租賃管理與方案

租賃管理與方案

租賃管理是指對(duì)收益性物業(yè)租賃活動(dòng)進(jìn)行管理，包括租約簽訂前、租約執(zhí)行中和租約期滿時(shí)共三個(gè)階段。在租約簽訂前，需要制定租賃方案與策略、選擇租戶、確定租金和進(jìn)行租約談判與簽約管理。在租約執(zhí)行中，需要進(jìn)行房屋空間交付、收取租金、租金調(diào)整和租戶關(guān)系管理。在租約期滿時(shí)，需要進(jìn)行租金結(jié)算、租約續(xù)期或房屋空間收回管理。租賃管理過(guò)程中，還需要進(jìn)行物業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷工作。租賃方案與策略是為提升物業(yè)吸引力而制定的一些特殊手段，主要涉及到確定可出租面積和租賃方式以及編制租賃經(jīng)營(yíng)預(yù)算。在制定租賃方案時(shí)，需要明確供出租的面積和在物業(yè)中的分布，以便對(duì)需要吸引的客戶數(shù)量和規(guī)模有所把握。業(yè)主對(duì)出租人的要求也需要考慮，例如對(duì)于寫字樓物業(yè)，是整棟出租給一個(gè)大租戶、分層出租給幾個(gè)租戶，還是出租給散戶；對(duì)于商業(yè)零售物業(yè)，是引入幾家大型零售企業(yè)，還是大小兼顧，在引入主力店的同時(shí)吸引一批中小租戶。預(yù)算是租賃方案的核心，包括詳細(xì)的預(yù)期收益估算、允許的空置率水平和經(jīng)營(yíng)費(fèi)用，這些數(shù)字構(gòu)成了物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的量化目標(biāo)。要根據(jù)實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況對(duì)預(yù)算進(jìn)行定期調(diào)整，以適應(yīng)租金收益可能由于空置率的增加而較預(yù)期收益減少的情況。預(yù)算是物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中財(cái)務(wù)控制和財(cái)務(wù)計(jì)劃的重要工具，能夠幫助物業(yè)管理者進(jìn)行財(cái)務(wù)控制和計(jì)劃安排。檢查上年度預(yù)算執(zhí)行情況，也有助于物業(yè)管理師發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，并在新年度預(yù)算中進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。大型物業(yè)管理企業(yè)通常能夠較容易地確定物業(yè)的租金水平或方案，因?yàn)樗麄儞碛写罅款愃莆飿I(yè)出租的租金數(shù)據(jù)。然而，為了準(zhǔn)確判斷物業(yè)的市場(chǎng)租金水平，需要比較已出租的類似物業(yè)和待出租物業(yè)的差異，并對(duì)已知的租金進(jìn)行相應(yīng)的修正，進(jìn)而求取待出租物業(yè)的市場(chǎng)租金水平。例如，對(duì)于出租寫字樓，其租金水平可能會(huì)受到很多因素的影響，如單元面積大小、樓層、朝向、大廈坐落地點(diǎn)、距商業(yè)中心區(qū)的距離、裝修檔次、建筑設(shè)備狀況、所提供服務(wù)的內(nèi)容、有效使用面積系數(shù)、康樂(lè)設(shè)施完備情況、物業(yè)維護(hù)措施等等。租金方案還會(huì)受到出租策略的影響。例如，租金水平受租期長(zhǎng)短和承租面積的大小、租戶的資信狀況、為租戶提供服務(wù)的水平、附屬設(shè)施的收費(fèi)水平、是否帶家具等因素的影響。這些因素的不同會(huì)帶來(lái)物業(yè)租金水平的差異。雖然物業(yè)價(jià)格、租金指數(shù)對(duì)租金定期調(diào)整有參考價(jià)值，但對(duì)出租期限內(nèi)租金水平的調(diào)整沒(méi)有數(shù)學(xué)公式可循，因此恰如其分地調(diào)整租金和形成初始租金方案一樣困難。正是由于制定租金方案、調(diào)整租金水平非常復(fù)雜，才需要物業(yè)管理師提供專業(yè)的服務(wù)。為了吸引更多的租戶和使物業(yè)達(dá)到一個(gè)較為理想的租金水平，物業(yè)管理師需要進(jìn)行很多的市場(chǎng)宣傳工作。這種宣傳一般圍繞著物業(yè)的特性來(lái)進(jìn)行，如宣傳物業(yè)所處的位置、周圍景觀、通達(dá)性和方便性等。一般很少通過(guò)強(qiáng)調(diào)租金低廉來(lái)吸引租戶，因?yàn)閷?duì)于經(jīng)營(yíng)性物業(yè)來(lái)說(shuō)，租金水平相對(duì)于物業(yè)的其他特性對(duì)租戶可能并不十分重要。所以一般認(rèn)為，只要租金相對(duì)于其他競(jìng)爭(zhēng)性物業(yè)來(lái)說(shuō)相差不大，則物業(yè)的特性和質(zhì)量是吸引租戶的主要因素。通過(guò)對(duì)大量的租戶的調(diào)查表明，他們選擇物業(yè)時(shí)所考慮的眾多因素中，租金是否便宜只占第五或第六位。物業(yè)管理師選定了進(jìn)行物業(yè)宣傳的主題后，還要選擇適當(dāng)?shù)男麄髅浇?。一般?lái)說(shuō)，對(duì)于中低檔寫字樓物業(yè)，選擇報(bào)紙上的分類廣告或物業(yè)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)的期刊比較合適；對(duì)于大規(guī)模的商用物業(yè)，還可選擇電視、廣播來(lái)進(jìn)行宣傳。目前流行的做法是物業(yè)管理師帶領(lǐng)有興趣的人士前往“看樓”，因此需要將擬出租部分整理好以供參觀。物業(yè)本身及物業(yè)管理師的工作情況和服務(wù)效率對(duì)租戶的第一印象非常重要。展示物業(yè)是一種藝術(shù)，它取決于物業(yè)管理師對(duì)未來(lái)租戶需求的了解程度，這種需求可通過(guò)與租戶非正式的接觸、問(wèn)卷調(diào)查等形式來(lái)獲取。租戶是否租用物業(yè)，一般取決于其對(duì)目前和未來(lái)所提供空間的滿足感和所需支付費(fèi)用的承受能力。加強(qiáng)市場(chǎng)宣傳的最終目的是能簽署租賃合約，如果達(dá)不到這個(gè)目的，物業(yè)管理師的一切努力都將是徒勞的。經(jīng)驗(yàn)豐富的物業(yè)管理師在向潛在的租戶展示、介紹物業(yè)的過(guò)程中，能從顧客的反應(yīng)中清楚地知曉是否他已經(jīng)初步?jīng)Q定承租物業(yè)，并及時(shí)進(jìn)行引導(dǎo)，盡可能用大眾化的語(yǔ)言回答顧客的提問(wèn)。租約條款優(yōu)惠也是吸引租戶的好辦法。租約條款優(yōu)惠的形式非常多，且時(shí)有創(chuàng)新。例如給新入住的租戶一個(gè)免租期、為租戶從原來(lái)租住的寫字樓遷至本寫字樓提供一定的資金幫助、替租戶支付由于提前終止與原租住寫字樓的業(yè)主間的租約而需繳納的罰金或?qū)ψ鈶羧胱∏暗难b修投資提供資金幫助，允許租戶將來(lái)能夠擴(kuò)展空間等等。在制定優(yōu)惠方式時(shí)，最關(guān)鍵的是把握目標(biāo)租戶的心理，了解到哪些方式最能夠讓租戶感覺到真正的實(shí)惠，從而吸引租戶簽訂租約。租戶選擇是租賃管理的核心內(nèi)容。選擇合適的租戶，形成最佳租戶組合，對(duì)于保證經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的現(xiàn)金流收入，從而實(shí)現(xiàn)物業(yè)價(jià)值最大化的目標(biāo)，是非常關(guān)鍵的。本節(jié)以最重要的兩類經(jīng)營(yíng)性物業(yè)——寫字樓和零售商業(yè)物業(yè)為例，介紹租戶選擇中一般性的方法和策略，具體細(xì)節(jié)在第十一章和第十二章展開論述。在租戶選擇中考慮的主要準(zhǔn)則是潛在租戶所經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的類型及其聲譽(yù)、財(cái)務(wù)穩(wěn)定性和長(zhǎng)期盈利的能力、所需的面積大小及空間組合，以及其需要提供的特殊物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容。對(duì)于不同的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)類型，租金確定的原則和調(diào)整方法都有差異，這里對(duì)其中共同之處作一簡(jiǎn)單介紹，寫字樓和零售商業(yè)物業(yè)租金確定和調(diào)整的具體方法將在第十一章和第十二章詳述。租金的計(jì)算單位和所包含的內(nèi)容也需要考慮。租金的計(jì)算方式通常以每平方米可出租面積為基礎(chǔ)，分為毛租金和凈租金。毛租金形式下，業(yè)主需全額支付所有經(jīng)營(yíng)費(fèi)用；而凈租金形式下，租戶需要直接支付部分經(jīng)營(yíng)費(fèi)用。業(yè)主若提供凈租金形式，則需明確支付哪些費(fèi)用，包括代收代繳費(fèi)用、按租戶所承租的面積占整個(gè)物業(yè)總可出租面積的比例來(lái)收取的費(fèi)用以及取決于租戶對(duì)設(shè)備設(shè)施和能源使用程度的費(fèi)用。租約中應(yīng)仔細(xì)規(guī)定租戶需支付的費(fèi)用項(xiàng)目，有時(shí)租戶會(huì)與業(yè)主協(xié)商費(fèi)用上限以保護(hù)自己的利益。租金水平主要取決于當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的狀況和房地產(chǎn)周期的階段。在確定租金時(shí)，應(yīng)根據(jù)業(yè)主的投資收益率目標(biāo)和可接受的最低租金水平確定基礎(chǔ)租金。對(duì)于寫字樓物業(yè)，不同出租單元的租金因位置而異，物業(yè)管理師常使位置較好的出租單元付出超額租金以平衡位置不好的出租單元的租金收入。對(duì)于零售商業(yè)物業(yè)，租約中載明的租金通常為基礎(chǔ)租金，租戶可能還需按營(yíng)業(yè)額的一定比例支付附加的百分比租金以最大化物業(yè)經(jīng)營(yíng)效益。由于市場(chǎng)供求變化劇烈，租金和價(jià)格也會(huì)波動(dòng)，因此需要經(jīng)常對(duì)租金水平進(jìn)行調(diào)整。對(duì)于租期較短的租戶，可設(shè)定一個(gè)固定租金水平；而對(duì)于租期較長(zhǎng)的租戶，租約中需要明確規(guī)定租金如何調(diào)整以保護(hù)業(yè)主和租戶雙方的利益。在租約談判和簽約管理中，租約中應(yīng)明確規(guī)定租金計(jì)算方式、支付方式、費(fèi)用項(xiàng)目、調(diào)整方式以及租期等條款，以確保雙方權(quán)益得到保障。租賃契約規(guī)定了租戶和業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)，是雙方共同簽署的法律文件，必須嚴(yán)格遵守。由于租約條款的談判相當(dāng)復(fù)雜，常常需要一個(gè)長(zhǎng)時(shí)間的談判周期。物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)也常常參與到租約談判的過(guò)程中來(lái)。雖然物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)一般代表業(yè)主的利益，但可以利用其特殊身份，向業(yè)主闡明租戶的意見，協(xié)助租賃雙方尋找一些折衷方案。業(yè)主和潛在租戶可以在標(biāo)準(zhǔn)租賃合約的基礎(chǔ)上，就特定出租單元的標(biāo)準(zhǔn)條款和特殊條款進(jìn)行談判，形成一份單獨(dú)的租約。談判中雙方關(guān)注的其他問(wèn)題包括租金及其調(diào)整、所提供的服務(wù)及服務(wù)收費(fèi)、公共設(shè)施如空調(diào)、電梯等使用費(fèi)用的分擔(dān)方式、折讓優(yōu)惠等。在零售商業(yè)物業(yè)的租約條款中，除了上述關(guān)鍵點(diǎn)外，還需要對(duì)下述幾個(gè)特殊問(wèn)題作出具體規(guī)定：每一獨(dú)立承租單元的用途、限制經(jīng)營(yíng)內(nèi)容相似的租戶、限制租戶在一定地域范圍內(nèi)重復(fù)設(shè)店、營(yíng)業(yè)時(shí)間的規(guī)定、公用面積的維護(hù)、廣告標(biāo)志和圖形等。市場(chǎng)營(yíng)銷的主要目的是為了吸引潛在的租戶，以獲取一個(gè)理想的出租率。物業(yè)管理機(jī)構(gòu)常被業(yè)主聘請(qǐng)為租務(wù)代理，大型的專業(yè)化物業(yè)管理企業(yè)也常常設(shè)置市場(chǎng)營(yíng)銷部門，負(fù)責(zé)物業(yè)的市場(chǎng)營(yíng)銷工作。然而，不論市場(chǎng)營(yíng)銷人員從何而來(lái)，他們必須熟悉當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)類型的物業(yè)市場(chǎng)，并在此基礎(chǔ)上制定一個(gè)有效的市場(chǎng)宣傳計(jì)劃，采取一系列有效的營(yíng)銷手段，來(lái)影響潛在租戶的尋租行為及其承租決策，進(jìn)而達(dá)到提升物業(yè)租金、提高入住率的目的。租戶由于大都需要投入一筆數(shù)量可觀的資金用于裝修，且其在當(dāng)前承租的物業(yè)內(nèi)已建立起了廣泛的業(yè)務(wù)聯(lián)系，所以一般不愿意頻繁更換辦公或經(jīng)營(yíng)地點(diǎn)；如果由于業(yè)務(wù)拓展等原因必須更換時(shí)，也會(huì)希望