超2020年全年成交總量七成住宅用地：宅地成交規(guī)模同比增近三成，成交總量已超2020年全年成交總量七成。從供應(yīng)端來看，2021年上半年北京商品住宅用地（含共有產(chǎn)權(quán)房）共推出37宗，累計供應(yīng)規(guī)劃建面438.27萬平，同比增長16%，供應(yīng)總量已達(dá)2020年全年供應(yīng)規(guī)模的68%；從需求端來看，北京累計成交36宗商品住宅用地（含共有產(chǎn)權(quán)房），成交規(guī)劃建面429.21萬平，同比增長29%，成交總量已達(dá)2020年全年成交規(guī)模的71%。商辦用地：供求規(guī)模同比漲幅均超七成，但總量仍處低位。2021年上半年北京商辦用地推出并成交3宗，累計規(guī)劃建面10.13萬平，同比增加71%，成交總量為近五年次新低，整體處于低位運行。從區(qū)域分布來看，上半年3宗商辦地塊分別分布在通州、懷柔。其中，通州成交2宗商辦用地，累計規(guī)劃建面10.05萬平，懷柔成交1宗商辦用地，成交規(guī)劃建面約0.08萬平。圖：2016-2021年6月北京住宅用地供求規(guī)模（萬平方米）圖：2016-2021年6月北京商辦用地供求規(guī)模（萬平方米）推出規(guī)劃建面成交規(guī)劃建面推出規(guī)劃建面成交規(guī)劃建面120010008006004002000400300200100010629692882887237076426486242066031831561594384292021H1127127929222022010102021H12016年2017年2018年2019年2020年2016年2017年2018年2019年2020年33數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，價格及溢價：宅地成交樓面均價同比小幅回調(diào)，但仍處相對高位；商辦用地成交樓面均價同比降幅逾三成住宅用地：宅地成交樓面均價同比小幅回調(diào)，整體仍處于相對高位。2021年上半年北京宅地整體成交樓面均價30785元/平，同比下降9%。一方面，北京逐步落實“房地聯(lián)動，一地一策”機(jī)制，并通過兩集中多元土拍規(guī)則對地價進(jìn)行嚴(yán)控，使得整體溢價率保持低位；另一方面，2020年同期不限價、優(yōu)質(zhì)地塊增加，推高整體成交樓面均價，導(dǎo)致整體成交樓面價均價基數(shù)較高。商辦用地：持續(xù)低溢價率運行，成交樓面均價同比降幅逾三成。2021年上半年北京商辦用地市場相對冷清，推出的3宗商辦地塊均以底價成交，上半年商辦整體成交樓面價10113元/平方米，同比降低34%，平均溢價率不足1%。自2018年以來，北京商辦用地多以底價成交，溢價率降至冰點。圖：2016-2021年6月北京住宅用地成交樓價與溢價率走勢圖：2016-2021年6月北京商辦用地成交樓價與溢價率走勢成交樓面價溢價率成交樓面價溢價率3500030000250002000015000100005000035%30%25%20%15%10%5%250002000015000100005000040%30%20%10%0%30785101138%0%0%2021H12021H12016年2017年2018年2019年2020年2016年2017年2018年2019年2020年34數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，區(qū)域宅地成交：上半年北京宅地成交主要集中在近郊區(qū)，順義、大興、通州為區(qū)域成交主力；順義、通州宅地成交規(guī)模同比增幅顯著

成交規(guī)模：2021年上半年近郊六區(qū)仍為北京宅地成交主力區(qū)域，累計成交規(guī)模236.01萬平，占比55%，其中大興、順義、通州為成交主力區(qū)域，累計成交規(guī)模均超50萬平；中心城區(qū)宅地成交規(guī)模157.16萬平，朝陽為宅地成交主力區(qū)，累計成交規(guī)模達(dá)94.97萬平；遠(yuǎn)郊四區(qū)宅地成交規(guī)模36.05萬平，其中懷柔宅地成交規(guī)模21.17萬平，為遠(yuǎn)郊宅地成交最多區(qū)域，平谷上半年無宅地成交。

成交規(guī)模同比變化：上半年近郊六區(qū)整體成交規(guī)模增幅明顯，同比增長39%，其中順義、通州同比分別增長159%、90%；中心城區(qū)整體成交規(guī)模同比增長19%，其中朝陽同比增幅較大，達(dá)491%，拉高中心城區(qū)整體同比增速；遠(yuǎn)郊區(qū)整體成交規(guī)模同比上漲14%，其中懷柔、延慶分別新增21.17萬平、3.20萬平。圖：2021H1北京各區(qū)域成交宅地分布地圖圖：2020H1-2021H1北京各區(qū)域宅地成交量情況（萬平方米）2021年H12020年H1同比100806040200600%500%400%300%200%100%0%密云2宗懷柔1宗延慶1宗昌平3宗石景山2宗順義3宗朝陽10宗海淀2宗豐臺2宗門頭溝1宗房山2宗-100%-200%朝陽

豐臺

海淀

石景山大興

順義

通州

昌平

房山

門頭溝懷柔

密云

延慶

平谷通州3宗大興5宗中心城區(qū)近郊區(qū)遠(yuǎn)郊區(qū)35數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，區(qū)域宅地樓面價及溢價率：中心城區(qū)中海淀、石景山宅地成交樓面均價及同比呈雙高，近郊順義及遠(yuǎn)郊密云宅地市場熱度相對較高成交樓面均價：中心城區(qū)樓面均價相對較高，海淀、石景山、朝陽成交樓均價均在4萬元/平以上，且高于北京整體樓面均價，其中海淀樹村成交的2宗宅地樓面價超6萬/平。石景山衙門口及北辛安地塊，朝陽東壩、金盞、崔各莊宅地，成交樓面均價均突破4萬元/平。從樓面均價變化來看，中心城區(qū)的海淀、石景山成交樓面價同比漲幅較大，漲幅均超40%，豐臺成交樓面價同比領(lǐng)跌，降幅達(dá)53%。平均溢價率：各區(qū)域整體溢價率保持低位運行。近郊中順義平均溢價率達(dá)19%，為北京上半年宅地市場熱度最高區(qū)域，其次為遠(yuǎn)郊區(qū)密云，平均溢價率達(dá)15%，門頭溝、懷柔均以底價成交。圖：2021H1北京各區(qū)域宅地成交樓面均價情況（元/平方米）圖：2020H1-2021H1年北京各區(qū)域宅地成交溢價率成交樓面均價(元/㎡)北京成交樓面均價（元/平方米）成交樓面均價同比2021H1平均溢價率2020H1平均溢價率(%)2021H1年北京平均溢價率8000070000600005000040000300002000010000068934190%40%30%20%10%0%150%110%70%3078530%-22%-10%-50%海淀

石景山朝陽

豐臺昌平

門頭溝大興

順義

通州

房山懷柔

密云

延慶朝陽

石景山

豐臺

海淀

順義

通州

房山

大興

昌平

門頭溝

密云

延慶

懷柔中心城區(qū)近郊區(qū)遠(yuǎn)郊區(qū)中心城區(qū)近郊區(qū)遠(yuǎn)郊區(qū)36數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，排行榜：融創(chuàng)海淀鎮(zhèn)樹村地塊樓面價最高，綠城朝陽豆各莊地塊總價最高，華潤+保利順義新國展地塊溢價率最高

2021年上半年，北京宅地成交總價排行榜中，綠城以總價68.2億拿下朝陽豆各莊地塊，成為上半年成交總價最高地塊；華潤+保利以總價67.77億元、溢價率35%競得順義新城新國展地塊，成為上半年北京宅地溢價率最高地塊；融創(chuàng)以121億元總價競得海淀樹村兩宗地塊，樓面均價達(dá)68934元/平，為2021年上半年北京樓面均價最高的地塊。表：2021年1-6月北京住宅用地成交總價排行榜(TOP10)成交總價（億元）規(guī)劃建面（萬平）樓面價排名地塊名稱溢價率15%競得方（元/平）12北京市朝陽區(qū)豆各莊鄉(xiāng)孫家坡村1306-638地塊F1住宅混合公建用地68.2067.7724.2426.292813825782綠城北京市順義新城第23街區(qū)新國展三期項目（原22街區(qū)南部）22-02-007-1、22-02-007-2地塊R2二類居住用地35%華潤+保利北京市石景山區(qū)衙門口棚戶區(qū)改造土地開發(fā)項目1615-708地塊二類居住用地、1612-734地塊基礎(chǔ)教育用地34564.4063.7062.5011.089.245811668961324005%3%5%融創(chuàng)+石泰融創(chuàng)北京市海淀區(qū)海淀鎮(zhèn)樹村棚戶區(qū)改造B-1北地塊R2二類居住用地北京市大興區(qū)大興新城核心區(qū)H組團(tuán)DX00-0106-001a、001b地塊R2二類居住用地、A334基礎(chǔ)教育用地19.29中冶北京市豐臺區(qū)長辛店鎮(zhèn)張郭莊村A區(qū)FT00-0203-6145、FT00-0203-6159地塊R2二類居住用地662.0017.11362325%首開+卓越78北京市海淀區(qū)海淀鎮(zhèn)樹村棚戶區(qū)改造B-1南地塊R2二類居住用地北京市朝陽區(qū)王四營鄉(xiāng)土地一級開發(fā)項目一期1304-L03地塊R2二類居住用地57.3054.508.3212.2068903446643%5%融創(chuàng)城建+招商+五礦北京市朝陽區(qū)崔各莊鄉(xiāng)黑橋村、南皋村棚戶區(qū)改造項目30-L01-01地塊R2二類居住950.9449.9010.3014.90494723348415%5%華潤+保利+金地用地（配建“公共租賃住房”）北京市昌平區(qū)中關(guān)村生命科學(xué)園三期及北四村棚戶區(qū)改造和環(huán)境整治項目CP00-1805-6001、6002地塊R2二類居住用地、CP00-1805-6009地塊A33基礎(chǔ)教育用地（配建“公共租賃住房”）10中交+卓越37北京首批集中供地：供應(yīng)總量規(guī)模較大、區(qū)域供應(yīng)結(jié)構(gòu)更趨平衡、出讓方式創(chuàng)新性調(diào)整、“重調(diào)控”

中兼顧“穩(wěn)品質(zhì)”圖：2021年北京首批集中供地呈現(xiàn)的特點供應(yīng)總量規(guī)模較大區(qū)域供應(yīng)結(jié)構(gòu)更趨平衡供銷兩端聯(lián)動引導(dǎo)房企理性拿地：此次集中供地在區(qū)域供應(yīng)結(jié)構(gòu)、土地供應(yīng)規(guī)模及土地出讓方式上都作出了綜合性考量，真正落地實施“房地聯(lián)動、一地一策”機(jī)制，從供、銷兩端實現(xiàn)聯(lián)動引導(dǎo)，將在一定程度上遏制非理性拿地行為，落實“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”。此次集中供地涉及12個區(qū)域，中心城區(qū)、多點&副中心地區(qū)、生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)規(guī)劃建面占比分別為44%、44%、12%；供應(yīng)規(guī)模約345萬平，占全年計劃供地33%；供應(yīng)規(guī)模高出近三年同期供應(yīng)均值此次集中供地后，2021年上半年近三年上半年宅地供應(yīng)均值11%供應(yīng)規(guī)模上作出調(diào)整，加大了朝陽、昌平供應(yīng)比例，減少了順義、海淀，石景山供應(yīng)比例；調(diào)控中兼顧住宅品質(zhì)提升：同時，此次集中供地在戶型限制也適當(dāng)作出了調(diào)整，將“套型面積”調(diào)整為“套內(nèi)面積”，為房企戶型設(shè)計靈活度、住宅品質(zhì)提升方面預(yù)留了合理空間，在“重調(diào)控”、“強(qiáng)保障”和“穩(wěn)品質(zhì)”上尋求了一定的平衡。全面設(shè)置地價上限土地出讓設(shè)置高標(biāo)準(zhǔn)商品住房投報環(huán)節(jié)；首次引入房屋銷售價格引導(dǎo)機(jī)制；戶型限制條件將“套型面積”調(diào)整為“套內(nèi)面積”，近三分之二的項目執(zhí)行套內(nèi)“70/90”要求重啟競配建公租房出讓方式；弱化原有共產(chǎn)房和限競房出讓方式；創(chuàng)新推出競政府持有共有產(chǎn)權(quán)份額”和“競建高品質(zhì)住宅”的出讓方式出讓方式創(chuàng)新性調(diào)整調(diào)控中兼顧住宅品質(zhì)38數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，北京首批集中供地：首批集中供地覆蓋區(qū)域范圍相對較廣，區(qū)域供應(yīng)規(guī)模更趨平衡發(fā)展區(qū)域覆蓋范圍相對平衡：北京首批集中供應(yīng)30宗地塊覆蓋12個區(qū)域，從城市規(guī)劃方面來看，中心城區(qū)供應(yīng)15宗，涉及朝陽、海淀、豐臺、石景山；多點及副中心供應(yīng)11宗，涉及通州、大興、昌平、房山；生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)供應(yīng)4宗，涉及門頭溝、懷柔、密云、延慶。區(qū)域供應(yīng)規(guī)模調(diào)整平衡：集中供地更有利于平衡區(qū)域供應(yīng)結(jié)構(gòu)，避免個別區(qū)域集中供應(yīng)。2019-2020年北京宅地成交多集中在南部大興、豐臺，北部的海淀、順義以及西部的石景山，而東部的朝陽、北部的昌平及延慶供地較少；此次集中供地加大了朝陽、昌平的供應(yīng)力度，尤其是朝陽，以10宗地塊位居供應(yīng)榜首，供應(yīng)規(guī)模占比約28%，與此同時，此次集中供地減少順義、海淀、石景山供應(yīng)規(guī)模比例，在區(qū)域供應(yīng)規(guī)模上作出了相應(yīng)調(diào)整。圖：2021年北京首批集中供地各區(qū)供應(yīng)比例變化圖：2021年北京首批供地區(qū)域分布情況區(qū)域區(qū)縣朝陽海淀豐臺石景山合計通州昌平大興房山合計門頭溝懷柔密云延慶合計供地宗數(shù)規(guī)劃建面（萬平）94.97占比28%5%9%3%44%15%8%18%3%44%2%6%2021年宅地首批供應(yīng)規(guī)模占比2019-2020年宅地成交規(guī)模占比102211533411110%5%10%15%20%18%25%30%17.5529.7211.08153.3351.3926.3063.469.27150.425.19朝陽大興28%中心城區(qū)通州15%豐臺9%昌平8%多點及副中心地區(qū)懷柔6%5%海淀密云3%3%石景山房山111421.1711.673.2041.243%2%1%生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)3%1%12%門頭溝延慶39數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，北京首批集中供地：創(chuàng)新性調(diào)整土地出讓方式組合拳，推動土拍由“價高者得”向多目標(biāo)管理轉(zhuǎn)變多元土地出讓方式推動由“價高者得”向多目標(biāo)管理轉(zhuǎn)變：首次實施“房地聯(lián)動、一地一策”機(jī)制，在土地出讓環(huán)節(jié)，設(shè)置合理地價上限，并通過競建公共租賃住房面積、競報政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額、投報高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案等土拍規(guī)則推動商品住宅用地供應(yīng)由“價高者得”的單一目標(biāo)向完善市場、促進(jìn)土地利用、保障民生等多目標(biāo)管理轉(zhuǎn)變。圖：2021年北京首批集中供地出讓規(guī)則

30宗地塊均在土地出讓環(huán)節(jié)設(shè)置地價上限，并公告具體地塊地價上限，集中公布土地此次集中供地中土地出讓方式結(jié)合了區(qū)域位置、周邊市場、土地成本等因素作出了針對性的調(diào)整，在原有限地價的基礎(chǔ)上，提前公布地塊合理上限價格。合理上限價格，除房山共有產(chǎn)權(quán)房地塊采取招標(biāo)外，29宗地上限溢價率均值僅為9.8%；設(shè)置地