產(chǎn)權(quán)式酒店市場企劃方案

PAGEPAGE43JerryZahovic前言本方案旨在通過對(duì)市場狀況的縝密調(diào)查、機(jī)會(huì)與問題的審慎分析、市場營銷的周密設(shè)計(jì)以及行動(dòng)方案規(guī)劃等，目的在于能使本案特性更加突出，銷售利潤更為可觀且更容易達(dá)到銷售目標(biāo)。上海房產(chǎn)大勢(shì)篇一.上海近年經(jīng)濟(jì)走勢(shì)上海作為改革開放的龍頭城市，在近年來取得了舉世矚目的成績，上海的社會(huì)生產(chǎn)力進(jìn)一步提高,綜合實(shí)力不斷增強(qiáng)。從1992年，全市人均國內(nèi)生產(chǎn)總值首次突破1萬元開始，到1996年越上2萬元臺(tái)階，1999年再上3萬新臺(tái)階，2000年達(dá)到了3.74萬元；2002年為5.88萬元；2004年達(dá)到了7450.27萬元；2005年為9,143.95；據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)2006年的GDP相比上年又上漲了10％以上。相當(dāng)于世界中等收入國家水平，而申辦2010年世博會(huì)的成功，猶如為上海城市高速發(fā)展安裝了強(qiáng)勁的助推器，拉動(dòng)了上海各個(gè)產(chǎn)業(yè)。上海的人均收入水平伴隨著經(jīng)濟(jì)總量的增加而迅速增長。(附表1)1988年時(shí)，上海城市居民人均可支配收入僅為1723元；隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人均收入水平迅速提高，尤其是1992年至1995年的四年間，年增長幅度始終都在20%以上，1995年上海人均可支配收入達(dá)到7172元，較1988年的水平上漲了4倍多，此后進(jìn)入了較為穩(wěn)定的發(fā)展階段；近兩年的增幅基本保持在10%以上，2004年上海城市居民人均年可支配收入達(dá)到16683元，2005年為18645元。上海國內(nèi)生產(chǎn)總值（億元）上海作為全國的金融中心，正以一個(gè)飛快的速度發(fā)展著；而支柱產(chǎn)業(yè)之一的房地產(chǎn)業(yè)在整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)中起著舉足輕重的作用。從摩根士丹利，洛克菲勒直逼上海地產(chǎn)的上游開發(fā)，到凱德置業(yè)在上海取得的巨大成績無不反映出上海市場的巨大及良好的發(fā)展，而無論是從任何角度評(píng)價(jià)，上海不可否認(rèn)在逐步晉升為倫敦、紐約、東京一樣的世界級(jí)城市,上海的房產(chǎn)市場更是隨著國內(nèi)生產(chǎn)總值穩(wěn)步提高而蓬勃發(fā)展。二．上海房地產(chǎn)市場回顧及分析 從1999年開始至2006年8月，上海房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了戲劇性的7.5年時(shí)間，在這個(gè)7.5年時(shí)間里，上海的市場走出了一個(gè)類似與理論上的“房地產(chǎn)發(fā)展周期”；但這一房地產(chǎn)的走勢(shì)主要是受到過分投機(jī)和政府調(diào)控的影響，所以在分析中又無法進(jìn)行傳統(tǒng)的量價(jià)分析而準(zhǔn)確判斷其走勢(shì)。 在這兩種因素的作用下，只有依靠對(duì)前期房地產(chǎn)量價(jià)數(shù)據(jù)的分析、政府政策的目的性和出發(fā)點(diǎn)、以及購房者的心理對(duì)市場綜合分析以估算其未來的走勢(shì)。傳統(tǒng)上我們一般將房地產(chǎn)市場的發(fā)展分為4時(shí)期。但前7.5年的特殊性卻使我們無法使用傳統(tǒng)的分期，為便于分析，現(xiàn)將這7.5年時(shí)間按市場環(huán)境分為了3個(gè)時(shí)期，即為市場發(fā)展期；前宏觀調(diào)控期；后宏觀調(diào)控期；但在市場的表現(xiàn)形式上，這3個(gè)時(shí)期卻反映了1.5個(gè)傳統(tǒng)周期的特征。市場發(fā)展期（1999－2005。5）根據(jù)上表中的中房上海指數(shù)，可以很明顯的看出：這一周期的開始是95年房地產(chǎn)下跌的結(jié)束，也是新一期的房地產(chǎn)市場上漲的開始，從1999年開始一直持續(xù)到2005年4月房地產(chǎn)投資穩(wěn)步發(fā)展1999開始，房地產(chǎn)開發(fā)投資額穩(wěn)步增長，1999年到2001年的三年間，年增長率平均保持在9.7%；2001年投資在624億，占全市固定資產(chǎn)的1/3左右；2002年投資額為748.9億，同比增長18.7%；2003年完成了901.24億元，到2004年完成了1175.46億元；2005年完成了1246.86億元，持續(xù)走高。由于房地產(chǎn)市場的高速發(fā)展，使得越來越多的公司加入到房地產(chǎn)開發(fā)這一行業(yè)中來；從表面上來看，房地產(chǎn)市場一片欣欣向榮的情況，而房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展及其所帶動(dòng)其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，有力促進(jìn)了上海經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展。從房地產(chǎn)投資資金來源分析，國有、私營、外商港澳臺(tái)等投資主體共同推進(jìn)房地產(chǎn)市場發(fā)展。值得一提的是，外商及港澳臺(tái)房地產(chǎn)投資額快速增長，和上年同期相比，增幅達(dá)到37.5%，表明境外投資商繼續(xù)看好上海房地產(chǎn)市場的發(fā)展前景。顯示出房地產(chǎn)投資穩(wěn)步增長和成熟的市場基礎(chǔ)。上海房地產(chǎn)投資額(億元)這幾年中，商品房供給大幅放量而需求同步增長，2001年上海的房地產(chǎn)供應(yīng)走出了自1998年來的低潮，逐年上漲，商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積走出低谷達(dá)到1832萬平方米，恢復(fù)到1997年水準(zhǔn)，2002年批準(zhǔn)預(yù)售面積為2609.5萬平方米，同比增長了57.3%，2003年了3377.36萬平方米，同比又增長了33.7%。2004年達(dá)到2939萬平方米；2005年達(dá)到2829萬平方米，基本上保持了一個(gè)穩(wěn)定的水準(zhǔn)。同時(shí)無論在二級(jí)市場還是三級(jí)市場，房地產(chǎn)交易異?；钴S。2）．價(jià)格穩(wěn)步上升上海房地產(chǎn)價(jià)格在99年達(dá)到谷底之后價(jià)格有開始穩(wěn)步抬升。2000年至2003年上海房價(jià)高速上漲的三年，漲幅驚人，市場開始進(jìn)入了價(jià)升量增的良性循環(huán)。尤其是2002年到2003年上半年，在上海商品房成交再創(chuàng)天量的背景下，預(yù)售商品房的價(jià)格保持了穩(wěn)步的上升趨勢(shì)，增幅不僅大大超越往年，并保持了每季100元/平方米的上升速度，到了2003年平均價(jià)更是超過了5000元/平方米大關(guān)。而從政府04年7月公布的上海市住宅增量房銷售價(jià)格顯示，04年7月到達(dá)7576元/平方米，而該價(jià)格在05年3月達(dá)到峰值為8776.29元/平方米，也就是說，在2004年到2005年的1年中，房價(jià)上漲了75.53％，而這只是上?？傮w的漲幅，如具體體現(xiàn)在某一特定區(qū)位中，該漲幅更加驚人。3）．政府職能部門對(duì)市場的管理日趨成熟在這一上漲其中，上海政府努力加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場供求總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理，有效控制房價(jià)上漲過快的趨勢(shì)，防止大起大落，使房價(jià)的增幅與GDP的增幅和城鎮(zhèn)居民家庭可支配收入的增幅相接近的工作。其中包括如下基本政策：A.繼續(xù)加大土地供應(yīng)的調(diào)控力度。按照“優(yōu)化結(jié)構(gòu)、控制增量、盤活存量”的原則，著力于優(yōu)化土地供應(yīng)的結(jié)構(gòu)。重點(diǎn)是土地招投標(biāo)中增加普通商品房的供地量，控制高檔商品住房的供地，停止別墅項(xiàng)目供地。B.進(jìn)一步優(yōu)化市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)。一是適度控制中心城區(qū)拆遷總量。在確保市重大工程、市政基礎(chǔ)設(shè)施基地拆遷工作的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步壓縮中心城區(qū)商品房項(xiàng)目用地的拆遷量。C.限制期房轉(zhuǎn)讓工作。針對(duì)投資性購房比例增長過快，存在一定量的短期炒作情況，04年4月26日D．實(shí)施商品房交易合同網(wǎng)上備案和登記制度。為提高商品房交易信息的透明度，規(guī)范商品房銷售行為，方便房地產(chǎn)登記，04年3月30日E.擴(kuò)大廉租住房的受益面，研究建立住房保障體系的框架。而這些工作為以后的房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控打下了重要的伏筆。4）．房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)模式和經(jīng)營理念的轉(zhuǎn)變?cè)谕恋厥袌龅牟粩嘹呌谝?guī)范及開發(fā)成本的上升使得開發(fā)商不得不對(duì)目前的經(jīng)營理念進(jìn)行改變以應(yīng)付不斷變化的市場。實(shí)力雄厚的開發(fā)商謀求多元化發(fā)展，如今典集團(tuán)進(jìn)軍影像業(yè)，大連萬達(dá)集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中，改變以銷售為主為銷售與經(jīng)營并重。中小開發(fā)商被迫轉(zhuǎn)向二、三線城市發(fā)展。土地競爭的初期就是資金實(shí)力的競爭，中小發(fā)展商在其中顯然處于劣勢(shì)，而二、三線城市房地產(chǎn)市場與上海發(fā)展的差距正是中小開發(fā)商的生機(jī)所在。擁有不同資源的開發(fā)商之間的合縱連橫是大勢(shì)所趨。市場中，有的開發(fā)商具備土地資源優(yōu)勢(shì)，有的具備資金優(yōu)勢(shì)，有的具備開發(fā)優(yōu)勢(shì)。期間的通過各種方式的合作而將優(yōu)勢(shì)資源進(jìn)行整合顯得日益重要。如土地并購與融資開發(fā)商的聯(lián)盟，開發(fā)商之間的股權(quán)合作，聯(lián)合開發(fā)等。開發(fā)商擁有了更大的選擇土地資源的主動(dòng)權(quán)。土地資源的開發(fā)方式競爭，擴(kuò)大了開發(fā)商的選擇范圍。被動(dòng)的拿地為主動(dòng)的爭取，是充分體現(xiàn)開發(fā)商綜合實(shí)力的相對(duì)公平的競爭方式，便于土地資源的優(yōu)化配置。促進(jìn)開發(fā)商更加理性地進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)。開發(fā)商在拿地前，對(duì)每一宗土地各種技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)能夠做到全面掌握、并事先進(jìn)行充分地投資回報(bào)，前期產(chǎn)品策劃定位可行性分析，為取得土地后項(xiàng)目地順利實(shí)施奠定良好地基礎(chǔ)。房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的內(nèi)在品質(zhì)將更受關(guān)注消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品價(jià)格構(gòu)成具有更多的知情權(quán)促進(jìn)產(chǎn)品價(jià)值的回歸。土地價(jià)格是房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)格構(gòu)成中的重要元素，土地供應(yīng)機(jī)制的透明，導(dǎo)致開發(fā)產(chǎn)品中地價(jià)因素的透明化。對(duì)正確引導(dǎo)產(chǎn)品價(jià)格，實(shí)現(xiàn)價(jià)格向價(jià)值回歸將起到極大的促進(jìn)作用。各種物業(yè)作為消費(fèi)商品，更容易讓消費(fèi)者都看得明白買得放心。土地價(jià)格作為模糊成本的主體透明化以后，產(chǎn)品核心競爭力轉(zhuǎn)向技術(shù)含量的提高上來。任何工業(yè)產(chǎn)品，其核心競爭力都將體現(xiàn)在技術(shù)含量方面，房地產(chǎn)產(chǎn)品也不例外。這也是房地產(chǎn)市場走向成熟的標(biāo)志之一。僅僅依靠一個(gè)好的地段或概念炒作就能獲得市場認(rèn)同的時(shí)代一去不復(fù)返了，最近很多大型房地產(chǎn)公司紛紛聘用設(shè)計(jì)總監(jiān)就是對(duì)技術(shù)充分重視的反映。地產(chǎn)開發(fā)正在由營銷時(shí)代進(jìn)入產(chǎn)品時(shí)代。。房地產(chǎn)市場外資的流入長期以來，外資對(duì)國內(nèi)房地產(chǎn)市場覬覦已久，但各種政策性壁壘極大，延緩了其進(jìn)入的腳步。宏觀調(diào)控后，規(guī)范的土地供應(yīng)機(jī)制和對(duì)外資金融的開放方便了外資的進(jìn)入，同時(shí)銀根的緊縮消除了一大批國內(nèi)競爭對(duì)手，其資本的實(shí)力優(yōu)勢(shì)得到充分的體現(xiàn)。凱德置地、信和置地等外資開發(fā)商大舉進(jìn)入內(nèi)地，一些房地產(chǎn)金融公司如麥格管理咨詢公司也在積極尋找投資機(jī)會(huì)。房產(chǎn)行業(yè)也逐漸面臨全球化競爭前宏觀調(diào)控期（2005。5－2006。6）由于房地產(chǎn)的過快發(fā)展以及價(jià)格的持續(xù)攀升，使得許多普通老百姓的購房成為了一大問題。在收入房價(jià)比、房價(jià)GDP比等數(shù)據(jù)失控時(shí)，憑借著政府部門前期規(guī)范的管理，中央政府本著建立“和諧社會(huì)”的精神，為防止房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生對(duì)全國的房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控。二零零五年四月二十七日，由國務(wù)院總理溫家寶主持召開了國務(wù)院常務(wù)會(huì)議，會(huì)上詳細(xì)分析了房地產(chǎn)市場的形勢(shì)，研究進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控問題，最后提出八條措施調(diào)控和引導(dǎo)房地產(chǎn)，業(yè)界稱其為“新國八條”。這一措施實(shí)行代表著中國政府對(duì)于房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控期的來臨。上海房地產(chǎn)市場瞬間從火熱變?yōu)楸c(diǎn)。由于媒體過于關(guān)注及普通市民的觀望使得房產(chǎn)的成交量下滑。有下表可以從每月日均成交量中反映出一個(gè)“ V”形，（形狀中呈W形是由于傳統(tǒng)銷售淡季對(duì)成交量的影響）日均成交量從13萬下降到3萬，然后再上升到10萬，并經(jīng)歷了近一年的時(shí)間，其幅度達(dá)到了72.27％。但這樣的數(shù)據(jù)又從另一個(gè)側(cè)面反映了目前上海市場的真實(shí)需求。而宏觀調(diào)控起到了排擠房地產(chǎn)市場泡沫的作用，使我們又充分認(rèn)識(shí)到了上海目前房地產(chǎn)市場的真實(shí)剛性需求為日均10萬左右。換句話說，年需求大約在3500萬（住宅）。在這一年的價(jià)格方面可以說是持續(xù)探底。尤其是政策出臺(tái)后3、4個(gè)月中，可以說是一瀉千里。當(dāng)然，其中不可否認(rèn)在這幾個(gè)月中由于較高檔的樓盤的銷售率極底，而政府的經(jīng)濟(jì)適用房以及動(dòng)遷房的大量成交拉低了整個(gè)均價(jià)。而在05年底，均價(jià)再次上升到了8000元附近。從消費(fèi)者在政策出臺(tái)后大多采取觀望的態(tài)度可以從側(cè)面反映出消費(fèi)者對(duì)政策的無所適從。但經(jīng)過這樣的一場風(fēng)波，無論是投資商還是消費(fèi)者對(duì)以后的政策判斷將更加理性。在這一年中，上海的各大房地商可以說是度過了艱難的一年，而隨著人們對(duì)政策的消化以及真實(shí)需求的釋放使得上海房地產(chǎn)市場以一個(gè)健康的狀態(tài)進(jìn)入了又一個(gè)春天，而在房地產(chǎn)市場周期圖中則反映出了一個(gè)為期一年的蕭條期。換句話說，一般政府的宏觀政策對(duì)房地產(chǎn)市場影響的能量為一年。后宏觀調(diào)控期（2006。6－）2006年5月24日國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了《建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格意見的通知》對(duì)房地產(chǎn)市場繼續(xù)調(diào)控，業(yè)界稱之為“國六條”而在這之前，央行同樣對(duì)國有各大銀行提出了各種要求，最主要的是嚴(yán)格審查貸款流程及申請(qǐng)貸款公司，提高貸款開貸條件難度等措施。如果說“國八條”是針對(duì)上海房地產(chǎn)市場的過熱的話，那么“國六條”的實(shí)施主要是針：北京、廣州、深圳等地區(qū)的市場過熱；境外游資通過購買中國房地產(chǎn)而達(dá)到對(duì)人民幣升值的預(yù)期而作的投資；房地產(chǎn)市場的剩余泡沫?？梢娭醒胝畬?duì)穩(wěn)定中國經(jīng)濟(jì)的良苦用心以及建立社會(huì)主義“和諧社會(huì)”的堅(jiān)定決心。雖然“國六條”主要針對(duì)的是外埠市場，但就目前的情況來看已經(jīng)波及到了上海市場。成交量及均價(jià)的下跌充分可以說明了這點(diǎn)。目前的成交量基本上是政策前的6成，而8月價(jià)格較6月已經(jīng)下跌了2成，當(dāng)然其中不可避免是大量的低價(jià)樓盤的成交所引起的數(shù)據(jù)的部分失真，但不可否認(rèn)的是下降通道已經(jīng)打開，趨勢(shì)已經(jīng)出現(xiàn)。但具有諷刺意味的是，北京、深圳等地的價(jià)格再上一個(gè)檔次。不過對(duì)于上海市場來說，現(xiàn)在的下跌是暫時(shí)的，這次的政策由于對(duì)上海市場來說已經(jīng)不是第一次，在有了經(jīng)驗(yàn)以及大量泡沫被排擠后，市場上只有剛性需求，所以影響不會(huì)大過“國八條”對(duì)整個(gè)市場的影響。第二章產(chǎn)權(quán)式酒店篇產(chǎn)權(quán)式酒店的概念產(chǎn)權(quán)式酒店概念最早起源于歐洲。在歐洲人們已經(jīng)接受了作為業(yè)主擁有某家酒店產(chǎn)權(quán)，并獲得酒店的營業(yè)執(zhí)照，然后聘請(qǐng)某酒店管理公司經(jīng)營，而業(yè)主作為酒店的股東之一享受酒店經(jīng)營所帶來的收益。一般情況下某家酒店通常只有一位獲少數(shù)幾位的業(yè)主。然而，在當(dāng)今一個(gè)注重資本運(yùn)作，注重現(xiàn)金流的時(shí)代，許多開發(fā)公司或酒店業(yè)主愿意出售手中酒店的產(chǎn)權(quán)，以獲得更多的現(xiàn)金流。而購買方則因?yàn)閾碛芯频戤a(chǎn)權(quán)而得到的其該得到的收益。這樣作使得了許多投資者進(jìn)入了酒店投資的行列。而作為前業(yè)主，通常通過租賃小業(yè)主酒店客房的形式而達(dá)到控股酒店的權(quán)利并因此獲得扣除小業(yè)主回報(bào)部分收益后的收益。 由于使得小業(yè)主和開發(fā)商的雙贏，使得這種物業(yè)發(fā)展迅速，在歐洲越來越多，服務(wù)也越來越周到，深受廣大消費(fèi)者的好評(píng)。隨著發(fā)展又飄洋過海，如今已遍布全球。上海酒店業(yè)宏觀市場分析上海目前酒店業(yè)的發(fā)展飛快，國際著名的酒店基本上已全部進(jìn)駐上海。在一些國家會(huì)議期間，上海的酒店已達(dá)到一房難求的情況。而未來三年上海酒店市場受宏觀旅游市場中下列因素的影響和作用，整體將處在上升通道之中。第一，入境旅游人數(shù)的增長會(huì)對(duì)三星級(jí)以上客房的需求起拉動(dòng)作用。入境旅游人數(shù)是指在上?？诎度刖巢⒃谏虾＞频曜∷薜木惩饪腿?。1998年以來這一人數(shù)年年增長。2002年是272萬人次，比2001年增加33.4％。按旅游發(fā)展三年行動(dòng)規(guī)劃，2005年將達(dá)400萬人次。這一數(shù)字折算成客房需求約為800萬房夜次，比2002年增加256萬房夜次。也就是說，從今年到2005年共三年，平均每年遞增的客房需求是85.33萬房夜次。由于入境旅客大部分住宿三星級(jí)以上酒店，因而這一需求增長趨勢(shì)主要對(duì)三星級(jí)以上酒店客房產(chǎn)生壓力。第二，國內(nèi)旅游人數(shù)的增加會(huì)對(duì)酒店客房需求起拉動(dòng)作用。上海國內(nèi)旅游近年也呈增長趨勢(shì):2002年接待人數(shù)達(dá)8760.92萬人次，比2001年增長6.14％。根據(jù)三年行動(dòng)規(guī)劃，2005年將達(dá)1億人次，其中在各類飯店入住者將達(dá)3135萬人次，折合客房需求為2351.25萬房夜次，第三、國際會(huì)展旅游的增長勢(shì)頭會(huì)加大對(duì)高星級(jí)酒店客房需求的比重。近年來國際會(huì)議中心、新國際博覽中心等會(huì)議展覽設(shè)施的建成及'99《財(cái)富》論壇、APEC系列會(huì)議和第35屆亞行年會(huì)的成功舉辦，使上?；I辦大型國際會(huì)議的能力和會(huì)展旅游的發(fā)展前景已被國際認(rèn)同。來自于德國漢諾威、法蘭克福和意大利米蘭的專業(yè)國際會(huì)議展覽組織已在上海設(shè)立了常設(shè)機(jī)構(gòu)。一些國際組織的大型會(huì)議（如2004年秋兩個(gè)人數(shù)都在三千以上的大會(huì)--第十五屆亞太電力協(xié)會(huì)大會(huì)和第二屆世界工程師大會(huì)）已確定在上海召開。同時(shí)，隨著城市"四個(gè)中心"功能目標(biāo)的確立和二十五家跨國公司地區(qū)與中國總部的入移，上海也已成為跨國公司內(nèi)部會(huì)議的首選地之一。上海市旅委繼2001年加入ICCA組織成為ICCA在中國的代表之后最近又組建了會(huì)展推廣中心--政府的主導(dǎo)作用會(huì)更加劇會(huì)展旅游的發(fā)展勢(shì)頭。2001年上海舉辦各種國際會(huì)議182個(gè)、國際展覽145個(gè);2002年國際會(huì)議增加到292個(gè)、國際展覽272個(gè)，根據(jù)三年行動(dòng)規(guī)劃，2005年僅大中型國際展覽一項(xiàng)就將達(dá)到400個(gè)。一般說來，國際會(huì)議展覽使用四、五星級(jí)酒店居多。一些大型的國際會(huì)議也啟用部分三星級(jí)或以下的客房作為輔助用房。因此，國際會(huì)議展覽的人數(shù)雖然應(yīng)被包含在入境旅游人數(shù)的增長之中，但國際會(huì)議展覽數(shù)量的增長趨勢(shì)會(huì)加大四、五星級(jí)賓館在入境旅游人數(shù)增長引起的客房需求中的比重。第四、世博會(huì)籌辦過程中的需求拉動(dòng)和大型國際活動(dòng)的作用。2010年的上海世博會(huì)已與2008年的北京奧運(yùn)會(huì)一起被認(rèn)為是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的兩個(gè)引擎。世博會(huì)的籌辦本身是一個(gè)系統(tǒng)過程，場館和接待配套將涉及到多個(gè)行業(yè)的基本建設(shè)與投資，其中不乏來自國外和國內(nèi)其他地區(qū)的人流、物流、資金，從而牽發(fā)上海酒店市場的需求;世博會(huì)同時(shí)有它的前期集聚效應(yīng)，會(huì)直接或間接吸引大量國際活動(dòng)--有些國際組織和商業(yè)機(jī)構(gòu)正是沖著2010年的世博會(huì)而把它們的活動(dòng)放到上海（如香港的法蘭克福展覽公司因?yàn)閼?yīng)世博會(huì)決定在上海舉辦2008年國際紡織展）。僅就目前已知的情況，上海今年有福布斯全球總裁會(huì)議、2004年起連續(xù)多年的F1賽事、2006年環(huán)球影城開園、2007年的特奧會(huì)賽事和世界杯女足賽。2008年北京奧運(yùn)會(huì)前后，更會(huì)有大量的出入境人流途經(jīng)上海。第五、國際品牌酒店集團(tuán)數(shù)量的增加及其營銷活動(dòng)。國際品牌酒店集團(tuán)是酒店業(yè)的跨國公司，其相對(duì)于本土酒店之優(yōu)勢(shì)在于他們的國際性:遍布全球的預(yù)定網(wǎng)絡(luò)，全球性的廣告與營銷招徠活動(dòng)，以及其品牌在全球各地的忠實(shí)客戶。從目前情況來看，通過國際酒店集團(tuán)預(yù)定系統(tǒng)進(jìn)來的客源約占國際品牌酒店客房使用量的百分之十強(qiáng)。上海目前有入駐的國際酒店集團(tuán)17家，使用國際品牌30個(gè)，由其管理或授權(quán)特許經(jīng)營的酒店（包括已簽約的在建酒店）37家。隨著今后幾年更多的國際集團(tuán)入駐和本土酒店加盟，通過國際酒店集團(tuán)招徠客人是個(gè)不可忽視的因素，其數(shù)量和比重也會(huì)增加。由于國際品牌酒店目前主要集中在高星級(jí)酒店，因此它們的招徠結(jié)果在計(jì)入入境旅游人數(shù)的同時(shí)，也會(huì)進(jìn)一步增大這一塊需求中高星級(jí)的比重。第六、局部國際戰(zhàn)爭、突發(fā)事件對(duì)上海酒店市場的影響。一般來說，美伊戰(zhàn)爭這樣的國際戰(zhàn)爭，盡管發(fā)生在世界其他地區(qū)，由于減少了安全系數(shù)和增加了交通成本，會(huì)抑制人們的出行需求，引起我國入境旅游人數(shù)和酒店客房需求的負(fù)增長。類似SARS這樣的本地突發(fā)事件也直接給旅游業(yè)災(zāi)難性打擊。但是，從三至五年的中長期看，局部戰(zhàn)爭和突發(fā)事件的影響又是有限的。只要采取有力的措施，保持安全形象和穩(wěn)定的環(huán)境，即使有戰(zhàn)爭或突發(fā)事件影響，上海仍有可能吸引一些本來應(yīng)該在其他地區(qū)開的會(huì)議和本來應(yīng)該去其他地方的游客，尤其是商務(wù)旅客。就像9·11以后全球旅游走下坡路，而上海卻一枝獨(dú)秀--由于APEC會(huì)議的成功而塑造了"安全穩(wěn)定港"的形象，從而吸引了大批會(huì)議和游客一樣。第七．Diney和上海政府的談判已經(jīng)結(jié)束，進(jìn)入了國務(wù)院審批階段。具可靠消息稱，Disney將在2008年動(dòng)工，2010年開業(yè)。而disney所帶來的產(chǎn)業(yè)影響將會(huì)十分巨大的。除了有境內(nèi)的游客更會(huì)吸引亞洲乃至全球各地的游客，從而間接影響上海的酒店業(yè)的發(fā)展。按照特區(qū)政府同公布的遠(yuǎn)、近景經(jīng)濟(jì)效益評(píng)估預(yù)計(jì)樂園開業(yè)第年可以吸引340萬游客其中180萬本地人進(jìn)入迪士尼游玩開業(yè)后的5年至15年每年會(huì)吸引海外及內(nèi)地游客730萬人本地游客270萬共1000萬的客流。而上海的Disney將會(huì)比香港的更大，吸引的客戶更多，對(duì)酒店業(yè)的正面影響更強(qiáng)。 ．第八。官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析 A．入住人數(shù)據(jù)上海市旅游局顯示三星以上的酒店酒店入住人數(shù)在2004年初為214409人，到了2006年8月底為519794。期間保持了平均了每月1％的增幅。B．入住率 由下表可以看出，在入住率上可以看出每年的1或者2月份一般為酒店的淡季，除去該月，酒店的入住率一般維持在三星63％，四星69％，五星73.77%；而在趨勢(shì)上基本上也保持了1％的遞增率。C．價(jià)格小表反映的是價(jià)格的曲線走勢(shì)。從宏觀上看，在價(jià)格的走勢(shì)上保持了一個(gè)在上升通道下的上下段幅波動(dòng)的走勢(shì)。歷年的均價(jià)分別為：三星341元/夜，四星623元/夜，五星1279元/夜。 根據(jù)以上的數(shù)據(jù)，使用簡單的數(shù)學(xué)模型分析可以得出以下結(jié)論：上海的各典型星級(jí)酒店平均每年的出租率及價(jià)格保持在每月1％的漲幅上，而且目前處在一個(gè)十分明顯的上升通道之中。而且在無其他因素的干擾下，將繼續(xù)保持這一走勢(shì)。三．本案酒店產(chǎn)品定位本酒店所在區(qū)域市場概況本案位于上海市虹口區(qū)四平路歐陽路口，地處上海浦西四平路—吳淞路外貿(mào)商務(wù)功能區(qū)中心位置，鄰近四川北路商業(yè)街和魯迅公園，距離外灘不到3千米，魯迅、郭沫若、茅盾、丁玲等現(xiàn)代十大文化名人故居及朱屺瞻藝術(shù)館、左聯(lián)五烈士紀(jì)念館和李白烈士紀(jì)念館環(huán)繞，文化氣息濃重,周圍各類住宅環(huán)繞。中高星級(jí)酒店不多其中具有可比性酒店主要有：新元、粵海、蘭生、寶龍。其近兩年價(jià)格及入住率如下：從下表中我們可以看出虹口區(qū)周邊的酒店平均價(jià)格在500元/天附近；出租率方面在75.5％附近。從以上四家四星酒店的品質(zhì)來看，基本上屬于檔次一般，裝修一般，經(jīng)營管理一般的普通四星級(jí)酒店，其面對(duì)的客戶，基本上以團(tuán)隊(duì)為主。在基本面上與本案相比，具有一定差距。附近酒店市場調(diào)查表2005年2006年房價(jià)出租率房價(jià)出租率新元48277%47576%粵海52086%52288%蘭生51270%52172%寶隆51078%50376%平均50677.75%505.2578.00%本案價(jià)格定位及入住率分析 本案的定位上推出“精品酒店”的概念，致力成為虹口區(qū)首屈一指、兼具商務(wù)與文化的新指標(biāo)。鑒于上海是國際大都市，裝飾裝修風(fēng)格是將歐洲古典文化的精髓與漢文化有機(jī)的結(jié)合，給人以高檔、極富文化底蘊(yùn)和品位的視覺沖擊和震撼。酒店的內(nèi)秀型設(shè)計(jì)，把內(nèi)部設(shè)計(jì)分為中、泰、日、歐等多種風(fēng)格特色，并巧妙的結(jié)合時(shí)代時(shí)尚特點(diǎn)，充分體現(xiàn)了高檔與舒適的結(jié)合。讓每位蒞臨本酒店的住房旅客充分體驗(yàn)旅途中別具質(zhì)感的住房設(shè)施。酒店設(shè)計(jì)為內(nèi)秀型，內(nèi)部設(shè)計(jì)分別結(jié)合、中、泰、日、歐等多種風(fēng)格特色，并巧妙的結(jié)合時(shí)代時(shí)尚特點(diǎn)，充分體現(xiàn)了高檔與舒適的結(jié)合?？头靠倲?shù)并不很多，各種類型房間約262套?？头績?nèi)部設(shè)計(jì)應(yīng)提高檔次，強(qiáng)調(diào)時(shí)尚與舒適結(jié)合，這將對(duì)商務(wù)休閑客源有較強(qiáng)的吸引力?？头績?nèi)部設(shè)施配置注重時(shí)尚、品味，有效滿足商務(wù)、休閑散客關(guān)于舒適、便捷需求。最高2層甚至行政樓層，為提升酒店品質(zhì)和滿足更高檔次商務(wù)客需求行政樓層為入住客人提供特別的服務(wù)和設(shè)施，包括專人協(xié)助登記入住服務(wù)、每日免費(fèi)美式早餐，私用的禁煙雅座和會(huì)議室設(shè)施、全天的免費(fèi)咖啡和茶、晚間雞尾酒和歡樂時(shí)段的免費(fèi)飲料、24小時(shí)的管家服務(wù)、迎賓茶和水果及擦皮鞋服務(wù)；每個(gè)客房均設(shè)有私人保險(xiǎn)箱。酒店提供《沐浴精品系列組》酒店客房沐浴精品系列組特別選用獨(dú)特品牌，致力於促進(jìn)身心健康，透過純天然植物舒適觸感、味覺的個(gè)人沐浴用品，鎮(zhèn)靜身心並能調(diào)理平衡?！杜m棉拖鞋》酒店特別為住房貴賓訂製純棉拖鞋，每雙拖鞋皆印有酒店LOGO，純棉柔軟的質(zhì)感讓您的疲憊的雙足可以充分休息與放鬆?！毒@浴袍》百分百純棉浴袍，讓賓客在沐浴後更舒適?！讹嬈穮^(qū)》城市商旅特別為每位住房旅客準(zhǔn)備各式餅乾零食及泡麵；獨(dú)立式特製冰箱：內(nèi)含精選礦泉水及各式飲品?！端⒖?按鍵二用式保險(xiǎn)箱》專業(yè)化的保險(xiǎn)箱，可放置各式貴重物品及重要證件?！毒x音樂頻道》提供西洋流行新曲─無論抒情或搖滾，立即消除您旅途中疲憊的心情。酒店配備120個(gè)餐位的用餐大廳，其中配置10個(gè)餐廳包間用餐大廳早、中、晚三餐提供國際風(fēng)味自助餐,廚房為開放式餐廳包間提供訂餐服務(wù)，可根據(jù)客戶需求提供特色中西菜肴包括私家菜同時(shí)提供24小時(shí)送餐服務(wù)同時(shí)酒店提供一些個(gè)性化服務(wù)，如：“迎賓服務(wù)”聘用印度或巴基斯坦籍人開車門或酒店大門，優(yōu)點(diǎn)是他們英語能力比較好和服務(wù)意識(shí)比較強(qiáng)；聘用女泊車員提供“代客泊車服務(wù)”服務(wù)，因?yàn)榕畣T工比較細(xì)心和有禮貌。此服務(wù)可讓賓客有更多時(shí)間享受酒店的設(shè)施設(shè)備；“就座登記入住服務(wù)”一般酒店除貴賓外，都是站立在前臺(tái)辦入住登記?！熬妥怯浫胱》?wù)”讓賓客能在長途跋涉的旅程得到休息。賓客只需向服務(wù)員出示證件和落實(shí)付款方法，其他的所有登記手續(xù)都由前廳服務(wù)員代辦；“仆役服務(wù)ButlerService”即所有入住行政商務(wù)層的賓客都會(huì)有專人(仆役)在大門口迎接，安排行李運(yùn)送和為賓客小件行李。以及類似于秘書服務(wù)、刷鞋服務(wù)、衣物洗熨等服務(wù)。 而最具特色的6個(gè)中庭的地方作以下用途:1．第一層作為商務(wù)中心連書刊閱覽室商務(wù)中心服務(wù)內(nèi)容： 提供不小于一個(gè)的獨(dú)立會(huì)議室、2個(gè)大小相同的上網(wǎng)和電話室，內(nèi)有打印機(jī)、所有相關(guān)的商務(wù)服務(wù)，如收發(fā)傳真，制圖和制表等、商務(wù)用品租用，如手提電話，電腦，打印機(jī)、代購飛機(jī)票和火車票等營業(yè)時(shí)間： 24小時(shí)閱覽室裝飾應(yīng)幽雅和光線充足。裝有無線上網(wǎng)系統(tǒng)，賓客可用電腦無線上網(wǎng)。營業(yè)時(shí)間： 早上7時(shí)至晚上11時(shí)服務(wù)內(nèi)容： 提供約30種中外不同主題的書籍與雜志和不同國家的報(bào)刊供賓客閱覽。 2．第二層作為明牌高爾夫球精品店（以對(duì)外承包為主）裝飾應(yīng)以動(dòng)感為主題，配上高爾夫球明星畫報(bào)和紀(jì)念品。營業(yè)時(shí)間： 早上9時(shí)至晚上11時(shí)服務(wù)內(nèi)容： 銷售明牌高爾夫球用品和按排培訓(xùn)課。3.第三層作為健身房和休閑視聽廳A．健身房營業(yè)時(shí)間： 早上6時(shí)至晚上12時(shí)服務(wù)內(nèi)容： 設(shè)置跑步機(jī)、登山機(jī)、自行車、劃船、健身機(jī)、舉重設(shè)備等推廣方法： 建立會(huì)員制和在非繁忙時(shí)間接受非住店客人付費(fèi)使用B．休閑視聽廳裝修豪華而舒適，使用先進(jìn)投影播放系統(tǒng)，按裝有還回立體聲音響系統(tǒng)和無線聽筒，增高了視聽效果。營業(yè)時(shí)間： 星期一至四 中午12時(shí)至晚上10時(shí) 星期五至日 早上10時(shí)至晚上12時(shí)服務(wù)內(nèi)容： 按時(shí)間表播放不同題材的中西影片和演唱會(huì)4．第四層作為茶廊（以對(duì)外承包為主）售賣中、日、臺(tái)茶葉，和宣傳日本茶道和中、臺(tái)茶藝。營業(yè)時(shí)間： 早上10時(shí)至晚上10時(shí)服務(wù)內(nèi)容： 銷售中、日、臺(tái)明茶，有獨(dú)立的品嘗區(qū)。5．第五層作為藝術(shù)作品店以中外藝術(shù)作品售賣為主。營業(yè)時(shí)間： 早上10時(shí)至晚上10時(shí)服務(wù)內(nèi)容： 中外藝術(shù)作品6．第六層作為行政樓層酒廊應(yīng)最小應(yīng)有50個(gè)餐位，提供免費(fèi)自助早餐、全天提供免費(fèi)咖啡或茶、黃昏提供免費(fèi)酒水和飲料。有獨(dú)立的音響系統(tǒng)按不同時(shí)間播放中外流行和古典音樂。內(nèi)設(shè)1-2部液晶體掛墻大電視、6個(gè)上網(wǎng)和電話室、中外棋。營業(yè)時(shí)間： 早上6時(shí)至晚上12時(shí)服務(wù)內(nèi)容： 免費(fèi)自助早餐–從早上6時(shí)至9時(shí)30分 免費(fèi)咖啡或茶-從早上6時(shí)至晚上12時(shí) 免費(fèi)酒水和飲料-從下午5時(shí)至晚上8時(shí)酒店同時(shí)提供餐飲服務(wù)及會(huì)議服務(wù)☆大堂酒廊設(shè)計(jì)風(fēng)格注重于大廳有效結(jié)合、配上獨(dú)特的員工服裝，提高酒店檔次。裝有無線網(wǎng)絡(luò)設(shè)備，並備有中、英、日文軟體，讓賓客不論走到任何角落都能隨時(shí)與世界接軌。營業(yè)時(shí)間： 星期日至星期四 早上11時(shí)至凌晨12時(shí) 周末及公眾假期前一天 早上11時(shí)至凌晨2時(shí)消費(fèi)項(xiàng)目： 1.提供中外不同檔次的美酒和飲料 2.提供特色雞尾酒 3．提供輕便食品，如花生米、薯?xiàng)l、三文治等☆中西佳肴餐廳有中西合并的裝修風(fēng)格，利用開方式的廚房廚房讓賓客與廚師的溝通拉近，有助更加了解賓客的口味，把食品做得更好。加上食品是即點(diǎn)即做，所以更為新鮮，口感肯定更好。營業(yè)時(shí)間： 24小時(shí)按不同的佳肴，配以獨(dú)有的餐具和裝飾，展示送餐服務(wù)的特有感覺營業(yè)時(shí)間： 24小時(shí)消費(fèi)項(xiàng)目： 按房內(nèi)送餐服務(wù)餐牌提供佳肴☆ 多功能廳可容納200-300人就餐或開會(huì)。會(huì)場可隨時(shí)根據(jù)需要進(jìn)行多種有效分隔，多功能性強(qiáng)，配備數(shù)量適當(dāng)。會(huì)議相關(guān)設(shè)備配置先進(jìn)，如視頻會(huì)議系統(tǒng)、多媒體、寬帶、同聲傳譯、電子會(huì)議設(shè)備等。 服務(wù)內(nèi)容： 1. 以會(huì)議場地出租為主，因可帶動(dòng)住房和餐飲收入 2. 可作婚宴場地出租 3. 作為節(jié)日活動(dòng)的第二場地 設(shè)施設(shè)備: 1. 會(huì)場可隨時(shí)根據(jù)需要進(jìn)行多種有效分隔2. 音響和廣播器材要先進(jìn)和多功能3. 會(huì)場功能裝備要齊備，如視頻會(huì)議系統(tǒng)、多煤體系統(tǒng)、有線和無線寬帶網(wǎng)絡(luò)、同聲傳譯系統(tǒng)、電動(dòng)投影機(jī)屏幕、電子會(huì)議設(shè)備等...鑒于酒店特色及市場現(xiàn)狀將本酒店的市場份額定位以商務(wù)客、旅游散客、會(huì)議為主。商務(wù)散客占40%，旅游散客占20%，會(huì)議占25%，其它占15% 房價(jià)定位定位于同類四星級(jí)酒店的中高價(jià)位餐飲定位定于中檔偏高的經(jīng)營策略 酒店同時(shí)引進(jìn)“華美達(dá)”品牌。而該品牌作為圣達(dá)特集團(tuán)大家庭中的一員，華美達(dá)（Ramada）以其獨(dú)立的酒店品牌立足于國際市場，全球共擁有近7000家酒店，是國內(nèi)除假日酒店外擁有連鎖酒店數(shù)量最多的酒店集團(tuán)品牌之一,也是國際最著名的十大酒店品牌之一。。目前在中國區(qū)共有連鎖酒店14家，已簽訂正式協(xié)議尚未開幕的酒店還有15家，預(yù)計(jì)到2006年華美達(dá)品牌的酒店在國內(nèi)將達(dá)到36家，均為高星級(jí)酒店。 而華美達(dá)所帶來的品牌效應(yīng)直接體現(xiàn)在房價(jià)上。以下為“華美達(dá)”品牌與非華美達(dá)品牌在同一地段的上價(jià)格比較：浦東華美達(dá)大酒店（金橋店）浦東圣莎大酒店星級(jí)四星四星地址新金橋路18號(hào)金橋路99號(hào)自助早餐100230服務(wù)會(huì)議廳

商務(wù)中心

停車場

外幣兌換服務(wù)

票務(wù)服務(wù)

DDD電話

IDD電話

洗衣服務(wù)

商場

理發(fā)美容室

會(huì)議廳

商務(wù)中心

停車場

外幣兌換服務(wù)

票務(wù)服務(wù)

DDD電話

IDD電話

洗衣服務(wù)

殘疾人客房

理發(fā)美容室

出租車

全部房間免費(fèi)寬帶上網(wǎng)房間數(shù)269448開業(yè)時(shí)間20012006價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)房

RMB

1093標(biāo)準(zhǔn)房A

RMB

650高級(jí)房

RMB

1234標(biāo)準(zhǔn)房

RMB

750豪華房

RMB

1481豪華房

RMB

880行政商務(wù)房

RMB

1596行政房

RMB

1060套房

RMB

1925標(biāo)準(zhǔn)套房

RMB

1150行政豪華房

RMB

2185行政套房

RMB

2841豪華套房

RMB

3450從上表中可以反映出來，在兩酒店中其基本面基本相同，無論從區(qū)位、實(shí)物上及其相似，而圣莎大酒店在某些方面甚至于優(yōu)于華美達(dá)酒店，但在價(jià)格方面，華美達(dá)酒店依托于其品牌優(yōu)勢(shì)及強(qiáng)大的訂房網(wǎng)絡(luò)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于圣莎大酒店。其價(jià)格為圣莎大酒店的145％。這些數(shù)據(jù)從側(cè)面顯示了其品牌的效應(yīng)。本區(qū)域中的四星房價(jià)基本在500元/天左右。如以此為模型加入“華美達(dá)”品牌效應(yīng)145％的提升，可以推算出本酒店在正常經(jīng)營下的理論房價(jià)應(yīng)該在725元/天。但考慮到酒店新開業(yè)給酒店帶來的影響。開業(yè)時(shí)價(jià)格基本可定位在650元/天。酒店所在區(qū)域的酒店出租率在75.5％，同樣考慮到開業(yè)及淡旺季對(duì)酒店出租率的影響，可以推算出酒店的平均入住率在68％附近。同時(shí)針對(duì)每年淡旺季模型對(duì)本酒店進(jìn)行評(píng)估，作出如下預(yù)計(jì)：在上表中明顯可以看出在9月和10月期間有著較高的出租率和價(jià)格，其原因在于2007年9月的女足世界杯及特奧會(huì)的召開。尤其是女足世界杯，在距酒店2km附近的虹口體育場召開，將有力刺激酒店的價(jià)格及入住率。北外灘作為上海市政府內(nèi)環(huán)線內(nèi)重點(diǎn)開發(fā)的區(qū)域，有著得天獨(dú)厚的地理優(yōu)勢(shì)以及人文歷史。結(jié)合北外灘地區(qū)的優(yōu)勢(shì)和實(shí)際情況，從功能、結(jié)構(gòu)、形態(tài)、環(huán)境等多方面對(duì)北外灘進(jìn)行全面調(diào)整，建設(shè)以航運(yùn)為特色的，商貿(mào)辦公發(fā)達(dá)，居住舒適、交通便捷、歷史文化內(nèi)涵豐富的新興城區(qū)。軌道交通4號(hào)線C字段（大木橋路站至藍(lán)村路站）在2007年底可率先投入試運(yùn)營。通過這條環(huán)線，市民未來可與多軌道交通實(shí)現(xiàn)零換乘；軌道交通8號(hào)線的19座站，明年也將結(jié)構(gòu)封頂，2006年基本完成土建?？赏?007年年底投入試運(yùn)營。本案周邊附近類似于海事局大廈、商貿(mào)大廈、福龍大廈等寫字樓，而隨著耀江國際大廈等甲級(jí)寫字樓的投入使用，這里將成為一個(gè)新的中央商務(wù)區(qū)。而該商務(wù)區(qū)將成為酒店的客戶來源。從長遠(yuǎn)看，北外灘的進(jìn)一步開發(fā)；公平路郵輪碼頭的建造投入使用；上海市第一高樓――環(huán)球金融中心于2008年初的竣工；滬杭磁懸浮將于2010年世博會(huì)前投入運(yùn)營；上海各大會(huì)展；每年的F1賽事都極大地促進(jìn)了酒店業(yè)發(fā)展。綜合酒店自身因素及宏觀狀況，我們不難發(fā)現(xiàn)在酒店開張后將會(huì)以驚人的速度融入市場，并通過酒店及其獨(dú)有特色及優(yōu)良服務(wù)迅速占領(lǐng)市場，并最終維持一個(gè)良好的價(jià)格及出租率。本案酒店定位第三章項(xiàng)目概況篇區(qū)域概述虹口區(qū)（HongKouQu）位于市區(qū)北部偏東。清代，分屬寶山縣、上?？h，道光二十八年（1848）后，南境被辟為美租界（后與英租界合稱公共租界）。民國34年（1945年）置虹口區(qū)。因區(qū)片名虹口得名。1956年劃入北四川路區(qū)，1960年劃入提籃橋區(qū)，1984年劃入寶山縣江灣鎮(zhèn)及大八寺（今大柏樹）一帶地區(qū)，成今界。區(qū)境東至大連路、大連西路、邯鄲路、逸仙路與楊浦區(qū)相鄰，南瀕黃浦江、蘇州河與浦東新區(qū)、黃浦區(qū)相望，西沿河南北路、羅浮路、東寶興路、俞涇浦與閘北區(qū)相連，北至三門路梢北與寶山區(qū)相接。面積23.48平方公里，常住人口86萬，另有外來流動(dòng)人口14萬。現(xiàn)有9個(gè)街道、1個(gè)鎮(zhèn)。虹口交通便利，地理位置優(yōu)越，是集中央商務(wù)區(qū)、中心商業(yè)區(qū)、中心城區(qū)為一體的城區(qū)。虹口區(qū)區(qū)內(nèi)河道蜿蜒，黃浦江的支流俞涇浦、沙涇港、虹口港環(huán)流經(jīng)過區(qū)境，全長17公里，是得天獨(dú)厚的自然資源。虹口歷史文化積淀深厚，區(qū)內(nèi)人文景觀多達(dá)72處，魯迅、郭沫若、茅盾、丁玲等現(xiàn)代十大文化名人的虹口故居以及朱屺瞻藝術(shù)館、左聯(lián)五烈士紀(jì)念館和李白烈士紀(jì)念館等坐落于魯迅公園、山陰路一帶。擁有46年光榮歷史的虹口體育場改建成虹口足球場，成為目前全國唯一的專業(yè)足球場，它與其相連的四川北路、多倫路等融為一體，其購物、旅游、比賽、娛樂、休閑等綜合功能正逐步顯現(xiàn)，成為虹口重要的綜合功能區(qū)。全長550米的多倫路兩側(cè)散布著數(shù)十處不同風(fēng)格的近代中西建筑，以初步開發(fā)以“海上舊里、名人故居、文博街市、休閑社區(qū)改革開放以來，虹口堅(jiān)持以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心，堅(jiān)持深化改革，不斷擴(kuò)大對(duì)內(nèi)對(duì)外開放，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力顯著增強(qiáng)，始終位于上海中心城區(qū)前列。2001年三級(jí)財(cái)政收入22.79億元，同比增長15.9％，其中區(qū)級(jí)財(cái)政收入達(dá)到17.10億元，同比增長20.4％。全長3.7公里的四川北路商業(yè)街以形成綜合消費(fèi)為目標(biāo)，已成為上海最繁華的購物中心和最有魅力的文化娛樂區(qū)之一。區(qū)域內(nèi)形成專業(yè)市場40余個(gè)。曲陽商務(wù)中心家電城、上海燈具城等遠(yuǎn)近聞名。大柏樹貿(mào)易區(qū)以上海商務(wù)中心為依托，生產(chǎn)資料和商品交易活躍，有各類專業(yè)市場25個(gè)，年成交額達(dá)150億元以上。吳淞路四平路外貿(mào)商務(wù)功能顯現(xiàn)，沿線擁有上海工藝品進(jìn)出口公司、上海紡織品進(jìn)出口公司等7家專業(yè)外貿(mào)公司。乍浦路美食街聞名海內(nèi)外，虹口以海納百川的胸襟，不斷擴(kuò)大對(duì)內(nèi)對(duì)外開放，努力構(gòu)筑更加開放的區(qū)域經(jīng)濟(jì)，吸引市內(nèi)外、國內(nèi)外的企業(yè)投資虹口。近年來，區(qū)政府努力優(yōu)化投資環(huán)境，提高政府辦事效率，完善各項(xiàng)政策，努力為各類企業(yè)在虹口發(fā)展?fàn)I造公開、公平、公正的市場環(huán)境。外省市、外區(qū)企業(yè)、民營科技企業(yè)、私營企業(yè)得到迅速發(fā)展。虹口社會(huì)事業(yè)繁榮，是上海的教育大區(qū)之一，轄區(qū)內(nèi)有復(fù)興高級(jí)中學(xué)、華東師大一附中和北郊中學(xué)等著名學(xué)校。轄區(qū)內(nèi)還有上海外國語大學(xué)、上海財(cái)經(jīng)大學(xué)等著名高等學(xué)府，獲得了全國“基礎(chǔ)教育先進(jìn)區(qū)”的稱號(hào)。虹口是上海唯一獲得“全國文化模范區(qū)”稱號(hào)的文化老區(qū)，區(qū)內(nèi)文化設(shè)施齊全，曲陽文化館是全國先進(jìn)文化館。虹口體育工作先進(jìn)，向國家和上海市輸送了葉沖、金凡、姚文凱、曹燕華等多名優(yōu)秀運(yùn)動(dòng)員。虹口被評(píng)為全國“游泳之鄉(xiāng)”和“武術(shù)之鄉(xiāng)”面對(duì)充滿機(jī)遇而富有挑戰(zhàn)的新世紀(jì)，在“十五”期間，虹口將建成繁榮繁華的商貿(mào)區(qū)、文明舒適的居住區(qū)、先進(jìn)優(yōu)質(zhì)的文教區(qū)，成為與現(xiàn)代化國際大都市相適應(yīng)的現(xiàn)代化城區(qū)。項(xiàng)目簡介1．地理位置本案所在位置為四平路、臨平北路、歐陽路口，地理位置得天獨(dú)厚，是虹口區(qū)四平路—吳淞路外貿(mào)商務(wù)功能區(qū)中心位置。地理位置優(yōu)越，開發(fā)潛力大。周邊環(huán)境良好，本案北面為虹口區(qū)青少年活動(dòng)中心，交通便利，周圍配套設(shè)施齊全，從醫(yī)院、商場到各大中小院校一應(yīng)俱全。酒店所處位置距離外灘不到3千米，四平路—吳淞路外貿(mào)商務(wù)功能區(qū)中心位置。地理位置優(yōu)越，開發(fā)潛力大，周邊環(huán)境良好。周邊交通便利，附近公交線路20多條，距離軌道交通3號(hào)線約1千米，四號(hào)線將于2005年年底貫通運(yùn)行；軌道交通八號(hào)線預(yù)計(jì)在2008年運(yùn)行，軌道交通十號(hào)線也在緊張施工當(dāng)中，預(yù)計(jì)2009年投入使用。出門便為4車道的四平路，出入十分順暢。（詳見附圖）2．物業(yè)基本數(shù)據(jù)總占地面積：2814㎡建筑占地總面積：1268.5㎡總建造面積：18677.08㎡其中：不含地下分?jǐn)偯娣e291.75㎡的地上建筑面積（或地上建造面積）為16559.9㎡。含地下分?jǐn)?91.75㎡的地下建筑面積（或地下建造面積）為2117.18㎡含地下分?jǐn)偣灿妹娣e291.75㎡的地上總建筑面積16851.65㎡（其中商業(yè)和客房總 建筑面積為16638.06㎡；即客房建筑面積13299.6㎡、商業(yè)裙房建筑面積3338.46 ㎡；另加業(yè)主物業(yè)用房213.59㎡）不含地下分?jǐn)偣灿妹娣e291.75㎡的地下總建筑面積為1825.43㎡（其中地下室303.06㎡，地下車庫50多輛，非人防車庫為896.82㎡。人防車庫為625.55㎡）面積分布：地下室面積1825.43㎡，地下車庫50多輛。地下室主要功能為地下車庫、保安監(jiān)控、設(shè)備用房。1-3層為商業(yè)裙房，總建筑面積為3338.46，平均每層1112.82㎡地上一層主要功能有：酒店大堂、酒店前臺(tái)、咖啡吧、商務(wù)中心等。地上二層、三層主要功能有：酒店配套會(huì)所、中餐廳、自助餐廳、商務(wù)會(huì)議中心等。四到十五層（實(shí)際層）為酒店客房，總建筑面積：13299.6㎡，平均每層建筑面積1108.3㎡，每層有19間標(biāo)準(zhǔn)房，3間套房，套房面積約在90㎡左右，標(biāo)房面積在45㎡左右。每兩層設(shè)置中廳，客房部分12層共設(shè)置6種不同風(fēng)格的中廳，客房裝修根據(jù)中廳的風(fēng)格而設(shè)計(jì)。4-5層――泰式6-7層――日式8-9層――夏威夷式10-11層――中式12-13層—－埃及式14-15層――歐式（歐式層高為5.8m，設(shè)計(jì)為復(fù)式結(jié)構(gòu)）頂層為物業(yè)用房，建筑面積為213.59㎡。3．經(jīng)營管理優(yōu)勢(shì)1）地處虹口區(qū)文化中心，文化氣息濃重魯迅、郭沫若、茅盾、丁玲等現(xiàn)代十大文化名人的虹口故居以及朱屺瞻藝術(shù)館、左聯(lián)五烈士紀(jì)念館和李白烈士紀(jì)念館等坐落本案附近。擁有46年光榮歷史的虹口體育場改建成虹口足球場，成為目前全國唯一的專業(yè)足球場，僅相距1千米。全長550米的多倫路兩側(cè)散布著數(shù)十處不同風(fēng)格的近代中西建筑，以初步開發(fā)以“海上舊里、名人故居、文博街市、休閑社區(qū)”2)與四川北路相鄰，體驗(yàn)齊全的商業(yè)設(shè)施全長3.7公里的四川北路商業(yè)街以形成綜合消費(fèi)為目標(biāo)，是上海最繁華的購物中心和最有魅力的文化娛樂區(qū)之一。區(qū)域內(nèi)形成專業(yè)市場40余個(gè)。曲陽商務(wù)中心家電城、上海燈具城等遠(yuǎn)近聞名。大柏樹貿(mào)易區(qū)以上海商務(wù)中心為依托，生產(chǎn)資料和商品交易活躍，有各類專業(yè)市場25個(gè)，年成交額達(dá)150億元以上。而本案與四川北路的距離不足0.5千米3)非凡的戰(zhàn)略定位酒店的設(shè)計(jì)理念和經(jīng)營管理使其從一般的旅游過客、單靠數(shù)量的惡性競爭，提升到商務(wù)休閑享受、商業(yè)服務(wù)品牌、增值專業(yè)服務(wù)的戰(zhàn)略品質(zhì)高度，為未來酒店的增值受益構(gòu)建運(yùn)營平臺(tái)，使其達(dá)到五星級(jí)酒店行政樓的高檔會(huì)所式服務(wù)水準(zhǔn)和總統(tǒng)套房的專職商務(wù)人性化服務(wù)水準(zhǔn)。4)獨(dú)具特色的中廳中廳式行政商務(wù)套房的特色服務(wù)受益，使其從一般的低價(jià)格惡性競爭中擺脫出來，進(jìn)入一個(gè)超值服務(wù)、超值享受、超值受益的良性運(yùn)營狀態(tài)。4.主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)1)立面設(shè)計(jì)立面設(shè)計(jì)造型針對(duì)Δ型的建筑平面形式，盡量處理得簡潔、明快、輕巧，色彩優(yōu)雅、高貴。在主樓沿街立面上利用建筑本身的平面形狀，將寬大的沿街面劃分為三個(gè)部分，各部分都盡力凸現(xiàn)縱向向上的線條，使得沿街立面顯得挺拔有力，簡潔明確。在一～三層裙房立面設(shè)計(jì)上，盡量避免了繁瑣的元素，只是很簡單地引用了主體的部分符號(hào)，這樣一方面使得建筑本身得到統(tǒng)一，同時(shí)又進(jìn)一步地烘托了主體建筑的存在。2)剖面設(shè)計(jì)地下一層由于是雙層停車，層高為5.0米。地面一層層高為4.5米，室內(nèi)外高差為0.6米。二～三層層高為4.1米。四～十五層高為3.1米。十六層層高5米，為復(fù)式結(jié)構(gòu)。3)垂直交通主樓高層部分設(shè)兩部防煙樓梯，設(shè)一部消防電梯，三部垂直客梯。裙房設(shè)二部封閉樓梯，一部二～三層用垂直客梯，與主樓完全分開，在功能上互不干擾。4)消防設(shè)計(jì)一～三層裙房部分每層建筑面積約1138㎡，設(shè)一防火分區(qū)（均設(shè)自動(dòng)噴淋系統(tǒng)）。四層以上主體部分每層建筑面積約為982㎡～1026㎡，設(shè)一防火分區(qū)。在疏散樓梯的設(shè)置上都滿足了消防的疏散寬度和疏散距離的要求，且樓梯間的排煙均滿足了消防的要求。5)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)本工程為單元式產(chǎn)權(quán)式酒店，地面以上總高度控制在60米以下，其中地上16層，地下設(shè)一層車庫。根據(jù)建筑物平面特征及功能要求，采用鋼筋混凝土框架-剪力墻結(jié)構(gòu)，基礎(chǔ)選用樁閥基礎(chǔ)。地下室底板及外墻均采用防水混凝土，抗?jié)B等級(jí)不地于S6。6)抗震設(shè)防根據(jù)本建筑物的使用功能，本工程建筑抗震設(shè)防類別劃分為丙類，地震作用和抗震措施按七度設(shè)計(jì)。三.本案周邊市場分析虹口區(qū)作為上海市傳統(tǒng)的住宅區(qū)域，在近幾年來有著蓬勃的發(fā)展。在本案周圍數(shù)十個(gè)如世博花園、恒城花園、溧陽華府、愛家豪庭等中高檔個(gè)案使得這一地區(qū)成了虹口區(qū)中高檔樓盤集中地之一。本案所在的北外灘區(qū)域是上海市重點(diǎn)改造項(xiàng)目，這一板塊依托北外灘及黃浦江作為優(yōu)勢(shì)，極具投資價(jià)值。區(qū)域位于魯迅公園及四平路版塊，沿線歷史氛圍濃郁，其中集中了大量中高檔小區(qū)，附近主要樓盤情況如下：溧陽華府（虹臨嘉園）地址： 四平路283號(hào)開發(fā)企業(yè)： 上海虹祺房地產(chǎn)有限公司開盤日期： 2006年3月18日總套數(shù)： 169套總面積： 18511.87㎡已售套數(shù)： 163套已售面積： 17793㎡累計(jì)合同均價(jià)： 13662元/㎡銷售進(jìn)度：年份/月份簽約次數(shù)合同撤銷次數(shù)（含預(yù)定）2006/3120152006/438162006/51352006/6212006/721合計(jì)17538愛家豪庭地址： 物華路246弄開發(fā)企業(yè)： 上海愛家豪庭房地產(chǎn)有限公司開盤日期： 2005年11月19日總套數(shù)： 606套總面積： 67232㎡已售套數(shù)： 289套已售面積： 36387㎡累計(jì)合同均價(jià)： 13791元/㎡銷售進(jìn)度：年份/月份簽約次數(shù)合同撤銷次數(shù)（含預(yù)定）2005/111222005/12912006/1202006/239102006/377322006/474352006/541242006/613312006/720582006/838合計(jì)290201瑞虹新城地址： 臨平路133弄開發(fā)企業(yè)： 上海瑞虹新城有限公司開盤日期： 2004年9月17日總套數(shù)： 818套總面積： 70566.62㎡已售套數(shù)： 764套已售面積： 66245.96㎡累計(jì)合同均價(jià)： 12495元/㎡銷售進(jìn)度：年份/月份簽約次數(shù)合同撤銷次數(shù)（含預(yù)定）2004/927342004/104222004/115612004/121902005/1112005/2312005/31302005/4202005/5002005/62242005/7118512005/81752005/92182005/101452005/111632005/12812006/1112006/21392006/320192006/435222006/536412006/632232006/71332006/812合計(jì)776206綠洲紫荊地址： 歐陽路289號(hào)開發(fā)企業(yè)： 上海佳境置業(yè)有限公司開盤日期： 200總套數(shù)： 1200套已售套數(shù)： 1200套已售面積： 150000㎡目前存量房均價(jià)： 14000元/㎡銷售進(jìn)度：已售完綜上所述，附近的住宅房價(jià)格基本維持在13500元/平方米,而以上樓盤均采用了低開高走的定價(jià)策略，預(yù)計(jì)在二期價(jià)格將在14500-15000元/平方米。四．競爭產(chǎn)品市場分析近年來，上海的房地產(chǎn)市場上比較常見的有各種產(chǎn)權(quán)式酒店和酒店式公寓。小型酒店式公寓在一種良好的態(tài)勢(shì)中不斷地成熟、發(fā)展，并占領(lǐng)了一部分市場分額，其中較為有名的有藍(lán)朝部落、巴黎時(shí)韻、中福青年匯等，由于與本案無大相關(guān)性故予以省略。名稱區(qū)域地址均價(jià)面積回報(bào)率互欣商務(wù)酒店

（維奇特大廈）浦東浦建路1143號(hào)1441337－408％稅前長峰大酒店長寧延安西路1088號(hào)130-300無七星唐朝嘉定寶安公路4339號(hào)1219054.2-82.38.5％稅前協(xié)和城麗豪酒店公寓靜安南京西路2068號(hào)17331100天賜公寓黃浦廣東路429號(hào)2317765-1008％稅前現(xiàn)代廣場(2號(hào)樓)長寧仙霞路369號(hào)2131856-967.50%圣莎假日

（天驕大廈）浦東金新路99號(hào)1209346-598.5％稅前亞龍國際大廈浦東崮山路688號(hào)1195445-708％稅前坦福風(fēng)情商務(wù)酒店浦東新金橋路1088號(hào)1150050-808％稅后嘉蓮華商務(wù)酒店嘉定曹安路2188號(hào)10000～13000608%名稱包租年限抵扣開盤日期0607銷售率0607登記備案備注互欣商務(wù)酒店

（維奇特大廈）5無2005.689.54%73.06%5年后原價(jià)回購長峰大酒店無無2005.9100.00%100.00%整層出售七星唐朝102005.1268.10%62.12%2006.8竣工協(xié)和城麗豪酒店公寓2004.52.28%1.83%天賜公寓32004.12100.00%100.00%現(xiàn)代廣場(2號(hào)樓)52005.437.75%11.70%圣莎假日

（天驕大廈）102005.796.05%95.18%5年回購亞龍國際大廈102005.470.90%67.73%坦福風(fēng)情商務(wù)酒店102006.725.73%3.40%嘉蓮華商務(wù)酒店10無2006.100.00%0.00%價(jià)格酒店管理公司等未定在產(chǎn)權(quán)式酒店方面，最早涉足的是以世福匯—外灘中?，F(xiàn)代城為代表的產(chǎn)權(quán)式酒店。從 從上表中可以反映出目前市場上的產(chǎn)權(quán)式酒店主要集中在浦東等偏遠(yuǎn)的地方，價(jià)格維持在12000元/平方米附近，作為市場領(lǐng)先者的天賜已經(jīng)完成了銷售工作，而天賜依托著區(qū)位優(yōu)勢(shì)將價(jià)格抬高23000元/平方米。 在酒店管理公司方面，以上所有的酒店均未采用一流的酒店管理公司。所以在價(jià)格上難以提高。酒店管理公司互欣商務(wù)酒店（維奇特大廈）金馬飯店集團(tuán)七星唐朝唐朝酒店管理公司天賜公寓天賜實(shí)業(yè)圣莎假日（天驕大廈）福建陽光集團(tuán)上海酒店投資管理有限公司亞龍國際大廈亞龍酒店管理公司現(xiàn)代廣場嘉麗俊豪酒店管理有限公司坦福風(fēng)情商務(wù)酒店（中惠廣場）朋樂酒店管理公司 從上表中同時(shí)可以不難得出客戶在選擇酒店的時(shí)候，會(huì)把重點(diǎn)關(guān)心酒店的區(qū)位以及酒店的盈利能力，由于是投資性物業(yè)，客戶所關(guān)心的就在于收益的穩(wěn)定性、安全性等問題。 而以上的許多物業(yè)同時(shí)面臨著爛尾樓、劣質(zhì)區(qū)位等種種缺陷，所以從某種意義來說，目前市場上并沒有完美的投資性產(chǎn)權(quán)式酒店。五.本案SWOT分析S（優(yōu)勢(shì)）·臨平北路、歐陽路，文化氛圍濃重，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯·各軌道交通在建中，保證土地升值潛力·酒店風(fēng)格顯著，具有豪華裝修·本案為小面積為主，面積配比合理·選用ramada品牌，品牌形象優(yōu)良·對(duì)客戶所購房屋8％年回報(bào)進(jìn)行包租，高額回報(bào)率市場影響極大W（劣勢(shì)）·曾對(duì)外出售，銷售效果不佳·酒店整體外形不佳·得房率過低·總數(shù)不到300套，無法形成規(guī)?！ぶ苓厴潜P，尤其是上海多倫多在本案之前開盤，對(duì)本案影響較大O（機(jī)會(huì)）·臨平路商圈改造建設(shè)中，不日將建立又一以住宅為中心的商業(yè)圈·南側(cè)的舊城區(qū)改造有利于對(duì)本案檔次提高·類似本案項(xiàng)目市場放量較少，需求較大·五角場商圈改建中，即將成為上海又一中心商務(wù)區(qū)·市場上無同檔次酒店出售·政府宏觀調(diào)控，住宅市場投資利潤減少，客戶轉(zhuǎn)向商用物業(yè)T（威脅）·國家租賃所得稅稅收政策對(duì)本案影響較大·產(chǎn)權(quán)為商住房，除房價(jià)外，其他附加費(fèi)用較多·商住房貸款成數(shù)較低，對(duì)客戶融資不利·包租缺少有力擔(dān)保方·國家銀行貸款利率的提高六．項(xiàng)目價(jià)格定位從整個(gè)上海產(chǎn)權(quán)式酒店的情況分析，作為面積小，總價(jià)低，回報(bào)高為優(yōu)勢(shì)的本案一直是房地產(chǎn)投資客所追捧的對(duì)象。就本案特征來看，最好的方式是隨行就市法，但由于市場上沒有可比的相似樓盤，所以也無法采取該方法。從本案周邊樓盤分析，由于周邊的住宅價(jià)格維持在13500元/平方米,而從以往經(jīng)驗(yàn)來看一般商用物業(yè)的價(jià)格為同區(qū)位住宅價(jià)格的1.5倍，由此可推算，本案的理論市場價(jià)格應(yīng)該在20250元/平方米。就目前市場成交情況分析，完全可以采取市場領(lǐng)先者策略定價(jià)，利用本案區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯、裝修的豪華、酒店品牌的知名度貼近天賜酒店公寓定價(jià)。 從兩方面推斷，本案均價(jià)理應(yīng)定在20000元/平方米附近。 但由于本案曾經(jīng)在2005年初銷售過，由于種種原因銷售結(jié)果并不理想，同時(shí)在消費(fèi)者心目中造成了不良的影響，同時(shí)考慮到由此影響到的市場不可預(yù)見因素，故在定價(jià)上采取保守策略。 即在開盤時(shí)采取低價(jià)策略以吸引人氣，同時(shí)試探市場；在宣傳策略上結(jié)合酒店宣傳計(jì)劃，前提投入較少的宣傳。具體操作上為：首次定價(jià)為18000元/平方米的均價(jià)，以較小的廣告投入以看市場反映，同時(shí)更具市場的反映確定提價(jià)的速率，在速率上可分為2000一擋或4000一擋。即如果在開盤后的2周內(nèi)能夠銷售20％的情況下立即提價(jià)到均價(jià)20000元/平方米。在銷售到70％的情況下提價(jià)到22000元/平方米。同時(shí)在提價(jià)后大量宣傳，力求在短期內(nèi)提高知名度，并在2個(gè)月中完成銷售任務(wù)。如果每月的銷售率保持在10％的情況下，適當(dāng)提高宣傳力度，維持原價(jià)，視廣告后效應(yīng)在決定銷售價(jià)格。七.項(xiàng)目客戶群分析1．客戶定位本案的特點(diǎn)十分明顯，即對(duì)客戶所購房屋進(jìn)行高回報(bào)率包租。本案個(gè)體單間的面積較小，故總價(jià)較低，容易吸引中、小投資者的目光。而2010世博會(huì)的召開對(duì)上海酒店業(yè)的促進(jìn)眾所周知，本案的位置對(duì)日后酒店管理及經(jīng)營的優(yōu)勢(shì)足以增加客戶的信心。而在投資總額上，客戶承受面較廣。故在客戶定位上可以以全部愿意在上海進(jìn)行房地產(chǎn)投資的企業(yè)和個(gè)人。2．客戶細(xì)分1）地域細(xì)分在地域上可細(xì)分為歐洲客戶，上?？蛻?、溫州客戶、山西客戶、北京客戶。隆誠投資多年來，努力致力于在歐洲的企業(yè)和華人在華投資的服務(wù)。憑借多年的經(jīng)驗(yàn)，專業(yè)的服務(wù)在歐洲有著良好的口碑及強(qiáng)大影響力和號(hào)召力。所以在此優(yōu)勢(shì)下，可將本案在歐洲完成大部分銷售。今年來由于上海房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，人們對(duì)房地產(chǎn)的認(rèn)識(shí)已完全不同于10年或者5年前，人們對(duì)房屋的需求已不僅僅是簡單的住宅需求。房地產(chǎn)投資已經(jīng)成為除銀行存款、證券、債券以外人們完全可以接受的另一投資方向，而近年的較高通貨膨脹使得人們?cè)茹y行存款的理念逐步轉(zhuǎn)向各方面投資，所以本案在上海有著廣大的市場。同時(shí)由于目前眾多的上海人有著動(dòng)遷資金無處投資，而本案應(yīng)該針對(duì)這一最新情況吸引這批客戶。溫州，歷來有著眾多的資金。溫州人在房產(chǎn)上的投資向來是巨大的，而溫州人在上海投資最大的問題就在于在上海的物業(yè)的管理方面。本案在資金管理上的優(yōu)勢(shì)，無疑解決了這一問題。所以只要在溫州稍加宣傳，這一部分客戶便不難把握。北京和太原山西的市場是最近新興的兩個(gè)較大的市場。通過調(diào)查顯示山西有著大量的閑散資金，在中央加強(qiáng)對(duì)山西煤窯的監(jiān)管后，許多閑散的資金沒有去向，8％的穩(wěn)定的安全的年回報(bào)是吸引這批客戶的主要手段。而山西人歷來喜歡去北京投資，而北京房產(chǎn)的泡沫往往使得許多山西人不敢介入，而我們則應(yīng)針對(duì)該客戶群重點(diǎn)宣傳。而北京的市場是巨大的，關(guān)鍵是如何針對(duì)其特點(diǎn)重點(diǎn)開發(fā)。2）年齡細(xì)分在年齡上，可以細(xì)分為20－35歲，36－50歲，51歲以上。在20－35歲這一年齡段上有著部分的潛力。如一些效益較好的企業(yè)，一般的中級(jí)管理層或普通員工月薪基本維持在15000－30000元，在工作若干年后，一般員工將會(huì)有一筆不少的資金的積累，而在目前的利率上如果存銀行的話往往會(huì)產(chǎn)生負(fù)利率的情況，而如果投資一些債券的話，在精力上往往有不能足夠，而以本案的優(yōu)勢(shì)足以吸引這一客戶群。36－50歲，這一年齡層次應(yīng)該為本案的主力客戶群，在解決溫飽問題后，許多在這層次上的客戶往往在手上積攢了許多資金，又苦于無處投資，本案首付少，回報(bào)高，回報(bào)穩(wěn)定的優(yōu)勢(shì)對(duì)該層次的客戶上有著巨大的吸引力，只需略加引導(dǎo)，該客戶層不難把握。針對(duì)這樣的客戶可以推出親情套餐，比如為其子女的未來投資；或者是為期老年投資等策略。51歲以上，在這年齡層上的客戶購房往往并不一定為自己投資所用，許多可能是為其子女以自己的資金進(jìn)行投資。吸引這一年齡層次的原因也無非是本案在一次性投資后，穩(wěn)定又省心省事的回報(bào)。第四章項(xiàng)目營銷推廣策劃篇一．計(jì)劃目標(biāo)本次銷售目標(biāo)除了完成本案所有房屋的基礎(chǔ)目標(biāo)，取得原定利潤以外，并完成酒店及隆誠投資的宣傳，打響公司及本案在上海市場的知名度。二．市場營銷策略本案目標(biāo)市場正如以上定位為產(chǎn)權(quán)式酒店，針對(duì)這一市場定位，面對(duì)所定位的客戶進(jìn)行分期、分地域進(jìn)行宣傳，力求完成原定銷售目標(biāo)。而本案以投資作為策略，貫穿銷售始終。三．時(shí)間順序計(jì)劃1．預(yù)熱期2007.3.1—2007.4.30之所以選擇2007年2月，主要是因?yàn)楦鶕?jù)以上分析，政策的影響期一般在1年左右，由于政府針對(duì)房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控政策基本已經(jīng)全部用完，又由于被政策所壓制的需求在1年后的爆發(fā)，必然造成2007年5月房地產(chǎn)市場的繁榮。2個(gè)月的預(yù)熱期主要目的是為了積累目標(biāo)客戶，試探市場價(jià)格，為以后的強(qiáng)銷期做好前期工作。具體工作：A.售樓處如果房地產(chǎn)項(xiàng)目的成敗關(guān)鍵如李嘉誠所言“第一是地段，第二是地段，第三還是地段”的話，那么售樓處環(huán)境的金科玉律就是“細(xì)節(jié)、細(xì)節(jié)、還是細(xì)節(jié)”。從以往房地產(chǎn)市場綜合的銷售數(shù)據(jù)上顯示，大約又90％甚至更多的銷售最終是在項(xiàng)目現(xiàn)場發(fā)生，所以，無論怎樣強(qiáng)調(diào)售樓處的重要性都是不過分的。事實(shí)告訴我們，人是被細(xì)節(jié)打動(dòng)的，沒有細(xì)節(jié)的完美，就沒有全局的完美。衡量售樓處現(xiàn)場的好壞的標(biāo)準(zhǔn)，就是買家在此停留時(shí)間的長短。越愿意多停留，對(duì)項(xiàng)目了解多一點(diǎn)，成交的機(jī)會(huì)無疑也會(huì)更高。對(duì)于本案特點(diǎn)，建議使用本案歐陽路底層商鋪?zhàn)鳛槭蹣翘帲谘b修中建議使用深色調(diào)，給人以一種豪華，穩(wěn)重的感覺，并突出本案高品質(zhì)、高檔次的特點(diǎn)。而在裝修中應(yīng)注意電線及網(wǎng)線的布置，并預(yù)留銷控臺(tái)，模型，洽談區(qū)等位置。洗手間做到寬敞，明亮的感覺。并注意任意細(xì)節(jié)的處理，堅(jiān)持以人為本的理念。B.擴(kuò)大分銷渠道 在營銷中的可控因素中，分銷渠道是一個(gè)重要組成部分。在本次銷售中可以視預(yù)熱期中的市場反映確定是否建立分銷渠道。如果客戶積累不是很理想，可以正對(duì)市場上的知名中介商，舉行項(xiàng)目推薦會(huì)。在不斷的擴(kuò)大渠道的同時(shí)把握市場。C．辦理各項(xiàng)準(zhǔn)備事宜在準(zhǔn)備其內(nèi)，除了售樓處的裝修，同時(shí)完成網(wǎng)上備案的準(zhǔn)備工作。并聯(lián)系好銀行貸款事宜及交易中心過戶事宜，為后期銷售做好準(zhǔn)備。D．戶外媒體由于本案在銷售時(shí)已經(jīng)投入使用，故并不需要展板，但在歐陽路，臨平北路口，的、旗子、看板設(shè)計(jì)的制作將起著不小的宣傳作用。E.銷售人員培訓(xùn)銷售人員培訓(xùn)達(dá)到以下目標(biāo)：1)了解公司并明白公司各個(gè)方面情況；2）熟悉所銷售產(chǎn)品情況；3）了解公司目標(biāo)客戶和競爭對(duì)手的特點(diǎn)；4）知道如何正對(duì)產(chǎn)品特點(diǎn)作出有效的展示；5）懂得銷售的工作程序和責(zé)任。2．強(qiáng)銷期2007.5.1—2007.6.30A.售樓處如上所述，售樓處細(xì)節(jié)的問題尤其值得注意，尤其在衛(wèi)生、細(xì)節(jié)方面力求完美。B．人員推銷人員推銷信息表達(dá)靈活，易與消費(fèi)者溝通，易于消費(fèi)者建立關(guān)系，促銷目標(biāo)明確。此處的關(guān)鍵在于人員的素質(zhì)。C．廣告房地產(chǎn)項(xiàng)目的推廣是整個(gè)推廣過程的關(guān)鍵，是將推廣計(jì)劃具體落實(shí)的過程。本案具體采用報(bào)紙廣告，雜志廣告，郵寄DM，戶外廣告等。D.促銷在銷售中，可以根據(jù)不同的銷售情況，指定不同的促銷活動(dòng)。比如“華美達(dá)酒店”產(chǎn)品說明會(huì)，買方有機(jī)會(huì)免費(fèi)入住酒店30天等活動(dòng)。E．財(cái)務(wù)與各部門的協(xié)調(diào)配合本案雖然總價(jià)偏低，但總銷金額并不少，在銷售中，財(cái)務(wù)部應(yīng)與業(yè)務(wù)部配合默契，對(duì)所收取資金建立詳細(xì)的報(bào)表。并在現(xiàn)場設(shè)立POS機(jī)，方便客戶付款。3．持續(xù)期2007.7.1—2007.10.1持續(xù)期中，主要工作是以前階段工作為基礎(chǔ)，不斷總結(jié)，對(duì)原先廣告推廣計(jì)劃按照實(shí)際情況進(jìn)行修改，并對(duì)修改之計(jì)劃進(jìn)行執(zhí)行。A.售后部門與銷售部的配合經(jīng)過強(qiáng)銷期后，預(yù)計(jì)70％－90％的客戶已經(jīng)分批簽訂完成了預(yù)售合同，而在簽訂合同，收取首付，辦理完成貸款手續(xù)后就要辦理過戶手續(xù)。在此需要業(yè)務(wù)部、貸款部、售后服務(wù)部的密切配合，完成客戶分批預(yù)告登記和轉(zhuǎn)移登記等手續(xù)。B.客戶維護(hù)及管理在持續(xù)期中，應(yīng)該完成前期所有客戶的維護(hù)工作。力求在以前的客戶中挖掘一些有潛在購買力的客戶，并加以繼續(xù)開發(fā)和推銷。4.尾盤期2007.10.1在尾盤中，絕大部分房屋基本銷售一空。該階段主要完成剩余部分樓盤的銷售工作，在必要的時(shí)候進(jìn)行一些促銷，并完成結(jié)案工作。 同時(shí)完成租賃協(xié)議的簽定及備案。按照前期簽定的包租協(xié)議，完成客戶后期包租的租金管理工作。四．區(qū)域銷售計(jì)劃由于隆誠投資有著其海外的優(yōu)勢(shì)即前面所提到的眾多海外客戶和強(qiáng)大的海外號(hào)召力，故在銷售的同時(shí)可以制定海外及國內(nèi)外地的銷售計(jì)劃。1．歐洲市場由于歐洲市場的銷售并不一定受制于國內(nèi)一些法律法規(guī)的制約，其銷售的主要重點(diǎn)在于對(duì)有效客戶的關(guān)于本案的詳細(xì)介紹，對(duì)意向客戶進(jìn)行把握，并于國內(nèi)時(shí)刻保持溝通，在手續(xù)上進(jìn)行周密的部署，保證在資金安全及市場的開拓。A.在廣告方面，首先必須在國內(nèi)印刷一批DM單片廣告。在DM的印刷上應(yīng)不同于國內(nèi)的單片廣告，首先在內(nèi)容上強(qiáng)調(diào)投資匯報(bào)率，并著重反映投資的穩(wěn)定性及由隆誠投資對(duì)客戶資金管理所帶來的便利。由于海外的客戶基本常年旅居國外，對(duì)國內(nèi)市場很難把握，并且基本無法對(duì)國內(nèi)一些物業(yè)進(jìn)行管理，而這也造成了為什么許多歐洲客戶希望在國內(nèi)進(jìn)行投資卻又不敢投資的原因。而在隆誠的服務(wù)下，他們只需提供一定的資金便可有專業(yè)的人事為其服務(wù)并且得到穩(wěn)定的回報(bào)。而DM制作側(cè)重點(diǎn)就在于此。在印刷上力求重英文對(duì)照，甚至于針對(duì)不同地區(qū)印刷不同的DM版本。這樣作在打開歐洲華人的市場，努力開創(chuàng)歐洲市場，為以后的發(fā)展打下基礎(chǔ)。在制作完成DM后便可以在一些歐洲知名的報(bào)刊雜志上刊登一些廣告。而廣告重點(diǎn)可以突出本案的地理位置優(yōu)勢(shì)和高額回報(bào)的承諾。在廣告推出同時(shí)必須完成國內(nèi)外對(duì)客戶接待及聯(lián)系的工作。在此國內(nèi)外接待處應(yīng)保持良好的聯(lián)系及溝通，盡量避免客戶的流失。而保持溝通的目的就在于對(duì)有效客戶的接待，許多國外的客戶往往在參觀國外接待處之后會(huì)親自或者委托別人對(duì)本案進(jìn)行考察，所以聯(lián)系后的溝通作用顯得十分重要。DM及廣告的推出可以累計(jì)一定的有效客量。在積累一定的量后，就是對(duì)所累積的客戶量進(jìn)行整理和分類。同時(shí)國內(nèi)提供詳盡的樓書。在對(duì)意向客戶研究樓書后，對(duì)愿意購買的客戶收取定金，并及時(shí)聯(lián)系國內(nèi)銷售處，對(duì)已定房屋進(jìn)行保留。在正式開盤后收取房款簽訂合同。在對(duì)外發(fā)售的過程中應(yīng)有許多手續(xù)需要注意。比如在簽訂預(yù)售合同和貸款合同必須要辦理公證手續(xù)，在收取定金后應(yīng)同時(shí)辦理各種公證手續(xù)的準(zhǔn)備工作。尤其是一些委托的公證，力求做到詳盡，努力克服由于距離而產(chǎn)生的困難。在細(xì)節(jié)上做到萬無一失，保證銷售進(jìn)度。2．外地市場外地市場主要是溫州市場、山西市場、北京市場。溫州人在上海乃至全國的房地產(chǎn)投資是舉世矚目的，而溫州人帶動(dòng)整個(gè)地區(qū)房價(jià)的上漲不再是新聞了。而對(duì)于本案一個(gè)投資型物業(yè)來講，對(duì)于溫州客戶的把握，極其重要。對(duì)于溫州市場的把握主要還是在宣傳上。溫州投資客的特點(diǎn)是主動(dòng)性和群體性。所以，在宣傳上，只需在溫州的知名報(bào)刊上以大篇幅進(jìn)行一定規(guī)模的宣傳，就可以達(dá)到預(yù)期的目標(biāo)。主動(dòng)性會(huì)促使溫州客戶自動(dòng)前往我們所設(shè)置的接待處，而接待的關(guān)鍵就在于把握其群體。根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)，在一部分溫州客戶得到滿意的服務(wù)后，其會(huì)對(duì)本案在自己的群體中宣傳，并會(huì)帶來具有一定規(guī)模的客戶。而對(duì)其把握關(guān)鍵在于每一個(gè)獨(dú)立客戶的把握。這對(duì)銷售中銷售員對(duì)于客戶的接待提出了較高的要求。同時(shí)在條件允許的情況下，派出專人趕赴區(qū)域市場，了解當(dāng)?shù)鼐哂杏绊懥Φ膱?bào)刊雜志，并重點(diǎn)加以宣傳，引導(dǎo)客戶。同時(shí)聯(lián)系旅行社，開展一些旅行看房活動(dòng)。五．項(xiàng)目廣告推廣以下所提的廣告內(nèi)容主要針對(duì)上海市場，溫州、山西、北京、歐洲相對(duì)參考。1．廣告創(chuàng)意本案的特點(diǎn)決定了廣告的創(chuàng)意定位在豪華、投資。重點(diǎn)突出本案回報(bào)穩(wěn)定，回報(bào)率高的特點(diǎn)。2．廣告計(jì)劃A.媒體廣告1).報(bào)紙廣告媒體選擇：《晨報(bào)》、《新民晚報(bào)》、《房地產(chǎn)時(shí)報(bào)》刊登日期：在預(yù)熱期開始宣傳，逐漸增大廣告投放力度。在預(yù)熱期中，配合華美達(dá)品牌宣傳，為以后銷售做好鋪墊。在銷售期中，廣告重點(diǎn)由酒店逐漸向產(chǎn)品廣告發(fā)展，在持續(xù)期后，廣告力度逐漸減弱，而后停止。廣告版面：在預(yù)熱期和持續(xù)期中，一般采用全版的廣告，而在強(qiáng)銷期中，廣告力度加大，采用的整版廣告，增加市場影響力。2).雜志廣告媒體選擇：《上海樓市》、《新地產(chǎn)》等上海著名房地產(chǎn)專業(yè)雜志。版面大?。赫娌噬珡V告日期：貼合報(bào)紙廣告，在日期上完成互補(bǔ)。3).網(wǎng)絡(luò) 采用隆誠投資的網(wǎng)站，在上海熱線，網(wǎng)易等著名網(wǎng)站的房產(chǎn)頻道建立鏈接，充分發(fā)揮網(wǎng)絡(luò)的優(yōu)勢(shì)與報(bào)紙和雜志完成廣告的立體效應(yīng)。B.直接郵寄DM計(jì)劃本案為上海房地產(chǎn)業(yè)中難得的高回報(bào)的商品，故在目標(biāo)的選擇乃至商品特性如何被接受的方式，皆不同于一般的房屋的銷售。因此，本案的DM運(yùn)用，將在銷售策劃里起到極重要的作用，尤其過濾后的名單目標(biāo)，直接滲透并傳導(dǎo)商品訊息。在本計(jì)劃中首先將隆誠投資多年以來積累的客戶統(tǒng)計(jì)成冊(cè)，并郵寄精美的DM印刷成品。若時(shí)機(jī)成熟，可致電客戶并發(fā)出邀請(qǐng)柬，邀請(qǐng)參加本案的產(chǎn)品市場發(fā)布會(huì)。C.樓書樓書共分為DM單片和詳細(xì)樓書。DM單片力求精美，主要針對(duì)潛在客戶，尤其是用于郵寄。單片力求簡潔，用最簡潔文字表達(dá)出本案所有的特點(diǎn)。樓書力求詳細(xì)，主要針對(duì)意向客戶，在樓書中詳細(xì)記載本案的地理位置，結(jié)構(gòu)特征，房型，裝修標(biāo)準(zhǔn)等各項(xiàng)指標(biāo)以及包租情況。D.樣板房布置樣板房最主要體現(xiàn)在樣板房以及由售樓處步行至樣板房的通道。樣板房裝修精美，其具體體現(xiàn)在每一個(gè)細(xì)節(jié)之處，投資本案的客戶一般自己本身擁有一套以上房屋，所以在細(xì)節(jié)上應(yīng)該十分注重，因此在力求在細(xì)節(jié)上做到完美。E.接待中心布置接待處的布置除了以上提到的各個(gè)注意點(diǎn)外，應(yīng)該功能分明，并在恰當(dāng)?shù)奈恢迷O(shè)立看板，在看板上努力表達(dá)本案特色，力求一看便明白的效果。F.其他除了以上傳統(tǒng)的宣傳手段外，還可以采取一些價(jià)廉物美的方法，比如向消費(fèi)者贈(zèng)送一些印有產(chǎn)品或企業(yè)信息的禮品。這類禮品采用由實(shí)用價(jià)值或欣賞價(jià)值的物品，這樣可以較長時(shí)間地保留和使用，因而其生命周期也長。而好的贈(zèng)品甚至打動(dòng)消費(fèi)者，產(chǎn)生購買欲。同時(shí)可以針對(duì)意向客戶采取免費(fèi)入住，體驗(yàn)酒店的活動(dòng)。同時(shí)還可以開展類似抽獎(jiǎng)等活動(dòng)以吸引更多客戶，以上為對(duì)于本案特色，對(duì)市場進(jìn)行分析，對(duì)銷售進(jìn)行計(jì)劃，力求能將本案特點(diǎn)更加突出，銷售利潤更加可觀。2006-8張昊基于單片機(jī)和DSP的卷繞控制器數(shù)據(jù)采集和通訊設(shè)計(jì)基于MSP430單片機(jī)的柴油發(fā)電機(jī)監(jiān)控器的設(shè)計(jì)基于CPLD/FPGA和單片機(jī)的爆速儀設(shè)計(jì)基于單片機(jī)控制的晶閘管中頻感應(yīng)電源的研制基于十六位單片機(jī)的電力設(shè)備故障在線監(jiān)測(cè)裝置的設(shè)計(jì)與算法研究基于SPCE061A單片機(jī)的語音識(shí)別系統(tǒng)的研究基于PIC單片機(jī)的生物機(jī)能實(shí)驗(yàn)裝置的研究基于MotorolaMC68HC08系列單片機(jī)演示系統(tǒng)的設(shè)計(jì)與實(shí)現(xiàn)基于TCP/IP協(xié)議的單片機(jī)與INTERNET互連的設(shè)計(jì)與實(shí)現(xiàn)基于嵌入式實(shí)時(shí)操作系統(tǒng)和TCP/IP協(xié)議的單片機(jī)測(cè)控系統(tǒng)HYPERLINK"/detail.