中央廣場建設(shè)項目申請報告

中央廣場（一期）建設(shè)項目申請報告中央廣場建設(shè)項目申請報告目錄一、申請單位及項目概況 11.1項目概況 11.2項目申請單位概況 7二、發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準入分析 92.1發(fā)展規(guī)劃分析 92.2產(chǎn)業(yè)政策分析 122.3行業(yè)準入分析 18三、資源開發(fā)及綜合利用分析 213.1資源利用方案 213.2資源節(jié)約措施 21四、節(jié)能方案分析 254.1合理用能標準和節(jié)能規(guī)范 254.2設(shè)計原則 284.3節(jié)能措施和節(jié)能效果分析 28五、建設(shè)用地、征地拆遷及移民安置分析 345.1項目選址及用地方案 345.2土地利用合理性分析 345.3征地拆遷及移民安置分析 35六、環(huán)境和生態(tài)影響分析 366.1環(huán)境和生態(tài)現(xiàn)狀分析 366.2生態(tài)環(huán)境影響分析 386.3生態(tài)環(huán)境保護措施 396.4地質(zhì)災(zāi)害影響分析 406.5特殊環(huán)境影響 40七、經(jīng)濟影響分析 417.1投資估算及資金籌措 417.2財務(wù)評價及其效益分析 42八、社會影響分析 448.1社會影響效果分析 448.2社會適應(yīng)性分析 448.3社會效益分析 458.4社會風(fēng)險分析 45九、結(jié)論與建議 479.1結(jié)論 479.2建議 47附圖：1、項目總平面圖附件：1、企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照2、組織機構(gòu)代碼證3、資質(zhì)證書一、申請單位及項目概況1.1項目概況（一）項目名稱江南匯·中央廣場（一期）建設(shè)項目（二）項建設(shè)單位武漢黎達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（三）項目建設(shè)地點1、項目選址本項目位于江夏區(qū)紙坊街。北臨新興街、南臨紙坊大道，東臨復(fù)江道，西臨新規(guī)劃路。2、區(qū)域環(huán)境本項目所處地理位置比較優(yōu)越，道路順暢，交通便捷，區(qū)域環(huán)境良好，是建設(shè)商業(yè)地產(chǎn)的理想地段。（四）項目建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模項目總用地面積約268668m2（折合403畝），其中凈用地面積238105m2（折合357.16畝）。規(guī)劃總建筑面積901367m2。項目分二期建設(shè)，其中：一期規(guī)劃總用地面積75240m2（折合112.86畝）。規(guī)劃總建筑面積313069m2，其中商鋪86909m2、商場16216m2、新世界40091m2、商業(yè)辦公22350m2、餐飲娛樂8364m2、休閑娛樂8700m2、公寓64300m2、過道中庭5139m2、二層連廊3000m2、地下室58000m2。居住戶數(shù)700戶。停車位1360個，其中地上停車位160個，地下停車位1200個。建筑占地面積39261m2,建筑密度52.18%，容積率3.39，綠地率24.00%。二期規(guī)劃總用地面積162865m2（折合244.30畝）。規(guī)劃總建筑面積588298m2。（五）主要技術(shù)經(jīng)濟指標主要技術(shù)經(jīng)濟指標詳見下表。一期主要技術(shù)經(jīng)濟指標序目項目單位數(shù)值備注1總用地面積m275240折合112.86畝2總建筑面積m23130692.1商鋪m2869092.2商場m2162162.3新世界m2400912.4商業(yè)辦公m2223502.5餐飲娛樂m283642.6休閑娛樂m287002.7公寓m2643002.8過道中庭m251392.9二層連廊m230002.10地下室m2580003建筑占地面積m2392614建筑密度%52.18%5容積率3.396綠地率%24.00%7總戶數(shù)戶7008總?cè)丝谌?4009停車位個13609.1地上停車位個1609.2地下停車位個120010建設(shè)期年411總投資萬元84496.8912資金來源萬元84496.8912.1企業(yè)自有資金萬元60336.8112.2銀行貸款萬元1000012.3銷售回款萬元14160.0813營業(yè)收入萬元111533.1714營業(yè)稅金及附加萬元8364.9915利潤總額萬元49866.4416所得稅萬元12466.6117凈利潤萬元37399.8318評價指標所得所得稅前稅后18.1投資利潤率%59.0244.2618.2投資利稅率%68.9254.1618.3靜態(tài)投資回收期年2.642.9218.4動態(tài)投資回收期年2.764.4318.5財務(wù)內(nèi)部收益率%46.48%23.89%18.6累計財務(wù)凈現(xiàn)值萬元197318477本項目是江夏區(qū)政府片舊城改造規(guī)劃中，建設(shè)集百貨主力店、精品連鎖、超市、電器大賣場、特色餐飲、休閑娛樂、文化展示等全方位功能于一體的現(xiàn)代化商業(yè)城。目前項目處于前期市場研究、概念設(shè)計階段。（六）項目建設(shè)背景江夏區(qū)作為武漢市南部的邊緣區(qū)域,擁有66萬人口,城區(qū)常住人口有21萬,商業(yè)現(xiàn)狀落后,自發(fā)形成的商業(yè)街、批發(fā)市場門面破舊、環(huán)境惡劣。與“大學(xué)城”、“科技城”、先進制造業(yè)基地和現(xiàn)代都市農(nóng)業(yè)基地、休閑度假旅游基地極不相稱。為進一步落實《武漢城市總體規(guī)劃》，加快武漢市江夏區(qū)城市發(fā)展的進程，填補江夏區(qū)商業(yè)空白，滿足“一站式購齊、逛足、玩夠”的現(xiàn)代人的消費需求及后期人潮帶動地產(chǎn)銷售之目的。武漢黎達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司決定建設(shè)“江南匯·中央廣場”建設(shè)項目。（七）項目投資根據(jù)武漢黎達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司提供的有關(guān)資料及項目特性，本項目分銷售及租賃兩部分內(nèi)容計算總投資。經(jīng)測算，項目總投資為84496.89萬元，其中銷售部分總投資47200.26萬元，租賃部分總投資37296.63萬元。武漢黎達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司擬用自有資金、銀行貸款并結(jié)合銷售回款完成對項目的開發(fā)。（八）項目組織過程概述按照《中華人民共和國招標投標法》，項目建設(shè)將實行項目法人招標。通過邀請招標，確定項目法人，承擔完成本項目的建設(shè)。（九）項目進度安排項目周期為5年，其中工程建設(shè)周期為4年，即從2011年1月至2014年12月為建設(shè)期。項目建設(shè)實施進度為：1、拆遷工作2010年5月至2010年12月完成拆遷安置補償及房屋拆除。2、工程的前期準備工作。2010年3月至2010年5月完成。主要包括：項目申請報告的編制及審批工作。3、完成工程施工圖。2010年6月至2010年8月，完成工程施工圖。4、工程招標工程招標工作2010年9月完成。5、工程建設(shè)期工程從2011年1月開工，2014年12月全部竣工交付使用。具體工程進度安排見下表：一期項目進度計劃表序號階段2010年2011年2012年2013年2014年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年年上半年下半年1拆遷安置補償及房屋拆除2工程的前期準備工作3完成工程施工圖4工程招標5工程施工竣工6項目出租及銷售（十）報告編制依據(jù)1、《中華人民共和國土地管理法》2、《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》3、《國家發(fā)展改革委關(guān)于發(fā)布項目申請報告通用文本的通知》【發(fā)改投資[2007]1169號】4、建設(shè)部和湖北省、武漢市及江夏區(qū)頒布的相關(guān)法律、法規(guī)與政策5、湖北省“十一五”國民經(jīng)濟發(fā)展計劃綱要6、武漢市及江夏區(qū)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十一五”計劃和遠景目標綱要7、武漢市城市總體規(guī)劃（2006—2020年）8、武漢市及江夏區(qū)城市總體規(guī)劃大綱（2000年-2020年）9、《中共江夏區(qū)委、江夏區(qū)人民政府關(guān)于加快推進紙坊舊城改造工作的若干意見》（夏發(fā)【2007】12號文件）10、國家發(fā)改委、建設(shè)部《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)(第三版)》(2006年)11、建設(shè)部《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》(建標[2000]205號)；12、江夏區(qū)概況及發(fā)展規(guī)劃13、企業(yè)提供的基礎(chǔ)資料1.2項目申請單位概況1.建設(shè)單位名稱：武漢黎達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2.建設(shè)單位性質(zhì)：有限責(zé)任公司3.建設(shè)單位注冊地址：洪山區(qū)街道口阜華大廈B座607室4.法定代表人：江黎5.注冊資金：2000萬元6.經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)買賣、租賃、調(diào)換的經(jīng)紀代理咨詢，房地產(chǎn)信息咨詢服務(wù)，房地產(chǎn)投資及管理咨詢，物業(yè)管理咨詢，房地產(chǎn)廣告策劃。7.公司簡介黎達地產(chǎn)正式成立于2006年，是一家具有綜合實力的商業(yè)地產(chǎn)管理團隊。曾成功整合大洋百貨、銅鑼灣時尚百貨、銅鑼灣時尚百貨與新世界百貨的完美互動。2006年開始全面聯(lián)手國際、國內(nèi)知名地產(chǎn)人士，聯(lián)合倡導(dǎo)商業(yè)地產(chǎn)帶動新一輪地產(chǎn)商機的計劃，在中國全面展開。經(jīng)過多年的商業(yè)、地產(chǎn)運作經(jīng)驗，公司在商業(yè)地產(chǎn)項目的運作上優(yōu)勢顯著，與眾多國際、國內(nèi)著名商家形成戰(zhàn)略聯(lián)盟，如香港新世界百貨、沃爾瑪、家樂福、百安居、國美電器、中國移動、屈臣氏、新加坡美食城、陽光錢柜KTV，在水一方洗浴中心、環(huán)藝影城、神采飛揚電玩城等400余商家。2009年11月，公司又再次成功與武漢市江夏區(qū)政府簽署舊城改造項目——“江南匯·中央廣場”投資開發(fā)協(xié)議。隨著商業(yè)地產(chǎn)的不斷創(chuàng)新、開拓、聯(lián)手、互動、商業(yè)地產(chǎn)的未來一定會有更大更強的發(fā)展，公司以美化城市為己任，一定會本著腳踏實地的原則，踏踏實實做事、真真實實做人。二、發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準入分析2.1發(fā)展規(guī)劃分析（一）商業(yè)網(wǎng)點發(fā)展規(guī)劃符合性分析《國內(nèi)貿(mào)易發(fā)展“十一五”規(guī)劃》指出“加強中心城市對區(qū)域流通業(yè)的帶動作用。依據(jù)城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃，按照優(yōu)化城市功能、疏解交通的要求，合理安排商業(yè)網(wǎng)點空間布局、業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)，形成特色鮮明、功能完善、能夠帶動消費升級和創(chuàng)造都市商業(yè)氛圍的商貿(mào)中心，提高中心城市對周邊城市的輻射力。加強中小城鎮(zhèn)特別是新興城鎮(zhèn)商業(yè)流通設(shè)施的開發(fā)建設(shè)，鼓勵和吸引國內(nèi)外流通企業(yè)向中小城鎮(zhèn)和新興城鎮(zhèn)延伸經(jīng)營網(wǎng)絡(luò)?！薄段錆h市商業(yè)網(wǎng)點發(fā)展規(guī)劃》指導(dǎo)原則：（1）總體協(xié)調(diào)。依據(jù)《武漢市城市總體規(guī)劃》，按照市域各級城鎮(zhèn)功能定位的要求，確定我市商業(yè)區(qū)域分別由中心商業(yè)區(qū)、市級商業(yè)中心、市級商業(yè)副中心、專業(yè)商業(yè)街、社區(qū)商業(yè)中心、批發(fā)市場設(shè)置區(qū)域、重點鎮(zhèn)和城關(guān)鎮(zhèn)、中心鎮(zhèn)及一般鎮(zhèn)商業(yè)等組成的多層面服務(wù)體系和結(jié)構(gòu)布局。（2）結(jié)構(gòu)合理。適應(yīng)我市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，舊城改造，中小城鎮(zhèn)建設(shè)，居民住行流向，商品集散流通，新興商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展等方面的變化，堅持網(wǎng)點總量適度，注重大中型與小型、新建與改造、集中與分散相結(jié)合，創(chuàng)造公平有序的市場競爭環(huán)境。（3）以人為本。堅持提高人民生活質(zhì)量為核心，充分考慮不同區(qū)域的消費水平和市場特點，適應(yīng)消費規(guī)律和發(fā)展趨勢，體現(xiàn)繁榮繁華和便民利民。（4）引導(dǎo)投資。積極引導(dǎo)投資者和經(jīng)營者在我市商業(yè)網(wǎng)點的建設(shè)和調(diào)整中把握市場定位，爭取良好效益，從而有效開發(fā)和利用網(wǎng)點資源。（5）適度超前。結(jié)合現(xiàn)代商品流通和服務(wù)行業(yè)發(fā)展的趨勢，以發(fā)展新興商業(yè)業(yè)態(tài)為要素，大力開拓新的經(jīng)營服務(wù)領(lǐng)域，注重包括停車場地等配套設(shè)施建設(shè)，力求體現(xiàn)商業(yè)網(wǎng)點發(fā)展的超前性、延續(xù)性和可操作性。江南匯·中央廣場建設(shè)項目規(guī)劃以商業(yè)為主，該項目將引進世界500強的商業(yè)巨頭“新世界百貨”為龍頭，規(guī)劃打造三十一萬多平方米國際標準的“商貿(mào)城”，創(chuàng)造地區(qū)性商圈之極。本項目建設(shè)符合各級商業(yè)發(fā)展規(guī)劃的要求，是其精神和發(fā)展原則的具體貫徹和落實。（二）區(qū)域和空間規(guī)劃符合性分析《武漢市城市總體規(guī)劃（2006—2020年）》，已將紙坊納入武漢“一個主城、六大組團”新城發(fā)展體系，為紙坊舊城改造提供了規(guī)劃支持和外部環(huán)境。加快紙坊舊城改造是貫徹落實“三個代表”重要思想，為人民群眾辦實事的具體體現(xiàn)，是增強城市功能，改善城市形象的重要舉措，是改善居民居住環(huán)境，提高居民生活質(zhì)量的民心工程，是爭創(chuàng)全國“百強縣市”和推進“四城同創(chuàng)”工作的重要內(nèi)容。城鎮(zhèn)地區(qū)內(nèi)主城要以內(nèi)涵發(fā)展為主，適當?shù)赝庋訑U展。陽邏、北湖、宋家崗、蔡甸、常福、紙坊、金口等7個重點鎮(zhèn)是城市建設(shè)的重點。本項目所處江夏區(qū)紙坊街，是武漢市城市未來重要的發(fā)展地區(qū)。項目建設(shè)將有利于加快江夏區(qū)紙坊街的建設(shè)改造步伐，促進新城建設(shè)發(fā)展，增強新城吸引力，落實武漢市總體規(guī)劃的目標要求。江南匯·中央廣場項目的建設(shè)轉(zhuǎn)變了傳統(tǒng)的一、二、三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展模式，強調(diào)購物、休閑、娛樂、餐飲、文化、宜居、生態(tài)；提出要加快推進舊城改造步伐，盤活存量土地資源，建設(shè)現(xiàn)代商業(yè)城、居民居住區(qū)和公園綠地等。本項目規(guī)劃合理布局，精心設(shè)計，認真建設(shè)，為美化江夏、造福一方百姓做貢獻。建設(shè)功能齊全、設(shè)施完備、交通便利、環(huán)境優(yōu)美的21世紀現(xiàn)代化商業(yè)住宅區(qū)，提高土地使用率，改善現(xiàn)有環(huán)境，改善人文景觀。項目場地四周有完備的市政設(shè)施，道路、通信、有線電視、上下水、電力等市政設(shè)施齊全。符合江夏區(qū)發(fā)展規(guī)劃要求。（三）專項規(guī)劃符合性分析《中共江夏區(qū)委、江夏區(qū)人民政府關(guān)于加快推進紙坊舊城改造工作的若干意見》（夏發(fā)【2007】12號文件），明確了關(guān)于紙坊舊城改造工作的任務(wù)和原則。1、工作目標任務(wù)采取統(tǒng)籌兼顧，分期實施的辦法，通過3—5年的努力，基本完成紙坊舊城主要片區(qū)的改造。在舊城改造實施過程中，要求統(tǒng)籌兼顧各方利益，依法搞好拆遷安置，將舊城區(qū)改造成為設(shè)施完善、功能齊全、環(huán)境優(yōu)美、管理有序的現(xiàn)代化城區(qū)。2、基本原則（1）堅持政府主導(dǎo)、市場運作的原則。樹立經(jīng)營城市的理念，以市場需求為導(dǎo)向，客觀、靈活地擬定批次舊城改造計劃，作為項目招商和實施依據(jù)，吸引社會資本進行市場運作。（2）堅持統(tǒng)一規(guī)劃、分期實施的原則。根據(jù)城市功能分區(qū)，對改造區(qū)域?qū)嵭薪y(tǒng)一規(guī)劃，成片綜合開發(fā)。做到因地制宜、量力而行，集中財力、逐步推進。（3）堅持以人為本、綜合配套的原則。處理好推進城市化與維護人民群眾利益的關(guān)系，制定并落實最優(yōu)越的拆遷安置補償政策，并將群眾生活密切相關(guān)的配套設(shè)施，在改造項目中同時設(shè)計、同時施工、同時交付使用的，保證被拆遷戶充分共享城市現(xiàn)代化的成果。（4）堅持提升檔次、打造精品的原則。對紙坊舊城改造拆遷片區(qū)新開發(fā)項目，要提高建筑容積率，擴大綠地面積，降低建筑密度，完善市政配套，切實通過改造提升紙坊城市建設(shè)檔次。本項目位于江夏區(qū)紙坊街。北臨新興街、南臨紙坊大道，東臨復(fù)江道，西臨新規(guī)劃路。項目建設(shè)將增強城市功能，滿足當?shù)厝巳合M需求，改善城市形象和居民居住環(huán)境，維護社會穩(wěn)定，符合舊城改造的要求。2.2產(chǎn)業(yè)政策分析《國務(wù)院關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》中指出：房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動力強，是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，是提高居民住房水平，改善居住質(zhì)量，滿足人民群眾物質(zhì)文化生活需要的基本要求；是促進消費，擴大內(nèi)需，拉動投資增長，保持國民經(jīng)濟持續(xù)快速健康發(fā)展的有力措施；是充分發(fā)揮人力資源優(yōu)勢，擴大社會就業(yè)的有效途徑。實現(xiàn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，對于全面建設(shè)小康社會，加快推進社會主義現(xiàn)代化具有十分重要的意義。2003年起，為控制投資過快增長，國務(wù)院18號文相繼出臺，以規(guī)范房地產(chǎn)市場促進其健康發(fā)展。2005年，房地產(chǎn)宏觀政策以“國八條”為中心，側(cè)重穩(wěn)定房價、打擊投機行為和落實政府責(zé)任制。2006年是實行宏觀調(diào)控政策的延續(xù)年，從“國六條”到“九部委新政”，以調(diào)整住房結(jié)構(gòu)為主題。（一）調(diào)整住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)政策1、新舊“國八條”2005年的“舊國八條”將穩(wěn)定住房價格放在首位，并提出要大力調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)與用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加普通商品房和經(jīng)濟住房土地供應(yīng)；“新國八條”將“強化規(guī)劃調(diào)控，改善商品房結(jié)構(gòu)”放在第一位；充分體現(xiàn)了宏觀調(diào)控政策向調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)方面的傾斜。2、“9070”“九部委新政”的“9070”政策要求套型建筑面積90平方米（二）規(guī)劃政策1、城市規(guī)劃《武漢市城市總體規(guī)劃(2006年至2020年)》提出了市域城鎮(zhèn)體系由四級構(gòu)成。第一級為主城；第二級為陽邏、北湖、宋家崗、蔡甸、常福、紙坊、金口等7個重點鎮(zhèn)和紗帽、吳家山、黃陂城關(guān)(前川鎮(zhèn))、新洲城關(guān)等4個區(qū)城關(guān)鎮(zhèn)；第三級為烏龍泉、倉埠、新溝等33個中心鎮(zhèn)；第四級為大集、潘塘等52個一般建制鎮(zhèn)。各級城鎮(zhèn)主要沿長江、漢水、京廣鐵路、318國道等主要發(fā)展軸展開，呈軸射狀圈層式分布格局。新城中未來將重點發(fā)展位于陽邏、北湖、宋家崗、蔡甸、常福、紙坊、金口等7個新城。7個新城將成為武漢中心城人口和職能疏解及新的產(chǎn)業(yè)聚集的主要地區(qū)，形成規(guī)模效益和聚集效益。2、住宅建設(shè)規(guī)劃《武漢市住房建設(shè)規(guī)劃（2008－2012）》的重點是切實加強經(jīng)濟適用住房和廉租住房等保障性住房建設(shè)，優(yōu)先保證并積極引導(dǎo)中低價位、中小套型普通商品住房建設(shè)，有效調(diào)控其它商品住房建設(shè)的健康有序發(fā)展。2008年城市居民住房建設(shè)供地444公頃，占25%；2009年供地422公頃，占24%；2010年供地312公頃，占18%；2011年供地300公頃，占17%；2012年供地282公頃，占16%。2008年城市居民住房計劃建筑面積1031萬平方米，占25%；2009年計劃建筑面積1004萬平方米，占24%；2010年計劃建筑面積722萬平方米，占18%；2011年計劃建筑面積695萬平方米，占17%；2012年計劃建筑面積648萬平方米，占16%。住宅建設(shè)規(guī)劃目標是穩(wěn)定市場、調(diào)整結(jié)構(gòu)，這一點與2006年的“九部委新政”、2007年的政策導(dǎo)向——調(diào)整住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加強保障性住房建設(shè)，是一致的。住宅建設(shè)規(guī)劃目標是穩(wěn)定市場、調(diào)整布局，中心城和新城住房建設(shè)規(guī)模比例逐步達到1：1左右，這一點體現(xiàn)了2008年之后住宅市場的發(fā)展方向，住宅建設(shè)繼續(xù)向新城傾斜。（三）土地政策1、一個重申“九部委新政”再次重申對閑置土地的處置條件，從而打壓囤積土地行為，逼迫開發(fā)商加速將土地投放市場，減少市場投機，以形成土地的有效供應(yīng)。2006年的土地政策重點是節(jié)約集約用地；2007年土地政策將繼續(xù)以收縮地根、提高集約度為主，土地供應(yīng)會趨于緊張，價格將繼續(xù)上漲；政府應(yīng)按時向市場投放土地，打擊投機行為和提高土地利用率，以保證未來的可持續(xù)發(fā)展。2、兩個目錄2006年版的《限制用地項目目錄》和《禁止用地項目目錄》將大型商業(yè)設(shè)施項目，低密度、大套型住宅項目（指住宅小區(qū)建筑容積率低于1.0、單套住房建筑面積超過144平方米的住宅項目）等列入限制用地項目目錄，并且禁止占用耕地，亦不得通過先行辦理城市分批次農(nóng)用地轉(zhuǎn)用等形式變相占用耕地；對別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項目及黨政機關(guān)、國有企業(yè)、事業(yè)單位新建培訓(xùn)中心項目等國家明令禁止投資的項目，則列入禁止用地項目目錄。3、一個標準2007年12月23日，國土資源部公布《全國工業(yè)用地出讓最低價標準》【國土資發(fā)[2006]307號】?！稑藴省芬?guī)定，全國各地工業(yè)用地必須采用招拍掛方式出讓，其出讓底價和成交價格均不得低于所在地土地等別相對應(yīng)的最低價標準。該《標準》是招、拍、掛政策的擴展和延伸，也進一步抬升了整體地價水平。（四）稅收政策2006年的“九部委新政”規(guī)定營業(yè)稅的征收從2年為限提升至5年，大大增加了炒房者的風(fēng)險和成本。另外，2006年7月18日國稅總局下發(fā)了《關(guān)于個人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》【國稅發(fā)74號文件】，均從流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)來抑制投機行為。物業(yè)稅的征收是完善我國現(xiàn)行不動產(chǎn)稅制的必然結(jié)果；物業(yè)稅也是2007年討論的熱點，對購房者的影響主要局限于心理方面，其實際作用和影響還未顯現(xiàn)。（五）金融政策1、嚴格開發(fā)貸嚴格房地產(chǎn)開發(fā)信貸條件，明確開發(fā)貸款項目的資本金比例不低于35%。提高開發(fā)商的資金門檻，規(guī)范房地產(chǎn)市場。2、住房貸區(qū)別住房貸：對購買自住住房且套型建筑面積90平方米以下的仍執(zhí)行首付款比例20%的規(guī)定，其他提高到30%。配合“9070”政策，此政策意在調(diào)整住房需求結(jié)構(gòu)，使其偏向中小戶型供應(yīng)，保證中低收入人群利益。3、外資準入2006年7月11日，商務(wù)部、建設(shè)部等六部委下發(fā)了《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準入和管理的意見》，對境外機構(gòu)和個人購房進行了嚴格管理。2006年9月4日，武漢市建委發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外匯管理有關(guān)問題的通知》，提高了外商企業(yè)投資中國房地產(chǎn)的門檻，對境外資金購房條件設(shè)限，縮小了外資購房的范圍。此舉在一定程度上控制了境外資金對國內(nèi)房地產(chǎn)的投資行為，特別是對一手高端物業(yè)的投資；由于政策并沒有涉及到二手房，部分境外資金會轉(zhuǎn)向二手高檔住宅市場。（六）一級土地市場1、\o"點擊搜索所有關(guān)于［武漢］的文章"武漢土地管理制度及政策2002年，\o"點擊搜索所有關(guān)于［武漢］的文章"武漢市開始實施土地儲備制度，行政管理上采用三級管理，即\o"點擊搜索所有關(guān)于［武漢］的文章"武漢市土地資產(chǎn)管理委員會作為決策機構(gòu)，宏觀調(diào)控土地的儲備與供應(yīng)計劃。

2003年，\o"點擊搜索所有關(guān)于［武漢］的文章"武漢市政府提出舊城改造、新區(qū)拓展、軸線推進、均衡發(fā)展的土地儲備原則。同時\o"點擊搜索所有關(guān)于［武漢］的文章"武漢市土地部門采取了調(diào)整土地供應(yīng)量和“最高限價”等政策，以遏制房價的過快增長。

2004年繼續(xù)進行\(zhòng)o"點擊搜索所有關(guān)于［武漢］的文章"武漢老城區(qū)改造工作，同時啟動漢陽大開發(fā)。

2005年重點啟動了王家墩CBD建設(shè)。

2006年，為落實國家關(guān)于住房結(jié)構(gòu)調(diào)整的相關(guān)政策及加大保障性住房的供應(yīng)，自2006年下半年首次出讓的土地明確限制結(jié)構(gòu)后，限價房以及配套房用地逐漸增多。

2007年出現(xiàn)首個“四限”(限房價、限房型、限工期、限對象)地塊（花樓街地塊），首次把沒有直接關(guān)系的開發(fā)項目、公共設(shè)施，以“捆綁”方式進行整體出讓（航側(cè)村兩宗整體改造地塊）。2、土地供應(yīng)特點2007年\o"點擊搜索所有關(guān)于［武漢］的文章"武漢市中心城區(qū)通過招、拍、掛方式共出讓土地59宗（含未成交和延期），實際成交53宗，實際成交面積為2575253.76㎡（約3863畝），實際成交的土地面積同比增加1093619.21㎡，增幅為73.8%。中心城區(qū)實際土地出讓的平均容積率為3.3，同比2006年增加了0.3。

從用地性質(zhì)來看，中心城區(qū)實際出讓土地的主要用途為居住兼容其他用地，占實際總出讓面積的53.67%，居住用地以40.44%緊隨其后。3、地價走勢2008年武漢市中心城區(qū)通過招、拍、掛方式出讓土地的樓面地價為1602.30元/平方米，同比降低43.08%;每畝單價308.46萬元/畝，同比降低51.66%。2.3行業(yè)準入分析根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第二章第五條規(guī)定設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，除應(yīng)當符合有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件外，還應(yīng)當具備下列條件：1、有100萬元以上的注冊資本；2、有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，２名以上持有資格證書的專職會計人員省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以根據(jù)本地方的實際情況，對設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊資本和專業(yè)技術(shù)人員的條件作前款的規(guī)定。外商投資設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，除應(yīng)當符合本條例第五條的規(guī)定外，還應(yīng)當依照外商投資企業(yè)法律、行政法辦理有關(guān)審批手續(xù)。設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當向縣級以上人民政府工商行政管理部門申請登記。工商行政管理部門對符合本條例規(guī)定條件，應(yīng)當自收到申請之日起30日內(nèi)予以登記；對不符合條件不予登記，應(yīng)當說明理由。工商行政管理部門在對設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請登記進行審查時，應(yīng)當聽取同級房地產(chǎn)開發(fā)主管部門的意見。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持下列文件到登記機關(guān)所在地的房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案1、營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；2、企業(yè)章程3、驗資證明；4、企業(yè)法定代表的身份證明；專業(yè)技術(shù)人員的資格證書和聘用合同。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)、專業(yè)技術(shù)人員和開發(fā)經(jīng)營業(yè)績等，對備案的房地產(chǎn)開發(fā)核定資質(zhì)等級。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當按照核定的資質(zhì)等級，承擔相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)項目。具體辦法由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定。2007年已成為相關(guān)宏觀調(diào)控政策的深入執(zhí)行的一年，受宏觀調(diào)控影響，行業(yè)準入壁壘必將進一步提高，為優(yōu)勢企業(yè)帶來新的發(fā)展機遇。下一個調(diào)控要點將是通過稅收政策、規(guī)范土地市場、強化金融監(jiān)管、調(diào)整供求關(guān)系等措施，達到調(diào)整結(jié)構(gòu)、穩(wěn)定房價和加強住房保障等目的。土地和金融方面的緊縮，帶來的是房地產(chǎn)行業(yè)準入壁壘的提高。這對大部分實力不強的房地產(chǎn)企業(yè)意味著市場空間的收縮，而對實力強大的房地產(chǎn)企業(yè)來說，行業(yè)整合加劇給他們帶來了難得的發(fā)展機遇。房地產(chǎn)調(diào)控政策在平抑房價的同時，將引導(dǎo)房地產(chǎn)市場向有序、健康、集約化方向發(fā)展，規(guī)范市場的結(jié)果將促進規(guī)模和實力并存的房地產(chǎn)企業(yè)加速發(fā)展以實力強大的行業(yè)和區(qū)域龍頭企業(yè)為主體的并購重組將成為行業(yè)趨勢，在這種趨勢背后，是優(yōu)勢企業(yè)對土地、資金、市場的新一輪整合，中國的房地產(chǎn)行業(yè)在未來數(shù)年內(nèi)將重新洗牌，優(yōu)勝劣汰將進一步推動有限的資源加速流向資質(zhì)高、資信好、開發(fā)業(yè)績良好、品牌效應(yīng)明顯的房地產(chǎn)企業(yè)。資源重新配置所帶來的規(guī)模效益將強化消費者、投資者、供應(yīng)商、政府部門及金融機構(gòu)對優(yōu)勢企業(yè)的信心，從而使企業(yè)獲得更多的土地和資金資源。隨著行業(yè)整合的加劇，房地產(chǎn)聚集狀況將最終促進一批全國性地產(chǎn)巨頭的出現(xiàn)，這些地產(chǎn)巨頭將占據(jù)中國主要地區(qū)、重要城市的房地產(chǎn)市場，他們的經(jīng)營方式、開發(fā)理念將對中國城市的社會經(jīng)濟生活產(chǎn)生巨大影響，對其他中小型公司進入市場形成實際的壁壘。武漢黎達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是以房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)買賣為主營業(yè)務(wù)的現(xiàn)代企業(yè)。依據(jù)武漢市工商行政管理局洪山分局2006年5月24日頒發(fā)的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照，其注冊資本為2000萬元，符合國家相關(guān)行業(yè)準入標準。三、資源開發(fā)及綜合利用分析3.1資源利用方案（一）給水給水系統(tǒng)從市政自來水干管上接兩根DN200進水管，并在建筑周圍敷設(shè)成環(huán)狀布置。三層及以下樓層由市政直接供水，四層以上由無負壓設(shè)備供水，泵房設(shè)置在地下車庫水泵房內(nèi)。（二）中水本項目在區(qū)內(nèi)設(shè)置中水處理設(shè)備，主要用于衛(wèi)生間沖廁、綠地、道路澆灑用水、景觀水系等用水。（三）雨水、污水排水系統(tǒng)采用雨污水分流制，本項目產(chǎn)生的污水匯集后，排入市政管網(wǎng)。雨水經(jīng)匯集后，排入市政雨水管網(wǎng)。3.2資源節(jié)約措施（一）水資源現(xiàn)狀武漢市多年平均降水585毫米，年均降水總量98.28億立方米，形成地表徑流17.72億立方米，地下水資源25.59億立方米，當?shù)刈援a(chǎn)一次水資源總量37.39億立方米。2009年武漢市總用水量35億立方米，地表水、地下水、其它水源用量分別為8.33、25.42、1.25億立方米，分別占武漢市總用水量的24%、73%、3%。工業(yè)、生活、農(nóng)業(yè)、河湖環(huán)境用水分別為7.96、12.43、13.66、0.95億立方米，分別占武漢市總用水量的23%、35%、39%、3%。地下水長期超采，使用率由2007年的67％上升到2009年的76％，致使水位年均下降1.29米，水環(huán)境和水生態(tài)平衡受到威脅；武漢市每年仍有4億方污水直接排放，再生水利用率也不足40%；大量寶貴的水資源還未有效利用，不僅污染城鄉(xiāng)環(huán)境，也加劇了水資源緊缺的局面。（二）水資源節(jié)約措施根據(jù)現(xiàn)行《建筑給水排水設(shè)計規(guī)范》（GB50015-2003），《室外給水設(shè)計規(guī)范》（GB50013-2006）選取給水用水定額。1、充分利用市政供水壓力（1）通過調(diào)查收集和掌握準確的市政水壓、水量及供水可靠性的資料，為合理設(shè)計給水系統(tǒng)、利用市政供水壓力提供依據(jù)。（2）根據(jù)用水設(shè)備、用水衛(wèi)生器具和水嘴的供水最低工作壓力要求，確定直接利用市政供水的層數(shù)。2、建筑給水系統(tǒng)分區(qū)（1）各分區(qū)最低衛(wèi)生器具配水點處的靜水壓不大于0.45Mpa，特殊情況下不大于0.55兆帕；水壓大于0.35兆帕的入戶管（或配水橫管），設(shè)減壓或調(diào)壓設(shè)施。（2）各分區(qū)低層部分的衛(wèi)生間，入戶管（或配水橫管）上采取適當?shù)臏p壓措施?！督ㄖo水排水設(shè)計規(guī)范》GB50015-2003指出，一個水龍間的流量為額定流量0.2L/S時，所需流出水頭為20KPa。從理論上講，當水頭為40KPa時，流量可達0.32L/S?？梢娝^增大時，其流量將增加，人們?yōu)檎{(diào)節(jié)流量或進行閥門操作時，使無用耗水量亦增大。同時，“剩余水壓”過高的用水點將產(chǎn)生超壓出流，而某些用水點則可能出現(xiàn)“斷流”現(xiàn)象。但是剩余水壓在配水系統(tǒng)中出現(xiàn)是必然的，因為用戶是分布在管網(wǎng)的各個位置，有遠有近，有高有低，低、近處用水點自然會出現(xiàn)剩余水壓。剩余水壓雖然難以完全消除，卻可以采取措施使之減小。為使系統(tǒng)安全可靠及經(jīng)濟合理，豎向分區(qū)供水、安裝減壓閥、減壓孔板等措施也間接地起到了節(jié)水作用。根據(jù)實測：DN15陶瓷閥芯水嘴靜壓時為P=0.37兆帕，全開時流量Q=0.46升/秒，為設(shè)計流量0.15-0.20升/秒的3.07-2.3倍，因此，給水系統(tǒng)分區(qū)設(shè)計中，合理控制各用水點處的水壓，可以達到較好的節(jié)水目的。3、回收屋面雨水作為澆灑綠地和道路用水，室外部分地面采用滲水磚使雨水回滲，綠地采用滴灌。4、公共場所便器采用感應(yīng)式或腳踏式。所有給水龍頭等用水器具采用節(jié)水型產(chǎn)品，公共淋浴間均采用腳踏式淋浴器。管材采用焊接或電熔連接管道，以防漏水。5、充分利用再生水資源替代自來水。6、雨水利用（1）屋面雨水設(shè)計為重力流內(nèi)排水。在建筑物旁設(shè)初期雨水棄流池和貯水池，收集屋面雨水，用做澆灑綠地和道路用水。（2）區(qū)內(nèi)道路雨水盡量流向綠地和滲水磚。雨水滲入地下涵養(yǎng)水源。7、景觀噴灌節(jié)水措施（1）選擇耐旱草種和樹種，以減少澆水次數(shù)。（2）綠化澆灌采用低區(qū)中水變頻加壓泵加壓后，向綠地內(nèi)設(shè)置的澆灑口供中水。8、選用性能較高的變頻水泵供水。9、機動車清洗運用中水或先進的無水洗車技術(shù)。10、合理配制水表等計量裝置。建筑物的引入管及公用建筑物需計量的水管上均應(yīng)設(shè)置水表。四、節(jié)能方案分析4.1合理用能標準和節(jié)能規(guī)范本項目建設(shè)地點為武漢市江夏區(qū)，應(yīng)遵循國家以及武漢市的如下合理用能標準及節(jié)能設(shè)計規(guī)范：（一）相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)政策1、《中華人民共和國節(jié)約能源法》2、《中華人民共和國可再生能源法》3、《中華人民共和國電力法》4、《中華人民共和國建筑法》5、《中華人民共和國清潔生產(chǎn)促進法》6、《中華人民共和國計量法》7、《國務(wù)院關(guān)于加強節(jié)能工作的決定》(國務(wù)院令28號)8、《清潔生產(chǎn)審核暫行辦法》(國家環(huán)境保護總局令第16號)9、《節(jié)能中長期專項規(guī)劃》(國家發(fā)改委發(fā)改環(huán)資【2004】2505號)10、《“十一五”十大重點節(jié)能工程實施意見》(國家發(fā)改委發(fā)改環(huán)資【2006】1457號)11、《重點用能單位節(jié)能管理辦法》(國家經(jīng)貿(mào)委1999、3、10)12、《節(jié)能用電管理辦法》(國家經(jīng)貿(mào)委國家發(fā)展計劃委【2000】1256號)13、《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》(國務(wù)院令279號)14、《民用建筑節(jié)能管理規(guī)定》(建設(shè)部令第143號)15、《建設(shè)部關(guān)于貫徹<國務(wù)院關(guān)于加強節(jié)能工作的決定>的實施意見》(建科【2006】231號)16、《建設(shè)工程勘查設(shè)計管理條例》（國務(wù)院令293號）17、《關(guān)于加強大型公共建筑工程建設(shè)管理的若干意見》(建質(zhì)【2007】1號)18、《能源效率標識管理辦法》（國家發(fā)改委、國家質(zhì)檢總局2004年17號令）19、《中華人民共和國強制檢定的工作計量器具檢定管理辦法》（1987年4年15日國務(wù)院頒布）（二）建筑類相關(guān)標準及規(guī)范產(chǎn)業(yè)政策和準入條件1、《中國節(jié)能技術(shù)政策大綱》（計交能[1996]905號）2、《國家鼓勵發(fā)展的資源節(jié)約綜合利用和環(huán)境保護技術(shù)》（國家發(fā)改委[2005]65號令）（三）建筑類相關(guān)標準及規(guī)范1、《公共建筑節(jié)能設(shè)計標準》GB50189-20052、《綠色建筑評價標準》GB/T50378-20063、《通風(fēng)與空調(diào)工程施工質(zhì)量驗收規(guī)程》GB50243-20024、《民用建筑熱工設(shè)計標準》GB50176-935、《建筑照明設(shè)計標準》GB500034-20046、《建筑采光設(shè)計標準》GB/T5003-20017、《生活鍋爐熱效率及熱工試驗方法》GB/T10820-20028、《空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)運行管理規(guī)范》GB50365-20059、《綠色建筑技術(shù)導(dǎo)則》（建科【2005】199號）10、《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計標準》JGJ134-200111、《采暖通風(fēng)與空調(diào)設(shè)計規(guī)范》12、《外墻外保溫工程技術(shù)規(guī)程》JGJ144-200413、《地面輻射供暖技術(shù)規(guī)程》JGJ142-200414、《民用建筑電氣設(shè)計規(guī)范》JGJ/T16-9215、《綠色建筑評估標準》DBJ/T101-101-200516、《建筑給水及采暖工程質(zhì)量驗收規(guī)范》GB50242-200217、《綠色照明工程技術(shù)規(guī)程》DBJ01-607-200118、《全國民用建筑工程設(shè)計技術(shù)措施-節(jié)能專篇》19、《建筑給水排水設(shè)計規(guī)范》GB50015-200320、《建筑中水設(shè)計規(guī)范》GB50336-2002（四）相關(guān)終端用能產(chǎn)品能耗標準1.《三相配電變壓器能效限定值及節(jié)能評價值》GB20052-2006；2.《管形熒光燈鎮(zhèn)流器能效限定值及節(jié)能評價值》GB17896-1999；3.《普通照明用雙端熒光燈能效限定值及能效等級》GB19043-2003；4.《普通照明用自鎮(zhèn)流熒光燈能效限定值及能效等級》GB19044-2003；5.《單端熒光燈能效限定值及節(jié)能評價值》GB19415-2003；6.《單元式空氣調(diào)節(jié)機能效限定值及能源效率等級》GB19576-2004；7.《建筑外窗氣密性能分級及檢測方法》GB/T7107-2002。8.《通風(fēng)機能效限定值及節(jié)能評價值》GB19761-20054.2設(shè)計原則(1)按照國家節(jié)能設(shè)計規(guī)范的要求，本項目應(yīng)采用先進可靠的節(jié)能新工藝、新技術(shù)、新設(shè)備、新材料。凡已被國家頒布淘汰的高能耗設(shè)備不可采用。(2)凡能綜合利用和循環(huán)使用的能源均應(yīng)設(shè)置綜合利用設(shè)施和循環(huán)系統(tǒng)，以提高能源利用率。(3)對各種能源消耗均應(yīng)按有關(guān)規(guī)定配置計量器具計量。4.3節(jié)能措施和節(jié)能效果分析（一）節(jié)能措施1.節(jié)能措施綜述本項目在方案設(shè)計中，要充分考慮利用既有資源，提高設(shè)備的運行效率和優(yōu)化設(shè)備的技術(shù)參數(shù)，以達到整體的節(jié)能效果，主要措施如下：（1）建筑本體圍護采用保溫隔熱設(shè)計；（2）結(jié)構(gòu)設(shè)計適當考慮壓縮建筑結(jié)構(gòu)空間；（3）空調(diào)冷卻水系統(tǒng)采用多臺并聯(lián)技術(shù)，以及污水在利用技術(shù)；（4）送風(fēng)采用變風(fēng)量方式調(diào)節(jié)室內(nèi)溫度，以及空調(diào)系統(tǒng)均采用自動控制，冷媒管，冷凍水管均采用像塑海綿保溫材料；（5）控制變壓器空載損耗，合理選擇配電系統(tǒng)布局，以及利用谷電和平電的議價優(yōu)勢；（6）加強節(jié)能管理。2、相關(guān)專業(yè)的節(jié)能措施（1）建筑及結(jié)構(gòu)專業(yè)的節(jié)能措施建筑節(jié)能主要從建筑設(shè)計規(guī)劃、圍護結(jié)構(gòu)、遮陽設(shè)施等方面考慮。A、本項目根據(jù)建筑功能要求和當?shù)氐臍夂騾?shù)，在總體規(guī)劃和單體初步設(shè)計中，科學(xué)合理地確定了建筑朝向、平面形狀、空間布局、外觀體型、間距、層高，初步設(shè)計將選用節(jié)能型建筑材料、保證建筑外圍護結(jié)構(gòu)的保溫隔熱等熱工特性，最大限度減少建筑物能耗量，將會獲得理想的節(jié)能效果。B、建筑圍護結(jié)構(gòu)的保溫隔熱性能使用環(huán)保、節(jié)能型建筑材料，可有效減少通過圍護結(jié)構(gòu)的傳熱，從而減少各主要設(shè)備的容量，達到顯著的節(jié)能效果。對垂直墻面可采用外廓、陽臺、挑檐陽等遮陽設(shè)施和淺色墻面、反射幕墻、植物覆蓋綠化等。C、門窗盡量減少門窗的面積：門窗是建筑能耗散失的最薄弱部位，因此，本項目在進行初步設(shè)計時，在保證日照、采光、通風(fēng)、觀景條件下，將盡量減少外門窗洞口的面積，以減少建筑能耗。提高門窗的氣密性：初步設(shè)計中將采用密閉性良好的門窗。通過改進門窗產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，如加裝密封條提高門窗氣密性，防止空氣對流傳熱。盡量使用新型保溫節(jié)能：門窗將選用新型保溫節(jié)能門窗（斷橋隔熱雙層中空玻璃的塑鋼門窗）。D、屋頂初步設(shè)計時，屋頂將采用淺色屋面，以隔熱太陽輻射熱，減少陽光直射。建議在屋頂涂上隔熱防水膏,使屋面具備保溫、隔熱、防水等節(jié)能效果。（2）電氣專業(yè)的節(jié)能措施A、合理設(shè)置降壓變電所位置,盡量將降壓變電所的設(shè)置位置靠近負荷中心，減少配電線纜長度，減少配電線路上的電能損耗。B、用現(xiàn)場和集中補償?shù)姆椒?提高功率因數(shù)，使供電系統(tǒng)的功率因數(shù)達0.9以上,降低變壓器無功功率，安裝抑制諧波設(shè)備。C、用低損耗節(jié)能干式變壓器,選擇合理的變壓器容量,使其達到經(jīng)濟運行(負荷率65%--80%),減少電能損耗和圍護工作量D、合理確定電纜截面，減小低壓配電系統(tǒng)的線路損耗,配電線路采用單相供電時，考慮三相平衡。E、用高效電動機,大容量電動機采用變頻或軟啟動方式或高壓壓電動機。F、合理運用電梯的運行模式，分時間段控制,非運行延時關(guān)燈等手段以達到節(jié)能目的；G、用高效燈具、光源及節(jié)能型電感鎮(zhèn)流器或電子鎮(zhèn)流器。H、體放電燈均進行補償,使其功率因數(shù)>0.9。I、明采用集中、分散和自動相結(jié)合的控制方式，確定合理的照度值,充分利用天然光。J、用具有節(jié)能效果的新系列高、低壓電器，以取代功耗大的老產(chǎn)品，如：用RT20、RT15（NT）系列取代RT0系列熔斷器，用AD1、AD系列新信號燈取代原XD2、XD3、XD5等老系列信號燈，選擇帶節(jié)電裝置的交流接觸器等。K、設(shè)置合理的計量和檢測設(shè)備:進線設(shè)電流、電壓、有功電表、無功電表測量；母線電流測量；出線電流測量。（3）給水排水專業(yè)的節(jié)能措施設(shè)計首先在設(shè)備選型時盡量選用低能耗設(shè)備，如采用了變頻調(diào)速給水設(shè)備等，以利于節(jié)能。水系統(tǒng)為閉式循環(huán)系統(tǒng)，采用兩管制同稱系統(tǒng)，由于系統(tǒng)較小，管道長度不長采用一次泵變頻空調(diào)水系統(tǒng)。系統(tǒng)采用高位膨脹水箱定壓。A、給水管材采用壓力水頭損失小，強度好、耐腐蝕、使用壽命長的新型管材，可以達到降低電耗和水量損失的效果。對動力機電設(shè)備的選擇盡可能采用國家批準的機電節(jié)能產(chǎn)品。供水采用管網(wǎng)疊壓供水系統(tǒng)，降低能耗。B、綠化用水利用中水，在灌溉方式上，采用節(jié)水效率高的噴灌、滴灌、滲灌等先進節(jié)水設(shè)施，提高水的有效利用率。C、衛(wèi)生器具均選用節(jié)水型器具。給水水嘴采用陶瓷芯等密封性好、能限制出流流率并經(jīng)過國家有關(guān)質(zhì)量檢測部門檢測合格節(jié)水水嘴。大小便器采用節(jié)水型產(chǎn)品。公共衛(wèi)生間采用紅外感應(yīng)水嘴、感應(yīng)式?jīng)_洗閥小便器、大便器等能消初長水流的水嘴和器具。D、計量設(shè)施：在各建筑物的引入管、公寓的入戶管均安裝水表，每一住戶設(shè)戶用IC卡式水表一只。按計劃用水，節(jié)約用水。同時為運行管理、節(jié)能管理提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。E、二次加壓采用管網(wǎng)疊壓供水系統(tǒng)，充分利用市政供水壓力，達到優(yōu)化調(diào)度，降低能耗的目的。F、排水系統(tǒng)采用雨污水分流制，本項目產(chǎn)生的污水匯集后，排入市政管網(wǎng)。雨水匯集后，排入市政雨水管網(wǎng)。（4）暖通與空調(diào)專業(yè)的節(jié)能措施A、為提高供熱設(shè)備的隔熱效果，采用多層絕熱的新型保溫材料。采暖供熱管道的保溫層厚度采用經(jīng)濟厚度計算法確定。絕熱厚度大于100mm時，絕熱結(jié)構(gòu)按雙層考慮，雙層的內(nèi)外層縫隙應(yīng)彼此錯開。B、公寓采用分戶熱計量。C、合理設(shè)計供熱管路，減散熱面積，供熱管道進行保溫，以減少熱損失。D、管路閥門氣密性好，以防止泄漏。F、在設(shè)備及系統(tǒng)運營的過程中，定期進行檢測和維修，避免由于設(shè)備和保溫寶冷結(jié)構(gòu)損壞引起的熱損失增加。G、計中盡量減少各類阻力元件的使用，以提高循環(huán)水泵的有用功。H、于居住建筑室內(nèi)采暖系統(tǒng)形式，為實現(xiàn)室溫調(diào)節(jié)和控制，采用單管系統(tǒng)，每組散熱器設(shè)置跨越管。商業(yè)部分為保證分室室溫調(diào)控采用水平雙管系統(tǒng)。（5）動力專業(yè)節(jié)能措施采用高效節(jié)能的名牌水泵、風(fēng)機以提高運行效率。（6）其他節(jié)能措施綠化：對建筑周圍環(huán)境進行綠化設(shè)計，綠化將對居住區(qū)及商業(yè)區(qū)氣候條件起著十分重要的作用，它能調(diào)節(jié)改善氣候，調(diào)節(jié)碳氧平衡，減弱溫室效應(yīng)，減少城市的大氣污染，減低噪聲，遮陽隔熱，是改善居住區(qū)及商業(yè)區(qū)微小氣候，改善建筑室內(nèi)環(huán)境，節(jié)約建筑能耗的有效措施。（二）節(jié)能效果分析本項目為達到節(jié)能、環(huán)保的目標，在建筑熱工設(shè)計、采暖與通風(fēng)的節(jié)能設(shè)計方面嚴格執(zhí)行國家及武漢相關(guān)方面的標準、規(guī)范。項目積極選用高效節(jié)能的設(shè)備、材料和技術(shù)方案，從根本上實行了國家相關(guān)的節(jié)能要求。本項目不采用國家明令禁止或淘汰的落后工藝、設(shè)備，在節(jié)能措施中積極采用新工藝、新技術(shù)、新產(chǎn)品，達到節(jié)能效果。五、建設(shè)用地、征地拆遷及移民安置分析5.1項目選址及用地方案（一）項目建設(shè)地點本項目位于江夏區(qū)紙坊街。北臨新興街、南臨紙坊大道，東臨復(fù)江道，西臨新規(guī)劃路。江夏區(qū)紙坊街位于江夏區(qū)北部，北距武漢市中心18公里，與洪山區(qū)和東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)相鄰，南距咸寧59公里，京廣鐵路從街西經(jīng)過。滬蓉、京珠高速公路在城區(qū)南側(cè)3公里處。與107國道互通立交相連。紙坊街是江夏區(qū)委、區(qū)政府駐地，是全區(qū)政治、經(jīng)濟、文化活動的中心。交通十分便利。（二）項目用地現(xiàn)狀本項目總用地75240平方米（折合112.86畝），用地形狀規(guī)整、便于規(guī)劃、地勢平坦、地質(zhì)條件穩(wěn)定，便于建設(shè)，交通便利，便于生活發(fā)展。（三）項目選址分析本項目位于武漢市江夏區(qū)紙坊街，得天獨厚的地理位置對本項目建設(shè)具有廣闊的發(fā)展前景。也不會對防洪、排澇、通航及文物保護等產(chǎn)生不利影響。5.2土地利用合理性分析本小區(qū)形狀規(guī)整、便于規(guī)劃、地勢平坦、地質(zhì)條件穩(wěn)定，便于建設(shè)，交通便利，便于生活發(fā)展。建設(shè)目標：建設(shè)功能齊全、設(shè)施完備、交通便利、環(huán)境優(yōu)美的21世紀現(xiàn)代化商業(yè)城及住宅區(qū)，提高土地使用率，改善現(xiàn)有環(huán)境，改善人文景觀。符合土地利用規(guī)劃要求，占地規(guī)模較為合理。5.3征地拆遷及移民安置分析本項目為舊城改造項目，原則上按照公建房以評估價貨幣補償，私房按“拆一還一”在齊心小區(qū)還建或者在項目拆遷區(qū)域就地還建，私有商業(yè)門店以評估價貨幣補償或者在項目拆遷區(qū)域就地還建的方式實行。六、環(huán)境和生態(tài)影響分析6.1環(huán)境和生態(tài)現(xiàn)狀分析（一）自然環(huán)境條件1、地形、地貌本項目建設(shè)用地位于武漢市江夏區(qū)紙坊街，地形為較為平緩的坡地，場地地勢相對落差較小，是項目建設(shè)的一塊理想場地。2、氣候、氣象武漢市江夏區(qū)地處北亞熱帶濕潤季風(fēng)氣候區(qū)，具有氣候溫和、雨量豐沛、日照充足、四季分明、雨熱同季的特點。江夏區(qū)的主要氣象條件：溫度：極端最高溫度41.3極端最低溫度-18.1年平均溫度16.3最熱月平均溫度28.8最冷月平均溫度3.0濕度：平均相對濕度70%風(fēng)向：全年主導(dǎo)風(fēng)向為北-東北風(fēng)夏季主導(dǎo)風(fēng)向為南偏西風(fēng)冬季主導(dǎo)風(fēng)向為北東北風(fēng)年平均風(fēng)速：2.55m/s降雨量：年最大降雨量1805.9mm年最小降雨量578.8mm年平均降雨量1230.6mm日最大降雨量317.4mm每小時最大降雨量98.6mm基本風(fēng)壓：0.3KN/m2基本雪壓：0.4KN/m2日照：年日照數(shù)2168小時日照百分率47%無霜期：248天3、水文擬建場址及其外圍地段為崗垅和洼地，大氣降水一般順地面坡形向洼地滲流，新近時期沉積的覆蓋土層具滯水特征。覆蓋層下伏基巖地下水文特征受地質(zhì)構(gòu)造及巖性控制。擬建場址所處地段是新近時期的沉積區(qū)，其上部覆蓋層為可塑狀態(tài)的耕植土及粘土，工程性質(zhì)較差；其下為棕紅、棕黃、黃色粘土及含礫粘土，具中一低壓縮性，強度中等至較高。根據(jù)國家頒布的《中國地震烈度區(qū)劃圖》和《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》(GB50011-2001)之規(guī)定，擬建場址地震基本烈度屬6度區(qū)，按7度抗震設(shè)防。設(shè)計基本地震動峰值加速度為0.05g，設(shè)計地震分組為第一組。4、植被及生物多樣性項目所在區(qū)域內(nèi)的地表全部被人工地表所取代，道路兩側(cè)及居民區(qū)內(nèi)種植有綠化植物，生物結(jié)構(gòu)單一。（二）生態(tài)環(huán)境現(xiàn)狀根據(jù)對項目所在地的現(xiàn)場調(diào)查表明，項目所在地現(xiàn)有植被主要為零星喬木、野生灌木、雜草。場地內(nèi)雨水、污水自然排放，生態(tài)環(huán)境質(zhì)量不高。6.2生態(tài)環(huán)境影響分析本項目對環(huán)境的影響主要表現(xiàn)項目在施工期間，施工噪音及施工過程中粉塵、廢水和固體廢棄物對周圍居民、單位和環(huán)境造成影響。（一）生態(tài)環(huán)境現(xiàn)狀依據(jù)本工程特點，現(xiàn)場施工中，需要使用大量建筑材料，在裝卸、堆放、拌和過程中會產(chǎn)生大量粉塵，施工期間內(nèi)燃機械和車輛尾氣污染。（二）施工聲污染施工噪聲污染主要來自各種打樁、吊裝設(shè)備、混凝土拌、道路施工等，聲功率幾乎都在100Db(A)以上。（三）水污染主要為生活污水和施工過程中的土方階段降排水、沖車水、混凝土養(yǎng)護水及路面清洗水。施工活動產(chǎn)生的污水主要污染物為泥沙懸浮顆粒和礦物油；生活污水含有較大量的有機物和懸浮物。（四）固體廢物污染本項目施工期間產(chǎn)生的固體物主要為建筑垃圾、施工及挖土方產(chǎn)生的棄土、裝修垃圾及施工人員產(chǎn)生的生活垃圾。建成使用后主要是辦公垃圾、生活垃圾及餐飲產(chǎn)生的垃圾。6.3生態(tài)環(huán)境保護措施本項目無特殊污染源，主要污染源是生活污水、生活、餐飲及辦公垃圾、噪音、煙氣，不存在有害污水和有害垃圾的處理問題，對環(huán)境的不利影響較小。從環(huán)境影響上看，項目建設(shè)是可行的，同時，項目在建設(shè)過程中或建成后的使用中，仍將采取嚴格的環(huán)境保護措施：1、雨水、污水：項目排出的污水主要來源于生活污水，生活污水的種類有洗浴污水、辦公區(qū)生活用水、沖廁水，其排水特點為BOB5/COD較高，還含有一定量的陰離子合成洗滌劑。為保證項目排入城市下水道的水中污染物達到《武漢市水污染物排放標準》，項目排水擬采用分流制排放生活污水和雨水，生活污水經(jīng)化糞池處理后再行排放，對排放出的含油污水，選用有相當處理能力的隔油池處理后排除。2、生活、餐飲及辦公垃圾處理。生活、餐飲及辦公垃圾將納入該地區(qū)的環(huán)衛(wèi)垃圾消納系統(tǒng)，將生活、餐飲及辦公垃圾采用封閉式垃圾袋和垃圾箱分類收集，并到管理部門專設(shè)清潔人員，利用密閉垃圾桶運輸，由環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一清運至垃圾處理場和垃圾消納場處理。3、噪音治理。建材的堆放及混凝土拌和應(yīng)定點、定位，并采取防塵措施，設(shè)置擋風(fēng)板。施工期間盡量選用煙氣量較少的內(nèi)燃機械和車輛，減少尾氣污染，施工道路經(jīng)常保持清潔、濕潤，以減少汽車輪胎與路面接觸而引起的揚塵污染，同時車輛應(yīng)限速行駛。地塊周圍樹立高于3米的簡易屏障，或在使用機械設(shè)備旁樹立屏障，減少施工機械的噪聲影響。本項目建成后主要噪聲來自建筑物的空調(diào)系統(tǒng)、電氣等設(shè)備。擬采用措施為：選用低噪音設(shè)備、對較大噪音源采取隔音措施、建筑裝修首先選用隔音、吸音材料。4、煙氣治理。本項目產(chǎn)生的煙氣主要為廚房烹飪油煙氣。廚房烹飪油煙氣可通過吸排油煙機將油氣分離后經(jīng)專用煙道引到樓頂部排入空中。5、施工期間環(huán)境保護。項目在施工過程中，機械設(shè)備噪音及施工過程中粉塵對周圍人群和環(huán)境會造成一定影響。項目建設(shè)過程中的施工噪音將按環(huán)境保護部門的規(guī)定嚴加控制，合理安排混凝土振動棒、電鋸等噪音較大的設(shè)備的使用時間和場所，減少對周圍單位和居民正常工作和休息的影響。對粉塵進行噴水降塵處理，嚴格執(zhí)行武漢市有關(guān)施工管理規(guī)定，把施工期間對周邊環(huán)境的不利影響降到最低。6.4地質(zhì)災(zāi)害影響分析本項目用地尚未聘請專業(yè)機構(gòu)進行地質(zhì)勘察，但從項目周邊用地的地質(zhì)情況推測，本項目地塊應(yīng)適合進行商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)。6.5特殊環(huán)境影響本項目用地范圍內(nèi)無文物古跡。七、經(jīng)濟影響分析7.1投資估算及資金籌措7.1.1本報告建設(shè)投資估算的范圍是本項目建設(shè)工程中的建筑安裝工程，道路、綠化等室外工程，供電、給、排水、弱電系統(tǒng)等其他工程費用，包括城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費、國有土地使用權(quán)出讓金、商品砼保證金、公共消防設(shè)施配套費、白蟻防治費等在內(nèi)的國家和地方規(guī)定的建筑工程前期有關(guān)費用，建設(shè)階段有關(guān)費用以及建設(shè)單位管理費，勘察設(shè)計費，工程監(jiān)理費，基本預(yù)備費等。7.1.2建設(shè)投資估算的主要依據(jù)和方法a.建筑安裝工程費用按武漢市近期建設(shè)工程概算定額、材料價格及調(diào)差、管理費用、稅金等有關(guān)規(guī)定，并參照企業(yè)在當?shù)亟谕旯さ耐惤ㄖ锏膯挝灰话阃两üこ淘靸r（含基礎(chǔ)工程），地上建筑均按1300元/平方米估算、地下室按2200元/平方米估算，室內(nèi)給排水、供配電、消防等系統(tǒng)，按單位面積指標法估算；b.道路、綠化等室外工程投資，參照當?shù)厥袌鲂星椋⒖紤]到標準略高的原則，按單位面積造價指標估算；c.室外供電、給排水、消防、弱電及智能化系統(tǒng)等其他工程投資，按單位面積造價指標估算；d.本項目城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費、由市政府收取的國有土地使用權(quán)出讓金、商品砼保證金、公共消防設(shè)施配套費、白蟻防治費等建筑工程前期有關(guān)費用按有關(guān)部門的規(guī)定收費標準計算；e.建設(shè)單位管理費，勘察、設(shè)計費分別按工程費用的1%、1.2%計算；工程監(jiān)理費、招標代理服務(wù)費、工程質(zhì)量監(jiān)督費等建設(shè)階段有關(guān)費用按有關(guān)部門的規(guī)定收費標準計算；f.不可預(yù)見費按工程費用及其他費用之和的5%計算。本項目建設(shè)投資為84496.89萬元，其中銷售部分建設(shè)投資47200.26萬元，租賃部分建設(shè)投資37296.63萬元。建設(shè)投資估算詳見附表。7.1.3本項目總投資由以下三部分組成：a.企業(yè)用自有資金投入60336.81萬元；b.銷售回款14160.08萬元；c.銀行貸款10000萬元。7.2財務(wù)評價及其效益分析7.2.1營銷收入、稅金及附加測算（1）營銷計劃根據(jù)項目實施進度計劃，本項目總建筑面積313069m2應(yīng)在建設(shè)期四年內(nèi)完工，銷售總建筑面積151209m2，出租總建筑面積95721m2。本項目銷售部分第一年銷售30%，第二年銷售30%，第三年銷售40%。（2）銷售售價住宅銷售價格按3500元/平方米計取，商鋪銷售價格按10000元/平方米計取。（3）租賃價格商業(yè)建筑綜合按450元/年·㎡計取。此商業(yè)建筑包括商場、新世界、商業(yè)辦公、餐飲娛樂、休閑娛樂等（4）營銷收入銷售收入測算見附表4；租賃收入測算見附表10。（5）稅金測算根據(jù)項目租賃價格，預(yù)測項目租賃收入4307.45萬元，營業(yè)稅金及附加為323.03萬元，其中營業(yè)稅215.37萬元、附加稅金21.54萬元，房屋維修基金86.15萬元。根據(jù)項目銷售價格，預(yù)測項目銷售收入107225.72萬元，銷售稅金及附加8041.93萬元，其中銷售稅金5361.29萬元，附加稅536.13萬元，土地增值稅2144.51萬元。7.2.2經(jīng)估算，項目出租部分總成本費用為1843.18萬元，其中經(jīng)營成本為590.20萬元，可變成本為323.02萬元，固定成本為1520.16萬元。項目銷售部分總成本費用51458.56萬元，其中經(jīng)營成本2113.79萬元。7.2.3經(jīng)估算，項目出租部分營銷收入為4307.45萬元，總成本費用為1843.18萬元，稅金及附加為323.03萬元，利潤總額為2141.21萬元。所得稅按25%計算，預(yù)計本項目應(yīng)納所得稅535.30萬元，所得稅后凈利潤為1605.91萬元。經(jīng)估算，項目銷售部分營銷收入為107225.72萬元，總成本費用為51458.56萬元，稅金及附加為8041.93萬元，利潤總額為47725.23萬元。所得稅按25%計算，預(yù)計本項目應(yīng)納所得稅11931.31萬元，所得稅后凈利潤為35793.92萬元。八、社會影響分析8.1社會影響效果分析1、增強城市功能、改善城市形象本項目建設(shè)是貫徹落實“三個代表”重要思想，為人民群眾辦實事的具體體現(xiàn)，是增強城市功能，改善城市形象的重要舉措，是滿足當?shù)厝巳合M需求，改善居民居住環(huán)境，提高居民生活質(zhì)量的民心工程，是爭創(chuàng)全國“百強縣市”和推進“四城同創(chuàng)”工作的重要內(nèi)容。加快推進紙坊舊城改造，關(guān)系到江夏城市建設(shè)和經(jīng)濟社會發(fā)展的全局。除此以外，由于該項目的建設(shè)，將會帶來大量的就業(yè)機會。項目的建設(shè)過程將會給包括設(shè)計院、施工單位、監(jiān)理單位等提供許多機會。項目建好以后，要想維護良好的室外環(huán)境，必須大量人員進行維護，這就給許多物業(yè)公司提供了機會?？梢姡卷椖康慕ㄔO(shè)將會給社會提供大量的就業(yè)機會。2、實施本項目，有助于當?shù)厣鐣姆€(wěn)定與經(jīng)濟的健康可持續(xù)發(fā)展，受當?shù)卣途用裰С帧ｍ椖康慕ㄔO(shè)與實施不會對當?shù)鼐用竦纳町a(chǎn)生負面影響，不會對當?shù)亟煌āh(huán)境產(chǎn)生破壞作用。8.2社會適應(yīng)性分析該項目開發(fā)完畢后，所在地人流，車流將有很大的增量，對交通和市場將有更高的要求。本項目周圍的交通條件較好。建成后交通和市場環(huán)境應(yīng)大體滿足需求。對于還建戶的交通、購物往來等都具備良好的配套條件。本項目符合武漢市土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃條件，基本上不存在難以調(diào)和處理的沖突及矛盾，項目的社會經(jīng)濟價值總體上是被認可的。但是對于可能出現(xiàn)的問題亦需采取有效可行的措施加以防范和處理。8.3社會效益分析該項目建設(shè)對社會各個領(lǐng)域的發(fā)展都有拉動作用。對社會的發(fā)展有積極作用。1、對居民生活水平與生活質(zhì)量的影響。將會直接影響到項目建成使用后的居住人員。提高人們的住房質(zhì)量，提高了小區(qū)業(yè)主的居住環(huán)境。2、對地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、社會服務(wù)質(zhì)量和城市化進程的影響。對促進地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提高服務(wù)質(zhì)量，加快城市化進程的持續(xù)發(fā)展。3、在經(jīng)濟效益上，提高整個地區(qū)的經(jīng)濟水平，打造以房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)為前端，建筑、建材、物業(yè)管理等相關(guān)產(chǎn)業(yè)為后續(xù)的產(chǎn)業(yè)鏈。8.4社會風(fēng)險分析1、風(fēng)險定性分析本項目具有投資大、建設(shè)期較長的特點，因此，在開發(fā)過程中，要加強投資的管理、工程進度的管理，并采取有效的措施，進行科學(xué)的財務(wù)運作，盡量避免和減少風(fēng)險因素的發(fā)生。在工程建設(shè)和大市政建設(shè)過程中，已完工程或在建工程如果存在質(zhì)量缺陷，將會對建設(shè)項目產(chǎn)生不利影響的風(fēng)險。對于此，應(yīng)該根據(jù)該工程質(zhì)量總目標編制質(zhì)量計劃，并制定質(zhì)量控制點，招標相應(yīng)資質(zhì)的監(jiān)理公司進行監(jiān)理，請專業(yè)設(shè)計院進行部位驗收、中途質(zhì)量驗收、竣工驗收，從而規(guī)避這方面的風(fēng)險。國家和地方政策變化對土地開發(fā)產(chǎn)生影響，現(xiàn)階段在項目運轉(zhuǎn)和操作過程中必然存在許多過去未曾遇到的問題，將帶來一些政策層面的風(fēng)險。對此，應(yīng)盡可能理順開發(fā)與管理、資金管理等方面的主體關(guān)系，為項目實施奠定堅實的基礎(chǔ)，從而化解這方面的風(fēng)險。2、風(fēng)險防范措施（1）制定切實可行的成本控制措施；（2）對于工程建設(shè)、大市政工程建設(shè)可采取招投標方式選擇優(yōu)秀的拆遷、評估、建設(shè)公司；（3）加快前期核準、規(guī)劃設(shè)計等前期手續(xù)的辦理進度。九、結(jié)論與建議9.1結(jié)論根據(jù)武漢市總體發(fā)展規(guī)劃，作為城市功能設(shè)施的一部分，本項目的開發(fā)建設(shè)具有重要的意義。本項目以商業(yè)為主，配置公共設(shè)施建設(shè)等，采用的技術(shù)方案適用、安全、有效，達到為地方人群提供便利的人性化購物、宜居環(huán)境，提升城市形象的目的，在技術(shù)上是可行的。項目選址符合城市規(guī)劃的要求，遵循前瞻性、舒適性原則，充分利用土地，采取多種節(jié)水、節(jié)能措施，并最大限度地利用各種資源。項目對環(huán)境的影響是積極的。通過上述綜合分析可知，項目有著良好的社會和環(huán)境效益，并能保證資金鏈的平衡，同時具有較強的抗風(fēng)險能力。表明本項目在經(jīng)濟、社會、環(huán)境、技術(shù)上均是可行的。本項目將成為江夏區(qū)紙坊街一個地標性的建筑，將對本地的經(jīng)濟、社會產(chǎn)生非常深遠的影響。9.2建議1、在舊城改造實施以前，應(yīng)該有系統(tǒng)完整合理的規(guī)劃方案，制定有時間維度的拆遷計劃，并對拆遷區(qū)內(nèi)的居民進行民意調(diào)查表格統(tǒng)計，調(diào)查中應(yīng)包括居民的職業(yè)、月收入、貨幣補償、房屋補償、理想的住宅面積、是否愿意拆遷、不愿拆遷的原因、希望改善哪些條件等等內(nèi)容，并統(tǒng)計得出居民拆遷意愿度、拆遷房屋建筑面積比、拆遷房屋補償費用額度等數(shù)據(jù)，進一步指導(dǎo)下一步工作。2、搞好法制宣傳，做好拆遷戶的思想工作，接受群眾監(jiān)督，增強拆遷工作的透明度。在動遷前，要做好勸遷戶的周轉(zhuǎn)房、安置房的準備工作。對于就地安置的,應(yīng)明確具體安置時間；對“重點釘子戶”要堅持以理服人，以法服人，了解其具體原因，解決群眾的實際問題。在房屋拆遷前,拆遷人與被拆遷人一定要先簽協(xié)議后拆遷，對其原有配套設(shè)施，必須同步建設(shè)，以保證拆遷戶基本生活需求。對遇特殊情況造成安置用房不能按期交付使用的，拆遷單位應(yīng)向拆遷管理機關(guān)和拆遷戶說明原因，逾期期間應(yīng)按規(guī)定增加自行過渡補償費。另外，要結(jié)合本地的實際情況，制定出拆遷安置的細則，對于各類用房的安置標準做出明文規(guī)定，特別是要合理確定房屋拆遷的補償價格，建設(shè)單位不得自行壓低補償標準。3、為保證本項目的順利實施，建議及時辦理土地規(guī)劃及拆遷安置等相關(guān)前期工作，以使本項目盡早開工建成并投入使用。4、項目的建設(shè)資金能否順利到位，是本項目建設(shè)順利實施的關(guān)鍵，建議項目建設(shè)單位合理調(diào)度資金，以確保本項目順利實施。建設(shè)投資估算表（銷售部分）附表1單位：萬元序號費用名稱計量單位規(guī)模

指標估算

單價（元）估算

投資備注1第一部分工程費用21.建筑安裝工程費用28544.5231.1一般土建工程m2181071.0026226.8181.1.1地上建筑m2151209.00130019657.17包括住宅、商鋪91.1.2地下室m229862.0022006569.64101.2設(shè)備及安裝工程2317.71111.2.1給排水系統(tǒng)m2181071.00601086.43121.2.2供配電系統(tǒng)m2181071.0050905.36131.2.3消防系統(tǒng)m2181071.0010181.07141.2.4弱電及智能化系統(tǒng)m2181071.008144.86152.室外工程172.90162.1區(qū)內(nèi)道路m210110.38100101.10182.2園林綠化及小品m28974.488071.8019第一部分合計28717.4220第二部分其他費用211.拆遷安置補償費畝59.8212621.07211萬元/畝222.前期項目開發(fā)稅費1852.5623a.城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費m2181071.0040724.2824b.土地契稅504.84出讓金×４%25c.建設(shè)工程竣工檔案保證金5.0026d.墻改費m2151209.0010151.2127e.商品砼保證金m2151209.00690.7328f.公共消防設(shè)施配套費m2151209.001.522.6829g.施工圖審查費m2151209.001.522.6830h.垃圾處理費m2151209.0018272.1831i.白蟻防治費m2151209.002.030.2432j.衛(wèi)生防疫審查費28.72工程費用×0.1%333.建設(shè)單位管理費287.17工程費用×1.0%344.勘察、設(shè)計費631.78工程費用×2.2%355.工程監(jiān)理費430.76工程費用×1.5%366.招標代理服務(wù)費37.33工程費用×0.13%377.工程質(zhì)量監(jiān)督費28.72工程費用×1‰388.建設(shè)項目環(huán)境影響評價費m21512