杭州某地塊土地出讓可行性分析報告

第81頁共81頁目錄TOC\h\z\t"章節(jié)1,1,子目錄1,2"第一章項目概況 11.1項目名稱 11.2建設(shè)單位 11.3建設(shè)地點 11.4項目提出的理由或背景 11.5項目建設(shè)的產(chǎn)品方案及主要規(guī)模 21.6主要技術(shù)工藝路線 21.7項目總投資及資金來源 51.8申請國家投資補助資金 51.9主要經(jīng)濟技術(shù)指標 61.10項目建設(shè)進度 61.11資金落實情況 61.12結(jié)論和建議 7第二章項目單位基本情況 82.1所有制性質(zhì) 82.2建設(shè)單位概況 82.3項目負責(zé)人及組織機構(gòu) 8第三章項目建設(shè)的背景和必要性分析 103.1冷鏈物流行業(yè)發(fā)展及趨勢 103.2項目建設(shè)背景 133.3項目建設(shè)必要性 13第四章申請政府投資補助的理由和政策依據(jù) 174.1申請政府投資補助的理由 174.2政策依據(jù) 194.3申請投資補助的類別、額度及用途 19第五章項目建設(shè)條件、內(nèi)容及規(guī)模 205.1項目選址 205.2建設(shè)條件 205.3建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模 21第六章項目建設(shè)方案 236.1工藝技術(shù)特點及技術(shù)方案 236.2項目設(shè)計方案 256.3各建筑物設(shè)樓梯和電梯 336.4抗震設(shè)計 346.5給排水工程 346.6暖通工程 356.7消防工程 386.8人防工程 386.9其它系統(tǒng)設(shè)計 39第七章環(huán)境保護 407.1項目建設(shè)期對環(huán)境的影響及治理措施 407.2項目運營期對環(huán)境的影響及治理對策 417.3綠化工程 44第八章項目計劃實施與安排 45第九章項目招投標方案 469.1招標依據(jù)和范圍 469.2主要招標計劃、招標方案 46第十章項目總投資估算和資金籌措方案 4710.1總投資估算 4710.2資金籌措 5810.3資金使用計劃 5910.4建設(shè)投資貸款償還計劃 61第十一章項目財務(wù)、經(jīng)濟和社會效益分析 6311.1項目財務(wù)、經(jīng)濟分析 6411.2項目風(fēng)險分析 10711.3社會效益分析 10711.4效益分析總結(jié) 108第一章項目概況一、項目由來2007年7月，杭州市國土局公開拍賣位于杭州市XX區(qū)XX鎮(zhèn)的24、25號兩地塊，我司經(jīng)過市場公開競價，取得該地塊的開發(fā)權(quán)，成交總價30.7億元。項目區(qū)位圖二、項目用地位置項目區(qū)位圖項目位于杭州市XX區(qū)XX鎮(zhèn)，東至規(guī)劃通濟路，南至規(guī)劃金渡北路，西至規(guī)劃吉鴻路，北至規(guī)劃通濟北路。三、項目用地基本情況項目凈用地面積230366平方米杭政儲出[2007]24號杭政儲出[2007]25號凈用地面積118545㎡111821㎡用地性質(zhì)住宅用地，設(shè)配套公建。住宅用地，設(shè)配套公建。四至東：厚仁路南：金渡北路西：吉鴻路北：通濟北路東：通濟路南：金渡北路西：厚仁路北：通濟北路容積率≤1.8≤1.8建筑密度≤28%≤28%綠化率≥30%≥30%１、天然水體資源：項目地塊內(nèi)地勢平坦，金家匯河、章家橋河、池華港三條河道匯聚于此，將本地塊分隔為5個區(qū)塊，天然水體資源豐富；２、沿河綠化帶：沿河道水系兩側(cè)各規(guī)劃約15米寬綠化帶，屬市政范疇；３、城市公園：項目內(nèi)章家橋河北側(cè)三角形地塊為規(guī)劃城市公園，總面積達1.5萬平方米；項目內(nèi)的天然水體、沿河綠化帶、城市公園等資源均為城市公共空間，未納入項目凈用地范疇，但分布于項目內(nèi)部及周邊，可在規(guī)劃設(shè)計中統(tǒng)一進行景觀設(shè)計，將公共資源作為項目的可借鑒資源。如將這些公共空間納入項目用地范疇計算，則項目綜合容積率可降低至1.4左右。四、其他項目總投資：預(yù)計總投資47億元資金來源：自有資金、銀行貸款、銷售回款開發(fā)周期：預(yù)計5年項目執(zhí)行單位：浙江中天房地產(chǎn)集團有限公司第二章項目發(fā)起人介紹一、發(fā)起人簡介浙江中天房地產(chǎn)集團有限公司隸屬于中天控股集團有限公司，中天控股集團有限公司綜合實力名列全國大型企業(yè)集團500強、全國民營企業(yè)50強。10多年來，中天集團堅持質(zhì)量興業(yè)，倡導(dǎo)“每建必優(yōu)、精細管理”的方針。公司連續(xù)多年被評為全國優(yōu)秀建筑企業(yè)、全國用戶滿意施工企業(yè)、浙江省重合同守信用單位和浙江省AAA級信用企業(yè)，“中天建設(shè)”被評為浙江省知名商號。中天房產(chǎn)集團公司現(xiàn)有9家房地產(chǎn)開發(fā)子公司，目前累計開發(fā)商品房總量逾100萬平方米，年銷售額逾20億元，全國房產(chǎn)企業(yè)評比位列中國房地產(chǎn)企業(yè)200強。在房地產(chǎn)開發(fā)中，中天房產(chǎn)集團實踐“精品化”戰(zhàn)略，力求打造“同一地域、同一市場、同一價格、同一品種、同一階段”的精品，相繼開發(fā)了杭州景湖苑、杭州盛世錢塘、上海中天碧云苑、東陽中天世紀花園和世紀花城、西安中天花園、長沙中天廣場等一批優(yōu)質(zhì)項目，在當(dāng)?shù)鼐休^高的知名度和美譽度。董事會總裁總裁秘書副總裁副總裁董事會總裁總裁秘書副總裁副總裁財務(wù)總監(jiān)總裁辦人事行政部法律事務(wù)部財務(wù)管理部資金管理部規(guī)劃設(shè)計部工程管理部預(yù)算部開發(fā)部營銷策劃部客戶服務(wù)部投資策劃部三、企業(yè)使命真心締造美好家園四、公司發(fā)展戰(zhàn)略和目標以現(xiàn)有項目所在城市和長三角中心城市為拓展區(qū)域，以精品化定位和“中天建設(shè)”的品牌優(yōu)勢為基礎(chǔ)，實現(xiàn)中天房產(chǎn)產(chǎn)品的差異化創(chuàng)新和價值獲取；打造“同一地域、同一市場、同一價格、同一品種、同一階段”的精品；實現(xiàn)投資策劃、設(shè)計研發(fā)、工程建設(shè)、產(chǎn)品營銷和物業(yè)管理的制度化、程序化和規(guī)范化；努力成為國內(nèi)有影響力的以住宅產(chǎn)品供應(yīng)為主，其他產(chǎn)品和服務(wù)為輔的綜合性開發(fā)商，穩(wěn)步進入中國房地產(chǎn)企業(yè)100強。五、開發(fā)項目介紹公司開發(fā)的產(chǎn)品涵蓋高檔住宅、別墅、甲級寫字樓、酒店式公寓、商業(yè)等多種類型，覆蓋浙江、上海、江蘇、山東、陜西、湖南等省市，累計開發(fā)總量逾100萬平方米，土地儲備1000余畝，可開發(fā)建筑面積逾120萬平方米。1、已開發(fā)項目●●杭州·景湖苑地理位置：體育場路中段，臨近西湖開發(fā)規(guī)模：總建筑面積２萬余平方米物業(yè)類型：小高層住宅，可遠眺西湖開發(fā)時間：1999年動工建設(shè)2002年竣工交付●●上海·中天碧云苑地理位置：浦東金橋碧云國際社區(qū)內(nèi)開發(fā)規(guī)模：總建筑面積近7萬平方米物業(yè)類型：小高層住宅開發(fā)時間：2002年開工建設(shè)2004年竣工交付●●西安·中天花園地理位置：西安市高新科技園區(qū)開發(fā)規(guī)模：總建筑面積逾11萬平方米物業(yè)類型：小高層住宅開發(fā)時間：2005年開工建設(shè)，2007年竣工交付●東陽·中天世紀花園地理位置：東陽市區(qū)開發(fā)規(guī)模：總建筑面積逾5萬平方米物業(yè)類型：高檔別墅社區(qū)開發(fā)時間：2002年開工建設(shè)，2003年竣工交付2、在開發(fā)項目：●●西安·中天雅苑地理位置：西安市緯二十六街開發(fā)規(guī)模：總建筑面積逾12萬平方米物業(yè)類型：高層住宅社區(qū)開發(fā)時間：2006年開工建設(shè)，預(yù)計2008年竣工●長沙·中天廣場地理位置：長沙五一大道，CBD核心開發(fā)規(guī)模：總建筑面積逾17萬平方米物業(yè)類型：聚合甲級寫字樓、行政公館、國際公寓、精品商業(yè)、大型地下停車庫于一體的高效商務(wù)綜合體開發(fā)時間：2005年開工，2008年竣工交付●杭州●杭州·盛世錢塘項目地理位置：錢江新城核心區(qū)開發(fā)規(guī)模：總建筑面積逾23萬平方米物業(yè)類型：高層生態(tài)節(jié)能住宅社區(qū)開發(fā)時間：2004年開工建設(shè)，2007年竣工●●東陽·世紀花城地理位置：東陽市江北新區(qū)開發(fā)規(guī)模：總建筑面積逾38萬平方米物業(yè)類型：大型多層、小高層住宅社區(qū)開發(fā)時間：2006年開工建設(shè)●●杭州·中天大廈地理位置：錢江新城內(nèi)，規(guī)劃步行商業(yè)核心區(qū)開發(fā)規(guī)模：總建筑面積逾6物業(yè)類型：甲級寫字樓、商業(yè)開發(fā)時間：2006年開工建設(shè)，預(yù)計2008年竣工第三章市場背景研究一、杭州市經(jīng)濟運行情況1、杭州市概況杭州是浙江省省會城市，全省政治、經(jīng)濟、科教和文化中心，全國重點風(fēng)景旅游城市和歷史文化名城。杭州地處長江三角洲南翼，杭州灣西端，錢塘江下游，京杭大運河南端，是長江三角洲重要中心城市和中國東南部交通樞紐。歷史人文：杭州歷史悠久，自秦時設(shè)縣治以來，已有2200多年歷史，是中國七大古都之一，華夏文明的發(fā)祥地之一。杭州以其秀麗的風(fēng)景，吸引了大批文人墨客駐足游覽，尤其是XX，留下了很多著名的詩詞歌賦，也留給后人許多美麗的傳說。旅游：杭州旅游資源豐富，全市丘陵、山地、江、河、湖、水庫等占總面積的70％以上，享有“魚米之鄉(xiāng)”、“絲綢之府”、“人間天堂”之美譽。杭州擁有2個國家級風(fēng)景名勝區(qū)——XX風(fēng)景名勝區(qū)、“兩江一湖“（富春江——新安江——千島湖）風(fēng)景名勝區(qū)、2個國家級自然保護區(qū)、5個國家級森林公園、1個國家級旅游度假區(qū)及全國首個國家級濕地公園——西溪國家濕地公園。2006年接待入境旅游者逾180萬人次，同比增長20.3％，接待國內(nèi)游客近4000萬人次，同比增長12.7％，旅游總收入近550億元。行政區(qū)劃：杭州下轄上城、下城、江干、拱墅、XX、濱江、蕭山、余杭八區(qū)，建德、富陽、臨安3個縣級市及桐廬、淳安2個縣。全市總面積16596平方公里，其中市區(qū)面積3068平方公里。人口：2006年末，全市總?cè)丝?60余萬人，市區(qū)人口400余萬人，其中非農(nóng)業(yè)人口250余萬人，占市區(qū)總?cè)丝诘?0%。男女人口比例1.03：1，戶均人口3.35人，人口自然增長率為2.84‰。2、杭州市總體經(jīng)濟狀況評析（1）國內(nèi)生產(chǎn)總值杭州經(jīng)濟連續(xù)十六年實現(xiàn)兩位數(shù)增長，綜合經(jīng)濟實力不斷增強。2005年因國家宏觀經(jīng)濟調(diào)控增幅放緩，2006年增幅又得到恢復(fù)，實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值3441億元，經(jīng)濟總量位居全國省會城市第二位、全國大中城市第八位，同比增長14.3%，遠高于全國平均增長水平。（2）人均國內(nèi)生產(chǎn)總值杭州市人均國內(nèi)生產(chǎn)總值從2001年的25000元增長到2006年的51871元，折合人均值逾6000美元，實現(xiàn)翻番，并同樣保持平均每年10%以上的增長速度。（3）固定資產(chǎn)投資杭州市固定資產(chǎn)投資從2001年的630億元，大幅上升到2006年的1460億元。2004年后，由于國家宏觀經(jīng)濟調(diào)控影響、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級及投資效率的提高，增長速度逐步放緩，所以國內(nèi)生產(chǎn)總值依然保持了較快的增長速度。2006年杭州房地產(chǎn)業(yè)保持適度增長。

全年房地產(chǎn)開發(fā)投資442.45億元，比上年增長7.8％。隨著杭州固定資產(chǎn)投資力度的加大，交通、市政、電力、郵電通訊等城市基礎(chǔ)設(shè)施日臻完善，城區(qū)范圍不斷擴張。（4）產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)2006年杭州市第一、二、三產(chǎn)業(yè)增加值分別為154.92、1741.98、1544.08億元，分別比上年增長3.9％、13.3％和16.7％，整體產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)“二三一”型。第三產(chǎn)業(yè)所占比例保持逐年平穩(wěn)上升態(tài)勢。杭州作為長三角區(qū)域重要的中心城市和旅游中心，民營經(jīng)濟十分活躍、發(fā)達，經(jīng)濟模式、文化、旅游等服務(wù)業(yè)獨具特色。吸納投資的空間日趨擴張，眾多國際大型企業(yè)已進駐杭州。（5）財政收入在杭州經(jīng)濟快速發(fā)展的同時，財政收入也保持同步增長。受國家宏觀政策調(diào)控影響，2004年增幅回落，但進入2005后逐步回升，至2006年，全市財政總收入達624.49億元，同比增長19.9％。（6）城市居民人均可支配收入在整體經(jīng)濟發(fā)展的同時，杭州城市居民生活水平持續(xù)提高，特別是近幾年，增長幅度穩(wěn)步上升。2006年城市居民家庭人均可支配收入達到19027元，在全國大中城市中位居前列。2006年杭州城市居民人均消費性支出14472元，占可支配收入的76%，購房等非消費性支出人均為5041元，同比增長31.9%。（7）居住消費需求根據(jù)杭州市人口增長控制指標，近幾年杭州市人口增長平緩，市區(qū)人口一直保持每年約6萬人的增長速度。隨著杭州城市化進程的不斷深入、經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展、城市人口持續(xù)增加，住宅有效需求不斷增加，按照2006年市區(qū)居民人均住房使用面積20.97平方米計算，僅每年新增人口對商品住宅的需求就達到120萬余平方米。二、杭州房地產(chǎn)宏觀市場狀況杭州房地產(chǎn)市場在國家宏觀政策調(diào)控下經(jīng)過了兩年的平穩(wěn)發(fā)展，從06年底至今又進入了一個快速發(fā)展的時期。經(jīng)濟的快速發(fā)展也促進房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，呈現(xiàn)出一派欣欣向榮的景象。1、房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)增長，增幅回落杭州房地產(chǎn)開發(fā)投資近幾年穩(wěn)定增長，但是增幅卻呈下滑之勢。01—03年增幅在30%以上，05年則回落至25%以下，而06年則驟降至7.8%，主要是受到宏觀調(diào)控、信貸緊縮及土地供應(yīng)緊張等因素的影響。2、商品房施工面積持續(xù)增長、竣工面積回落杭州開發(fā)商熱情高漲，市場開發(fā)如火如荼，商品房施工面積由01年的1449萬平方米迅速飆升至06年的4545.33萬平方米?？⒐っ娣e雖每年均有增加但變化相對不明顯，且06年較05年有所下降。3、房屋新開工面積持續(xù)下降受宏觀調(diào)控政策及土地供應(yīng)的影響，2006年杭州新開工項目較上年明顯減少。全年各月新開工面積與上年同期相比均為負增長，8-12月的降幅在10％以上。2006年，全市商品房累計新開工面積1007.63萬平方米，比上年減少16.3％；其中住宅新開工面積712.36萬平方米，同比減少28.3％。4、市場需求旺盛，銷售量逐年增加，增幅平穩(wěn)杭州市商品房銷售面積呈逐年穩(wěn)步增加趨勢。05年雖受宏觀調(diào)控影響，但增幅依然達到了16.5%的高位，06年增幅受政策調(diào)控因素影響，上半年出現(xiàn)較大幅度的負增長，下半年銷售加快，全年總體增長8.3%，增幅回落。01-06年杭州商品房竣工總量為3871.1萬平方米，銷售總量為3337萬平方米，竣工、銷售總量比為1.16：1，竣工總量略大于銷售總量。5、房價穩(wěn)步上揚杭州房地產(chǎn)市場供需兩旺的同時也帶來了房價的不斷上漲。隨著杭州城區(qū)的不斷擴張，樓盤供應(yīng)也不斷向郊區(qū)化發(fā)展，除05年受政策因素影響增幅較低外，總體房價依然步步走高，06年均價達到6967元/平米，增幅達12.97%。6、2007年上半年商品房銷售形勢良好2007年上半年全市商品房銷售面積349.63萬平方米，其中現(xiàn)房銷售35.79萬平方米，期房銷售313.84萬平方米，分別比去年同期增長50.1%、86.8%、46.8%，增幅達到新高。受良好的市場氛圍影響，市區(qū)商品房銷售價格上漲3.6%，商品住宅價格上漲4.0%，同比上升1個百分點，銷售形勢良好。7、住宅需求旺盛，房價、地價節(jié)節(jié)攀升自2006年下半年杭城樓市回暖，杭城商品房一直保持旺盛的需求，許多高品質(zhì)樓盤重現(xiàn)04年客戶幾天幾夜排隊購房的盛況（如萬科的魅力之城，一期供需比達到1∶10）。旺盛的需求導(dǎo)致杭城房價、地價節(jié)節(jié)攀升。杭州是全國最早施行土地招拍掛制度的城市之一，開發(fā)商獲取土地基本上通過招拍掛方式，通過其他途徑取得土地的總量比較少，對整體市場不構(gòu)成嚴重威脅。杭州近年土地供應(yīng)情況時間成交土地面積(畝)平均容積率可建地上建筑面積(萬m2)土地單價(萬元/畝)樓面地價(元/m2)2004年29602.6652444625172005年12213.3627369831222006年28532.1540858240672007年至今37602.185456774666注：1、上述成交土地不含工業(yè)、加油站等用地2、2007年土地供應(yīng)截止2007年７月２７日■杭城老城區(qū)基本無地可供，受杭州“不飽和供地”政策影響，其他區(qū)域供應(yīng)也較為有限，土地供應(yīng)緊張；■杭州近年土地供應(yīng)都在3000畝以內(nèi)（不含本年度），可建設(shè)建筑面積不足550平方米，與杭城逾700萬平方米的年銷售量相比，供應(yīng)不足。杭城土地供應(yīng)“不飽和”，地根緊縮；商品房供應(yīng)和銷售正在逐步消化存量土地和商品房，未來存量土地供應(yīng)對整體市場將不構(gòu)成威脅；■杭城近年土地價格上漲較快，樓面地價平均年增幅15%以上，而且此為土地供應(yīng)向主城區(qū)周邊輻射（老城區(qū)無地可供）前提下的地價漲幅；■由于杭城土地供應(yīng)緊張，而且本土開發(fā)商實力較強（如綠城、濱江、宋城等），外地開發(fā)商進入困難。三、杭州房地產(chǎn)市場特點分析1、購買市場涵蓋浙江、長三角、港澳臺及海外市場，輻射能力強杭州作為浙江省會城市，是浙江省的政治、經(jīng)濟、文化中心，憑借其良好的城市環(huán)境和強勢經(jīng)濟實力，吸引著整個浙江省和跨區(qū)域（長三角、北京、港澳臺、海外）的消費群體。杭州房地產(chǎn)市場在區(qū)域經(jīng)濟高速增長、私有、民營經(jīng)濟不斷繁榮的整體形勢下，對商品房價格的承受能力極強。2、大城西是杭城第三階段高端物業(yè)發(fā)展的熱點區(qū)域物以類聚，人以群分，板塊的劃分決定了區(qū)域物業(yè)的開發(fā)類型、檔次和水平，同時也決定了板塊購買人群與板塊特點相對應(yīng)的特征。城東區(qū)域：主要依托下沙大學(xué)城及九堡交通樞紐概念，但由于區(qū)域距離市中心較遠，配套欠缺，加上四季青服裝市場整體搬遷至該區(qū)域，降低區(qū)域檔次，開發(fā)物業(yè)多為普通住宅，銷售價格相比其他區(qū)域較低，以性價比吸引中低端客戶群體。城北區(qū)域：區(qū)域多為老工業(yè)區(qū)，如杭玻、杭鋼及一些化工企業(yè)。區(qū)域距離市中心較遠，配套欠缺，區(qū)域樓盤多定位為中檔物業(yè)，面向中端客戶。錢塘江沿線：錢江新城的上馬曾令無數(shù)購房者趨之若騖，江景概念也使得區(qū)域樓盤價格一路上漲，成為繼XX風(fēng)景區(qū)之后的第二個高檔物業(yè)聚集區(qū)（如東方潤園、濱江·金色海岸）。但隨著錢江新城、濱江區(qū)塊開發(fā)的成熟，區(qū)域基本已無土地供應(yīng)。大城西區(qū)域：區(qū)域有著良好的自然資源，特別是作為首個國家級濕地公園的西溪濕地，環(huán)境優(yōu)美，自然景觀豐富，交通便捷，輻射閑林、XX區(qū)域。西溪濕地已成為大城西的標志性景觀。杭城的高端物業(yè)正逐漸由“XX時代”到“錢塘江時代”進而過渡到“西溪濕地時代”。區(qū)域距離城市中心近，各項配套設(shè)施齊全，普遍得到人們的認可，大城西已成為杭城第一居所高端物業(yè)的代名詞。3、旺盛需求帶動房價、地價大幅提升自06年下半年杭城房地產(chǎn)市場回暖，市場需求旺盛，帶動了杭城新一輪房價、地價的大幅上漲。開發(fā)商和消費者對杭州房地產(chǎn)市場價格預(yù)期大幅提高，導(dǎo)致房價、地價輪番上漲。2007年，從錢江新城17號地塊樓面價11759元/平方米、到金松地塊的12245元/平方米至原杭商院地塊的15712元/平方米，杭州土地樓面成交價格記錄不停的被刷新。金松、原杭師院等地塊陸續(xù)拍賣成交后，地塊周邊的二手房開始猛漲，掛牌均價與地塊拍賣之前時相比，上漲2000-3000元/平方米。對于在售樓盤來講，價格更是飛速增長，特別是原杭院地塊成交之后幾天，其周邊在售的銀馬公寓、楓華府第等樓盤均價紛紛上漲了近5000元/平方米！根據(jù)杭州近兩年的土地供應(yīng)分析，杭城土地供應(yīng)已基本向郊區(qū)化發(fā)展，在彌補郊區(qū)化低容積率情況下，樓面價格仍處于上漲趨勢。4、信賴實力型品牌企業(yè)知名實力型企業(yè)開發(fā)的物業(yè)受到消費者的追捧。消費者普遍信賴品牌公司所開發(fā)的產(chǎn)品。據(jù)統(tǒng)計，品牌公司所開發(fā)的物業(yè)比一般公司所開發(fā)的同區(qū)域同類型物業(yè)價格高出約20%，去化速度也比一般物業(yè)快。如萬科開發(fā)的魅力之城項目銷售均價達8000余元/平方米，高出周邊同類物業(yè)約2000元/平方米。5、稀缺資源得到追捧杭州雖然山、湖、江、河等自然景觀資源豐富，但大部分區(qū)域?qū)儆诰坝^保護區(qū)域，今后可借景的土地供應(yīng)將極為稀缺，使得山、湖、江、河等成為房產(chǎn)開發(fā)的稀缺資源。正是由于資源的稀缺和對居住品質(zhì)的不斷追求，導(dǎo)致消費者對稀缺資源的認可和追捧，可借鑒稀缺資源的物業(yè)遠高于周邊區(qū)域同類物業(yè)市場價格，而且去化速度也更塊。如XX邊的元華項目，周邊非湖景項目平均價格低于2萬元/平方米，該項目湖景房售價高達6萬元/平方米。6、高端物業(yè)市場價格敏感度不高，無價格“天花板”現(xiàn)象對于高品質(zhì)高端物業(yè)，消費者對價格敏感度不高。目前杭城高端物業(yè)價格已超過2萬元/平方米，最高成交單價甚至超過6萬元/平方米。高檔物業(yè)基本為業(yè)主長期持有，極少進入二手市場交易。杭城主城區(qū)范圍內(nèi)，在銷和可推出的高檔物業(yè)供應(yīng)量很少，杭州未來的高端物業(yè)價格上限難以預(yù)期。四、宏觀政策影響1、停批別墅用地國家停止審批別墅用地，同時嚴厲禁止出讓容積率低于1.0的住宅用地。別墅產(chǎn)品日益稀缺。排屋類產(chǎn)品將逐漸替代別墅，成為房地產(chǎn)市場上的高端物業(yè)。2、90/70政策隨著90/70政策出臺，雖然小戶型有利于房屋總價的降低，但也在一定程度上限制了樓盤個性化、差異化的競爭，也使得客戶的選擇層面大大減少，因而樓盤地理位置、產(chǎn)品品質(zhì)、周邊配套、景觀環(huán)境等成為差異化競爭的主要因素，產(chǎn)品附加值的挖掘也成為市場競爭的主要焦點。3、嚴查新增建設(shè)用地嚴查新增建設(shè)用地項目政策出臺后，今后的土地供應(yīng)主要是消化存量建設(shè)用地，新增的建設(shè)用地將在有關(guān)部門的嚴格審查下得到有效控制。從國土資源部制定的相關(guān)政策來看，減少新增土地供應(yīng)量主要是為了抑制投資過快增長、調(diào)整和優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)。五、分區(qū)分類物業(yè)市場狀況（一）別墅、排屋市場狀況1、別墅、排屋物業(yè)發(fā)展歷史（1）起步階段杭州別墅、排屋市場從90年代初開始起步，最早出現(xiàn)在銀湖開發(fā)區(qū)，主要為金苑山莊、宏福山莊等，以及后來的九堡區(qū)域如圓夢園等項目，因別墅市場處于剛剛起步階段，這些項目開發(fā)都不太成功，銷售周期較長。（2）發(fā)展階段從1998年后隨著杭州房地產(chǎn)市場的重新啟動，城市不斷擴張，別墅、排屋呈現(xiàn)產(chǎn)品多樣性、分布多面性發(fā)展，杭州最早的排屋項目出現(xiàn)在城西，同時杭州九溪玫瑰園的成功開發(fā)，推動了杭城高檔物業(yè)市場的發(fā)展，南都房產(chǎn)、天都實業(yè)、宋城房產(chǎn)等知名房地產(chǎn)公司紛紛進軍別墅、排屋領(lǐng)域的開發(fā)。（3）格局形成隨著蕭山、余杭納入杭州市區(qū)，大杭州格局形成，全方位交通的打造，遠郊別墅的開發(fā)成為可能。如臨安、富陽、蕭山等地，但市區(qū)內(nèi)別墅依然稀缺。隨著“旅游西進”戰(zhàn)略的實施，加快了城西的城市建設(shè)。2、杭州別墅、排屋市場板塊劃分2003年以來的杭城別墅開發(fā)在地域上分布呈現(xiàn)了郊遠化發(fā)展的趨勢，但主要仍集中于城市西部。西面分別為小和山板塊、閑林板塊、臨安青山湖板塊；西南面為之江板塊；西北面是良渚板塊，這些板塊普遍分布于繞城高速以外，宜作為第二居所。杭州近幾年各大別墅、排屋板塊區(qū)域特征明顯，以下為各大板塊的特征和樓盤分布：（1）小和山板塊：交通便捷，緊靠繞城高速小和山有較好的自然山體資源，北面有小和山森林公園，南面是午潮山森林公園，環(huán)境優(yōu)美，林木茂盛，空氣宜人。高教園區(qū)落戶于小和山，在優(yōu)越的自然環(huán)境中又增添了優(yōu)越的人文環(huán)境，配套資源共享，內(nèi)外因素的結(jié)合使小和山區(qū)塊成為杭州別墅開發(fā)的熱點區(qū)域之一。該區(qū)域遠離城區(qū)，原市政基礎(chǔ)差，配套不成熟，在很大程度上限制了區(qū)域高端物業(yè)的開發(fā)和價格走勢。土地的稀缺在該區(qū)塊特別明顯，目前僅有四個項目，用地總量不到1300畝，分別是浪漫和山、水木清華、九月森林、綠野春天等，且前三個項目已基本開發(fā)銷售完畢，綠野春天作為小和山區(qū)域最后一個別墅項目成為購買者關(guān)注的熱點，市場供應(yīng)量有限?！翊順潜P：浪漫和山開發(fā)商：杭州小和山莊開發(fā)有限公司地理位置：XX區(qū)小和山高教園區(qū)物業(yè)類型：小高層、別墅、排屋總占地面積：約404畝總建筑面積：約17萬平方米主要賣點：山景純現(xiàn)代別墅銷售狀況：目前已基本售罄，排屋尾盤售價10000元/平方米（2）閑林板塊：城市高端物業(yè)閑林一帶歷來是杭州低密度物業(yè)的主力供應(yīng)地，距離主城區(qū)較遠，原市政基礎(chǔ)差，配套不完善，是杭城最集中的低密度樓盤供應(yīng)區(qū)域。●代表樓盤：金都雅苑開發(fā)商：杭州嘉州置業(yè)有限公司地理位置：余杭區(qū)杭昱公路物業(yè)類型：別墅、排屋、公寓總用地面積：304畝總建筑面積：約１６萬平方米容積率：０.８銷售狀況：已基本銷售完畢，排屋均價10000元/㎡，公寓均價6500元/㎡（3）良渚板塊：以文化和生態(tài)為主題良渚區(qū)塊很早就開始了完整、統(tǒng)一、科學(xué)的整體規(guī)劃，在2001年編制的《杭州市城市總體規(guī)劃（2001-2020年）》中就確立了組團的發(fā)展趨勢，同時基于遺址保護的需要，完成了組團內(nèi)部的詳細規(guī)劃，以生態(tài)景觀為主導(dǎo)，以良渚遺址保護區(qū)為核心，組團布局表現(xiàn)為“一區(qū)一園四片”，形成具有文化氣息的衛(wèi)星小鎮(zhèn)。該區(qū)域位于繞城高速外側(cè)西北方向，主要依托良渚文化村及五郎山景區(qū)而建，有優(yōu)美的山景資源，但離主城區(qū)較遠，配套欠缺?！翊順潜P：竹徑茶語開發(fā)商：浙江萬科南都房地產(chǎn)有限公司地理位置：余杭區(qū)良渚文化村西北部物業(yè)類型：坡地花園洋房、排屋、獨棟洋房、疊排總用地面積：約24.7萬平方米建筑面積：9萬平方米容積率：0.4主要賣點：依山而建的低密度高品質(zhì)居住區(qū)銷售狀況：目前已基本售完，聯(lián)排售價為10000-13000元/平方米，別墅售價在20000元/平方米以上。（4）之江板塊：單一的傳統(tǒng)開發(fā)杭州早期別墅開發(fā)主要集中在之江國家旅游度假區(qū)，云集一批優(yōu)秀別墅住宅項目，如九溪玫瑰園、XX高爾夫、XX花園、東方苑、景月灣等項目。該區(qū)域已成熟，但可供開發(fā)的住宅用地稀缺，后續(xù)供應(yīng)不足?！翊順潜P：九溪玫瑰園開發(fā)商：綠城地理位置：濱江區(qū)九溪風(fēng)景區(qū)五云西路8號物業(yè)類型：獨立別墅總用地面積：16萬平方米建筑面積：5萬m容積率：0.32主要賣點：背山面水的山地別墅銷售狀況：目前已售完，二手別墅售價在6萬元/平方米以上。●代表樓盤：陽明谷開發(fā)商：浙江國信名盛置業(yè)有限公司地理位置：XX區(qū)之江度假區(qū)常隴路6號物業(yè)類型：獨立別墅總用地面積：25萬平方米建筑面積：8萬平方米容積率：0.30主要賣點：背山面水山地別墅銷售狀況：目前剛剛開盤，售價60000元/平方米左右。（5）臨安青山湖板塊：以自然山水為主題臨安是森林資源十分豐富的國家生態(tài)示范市，全市森林覆蓋率達74.9%。青山湖是臨安自然環(huán)境最好的部分，湖面達10平方公里，水質(zhì)良好，周圍群山環(huán)抱、植被豐富。區(qū)域距杭州40公里，十分適宜作為第二居所?！翊順潜P：青城·山語間開發(fā)商：杭州青城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地理位置：臨安區(qū)青山湖畔物業(yè)類型：獨立別墅總用地面積：100萬平方米建筑面積：24.23萬平方米容積率：0.23主要賣點：青山湖湖畔別墅3、杭州排屋市場客戶群體分析（1）目前杭州排屋購買客群的社會地位在社會權(quán)力分布的層次中處于中上等的位置，有較強的經(jīng)濟實力和價格承受能力。（2）以中年消費者為主，追求居住的舒適度、社區(qū)價值、身份、地位體現(xiàn)。（3）購買目的大多為追求更高的生活品質(zhì)，同時兼顧一定的投資目的。（4）對居住品質(zhì)有較高的追求，對產(chǎn)品的質(zhì)量及服務(wù)有更專業(yè)化的要求，而且對美感的要求提到了與實用價值相等甚至更高的地步。（5）比較重視居住樓盤的品質(zhì)和居住氛圍，有一定的崇洋心理。4、項目區(qū)域高端物業(yè)市場發(fā)展前景與目前杭州其他區(qū)域內(nèi)的一些在售的排屋類產(chǎn)品相比，XX區(qū)域最大的優(yōu)勢在于：①位于主城區(qū)內(nèi)；②周邊配套成熟；③區(qū)域規(guī)劃科學(xué)合理；④居住氛圍已被市場廣泛認可。本項目為真正的城市排屋，對追求高品質(zhì)生活，又不愿意舍棄都市繁華的中高端客戶來說具有巨大的吸引力。目前在售的排屋類產(chǎn)品大多地處老余杭或老蕭山區(qū)域，心理距離與實際距離均比較遠。而XX項目位于杭州XX區(qū)，在與余杭、蕭山區(qū)域的排屋競爭中吸引省內(nèi)市外客戶具有明顯優(yōu)勢。目前杭州市主城區(qū)內(nèi)一、二手市場已基本無排屋類產(chǎn)品可售，在目前主城區(qū)范圍內(nèi)高端產(chǎn)品稀缺的形勢下，本項目作為都市中心低密度親水樓盤，有望成為市場追捧的熱點。（二）杭州公寓市場供應(yīng)情況1.公寓樓盤分布（未含余杭、蕭山區(qū)域）據(jù)統(tǒng)計，杭州主城6區(qū)目前在售的百余個主要樓盤主要集中在XX區(qū)，占總量的30%以上。中心區(qū)由于土地供應(yīng)不足，所占比重較小，說明住宅已向中心區(qū)周邊區(qū)域發(fā)展。濱江區(qū)雖然是樓市供應(yīng)的大戶，但區(qū)域距離主城區(qū)相對較遠，購買群體受到限制，公寓以中檔定位為主。XX區(qū)內(nèi)有西溪濕地等自然資源，與中心區(qū)無縫連接，形成大城西概念，配套進一步完善，交通便利，是未來高檔物業(yè)的主要發(fā)展區(qū)域。2、產(chǎn)品類型特征杭州主城6區(qū)樓盤中，擁有高層形態(tài)的比重最高，小高層次之。人們對高層住宅普遍接受。3、戶型、面積特征在所調(diào)查的主要在售樓盤中，三居室戶型占絕對比例，放量和需求也是最大，說明杭州公寓市場需求仍是以三房戶型為主，以兩房及四房為輔。主力戶型情況直接影響著主力面積。在杭州總體樓盤供應(yīng)中，以90—140平方米為面積主流的樓盤占了近六成，140—180平方米的大戶型次之，而90平方米在90/70新政下，未來幾年90平方米以下的戶型將大量涌現(xiàn)，產(chǎn)品之間的差異化難以體現(xiàn)，大面積戶型客戶將被迫轉(zhuǎn)向其他替代產(chǎn)品。4、價格特征目前，杭州樓市中單價8000元/平方米以下的樓盤占了一半。低價樓盤主要分布于蕭山以及江干區(qū)的九堡、下沙等區(qū)域。6000—8000元/平方米的樓盤主要分布于濱江、蕭山市區(qū)等地。10000元/平方米以上的樓盤主要分布在XX區(qū)、市中心以及錢江新城和濱江的沿江地帶。隨著市中心、錢江新城和濱江沿江地帶土地供應(yīng)量的減少，未來幾年，杭州高檔普通住宅物業(yè)將主要集中于XX區(qū)西溪濕地及周邊輻射區(qū)域。（三）XX區(qū)域公寓市場發(fā)展?fàn)顩rXX區(qū)位于主城區(qū)內(nèi)，教育、交通、基礎(chǔ)設(shè)施、商貿(mào)等均已具備一定的規(guī)模。而隨著浙大紫金港校區(qū)遷入、周邊各商業(yè)中心、城市公共空間的建設(shè)改造，XX片區(qū)的配套日漸完善，成為杭州人氣最旺的城區(qū)板塊，市場認可度較高，發(fā)展?jié)摿薮蟆?、板塊市場總體供應(yīng)分析目前XX公寓供應(yīng)主要以小高層和高層為主，物業(yè)類型比較單一，除早期開發(fā)的樓盤外，近兩年開發(fā)的新樓盤主要有在售的親親家園、蘭韻天城、頤景園等。低密度物業(yè)在區(qū)域內(nèi)屬稀缺產(chǎn)品?！翊順潜P：親親家園·幸福里地理位置：本項目25號地塊西側(cè)，古墩路董家路交叉口東北物業(yè)類型：由多層、小高層、高層公寓組成總用地面積：由多層、小高層、高層公寓組成總建筑面積：14萬平方米容積率：2.0銷售狀況：以小面積緊湊戶型為賣點，銷售火爆?，F(xiàn)已基本售完，目前售價為7500-8000元/平方米。●代表樓盤：頤景園地理位置：本項目25號地塊南側(cè)，東至通濟路，南至董家路，西至厚仁路物業(yè)類型：高層為主，點綴部分排屋總用地面積：102畝地上總建筑面積：12萬平方米容積率：1.8銷售狀況：已基本售完，前期高層售價近7000元/m2，目前尾盤售價為8000-9000元/m2。2、區(qū)域價格水平目前區(qū)域開發(fā)樓盤以中檔小高層、高層物業(yè)開發(fā)為主，銷售均價在7500—11000元/平方米之間。3、區(qū)域價格漲幅大，市場預(yù)期潛力巨大隨著區(qū)域配套的完善，XX也越來越得到人們的認可，市場價格一路走高。如親親家園售價已從2003年的3000多元/平方米上漲到了目前的8000元/平方米，短短的三四年時間即實現(xiàn)了銷售價格的翻番；頤景園2006年初推出的售價在10000元/平方米左右的聯(lián)排，雖然品質(zhì)不高，仍然一推出就銷售一空，其聯(lián)排二手房價格已突破14000元/平方米。隨著區(qū)域配套的不斷完善，居住氛圍日益濃厚，片區(qū)由原來的郊區(qū)升級為主城區(qū)，未來發(fā)展空間已經(jīng)打開，升值潛力巨大。4、XX區(qū)域市場客戶群體分析◆原XX屬城市近郊范圍，區(qū)域的房產(chǎn)供應(yīng)主要以小高層、高層公寓為主，在整個杭州區(qū)域內(nèi)屬于中檔產(chǎn)品，主力總價在80萬-150萬之間；◆購買群體對居住品質(zhì)要求較高，對生活配套比較看重；◆大多有著生活或工作在城西的經(jīng)歷；◆一次置業(yè)解決居住問題的群體略少于二次置業(yè)改善居住環(huán)境的群體比例；◆以中青年客戶為主，白領(lǐng)人士較多。5、XX板塊配套逐步完善，市場前景良好在杭州各大板塊中，XX板塊是目前除城市中心區(qū)板塊外最為成熟，市場接受度最高的區(qū)域，已與城市中心區(qū)無縫連接。正在建設(shè)中的申花路商業(yè)中心投入使用后，將極大的完善整個大城西的配套，提升城西的房產(chǎn)價值，XX區(qū)域?qū)⑹芤娣藴\。隨著XX新城規(guī)劃的實施、市政、商業(yè)配套的不斷完善、浙大紫金港校區(qū)及其配套產(chǎn)業(yè)設(shè)施的建設(shè)、交通網(wǎng)絡(luò)的日趨成熟都將極大的促進XX區(qū)域房產(chǎn)發(fā)展，提升區(qū)域的附加值，特別是地鐵2號線的規(guī)劃建設(shè)，更提升XX區(qū)域的期望預(yù)期。XX板塊的公寓在未來幾年內(nèi)將存在著較大的升值空間，在杭州中高端房產(chǎn)市場中占有較大的市場份額，成為市場發(fā)展的熱點區(qū)域。第四章項目整體定位一、項目地塊解析（一）宏觀區(qū)位1、社區(qū)成熟項目距離“老城西”直線距離僅約6000米，與中心城區(qū)已形成無縫連接，屬城市中心范疇；2、通達性好項目緊臨繞城高速，城際交通便捷；項目周邊有多條城市主干道。3、景觀資源好項目地處杭州西溪濕地西北側(cè)，屬杭州水網(wǎng)地帶，景觀資源優(yōu)越，是未來杭州高端物業(yè)發(fā)展的集中區(qū)域。4、大型配套成熟、優(yōu)越項目周邊大型配套有：浙大紫金港大學(xué)城、豐潭路商業(yè)中心、厚仁路商業(yè)中心、五里塘風(fēng)情街、浙大醫(yī)學(xué)院康復(fù)中心等……（二）微觀區(qū)位1、項目內(nèi)金家匯河、章家橋河、池華港三條河道匯聚于此，沿河道水系兩側(cè)各規(guī)劃約15米寬綠化帶，北側(cè)為規(guī)劃總面積達1.5萬平方米的城市公園，可作為項目的景觀優(yōu)勢，改善項目居住環(huán)境；2、項目北側(cè)為規(guī)劃中的XX北大型居住區(qū)，東側(cè)為已建成的大型居住社區(qū)親親家園，西南側(cè)為規(guī)劃小學(xué)、中學(xué)，居住氛圍和條件日漸優(yōu)越；（三）區(qū)域規(guī)劃１、城西城市建設(shè)、旅游齊頭并進，XX板塊受益大城西城市建設(shè)如火如荼；國家首個濕地公園——西溪濕地帶動“旅游西進”。XX板塊毫無疑問將成為受益者，區(qū)域配套、交通、基礎(chǔ)設(shè)施、居住環(huán)境等都將得到極大的提升，從而帶動區(qū)域房地產(chǎn)市場的發(fā)展和成熟。2、XX區(qū)域是杭州城市規(guī)劃中的城市副中心2002年《杭州XX地區(qū)控制性詳細規(guī)劃》審批通過。規(guī)劃總用地面積10.8平方公里，規(guī)劃區(qū)域內(nèi)包括浙大紫金港校區(qū)、省政府行政、住宅區(qū)域、XX科技經(jīng)濟園，南臨古運河與西溪濕地，中期人口20萬，遠期人口30-40萬。至2010年左右，XX將建設(shè)成為一個融教育科研、商貿(mào)休閑、居住為一體的區(qū)域中心和現(xiàn)代化新城，還將成為“學(xué)、住、游、創(chuàng)業(yè)在杭州”和諧示范的典型區(qū)域。同時確定了以五里塘風(fēng)情街、鎮(zhèn)中路商業(yè)街、XX中心公園作為XX新城的發(fā)展中心，以體現(xiàn)XX“新江南水鄉(xiāng)”的城市意象。XX區(qū)域?qū)⒊蔀楹贾莩鞘幸?guī)劃中的城市副中心。XX高標準、高起點的區(qū)域規(guī)劃和建設(shè)提高了開發(fā)商及購房者對區(qū)域的預(yù)期，對區(qū)域附加值的提升起到極大的推動作用。XX將成為繼老城西之后的又一個生態(tài)、人文板塊。（四）交通條件1、項目可通過外圍繞城高速快速到達浙江省各個縣市，交通便捷；2、XX正處于規(guī)劃地鐵2號線規(guī)劃結(jié)點內(nèi)，在金渡北路設(shè)有地鐵站點，地鐵的通車將進一步完善區(qū)域的交通網(wǎng)絡(luò)，帶動區(qū)域經(jīng)濟和房地產(chǎn)市場的發(fā)展。注：地鐵2號線規(guī)劃線路：西起瓶窯及經(jīng)良渚、XX到古墩路，連接文二路，再向南走保俶路至慶春路，沿慶春路一直往東經(jīng)錢江新城奉化江路過江向南至蜀山車輛段。3、XX可通過莫干山路、古墩路、上塘高架、文一路及紫金港路等多種途徑與主城區(qū)相連，申花路通車后，又將增加一條快速通道連接主城區(qū)，交通網(wǎng)絡(luò)完善。4、公共交通便捷，項目周邊有公交首末站一座，303、333、845、900、860、363、403、211、899、假日4線等10余條公交線路通過區(qū)域。XX區(qū)域交通網(wǎng)絡(luò)日益完善，已融入到大城西板塊中。（五）周邊配套項目周邊配套一覽表配套名稱規(guī)模性質(zhì)建設(shè)時間商業(yè)豐潭路商業(yè)中心19萬㎡富強商業(yè)廣場、銀泰城北店、杭州深國投資商業(yè)中心等百貨為主2005年世紀聯(lián)華祥符購物中心8萬㎡食品、家電、百貨俱全的大賣場紫金廣場購物中心15萬㎡百貨類2006年杭州工業(yè)品國際貿(mào)易中心51萬㎡集工業(yè)品批發(fā)、零售、倉儲、會展及商務(wù)辦公、金融保險、文化娛樂、餐飲賓館等配套設(shè)施為一體的杭州工業(yè)品國際貿(mào)易中心2005年五里塘風(fēng)情街6萬㎡精品購物、休閑文化2006年鎮(zhèn)中路商業(yè)公共中心行政、商業(yè)服務(wù)、文化娛樂、醫(yī)療、體育休閑等商務(wù)中心及創(chuàng)業(yè)園區(qū)浙大紫金港校區(qū)周邊輻射區(qū)域商務(wù)、商業(yè)教育XX中心幼兒園5385㎡已投入使用XX小學(xué)已投入使用XX中學(xué)4.25萬㎡杭州市示范學(xué)校已投入使用杭師院附中55000㎡省一級重點中學(xué)已投入使用浙大紫金港校區(qū)100萬㎡未來浙大主校區(qū)已投入使用醫(yī)療衛(wèi)生杭州第九醫(yī)院9441㎡浙江醫(yī)院分院已投入使用杭州拱墅區(qū)中西醫(yī)結(jié)合醫(yī)院3508㎡二級區(qū)中醫(yī)院已投入使用杭州XX區(qū)中西醫(yī)結(jié)合醫(yī)院1.1萬㎡省級，杭州市級醫(yī)保定點醫(yī)療機構(gòu)已投入使用公共空間城市中心廣場城市公共空間鎮(zhèn)北區(qū)公共中心城市公共空間XX區(qū)域教育、交通、基礎(chǔ)設(shè)施、商貿(mào)等均已具備一定的規(guī)模。而隨著浙大紫金港校區(qū)遷入、周邊各商業(yè)中心、城市公共空間的建設(shè)改造，XX片區(qū)的配套日漸完善，成為杭州人氣最旺的城區(qū)板塊，發(fā)展?jié)摿薮?。二、項目SWOT分析（一）優(yōu)勢1、規(guī)模優(yōu)勢項目凈用地面積345.5畝，地上建筑面積約41萬平方米，是近期出讓的規(guī)模較大的城區(qū)地塊，適合大盤操作，將成為未來XX區(qū)域的標志性大盤，有利于本項目推廣和價值的提升。2、自然資源優(yōu)勢項目內(nèi)金家匯河、章家橋河、池華港三條自然水系匯聚于此，沿河道兩側(cè)各規(guī)劃約15米寬綠化帶，北側(cè)為規(guī)劃總面積達1.5萬平方米的城市公園，自然環(huán)境優(yōu)越，可作為項目的借鑒資源改善項目居住環(huán)境。若將上述資源納入項目綜合考慮，則項目綜合容積率將降至1.4左右，成為市區(qū)范圍內(nèi)稀有的大型低容積率樓盤。3、高檔物業(yè)發(fā)展熱點區(qū)域優(yōu)勢受土地供應(yīng)影響，杭城的高端物業(yè)由“XX時代”到“錢塘江時代”進而過渡到“西溪濕地時代”，XX板塊作為西溪濕地的同質(zhì)區(qū)域，自然受到市場追捧。區(qū)域周邊目前云集了綠城、萬科、中海、坤和、耀江、濱江等國內(nèi)知名品牌房產(chǎn)企業(yè)進駐，將共同掀起杭城第三波高檔物業(yè)市場的熱潮。4、成熟配套優(yōu)勢XX區(qū)域教育、交通、基礎(chǔ)設(shè)施、商貿(mào)等均已具備一定的規(guī)模。隨著浙大紫金港校區(qū)的遷入及高科技產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；周邊各商業(yè)中心、城市公共空間的建設(shè)改造，XX片區(qū)的配套日漸完善，與“老城西”無縫連接。與其他各板塊相比，XX板塊是杭州目前居住條件、配套設(shè)施最為成熟的板塊，發(fā)展?jié)摿薮蟆?、低密度產(chǎn)品稀缺優(yōu)勢自從停批低密度用地后，杭城別墅、排屋類產(chǎn)品日益稀少。本項目作為適合大規(guī)模開發(fā)低密度物業(yè)的項目，未來將成為極其稀缺的產(chǎn)品。（二）劣勢1、項目土地總價較高，一次性投入大。2、項目北側(cè)的杭宜鐵路拆除還需時日。項目北側(cè)杭宜鐵路雖然使用率極低，但會對客戶造成一定的心理影響，目前杭宜鐵路的拆除尚需時日。3、杭州規(guī)劃的地鐵二號線實施時間與本項目的開發(fā)周期不同步。杭州地鐵二號線建設(shè)雖然已納入規(guī)劃，但作為耗資巨大、建設(shè)周期長的市政系統(tǒng)工程，其開通運營時間與本項目開發(fā)周期難以同步進行。4、項目周邊厚仁路商業(yè)街、豐潭路商業(yè)中心等配套設(shè)施尚在建設(shè)中，有待成熟。（三）機會1、杭城房價進入新一輪上漲軌道。2、西溪濕地有望成為第三波高檔物業(yè)的代名詞。杭州高端物業(yè)市場經(jīng)歷了XX——錢塘江——西溪濕地三個階段發(fā)展，隨著XX、錢塘江區(qū)域供應(yīng)量的萎縮，西溪濕地逐漸成為第三波高檔物業(yè)的代名詞。3、浙大高教園區(qū)日漸成熟，區(qū)域價值提升作用開始體現(xiàn)。隨著區(qū)域內(nèi)浙大紫金港校區(qū)的建設(shè)，其配套設(shè)施逐步完善，相關(guān)高新科技企業(yè)不斷落戶，帶動區(qū)域發(fā)展和成熟，提升區(qū)域的文化底蘊和附加值，打造杭州的“海淀區(qū)”。浙大紫金港校區(qū)占地3200余畝、規(guī)劃建筑總面積100余萬平方米，是未來浙江大學(xué)的主校區(qū)。浙江大學(xué)是國家教育部直屬的全國重點大學(xué)，中國大學(xué)綜合實力第三名。有著百年輝煌歷史的浙江大學(xué)不僅提升了整個區(qū)域的人文氣質(zhì)，同時也提升了客戶對區(qū)域的關(guān)注度和認可度，相比下沙大學(xué)城，浙江大學(xué)無疑更具影響力和號召力。4、隨著古墩路的改造完成，申花路大商業(yè)中心的建設(shè)，區(qū)域配套設(shè)施日益成熟，處于由量變轉(zhuǎn)化為質(zhì)變的階段。XX區(qū)域?qū)⑦M一步融入主城區(qū)，有利于XX板塊房產(chǎn)的價值提升。（四）威脅1、區(qū)域內(nèi)尚無高檔樓盤面市大城西范圍雖有眾多品牌實力型企業(yè)開發(fā)的高檔物業(yè)，但項目周邊小區(qū)域內(nèi)尚無高檔樓盤面市，區(qū)域“富人區(qū)”的概念仍需市場培育。2、項目非純低密度住宅，影響整體品質(zhì)項目綜合容積率為1.8，為分攤樓面地價，不可避免將建設(shè)一部分高層或小高層公寓，進而影響項目整體品質(zhì)。這需要在項目定位、整體規(guī)劃及后期宣傳中盡量減小和避免這方面的影響。3、政策威脅近幾年國家宏觀政策調(diào)整大，調(diào)控措施不斷，政策可預(yù)見性差，未來幾年的宏觀政策走向也將對項目產(chǎn)生較大影響。三、項目發(fā)展難點通過項目地塊解析及項目SWOT分析，總結(jié)項目發(fā)展難點：1、如何創(chuàng)造最大價值項目具有較強的先天優(yōu)勢，受市場追捧當(dāng)在意料之中，但如何充分利用這些先天優(yōu)勢，挖掘潛力，創(chuàng)造項目最大價值，同時通過項目建設(shè)，樹立公司在業(yè)界的強勢地位，是本項目開發(fā)的難點之一。2、如何協(xié)調(diào)物業(yè)類型項目物業(yè)類型涵蓋低密度物業(yè)和小高層（高層）住宅，而兩者的檔次、物業(yè)類型、消費群體都存在較大差別。因此，如何協(xié)調(diào)兩者之間的差別，形成整體、統(tǒng)一的開發(fā)，使項目各類物業(yè)既各具特色又和諧統(tǒng)一而不影響項目整體品質(zhì)，是本項目開發(fā)的難點之二。3、如何最大限度地挖掘項目的自然資源優(yōu)勢項目內(nèi)部雖然可借鑒自然資源較多，但多為規(guī)劃建設(shè)內(nèi)容，如何將這些資源與項目方案相融合，最大限度地挖掘項目的自然資源優(yōu)勢，提升項目品質(zhì)，是項目開發(fā)的難點之三。四、項目發(fā)展方向判斷項目規(guī)模大；項目規(guī)模大；位于主城區(qū)；區(qū)域配套成熟；自然資源豐富；為分攤樓面地價，存在部分高容積率產(chǎn)品；開發(fā)商品牌實力；發(fā)展思路：以高檔低密度排屋（現(xiàn)階段別墅替代產(chǎn)品）為主，體現(xiàn)項目檔次和形象，發(fā)展部分高層住宅物業(yè)，其品質(zhì)塑造與排屋檔次相匹配。強化項目自然資源優(yōu)勢，打造都市中心的親水生態(tài)低密度物業(yè)，順應(yīng)稀缺市場，避免與區(qū)域中檔樓盤同質(zhì)化，形成差異化競爭優(yōu)勢。商品房價格進入新一輪上漲軌道；高檔物業(yè)市場價格敏感性不高；高度認可稀缺資源和開發(fā)商品牌實力；大城西高檔物業(yè)發(fā)展成熟，區(qū)域認同度高；停批低密度項目用地，高檔物業(yè)日益稀缺。市場背景項目發(fā)展條件 項目發(fā)展中低檔次物業(yè)的不現(xiàn)實性項目高成本決定項目不能走低價路線本項目地塊樓面地價約7000—7700元/平米、其他開發(fā)成本大于2500元/平米，兩者合計已與目前區(qū)域在售樓盤均價基本持平，因此，成本決定項目發(fā)展中低檔次物業(yè)不現(xiàn)實。不利于公司品牌及項目形象樹立中低檔項目以低價為主要競爭手段。在低成本前提下，項目規(guī)劃設(shè)計、建筑、園林景觀、物業(yè)管理等可發(fā)揮的空間極為有限，因此，項目難以樹立與其他項目的競爭力，影響項目長遠發(fā)展和形象，也不利于公司品牌形象的樹立。不利于實現(xiàn)利潤最大化中低檔次物業(yè)只能實現(xiàn)中低銷售價格，開發(fā)利潤薄弱，不能取得利潤的最大化。 項目發(fā)展高檔物業(yè)的市場要素供應(yīng)匱乏目前杭州高檔物業(yè)市場供應(yīng)匱乏。需求旺盛浙江及周邊省市的強勢經(jīng)濟及民營資本為高檔物業(yè)市場提供了堅實的需求基礎(chǔ)，高檔物業(yè)市場需求旺盛，許多高檔樓盤已到無房可售的地步。價格承受能力強杭州高檔物業(yè)價格上限不明顯，客戶認可的稀缺產(chǎn)品及資源，愿意為之付出較為高昂的代價，目前杭州低密度物業(yè)已知的最高市場價格達到5—6萬元/平方米，價格承受能力強。具備先天條件項目地塊自然資源豐富，景觀可塑性強，是可借鑒的資源優(yōu)勢，具備發(fā)展高檔物業(yè)產(chǎn)品的先天條件。配套成熟項目所處區(qū)域配套成熟，具有一般低密度物業(yè)所不具備的居住氛圍和成熟度。五、項目總體發(fā)展戰(zhàn)略在以上市場及項目分析的基礎(chǔ)上，融合物業(yè)特性，為項目整體定位和細分各類物業(yè)之開發(fā)特色明確方向，提出項目發(fā)展總體發(fā)展戰(zhàn)略如下：依托片區(qū)優(yōu)勢和環(huán)境優(yōu)勢，打造都市生態(tài)高檔社區(qū)突出產(chǎn)品稀缺特色，挖掘項目升值潛力※項目所處片區(qū)優(yōu)勢和環(huán)境優(yōu)勢明顯，項目發(fā)展應(yīng)主要依托該優(yōu)勢，打造杭州頂級都市生態(tài)高檔社區(qū)?！捎诟邫n低密度物業(yè)的稀缺性，將確立項目在區(qū)域競爭的優(yōu)勢和項目形象。※項目屬于都市中的高檔社區(qū)，這是其他區(qū)域的高檔物業(yè)所無法比擬和復(fù)制的，更加強化了項目的稀缺性，有助于挖掘項目的升值潛力，對客戶產(chǎn)生強大的吸引力。六、項目定位（一）定位依據(jù)1、市場調(diào)查及分析2、實地勘察3、結(jié)合公司及項目的實際情況（二）項目規(guī)劃設(shè)想項目D24、D25兩地塊被城市道路和自然河道劃分成五個區(qū)塊，在項目總體規(guī)劃設(shè)計中應(yīng)把握各區(qū)塊自身的特色及相互之間的協(xié)調(diào)，形成項目獨有的優(yōu)勢。（1）清晰分區(qū)，整盤融合項目自然分區(qū)清晰，可以此打造大盤下的小社區(qū)，強調(diào)各區(qū)的私密性，同時通過內(nèi)部路網(wǎng)形成呼應(yīng)，整盤融合，做到“形離神不離”；通過水體及小區(qū)道路的營造，將排屋與高層住宅之間加以分隔，形成相對獨立的組團體系，把握空間層次的過渡。（2）發(fā)揮自然水體資源優(yōu)勢項目內(nèi)部水體資源豐富，可將現(xiàn)有水體資源向項目縱深延伸，改善項目內(nèi)部小環(huán)境。（3）整合市政綠化與項目景觀項目章家橋河北側(cè)的城市公園及沿河綠化帶，屬市政范疇，在項目方案中可將其作為項目的“后花園”和內(nèi)部景觀資源，緊密聯(lián)系，將公共配套納入項目可借鑒的景觀配套，提升項目價值。（三）產(chǎn)品功能定位項目總占地約345.5畝，地上建筑面積逾41萬平方米，在目前城西甚至整個杭州都是屈指可數(shù)的大盤?；陧椖楷F(xiàn)有公園、水體資源優(yōu)勢及項目可改造的環(huán)境優(yōu)勢，可將水體改造利用，打造成一個規(guī)模大、檔次高的都市生態(tài)居住社區(qū)，融合排屋、高層住宅等高檔物業(yè)類型，以高檔、尊貴、稀缺、精致和創(chuàng)新吸引客戶。通過良好的規(guī)劃設(shè)計使建筑有機融于自然環(huán)境之中，在突出既有景觀優(yōu)勢的同時，對水體資源加以改造利用，保證景觀的均好性，讓建筑與環(huán)境、人與自然達到一種和諧共存的狀態(tài)。產(chǎn)品組合：項目地上建筑面積約41萬平米，以排屋和高層公寓為主的都市親水生態(tài)居住社區(qū)。1、項目主要技術(shù)指標凈用地面積230366平方米，合345.5畝地上建筑面積413397平方米其中排屋104681平方米高層公寓284716平方米商業(yè)及會所24000平方米規(guī)劃戶數(shù)3500戶規(guī)劃條件滿足90m22560/3500=73%，滿足容積率1.80，滿足建筑密度22%，滿足綠化率≥40%，滿足2、產(chǎn)品布局（1）排屋排屋主要分布于25號地塊南側(cè)和24號地塊東區(qū)，依托內(nèi)部河流、綠化帶及城市公園的景觀，打造集中、獨立、私密的高檔專屬空間。排屋素描：排屋分為沿路區(qū)域和內(nèi)部縱深區(qū)域。沿路區(qū)域景觀優(yōu)勢、私密性和寧靜程度相對較弱，產(chǎn)品以多拼為主，主力面積250—300平方米；內(nèi)部縱深區(qū)域景觀、私密性優(yōu)越，適合打造高檔頂級的排屋產(chǎn)品，類型依可視景觀的不同，以雙拼和三拼為主，主力面積400平方米左右。規(guī)劃戶數(shù)戶型比例主力面積單套總價雙拼、三拼170戶60%350-4201000-1500萬元多拼110戶40%250-300600-800萬元 排屋通過把握“有天有地”的基本條件，營造良好的景觀視覺效果，打造親水的生態(tài)社區(qū)。 設(shè)計上通過上天（露臺）入地（地下室）及戶外空間的延展，保持排屋定義的前提下體現(xiàn)別墅特質(zhì)，形成產(chǎn)品的獨特的風(fēng)格和使用功能的延伸，提高實用性和附加值。 項目絕佳位置可將雙拼合并，形成獨棟別墅，強化項目形象、品質(zhì)和稀缺性。（2）高層公寓高層公寓主要分布于24號地塊西區(qū)和25號地塊北側(cè)，視野開闊，可借鑒和共享內(nèi)部河流、綠化帶及城市公園等景觀。高層公寓素描：高層公寓戶型以80—90平方米精致、實用型二房及小三房戶型為主，同時兼顧60平方米以下一房小戶型和120—160平方米三、四房中大戶型。面積區(qū)間戶型規(guī)劃戶數(shù)戶型比例單套總價60m一房一廳480戶15%80-90萬元75-90二房二廳小三房2080戶65%120-150萬元120-160三房二廳四房二廳640戶20%180-260萬元 由于90/70政策影響，項目必須以90平方米以下戶型為主