天津人才科技大廈可行性研究報告

目錄TOC\o"1-2"\h\z\u第一篇宏觀背景 61東麗區(qū)概況 61.1人口及行政區(qū)劃 61.2經(jīng)濟發(fā)展指標(biāo) 61.3區(qū)域規(guī)劃 62.空港概況 82.1空港整體概況 82.2空港物流加工區(qū)規(guī)劃 82.3空港交通 92.4目前現(xiàn)狀 92.5空港加工區(qū)配套設(shè)施 112.6空港加工區(qū)優(yōu)劣式總結(jié)分析 113、華明鎮(zhèn)概況和發(fā)展趨勢分析 123.1華明鎮(zhèn)規(guī)劃 123.2**發(fā)展?fàn)顩r 133.3華明鎮(zhèn)發(fā)展概況總結(jié) 143.4市場空白點 15第二篇天津整體房產(chǎn)市場研究 151天津商業(yè)發(fā)展分析 161.1天津商業(yè)政策和市場規(guī)劃 162天津商業(yè)供求關(guān)系分析 162.1天津商業(yè)發(fā)展——總體水平較高 162.2供求分析—整體供大于求，趨勢有所放緩，需求量有所提升，市場競爭激烈 173商業(yè)租售價格分析 193.1商業(yè)銷售價格—商業(yè)用房售價居高不下，持續(xù)走高 193.2商業(yè)租賃價格—重新活躍、前景看好 193.3商業(yè)用房入住率—空置面積增加，市場競爭將更加激烈 204天津商業(yè)房產(chǎn)特點及趨勢 214.1政府規(guī)劃引領(lǐng)商業(yè)布局 214.2市場作用推動商業(yè)調(diào)整 214.3新建小區(qū)形成次級商圈 214.4商業(yè)房產(chǎn)向郊縣、濱海新區(qū)擴軍 214.5外地房產(chǎn)商轉(zhuǎn)向商業(yè)房產(chǎn) 224.6旅游業(yè)發(fā)展力度加大，旅游房產(chǎn)初露端倪 224.706年產(chǎn)權(quán)式商業(yè)銷售進一步受到冷遇，商業(yè)出售難度增加 224.8商業(yè)房產(chǎn)的操作更符合利潤后置的屬性 225各商圈發(fā)展分布狀況和發(fā)展趨勢 235.1目前天津商業(yè)發(fā)展分布 235.2商圈發(fā)展趨勢分析 235.3商圈發(fā)展進程的總結(jié) 246天津零售業(yè)發(fā)展?fàn)顩r 257天津零售市場分析 268天津?qū)I(yè)市場發(fā)展?fàn)顩r 279天津市商業(yè)市場未來發(fā)展趨勢 279.1未來商業(yè)用房租賃市場需求量增長趨勢明顯 279.2商業(yè)用房的租售價格走勢較為平穩(wěn)，略有增長 289.3營模式多以租賃為主或租售各半的方式，并逐漸形成了主流之勢 2810商業(yè)房產(chǎn)市場結(jié)論 2910.1流動人口不足，商業(yè)發(fā)展的最大瓶頸 2910.2城市經(jīng)濟地位和影響力提升，商業(yè)房產(chǎn)發(fā)展趨向激烈和成熟 29第三篇區(qū)域房產(chǎn)市場研究 291**商業(yè)圈分布和發(fā)展趨勢 301.1東麗區(qū)商業(yè)市場分布 301.2區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀 301.3區(qū)域未來商業(yè)發(fā)展趨勢 311.4區(qū)域市場總結(jié)分析 322**專業(yè)市場分布和發(fā)展趨勢 332.1**專業(yè)市場分布 333、空港區(qū)域內(nèi)樓盤分析 353.1空港物流加工區(qū)內(nèi)在售項目分析 353.2園區(qū)內(nèi)各種業(yè)態(tài)分布以及供應(yīng)量 393.3空港加工區(qū)內(nèi)營業(yè)酒店信息 414華明鎮(zhèn)區(qū)域概況 424.1華明鎮(zhèn)現(xiàn)狀 424.2華明鎮(zhèn)未來規(guī)劃 434.3華明鎮(zhèn)年內(nèi)施工情況 44第四篇項目定位 451地塊區(qū)位分析 451.1項目四至范圍 451.2周邊公共設(shè)施配套 461.3交通狀況 461.4污染狀況 461.5社會治安狀況 472項目SWOT分析 472.1項目優(yōu)勢 472.2項目劣勢 482.3項目機會 482.4潛在威脅點 493項目定位 503.1項目整體定位 503.2項目產(chǎn)品形態(tài)定位推算 503.3項目操作思路思考 513.4項目目標(biāo)客戶群體 53第五篇項目開發(fā)模式 531項目開發(fā)模式 541.1復(fù)合型社區(qū)（參與城市運營）——規(guī)劃開發(fā)原則 541.2項目發(fā)展策略——綜合開發(fā)，社區(qū)運營 541.3項目啟動點 56第六篇項目營銷操作 561項目營銷策略 561.1項目營銷思路一 561.2項目營銷思路二 58第一章總論一、項目名稱新建天津人才科技大廈項目二、建設(shè)內(nèi)容新建天津人才科技大廈項目選址于和平區(qū)南京路、河北路交叉路口西南角，原址為黃家花園天隆里居民區(qū)，地塊規(guī)劃面積15771.7平方米。建筑形式為一組超高層和高層塔樓建筑綜合體。其中面向南京路和山西路交口的塔樓為整個建筑群的標(biāo)志性建筑物，建筑控制高度145.20米，另外3座塔樓控制高度分別為99.00米、70.20米和70.2.米。建筑綜合體總建筑面積168790平方米，其中地下建筑面積30000平方米，地上建筑面積138790平方米。天津人才科技大廈項目地下建筑面積30000平方米，主要布置為地下停車場和公用工程設(shè)備用房。地上建筑面積138790平方米，按照未來的經(jīng)營業(yè)態(tài)劃分為5個功能分區(qū)：五星級酒店、高級服務(wù)式公寓、寫字樓、行政辦公用房和底層商鋪。面積分配及位置見下表：序號功能名稱建筑面積（平方米）塔樓位置備注1五星級酒店29000西北角塔樓,建筑控高145.20米,座落與南京路與山西路交叉路口1-22層2高級服務(wù)式公寓1869022-38層3寫字樓50100東側(cè)三棟貼建建筑,建筑控高70.2米,隔河北路與抗震紀(jì)念碑相對4行政辦公樓30000西南角塔樓,建筑控高99米,座落于山西路與西安道交叉路口5底層商鋪11000裙房中的一、二層（扣除其它建筑功能的大堂、交通等公用面積）6合計138790三、項目背景1994年3月，天津市提出實施"三五八十"的發(fā)展思路。到2002年，天津走過了極不平凡的九年，國內(nèi)生產(chǎn)總值達到2051.16億元，10年增長2.2倍，GDP年均增長12.2%，實現(xiàn)了國有大中型企業(yè)整體扭虧，老工業(yè)基地作用得到鞏固和發(fā)展，工業(yè)增加值連續(xù)八年保持兩位數(shù)增長；這九年天津投資千億元，拆除危陋平房1841萬平方米，新建住宅4965平方米，并投資40多億元改造地下管網(wǎng)，改善城市功能。這一時期成為天津歷史上發(fā)展最快最好的時期。"三五八十"四大奮斗的實現(xiàn)，標(biāo)志著天津現(xiàn)代化建設(shè)將進入一個新階段。但是，在全面建設(shè)小康社會的新形勢下，天津市的決策者客觀分析形勢，清醒的認識到自身發(fā)展中的不足：經(jīng)濟總量與先進地區(qū)相比還有明顯差距，城市潛能還沒有真正得到發(fā)揮，第三產(chǎn)業(yè)和服務(wù)業(yè)發(fā)展還比較慢，地方可支配財力還不夠足天津需要有一個更大的變化！

在這樣一個背景下，2002年10月，中共天津市委常委擴大會宣布了“綜合開發(fā)改造海河兩岸”的重大決策。計劃用三到五年時間，基本完成市區(qū)海河兩岸綜合開發(fā)改造。這是天津市繼引灤入津工程后，又一加快發(fā)展、振興經(jīng)濟的歷史性壯舉，是天津總體發(fā)展戰(zhàn)略的重要組成部分，是天津邁向國際港口大都市的治本之策。在“綜合開發(fā)改造海河兩岸”工程的總體規(guī)劃中，將海河上游兩岸劃分為四個段落，其中赤峰道至奉化道規(guī)劃為中央金融商務(wù)區(qū)（CBD），規(guī)劃在這一帶則側(cè)重商務(wù)、辦公、信息、金融和展覽等現(xiàn)代化經(jīng)濟中心城市的功能設(shè)施的建設(shè)，創(chuàng)造吸引國際化企業(yè)的良好環(huán)境，成為現(xiàn)代化經(jīng)濟中心突出的標(biāo)志。本項目的建設(shè)地點位于海河上游CBD、小白樓CBD的交叉地帶，并且位于天津市金融商業(yè)繁華區(qū)南京路旁。項目建成后，將成為天津市的又一標(biāo)志性建筑物。四、項目建設(shè)單位及基本情況單位名稱：天津北方人才港股份有限公司注冊地點：天津市開發(fā)區(qū)洞庭路76號A區(qū)法定代表人：張大為注冊資本：3280萬元經(jīng)營范圍：高級人才保障業(yè)務(wù)；高級人才服務(wù)業(yè)務(wù)（收集、整理、儲存和發(fā)布人才供求信息；開展人才素質(zhì)測評；組織人才招聘；舉辦人才培訓(xùn)：包括出國、境外培訓(xùn)；提供人才咨詢、人才流動中介服務(wù)；金融擔(dān)保咨詢服務(wù)；個人資信評估）；企業(yè)人才援助工程；科技項目成果的開發(fā)、經(jīng)營；房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)務(wù)；房屋租賃；物業(yè)管理；人事代理（不含存檔）；人才派遣。五、可行性研究報告編制單位天津國際工程咨詢公司證書編號：工資甲1030102001六、編制依據(jù)天津市發(fā)展計劃委員會：“關(guān)于調(diào)整天津人才科技大廈項目建設(shè)規(guī)模和總投資的批復(fù)”[津計投資（2003）371號]；天津市規(guī)劃和國土資源局：“中華人民共和國建設(shè)用地規(guī)劃許可證”[編號：2004津地證字0107]；天津市規(guī)劃和國土資源局：“建筑設(shè)計方案通知書”[編號：2004建案通字0260號]；七、可行性研究報告工作主要范圍項目建設(shè)的必要性項目市場前景分析項目選址的可行性總平面布局的的可行性建筑工程的可行性公用工程的可行性消防、節(jié)能、抗震、勞動安全與衛(wèi)生防疫等方面的可行性項目經(jīng)營模式研究環(huán)境保護投資估算及經(jīng)濟可行性項目實施進度結(jié)論八、項目主要指標(biāo)序號內(nèi)容單位指標(biāo)備注一技術(shù)指標(biāo)1總占地面積平方米15771.72總建筑面積平方米1687902.1地上建筑面積平方米1387902.2地下建筑面積平方米300003建筑密度%54.54容積率8.85五星級酒店客房間數(shù)3366機動車車位個3897出租車車位個208非機動車車位個600二經(jīng)濟指標(biāo)1投資總額萬元83149.262項目建設(shè)期年3三公用工程指標(biāo)1日最高用水量立方米/天2178.72夏季制冷負荷KW136003冬季采暖負荷KW108904電力總負荷KVA135005煤氣用量立方米/天1410

第二章項目的建設(shè)意義一、天津人才科技大廈項目的建設(shè)，符合天津市“海河開發(fā)”的發(fā)展戰(zhàn)略，將成為“金龍起舞”工程的重要實施步驟海河是天津的母親河，是天津獨特的、標(biāo)志性的寶貴資源。2002年10月，天津市政府將“海河開發(fā)”列為城市發(fā)展的重要戰(zhàn)略，并提出了“實施海河兩岸的綜合開發(fā)改造，形成獨具特色的服務(wù)型經(jīng)濟帶和景觀帶”的開發(fā)要求。為實現(xiàn)該目標(biāo)，海河綜合改造將采取由上游到下游的滾動開發(fā)形式，根據(jù)海河兩岸建筑年代，建筑情況和風(fēng)貌特色，中心城區(qū)20公里劃為“4個功能分區(qū)”，分別為傳統(tǒng)文化商貿(mào)區(qū)、都市消費娛樂區(qū)、中心金融商務(wù)區(qū)和未來建設(shè)智慧城。天津人才科技大廈項目的建設(shè)選址于黃家花園天隆里，位于海河綜合開發(fā)的中心金融商務(wù)區(qū)段內(nèi)，也同時處于天津市“北五大道”CBD規(guī)劃區(qū)內(nèi)，其具備復(fù)合型功能的城市建筑綜合體充分體現(xiàn)了中心商務(wù)區(qū)對智能化商務(wù)功能的發(fā)展需要，符合CBD規(guī)劃區(qū)的業(yè)態(tài)特征。從而使得該項目成為“海河開發(fā)”戰(zhàn)略實施的組成部分，將與其它的開發(fā)工程共同為促進天津海河“金龍起舞”工程的順利建設(shè)貢獻力量。二、天津人才科技大廈項目的建設(shè)，將成為體現(xiàn)都市形象的標(biāo)志性建筑，為天津市打造一張新的“城市名片”隨著工業(yè)化和城市化水平的不斷提高，我國各個城市在積極拓展城市功能，選擇合理的城市建筑形態(tài)，以適應(yīng)現(xiàn)代城市發(fā)展的功能需求。而功能復(fù)合、協(xié)調(diào)互補的建筑綜合體則充分體現(xiàn)了多元化角色的城市內(nèi)涵，從而成為現(xiàn)代城市經(jīng)濟文明和建筑文明的象征。作為體現(xiàn)城市形象的標(biāo)志性建筑，具備方向性、地標(biāo)性特質(zhì)，從而將發(fā)揮強有力的區(qū)域輻射作用，帶動周邊土地增值，有效推進城市的現(xiàn)代化和國際化進程。天津人才科技大廈正是具備完整性、有機性、聚合性等多重功能的建筑綜合體，該項目的建設(shè)將有效地推進天津市的城市現(xiàn)代化進程，實現(xiàn)城市的高級功能，增強城市活力，還將帶動城市檔次與品質(zhì)的提升，從而將為天津市打造一張體現(xiàn)都市形象的新“名片”。三、天津人才科技大廈項目的建設(shè)，實現(xiàn)了建筑的高效性，符合國際建筑的發(fā)展趨勢，將成為天津市城市建筑新模式的先行者城市綜合體建筑的開發(fā)由于充分利用了地上地下空間資源，并依據(jù)功能特點進行合理布局，使空間利用集約化。酒店、寫字樓、公寓、商業(yè)店鋪等幾大功能區(qū)的共同建設(shè)，有效地避免了因功能孤立而造成的空間資源浪費和平均使用土地的不合理現(xiàn)象，實現(xiàn)了內(nèi)部功能互為裨益、相互支持，充分體現(xiàn)了整體建筑功能的高效性。天津人才科技大廈項目由五星級酒店、服務(wù)式公寓、行政辦公樓、寫字樓、商業(yè)店鋪等幾大功能區(qū)組成，具備功能復(fù)合化、空間高效化、社區(qū)開放化、場所人情化等建筑特征，使其成為具有前瞻性的商務(wù)生活一體化社區(qū)，符合國際建筑的發(fā)展趨勢，從而成為天津市城市建筑新模式的先行者。四、天津人才科技大廈項目的建設(shè)，將大大增強天津市高檔星級酒店的實力，有利于天津市高檔星級酒店的布局調(diào)整天津市的城市發(fā)展定位于北方重要的經(jīng)濟中心和現(xiàn)代化國際港口城市。但是就目前天津市的酒店數(shù)量及酒店星級規(guī)模等，與其城市發(fā)展定位不相協(xié)調(diào)，迫切需要在酒店業(yè)總體布局和星級酒店的建設(shè)方面加強力量，以達到對消費的吸引促進作用。為此，天津市旅游飯店業(yè)協(xié)會提出了“到2007年天津市五星級酒店要達到14家”的行業(yè)發(fā)展目標(biāo)。天津人才科技大廈項目的重要組成部分——五星級酒店，將冠以美國喜達屋集團旗下的威斯汀品牌，納入國際軌道，實行國際化集團管理模式，從而將大大提高天津市旅游酒店業(yè)的服務(wù)水平，促進天津市星級酒店整體布局的合理化改善，形成良好的經(jīng)濟聯(lián)動效應(yīng)，拉動天津市經(jīng)濟的發(fā)展。五、天津人才科技大廈項目的建設(shè)，將推進天津市人才交易工作的順利開展，進一步優(yōu)化我市人才環(huán)境和投資環(huán)境隨著經(jīng)濟全球化的深入開展，各國各地區(qū)對人才的競爭日益激烈，國內(nèi)外人才中介機構(gòu)的競爭也越來越明顯，許多國外知名獵頭公司等有實力的人才中介組織紛紛進入我國尋求合作。用于開展人才交流、吸引人才中介機構(gòu)的載體——人才科技大廈應(yīng)需而生，成為我國一些省市規(guī)劃建設(shè)的重要內(nèi)容。我市在這一方面尚且薄弱，急需建設(shè)一個吸攬知名人才中介機構(gòu)、推動我市人才交易順利開展的陣地。天津人才科技大廈項目的重點組成部分——人才交易市場建成后，將以一流的服務(wù)和環(huán)境吸引知名人才中介機構(gòu)來津經(jīng)營和合作，提高我市人才服務(wù)產(chǎn)業(yè)化水平和參與國內(nèi)外競爭的勢力，推動我市人才交易工作的順利開展，從而進一步優(yōu)化我市的人才環(huán)境和投資環(huán)境。

第三章市場前景分析本項目為天津人才科技大廈，大廈功能包括五星級酒店、服務(wù)式公寓、甲級寫字樓、行政辦公樓和商業(yè)店鋪等五個部分。本章重點分析五星級酒店、服務(wù)式公寓、甲級寫字樓的市場前景。無論是上述的哪一種經(jīng)營業(yè)態(tài)，其經(jīng)營均是處在復(fù)雜、不斷變化的市場和區(qū)域經(jīng)濟之雙重環(huán)境中。因此，它們的投資機會研究和市場前景與需求分析重點均放在兩個方面：一是對所面向市場整體區(qū)域經(jīng)濟的宏觀分析和預(yù)測；二是對具體中觀（旅游、商務(wù)）市場環(huán)境的分析和預(yù)測。第一節(jié)研究框架本項目為多業(yè)態(tài)復(fù)合型建筑，包括五星級酒店、服務(wù)式公寓、甲級寫字樓、行政辦公用房和商鋪等五個部分。雖然它們的經(jīng)營與發(fā)展都要受到區(qū)域整體市場環(huán)境的制約，但是由于它們各自面向不同的客戶群，因此對它們各自投資機會的研究、市場前景與需求的分析要區(qū)分開來，不能一概而論。對于酒店來說，其市場分析主要針對旅游市場，旅游市場的狀況對于酒店市場具有決定性意義；對于寫字樓來說，其市場分析的重點則是當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平和企業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r，往往較高的經(jīng)濟發(fā)展水平和穩(wěn)定健康的企業(yè)發(fā)展會給寫字樓帶來更多的商機；而對于服務(wù)式公寓來說，則需要兼顧上述兩者，它的需求既取決于當(dāng)?shù)芈糜问袌龅臓顩r，也取決于當(dāng)?shù)卣猩桃Y和外資企業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r。因此，綜合以上情況，我們?yōu)楸卷椖渴袌龇治鏊朴喌难芯靠蚣苋缦聢D所示：區(qū)域環(huán)境分析區(qū)域環(huán)境分析（經(jīng)濟、政策、文化、技術(shù)等）旅游市場分析（常規(guī)、商務(wù)）企業(yè)發(fā)展?fàn)顩r酒店業(yè)市場發(fā)展及需求預(yù)測服務(wù)式公寓市場發(fā)展及需求預(yù)測寫字樓市場發(fā)展及需求預(yù)測酒店業(yè)市場供給分析服務(wù)式公寓市場供給分析寫字樓市場供給分析本項目競爭能力分析本項目競爭能力分析市場定位市場定位市場定位銷售規(guī)劃（項目規(guī)模、市場價格、銷售年限、銷售率）銷售規(guī)劃（項目規(guī)模、市場價格、銷售年限、銷售率）銷售規(guī)劃（項目規(guī)模、市場價格、銷售年限、出租率）本項目競爭能力分析圖3.1本項目的研究框架第二節(jié)區(qū)域環(huán)境分析一、區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境分析任何一個項目的建設(shè)和運營都與項目所處區(qū)域的經(jīng)濟、政治、社會文化等環(huán)境息息相關(guān)。因此，進行市場分析的第一步就是分析項目所處區(qū)域的各種環(huán)境，本節(jié)我們將對天津人才科技大廈所處的區(qū)域環(huán)境進行分析。1、區(qū)域環(huán)境分析之經(jīng)濟環(huán)境分析對于一個地區(qū)環(huán)境分析來說，經(jīng)濟環(huán)境主要包括經(jīng)濟發(fā)展階段、地區(qū)與行業(yè)經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r、社會購買力水平等。近幾年來，經(jīng)過自身多年的努力和積累，天津已具備了比較雄厚的技術(shù)、區(qū)位、資源、港口和社會環(huán)境等優(yōu)勢，對國內(nèi)外投資者產(chǎn)生了強大吸引力，天津也因此成為最具發(fā)展?jié)摿Φ某鞘兄弧?003年是天津?qū)嵤叭阶摺睉?zhàn)略的第一年，主要經(jīng)濟指標(biāo)增幅創(chuàng)近年最好水平。投資拉動和工業(yè)推動作用突出，金融支持力度增強，出口、消費、利用外資全面發(fā)展，財政收入、城鄉(xiāng)居民收入增長加快，經(jīng)濟增長質(zhì)量和速度同步提高，國民經(jīng)濟持續(xù)快速、協(xié)調(diào)、健康發(fā)展，人均GDP突破3000美元大關(guān)，年均經(jīng)濟增長率超過10%。目前，天津市的各項經(jīng)濟指標(biāo)已經(jīng)達到或接近中等發(fā)達國家水平，居民生活水平開始進入富裕型階段，整體經(jīng)濟發(fā)展呈現(xiàn)出不斷增長的態(tài)勢?？傮w來說，天津整體經(jīng)濟發(fā)展呈現(xiàn)出非常積極趨勢，本項目在區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境中有其建設(shè)的支撐點和必要性。2、區(qū)域環(huán)境分析之政策環(huán)境分析投資項目要受到國家以及地方的政治、經(jīng)濟和法律的制約和影響。針對本項目而言，我們主要就經(jīng)濟體制和地區(qū)的經(jīng)濟方針和政策進行分析?？缛胄率兰o(jì)以來，天津經(jīng)濟和社會發(fā)展進入了一個新的歷史時期。在新世紀(jì)最初10年，天津市總體經(jīng)濟建設(shè)方針和目標(biāo)是：把天津建設(shè)成為現(xiàn)代化國際港口大都市和我國北方重要經(jīng)濟中心，建立起比較完善的社會主義市場經(jīng)濟體制，成為全國率先基本實現(xiàn)現(xiàn)代化的地區(qū)之一。在上述目標(biāo)的指導(dǎo)下，天津市政府在《十五規(guī)劃》中提出，要“大力發(fā)展服務(wù)業(yè)”，使服務(wù)業(yè)成為國民經(jīng)濟增長的重要拉動力量。發(fā)達服務(wù)業(yè)是城市現(xiàn)代化、國際化的重要標(biāo)志?！笆濉逼陂g，天津市將重點發(fā)展信息、金融、物流、旅游、房地產(chǎn)等服務(wù)行業(yè)，力爭使天津發(fā)展成為全國旅游強市。酒店業(yè)作為旅游行業(yè)的重要分支，不僅將為旅游業(yè)的各個細分市場提供服務(wù)支持，同時也將提高天津市服務(wù)業(yè)的整體功能。而服務(wù)式公寓和寫字樓作為房地產(chǎn)市場開發(fā)的重要內(nèi)容，將帶動整個房地產(chǎn)市場的發(fā)展。從上述分析不難看出，天津經(jīng)濟方針和政策環(huán)境非常適合本項目投資建設(shè)。3、區(qū)域環(huán)境分析之社會文化環(huán)境分析社會文化是人類在創(chuàng)造物質(zhì)財富過程中所積累的精神財富之總和，它體現(xiàn)著一個國家或地區(qū)的社會文明程度。天津是一座設(shè)衛(wèi)建城600年的歷史文化名城，是近代中國中西文化沖突又融合的一個典型的載體，是中國近代都市文化開放性的一個象征，也是一個琳瑯滿目的中國近代發(fā)展史博物館。外來的理性文化基因，通過社會的運作與交往，潛移默化地影響了天津社會文化環(huán)境，并遷延至今，是天津成為文化開放城市的基礎(chǔ)。進入二十一世紀(jì)以來，隨著天津市政府“三五八十”戰(zhàn)略步伐的加快，城市的社會財富進一步增加，天津市對科學(xué)、教育、文化、衛(wèi)生等領(lǐng)域的投入也在不斷加大，城市的整體文化品位和人文內(nèi)涵不斷得到提升。尤其是進入二十一世紀(jì)以來，天津與外界的交往越來越多，社會文明程度日益提高，正在向國際化大都市邁進。因此，區(qū)域整體社會文化環(huán)境也為本項目的建設(shè)提供了沃土。二、旅游市場分析旅游業(yè)是第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，同時也是世界公認的“朝陽產(chǎn)業(yè)”。隨著中國加入WTO和北京申辦奧運的成功，旅游業(yè)也迎來了前所未有的機遇和挑戰(zhàn)。下面分別對全國和天津市的旅游市場進行分析和論證。1、國內(nèi)旅游市場發(fā)展概述及分析目前，國內(nèi)旅游業(yè)發(fā)展勢頭迅猛，幾年來始終是中國發(fā)展最迅速、對外開放程度最高、獲利前景最好的行業(yè)之一。旅游業(yè)以其規(guī)模巨大、前景廣闊、成長快速等行業(yè)特點已成為國內(nèi)資本長期投資的熱點。國家旅游局統(tǒng)計資料顯示，2003年我國旅游業(yè)國際、國內(nèi)旅游總收入為4874億元，全年入境游人數(shù)為9100萬人次，其中外國人1130萬人次，入境過夜旅游者3270萬人次。國內(nèi)旅游人數(shù)8.7億人次，國內(nèi)旅游收入3442億元。需要特別指出的是，在這個不尋常的年度里“非典”肆虐，對旅游業(yè)造成了極大的影響。但是國內(nèi)旅游業(yè)在成功控制“非典”的流行和傳播后，極快地恢復(fù)與振興了旅游市場，全年接待過夜旅游者人數(shù)在世界排名第5位；國際旅游外匯收入在世界排名第7位。這說明中國的旅游業(yè)市場具備極大的發(fā)展?jié)摿?。根?jù)世界旅游組織預(yù)測，中國將在2015年成為世界頭號旅游大國，中國將成為世界第一大且最受歡迎的旅游目的地之一。與此同時，商務(wù)旅游作為旅游業(yè)的一個重要分支正在中國市場蓬勃發(fā)展。據(jù)國家旅游局的統(tǒng)計，2003年全國商務(wù)旅游消費已超過30億美元，并以每年20%的速度增長。中外業(yè)內(nèi)人士一致認為，中國已經(jīng)成為全球商務(wù)旅游消費的重要市場之一。2、天津地區(qū)旅游市場發(fā)展概述及分析近幾年，天津市的旅游業(yè)取得了長足的發(fā)展，旅游資源開發(fā)、旅游基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、旅游環(huán)境和旅游服務(wù)質(zhì)量等各方面都得到了根本性的改善。（1）天津地區(qū)常規(guī)旅游市場分析隨著天津市經(jīng)濟的發(fā)展，天津市在市容市貌改造上投入了大量的資金，不僅整體環(huán)境有了很大的改善，而且興建和修建了一批新景點。目前，市有關(guān)部門正加緊編制重點區(qū)域旅游規(guī)劃，集中力量重點開發(fā)建設(shè)“一帶五區(qū)”和一批重點旅游項目，這些項目計劃新增投資約100億元，將形成一批具有轟動效應(yīng)的、吸引力強的天津旅游名牌產(chǎn)品，使城市旅游功能得到提升。同時，作為2008北京奧運會的主要協(xié)辦城市，天津?qū)⒁云洫毺氐穆糜钨Y源和獨具文化內(nèi)涵的旅游產(chǎn)品，吸引越來越多的游客。這也為本項目的市場拓展提供了廣闊的發(fā)展空間。（2）天津地區(qū)商務(wù)/會務(wù)旅游市場分析天津是我國北方最大的沿海開放城市，伴隨著社會經(jīng)濟的整體進步，商務(wù)旅游業(yè)也得到了飛速發(fā)展，年增長速度達到20%以上。天津每年舉辦天交會、建材會等各類活動達70余次，交易規(guī)模超過百億元，為區(qū)域商務(wù)旅游市場發(fā)展產(chǎn)生了強大的促進作用。同時，天津是北方重要的工商業(yè)城市，2003年實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值4370.76億元，同比增長24.1％。作為國內(nèi)北方最大的生產(chǎn)基地，目前世界500強企業(yè)中有，已有98家在津投資，投資項目達228個。越來越多的商務(wù)人士將其業(yè)務(wù)活動的中心選在了天津，天津已經(jīng)成為全球商務(wù)旅游消費的重要市場之一。此外，天津市作為2008年北京奧運會的協(xié)辦城市，奧運會的舉辦將帶動天津商務(wù)旅游細分市場的發(fā)展。隨著我國加入WTO組織，與世界貿(mào)易體制的接軌，頻繁的國際交流和商務(wù)活動隨即展開，商務(wù)和會務(wù)入境游將作為天津市旅游經(jīng)濟的新增長點。同時按照天津市政府的發(fā)展思路，天津市將用3-5年時間使天津的商務(wù)旅游業(yè)發(fā)展成為支柱產(chǎn)業(yè)，為全市經(jīng)濟發(fā)展做出更大貢獻。第三節(jié)酒店業(yè)市場分析一、酒店業(yè)市場發(fā)展及需求預(yù)測相關(guān)資料表明：伴隨著天津整體經(jīng)濟的快速發(fā)展，天津市酒店業(yè)也呈現(xiàn)出迅猛發(fā)展的態(tài)勢。天津市星級酒店的數(shù)量已由1998年的55家增至2003年的85家。其中：五星級1家、四星級12家、三星級40家，客房總數(shù)1.16萬間，床位2.04萬張。（資料來源：《天津統(tǒng)計年鑒2004》）此外，根據(jù)天津市旅游局的統(tǒng)計信息，2004年上半年我市共接待商務(wù)、會議、旅游及其他目的國內(nèi)外游客1682.11萬人次。其中，過夜游客數(shù)約占總數(shù)的65％。如果星級以上酒店住客的比例約為10%，則上半年星級酒店應(yīng)接待境內(nèi)外游客109.34萬人次，根據(jù)行業(yè)相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)經(jīng)計算需要酒店客房18000間。而目前天津市星級酒店能提供的房間數(shù)量為11600間，這說明近1/3的需求沒有得到滿足，星級酒店具有廣闊的市場前景。二、酒店業(yè)市場供給分析天津地處環(huán)渤海經(jīng)濟中心，緊鄰首都北京，是我國北方最大的沿海開放城市。改革開放以來，隨著各項事業(yè)的蓬勃發(fā)展，旅游業(yè)異軍突起，區(qū)域酒店業(yè)的市場競爭也越來越激烈，并逐漸成為第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重點。根據(jù)國家旅游統(tǒng)計年鑒的統(tǒng)計數(shù)據(jù)以及我們自己進行的行業(yè)調(diào)查，目前天津市共有星級飯店90家（2004年新開業(yè)5家），其中五星級酒店一家，準(zhǔn)五星級酒店兩家，四星級酒店12家，準(zhǔn)四星級酒店3家，三星級酒店40家。天津市現(xiàn)有四星級、五星級以及本項目所在位置如下圖：現(xiàn)有部分酒店情況參見表3.4。表3.4目前天津市三星級以上酒店基本情況五星準(zhǔn)五星四星準(zhǔn)四星三星數(shù)量1212340平均客房數(shù)300226154平均入住率68.35%58.93%46.11%平均年住宿人數(shù)1.74萬人2.57萬人2.57萬人平均年營業(yè)收入8708.93萬元5152.6萬元1271.42萬元客房收入比例58.72%44.94%50.16%餐飲收入比例23.99%32.38%31.69%其他收入比例17.29%22.68%18.15%單間客房年收入17.05萬元9.92萬元3.57萬元單間客房年接待人數(shù)58110143由上表統(tǒng)計數(shù)據(jù)可以看出，目前天津地區(qū)五星級酒店數(shù)量雖少，但其年平均營業(yè)收入、入住率等指標(biāo)卻相對較高，具有很大的市場潛力和發(fā)展空間。依照表3.4，根據(jù)各個酒店的實際營業(yè)情況，我們對部分酒店的客流量及市場份額進行了統(tǒng)計，參見表3.5。表3.52003年天津市主要酒店運營情況酒店星級酒店名稱年接待客量所占市場份額五星天津喜來登大酒店10625人次10.9%準(zhǔn)五星濱江萬麗國際大酒店（未統(tǒng)計）剛開業(yè)準(zhǔn)五星泰達國際會館（未統(tǒng)計）剛開業(yè)四星凱悅酒店21559人次22.1%四星假日飯店8594人次8.8%四星利順德大飯店8237人次8.4%四星水晶宮飯店7397人次7.6%四星泰達國際酒店5692人次5.8%三星華富宮大飯店10786人次11.1%三星天津溫泉大酒店12321人次12.6%三星濱海國際機場賓館6496人次6.7%三星金禧國際大酒店5871人次6.0%由上表統(tǒng)計數(shù)據(jù)可知，該產(chǎn)業(yè)內(nèi)，目前第一名的市場占有率小于26%，各企業(yè)間份額比率均在1.7以內(nèi)，市場競爭激烈，各企業(yè)位置變化可能性很大。但是，從天津市酒店業(yè)目前的消費結(jié)構(gòu)來看，競爭較激烈的細分市場主要集中在酒店數(shù)量占到天津市總星級酒店數(shù)量47%的三星級酒店，而高檔次酒店，尤其是五星級酒店的細分市場在整體呈現(xiàn)“分散競爭”的態(tài)勢下，在短期內(nèi)表現(xiàn)出了“相對壟斷”的競爭格局。另從“天津市旅游飯店業(yè)協(xié)會”成立大會上獲悉，按照協(xié)會的規(guī)劃和天津市的市場需求，在未來3年內(nèi)，天津星級飯店數(shù)量將會以年均28.5%的速度增長，到2007年，天津市星級飯店將增加至181家。其中五星級飯店14家，四星級飯店24家，三星級飯店73家，二星級飯店50家，一星級飯店20家?？梢?，未來三~四年是天津市星級飯店大發(fā)展的黃金時期，特別是高檔星級飯店，將有一個極大的發(fā)展空間和市場空間。三、本項目競爭能力分析目前，酒店業(yè)的市場競爭能力分析，除考慮其設(shè)施、規(guī)模、服務(wù)水平以外，酒店的管理模式也是目前市場競爭的熱點。本研究選擇競爭態(tài)勢矩陣為競爭能力分析的理論依據(jù)和工具。（1）酒店行業(yè)關(guān)鍵競爭因素酒店行業(yè)中，關(guān)系到個體在行業(yè)中的競爭力因素主要包括：地段、酒店規(guī)模、成本、管理水平、設(shè)施水平、財務(wù)狀況等六個方面。（2）關(guān)鍵競爭對手的確定根據(jù)我們的調(diào)查，天津市五星級酒店中的現(xiàn)有競爭對手主要有天津喜來登大酒店、濱江萬麗大酒店、泰達國際酒店。（3）各因素權(quán)重的確定參照目前行業(yè)內(nèi)的競爭狀況和經(jīng)營狀況，同時征求行業(yè)內(nèi)相關(guān)專家的意見，我們將各關(guān)鍵因素的權(quán)重確定為：因素地段成本設(shè)施水平財務(wù)狀況規(guī)模管理水平權(quán)重0.20.10.20.10.10.3（4）競爭能力評分各單項評價分?jǐn)?shù)為1、2、3、4、5，其中5分最高，1分最弱，3分表示相同。喜來登濱江萬麗泰達本項目地段3334成本3333設(shè)施水平3344財務(wù)狀況3333規(guī)模2244管理水平4334加權(quán)總分3.22.93.33.8綜合上述各項分析，我們認為本項目對其他項目而言，處在天津市區(qū)中心，具有較好地段優(yōu)勢。此外，業(yè)主方的經(jīng)營意向為聘請經(jīng)驗豐富的國際酒店管理集團來進行全方位管理，使其“管理出模式，經(jīng)營呈風(fēng)格，服務(wù)求特色，運轉(zhuǎn)靠機制”。且項目在威脅——機會矩陣中所處的位置如圖所示，綜合考慮其所處外部環(huán)境，本項目為投資理想項目。因此，本項目將具有較強的行業(yè)競爭能力。市場機會市場機會高理想項目理想項目競爭威脅低競爭威脅低高此外，我們經(jīng)過對本項目所處的宏觀、微觀環(huán)境以及項目自身競爭能力進行分析，依據(jù)SWOT分析理論，對項目自身的優(yōu)劣勢和外部環(huán)境為本項目提供的建設(shè)機會和環(huán)境威脅匯總?cè)缦卤恚簝?nèi)部分析優(yōu)勢（S）劣勢（W）引進經(jīng)驗豐富的國際酒店管理集團，管理模式先進設(shè)施水平高滿足顧客的崇新心理地理位置優(yōu)越，存在一定的潛在客源自身具有較強的行業(yè)競爭能力重點突出的會議功能設(shè)計資金緊張企業(yè)自身缺乏酒店管理經(jīng)驗銷售網(wǎng)絡(luò)幾乎空白外部分析機會（O）威脅（T）區(qū)域環(huán)境發(fā)展態(tài)勢良好，利于酒店業(yè)發(fā)展天津地區(qū)整體旅游業(yè)的發(fā)展為項目提供了良好的市場前景天津地區(qū)酒店業(yè)整體發(fā)展檔次較低，與城市整體形象不相匹配天津酒店業(yè)會議功能欠缺市場成長的不確定性潛在競爭對手的進入威脅現(xiàn)有同檔次競爭對手的抵抗綜上分析，本項目處在SWOT矩陣中第一象限，具有較好的市場前景和市場需求潛力。四、市場定位天津地處環(huán)渤海經(jīng)濟中心，是我國北方最大的沿海開放城市，緊鄰首都北京。良好的區(qū)位、便捷的交通，為天津的經(jīng)濟發(fā)展提供了良好的基礎(chǔ)。特別是伴隨著各種交流的不斷深入，天津已經(jīng)逐步向國際化大都市的方向發(fā)展。天津作為首都北京和世界各國交流的窗口，每年要接待近兩千萬國外游客。但是天津現(xiàn)有的旅游酒店，特別是四星級以上的高檔次酒店的數(shù)量還遠遠不能滿足需求。因此，本項目五星級酒店的建設(shè)，本著滿足國內(nèi)外游客高檔次住宿需求，提升天津市酒店業(yè)的整體水平的目的，將把市場定位于希望提供高品質(zhì)服務(wù)和具有個性化需求的商務(wù)旅行團體、觀光旅游高端客戶群體、高層次的休閑度假消費群體等。酒店將聘請國際酒店管理集團進行全方位管理，以提高酒店的服務(wù)管理水平。五、項目規(guī)模與銷售規(guī)劃1、酒店規(guī)模酒店的規(guī)?；局笜?biāo)包括建筑總面積和客房間數(shù)。這一方面取決于市場需求分析與預(yù)測結(jié)果，同時也取決于項目選址條件，道路情況，地區(qū)類別等因素。此外，酒店的規(guī)模大小，還應(yīng)該結(jié)合客房和其它部分按比例決定。按照現(xiàn)有資料顯示，一般來說客房面積和其它服務(wù)/餐飲/健身等功能區(qū)面積各占百分之五十為宜。根據(jù)表3.4的數(shù)據(jù)，天津市五星級和準(zhǔn)五星級酒店的平均客房數(shù)為300間?？紤]目前天津市酒店的運營情況和五星級酒店普遍呈現(xiàn)出的房間數(shù)量偏少，不能滿足市場需求的狀況，本項目的五星級酒店客房數(shù)不應(yīng)少于300間。但是酒店客房數(shù)量的確定并不是僅考慮上述因素，還要考慮市場風(fēng)險、未來發(fā)展等其它因素。所以，本項目初步確定五星級酒店客房數(shù)為280間左右，但是保留相當(dāng)?shù)陌l(fā)展空間，如果未來酒店不能滿足市場需求，可以將23層以上的服務(wù)式公寓改造為酒店客房。按照行業(yè)內(nèi)的建設(shè)規(guī)律，五星級酒店中標(biāo)準(zhǔn)客房和各種套房的建設(shè)比例為9：1，套房和標(biāo)準(zhǔn)客房單間/套的建筑面積比例應(yīng)大于2：1。同時，參照2003年底執(zhí)行的最新行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《旅游飯店星級的劃分與評定》（GB/T14308-2003，以下簡稱標(biāo)準(zhǔn)），五星級酒店的單間客房面積有增大的趨勢，本著拉開天津地區(qū)五星酒店檔次的原則，本項目擬按照標(biāo)準(zhǔn)中的“白金五星”標(biāo)準(zhǔn)（標(biāo)準(zhǔn)客房面積≥36M2）建設(shè)。因此本項目的標(biāo)準(zhǔn)客房建筑面積按40平米/套考慮，與280間客房相應(yīng)的總建筑面積大致在1.1萬平方米左右。按照標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定，五星級酒店要配備足夠的停車場、空調(diào)機房、洗衣房、庫房、設(shè)備間等公用空間，參考本地區(qū)同類酒店公用設(shè)施所占面積，本項目的公共空間及公用項目等設(shè)施面積確定在0.8萬平方米左右。另外，本著強化會議新聞功能的原則，根據(jù)“客房面積和其它服務(wù)/餐飲/健身等功能區(qū)面積各占百分之五十”的業(yè)內(nèi)規(guī)則，本項目的會議餐飲康樂設(shè)施應(yīng)與客房部分面積大致相當(dāng)，也就是說，本項目應(yīng)考慮建設(shè)面積大約在1.1萬平米左右的服務(wù)功能區(qū)。綜上分析，確定本項目建筑面積規(guī)劃應(yīng)在3.0萬平方米左右。2、價格及入住率目前，國內(nèi)五星級酒店的標(biāo)準(zhǔn)房價格基本維持在80-90美元/天，按照8.3的匯率計算，折合人民幣約700元/天。本項目地處天津中心CBD區(qū)域，地理位置優(yōu)越，交通極為便利，按照目前的市場狀況，本項目中五星級酒店建成后將會成為高端消費層次的旅游者，特別是高端商務(wù)消費旅游者的首選。因此，綜合各種條件，估計本項目五星級酒店的入住率將達到80%，考慮項目還有3年的建設(shè)期，3年后的價格還將高于目前水平，所以確定3年后標(biāo)準(zhǔn)房價格800元/天。第四節(jié)服務(wù)式公寓市場分析服務(wù)式公寓，也稱酒店式公寓，它既具備酒店水準(zhǔn)的家務(wù)管理服務(wù)，還擁有豪華裝修及齊全的設(shè)備，是新興起的一種業(yè)務(wù)概念。目前，國內(nèi)的服務(wù)式公寓業(yè)務(wù)剛剛開展，市場還不成熟。但是，憑借著巨大的市場潛力，它已經(jīng)成為房地產(chǎn)市場一顆冉冉升起的新星。一、服務(wù)式公寓市場發(fā)展及需求預(yù)測2003年，天津市人均國民生產(chǎn)總值為25874元，按照當(dāng)年匯率計算，折合3126美元，首次突破了3000美元大關(guān)。經(jīng)濟的高速發(fā)展帶動了以高新技術(shù)、商貿(mào)物流和金融投資為主的第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生了大量的非生產(chǎn)性技術(shù)服務(wù)企業(yè)，這些企業(yè)對辦公的條件以及環(huán)境的要求獨具特點。這些企業(yè)要求辦公的空間不大，但必須信息密集、人員交流和資金交流方便、配套服務(wù)全面、交通條件優(yōu)越等。這種經(jīng)營空間和條件的要求正好是服務(wù)式公寓所具備的特質(zhì)。特別是近年來伴隨著世界先進經(jīng)營理念的不斷引入和互聯(lián)網(wǎng)在工作中的地位逐漸提高，產(chǎn)生了在現(xiàn)代城市中具有獨特的工作方式、數(shù)量逐漸上升的群體——年輕的SOHO族群體。而服務(wù)式公寓為這一消費人群帶來了理想的工作環(huán)境。經(jīng)驗數(shù)據(jù)表明，當(dāng)一個地區(qū)的人均國民生產(chǎn)總值達到3000美元以上時，伴隨著SOHO族個體數(shù)量的增加和新的企業(yè)的成立，對服務(wù)式公寓的需求會有較大幅度的攀升。當(dāng)前天津市剛剛踏過3000美元的標(biāo)準(zhǔn)線，即將迎來服務(wù)式公寓高速發(fā)展的時期。因此，抓住機遇興建服務(wù)式公寓是當(dāng)前最佳的投資選擇。二、服務(wù)式公寓市場供給分析天津市的服務(wù)式公寓市場還處于起步階段，因此天津的服務(wù)式公寓的供給明顯不足。目前，天津的服務(wù)式公寓主要有兩種形式：一種是依托星級酒店的非獨立式服務(wù)式公寓；另一種是不依靠星級酒店的獨立的服務(wù)式公寓。前者與其所依靠的星級酒店接受同一個酒店管理集團的管理，而后者一般成立獨立的管理公司進行管理。天津市主要的服務(wù)式公寓主要有：泰達國際公寓、天津奧林匹克大廈、遠洋酒店等。其中泰達國際公寓和天津奧林匹克大廈最具代表性，兩者的情況參見下表：項目泰達國際公寓天津奧林匹克大廈總建筑面積（萬平方米）6.13.4主力戶型63套出租涉外公寓；二室146平方米；三室161-202平方米；躍層244-349平方米一室70平方米；二室116-121平方米（一衛(wèi)）130-140平方米（二衛(wèi)）；三室185、209、234平方米電梯6部原裝LG豪華電梯3部OTIS豪華電梯經(jīng)營方式以租為主，兼有銷售只租不售價格售價：9300元/M2租金：二室146平方米戶型2.5萬/月，三室186平方米戶型2.8萬/月租金：一室600元/天二室700元/天三室800元/天銷售進度住宅剩4套，出租率90%以上出租率90%以上客戶特征日本、歐美人士居多，部分港臺客人，大型跨國公司的高層管理人士；外籍商務(wù)客人等主要面向在津的外籍人士（包括港、澳、臺地區(qū)）開展業(yè)務(wù)客戶大多為在津大型外資企業(yè)的高級職員，歐美人士居多通過比較我們可以發(fā)現(xiàn)，服務(wù)式公寓一般都是面向大型跨國公司的外籍高層管理人士，采用的經(jīng)營方式一般以租為主，價格相對較高。三、本項目競爭能力分析（1）服務(wù)式公寓的關(guān)鍵競爭因素關(guān)系到服務(wù)式公寓個體的競爭力因素主要包括：地段和交通、總建筑面積、內(nèi)部裝修、配套設(shè)施、物業(yè)管理水平等五個方面。（2）關(guān)鍵競爭對手的確定根據(jù)我們的調(diào)查，本項目服務(wù)式公寓現(xiàn)有競爭對手主要有泰達國際公寓和天津奧林匹克大廈。（3）各因素權(quán)重的確定參照目前服務(wù)式公寓的競爭狀況和經(jīng)營狀況，同時征求相關(guān)專家的意見，我們將各關(guān)鍵因素的權(quán)重確定為：因素地段和交通總建筑面積內(nèi)部裝修配套設(shè)施物業(yè)管理水平權(quán)重0.20.10.20.20.3（4）競爭能力評分各單項評價分?jǐn)?shù)為1、2、3、4、5，其中5分最高，1分最弱，3分表示相同。泰達國際公寓天津奧林匹克大廈本項目地段和交通345總建筑面積432內(nèi)部裝修445配套設(shè)施543物業(yè)管理水平435加權(quán)總分43.64.3由于建設(shè)在南京路沿線，地處天津最為繁華的和平路商業(yè)區(qū)附近，其優(yōu)越的地理位置和四通八達的交通網(wǎng)絡(luò)是其自身無可比擬的優(yōu)勢之一。綜合考慮各種因素，本項目將具有較強的行業(yè)競爭能力。四、市場定位服務(wù)式公寓由于其自身的價格限制了它的客戶群，它只能面向大型跨國公司的外籍高層管理人士。對于本項目而言，依托由國際知名酒店管理集團管理的五星級酒店是其特有的優(yōu)勢，而在本項目中的甲級寫字樓的客戶則成為服務(wù)式公寓主要的客戶來源。五、項目規(guī)模與銷售規(guī)劃1、項目規(guī)模本項目服務(wù)式公寓作為對五星級酒店的補充，其面向的是相對長期在天津生活工作的跨國公司高級管理層中的外籍人士。但是這部分客戶的數(shù)量要遠遠小于旅游人數(shù)，也就是說服務(wù)式公寓的客戶數(shù)量要遠遠小于酒店。因此，服務(wù)式公寓的規(guī)模一般要小于其所依靠的星級酒店，二者規(guī)模的比例一般為1:1.5。本項目五星級酒店的規(guī)模為3.0萬平方米，所以本項目服務(wù)式公寓的規(guī)模確定在2.0萬平方米左右。2、銷售規(guī)劃服務(wù)式公寓的經(jīng)營一般是以出租為主，只有及少量的公寓進行銷售。我們建議本項目采取出租為主，少量銷售的經(jīng)營策略，出租與銷售的比例控制在9:1左右，對于出租的房間，考慮到其它服務(wù)式公寓的價格，租金預(yù)計為800元/日（均價，按100平方米/套計算）；對于銷售的公寓，考慮到地價因素，預(yù)計銷售價格不低于12000元/平方米，項目建成后第一年入住率就將達到80%。第五節(jié)寫字樓市場分析一、天津市招商引資與企業(yè)發(fā)展?fàn)顩r近年來，天津市加大了招商引資的力度，從2001年開始，每年直接利用外資的增長速度均接近或超過20%。2003年，全市新批三資企業(yè)941家，比上年增長15.3%；直接利用外資合同額35.13億美元，增長74.3%；實際到位16.33億美元，增長62.9%。表3.21999-2003年天津市對外招商引資情況年份絕對數(shù)（萬美元）增長速度（%）（比上年）直接利用外資借用外國資金直接利用外資借用外國資金1999253203213320.6-60.52000256000264671.124.12001322000768825.8-71.02002380591631018.2-17.92003163325722562.914.5資料來源：《天津統(tǒng)計年鑒2004》注：2003年直接利用外資額采用商務(wù)部新口徑，速度為可比口徑。與此同時，天津市也加快了內(nèi)聯(lián)招商引資的步伐。2003年，全市吸引外地在津投資協(xié)議額172.2億元，增長80.5%，實際利用內(nèi)資112.2億元，增長83.7%。外地企業(yè)在津投資超過500萬元的項目有273個，主要投向房地產(chǎn)開發(fā)和商貿(mào)物流業(yè)。招商引資的成功從側(cè)面反映出天津投資環(huán)境的改善，而投資環(huán)境的改善又推動了新的投資熱潮。截止2003年底天津市共擁有企業(yè)法人單位86353家，其中內(nèi)資企業(yè)79451家，外資企業(yè)4437家，港澳臺商投資企業(yè)2465家。企業(yè)家信心指數(shù)和企業(yè)景氣指數(shù)一直穩(wěn)定在120左右，也說明了大多數(shù)企業(yè)家對在天津投資的前景十分樂觀。良好的投資環(huán)境帶來了更多的企業(yè)，同時也必將拉動對寫字樓和服務(wù)式公寓的需求，活躍天津的房地產(chǎn)市場。因此，在未來的5-10年內(nèi)，興建服務(wù)式公寓和寫字樓將成為房地產(chǎn)投資的新焦點。二、寫字樓市場發(fā)展及需求預(yù)測目前，天津市的寫字樓市場還處于起步階段，絕大多數(shù)項目存在著“商”、“住”混合的現(xiàn)象。南京路、小白樓CBD、友誼路區(qū)域是天津市主要的商務(wù)辦公區(qū)域，作為商務(wù)辦公物業(yè)其中一種類型的商住樓大多匯集于此。我們通過對天津占主導(dǎo)位置的各甲級寫字樓的市場調(diào)研，發(fā)現(xiàn)各寫字樓內(nèi)客戶的行業(yè)性質(zhì)劃分如表3.5所示。表3.5天津市甲級寫字樓客戶構(gòu)成物業(yè)名稱物業(yè)客戶構(gòu)成（居前三位的行業(yè)）知名客戶華盛廣場物流/商貿(mào)類（23%）高科技類（12%）建筑/地產(chǎn)類（10%）惠航貨運天津分公司中國衛(wèi)星信息集團公司海爾集團天津代表處亞太大廈物流/商貿(mào)類（36%）文化/教育類（11%）建筑/地產(chǎn)類（8%）華捷國際運輸代理有限公司香港全球貨運天津代表處英卓語言學(xué)校、北京四中網(wǎng)校泰達大廈物流/商貿(mào)類（49%）高科技類（15%）建筑/地產(chǎn)類（9%）振華國際貨運有限公司佑進環(huán)球物流有限公司清華同方股份有限公司天津代表處中國網(wǎng)通通訊有限公司天津代表處金皇大廈物流/商貿(mào)類（35%）建筑/地產(chǎn)類（17%）高科技類（12%）馬士基（中國）航運天津代表處羅姆電子（上海）公司天津分公司中國建筑工程總公司天津分公司遠洋大廈物流/商貿(mào)類（30%）制造/加工類（20%）高科技類（10%）TCL國際電機長城寬帶飛利浦電子廣銀大廈物流/商貿(mào)類（25%）高科技類（14%）綜合類（14%）泰安保險經(jīng)紀(jì)有限公司蜂星電訊沈陽三洋電梯世貿(mào)廣場物流/商貿(mào)類（32%）食品/醫(yī)藥類（20%）高科技類（12%）吉百利、卡夫食品羅氏制藥（處方藥部）LG電子農(nóng)業(yè)銀行云翔大廈物流/商貿(mào)類（28%）咨詢服務(wù)類（23%）建筑/地產(chǎn)類（11%）天津房地產(chǎn)發(fā)展集團天津證券投資咨詢有限公司國際工程監(jiān)管公司津匯廣場物流/商貿(mào)類（51%）高科技類（11%）制造/加工類（11%）現(xiàn)代商船佳能（中國）天津分公司殼牌石油國際大廈物流/商貿(mào)類（37%）金融/投資類（26%）制造/加工類（9%）韓進海運、商船三井光大永明人壽保險有限公司中國銀行天津分行國際大廈分理處松下電器機電（天津）有限公司摩托羅拉（中國）電子有限公司GTSS工程部通用電器（中國）有限公司天津辦事處UT斯達康(中國)有限公司天津分公司說明：行業(yè)分類高科技類（電子、通訊、軟件開發(fā)、網(wǎng)絡(luò)）建筑/地產(chǎn)類（建筑施工、工程設(shè)計、地產(chǎn)開發(fā)等）金融/投資類（銀行、證券、基金、保險、投資公司）能源/化工類（石油、天然氣、水利、電力、化工）文化/教育類（文化、影視藝術(shù)、廣告、傳媒、學(xué)校等）物流/商貿(mào)類（物流公司、航空運輸、船運、商業(yè)貿(mào)易等）制造/加工類（飛機/汽車自造、家具、紙業(yè)等）咨詢服務(wù)類（咨詢公司、律師、和會計師事務(wù)所等）食品/醫(yī)藥類（食品生產(chǎn)、加工和醫(yī)藥、醫(yī)療器材、保?。┚C合/其他類（旅行社、美容、駐津政府、機關(guān)代表處）綜合各寫字樓的區(qū)域位置，我們分析得出各區(qū)域甲級寫字樓的行業(yè)趨勢和所占比例：行業(yè)劃分區(qū)域位置高科技類建筑地產(chǎn)類物流商貿(mào)類金融投資類制造加工類友誼路沿線13%11%24%小白樓CBD區(qū)域15%8%43%河北海河沿線14%23%15%南京路8%39%17%8%（注：斜線處表示此行業(yè)所占比列位居前三名之后）通過以上數(shù)據(jù)，我們可以發(fā)現(xiàn)：目前寫字樓幾個集中區(qū)域的客戶構(gòu)成主要以物流商貿(mào)類、高科技類、建筑地產(chǎn)類、金融投資類、制造加工類這五類行業(yè)為主，但除物流商貿(mào)類外其他行業(yè)所占比例相差不大，均沒有較為明顯的優(yōu)勢。2004年第二季度天津甲級寫字樓租金和空置率情況如下表：區(qū)域項目名稱總建面積（萬平方米）日租金（元/平方米）空置率（%）友誼路沿線北方金融32.10天信大廈2.33.218云翔大廈325華盛廣場2.62.25環(huán)渤海1.44.812廣銀41.920備注2.43558310.19632南京路沿線國際大廈2.17.57今晚大廈43.518津匯廣場3.9430萬科世貿(mào)1.42.518備注4.28508820.82143小白樓CBD區(qū)域萬隆大廈3.152.37天星河畔2.82.410泰達大廈5.12.510金皇大廈2.73.535文華中心32.325濱江萬麗1.63.535萬順大廈4520備注3.0722618.19016海河沿線遠洋大廈3.73.28萬科假日1.42.511備注3.0078439.82353（備注為各區(qū)域加權(quán)平均租金和加權(quán)空置率）表中的數(shù)據(jù)經(jīng)簡要分析可直觀表示如下圖：通過上圖我們可以看出：位于南京路沿線的甲級寫字樓日租金達到了4.29元/平方米，排在了天津甲級寫字樓市場的第一位，緊隨其后的是小白樓CBD區(qū)域、海河沿線、友誼路沿線。日租金達到最高的南京路沿線的甲級寫字樓空置率也排在了第一位，為20.82%，其次分別是小白樓CBD區(qū)域、友誼路沿線和海河沿線。但是需要特別指出的是，通過本公司深入調(diào)查分析南京路沿線的甲級寫字樓空置率比較高的原因，發(fā)現(xiàn)雖然空置率較高，但是大部分空置寫字樓已經(jīng)銷售完畢。由于部分投資者看好南京路沿線寫字樓的未來市場發(fā)展前景，所以在投資購買了寫字樓后對外出租，但是其租金定位高于市場平均價格，造成部分寫字樓空置。由于本項目中的寫字樓以售為主，所以預(yù)計這不會影響本項目的銷售情況。三、寫字樓市場供給分析通過我們的調(diào)研，發(fā)現(xiàn)天津市的甲級寫字樓主要分布在南京路、小白樓CBD、友誼路三個區(qū)域。天津市主要的寫字樓情況參見下表：天津市甲級寫字樓基本狀況區(qū)域名稱層數(shù)總建辦公面積底商面積標(biāo)準(zhǔn)層面積電梯數(shù)目空調(diào)類型車位車位租金租金售價入住率備注南京路沿線河川大廈31（2）5.32.30.879343中央120（40）地上600地1下12001.5050%毛坯房南京路沿線嘉利中心35（2）5.83.11.513003分戶200地一下400地二下3001.5580070%毛坯房南京路沿線經(jīng)聯(lián)大廈29（2）43.75015005分戶地上800元1.3098%有毛坯有裝修好的南京路沿線森淼清華園24（2）8.91.105462分戶地下240地下租400，買十萬0660060%地下兩層的車庫南京路沿線新華大廈31（1）7（1）2.62；18302000400916.04366.3121分戶地下20，地上60地下200地上10006800起70%有主樓和配樓，140套還剩40套南京路沿線都市花園（商住部分）27（1）21.20.88003分戶3001.4毛坯456070%底商為10層的地稅，辦公可選11—21層南京路沿線惠嘉公寓26（2）2.72.51.1560（單）4分戶地下30地上60地上60地下300099%分為AB兩座，是居住與辦公混住南京路沿線云瑯大廈（商住c）15（1）41.30.211003分戶70地上2元/次1.8090%暖氣供熱南京路沿線財富大廈13（1）1.210.210002中央600099%友誼路區(qū)域合眾大廈20（1）5.24.6024008分戶250地上100地下4001.7550090%友誼路區(qū)域銀豐花園28（2）16（1）54.60.21000160033分戶地上40地下123地上0元，地下5001.7580090%友誼路區(qū)域萬順溫泉31（1）85800—12008分戶地上60地下出售15萬，地上出租100，地下6001.9640099%其中一棟主要用作辦公，絕大多數(shù)以住宅為主友誼路區(qū)域羅馬花園二期（商住樓部分）16（1）112.207174分戶280地上90-120地上一150-300地下280-4800638080%每平米單價上調(diào)1000元，1、2門剩幾套友誼路區(qū)域華盛廣場（商?。?0(2)5.72.18003分戶地上84地下67地上150地下2002.2460090%泛CBD區(qū)域亞太大廈32（2）3.73.2011005（2）中央地下180地上20地上2/h地下8002.5780090%農(nóng)行購買了12層泛CBD區(qū)域匯通大廈181.1510.1512803分戶地上3000565080%底商為美容機構(gòu)，剩10套，漲價500元泛CBD區(qū)域逸庭園33（2）3.53.39（0.75）0.151500（1200）4分戶（中央）地上4060、90、1202.2420040%銷控9層CBD區(qū)域凱旋門33（2）5.43.10.86903（單）分戶地下70負一900負二6002.0570050%通過我們調(diào)研，目前上述這三個區(qū)域中的商住項目總數(shù)約為18個，總建約為80萬平米左右，商住辦公面積約為48萬平米左右。四、本項目競爭能力分析（1）寫字樓關(guān)鍵競爭因素關(guān)系到寫字樓個體的競爭力因素主要包括：地段和交通、總建筑面積、單層面積、車庫規(guī)模、物業(yè)管理水平等五個方面。（2）關(guān)鍵競爭對手的確定根據(jù)我們的調(diào)查，本項目甲級寫字樓現(xiàn)有競爭對手主要有坐落于項目區(qū)附近的津匯廣場、金皇大廈和匯通大廈。（3）各因素權(quán)重的確定參照目前寫字樓的競爭狀況和經(jīng)營狀況，同時征求相關(guān)專家的意見，我們將各關(guān)鍵因素的權(quán)重確定為：因素地段和交通總建筑面積單層面積車庫規(guī)模物業(yè)管理水平權(quán)重0.30.10.10.20.3（4）競爭能力評分各單項評價分?jǐn)?shù)為1、2、3、4、5，其中5分最高，1分最弱，3分表示相同。津匯廣場金皇大廈匯通大廈本項目地段和交通4334總建筑面積3324單層面積4434車庫規(guī)模3434物業(yè)管理水平4334加權(quán)總分3.73.32.94綜合上述各項分析，我們認為本項目對其他項目而言，在建筑規(guī)模和物業(yè)管理水平方面具有優(yōu)勢。綜合考慮各種因素，本項目為投資理想項目。因此，本項目將具有較強的行業(yè)競爭能力。五、市場定位本項目甲級寫字樓地處南京路和河北路交口，與小白樓CBD區(qū)域遙相呼應(yīng)。南京路沿線一直是天津市最為繁華的地區(qū)，也是商用寫字樓最密集的區(qū)域之一，通過我們調(diào)查發(fā)現(xiàn)，該區(qū)域內(nèi)寫字樓的客戶都是一些知名企業(yè)，并且以商貿(mào)物流企業(yè)和金融投資企業(yè)為主?？紤]到項目周邊寫字樓的客戶類型以及本項目的建設(shè)規(guī)模，本項目應(yīng)該定位在區(qū)域內(nèi)商務(wù)寫字樓的標(biāo)志性建筑，因此客戶應(yīng)定位在具有一定規(guī)模的國際、國內(nèi)知名企業(yè)，特別是商貿(mào)物流企業(yè)和金融投資企業(yè)。六、項目規(guī)模與銷售規(guī)劃1、項目規(guī)模該項目位于南京路沿線，在該區(qū)域依次分布有河川大廈、嘉利中心、經(jīng)聯(lián)大廈、森淼清華園、新華大廈、都市花園、惠嘉公寓、云瑯大廈、財富大廈等多座甲級寫字樓。他們的總建筑面積和單層建筑面積參見下表：項目名稱總建筑面積（萬平方米）單層建筑面積（平方米）河川大廈5.3934嘉利中心5.81300經(jīng)聯(lián)大廈41500森淼清華園8.9546新華大廈2.6916都市花園2800惠嘉公寓2.7560云瑯大廈41100財富大廈1.21000平均值4.1962上表數(shù)據(jù)反映出南京路沿線各甲級寫字樓的平均建筑面積為4.1萬平方米，單層面積962平方米。本項目作為區(qū)域的標(biāo)志性建筑，其建筑面積應(yīng)該超過區(qū)域內(nèi)的一般性建筑物，因此本項目的總建筑面積應(yīng)該達到5萬平方米左右，單層建筑面積應(yīng)超過1000平方米。2、銷售規(guī)劃目前，天津市的甲級寫字樓一般都采用租售結(jié)合的方式進行經(jīng)營。因此我們建議本項目也采用上述方式經(jīng)營，考慮出售與出租寫字樓在資金時間價值上的差距，本著使項目的經(jīng)營能夠達到最大收益的原則，確定出售與出租的比率為7：3。根據(jù)天津市目前房地產(chǎn)市場熱銷的情況以及南京路沿線的地價，并考慮在3年建設(shè)期中房地產(chǎn)價格將進一步上揚，所以確定售價為12000元/平方米，出售部分預(yù)計三年內(nèi)可以銷售完畢，預(yù)計出售率分別為40%、40%、20%；出租部分考慮南京路沿線甲級寫字樓的租金和入住率情況，我們預(yù)計租金為6元/日平方米，預(yù)計入住率能夠達到85%以上。

第四章項目選址一、項目選址本工程為天津北方人才港股份有限公司建設(shè)的天津人才科技大廈項目，選址于天津市和平區(qū)南京路南側(cè)，四至范圍為：東至河北路，南至西安道，西至山西路，北至南京路。規(guī)劃用地面積15771.7平方米。該地塊原為天隆里居民區(qū)，原有建筑物包括住宅、商業(yè)等，總建筑面積約1.8萬平方米。原有建筑中大部分年代久遠，并多次發(fā)生火災(zāi)及漏雨現(xiàn)象，所以拆遷前已被市有關(guān)部門列為重點危改地區(qū)。2004年6月14日，建設(shè)單位與“天津市規(guī)劃和國土資源