包租方案及合同最終版.-合同范本

《XXXXX》包租方案前言：售后包租已經(jīng)成為開發(fā)商用于促進銷售，吸引投資的一種常見方式，對于具有一定閑散資金的投資者來說，由于不動產(chǎn)投資具有回報比銀行高、風(fēng)險比股市低、理財相對靈活輕松等特點，成為大多數(shù)游散資金的主要投資渠道，而寫字樓投資又因為其預(yù)期收益大于住宅和其他類別產(chǎn)品成為不動產(chǎn)投資首選。一、 關(guān)于租金承諾1、設(shè)計原則：為了能夠吸引投資者，降低投資疑慮，確保投資收益的穩(wěn)定與增值，現(xiàn)按一次性付款達到年回報率 X%的標準設(shè)計。2、租金回報：以 X%的年回報率為標準，1#樓，按XXXX 元的均價，每月租金要達到XX元/平米；2#樓，按XXXX元的均價，每月租金要達到 XX元/平米。3、承諾包租建議：1#樓，XX元/平米；2#樓，XX元/平米.二、 關(guān)于包租年限1、建議年限：5年半，交房后半年為招租籌備期，要求客戶免費提供。 5年過后，客戶可以自行招租，或與 _______（或管理公司）根據(jù)市場行情續(xù)簽委托代租協(xié)議。2、設(shè)計依據(jù)：結(jié)合 XX的項目檔次與片區(qū)發(fā)展， 5年包租，_____公司（或經(jīng)營管理公司）先行承擔(dān)一定的經(jīng)營風(fēng)險，然后在后兩年彌補前三年可能出現(xiàn)的虧損；再有，交房5年半以后，______整個項目都已經(jīng)交付，整個______總部經(jīng)濟城已經(jīng)基本呈現(xiàn)，此時，客戶若接手很容易自行招租并可能獲得更高的租金收益。三、 關(guān)于租金給付1、給付辦法：“扣3返2”：前3年租金在總房款中一次性扣減； 后2年的租金分兩次付清，分別在每年的第一個月內(nèi)支付完全年租金。2、“扣3返2”的好處：總房款減少，契稅支付相應(yīng)減少，在擴大投資客戶基礎(chǔ)的同時又降低客戶的投資門檻。四、 關(guān)于物業(yè)管理費用1、客戶承擔(dān)交房后半年內(nèi)的物業(yè)管理費。2、剩余期限內(nèi)的物業(yè)管理費由 ______公司承擔(dān)，_____公司將房屋出租給進駐企業(yè)后，由進駐企業(yè)承擔(dān)使用期間的物業(yè)管理費、水電等運營費用。五、 關(guān)于經(jīng)營管理公司1、建議______公司委托專業(yè)的管理公司負責(zé)招租，或與專業(yè)管理公司合作招租。2、如果沒有專業(yè)管理公司進駐負責(zé)招租，則客戶對售后包租的優(yōu)惠政策會產(chǎn)生疑慮，有專業(yè)管理公司負責(zé)招租，既能提高 ________的形象又能夠增強客戶信心。六、 關(guān)于招商籌備1、_______公司在確定招商模式（自行招商、委托招商、合作招商）后，應(yīng)盡快確定招商啟動時間（團隊組建、招商方案、招商執(zhí)行） 。2、建議______公司在竣工封頂時正式啟動招商工作，提前蓄客，盡早支持銷售。七、附:委托經(jīng)營協(xié)議委托經(jīng)營協(xié)議甲方：地址：電話：乙方：_________公司地址：電話：甲、乙雙方經(jīng)自愿友好協(xié)商，達成本委托經(jīng)營協(xié)議，協(xié)議內(nèi)容如下：一、委托年限與租金：1、5年，由 年 月 日至 年 月 日止。2、前半年為籌備免租期，即由 年 月 日至 年 月 日止，甲方免收乙方租金。3、委托經(jīng)營期間，乙方向甲方支付年租金標準為每月 元/平方米（稅后）。二、委托方式：1、甲方購買乙方辦公樓后，自愿委托乙方為其經(jīng)營管理，即甲方在購房時乙方已一次性支付前三年的租金，即人民幣 ___________元,在總購房款扣減。作為甲方委托乙方經(jīng)營管理期間，甲方前三年所得租金回報。2、委托經(jīng)營期后兩年的租金，由乙方分別在每年的第一個月內(nèi)支付完全年的租金給甲方。三、委托地點、面積：_______XXXX 號樓 層 號辦公樓，建筑面積 平方米。四、雙方聲明及保證:1 ．乙方取得此辦公樓交房之日起五年內(nèi)的經(jīng)營管理權(quán)，甲方作為業(yè)主的權(quán)利不受乙方使用的影響。2．在甲方委托乙方管理期間，乙方對該辦公樓享有獨占的使用權(quán)和經(jīng)營收益等權(quán)利，不受甲方或任何第三方干涉、限制。3．交房后半年內(nèi)，籌備免租期間，甲方須負責(zé)支付該辦公樓所涉及的各項費用；籌備免租期之后的 5年，在此托管期間，乙方須負責(zé)支付經(jīng)營該辦公樓所涉及的物業(yè)管理費、水電等運營費用。4．乙方接收辦公樓后，乙方在不違反管理公司規(guī)定情況下，可按自己的意向裝修該辦公樓﹑拆除間隔、改裝室內(nèi)設(shè)施及全部擁有該辦公樓的經(jīng)營收益。經(jīng)營管理期結(jié)束后，乙方可按現(xiàn)狀將此房交付甲方。5．甲方保證在本合同生效后，乙方可用該辦公樓依法統(tǒng)一經(jīng)營或與第三者聯(lián)營、合作、企業(yè)承包、開設(shè)商場、出租柜臺，不受甲方干預(yù)。甲方也不得因此而向乙方提出加收租金或其他要求。五、條款違約:1.因該辦公樓產(chǎn)權(quán)糾紛，致使乙方無法正常營業(yè)或受其他損害時，乙方有權(quán)終止本協(xié)議。乙方有權(quán)要求甲方賠償損失，且甲方應(yīng)按所獲得租金回報的 20%向乙方支付違約金。2．因甲方原因?qū)е略撧k公樓遭法院查封或抵押權(quán)人行使抵押權(quán)，致使乙方不能正常使用該辦公樓時，本協(xié)議自動終止。乙方有權(quán)撤出該辦公樓內(nèi)的所有設(shè)施和物品。由此而導(dǎo)致的協(xié)議終止，乙方有權(quán)要求甲方賠償損失，且甲方應(yīng)按所獲得租金回報的 20%向乙方支付 違約金。3．在協(xié)議期內(nèi)，甲方如須辦理該辦公樓所有權(quán)變更，事前要與該辦公樓的新所有權(quán)人說明，須向乙方發(fā)出書面通知，經(jīng)乙方同意后，該辦公樓的新所有權(quán)人與乙方重新簽定與本協(xié)議內(nèi)容與時間一致的新的《委托經(jīng)營協(xié)議書》 ，以確保此協(xié)議的繼續(xù)履行，否則乙方有權(quán)要求甲方賠償損失，且甲方應(yīng)按所獲得租金回報的 20%向乙方支付違約金。4.乙方依約交付租金，甲方如無正當(dāng)理由拒收，乙方不負退延的責(zé)任，乙方必須依約繳納租金及其他費用，如有無故拖延，甲方在向乙方發(fā)出書面通知 3天后可按每月租金額1℅向乙方加收滯納金，如拖欠兩個月，甲方有權(quán)收回房屋，并有權(quán)沒收租賃押金。5．因不可抗力原因?qū)е虏荒芾^續(xù)執(zhí)行本協(xié)議，乙方需立即書面通知甲方，乙方不需支付任何租金，直至可重新享用租賃房屋，若雙方同意租賃房屋因不可抗力的自然災(zāi)害導(dǎo)致?lián)p毀到無法修復(fù)，本合同自然終止，互不承擔(dān)責(zé)任，甲方需將所有押金及預(yù)付租金無息退還乙方。六、物業(yè)的交還：1、協(xié)議屆滿或提前終止時，雙方應(yīng)以書面通知方式提前60天提出解除合同，經(jīng)雙方協(xié)商同意的日期解除本協(xié)議，本協(xié)議義務(wù)結(jié)束。2、協(xié)議屆滿或提前終止時，在不損壞或不影響該辦公樓建筑結(jié)構(gòu)完整的情況下，乙方如不拆除其添置的活動裝置、設(shè)施及搬空辦公樓內(nèi)雜物，則該裝置及設(shè)施無償歸甲方所有。3、協(xié)議屆滿時，若物業(yè)有殘舊或有任何損毀或破壞，由乙方負責(zé)找專人對物業(yè)進行維修、翻新及清潔工作，保證物業(yè)的設(shè)備、設(shè)施在適宜租用的清潔、良好狀況下（自然折舊除外）交給甲方。4、若因甲方違約或其它過失而造成本協(xié)議提前終止，甲方除按違約條款所規(guī)定支付違約金外，還應(yīng)賠償乙方因此而造成的其他相關(guān)損失。5、若協(xié)議屆滿后乙方需續(xù)約的，按照市場行情或雙方協(xié)商一致的價格乙方有承租的優(yōu)先權(quán)。七、爭議的解決1、若因甲方原因其辦公樓所簽訂的《房屋買賣合同》無效或解除，本協(xié)議自動解除，甲方向乙方收取的任何費用，均須在本協(xié)議解除后的 7 日全部返還給乙方。2、本協(xié)議在執(zhí)行過程中的爭議或未盡事宜，甲乙雙方可通過友好協(xié)商解決。3、本協(xié)議作為《房屋買賣合同》不可分割的一部份，在雙方簽署《房屋買賣合同》的同時簽署，與《房屋買賣合同》具有同等的法律效力。4、如雙方協(xié)商不成，可約定具體的仲裁機關(guān)裁決或向辦公樓所在地的人民法院起訴。八、協(xié)議的生效本合同如有不盡事宜，須經(jīng)雙方協(xié)商補充規(guī)定，補充規(guī)定與合同具有同等效力。本委托投資協(xié)議一式叁份，甲方持貳份，乙方持壹份，自甲乙雙方簽字并蓋章后生效。甲方（簽章）： 乙方（簽章）：日期： 年 月 日 日期： 年 月 日衛(wèi)生管理制度1 總則1.1 為了加強公司的環(huán)境衛(wèi)生管理，創(chuàng)造一個整潔、文明、溫馨的購物、辦公環(huán)境，根據(jù)《公共場所衛(wèi)生管理條例》的要求，特制定本制度。1.2 集團公司的衛(wèi)生管理部門設(shè)在企管部，并負責(zé)將集團公司的衛(wèi)生區(qū)域詳細劃分到各部室，各分公司所轄區(qū)域衛(wèi)生由分公司客服部負責(zé)劃分，確保無遺漏。2 衛(wèi)生標準2.1 室內(nèi)衛(wèi)生標準2.1.1 地面、墻面：無灰塵、無紙屑、無痰跡、無泡泡糖等粘合物、無積水，墻角無灰吊、無蜘蛛網(wǎng)。2.1.2 門、窗、玻璃、鏡子、柱子、電梯、樓梯、燈具等，做到明亮、無灰塵、無污跡、無粘合物，特別是玻璃，要求兩面明亮。2.1.3 柜臺、貨架：清潔干凈，貨架、柜臺底層及周圍無亂堆亂放現(xiàn)象、無灰塵、無粘合物，貨架頂部、背部和底部干凈，不存放雜物和私人物品。2.1.4 購物車（筐）、直接接觸食品的售貨工具（包括刀、叉等）：做到內(nèi)外潔凈，無污垢和粘合物等。購物車（筐）要求每天營業(yè)前簡單清理，周五全面清理消毒；售貨工具要求每天消毒，并做好記錄。2.1.5 商品及包裝：商品及外包裝清潔無灰塵（外包裝破損的或破舊的不得陳列）。2.1.6 收款臺、服務(wù)臺、辦公櫥、存包柜：保持清潔、無灰塵，臺面和側(cè)面無灰塵、無灰吊和蜘蛛網(wǎng)。桌面上不得亂貼、亂畫、亂堆放物品，用具擺放有序且干凈，除當(dāng)班的購物小票收款聯(lián)外，其它單據(jù)不得存放在桌面上。2.1.7 垃圾桶：桶內(nèi)外干凈，要求營業(yè)時間隨時清理，不得溢出，每天下班前徹底清理，不得留有垃圾過夜。2.1.8 窗簾：定期進行清理，要求干凈、無污漬。2.1.9 吊飾：屋頂?shù)牡躏椧鬅o灰塵、無蜘蛛網(wǎng)，短期內(nèi)不適用的吊飾及時清理徹底。2.1.10 內(nèi)、外倉庫：半年徹底清理一次，無垃圾、無積塵、無蜘蛛網(wǎng)等。2.1.11 室內(nèi)其他附屬物及工作用具均以整潔為準，要求無灰塵、無粘合物等污垢。2.2 室外衛(wèi)生標準2.2.1 門前衛(wèi)生：地面每天班前清理，平時每一小時清理一次，每周四營業(yè)結(jié)束后有條件的用水沖洗地面（冬季可根據(jù)情況適當(dāng)清理），墻面干凈且無亂貼亂畫。2.2.2 院落衛(wèi)生：院內(nèi)地面衛(wèi)生全天保潔，果皮箱、消防器械、護欄及配電箱等設(shè)施每周清理干凈。垃圾池周邊衛(wèi)生清理徹底，不得有垃圾溢出。2.2.3 綠化區(qū)衛(wèi)生：做到無雜物、無紙屑、無塑料袋等垃圾。3 清理程序3.1 室內(nèi)和門前院落等區(qū)域衛(wèi)生：每天營業(yè)前提前10分鐘把所管轄區(qū)域內(nèi)衛(wèi)生清理完畢，營業(yè)期間隨時保潔。下班后5-10分鐘清理桌面及衛(wèi)生區(qū)域。3.2 綠化區(qū)衛(wèi)生：每周徹底清理一遍，隨時保持清潔無垃圾。4 管理考核4.1 實行百分制考核，每月一次（四